一時使用の賃貸借契約を締結するにあたって、注意しなければならない点（解説）１．転勤のため所有家屋を転勤期間中のみ貸すといった契約や、工事期間中のみ仮事務所の設置のため土地を貸すといった「一時使用」の賃貸借契約がありますが、この契約は借地借家法の適用がありません。したがって、一時使用のための賃貸借契約は、借地借家法上、期間満了の際の「正当事由」等が不要となり、民法の一般原則に戻って判断していくことになります。２．そこで、「一時使用」として認められるには、どういった要件が必要となるのでしょうか。この点について、最高裁判所は「必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される場合であればよい」としています。一時使用の賃貸借といわれるための契約書のポイントを次にあげることにします。（１）一時使用であることを明確にすること。 ① 契約書の標題に「建物一時使用賃貸借契約書」と明記します。 ② 契約書の頭書に「賃貸人○○を甲とし、賃借人△△を乙として以下のとおり後記の建物を一時使用の賃貸借契約として締結する。」と明記します。（２）使用目的は具体的に明記すること。短期間の興業、博覧会の展示場など貸借の期間が比較的限定されるような使用目的であることが必要です。（３）賃料の固定性家賃を増額する特約があれば、一時使用の賃貸借といえない要素となります。したがって、「賃料の額は建物賃貸借の一時性にともない将来増減しない。」と明記する必要があります。（４）更新特約の排除 ① 期間満了時に更新できるという特約がある場合は、一時使用の賃貸借といえない要素となりがちです。したがって、「本契約の有効期間は、契約締結日から３カ年とし、本契約は更新されない。」と明記しておくほうが望ましいといえます。 ② しかしながら、勤め人にはよくありがちなことですが、当初は短期の予定で貸したものの再転勤する時期が遅れ、その結果期間が延長されかなり長期となったような場合に果してそれでも一時使用の賃貸借と認められるのでしょうか。この点について最高裁判所の判例は、公務員である賃貸人が近い将来当該建物から通勤できる地に転勤して来るまでという趣旨で、当初期間を２年と決めたところ、転勤の時期が遅れて、その後更新が数回あり結局約７年半を過ぎてから解約の申入れがなされた事案について、これを一時使用のための建物賃貸借と認めた高等裁判所の判断を肯定しています（最判昭 41.10.27 ・判時 467.36）。なおこの最高裁判所の判例については、この７年半は一時使用のためとしては、異例であるとして反対する学者もあります。この見解によりますと、当初は一時使用のためと認定できてもその後の事情の変化によって、その期間が長期にわたるようなときは、当初の予定期間を超えたところか、あるいは相当期間を経過した時点で一時使用のための賃貸借からふつうの賃貸借に変わったものと考えて、後は解約申入れの正当事由の問題として考えるのが妥当だということになります。（５）高額の敷金、権利金の授受を排除すること。高額の敷金あるいは権利金が授受された場合には、一般的に一時使用の賃貸借とはいえないという要素になります。要するに、一時使用のための建物賃貸借と認められるためにはまず一時使用の具体的な計画とその実現の見通しが、明確かつ確実であることが必要です。この明確性、確実性がないときは、一時使用の賃貸借とは認められません。なぜなら、そのような場合ですと、建物賃借人の地位を非常に不安にするからです。なお、今後は定期借家契約、あるいは建物取壊し予定の賃貸借を活用すべきでしょう。