不動産マーケット概況

東京（都区部）
ＴＬＩＳマーケット・レポート
関東地方の南部に位置する日本の首都
日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市
【都市基本データ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項　目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積割合
主
要
商
業地
主
要
産
業
事
業
所
数
小売業事業所数
小売業売り場面積
新設住宅着工数
持
ち
家
率
Ｊ－ＲＥＩＴ物件数
内　容
2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%)
2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%)
622.9k㎡
2005年：100% → 2010年：100%
銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等
サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%)　※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心
2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%)
2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%)
2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%)
2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%)
2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%)
総数：1,387 (レジデンス：776、オフィス：422、商業施設：102、ホテル：21、倉庫・物流施設：10、その他：56)
出　所
東京都の統計
東京都の統計
東京都の統計
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年9月30日時点のデータをもとに弊社集計
【景気情勢】出所：日本銀行「地域経済報告(2014年7月)　関東甲信越」
消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調的には緩やかな回復を続けている
不動産マーケット概況
2014/3Q
2014年第3四半期(7～9月)
商業地
地価は全体的に上昇　銀座と新宿の上昇幅大
住宅地
中央・港区の上昇率は高いが、総じて上昇幅小
一戸建
平均成約価格は上昇　取引件数は減少が続く
マンション
坪単価上昇・専有面積増加　取引件数は減少
土地
居住用
不動産
賃　貸
空室率は低下傾向　賃料は小幅に上昇
売　買
前期少なかった千代田区の取引増加
賃　貸
賃料は上昇傾向　成約件数は減少
売　買
城北エリアの取引事例増加
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
0
東京：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
地価
東京：地価
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
■東京23区【商業地】公示地価
<商業地>
地価は全体的に上昇銀座と新宿の上昇幅大
【2014年公示価格】
◆対前年
上昇：577地点
同額：5地点
下落：なし
中央区銀座で4地点、新宿区新宿三丁目で2地点が9％
◆価格上位3件
区
所在
1 中央区
銀座4-5-6
2 千代田区
丸の内2-4-1
3 中央区
銀座5-3-1
以上上昇した。千代田区、港区、渋谷区の上昇幅は比較
地積
(m2)
2014年価格
（円/m2）
前年比
（円/m2）
454
29,600,000
+2,600,000
10,027
28,700,000
+1,700,000
707
26,100,000
+2,200,000
地積
(m2)
2014年価格
（円/m2）
１．中央区銀座4-5-6
的小さい。
【2014年基準地価格】
◆最高価格：中央区銀座2-6-7
22,600,000円/㎡
◆最大上昇率：中央区銀座6-8-3
◆対前年
上昇：315地点
12.1％増
同額：3地点
下落：なし
公示価格と同様に、銀座の各地点および新宿三丁目の
◆対前年上昇率上位5件
