大阪市 ＴＬＩＳ マーケット・レポート 大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市 近畿地方の行政・経済・文化の中心都市 【 都市 基本 デー タ】 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) 項 目 人 口 世 帯 数 総 面 積 人口集中地区面積 割合 主 要 商 業 地 主 要 産 業 事 業 所 数 小 売 業 事 業 所 数 小 売 業 売 り 場 面 積 新 設 住 宅 着 工 数 持 ち 家 率 Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 内 容 2009年：2,652,436人 → 2014年：2,683,469人 (+1.2%) 2009年：1,291,734世帯 → 2014年：1,353,659世帯 (+4.8%) 223.0k㎡ 2005年：99.8% → 2010年：99.7% 梅田、心斎橋、なんば、あべの等 サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%) ※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心 2004年：59,935 → 2007年：53,196 (-11.2%) 2004年：34,707 → 2007年：31,521 (-9.2%) 2004年：2,985,971㎡ → 2007年：2,971,872㎡ (-0.5%) 2012年：26,533 → 2013年：29,983 (+13.0%) 2005年：41.8% (全国平均62.1%) → 2010年：42.2% (全国平均61.9%) 総数：153 (レジデンス：72、オフィス：42、商業施設：14、ホテル：5、倉庫・物流施設：7、その他：13) 出 所 大阪市統計情報 大阪市統計情報 大阪市統計情報 国勢調査 市民経済計算・工業統計 商業統計調査 商業統計調査 商業統計調査 住宅着工統計 国勢調査 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年9月30日時点のデータをもとに弊社集計 【 景 気 情 勢 】 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年7月) 近畿」 消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している 不動産マーケット概況 2014/3Q 2014年第3四半期(7～9月) 商業地 地価は上昇傾向 北区の上昇幅大 住宅地 下落が続くも 下落幅は縮小 一戸建 取引件数は横ばい 取引価格は下落 土地 居住用 不動産 マンション 新築・中古 どちらも価格上昇・取引件数減少 賃 貸 空室率は低下継続 賃料単価は永く横ばい 売 買 取引件数は依然として北区が多い 賃 貸 賃料は横ばい 成約件数は回復 売 買 取引件数は多くないが、期待利回りは低下傾向 オフィスビル レジデンス TOKYU LIVABLE INC, 0 大阪：概況 Solution Market Report <Q4-2011> 地価 大阪：地価 Solution Market Report <Q4-2011> ＴＬＩＳ マーケット・レポート ■大阪市【商業地】 公示地価 <商業地> ◆価格 上位3件 地価は上昇傾向 北区の上昇幅大 地積 (m2) 前年比 （円/m2） 所在 1 北区 大深町4-20 10,571 9,150,000 +680,000 2 北区 梅田1-8-17 2,397 8,180,000 +480,000 3 北区 角田町7-10 5,451 7,610,000 +380,000 【2014年 公示価格】 ◆対前年 Ｈ２６価格 （円/m2） 区 上昇：126地点 同額：19地点 下落：20地点 突出して上昇している区はないが、総じて上昇率は高 い。下落した地点も、最大下落率は2.9％程であり、大幅 １．北区大深町4-20 に低下した地点は無かった。 【2014年 基準地価格】 ◆最高価格：北区大深町4-20 9,500,000円/㎡ ◆最大上昇率：北区大淀南1-10-9 ◆対前年 上昇：71地点 11.9％増 同額：10地点 下落：8地点 北区各地点の上昇率が高い。区内全地点の平均上昇 率は8.5％。中央区は地点によって上昇率に格差があり、 ◆対前年上昇率 上位5件 平均上昇率は5.3％程と大阪市内全体の平均とほぼ同水 準の上昇だった。 <住宅地> 区 1 福島区 福島6-20-2 2 中央区 瓦町2-6-9 3 中央区 4 5 Ｈ２６価格 （円/m2） 上昇率 559 472,000 11.1% 1,096 830,000 10.7% 安堂寺町2-2-8 280 598,000 10.5% 北区 野崎町9-13 462 750,000 10.3% 北区 大淀南1-10-9 241 582,000 10.2% Ｈ２６価格 （円/m2） 前年比 （円/m2） ■大阪市【住宅地】 公示地価 ◆価格 上位3件 下落が続くも 下落幅は縮小 区 【2014年 公示価格】 ◆対前年 地積 (m2) 所在 上昇：51地点 同額：55地点 下落：73地点 全地点がマイナスとなったのは、大正区、西淀川区、西 成区、住之江区。市全体が下落傾向にあるが、公示価格 所在 1 天王寺区 真法院町10-6 2 天王寺区 上汐4-4-25 3 中央区 森ノ宮中央1-25-5 地積 (m2) 119 550,000 +4,000 1,493 514,000 +43,000 132 487,000 +7,000 の下落幅は縮小傾向にある。 ◆対前年上昇率 上位5件 区 【2014年 基準地価格】 ◆最高価格：天王寺区真法院町10-6 ◆最大上昇率：福島区鷺洲5-6-56 ◆対前年 552,000円/㎡ 4.7％ 上昇：36地点 同額：34地点 下落：22地点 全体的に上昇率・下降率ともに割合は高くなく、全体に 所在 地積 (m2) Ｈ２６価格 （円/m2） 1 天王寺区 上汐4-4-25 1,493 514,000 9.1% 2 中央区 上町1-15-15 1,672 473,000 5.3% 3 北区 大淀南3-9-4 203 340,000 3.3% 4 福島区 野田6-3-18 661 209,000 3.0% 5 北区 本庄東2-15-8 566 314,000 2.6% 調査主体 判定基準日 公表 公示価格 国土交通省 1月1日 3月中旬 都道府県 7月1日 9月中旬 大きな変化はみられない。公示価格が全地点マイナス だった4区のうち、住之江区については5地点中4地点が 前年と同価格だった。 基準地価格 TOKYU LIVABLE INC, 1 上昇率 ＴＬＩＳ マーケット・レポート <戸建市況> 【図表1】大阪市 戸建 成約状況 ※新築を含む 資料：「REINS Market Information」 取引件数は横ばい 取引価格は下落 (図表1参照) 【成約件数】 168件 件 万円 200 2,200 185 2,100 170 2,000 155 1,900 140 1,800 四半期の成約件数は概ね170件前後がトレンドであるた め、今期は平均的な数字である。2014年は第1四半期の 取引が非常に多かったが、以降反動もなく安定的に取引 されている。 【平均成約価格】 1,952万円 2012年以降、概ね2,000万円を超えていたため、今期は 成約件数 平均成約価格 若干低い水準といえる。 <マンション市況> 【図表2】大阪市 新築マンション 市況推移 資料：「マーキュリー マンションSummary」 新築・中古 どちらも価格上昇・取引件数減少 万円 4,500 7,173 ●新築マンション (図表2参照) 【販売戸数】 715戸 2013年第2四半期（7,173戸）、同年第3四半期（5,817 戸）の大量供給の反動か、販売戸数は減少傾向にある。 戸 3,000 5,817 4,000 2,000 3,500 1,000 3,000 0 【平均価格】 4,092万円 【平均坪単価】 205万円/坪 販売戸数 坪単価は170万円台、販売価格は3,500～3,700万円で 平均価格 ㎡ 万円/坪 210 75 190 70 平均専有面積は減少傾向にあり、2013年第2四半期以 170 65 降から70㎡を超えることはなく、ほぼ一定の割合で四半期 150 60 横ばいに推移していたが、今期は大幅に増加した。 【平均専有面積】 65.91㎡ ごとに減少している。 平均坪単価 ●中古マンション (図表3参照) 平均専有面積 【図表3】大阪市 中古マンション 市況推移 【成約件数】 726件 資料：「REINS Market Information」 950 2014年の成約件数は減少傾向にある。今期は2012年 万円 件 2,100 900 2,000 850 1,900 【平均成約価格】2,247万円 【平均坪単価】112万円/坪 800 1,800 中古マンションの価格は上昇傾向にある。2012年は90 750 1,700 700 1,600 以降で最少の件数となった。 