沼津市特定優良賃貸住宅制度実施要領 平成17年３月31日 建設部長決裁 （趣旨） 第１条 この要領は、沼津市特定優良賃貸住宅補助金交付要綱第３条第２項及び第13 条の規定に基づき、特定優良賃貸住宅の基準等に関する事項及び特定優良賃貸住宅 制度の実施について必要な事項を定める。 （賃貸住宅を建設する者の対象者） 第２条 賃貸住宅を建設する者は、民間の土地所有者等で、市内に住所を有し、市税、 国民健康保険料を完納しているものを対象とする。 （供給計画の認定申請） 第３条 賃貸住宅を建設しようとする者（以下「建設希望者」という。）は、特定優 良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（平成５年法律第52号。以下「法」という。） 第２条に基づく供給計画を作成し、特定優良賃貸住宅供給計画認定申請書（第１号 様式）を市長に提出しなければならない。 ２ 前項の供給計画の認定申請には次に掲げる図書を添付しなければならない。 一 賃貸住宅の位置を表示した付近見取図 二 縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線及び敷地内における賃貸住宅の位置を 表示した配置図 三 縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図 四 認定を申請しようとする者が当該認定に係る賃貸住宅の敷地となるべき土地 の区域内の土地又はその土地について建物の所有を目的とする地上権、賃借権 若しくは使用貸借による権利を有する者であることを証する書類 五 近傍同種の住宅の家賃の額を記載した書類又は不動産鑑定書 六 その他市長の必要と認める書類 ３ 建設希望者のうち建設費補助金又は家賃減額補助金を受けようとする者は、第 １項に定める認定申請書を提出する前に市長と協議しなければならない。 （指定法人の指定の申請） 第４条 賃貸住宅の管理を行おうとする者は、別に定める沼津市特定優良賃貸住宅指 定法人事務取扱要領（以下「指定法人要領」という。）の規定により、当該賃貸住 宅の供給計画の申請に先立ち、指定法人の申請をしなければならない。 （指定法人の指定） 第５条 指定法人の指定は、指定法人要領によるものとする。 （建設基準等） 第６条 特定優良賃貸住宅（以下「賃貸住宅」という。）の建設については、特定優 良賃貸住宅の供給に関する法律施行規則（平成５年建設省令第16号。以下「規則」 という。）第４条、第５条及び特定優良賃貸住宅等建設基準（平成５年７月30日付 け建設省住建第 118 号）によるもののほか、規模等については、次の条件に該当し なければならない。 ⑴ 団地の敷地面積がおおむね 500 ㎡以上であること。ただし、都市計画法（昭和 43年法律 100 号）第８条第１項第５号に規定する防火地域又は準防火地域にあっ ては敷地面積をおおむね 330 ㎡以上とすることができる。 ⑵ 賃貸住宅の階数が、地上階数３以上であること。ただし、地形等自然的条件又 は建築基準法（昭和25年法律 201 号）による規制及び日照等により地上階数３以 上の建築物の建設が極めて困難である場合又は市長が特に認める場合は地上階数 ２以上とすることができる。 ⑶ 住宅の構造は建築基準法第２条第７号に規定する耐火構造であること。 ⑷ 賃貸住宅の建て方は、共同建て又は長屋建てであること。 ⑸ 賃貸住宅を建設する敷地は、都市計画法第７条第２項に規定する市街化区域内 にあり、かつ、同法第８条第１項第１号に規定する工業地域及び工業専用地域以 外の地域にあること。 ⑹ 賃貸住宅に供する駐車場は原則として対象戸数分を確保すること。ただし、市 長が特に認める場合は、この限りではない。 ⑺ 管理期間が10年以上20年以下であること。 （供給計画の認定） 第７条 市長は、第３条の供給計画の認定申請があったときは、沼津市特定優良賃貸 住宅供給計画認定事務取扱要領に基づいて審査を行い、優良な賃貸住宅の供給を促 進する必要があると認められる場合は、供給計画の認定を行うものとする。 （供給計画の認定の通知） 第８条 市長は、前条の規定により供給計画の認定をしたときは、特定優良賃貸住宅 供給計画認定書（第２号様式）により、認定申請者に通知するものとする。 （認定事業者の辞退） 第９条 前条の規定により計画の認定の通知を受けた者（以下「認定事業者」という。） が辞退しようとするときは、速やかに、特定優良賃貸住宅供給計画認定辞退届（第 ３号様式）を市長に提出しなければならない。 （家賃の額の決定及び変更） 第10条 認定事業者は、特定優良賃貸住宅の家賃の額を定めるにあたっては、法第13 条の規定によるほか、近傍で供給されている複数の賃貸住宅に係る家賃の額並びに 立地、規模、構造、設備及び築後年数等の諸要素を勘案のうえ、近傍の賃貸住宅の 家賃を上回ることのないよう定めなければならない。