ＡＡＡ Consulting K.K Corporate Profile Greeting ごあいさつ AAAコンサルティング株式会社は、2012年9月にAgility Asset Advisers(AAA)Groupの傘下に新たな不動産コ ンサルティング会社として誕生し、プリンシパル投資、不動産売買仲介、プロパティマネジメント、不動産コンサ ルティング業務を提供しております。 AAAコンサルティング株式会社は、多くの国内外の投資家様に信頼される企業となることが目的です。 プリンシパル投資は、金融・税務・建設・不動産のプロフェッショナルチームにより、それぞれの与件を精査し、 柔軟なアイデアを加えることで質の高い投資事業を実施しております。 金融機関、投資ファンド、デベロッパー、不動産会社等と緊密な関係を維持しつつ、投資案件の発掘を実施おりま す。 プロパティマネジメントは、海外および国内投資家様の要望を受け、2013年10月に事業を開始いたしました。 オフィス、レジデンス、店舗などの複合型のプロパティマネジメント会社として投資家様目線で運営管理をしてお ります。 当社の特徴は、不動産業務専門のリーシングセンターを擁し、区分所有物件より１棟管理までを投資家目線で購 入から売却までサポートする不動産コンサルティング会社であることです。特に海外投資家様向けの不動産コンサ ルティングサポートとして不動産マーケット調査や物件情報収集や物件紹介、不動産購入後の入居者サービスや税 務会計契約などのご提供が可能です。 AAAコンサルティング株式会社は、今後も存在感を高めながら、堅実に安定した業績を実現しつつ、信頼される 企業として飛躍しつづけるよう努めて参ります。 2016年8月 AAAコンサルティング株式会社 代表取締役社長 田所 康二 1 Corporate Profile 会社概要 ■社 名 ＡＡＡコンサルティング株式会社 （英文名）AAA Consulting KK ■資 本 金10,000,000円 （アジリティー・アセット・アドバイザーズ100％出資子会社） JPY10,000,000 (Wholly owned subsidiary of Agility Asset Advisers, Inc.) ■本 社 東京都中央区新川一丁目１７番１８号白鹿茅場町ビル 4F 電話：03-3552-7031（代表）FAX：03-3552-7032 1-17-18 Shinkawa, Chuo-ku, Tokyo Japan ■役員構成 代表取締役社長 President ■免 宅地建物取引業者 賃貸住宅管理業者 少額短期保険代理店 損害保険代理店 許 田所 康二 Koji Tadokoro 東京都知事（１）第96258号 国土交通大臣（１）第3376号 登録番号035011000702 登録番号20825014153 ■加入団体 公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 東京都不動産協同組合 全国賃貸不動産管理業協会 会員番号07811 ■保有資格 不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士 ビル経営管理士、個人情報保護士、建築物環境衛生管理技術者、電気主任技術者 電気工事士、警備員指導教育責任者、消防設備士、不動産キャリアパーソン 少額短期保険募集人、損害保険募集人、防火管理者 他 ■取引銀行 みずほ銀行青山支店、りそな銀行赤坂支店 他 ■主な取引先 アジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社、あいおいニッセイ同和損保株式会社 株式会社アソシア、アオキビル株式会社、株式会社アトリウム、株式会社エポスカード 株式会社ＭＴＫ、小田急不動産株式会社、株式会社Casa、グローバルコミュニティ株式会社 コミュニティワン株式会社、生和不動産保証株式会社、生和アメニティー株式会社 セコムトラストシステムズ株式会社、双日総合管理株式会社、ダイヤモンド住宅株式会社、 大和情報サービス株式会社、大和リース株式会社、大和ライフネクスト株式会社、 株式会社東洋ビルサービス、株式会社Donuts、野村不動産アーバンネット株式会社 、 ファンネックス・アセット・マネジメント株式会社、フェイズプランニング株式会社、 株式会社ビーロット、株式会社ポラリスインターナショナル、ミサワホーム不動産株式会社、 三井不動産リアルティ株式会社、株式会社水戸大家さん、森ビル株式会社、 株式会社リロケーションインターナショナル、株式会社リロケーションジャパン、 株式会社リロクリエイト、個人投資家 他 2 Board member ■ 田所 康二 代表取締役社長 経営陣 Koji Tadokoro president シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント（J-REIT ニューシティ・レジデンス投資法人の資産運用会 社資産規模1800億、108棟6000戸を保有）にて、投資運用部長、投資運用副本部長を歴任。三井不動産ビルマネ ジメントにて東京ベイエリアにおける大規模開発物件および34棟の個人オーナー物件の運営管理責任者として賃貸 管理業務実績を持つ。ダイナシティアセットマネジメント（アセットマネジメント部次長）にて、国内投資家から のエクイティ投資を受け、私募ファンド組成。ファンド責任者として活躍。その後、独立系コンサルティング会社 グループに常務取締役として経営参画し、外資系アセットマネジャー、国内大手不動産会社より、プロパティマネ ジメント業務を遂行。個人オーナーやプロパティマネジメント会社へのサポート業務を提案するなど一貫して収益 不動産に従事。2013年10月よりアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社の100％出資子会社であるＡ ＡＡコンサルティング株式会社に経営参画し、取締役副社長に就任。