上昇率が高い。他では港区南青山5-1-27が11.9％増と大
きく上昇した。
区
所在
上昇率
1 新宿区
新宿3-30-11
741
19,900,000
9.9%
2 中央区
銀座4-5-6
454
29,600,000
9.6%
3 新宿区
新宿3-24-1
1,171
20,900,000
9.4%
中央区
銀座5-3-1
707
26,100,000
9.2%
中央区
銀座7-9-19
426
21,400,000
9.2%
4
<住宅地>
■東京23区【住宅地】公示地価
中央・港区の上昇率は高いが、総じて上昇幅小
◆価格上位3件
区
【2014年公示価格】
◆対前年
上昇：617地点同額：25地点下落：なし
港区は『赤坂』『元麻布』などは比較的大きく上昇した
が、『高輪』『白金台』の上昇率は高くない。世田谷区、杉
並区の住宅地においては上昇率が4%を超える地点はな
所在
地積
(m2)
2014価格
（円/m2）
前年比
（円/m2）
1 千代田区
六番町6-1外
2,266
2,960,000
+180,000
2 港区
赤坂1-14-11
1,053
2,680,000
+240,000
3 千代田区
三番町6-25
969
2,280,000
+130,000
◆対前年上昇率上位5件
区
所在
く、小幅な上昇にとどまった。
地積
(m2)
2014価格
（円/m2）
上昇率
中央区
勝どき3-4-18
799
954,000
10.9%
中央区
佃3-3-9
717
1,430,000
10.9%
3 中央区
月島3-25-3
558
952,000
10.8%
4 中央区
佃2-12-12
742
925,000
10.1%
5 港区
赤坂1-14-11
1,053
2,680,000
9.8%
1
【2014年基準地価格】
◆最高価格：千代田区六番町6番1他
◆最大上昇率：中央区月島3-25-3
◆対前年
上昇：319地点
3,070,000円/㎡
10.8％増
同額：6地点
下落：なし
上昇率上位10地点は、ほとんどが都心3区（千代田区・
中央区・港区）である。23区内で前年より下落した地点は
無いが、大きく上昇した地点も少ない。
公示価格
基準地価格
TOKYU LIVABLE INC,
1
調査主体
判定基準日
公表
国土交通省
1月1日
3月中旬
都道府県
7月1日
9月中旬
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<戸建市況>
【図表1】東京都区部戸建成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
平均成約価格は上昇取引件数は減少が続く
件
万円
700
5,500
600
5,250
500
5,000
が、前期より減少傾向にあり、400件台で推移している。
400
4,750
【平均成約価格】 5,247万円
300
4,500
(図表1参照)
【成約件数】 433件
2014年第1四半期まで毎期500件以上の取引があった
2012年、2013年は4,000万円台中盤から後半で推移して
成約件数
いたが、2014年より概ね5,000万円前後に上昇している。
平均成約価格
<マンション市況>
坪単価上昇・専有面積増加取引件数は減少
【図表2】東京都区部新築マンション市況推移
資料：「マーキュリーマンションSummary」
●新築マンション (図表2参照)
戸
万円
【販売戸数】 4,121戸
7,000
12,000
2014年は減少傾向にあり、当期の販売戸数は2012年以
6,000
9,000
降最低戸数だった。2013年の供給増加の反動、および後
5,000
6,000
4,000
3,000
述の価格上昇が要因と思われる。
【平均価格】 6,336万円
【平均坪単価】 307万円/坪
当第3四半期は、坪単価・価格ともに2012年以降最高額と
販売戸数
なった。昨今の建築費高騰が販売価格に影響を与えてい
平均価格
万円/坪
ると想定される。
【平均専有面積】 68.18㎡
平均専有面積は増加傾向にあるが、単価の上昇が続く
以上、専有面積が今後縮小傾向に転じる可能性もある。
310
㎡
80
290
70
270
60
250
50
【初月申込率】 81.5％
2013年以降、80％前後で推移。変化は小さいが、総販売
平均坪単価
平均専有面積
戸数は減っているため、初月販売戸数は減少傾向にある。
●中古マンション (図表3参照)
【図表3】東京都区部中古マンション市況推移
資料：「REINS Market Information」
【成約件数】 2,950件
万円/坪
4,000
2013年より四半期の成約件数は3,000件を超えていた
件
4,000
3,500
が、今期は7期ぶりに3,000件を割った。
