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1 地区計画とは
地区計画は、身近な生活空間における良好な環境の形成・保全を図るため、建築物の用途や高さ、色彩
などに関するルールを地区の皆さんと話し合いながら、地区の特性に応じてきめ細かく定めることによ
って、建築又は開発行為を規制・誘導することができるまちづくりの計画です。
2 区域の整備・開発及び保全の方針
●地区の概要
伊覇地区は、八重瀬町の北部に位置し、大部分が農地となっており、近年の宅地開発の増加、また、県
都那覇市と八重瀬町を結ぶ国道507号が広域幹線道路として整備されるなどの社会情勢の変化から、良
好な住宅地の形成が期待される地区であります。
また、
国道507号沿道については上位計画において沿道利用型の商業地区と、
タウンセンターゾーンは新
中心市街地としての位置づけがなされており、
現在、
町施行による伊覇土地区画整理事業が進められている
地区です
●地区計画の目標
本地区の上位計画等の位置づけの実現化を図り、また、土地区画整理事業の事業効果の維持増進を図
るとともに、事業後に予想される敷地の狭小化による建築物の過密化、用途の混在による住環境の悪化等
を未然に防止し、適正かつ合理的
な土地利用を図ることにより、良
好な居住環境を形成・維持すること
マックスバリュ
八重瀬店
を目標とします。
●地区施設の整備方針
JAおきなわ
東風平支店
国道
5
0
7
伊覇土地
区画整理事業
線
号
本地区内は土地区画整理事業に
より、幹線道路、区画道路、公園等
の地区施設が整備されます。した
がって、本計画においては地区施
設のそれぞれの整備目的に従い、そ
の維持・保全に努め、安全で快適な
利便性のある都市空間の形成を行
います。
原
那
タウンセンター
ゾーン
マクドナルド
すき家
与
満
糸
●建築物等の整備方針
地区計画の目標及び各地区の土
地利用の方針に基づいて、
「建築物等
に関する制限」を定めます。
( P3∼
6を参照)
東風平郵便局
糸
●その他当該区域の整備・開発及
び保全に関する方針
原
那
与
満
線
0
50 100
200m
1. 良好な歩行空間の確保、交通機能の保全等を図るため、幹線道路については電線類地中化を推進し、
幹線道路以外の場所の電柱設置については民有地に設置することを推進するものとします。
2.地区内に植生する樹木で、良好な住環境の形成に必要なものについては、積極的に保全を図り、緑化環
境の増進に寄与するものとします。
3.うるおいのある街並みが形成されるよう、敷地内の積極的な緑化を図るものとします。
4.適正な土地利用及び良好な景観を形成するため、当該地区内における産業廃棄物や粗大ごみ等の放置を
禁止します。また、建設資材や重機等の置き場として土地利用をしてはいけません。但し、既存のもの
で規模の拡大を伴 わない場合はこの限りではありません。
2
1
4 地区整備計画
無秩序な建物の混在を防ぐため地区ごとに建物の用途が定められています。以下の表にその主なものを示します。
地区
用途地域
地区の細区分
(用途地域)
沿道住宅
中層戸建
沿道住宅
集合住宅
低層戸建
沿道住宅
地区C
住宅地区
地区A
地区
住宅地区
地区B
(第1種 (第1種 (第1種 (第1種 (第1種低層)
(第1種住居)
中高層) 中高層) 中高層)
中高層)
○
○
○
○
○
×
○
○
○
○
○
○
○
店舗等
戸建専用住宅
共同住宅、寄宿舎、下宿
兼用住宅で、非住宅部分の床面積が50m 2 以下かつ
建築物の延べ床面積が1/2未満のもの
床面積が150m 2 以下のもの
床面積が150m 2 を超え、500m 2 以下のもの
床面積が500m 2 を超え、
1,500m 2 以下のもの
床面積が1,500mを超え、3,000m 2 以下のもの
床面積が3,000mを超え、
10,000m 2 以下のもの
床面積が10,000m 2 を超えるもの
床面積が150m 2 以下のもの
床面積が150m 2 を超え、500m 2 以下のもの
床面積が500m 2 を超え、
1,500m 2 以下のもの
床面積が1,500mを超え、
3,000m 2 以下のもの
床面積が3,000m 2 を超えるもの
ホテル、旅館
ボーリング場、スケート場、水泳場、
ゴルフ練習場、バッティング練習場
カラオケボックス等
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券売場等
劇場、映画館、演芸場、観覧場
キャバレー、ダンスホール等、個室付浴場等
幼稚園
小学校、中学校、高等学校
大学、高等専門学校、専修学校
図書館等
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院
公衆浴場
診療所
保育所
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
老人福祉センター、児童厚生施設等
自動車教習所
タウンセン タウンセン
ター地区A ター地区B
(準住居) (準住居)
A
B
C
○
○
○
○
○
○
×
×
○
○
○
○
○
○
×
○
○
○
×
○
△※2
△※2
○
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△※2
×
△※2
△※2
○
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○
○
○
○
○
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○
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×
△※11
事務所等
○
○
○
×
遊 戯・風 俗 施 設
公共施設・病院・学校等
工場・倉庫等
単独車庫
建築物付属自動車車庫
倉庫業倉庫
畜舎(15m 2 以下)
パン屋、米屋、豆腐屋、洋服店、畳屋、建具屋、
自動車店等で作業場の面積が50m 2 以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に
少ない工場