国内投資家および香港、台湾、上海などの個 人投資家への収益物件購入提案から保有期間中の資産運用のコンサルティング部門責任者。 2016年8月2日代表取締役に就任。 In the asset management company (6000 180 billion or 108-building asset sizes are held) of J-REIT, a senior manager, the investment management division manager, and the investment management vice-managers are successively held. It has a lease administrative task track record in the Mitsui Fudosan as a management person in charge of the largescale development housing in the Tokyo bay area, and the individual owner housing of 34 buildings.The equity investment from a domestic investor is received in Dynacity asset management, and it is private fund composition.It plays an active part as a fund person in charge.Then, management participation is carried out at an independent consulting company group, and it is entrusted with property management business from a foreign-affiliated company asset manager and domestic major real estate companies. Proposing the support business to an individual owner or a property management company etc. is consistently engaged in profit real estate. It is management participation to AAA consulting incorporated company which will be a wholly-owned subsidiary of agility asset advisers, Inc. from October, 2013. In charge of property management operating in [ the profit housing purchase proposal to individual investors, such as a domestic investor, Hong Kong, Taiwan, and Shanghai, to ] a holding period. 3 Our Businesses 事業領域 AAAコンサルティングは、不動産における投資家サービスを実践いたします。 投資家のご要望にお応えすることが当社の企業理念です。 既存不動産の活用と流通を通じて投資家の資産価値の最大化を目指します。 投資家様が新たに資産を購入され、不動産経営管理を実践し、必要に応じての資産の組み換え等 すべてのステップにおいて、当社は投資家様をサポートをいたします。 物件紹介 売買市場調査 不動産コンサルティング事業 コールセンター （賃貸不動産管理） 賃料マーケット 投資家様 不動産購入・売却 不動産仲介事業 不動産経営・管理 （購入・売却） コンサルティング 建物管理 資産価値の最大化 商品開発 税務会計業務 コンサルタント 納税代理人 不動産投資事業 （不動産開発・再生） 4 Organization Chart 組織図 株主総会 Shareholders Meeting 管理部 Administration Division 総務人事 プリンシパル投資 新規事業/経営企画 不動産コンサルティング部 Real estate Consulting Division 不動産仲介事業 不動産コンサルティング事業 代表取締役社長 President 不動産マネジメント部 Real estate management Division プロパティマネジメント アセットマネジメント カスタマーサービス部 Customer Service Division トリプルエーコールセンター 5 不動産コンサルティング Real Estate Consulting マーケット情報の提供から仲介・コンサルティングまで Real estate market information, brokerage , and consulting service 不動産マーケットの急速な変化に対応した、入手が困難な最新のマーケット情報や物件情報を提供。 仲介からコンサルティングまで、幅広いサポート体制を築いております。 Provide latest market information of the fast-changing and dynamic real estate market by tapping into our well developed as well as extensive brokerage and consulting service platform. 専門性に基づいた、幅広く深いサービス Specialized service with expertise support 金融と融合した「不動産の証券化」「新しい不動産ファイナンス」など、急速に変化する不動産事業 に対応。