万円台だった坪単価は2013年から上昇し続け、今期は 110万円/坪を超えた。 成約件数 120 万円/坪 110 100 90 80 TOKYU LIVABLE INC, 2 坪単価の推移 平均成約価格 大阪：居住用不動産 居住用不動産 Solution Market Report <Q4-2011> オフィスビル 大阪：オフィス Solution Market Report <Q4-2011> ＴＬＩＳ マーケット・レポート <賃貸市況> 【図表1】大阪市 オフィス新規供給・新規需要面積推移 空室率は低下継続 賃料単価は永く横ばい 坪 資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」 80,000 ●需給 (図表1参照) ・2014年は、約22千坪の新規供給が見込まれているが、 テナント誘致が既に9割程度進んでおり、需給バランスの 60,000 40,000 20,000 悪化要因にはならない。 0 ・昨年は約56千坪もの新規供給があり、大量供給に伴う空 室率の向上が懸念された。ただし、移転を検討する企業 や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、需要の -20,000 -40,000 2008 2009 厚みが増し、大量供給はほぼ乗り切った状態である。 2010 新規供給面積 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 2011 2012 2013 2014 新規需要面積 【図表2】大阪市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【平均募集賃料単価】 11,120円/坪 2012年以降若干減少しているが、11,000円台前半で概 円/坪 ％ 12.0 12,000 11.0 11,500 10.0 11,000 9.0 10,500 8.0 10,000 ね横ばいに推移している。 【空室率】 8.14% 2012年・2013年は、10%前後で上下していたが、2014年6 月には9%を割り、以降も低下傾向にある。 『梅田地区』はグランフロント大阪やダイビル本館に成約 が進み、2012年1月時点の水準に改善された。『船場地 区』では中小規模の需要が多くみられ、2009年6月以来の 10%台となった。 ■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向 平均募集賃料単価 空室率 空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-99円/坪～99円/坪を それぞれ横ばいと定義 【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 新大阪 空室率 賃料 （2014年9月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※ 前期比 空室率 前期比 賃料 (円/坪) （円/坪） 大阪ビジネス地区 梅田地区 南森町地区 淀屋橋・本町地区 船場地区 心斎橋・難波地区 新大阪地区 梅田 南森町 空室率 賃料 空室率 賃料 ※共益費含まず 淀屋橋・本町 空室率 賃料 船場 空室率 賃料 心斎橋・難波 空室率 賃料 地図使用承認©昭文社第49G056号 TOKYU LIVABLE INC, 3 8.14% 7.67% 5.79% 8.46% 10.86% 5.35% 7.22% -0.75% -0.70% -0.71% -1.08% -0.76% -0.99% 0.26% 11,120 13,977 9,446 11,009 9,651 12,312 10,143 -38 -126 -194 24 -66 ±0 30 ＴＬＩＳ マーケット・レポート <売買市況> 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 取引件数は依然として北区が多い 6.1 ●投資期待利回り (図表4参照) % 6.0 『御堂筋沿い』は2012年・2013年と変化はなく、安定し 5.9 5.8 て低下している『梅田地区』との乖離が一時大きくなった 5.7 が、2014年より急激に低下し、今期は『梅田地区』とほぼ 5.6 5.5 同水準になった。 ●売買状況 (下図4参照) 御堂筋沿い 今期北区の取引件数は2件、いずれも買主は不動産業 梅田地区 者である。北区については、2014年上半期にも天神橋二 丁目と中之島でＲＥＩＴが物件を取得している。 ●売買事例一覧 № 取引月 1 期間：2014年7月～9月 物件名 7月 KDX南船場第1ビル 2 8月 ユニバーサル・ シティウォーク大阪 3 9月 4 9月 所在 ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく 交通 延床面積 (㎡) 築年月 一棟 1993年1月 価格 （百万円） 中央区南船場2-1-10 長堀橋駅4分 此花区島屋6-2-61 ユニバーサル シティ駅1分 17,769.42 区分 2001年6月 15,500 大日本住友製薬堀川ビル 北区野崎町1-33 南森町駅5分 5,353.20 一棟 1983年1月 6,345 NKGビル 大阪天満宮駅 3分 2,499.17 一棟 1972年1月 377 北区松ケ枝町6-22 4,236.59 区分/ 一棟 950 ＮＯＩ 利回り 売主 8.3% ケネディクス・ オフィス(投) 5.9% 非開示 買主 富士工営 野村不動産 マスターファンド(投) - 大日本住友製薬 住友不動産 - 日本基礎技術 ジャック ■売買事例位置図 3 4 1 2 地図使用承認©昭文社第49G056号 TOKYU LIVABLE INC, 4 大阪：オフィスビル オフィスビル Solution Market Report <Q4-2011> レジデンス 大阪：レジデンス Solution Market Report <Q4-2011> ＴＬＩＳ マーケット・レポート 【図表1】大阪市 マンション平均成約賃料推移 <賃貸市況> 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 賃料は横ばい 成約件数は回復 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 件 ●賃貸市場動向 (図表1参照) 円 800 140,000 650 135,000 500 130,000 350 125,000 200 120,000 （築20年以内・駅徒歩圏内の物件） 【ファミリータイプ】 成約件数：619件 平均賃料：127,990円 2013年後半に成約件数が増加した反動からか、2014年 前半は件数が大幅に減少していた。2014年後半である今 期は600件を超え、増加前の水準に戻っている。 平均賃料は、直近では概ね12万円台後半で推移してお り、今期も大きな変化はみられなかった。 平均賃料 2013年 【シングルタイプ】 成約件数：1,422件 成約件数 ファミリータイプ 平均専有面積 （㎡） 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2014年 2Q 3Q 63.21 63.16 63.18 63.40 64.84 64.10 63.79 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 平均賃料：56,753円 1,800 円 件 62,000 成約件数は2014年前半は落ち込んでいた。今期は前年 同期の1,395件より多く、件数は回復基調にある。 平均賃料については、毎期56,000円～57,000円の範囲 で増減を繰り返しており、今期も格段の上昇・下降はみら れなかった。 1,550 60,000 1,300 58,000 1,050 56,000 800 54,000 成約件数 平均賃料 ●需給・空室状況 【福島】 一部周辺エリアの超高層タワーマンションの稼働率がや や落ち込んでいるものの、ワンルーム、ファミリータイプとも 福島 大阪駅 に一定の需要はある。 大阪城 【天王寺】 利便性・住環境が良好な地域であり、ワンルーム、ファミ リータイプ共に底固い賃貸需要が認められる。新規供給 京セラＤ 難波駅 はワンルームタイプが多く、ファミリータイプは中古の供給 が中心である。 TOKYU LIVABLE INC, 天王寺 5 ＴＬＩＳ マーケット・レポート <売買市況> 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り （ワンルーム） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 取引件数は多くないが、期待利回りは低下傾向 7.5 ●投資期待利回り (図表2参照) % 7.0 2011年より安定して低下している。2014年10月の期待利 6.5 回りは、2010年10月（NOI 7.0%）と比較して1%以上低下。 