3,000
【平均成約価格】3,577万円
【平均坪単価】207万円/坪
3,000
2,500
平均成約価格に大きな変化はない。坪単価が上昇傾向
2,000
2,000
にあるが、面積の小さい物件の取引がやや多く、平均価格
成約件数
が大幅に上昇することはなかった。
210
200
190
180
170
TOKYU LIVABLE INC,
2
万円/坪
坪単価の推移
平均成約価格
東京：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
東京：オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表1】東京23区オフィス新規供給・新規需要面積推移
<賃貸市況>
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
坪
空室率は低下傾向賃料は小幅に上昇
400,000
●需給 (図表1参照)
300,000
・2014年の新規供給面積は約19万坪（予定含む）。前年
200,000
は供給面積は減少していたが、概ね平年並みの供給量
100,000
0
となった。
・テナント需要は引き続き強く、大型ビルの多くが高稼働
-100,000
-200,000
の状態にあり、新築や築浅ビルには品薄感が見られる。
2008
2009
2010
新規供給面積
2011
2012
2013
2014
新規需要面積
【図表2】東京ビジネス地区オフィス空室率・賃料推移
●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず
【平均募集賃料単価】 16,805円/坪
円/坪
2013年から16,000円台前半で推移していたが、2014年
6月に16,500円/坪を超え、以降小幅ではあるが上昇を
続けている。
9.5
%
17,500
8.5
17,000
7.5
16,500
6.5
16,000
5.5
15,500
【空室率】 5.65%
2012年より9％前後で推移していた空室率は、2013年
中盤より低下傾向となり、半年で約1%ずつ低下している。
渋谷区は9月に大規模ビルの空室消化があったため、
平均募集賃料単価
空室率は2008年4月以来の3%台に低下した。
■東京ビジネス地区のオフィス動向
空室率
【図表3】東京ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-199円/坪～199円/坪をそれぞれ横ばいと定義
（2014年9月時点）　資料：三鬼商事「オフィスレポート」
※ 前期比
空室率前期比賃料
(円/坪) （円/坪）
新宿区
空室率賃料
東京ビジネス地区
千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
千代田区
空室率賃料
中央区
空室率賃料
渋谷区
空室率賃料
※共益費含まず
港区
空室率賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
3
5.65%
5.42%
6.11%
6.21%
5.25%
3.96%
-0.80%
-0.10%
-0.27%
-1.89%
-1.09%
-0.07%
16,805
18,450
16,042
17,174
14,178
17,627
198
322
139
100
245
246
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り
<売買市況>
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
前期少なかった千代田区の取引増加
5.5
%
●投資期待利回り (図表4参照)
全体的に低下傾向にあるが、特に『日本橋』と『渋谷』の下
5.0
西新宿
がりが大きい。『日本橋』は、2011年より他のエリアよりいち早
渋谷
く低下傾向が表れた。『渋谷』は2014年より下がり幅が大きく
4.5
虎ノ門
日本橋
なっている。
丸の内
4.0
●売買事例一覧
№ 取引月
2011.4
期間：2014年7月～9月
物件名
所在
延床面積
(㎡)
交通
区分/
一棟
築年月
10
2012.4
価格
（百万円）
1
7月
TTKキャナルサイドビル
港区芝浦4-18-32
田町駅10分
4,625.00
一棟
1991年1月
1,700
2
7月
芝大門センタービル
港区芝大門1-10-11
大門駅3分
1,021.20
区分
1993年7月
800
13,260.87
区分
2013年1月
3,862.91
区分
2003年1月
3
7月
アークヒルズサウスタワー
港区六本木1-4-5
六本木一丁目駅
1分
4
7月
六本木ヒルズ森タワー