ただし、比較するのに適切な 賃貸住宅が近傍に存在しない場合においては、不動産鑑定評価等適切な方法により 算定した家賃の額を上回ることのないよう定めなければならない。 ２ 認定事業者は、前項の家賃の額を定めようとするときは、あらかじめ市長に協議 し、承認を受けなければならない。 ３ 前項の協議をしようとするときは、次の各号に掲げる書類を市長に提出しなけれ ばならない。 ４ ⑴ 特定優良賃貸住宅家賃決定（変更）協議書（第４号様式） ⑵ 近傍賃貸住宅の家賃等事例リスト（第５号様式） ⑶ 限度額家賃（変更限度額家賃）算出表（第６号様式） 市長は、前項の協議を受けたときは、その内容を審査し、その家賃を適正な額と 認めたときは、その旨を認定事業者及び規則第15条第１号の規定により認定事業者 から特定優良賃貸住宅の管理を委託される者（以下「管理業務者」という。）に通 知するものとする。 ５ 前３項の規定にかかわらず、静岡県が特定優良賃貸住宅補助金交付要綱（平成６ 年２月28日静岡県告示第 153 号。以下「県補助要綱」という。）に定める家賃減額 補助を実施している賃貸住宅の場合は、前４項の規定のうち、「市長」を「静岡県 知事」と読み替える。 ６ 前５項の規定は、家賃の額を変更する場合について準用する。 （供給計画の変更） 第11条 認定事業者は、法第５条第１項の規定に基づき供給計画の変更を行うときは、 特定優良賃貸住宅供給計画変更認定申請書（第７号様式）を市長に提出しなければ ならない。 ２ 認定事業者は、規則第17条各号に規定する軽微な変更を行うときは、特定優良賃 貸住宅供給計画変更届出書（第８号様式）を市長に提出しなければならない。 （公募計画の作成） 第12条 認定事業者は、入居者の募集を行う前に管理業務者と協議し、公募計画を作 成して特定優良賃貸住宅入居者公募計画届（第９号様式）を市長に提出しなければ ならない。 （入居者の募集方法） 第13条 ２ 認定事業者は、賃貸住宅の入居者の募集について公募しなければならない。 規則第９条第２項の公募の広告の方法は、次のとおりとする。 ⑴ 新たに管理開始する特定優良賃貸住宅は ､ 原則として ､ 入居の申込みの月から 起算して３月前の末日までに ､ 一般賃貸人が規則第９条第３項各号に掲げる事項 を市長に届け出て ､ 市広報紙等により公募の広告を行うものとする。 ⑵ 空家住宅は ､ 入居の申込の期間の初日から起算して少なくとも１週間前に ､ 一 般賃貸人が新聞掲載 ､ 掲示等により公募の広告を行うものとする。 ３ 入居の申込をする者は、入居資格審査申請書（第10号様式）に必要な書類を添え て管理業務者に提出しなければならない。 （入居者の資格） 第14条 賃貸住宅の入居者の資格は、法第３条第４号による条件を具備する者でなけ ればならない。 ２ 規則第７条の居住の安定をはかる必要のある者の基準は、次のとおりとする。 ⑴ 規則第７条第１号 ､ 第３号及び第４号の市長が定める額は ､ 各規定の所得上限 額と同額とする。 ⑵ 規則第７条第２号の市長が定める基準は ､ 下限の所得については15万８千円と する。 ⑶ 規則第７条第４号の市長が定める基準は、入居者を募集したにもかかわらず３ 月以上継続して入居者がない場合であって、同居親族の入居がない者で申請があ った場合とする。 ３ 市長は、特に必要があると認めるときは、前項に定めるもののほか、必要な条件 を定めることができる。 （入居者の資格審査） 第15条 認定事業者は、入居の申込みをした者について、申込みに係る関係書類を添 えて、特定優良賃貸住宅入居者資格審査依頼書（第11号様式）を市長に提出しなけ ればならない。 ２ 市長は、前項の規定により提出された書類の内容を審査の上、管理業務者に審査 の結果を通知するものとする。 （入居者の選定） 第16条 管理業務者は、資格審査に適合した者の数が募集した賃貸住宅の戸数を超え る場合においては、特定優良賃貸住宅入居者選定依頼書（第11号様式の２）を市長 に提出しなければならない。 ２ 市長は、前項の規定により選定を依頼された場合には、一般公開抽選によって入 居者を選定するものとする。 （入居者の選定の特例） 第17条 市長は、必要と認めるときは、規則第11条の特に居住の安定を図る必要があ る者として ､ 次に掲げる者を優先して入居させることができる。 ⑴ 18歳未満の同居する児童が３人以上いる者 ⑵ 配偶者のない女子で現に児童を扶養している者 ⑶ 入居者又は同居親族に60歳以上の者がある者 ⑷ 入居者又は同居親族に心身障害者がある者 ⑸ 公営住宅の収入超過者である者 ⑹ 地域の住宅事情を考慮して市長が特に必要と認める者 （入居補欠者） 第18条 管理業務者は、入居者の選定を行う場合、入居決定者のほかに入居順位を定 めて必要と認める数の入居補欠者を定める。 ２ 入居の許可を受けた者が住宅に入居しないとき、又は辞退した者があるときは、 前項の入居補欠者のうちから入居順位に従って入居者を決定する。 （入居者欠員募集） 第19条 第13条の規定により入居者の募集を行った結果、定員を下回った場合、管理 業務者は随時募集を行うことができる。 （入居者の選定通知） 第20条 市長は、第16条及び第17条の規定により入居者を選定した場合は、認定事業 者に対して速やかに通知するものとする。 （入居の辞退） 第21条 第16条の規定により選定された者が入居を辞退しようとするときは、速やか に特定優良賃貸住宅入居辞退届（第12号様式）を市長に提出しなければならない。 （収入状況報告） 第22条 入居者は、毎年度特定優良賃貸住宅収入状況報告書（第13号様式）に次の各 号に定める必要書類を添えて管理業務者に提出しなければならない。 ⑴ 市・県民税課税証明書 ⑵ 住民票（世帯全員が記載されているもの） ⑶ その他市長が必要と定める書類 ２ 管理業務者は、前項の提出があったときは、その内容を調査の上、収入調査報告 書（第14号様式）に入居者から提出された収入報告書及び関係書類を添えて、９月 10日までに市長に報告しなければならない。 ３ 入居者は、第１項の規定により申告した内容について、次のいずれかに該当する ときは、速やかに収入報告書（第13号様式）に必要な書類を添えて管理業務者に提 出しなければならない。 ４ ⑴ 世帯の構成に変化が生じたとき ⑵ 就職し、又は退職したとき ⑶ 収入の増減があったとき 管理業務者は、前項の規定による報告があったときは、その内容を調査の上、結 果を収入調査報告書（第14号様式）に入居者から提出された収入報告書及び関係書 類を添えて速やかに市長に報告しなければならない。 ５ 第２項及び前項の規定にかかわらず、静岡県が県補助要綱に定める家賃減額補助 を実施している賃貸住宅の場合は、第２項及び前項の規定のうち、「市長」を「静 岡県知事」と読み替える。 （入居者負担額の決定） 第23条 市長は前条の申告に基づき 、沼津市特定優良賃貸住宅補助金交付 要綱第２条 の入居者負担額を決定したときは、入居者負担額、家賃、入居者負担適用期間、そ の他必要な事項を明記して、管理業務者を経由して入居者に通知するものとする。 ただし、当該賃貸住宅にかかる家賃減額補助金が交付されていない場合は除く。 （賃貸借契約書） 第24条 認定事業者又は管理業務者と入居予定者との賃貸借契約は、賃貸借契約書（ 第15号様式）に準拠したものにより締結するものとする。なお、賃貸借契約書を大 幅に変更する場合は、認定事業者又は管理業務者は市長と協議するものとする。 （管理委託契約書） 第25条 認定事業者と管理業務者との管理委託契約において、賃貸住宅の管理を委託 する場合（以下「管理委託」という。）は、管理委託契約書（第16号様式）に準拠 したものにより、また転貸者へ賃貸住宅を賃貸する場合（以下「一括借上」という。） は、一括借上契約書（第17号様式）に準拠したものにより締結するものとする。な お、管理委託契約書又は一括借上契約書を大幅に変更する場合は、認定事業者は別 途市長と協議するものとする。 ２ 認定事業者は前項の契約を締結した場合には速やかにその写しを市長に提出する こと。 （管理状況報告） 第26条 認定事業者は、毎年３月末日現在における当該特定優良賃貸住宅に関する管 理の状況を毎年５月末日までに管理状況報告書（第18号様式）により市長に提出し なければならない。 （地位の承継） 第27条 認定事業者の一般承継人又は認定事業者から特定優良賃貸住宅の敷地の所有 権その他当該特定優良賃貸住宅の建設及び管理に必要な権原を取得した者は、法 9 条の規定により当該認定事業者が有していた供給計画の認定に基づく地位を承継し ようとするときは、認定事業者の地位の承継の承認申請書（第19号様式）に当該承 継を証する書面その他参考となる事項を記載した書類を添えて、市長に提出しなけ ればならない。 ２ 市長は、前項の規定による地位の承継を承認したときは、認定事業者の地位の承 継の承認書（第20号様式）により申請者に通知するものとする。 （空家対策） 第28条 認定事業者は、空家対策のため、第15条に規定する入居資格者以外の者を入 居させる必要があるときは、空家対策承認申請書（第21号様式）を市長に提出しな ければならない。 ２ 市長は、前項の規定による申請を承認したときは、特定優良賃貸住宅空家対策承 認通知書（第22号様式）により認定事業者に通知するものとする。 （滅失の報告） 第29条 認定事業者は、災害等により特定優良賃貸住宅が滅失した場合には、特定優 良賃貸住宅滅失届書（第23号様式）により市長に報告しなければならない。 付 則 １ この要領は、平成17年４月１日から施行する。 ２ 沼津市特定優良賃貸住宅供給促進事業実施要領（平成６年12月26日施行）は廃止 する。 付 １ 則 改正後の要領は、平成21年４月１日から施行する。 ２ 第14条第２項第１号の規定は、前項の施行日までに供給計画の認定を受けた特定 優良賃貸住宅については、なお従前の例によるものとする。
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