ＡＡＡグループ全ての分野で培ってきた、幅広く深い専門性に基づいたサービスを提供いた します。 Provide services with expertise in “Real Estate Securitization“ and “Real Estate Financing“ in the rapidly changing real estate environment by utilizing AAA group experiences. コンサルティング事業 物件情報収集 アイデア 物件調査 目利き 区分所有 （マンション） オフィス レジデンス 不動産証券化 ファイナンス 専門性 出口戦略 企画立案 広告展開 効果的な戦略 入居者分析 ターゲット 効果測定 6 不動産コンサルティング Real Estate Consulting ＜国内外の投資家様へ不動産コンサルティング業務を提供＞ ＡＡＡコンサルティングは、不動産オーナーの「買いたい」「売りたい」の全面サポートをいたします。 「空室期間の長期化」、「建物の経年劣化による修繕費用」、「資産組み換え」、「現金化したい」、「相続対策の ため」、など不動産売買を希望する投資家様のご要望は様々です。投資家様の課題解決を全面サポートいたします。 売主、買主を探してくる「マッチング」だけではなく、どのように売却すればよいか、購入すればよいかを投資家様 の目線で考えます。 オーナー様 買いたい 売りたい 相続対策 物件を買い換えたい 物件の老朽化 空室があり収入が減っている 固定資産税が高い 物件管理が面倒 買い替え資産を購入したい 相続対策で安定収入を確保したい 不動産投資を始めたい 不動産資産を増やしたい 購入後の管理をしてほしい 購 売 入 却 付加価値をプラスして資産売却 購入後の資産管理で安定収入を確保 AAAコンサルティングが不動産売買をサポートいたします。 不動産コンサル 経営コンサル 資産の組み換え 収支改善 資金調達 銀行折衝 権利調整 相続対策 税務対策 事業承継 有効活用 7 賃貸仲介 ビル管理 建築工事 不動産マネジメント Real Estate Management 入居率95％を超える安定した入居実績 Track Record of Achieving Stable Occupancy Rate Exceeding 95% ＡＡＡコンサルティングの管理物件の入居率は95％を超える高水準。 コールセンターにおけるデータ分析により効率的な空室営業を実施（2015年５月１日現在） The occupancy rate of properties managed by AAA consulting is exceeding 95% with efficient leasing service supported by analysis carried out through call center data. （As of May 1,2015) エンド向け・仲介会社向けの両輪を駆使し、確実な情報伝達と決まりやすい環境づくりで、早期成約 を目指します。賃借契約の締結や、テナント入居に必要な、あらゆる手続きもお任せください。 Owner can rely on AAA consulting to achieve higher occupancy rate by using our extensive business connections with agents. AAA consulting will provide accurate information in time for decision making and handle all procedure from leasing agreement execution to tenant moving-in. プロパティマネジメント業務 賃料設定調査 競合調査実施 募集条件決定 入居属性調査 募集図面制作 物件登録作業 入居審査実施 保証会社加入 契約締結業務 重要事項説明 入金確認業務 保険加入手続 滞納督促管理 入居者管理 更新賃料提案 更新契約締結 解約受付 移転先提案 退去立会 原状回復工事 空室管理 鍵発注交換 レポート作成 各種立会業務 解約時精算 敷金返還 レポート作成 保管書類管理 予算作成管理 コスト管理 ＡＭサポート オーナー対応 8 不動産マネジメント Real Estate Management ＜AAAコンサルティングの不動産マネジメント業務領域＞ 賃貸マンションの運営経験豊富なＰＭ体制で、既存テナントとのリレーション構築に注力し、稼働率・賃 料水準の維持・向上に努めます。 空室発生時に備えリーシング計画を立案し、仲介業者とのネットワークの活用はもちろん直接営業活動に より新規テナント早期誘致を図ります。 ◆ＢＭ担当者が新規テナントの誘致・既存テナントの満足度向上に資する建物環境の整備に努めます。 ◆協力会社により建物・設備の改修・更新計画を立案し、資産価値の維持・向上に努めます。 ＡＡＡコンサルティングの「不動産マネジメント」 リーシングマネジメント プロパティマネジメント 賃貸借契約および付帯契約事務 キャッシュフロー管理事務 売却サポート業務 リーシング営業窓口対応 テナント対応窓口業務 賃料マーケティング 管理組合サポート ＊区分所有マンションオプション コンストラクションマネジメント 管理組合への管理費支払い 管理組合からの書類受領 総会決議サポート（出欠表提出） 駐車場・駐輪場契約代行 原状回復工事（見積・発注・管理） 建物修繕（工事会社選定・発注） リノベーション（提案・実施） 税務申告サポート （確定申告） ビルマネジメント 税務署届出書類代行対応等 ＊契約内容については別途ご相談ください。 運営管理業務予算実績管理 ＢＭ業務（清掃・設備管理） 夜間休日緊急受付対応 9 不動産マネジメント Real Estate Management ＜AAAコンサルティングの不動産マネジメント業務領域＞ ＡＡＡコンサルティングのリーシングマネジメントは、入居者をイメージす るところから、スタートします。 