港区六本木6-10-1
六本木駅5分
10
2013.4
NOI
利回り
10
2014.04
売主
買主
- 東京鐵骨橋梁
立花エレテック
5.1% 個人
日本プライム
リアルティ(投)
19,150
4.0% 森ビル
森ヒルズリート(投)
9,890
4.0% 森ビル
森ヒルズリート(投)
5
7月
台東オリエントビル
台東区台東2-30-10
仲御徒町駅3分
1,496.04
一棟
1986年1月
578
スパンクリート
コーポレーション
6
7月
代官山タカラビル2
目黒区上目黒1-3-2
中目黒駅3分
1,056.85
一棟
非開示
655
- JPTスカーレット
個人
7
7月
新練馬ビル
練馬区豊玉北5-14-6
練馬駅4分
5,425.21
一棟
1997年3月
1,800
- 住友不動産
ブロッコリー
8
8月
新宿アイランド
新宿区西新宿6-5-1
西新宿駅1分
38,352.86
区分
1995年1月
47,550
- 都市再生機構
東急不動産
9
8月
西新宿KFビル
新宿区西新宿8-14-24
西新宿駅3分
9,854.00
一棟
1993年1月
6,000
10
8月
トーセン池袋ビル
豊島区池袋2-53-5
池袋駅4分
3,477.86
一棟
1988年1月
1,934
11
9月
紀尾井町ビル
千代田区紀尾井町3-12
麹町駅2分
24,598.85
一棟
1989年1月
34,300
12
9月
いちご九段南ビル
千代田区九段南3-8-10
市ヶ谷駅8分
535.05
一棟
2007年3月
450
13
9月
- 日本土地建物販売
5.1% 栄明
-
白馬キャピタル3
特定目的会社
港都市開発
Tiger特定目的会社
ケネディクス・
オフィス(投)
森トラスト総合リート
(投)
- いちご不動産(投)
非開示
TAC
西村第一ビル
千代田区三崎町3-2-18
水道橋駅4分
4,926.33
一棟
1996年1月
3,300
ティー・エヌ・シー、
個人
御茶ノ水駅5分
4,078.34
一棟
1965年1月
4,710
- 杏林製薬
中央労働金庫
非開示
14
9月
杏林製薬旧本社ビル
千代田区
神田駿河台2-5-23
15
9月
神田中央通ビル
千代田区鍛冶町2-3-3
神田駅1分
3,214.44
一棟
1989年1月
2,778
- プレミア(投)
9月
NKG東京ビル、
NKG東京第2ビル
渋谷区桜丘町15-17
渋谷駅3分
3,466.81
一棟
1975年1月
1,870
- 日本基礎技術
23,100
新宿六丁目
4.4%
特定目的会社
16
17
9月
新宿イーストサイドスクエア新宿区新宿6-27-30
東新宿駅1分
23,414.36
区分
2012年1月
18
9月
飯田橋土地・建物
飯田橋駅4分
811.70
一棟
1986年6月
新宿区新小川町1-16
10
249
東急不動産
ジャパンリアル
エステイト(投)
- フォーバルテレコム
新英
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
■売買事例位置図
10
7
18
13
5
14
9
8
15
12
17
11
4
3
16
2
6
3
アークヒルズサウスタワー
TOKYU LIVABLE INC,
1
4
地図使用承認©昭文社第49G056号
東京：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
東京：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<賃貸市況>
【図表1】東京23区マンション平均成約賃料推移
賃料は上昇傾向成約件数は減少
【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
3,000 件
●賃貸市場動向 (図表1参照)
（築20年以内・駅徒歩圏内）
【ファミリータイプ】
成約件数：1,933件
円 220,000
2,500
210,000
2,000
200,000
1,500
190,000
1,000
180,000
平均賃料：213,326円
2013年以降、2,000件以上で推移していた成約件数は
今期やや減少した。
平均賃料は上昇傾向にある。今期は2012年以降最高
成約件数
平均賃料
ファミリータイプ平均専有面積（㎡）
2013年
1Ｑ
2Q
3Q
4Q
64.93
65.76
65.43
66.76
値であり、初の21万円台となった。
【シングルタイプ】
1Ｑ
65.13
2014年
2Q
64.88
3Q
65.75
【シングルタイプ】専有面積30㎡未満
件
12,000
円
82,000
9,500
81,000
7,000
80,000
成約件数の減少に反して、賃料はやや上昇している。