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場
危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場
危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させる
おそれがある工場
自動車修理工場
量が非常に少ない施設
火薬、石油類、
量が少ない施設
ガス等の危険物
量がやや多い施設
の貯蔵・処理
量が多い施設
卸売市場、火葬場、と畜場、ごみ焼却場等
沿道商業地区
(準住居)
○
○
○
×
×
×
△※11 △※11 △※11
×
○
○
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○
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△※3 ×
×
○
○
△※3 ×
△※3 ×
△※1
×
△※4
○
○
○
○
○
○
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○
○
○
○
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×
△※6
△※7
×
×
×
×
×
×
×
○
○
○
○
○
○
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△※5
○
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○
○
△※6
△※7
△※6
△※4
△※6
△※4
△※8
△※9
△※10
△※12 △※12 △※12
○
×
×
都市計画区域においては都市計画決定が必要
○ : 建てられるもの △ :条件付きで建てられるもの ×: 建てられないもの
:用途地域により規制されているもの
沿道 商業地区A:国道507号に接する敷地
沿道 商業地区B:都市計画道路3・4・79幹線1号線に接する敷地
沿道 商業地区C:国道507号又は都市計画道路3・4・79幹線1号線以外の道路のみに接する敷地
※ 1:建築物の延べ面積の1/2以下でかつ600m2以下、1階以下のものは可。但し、一団地の敷地内については別に制限あり
※ 2:日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、建具屋、物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店、宅地建物取引業等のサービス業用店舗のみで、2階以下の
ものは可
※ 3:都市計画道路3・5・東1幹線4号線に面する敷地は可
※ 4:建築物の延べ面積の1/2以下でかつ3,000m2以下、2階以下のものは可。但し、一団地の敷地内については別に制限あり
※ 5:2階以下のものは可。但し原動機の制限あり
※ 6:300m2以下でかつ2階以下のものは可
※ 7:建築物の延べ面積の1/2以下でかつ2階以下のものは可。但し、一団地の敷地内については別に制限あり
※ 8:作業場の床面積が50m2以下のものは可。但し、原動機・作業内容の制限あり
※ 9:作業場の床面積が50m2以下のものは可。但し、原動機の制限あり
※ 10:3,000m2以下のものは可
※ 11:客席の面積が200m2未満のものは可
※ 12:既存のもので規模の拡大を伴わないものは可
5
地 区 の 区 分
地区の 低層戸建
名称 住宅地区
用途
地域
沿道住宅
地区B
第1種低層 第1種中高層
第1種
住居専用地域 住居専用地域 住居地域
地区の
17.8ha
面積
建築物の
容積率の
最高限度
沿道住宅
地区A
4.3ha
8.4ha
沿道住宅 中層戸建
地区C
住宅地区
集合住宅
地区
沿道商業 タウンセンター タウンセンター
地区
地区 A
地区B
第1種中高層 第1種中高層 第1種中高層
準住居地域 準住居地域 準住居地域
住居専用地域 住居専用地域 住居専用地域
1.7ha
1.3ha
1.0ha
3.9ha
15/10 15/10 20/10 15/10 15/10 20/10
2.2ha
1.9ha
30/10
建築物の
容積率の
最低限度
建築物の
建ペイの
最高限度
建築物の
敷地面積
の
最低限度
5/10
5/10
6/10
5/10
5/10
5/10
6/10
1,000m 2 165m 2 3,800m 2 165m 2
165m 2(約50坪)
(約302坪)(約50坪)(約1,150坪)(約50坪)
但し、本地区計画に係る都市計画決定時において、現に建築物の敷地として使用されている土地及び仮換地指定された
土地で、この規定に適合しないものについては、その全部を一つの敷地として利用する場合はこの限りではない。
建
築
建築物の
建築面積の
最低限度
道路境界線及び隣地境界線から建築物の外壁又はこれに代わる柱及び出窓の外面までの距離の最低限度は以下の通りとする。
物
区
等
・道路境界線…1.0m
・隣地境界線…1.0m
・道路境界線…2.0 m
・隣地境界線…1.0 m
・道路境界線…1.0m
・隣地境界線…0.5m
但し、物置、車庫、その他これらに類する用途に供し、高さが2.3m以下で、かつ壁面の位置の制限の距離に満たない部分の
床面積の合計が10m2以内の建築物又は建築物の部分についてはこの限りではない。
最高限度
項
建築物等の高さの制限
敷地の
短辺が
10mに
満たない
場合
事
・道路境界線 …1.0m
・隣地境界線 …0.5m
る
関
・道路境界線…1.0m
・隣地境界線…0.5m
す
に
・道路境界線 …1.0m
・隣地境界線 …0.5m
画
備
敷地面積
の最低限
度に満た
ない場合
計
整
壁面の位置の制限
地
基本的
な制限
勾配
屋根の
場合
陸屋根
の場合
12m
15m
20m
15m
20m
25m
20m
建築物の屋根を勾配屋根とする場合は、勾配を20%(5:1)以上とし、勾配屋根の面積は建築面積の1/3以上とする
10m
13m
18m
13m
18m
23m
18m
6m
最低限度
但し、戸建住宅の
場合は最 低 限 度
を適用しない。
1.