Leashing management of Triple A consultation is started from the place where a tenant is imagined. 入居者属性調査および募集図面制作 10 不動産マネジメント Real Estate Management 11 不動産マネジメント Real Estate Management 12 ＡＡＡコンサルティング 不動産マネジメント取組方針 Real Estate Management 報告業務 ＡＡＡコンサルティングは、オーナー様が求める正確な報告書を迅速に作成・提出は、不動産マネジメントに対する 信頼性の基盤をなすものであり、報告書作成能力は、不動産マネジメント会社を選定する際の大きな選定基準である と認識しております。 〈定期的レポート〉 賃貸状況の一覧表、請求・入金・滞納状況の一覧表、空室状況・新規契約状況および募集活動報告、解約および新規 契約にともなう預託金の清算・残高状況、予算および実績、修繕工事状況表、外部発注および支払状況表 調査・提案業務 ＡＡＡコンサルティングは、オーナーに対する調査・提案は、オーナーは多数おり、常に売買により入れ替わることを 想定し、不特定の相手方に対する論理的な説得力が必要と考えております。提案に際しては、客観的な合理性を担保す るための調査を実施します。 ＡＡＡコンサルティングの調査・提案業務には、テナントリテンションが含まれます。従来の管理では借主の入れ替え は、手数料獲得の機会となり媒介を行う管理会社にとっては歓迎すべきことであったが、本来は、オーナーの立場に立 ち、空室リスクを生じることによるコスト発生を意識するべきあるという観点からテナントリテンションは、重要な調 査・報告事項であると認識しております。 〈調査・提案レポート〉 テナントリテンション、賃料設定、借主募集方法、建物・設備の維持保全管理、修繕計画 ＊テナントリテンション：借主の維持 所有者交代に関する業務 証券化された物件では、投資目的を達成すると権利は譲渡され、物件の権利者が頻繁に交代される。ＡＡＡコンサル ティングでは、不動産の権利者が移転し、賃貸借の当事者が変更することにかかわる業務を重要と考え所有者の交代 に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは重要な役割と認識しており ます。 テナント管理業務 ■テナントクレーム対応・トラブル対応 複数名のスタッフによる迅速な対応を致します。 ■共用部・専有部における設備の不具合工事対応 弊社および協力会社にて２４時間対応可能なサポートセンターを設置いたします。 ■テナント更新・再契約業務（賃料改定提案・テナント交渉等） 契約満了前に対象テナントへのヒアリングを実施し、更新時における解約防止に努めます。 更新期日満了の3か月前に文書にて通知し、電話フォローを致します。（自動更新除く） ■テナント退去時の解約業務（敷金精算等） 解約申込時に解約理由のヒアリングを実施致します。 やむを得ない事由を除き、テナントニーズを引き出し解約を未然に防ぎます。 ■原状回復工事業務 協力会社による品質の高い工事をご提案致します。 原状回復工事と併せて物件の品質向上に繋がる工事提案を致します。 ■督促業務 滞納を未然に防ぐよう要注意テナントへの電話フォローを実施のほか、月初より滞納テナントへ電話フォローを実施 し早期回収を目指します。 ■各種法的処置（少額訴訟、明渡訴訟等） 案件ごとに最適な弁護士へ依頼し、問題解決に努めます。 13 ＡＡＡコンサルティング 不動産マネジメント取組方針 Real Estate Management キャッシュフロー管理業務 ■入出金管理 ■月次報告書の作成 ■請求書発行、回収、延滞賃料の督促 仲介会社と連携した営業 ■仲介会社への直接訪問 物件グレード・立地により訪問先を選定し、訪問営業を致します。 ■受託後３か月、大手仲介会社と連携し仲介業者間情報流通を再構築いたします。 ■サービスアパートメント方式、短期賃貸借方式を検討提案いたします。 物件内覧会の開催 ■原状回復工事やリニューアル後速やかに仲介会社へ広く周知し、内覧会を開催いたします。 インターネット媒体によるテナント募集 ■仲介会社向け募集資料を作成し、レインズへ物件情報掲載致します。 また、客付仲介会社のインターネットサイトへ掲載等を依頼し掲載管理をいたします。 図面配布による物件認知度の向上 ■各仲介会社への広告媒体の配布 ＊弊社作成以外の広告物には、費用がかかりますので、別途ご提案致します。 速報メールＤＭ発送 ■キャンペーン実施や募集条件変更の際に、各仲介会社担当者宛に速報メールを発信いたします。 現地募集看板の掲示 ■建物のエントランス付近に募集看板を掲示させていただきます。 入居者を募集していることの認知を高め、問い合わせ件数の増加が見込めます。 共用部および空室対応 ■共用部および空室の巡回点検時を実施し、常時最善の状態でご案内をさせていただきます。 原状回復工事 ■テナント様の退去後、速やかにご内覧、ご入居いただけるように質の高い原状回復工事を実施致します。 また、退去ごとにテナント様のご要望に合うリノベーションをご提案致します。 売却業務 ■売却サポート 14 海外投資家サービス Investor service 物件購入後のオーナーサポート Owner support after property acquisition ＡＡＡコンサルティングは、忙しいオーナー様に代わって、テナント募集から運営管理まで、一貫し て行います。都心のマーケット動向を把握した社員が、最適なリーシング・管理コスト削減・資産維 持・ビルのリニューアルをお手伝いいたします。 