6.0 ●売買状況 5.5 2013年下期には浪速区や中央区で取引が多く、2014年 は西区および都島区で取引があった。 今期は北区で1件の売買事例があった。ユナイテッド・ アーバン投資法人が取得した『グレンパーク梅田北』は 2007年築・延床面積約14,340㎡の物件である。 ●売買事例一覧 № 取引月 1 8月 期間：2014年7月～9月 物件名 グレンパーク梅田北 所在 北区中崎3-4-22 ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく 交通 中崎町駅4分 延床面積 (㎡) 14,340.44 区分/ 一棟 一棟 築年月 2007年1月 価格 （百万円） ＮＯＩ 利回り 売主 買主 ジャパン・アセット・トゥ ユナイテッド・ 5.5% エルブ・ホールディン アーバン(投) グ特定目的会社 5,150 ■売買事例位置図 1 地図使用承認©昭文社第49G056号 TOKYU LIVABLE INC, 6 大阪：レジデンス レジデンス Solution Market Report <Q4-2011> その他のアセット 大阪：店舗・物流施設等 Solution Market Report <Q4-2011> ＴＬＩＳ マーケット・レポート 【図表1】心斎橋エリア 平均募集賃料 <店舗・商業施設> 資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』 一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社 株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト 路面店の賃料上昇 立地により賃料格差 ◆募集賃料の推移 ●賃貸市況（心斎橋エリア） (図表1参照) 【賃料】 1階：25,100円/坪 円/坪 28,000 1階以外：11,500円/坪 26,000 1階の平均賃料は上昇傾向にある。今期は前期よりは 24,000 減少したが、引続き高水準である。 22,000 1階以外の平均賃料単価は12,000円/坪前後で推移。 20,000 18,000 【募集】 16,000 募集件数は2013年後半から増加傾向にある。繁華性の高 14,000 い『心斎橋筋二丁目』では中上層階の募集が増加したほか、 12,000 『道頓堀』や『南船場』など商業の中心から外れたエリアの募 10,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 集が増えているためとみられる。 1階 【エリア内外の動向】 1階以外 ◆住所別平均賃料・募集件数（1階） ・梅田エリアでの百貨店を中心とした相次ぐ大型商業施設の 2014年 上 住所 増床やグランフロント大阪の開業、あべのキューズモールの 平均賃料 件数 開業など街間競合の激化は激しく、心斎橋エリアでは大丸や 中央区心斎橋筋一丁目 27,155 11 ＯＰＡなど大型商業施設を中心に影響が生じている。 中央区心斎橋筋二丁目 33,285 13 ・メインストリートと裏手立地の格差がみられる。比較的勢いの 中央区西心斎橋一丁目 19,189 6 あるメインストリートに対し、裏手立地では長期間空室が続く 中央区西心斎橋二丁目 19,280 16 物件が多い。 中央区道頓堀一丁目 27,220 5 中央区道頓堀二丁目 34,329 7 中央区南船場三丁目 23,747 17 中央区南船場四丁目 20,157 24 中央区難波一丁目 33,273 6 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り ●売買市況 (図表2参照) 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ・投資期待利回りは、2013年よりゆるやかに低下しており、都 % 心型、郊外型ともに2012年10月時と比較して0.5%低下。 7.5 7.0 ・今期において、大阪市内で商業施設などの売買取引は見 6.5 受けられなかった。 6.0 5.5 都心型 TOKYU LIVABLE INC, 7 郊外型 ＴＬＩＳ マーケット・レポート <倉庫・物流施設> 賃料水準は概ね横ばい 空室率は ほぼ0% 【図表3】近畿圏 物流施設 空室率 資料：CBRE「Japan Industrial Market View」 ●賃貸市況 2.0 ％ 【需給・空室率】（図表3参照） 1.5 今期は新規に供給された物件はなく、既存物件の空室も 一部消化されたため、空室率は0.4%と再び0%に近づいた。 