4,500
79,000
2012年以降初の8万円台を超えた前期（2014．2Ｑ）から
2,000
78,000
成約件数：6,414件
平均賃料：80,469円
成約件数は、毎年第1四半期以外は概ね7,000件前後
で推移しているが、2014年は第2・第3四半期ともに若干
少なかった。
連続して上昇した。
成約件数
平均賃料
●需給・空室状況
【高輪】
月額20万円未満の物件については、単身または小家
族向けの需要がある。高級賃貸マンションへの外国人の
賃貸需要は少し回復し、国内富裕層の賃貸需要も引き
東京駅
続き堅調なため、空室率も低下傾向で推移している。
【品川】
都心部への接近性の良さなどから相応の賃貸需要が
東京タワー
佃
月島
あるが、賃料水準が比較的高いため、タワーマンションな
どの需要者は中・高所得層に限られる。
【有明】
フジテレビ
ションの需要は少ない。
品川
【佃・月島】
単身者・小家族向けのみならずファミリー向けの物件に
対しても底固い需要がある。そのため、賃貸マンションの
稼働率は従来より高い水準で推移している。
TOKYU LIVABLE INC,
有明
高輪
当地区は分譲マンションの需要が中心で、賃貸マン
5
ＴＬＩＳマーケット・レポート
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り
<売買市況>
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
城北エリアの取引事例増加
%
6.2
6.0
●投資期待利回り (図表2参照)
5.8
ワンルームタイプは継続的に低下している一方、超高
5.6
層タイプの低下は不安定であり、特に2012年～2013年
5.2
5.4
5.0
は期待利回りに大きな差が生じた。2014年は4月に超
高層タイプが大きく低下し、その差は若干縮小した。
●売買事例一覧
№ 取引月
ワンルーム（城南）
超高層（港区）
期間：2014年7月～9月
物件名
所在
延床面積
(㎡)
交通
区分/
一棟
築年月
価格
（百万円）
ＮＯＩ
利回り
売主
買主
1
7月
KDXレジデンス大島
江東区大島4-8-4
大島駅4分
2,720.77
一棟
2008年7月
1,857
5.4%
合同会社クリークイ
ンベストメント
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
2
7月
KDX
レジデンス日本橋浜町
中央区
日本橋浜町3-33-4
浜町駅5分
1,872.23
一棟
2005年3月
996
5.1%
ケイディーエックス・
シックス
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
3
7月
KDXレジデンス
日本橋人形町
中央区
日本橋堀留町1-8-5
人形町駅3分
1,084.42
一棟
2002年8月
530
5.5% スペースデザイン
4
7月
KDXレジデンス大山
板橋区大山金井町8-8
下板橋駅8分
5,438.90
一棟
2008年2月
2,679
5.6%
合同会社クリークイ
ンベストメント
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
5
7月
KDXレジデンス戸越
品川区戸越5-1-1
戸越駅4分
6,179.09
一棟
2006年11月
3,745
5.3%
合同会社クリークイ
ンベストメント
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
6
7月
森のとなり
品川区小山台1-1-5
武蔵小山駅8分
1,611.63
一棟
2008年6月
1,020
5.2% 第一交通産業
7
7月
アクロス目黒タワー
品川区上大崎3-5-8
目黒駅5分
13,127.81
一棟
2003年1月
7,500
-
合同会社ケプラー・
ファンド
目黒レジデンス
合同会社
8
7月
KDXレジデンス
品川シーサイド
品川区東品川3-6-7
天王洲アイル駅
10分
4,918.91
一棟
2006年8月
2,593
5.5%
合同会社クリークイ
ンベストメント
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
9
7月
KDXレジデンス
自由が丘
目黒区八雲3-11-27
自由が丘駅11分
1,764.80
一棟
2006年3月
1,268
5.1%
ケイディーエックス・
シックス
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
10
8月
ニューシティーアパート
メンツ銀座イーストⅠ
中央区湊3-2-8
新富町駅4分