AAA consulting performs one-stop service from tenant recruitment to management on behalf of busy owners. Our specialists with profound grasp of the market trend/knowledge conduct optimal leasing activities for vacant spaces, operation cost reduction, property maintenance, and lease renewals . あらゆる不動産のニーズにお応え Well developed platform to meet all types of real estate requirements 事業用地、投資用収益物件のみならず、自社向けビルや社宅等を幅広く取り扱い、掲載物件以外にも、 事業用・投資用の物件は多数用意しております。投資用不動産の紹介、購入後の不動産管理、税務会計 相談など不動産に係ることであれば、どうぞお気軽にお問合せ下さい。 全戸を当社または提携会社が借り上げ、入居者に転貸いたします。 AAA consulting has access to a variety of the real estate property information (commercial lands, investment properties, buildings and residences for the corporate use). Please approach us at will when looking for investment properties, property management, and tax accounting services regarding your real estate requirements. AAA consulting and/or a tied-up partner lease(s) all the rentable units and then sublease(s) to tenants. 投資家サービス 賃料相場 調査・査定 稼働保証 サブリース 入居者管理 入居者募集 貸主代理 契約手続 管理組合 事務代行 各種点検 立会代行 修理手配 保険加入 入出金管理 口座管理 管理組合 書類受領 納税代理人 確定申告 税務署 都税事務所 司法書士 税理士 15 海外投資家サービス Investor service 海外居住者（非居住者）対応 Corresponding to an overseas resident. AAA Consulting 之業務方針 ◆ 此提案以物業管理／大廈管理業務共同受託為前提所提出。 ◆ 在豐富租賃公寓營運經驗之PM體制下，與現有租客建立良好關係，並以入住率及租金水準之維持及 向上作為目標前進。 ◆ 提出空房發生時之備案，並用網絡及直接營業活動與其他仲介業者進行作業，以盡快募集到新租客。 ◆ 大廈管理負責人將以招募新租客及現有租客之滿意度向上為目標，進行建築物環境之整備。 ◆ 以資產價值之維持‧向上為目標與合作公司夥伴進行建築物設備之改修及策畫更新案等。 ◆ 使用Property Data Bank Inc.之雲端管理系統進行作業。 報告業務 AAA Consulting 認為，業主所要求報告之製作、提出等，取決於對物業管理公司信賴之基礎。而選定資產管理公司時，報 告書之製作能力（是否能正確且迅速）則為選定基準。 〈定期報告〉 租賃狀況一覽表、請款‧付款‧未付款狀況一覽表、空房狀況‧新契約狀況及招租活動報告、解約及新契約之預收帳款之清算‧ 餘額、預算及實績、修繕工程狀況表、對外發包及支付狀況表等。 調查及提案業務 AAA Consulting想定業主為經常買賣者，認為對於不特定業主之調查‧提案等應對方面，說服力是非常重要的一環。故提案 時也會以客觀且合理之形式進行調查。 AAA Consulting之調查及提案業務中包含維持現有租客出租之業務。在ㄧ般的管理業務中，租客之更換為管理公司獲得手 續費之機會，但我方寧站在業主的立場，努力維持現有租客出租，以避免因空房而再次招租所產生之花費。並以其觀點進 行重要之調查及報告事項。 〈調查‧提案報告〉 維持現有租客出租、租金設定、租客招募方法、建築物‧設備之維持保全管理、修繕計畫 向業主交代之相關業務 證券化過後之物件會在達成投資目的後進行權利讓渡，並需頻繁地向物件所有者進行通知交代業務。AAA Consulting將在 此重要一環(不動產權利者之移轉，租賃當事者之變更等），將原所有者之地位轉變為新所有者之相關手續中，扮演著重要 的角色。 本公司是由母公司Agility Asset Advisers公司100%出資，於2013年8月設立，並於2013年10月展開物業管理事業，接 受海外及國內個人投資家之管理業務。不僅限於物業管理事業，更包含了不動產仲介事業及物業管理相關事業。以投資人 的角度思維，針對受託之案件，成立小組進行作業，以成為投資人最好的工作夥伴為目標，提供最高效率及最好的服務。 ■租賃營運管理費 除水電費以外，其當月租金收入之2%～5％ 若對象期間不滿一個月時，將會另外按日計算。 若有更新費用產生時，更新費用為租金之50%，若無更新費用時則無報酬。 ■維持管理業務費 徵收建築物之維修實施費用。 針對管理物件製作管理規格書(包含清掃衛生管理‧設備管理‧警衛保安業務等) 防火管理人之選任代替業務亦會由我方再向維持管理公司委託進行。 16 海外投資家サービス Investor service 海外居住者（非居住者）対応 Corresponding to an overseas resident. AAA Consulting 之業務方針 ■招租業務費用 招租業務費用將以新契約租金之１個月進行計費。 ＊而針對仲介公司所要求之「廣告費之設定」部份，將會與投資人另行協議並經過投資人的同意後執行。 (租客募集相關業務) ①提供租客之信用調查及相關信用情報。 ②提供物件租賃事業及招租業務之各種諮詢 ③實施招租事務處理狀況之定期報告作業 (租賃物件市場調查之相關業務) ①提供招租條件之租金設定，並提供招租案件週邊之租金市場調查。 ②提供與招租地點等條件相似之競爭區域之租金水平及募集面積等市場動向。 借主契約條件之相關業務 契約相關業務 ＊租賃契約書之作成‧締結 租客管理業務 ■處理租客抱怨 ■新租客‧租約更新業務（改定租金提案‧租客交涉等) 為鞏固租客(不提出解約)為前提，將會傾聽租客之意見，並迅速回應。且在更新日三個月前將會以文書通知，並電話通知。 ＊但不包含自動更新之租客。 ■租客提出解約之業務(押金精算等) 當租客提出解約時，向租客確認解約原因。除不得已情況下之解約，否則將會努力 爭取租客續租之機會。 ■原狀回復工程業務 將與合作公司提案出最高品質之工程。 ■督促業務 若發生租客遲繳房租之情況，以快速回收為目標，將會於月初開始向遲繳之租客進 行電話聯絡。 ■關於各種法律措施(提出訴訟等) 將會依照案件尋找最適合之律師，以利快速解決問題。 現金流(財務)管理業務 ■帳戶管理(匯出匯入等) ■月報之製作 ■帳單之製作、回收、遲繳租金之督促等 買賣業務 ■支援買賣活動 17 海外投資家サービス Investor service 海外居住者（非居住者）対応 Corresponding to an overseas resident. AAA Consulting 之業務方針 與仲介公司合作 ■訪問仲介公司:根據物件之地點選定訪問仲介，實行訪問作業。 ■接受管理業務委託之三個月後，將與大型仲介公司合作，以建立仲介間之情報流通管道。 ■檢討提案以Service apartment方式或短期租賃方式經營物件。 舉行物件內覽會 ■物件之原狀回復工程或裝修後迅速告知各仲介公司，並舉行內覽會供租客參觀。 使用專用網路系統募集租客 ■製作募集資料後，使用不動產業務支援網站「ATBB」進行物件情報之刊登。(有加入之仲介公司皆可閱覽)或刊登於其 他仲介公司網站。 分發廣告宣傳單以加強物件認知度 ■向各仲介公司分發廣告宣傳單 ＊非由本公司製作之廣告宣傳單需另支付費用，若有需要將會另行提案。 速報e-mail・DM發送 ■募集條件或活動之實施有所變更時，會迅速通知各仲介公司負責。 現場招租募集招牌之揭示 ■設置招租看版於建築物出入口附近，以增加認知度及詢問度。 共用區域及空屋管理 ■實施公共區域及空屋之巡迴檢查，保持最好狀態，供租客內覽參觀。 原狀回復工程 ■舊租客退租後，將會迅速實行原狀回復工程，以提供給欲內覽客人最好印象。若遇需翻新之房間，我方亦提出提案。 18 海外投資家サービス Investor service 海外居住者（非居住者）対応 Corresponding to an overseas resident. AAA Consulting 之業務方針 19 海外投資家サービス 海外居住者（非居住者）対応 Corresponding to an overseas resident. Investor service ＜海外居住者（非居住者）対応＞ 不動産売買時の源泉徴収 非居住者が不動産を売却した場合には、一定の条件に該当する場合、その不動産の購入者は売買代金の支払いの際、支 払金額の10.21％相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。つまり、非居住者に支払われる金額は、支払 金額の89.79％相当額で、残りの源泉徴収した10.21％相当額については、不動産の購入者が対価の支払をした翌月10 日までに税務署に納付することになります。売却した非居住者は、確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精 算されることになります。なお、不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己またはその親族の居住 の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。 ［不動産売買時の源泉徴収義務の判定］ 区分 源泉徴収 国内不動産 不要 納税方法 ▼YES 売主：非居住者 No ▼YES 売主：個人 No 必要 （10.21％） ▼YES 本人（親族）の居住用 申告 分離課税 No ▼YES 価格：1億円以下 No 不要 ▼YES ＜海外居住者（非居住者）対応＞ 不動産賃貸時の源泉徴収 非居住者が不動産を賃貸した場合には、一定の条件に該当する場合、その不動産の賃借人は家賃の支払いの際、支払金 額の20.42％相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額 の79.58％相当額で、残りの源泉徴収した20.42％相当額については、不動産の賃借人が家賃の支払をした翌月10日ま でに税務署に納付することになります。賃貸した非居住者は、確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算さ れることになります。なお、不動産を賃借した個人が自己またはその親族の居住の用に供するためのものである場合に は、源泉徴収の必要はありません。 ［不動産賃貸時の源泉徴収義務の判定］ 区分 源泉徴収 国内不動産 不要 納税方法 ▼YES 貸主：非居住者 No ▼YES 貸主：個人 No 必要 （20.42％） ▼YES 借主（親族）の居住用 ▼YES No 不要 10 20 総合課税 海外投資家サービス 海外居住者（非居住者）対応 Corresponding to an overseas resident. Investor service ＜現金で購入する前提で、登記も可能という事が判っても、その他にもクリアしなければいけない 問題が複数あります。当社は、海外居住者の不動産購入サポートを実施＞ ＊当社とプロパティマネジメント契約が必要です。 非居住者が日本の不動産を購入する場合、「公的機関が証明した購入者の居住地が記載されている書類」があれば、登記 可能＝購入可能となります。