建築物の屋根を勾配屋根とする場合は、勾配を20%(5:1)以上とし、勾配屋根の面積は建築面積の1/3以上とする。
2.外壁又は屋根に設ける設備は、建築物本体及び周辺環境との調和に配慮したものとする。
建築物等の
形態又は
意匠の制限
3.屋外広告物は、周囲への景観的調和に配慮したものとする。
4.敷地の地盤高は、区画整理事業による造成高より50cm以上あげてはならない。
5.道路境界線及び隣地境界線から建築物の庇までの距離の最低限度は以下の通りとする。
・道路境界線…0.5m
・隣地境界線…0.5m
かき又はさくの構造は次の各号のいずれかに適合しなくてはならない。但し、門についてはこの限りではない。
かき又は
さくの構造
の制限
1) 生け垣
2) ブロック、レンガ、石積み等の塀の場合、道路との境界部分に面する側に設ける場合は敷地地盤高から1.0m以下とし、
隣地境界部分に面する側に設ける場合は敷地地盤高が高いほうの敷地の地盤高から1.2m以下とする。
3) 鉄柵、金網等で透視可能なフェンスの場合、敷地地盤高から1.5m以下のものとする。
(ブロック、レンガ、石積み等を基礎部としても良い)
・現に存する建築物で、これらの制限に告示日(平成19年9月11日)において適合しないものを除く。
備 考
・なお、現に存する建築物でこれらの制限に適合しないものの増改築時の制限を行う。
・その他、この計画の執行に関し必要な事項は運用基準で定める。
6
5 地区計画の届出について
●届出とは
地区計画は、個々の開発や建築行為を規制・誘導することで実現されます。
そこで、伊覇地区内では「届出」の必要な行為を定め、事前に届出書を提出していただき、届出された計
画が地区計画の内容に沿っているかを審査するものです。 ●届出の必要な行為
伊覇地区地区計画の区域内で届出の必要な行為は、以下の通りです。
(1)土地の区画形質を変更する場合
(2)建築物の建築や工作物を建設する場合
(3)建築物の用途の変更を行う場合
(4)建築物等の形態または意匠を変更する場合
(5)建築物等の増改築をする場合
●届出に必要な添付書類
①
②
書類・図面
届出書
位置図
1/2,500以上
③
配置図
1/200以上
④
⑤
⑥
求積図
1/100以上
平面図
立体図
同 上
同 上
⑦
断面図
同 上
⑧
⑨
縮 尺
外構図
同 上
その他必要と認める書類・図面
備 考
まちづくり計画課にて配布しています。
届出を行う土地の区域及び区域周辺の公共施設を表示する図面。(見取り図、案内図)
敷地内における建築物または工作物の位置を表示する図面。
(敷地境界線から建築物等への距離を明示したもの)
建築確認に使用する図面と同等のもの。
壁面(外面)線の位置を表示したもの。(建築物にあっては各階)
四面の立面図。(屋根の勾配、壁面の仕上げ等も明記)
二面以上の断面で、区画整理事業による造成高さ、地盤面、道路面、隣地、さく等の高さの
関係を示した図面。
かきやさく及び門、擁壁等の配置、寸法、構造を示した図面。
委任状、仮換地指定通知書、仮換地図、造成計画図、登記簿、公図の写し等。
●届出から工事着手まで
並行して受付できます
工事着手※5
建築確認の申請※4
土地区画整理法 条の申請※3
計画の変更
指導・勧告※2
不適合
適合通知書の発行
適 合
審 査
地区計画の届出※1
事 前 相 談
76
※1:建築確認申請の前で、
かつ工事着手の30日前までにまちづくり計画課へ提出を行います。また、届出に係
る事項を変更する場合も、
変更に係る行為の着手30日前までに変更届を行います。
(A4サイズで2部)
※2:届出された計画が地区計画の内容にそぐわない場合、変更をするよう勧告が行われます。
※3:換地処分が完了するまでは、町区画整理課へ土地区画整理法76条の申請が必要です。
※4:建築確認申請が必要な場合に行います。
※5:建築竣工後に適合確認の書類及び写真の提出を行います。
問合わせ先 地区計画の届出及び問い合わせは、下記までお願いします。
八重瀬町役場 まちづくり計画課 電話番号:098-998-0014 FAX:098-998-0024
区 画 整 理 課 電話番号:098-998-6989 FAX:098-998-6891
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