3,029.70
一棟
2005年1月
2,000
5.0%
合同会社
マイレージツー
日本賃貸住宅(投)
11
9月
レジディア町屋
荒川区町屋6-1-15
町屋駅11分
3,192.87
区分
2009年8月
1,168
5.3% パナホーム
ケネディクス・レジデ
ンシャル(投)
大和ハウス・レジデ
ンシャル(投)
アドバンス・
レジデンス(投)
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
■売買事例位置図
4
11
1
3
2
10
7
6
9
5
8
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
6
東京：レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
東京：その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
【図表1】主要商業地店舗平均募集賃料
資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』
全体的に横ばい銀座は上昇が続く
一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社
株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト
●エリア別賃貸市場 (図表1参照)
【銀座】1階：48,800円/坪
◆1階
1階以外：26,700円/坪
1階の平均賃料は2013年から上昇に転じ、今期は過去3
年間で最高額になった。住所別での最高値は銀座二丁目
50,000
円/坪
銀座
45,000
の81,924円/坪。最多募集件数は銀座一丁目の20件。
【表参道】1階：38,400円/坪
表参道
40,000
1階以外の部分も毎期1,000円単位で上昇している。
新宿
1階以外：24,200円/坪
35,000
渋谷
1階の平均賃料は昨年までは上昇傾向にあったが、今期
30,000
は2012年以前の水準に戻った。最高値は神宮前六丁目の
88,662円/坪。最多募集件数は神宮前五丁目の35件。
25,000
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
2014 上
1階以外は、毎期24,000円/坪前後で横ばいで推移。
【新宿】1階：35,900円/坪
1階以外：22,000円/坪
◆1階以外
1階の平均賃料は直近4万円前後で推移していたが、今
円/坪
28,000
期は若干減少した。最高値は新宿三丁目の63,869円/坪。
最多募集件数は歌舞伎町一丁目の31件。
銀座
26,000
1階以外は減少傾向にあったが、今期は上昇した。
表参道
【渋谷】1階：34,200円/坪
1階以外：21,500円/坪
24,000
下落傾向にあった1階の賃料が急上昇したが、高額事例
が含まれている為である。ヒカリエ開業により、駅前の賃貸
新宿
22,000
渋谷
市場は好転しているが、駅から遠い店はテナント付けに苦
20,000
戦しているところもみられる。
●売買市況
2011 下
2012 上
2012 下
2013 上
2013 下
【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り
(図表2および次々頁参照)
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
・投資家の期待利回りは、都心型より郊外型（ショッピングセ
ンター）の方が若干下がり幅が大きく、都心型との乖離が小
さくなってきている。
%
7.0
6.0
・渋谷区神宮前で2件の取引があった。うち、神宮前一丁目
の『Cute Cube 原宿』（NOI 利回り4.1%）を購入した日本リ
5.0
テールファンド投資法人は、2014年4月にも神宮前四丁目
4.0
の商業施設を取得している。
都心型（銀座）
TOKYU LIVABLE INC,
2014 上
7
郊外型
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<倉庫・物流施設>
上がっていた空室率は今期は低下
【図表3】首都圏物流施設空室率
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
賃料水準の低いエリアが賃料上昇傾向
7.0
●首都圏賃貸市況
6.0
【需給・空室率】（図表3参照）
％
5.0
今期の新規供給は『MFLP久喜』の一棟で、大手物流
4.0
会社と食品卸の二社により満床で竣工した。
3.0
また、前期までに竣工した新築物件でも空室が徐々に