一般的には、公証人役場で宣誓供述書という形で書類を作成してもらう場合が多いようです。 この書類を登記する際に、翻訳して法務局に添付すると登記を受け付けてもらえますので、所有権が移転可能となります。 「非居住者は日本で口座開設が出来ない」という問題があります。新築も中古も購入した後の管理費等の支払いをどうす るかという問題が発生します。また、管理組合からの総会案内等も海外には送付したくない管理会社があり日本での送付 先を求めてくる場合もあります。 ＜納税管理人としてサポート＞ ＊当社と税務会計契約が必要です。 購入後の不動産取得税、固定資産税の支払に関しても日本の税務署は海外に請求書を送るという作業を行わない為、納税 管理人の届出が必要であったり、収益物件として購入する場合、テナントに源泉徴収を20%してもらう必要もあります。 売却時においても売買代金の10%を源泉徴収する場合があります。 不動産投資を行ないますと、家賃などの収入と管理費や固定資産税、金利、減価償却費といった経費が生じます。 収入から経費を差し引いた額が、マイナスつまり赤字になった場合、その赤字額を給与所得から差引くことができるので す。すでに給与から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになりますので、その 分の税金が確定申告を行なうことで戻ってきます。しかし、ここで注意していただきたいのは、本来、不動産投資の目的 は何であるかということです。不動産投資の目的は、節税ではなく、継続して家賃収入を得ることです。 ＜総収入＞ 給与所得、家賃収入、礼金・保証金など、その他収入（株、FXなど） ＜不動産投資において、認められている経費＞ 税金（固定資産税、都市計画税など）、損害保険料（火災保険、地震保険など）、修繕費（入居者が退去時のクリーニン グ費用など）、賃貸管理会社管理費、建物の減価償却、マンション管理会社管理費（管理費、修繕積立金など）、税理 士・弁護士などへの報酬、その他経費（交通費、ガソリン費用、交際費など）、賃貸開始後に支払った借入金の利息（融 資を受けた場合）、その他経費。 管理組合 区分所有建物をご購入後の管理組 合代行サービスを実施いたします。 支払サポート 管理費の支払 修繕積立金の支払 駐車場/駐輪場契約代行 町内会費支払い他 管理組合サポート 総会議事録送付先 議決権行使（事前相談） プロパティマネジメント 税務会計 ＊ＰＭ契約が必要です 区分所有建物をご購入後の入居 者管理を実施いたします。 区分所有建物をご購入後の税務会 計業務を実施いたします。 入居者サポート オーナーサポート 賃料の入金確認・督促 賃借人クレーム対応 入退去および更新手続 原状回復工事手続き 火災保険加入手続き 空室サポート 空室募集営業 賃貸借契約手続き 21 税務署への届出代行 都税事務所への届出代行 経費取り纏め 納税金額算出 納税支払代行 賃借人サポート 源泉徴収額算出 納税支払代行 青色申告 主なコンサルティング受託実績 Track Record ■（仮称）Recipe千川駅前 ＊2016年11月１日受託予定（2016年10月末竣工予定） 店舗フロア３ 住宅90戸 ■ ASYL COURT GINZA EAST 東京都中央区築地7-12-4 用途：住居39 構造規模：RC地上11階 ■アクロス銀座 東京都中央区銀座1-28-11 用途：住居64 構造規模：SRC地上14階 22 主なコンサルティング受託実績 Track Record ■AK STARビル 千代田区外神田6-14-7 用途：店舗3・事務所7 構造規模：RC地上9階 地下1階 ■BUREX平河町 東京都千代田区平河町1-5-15 用途：事務所38 構造規模：S 地上10階 ■ポラリスビル 東京都台東区下谷1-13-6 用途：店舗1・事務所8 構造規模：SRC地上7階 ■エリンデール神宮前 東京都渋谷区神宮前1-19-19 用途：店舗 構造規模：S 地上10階 23 主なコンサルティング受託実績 Track Record ■NCスクエア新宿 東京都新宿区百人町2-26-9 用途：店舗2・事務所5・住居19 構造規模：SRC地上10階地下1階 ■エムズ目黒 ■アクロス秋葉原 東京都台東区上野5-4-4 用途：店舗1・住居30 構造規模：RC地上10階 ■リソナンシア ■ＴＫハウスＡＢ 24 主なコンサルティング受託実績 Track Record ■ザ・タワー芝浦 （区分所有） ■第二高樹町ハイツ（区分所有） ■虎ノ門タワーズレジデンス （区分所有） ■ラポール南青山54（区分所有） ■千代田富士見スカイマンション（区分所有） ■ザ・パークハウス代官山（区分所有） ■マジェスティハウス新宿御苑（区分所有） 25 リノベーション実績 Track Record 当社のリノベーション事業は、リノベーション計画からお手伝いいたします。プロパティマネジメント会 社として、建物管理効率や入居者の目線でプランニングをいたします。そして、内外装のご提案は、当社 提携のデザイナーがわかりやすいパースで提案いたします。 賃貸不動産のエントランスをリニューアル。当社のパートナーによるプランニングより、不動産オーナー への提案からスタート。 モザイク調のタイル・天井の塗装・カッティングシート・ダウンライト・各種案 内標の貼替・間接照明への変更、自転車の整備を実施。 当該物件は、当社がプロパティマネジメントしております。 築年数の経ったマンションですが、見違える ように綺麗なエントランスホールとなり、入居者に好評です。また、このリノベーションを機に物件名を 変更しました。 RENOVATION PLANNING 26 カスタマーサービス Customer Service 不動産専門のコールセンター「トリプルエーリーシングセンター」の活用 Utilize the real estate specialized call center, "AAA leashing center“ 不動産専門の「トリプルエーリーシングセンター」を持つ弊社はインカムをつけたオペレーターが空 室確認、内見案内を対応いたします。