（１５）平成１２年２月７日（月４回・月曜日発行）財団法人社会経済生産性本部（東京都渋谷区３―１―１トランスコタワー渡米ビル経営・メンテナンス視察団社会経済生産性本部の主催による「渡米ビル経営・メンテナンス視察団」は毎年１１月末から１２月半ばにかけて約２週間派遣を行っている。１９９９年度で１０回目の視察を行っている。視察の目的は「不動産証券化の現状とノウハウ」「コンストラクションマネジメントとファイナンス」「アセットマネジメント」「ファシリティマネジメント」など。米国の直近における実態を視察することで、課題である「テナントサービス」や「メンテナンス作業の質的評価」方法の研究など、幅広い調査と研鑽を目的としている。訪問都市はニューヨーク、ワシントン、ヒューストン、サンフランシスコの４都市。企業、団体およびビル施設などの公式訪問は約１０ヵ所におよび、ビルマネジメント会社の役員やビルマネージャー、ファシリティマネージャー、ビルオーナーなど、米国ビル業界の第一線で活躍する多数の人間との会見を行い、各所で活発な意見交換やレクチャーを実施する。派遣趣旨不動産生進国である米国においては、９０年代初めに失われていた流動性が回復し、取引が活発化することにより不動産投資も順調に平成６年１１月２４日第三種郵便物認可第１７６号東京都千代田区六番町１番）日本不動産投信（地）事業概要経営開発「経営品質」の向上経営教育経営アカデミー経営診断経営コンサルティングＩＳＯ・ＥＱＳセンター人材情報センタービジネスキャリア制度産業労働労使関係労働組合関係労働関係教育雇用・賃金処遇労働情報センター国際協力視察団、調査団の派遣洋上研修アジア地域への技術協力二国間協力事業海外事業所情報化推進情報開発医療情報エネルギー環境エネルギー問題・広報活動エネルギー環境教育情報センターフォーラム・エネルギーを考えるメディア事業生産性出版映像教育広報普及社会経済生産性新聞会員サービス週刊伸びている。新規ビルの建設ラッシュは２０００年にかけて予測され、その対応が今後の米国不動産市場発展の鍵を握っている。米国不動産市場の回復は、積極的なビルのリノベーションと経営のリストラクチャリングによる成果であり、その経験は日本のビル業界においても今後のビル経営と運営管理への指針となる。同視察団はこうした認識に基づき、長期不況・供給過剰を乗り越え国際最適生産性を実施している米国産業界の戦略を参考としながら、ＲＥＩＴ、コンストラクションマネジメントなど、現在の米国における新しい不動産経営ノウハウと市場動向について学ぶ。団員（１９９８年時）団長小島篤（千代田ビルマネジメント代表取締役社長）副団長今井敏浩（高栄不動産取締役施設管理部長）コーディネータ瀬川昌輝（昌平不動産代表取締役）視察ビルの概要「トランスコタワー」所在地テキサス州ヒューストン所在地ハインズ社、ホスターレインズ社（キューバ）、トランスコ社の３者の共同所有。ハインズ社は所有者であり、管理運営も行っている。竣工１９８３年規模高さ９０９フィート（約２７０）、６４階建て面積１５０万ｓｆ（約４万２０００坪）エレベータ台数４９台積載能力は５００ポンド、５１階まで直通運転会社概要設立平成１１年７月２日会社名日本不動産投信株式会社役員代表取締役大森正嘉取締役谷口雅之取締役土井真樹取締役山田純男監査役稲葉豊資本金５０００万円発行株式総数４０００株発行予定株式数１０００株１株の金額５０，０００円株主１．ヤマウラ２．中外鉱業３．渡喜建設４．千代田経営コンサンタンツ５．アップライズ・キャピタル６．ワイズコンサルタント７．会計情報システム研究所目的１．証券投資法人の設立企画人としての業務２．有価証券、その他金融資産に関する投資顧問業務３．金融資産、その他資産の管理および運用ならびにこれらのコンサルティング業務４．不動産に関する投資顧問業務５．不動産の売買、交換、貸借およびその仲介並びに所有・管理および利用６．不動産の鑑定業務７．損害保険代理業８．前各号に附帯する一切の業務業務内容当該投資信託の最終的な配当原資は、ＳＰＣが所有する不動産の家賃収入である。株式投資信託のように不安定な株式の値上がり益ではないため、安定的なミドルターンを期待できる。具体的な不動産証券化事業の進め方は、日本不動産投信は専らアレンジ業務に専念することとし、他の業務（例：アセットマネジメント、プロパティマネジメント、リーシング、デューデリジェンス、サービサー業務、格付け、証券のプレースメント）については、アウトソーシングにより行う予定。また、増資や役員の増員も予定している。実績日本不動産投信の株主である千代田経営コンサルタンツは９８年１０月、所属するＭＦＰ事業協同組合の有志とＭＦＰ不動産投資顧問株式会社を設立。匿名組合方式による競売不動産を対象とするオークションファンドを組成している。同ファンドの９９年３月の半期実績は、予想配当７％を上回る年７．３％だった。同オークションファンドは監査法人ナカチによる財務諸表の監査を受けている。投資信託投資信託の正式名称は証券投資信託。株式をいっさい組み入れない公社債投資信託と、株式を一部でも組み入れた株式投資信託とに分けられる。日本の投資信託はこれまで委託者（投資信託会社）と受託者（信託銀行）が信託契約を締結し、それによって生じた受益権を分割して受益証券を発行し、それを受益者が取得するという形態だった。アメリカでは証券投資を目的とする会社を設立し、一般投資家がその発行株式を取得する「会社型」が一般。日本においても９８年１２月１日より、会社型投資信託（日本での正式名称は証券投資法人）が導入され、４９名以下の投資家を対象とした、いわゆる私募投資信託も認められることとなった。アメリカでは個人金融資産の約８％が投資信託への投資へ向けられるが、日本では現在約２％程度。買物件希望物件 ●２０億円前後（ＤＣＦ法による収益還元価額） ●オフィスビル又は賃貸マンション（手数料は４％。ただし宅地建物取引業法に抵触しない限り）