2.0
消化されて新規需要も40,000坪弱まで積み上がり、結
2013 1Q
2Q
3Q
4Q
2014 1Q
2Q
3Q
果、空室率は前期の6.1%から4.9% まで低下した。
【賃料動向】（図表4参照）
【図表4】首都圏平均募集賃料単価
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
千葉県柏市・流山市や埼玉県久喜市、川崎市湾岸部
首都圏単価の推移
など2年ほど前までは成約賃料水準が3,000円/坪前半と
6,000
低かった地域は、賃料の上昇がみられる。
円/坪
5,500
特に川崎市湾岸部は、築年数が比較的古い物件が多
5,000
いものの、大田区に隣接した立地にもかかわらず賃料が
4,500
4,000
低い点が見直されてテナント需要を吸引し、空室が少な
3,500
い状況が続いている。
3,000
2013 1Q
一方、東京23区や千葉県市川市などは、都心に近い反
2Q
3Q
4Q
内陸
2014 1Q
2Q
3Q
湾岸
面、賃料水準が高いため、距離が離れていても割安な候
都道府県別今期の平均募集賃料単価（中大型施設）
補物件が他にある場合にはやや敬遠される傾向があり、
東京都
賃料の上昇ベースは鈍い状況である。
●売買市況 (図表5および次頁参照)
千葉県
埼玉県
賃料単価
5,490
3,590
3,980
4,140
対前期比
▲ 500
▲ 20
+30
+70
【図表5】物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り
（東京都シングルテナント）
・投資家の期待利回りは、内陸部の方が湾岸部より低下
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
幅が大きく、その差は縮小傾向にある。
7.0
%
6.5
・8月にＧＬＰ投資法人が江東区新砂三丁目の物流施設
6.0
を取得した。同投資法人は2014年4月にも江東区辰巳三
5.5
丁目の隣接する物流施設二棟を取得している。
5.0
湾岸部
TOKYU LIVABLE INC,
単位：円/坪
神奈川県
8
内陸部
東京：その他のアセット
東京：マーケット・トピックス
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
東京：その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
ＴＬＩＳマーケット・レポート
<店舗・商業施設>
●売買事例一覧
№ 取引月
物件名
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく
期間：2014年7月～9月
所在
交通
延床面積
(㎡)
区分/
一棟
築年月
価格
（百万円）
ＮＯＩ
利回り
売主
- グリーンキャブ
買主
オンワード
ホールディングス
店1
7月
東京駐車ビル
中央区銀座3-3-13
銀座駅2分
3,067.92 一棟
1964年1月
11,000
店2
9月
Cute Cube 原宿
渋谷区神宮前1-7-1
原宿駅3分
1,729.36 一棟
2013年1月
8,520
4.1% 三菱商事都市開発
日本リテールファンド
(投)
店3
9月
SO-CAL LINK
OMOTESANDO
渋谷区神宮前4-9-8
表参道駅3分
484.56 一棟
2014年4月
2,300
4.3% オリックス
オリックス不動産(投)
店4
9月
ORE池袋
豊島区東池袋1-21-13
池袋駅3分
5,442.38 一棟
2010年8月
6,410
4.4%
特定目的会社
ジョイントアーク14
オリックス不動産(投)
<倉庫・物流施設>
●売買事例一覧
№ 取引月
物1
8月
物件名
GLP東京Ⅱ
期間：2014年7月～9月
所在
江東区新砂3-4-11
交通
高速湾岸線
新木場出口
延床面積
(㎡)
85,454.94
区分/
一棟
一棟
築年月
価格
（百万円）
2006年4月
36,100
ＮＯＩ
利回り
売主
東京2ロジスティック
特定目的会社
買主
GLP(投)
■売買事例位置図
店4
店2
店2
店3
Cute Cube 原宿
店1
物1
店3
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
9
SO-CAL LINK OMOTESANDO
Solution Market Report <Q4-2011>
東京：マーケット・トピックス
東京：マーケット・トピックス
マーケット・トピックス
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.物流でファーストリテイリングと大和ハウスが協業