他のＰＭ会社の代行をしており、１日1,500コールを対応する コールセンターです。 The operators of "AAA leashing center" will check the vacancy status and other related aspects of the room. AAA call center, which receives over 1,500 calls a day, is also taking on the duty on behalf of other PMs as well. コールセンター事業 空室確認 図面送付 空室一覧送付 内見案内方法 入居申込受領 審査書類確認 （業務効率） コスト削減 休日営業効果 初期費用なし 従量課金制 受電記録 （効果測定） 反響媒体 （効果測定） 問合せ内容 （効果測定） 前月前年対比 （効果測定） 不動産専門 オペレーター （専門教育） 仲介会社 ランキング 内見後確認 営業フォロー 月次報告 効果測定 （インセンティブ） 27 カスタマーサービス Customer Service ＜トリプルエーコールセンターの業務領域＞ 当社のコールセンターは、賃貸不動産の問い合わせ対応を主としたプロ集団です。不動産業界における習慣 や、賃貸営業における専門用語にも対応しておりますので、御社の代行者として十分な対応が可能です。 空室確認、図面送付、内見方法の案内を代行します。 インバウンドによる空室物件の問合せ対応に留まらず、アウトバウンドによる問合せ後の進捗確認や、内見 の申込み、契約締結など、物件契約を完了するまでをワンストップで提供する業務にも取り組みます。 アウトソーシングによる業務効率化と費用削減 御社で管理する物件のパフォーマンスチェック（受電日別コール数の報告等）が可能になります。御社の社 員が片手間に実施されている場合や派遣社員による業務を遂行している場合には、費用削減効果も期待でき ます。 不動産専門リーシングセンター運営 （課題） ■電話対応が多い ■事務の合間に受電しているので事務作業が進まない ■休憩は交代で取得 ■休日の電話対応ができていない ■受電記録はとれていない ■電話対応のために派遣社員を雇ってお り費用がかかっている. リーシングセンター リーシング担当者 空室確認 入居審査 物件資料送付 入金確認 内見案内 申込書受領 契約締結 受電履歴/報告書 効果測定実施 1.空室確認 リーシングセンターにて受電いたします。 2.物件資料送付 図面・空室一覧をＦＡＸにて送付いたします。 3.内見案内 現地鍵案内や鍵預け業者を案内いたします 4.申込書受領 リーシングセンターにて受領した申込書を リーシング担当者へ引継ぎをいたします. 5.入居審査 リーシング担当者にて実施いたします。 6.入金確認 リーシング担当者にて実施いたします。 7.契約締結 リーシング担当者にて実施いたします。 8.効果測定 弊社より『受電履歴』をレポートいたしますので、 広告費用等の効果検証が可能になります キャンペーンの効果測定にも役立ちます. 28 カスタマーサービス Customer Service ＜トリプルエーコールセンター役割＞ 不動産専門のコールセンターです。 不動産管理のプロが丁寧に電話対応をさせていただきます。 賃貸不動産に特化したコールセンター 当社のコールセンターは、賃貸不動産の問い合わせ対応を主としたプロ集団です。不動産業界における習慣や、賃貸営業 における専門用語にも対応しておりますので、御社の代行者として十分な対応が可能です。 空室確認、図面送付、内見方法の案内を代行します。 インバウンドによる空室物件の問合せ対応に留まらず、アウトバウンドによる問合せ後の進捗確認や、内見の申込み、契 約締結など、物件契約を完了するまでをワンストップで提供する業務にも取り組みます。 アウトソーシングによる業務効率化と費用削減 御社で管理する物件のパフォーマンスチェック（受電日別コール数の報告等）が可能になります。御社の社員が片手間に 実施されている場合や派遣社員による業務を遂行している場合には、費用削減効果も期待できます。 御社の受電履歴をレポーティングいたします。 『効果測定』を実施しご報告させていただきます。 反響数・内見数 物件の空室確認、図面送付依頼、内見依頼等問い合わせ内容別にレポーティングいたします。 反響媒体 反響媒体チェックをいたします。何を見て連絡をしたのかを知ることにより、広告媒体の効果測定を実施可能となります。 ご契約プランは、無駄のない従量課金制と固定金額が選べます！ 曜日設定も自由、御社名でお受けするので取引先にも連絡不要！ 基本受託料金 （Ａプラン）全日（年末年始休暇を除く） 1.基本料金 2.従量課金 （Ｂプラン）休日（平日を除く土日祝が対象） 1.基本料金 2.従量課金 契約までのスケジュール ①1日または1か月間の受電数から概算料金を算出いたします。 ②問い合わせ対象物件情報およびコールセンターにて対応する業務範囲を決定します。 ③仲介会社への電話告知方式の決定（Ａプラン：転送または新規契約、Ｂプラン転送のみ） ④受電・空室情報および内見方法案内実施・入居申込までのフローをＱ＆Aで確認します。 ⑤上記決定後、最終金額決定、ご契約となります。 29 カスタマーサービス Customer Service ＜トリプルエーコールセンター マンスリーレポート＞ 30 Contact AAA Consulting K.K 1-17-18 Shinkawa,Chuo-ku,Tokyo 104-0033 Japan Tel 81-3-3552-7031 Fax 81-3-3552-7032 E-mail [email protected] HP http://aaa-c.jp/
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