1.0 来期（2014年第4四半期）に稼働する『MELF堺』は、9月末 0.5 時点でほとんどのフロアにテナント候補がある模様。 0.0 2013 1Q 【賃料動向】（図表4参照） 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2Q 3Q 【図表4】平均募集賃料単価 資料：CBRE「Japan Industrial Market View」 今期の大阪府の平均募集賃料単価は5,070円/坪。2013 大阪府 募集賃料単価の推移 年後半に5,000円/坪を超えた以降、賃料水準は横ばいに 円/坪 5,500 推移している。 近畿圏全体の賃料は上値が重い状況が続いていた。しか 5,250 し今期は坪単価100円単位程の上昇ではあるが一段高い 5,000 賃料での成約実績が出てきた。将来供給される多くの開発 物件との競争力を比べながら、貸主サイドは需給バランスが 4,750 タイトな今をチャンスとみて賃料の引上げに挑戦している。 4,500 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2Q 府県別 今期の募集賃料単価 大阪府 ●売買市況 (図表5参照) 単位：円/坪 兵庫県 京都府 滋賀県 賃料単価 5,070 4,020 5,110 3,510 対前期比 ▲ 50 +100 ▲ 200 +360 【図表5】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り （湾岸部 シングルテナント） ・投資期待利回りは2012年4月まで全く変化は無かったが、 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 2012年10月より低下傾向となった。今期は2012年4月と比 7.0 較して0.8%低い。 6.8 6.6 6.4 ・大阪市内で、物流施設などの市況を把握できるような取引 6.2 は見受けられなかった。 TOKYU LIVABLE INC, 3Q 6.0 8 % 大阪：店舗・物流施設等 その他のアセット Solution Market Report <Q4-2011> マーケット・トピックス 大阪：マーケット・トピックス Solution Market Report <Q4-2011> ＴＬＩＳ マーケット・レポート 事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等 1.関電不動産の2万㎡が満室稼働 西天満 大阪市北区で関電不動産が開発を手がけたオフィスビル が10月に完成する。地上13階地下1階建、延床面積は約2 万㎡で、建替え前に比べておよそ1.5倍に拡大される。 主要テナントは関西電力グループの関電Ｌ＆Ａ（リース 業、保険業など）。ビルは1フロア325坪で、賃貸可能床は 約12,750㎡。1階には3つの店舗区画を設ける。 <開発の概要> 宇治電ビルディング １ 所在：大阪府大阪市北区西天満四丁目8-17 交通：大阪市営地下鉄谷町線『東梅田』駅・『南森町』駅 ＪＲ東西線『北新地』駅 それぞれ徒歩7分 敷地面積：2,764．22㎡ 延床面積：20,104．90㎡ 構造・階数：Ｓ・ＲＣ造 地上13階地下1階 設計：日本設計 施工：清水建設 2.日本エスコン 交換取引 デベロッパーの日本エスコンは2014年8月、大阪市西区 のオフィスビル友泉靭本町（ゆうせん うつぼ ほんまち）ビル を取得した。売主は舞台装置、遊園地のアトラクションなど ２① を製造する三精テクノロジーズである。 両社は同月、新大阪でも取引している。2009年に日本エ スコンが開発し、以来空ビルとなっていた物件を三精テクノ ロジーズが新本社として取得した。 <売買の概要> ①友泉靭本町ビル 売主：三精テクノロジーズ 買主：日本エスコン 所在：大阪府大阪市西区靭本町1-7-7（住居表示） 交通：大阪市営地下鉄『本町』駅 徒歩5分 敷地面積：592．97㎡ 延床面積：3,239．37㎡ 構造・階数：ＳＲＣ造7階建 用途地域：商業地域 容積率：800％（法定） <売買の概要> ②三精テクノロジーズ新社屋 売主：日本エスコン 買主：三精テクノロジーズ、サンセイメンテナンス ２② 所在：大阪府大阪市淀川区宮原4-3-29 交通：ＪＲ西日本『新大阪』駅 徒歩7分 敷地面積：793．43㎡ 延床面積：4,653．72㎡ 構造・階数：Ｓ造8階建 TOKYU LIVABLE INC, 9
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