ユニクロなどのカジュアル衣料品を展開するファーストリテイリ
ング（以下『ＦＲ』）と大和ハウス工業は10月、物流施設に関する
協業を発表した。これまで店舗開発で業務提携しており、協力
関係を物流施設まで拡大する。ＦＲは通販事業の拡大に向け、
全国5～10か所で最新鋭の物流施設を整備する方針で、この
開発、保有、運営を大和ハウス工業が支援していく。
開発面では、ＦＲ専用の物流施設を大和ハウス工業が建設
する。第1弾として、江東区有明一丁目の大和ハウス工業保有
1
地に、200億円強を投じて地上6階建、延床面積約11万㎡の施
設を開発する。
保有面では、ＦＲ専用施設に特化した私募ＲＥＩＴを大和ハウ
ス工業が立ち上げる。運営面に関しては、両者の共同出資で
物流事業会社を設立する予定。
<開発の概要> 仮）Ｄプロジェクト有明Ⅰ
所在：東京都江東区有明一丁目1－8ほか（地番）
交通：首都高速道路湾岸線『有明』Ｉ.Ｃ.約 2㎞
敷地面積：36,309．00㎡
延床面積：112,402．87㎡
構造・階数：ＲＣ・Ｓ造地上6階建
設計・施工：大和ハウス工業
2.300億円強を投じて品川区に物流施設ＪＲ貨物
日本貨物鉄道（ＪＲ貨物）は、品川区八潮三丁目でマルチテ
ナント型物流施設2棟を開発する。合計の延床面積は約22万
㎡で、総事業費は300億円強である。それぞれ2018年1月と
2020年6月の竣工を予定している。
＜開発の概要＞エフ・プラザ東京Ｍ棟
所在：東京都品川区八潮三丁目3－22 他（旧住居表示）
敷地面積：約24,000㎡
延床面積：約61,000㎡
構造・階数：ＰＣ造（免震構造）地上5階建
＜開発の概要＞エフ・プラザ東京Ｎ棟
所在：東京都品川区八潮三丁目3－6 他（旧住居表示）
敷地面積：約71,000㎡
延床面積：約162,000㎡
2
構造・階数：ＰＣ造（免震構造）地上5階建
※交通は首都高速道路湾岸線『大井南』Ｉ.Ｃ.
または首都高速道路Ⅰ号羽田線『平和島』Ｉ.Ｃ. 各約2㎞
※設計・施工については未定
TOKYU LIVABLE INC,
10
マーケット・トピックス
東京：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳマーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
3.虎ノ門パストラル跡地森トラストが21万㎡建設
森トラストは、港区の虎ノ門パストラルなどの跡地で、虎ノ門
四丁目プロジェクト（仮）に着手する。2015年に着工し、2018年
の完成を予定している。
建築するビルはオフィスを主な用途とし、高層部にホテルと
サービスアパートメントが入る予定だ。外国人向けのサポート
機能も充実させる。
建物の建設と併せ、新たな道路も整備する。計画地の北西、
ホテルオークラ側に位置する江戸見坂から、計画地と隣接す
る気象庁虎ノ門庁舎（仮）・港区立教育センター予定地との間
を通り、桜田通りに抜ける道路となる。地下鉄神谷町駅に直結
3
する地下歩行道路も設ける予定だ。
虎ノ門パストラルの解体工事は2011年に終了しており、2014
年10月時点では賃貸駐車場となっている。
＜開発の概要＞虎ノ門四丁目プロジェクト（仮）
所在：東京都港区虎ノ門4－1ほか（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線『神谷町』駅徒歩2分
敷地面積：約16,300㎡
延床面積：約210,000㎡
階数：地上36階地下4階
設計・施工：未定
4.明治座近くで伊藤忠都市開発がマンション開発
伊藤忠都市開発は、2014年5月に中央区日本橋浜町にある
浜町公園メインハイツと、隣接する事務所などを取得した。売
主は不動産会社のプロスペリート（本社：東京都豊島区）、ゼウ
ス・リアル（本社：東京都渋谷区）と複数の個人である。伊藤忠
都市開発は分譲マンションに建て替える。
対象地は明治座に近く、道路を挟んで浜町公園に面してい
る。2014年10月時点で既存建物の解体工事を行っている。
土地面積は462.44㎡で容積率は500％の商業地域に指定さ
れている。開発するマンションは地上12階建で戸数は45戸。間
取りは1LDK～3LDKタイプをそろえる。2014年12月に着工し、
4
2016年9月の竣工を目指す。
<開発の概要> 浜町公園プロジェクト（仮）
所在：東京都中央区日本橋浜町二丁目42-8 ほか
交通：都営地下鉄新宿線『浜町』駅徒歩1分
敷地面積：462．44㎡
延床面積：3,578．90㎡
設計：エル設計事務所施工：未定
TOKYU LIVABLE INC,
11
地図使用承認©昭文社第49G056号

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