第28期 報告書 2013.4.1ー2014.3.31 クリオレジダンス横浜新杉田 Financial Report 2014 証券コード：8869 株主の皆様へ 時を超え、価値を引き継ぐクリオブランドを 高めてまいります 株主の皆様には、平素より格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。第28期 （2013年4月1日から2014年3月31日まで）の報告書をお届けするにあたり、一言 ご挨拶申し上げます。 当期における日本経済は、緩やかな回復期を迎えました。上半期は政府の経済政 策や日銀による金融緩和が功を奏して個人消費が持ち直し、下半期については、企 業収益の改善や設備投資の活発化、さらには雇用情勢が改善傾向となり賃金が下げ 止まりつつあるなど、景気回復に向け明るい兆しが見えてきました。 首都圏のマンション市場におきましては、用地取得の競争激化、労務費や資材価 代表取締役社長 原田 英明 格の高騰による建築費の急激な上昇など事業環境としては厳しい状況が続きました。 一方で、消費税引き上げ前の駆け込み需要、低金利の住宅ローン、不動産価格の上 昇予想などから、お客様の住宅購入に対するニーズは底堅く、供給戸数、初月契約 率を見ても前年を上回っており堅調に推移しております。 このような環境の中、2013年度の業績につきましては、主力事業である不動産 販売事業において、分譲マンションの引渡しが計画を上回ったこと、オフィスビル 幸せのために これからも 1986年の設立以来、 「製・販・管」の 一貫体制を貫いている明和地所。 すべては “クリオマンションに住んでよかった” その一言のため。 現場で得たニーズを素早く商品企画に 反映し、同時にきめ細かな アフターサービスに生かす。 創業以来培われてきたその精神は、今後も “高品質な住まい”づくりの主軸となり、 新たなチャレンジへと向かいます。 用地の売却を行ったことにより予想数値を上回る結果を残すことができました。利 益についても、前期には棚卸資産評価損の計上および繰延税金資産の取り崩しによ り損失を計上いたしましたが、当期は着実な回復を実現することができました。 なお、配当につきましては、ご案内のとおり1株あたり5円とさせていただきまし た。なお、2014年度の配当につきましては1株当たり15円とし10円の増配を予定 しております。 当社は2年後に、創業30周年の節目を迎えます。消費者の多様化するニーズにお 応えしていくことはもとより、安心・安全、省エネ・エコを柱とした商品企画、新 しいライフスタイルの提案などを積極的に推進し、世代を超えた快適な住生活空間 を提供できるように尽力してまいります。 今後もクリオブランドの信頼を高めるとともに、グループ一丸となって企業価値 の向上に努めてまいります。 株主の皆様におかれましては、何卒変わらぬご理解とご支援を賜りますようお願 い申し上げます。 2014年6月 1 決算のポイント 1 利益ベースではV字回復を実現 前期は棚卸資産評価損の計上および繰延税金 3 マンションの販売戸数は3割増 消費税引き上げ前の駆け込み需要、低金利の 資産の取り崩しにより損失を計上いたしまし 住宅ローン等を背景に、販売面が好調に推移 たが、今期は計画を上回る利益を確保しました。 し、契約戸数は前期782戸から1,033戸に増 加しました。 2 オフィスビル用地の処理が進む オフィスビル用地2物件の売却が完了し、財 4 子会社の不動産管理・仲介事業も堅調に推移 管理戸数や仲介の成約件数も順調に伸びてお 務体質の健全化が進みました。また、金利負 り、グループ事業の強化も進んでおります。 担が減少し収益も改善しました。 また、新たな取り組みとして買取再販事業に 着手いたしました。 連結売上高と経常利益の推移 百万円 売上高 経常利益 百万円 47,300 50,000 40,000 35,856 36,614 5,000 4,000 34,573 30,000 3,000 2,500 20,000 2,000 2,079 1,426 10,000 1,000 0 0 △7,765 2012 年 3 月期 2013 年 3 月期 2014 年 3 月期 2015 年 3 月期（計画） -10,000 2 マーケット環境 2014年の首都圏マンション供給戸数は横ばいの5.6万戸の見込 首都圏における2013年の供給戸数は5年ぶりに5万6千戸を突破し、前年を1万戸以上上回りました。初月契約率も高い水準 を保っており、住宅への関心の高さがうかがえます。当社につきましても、2013年3月期には648戸の供給にとどめましたが、 今期は1,142戸を供給いたしました。 建築コストは、東京でのオリンピック開催が決まった2013年8月以降はっきりと強含みに転じました。鋼材などの部材価格 上昇や工事に関係する職人などの人員不足は慢性的な課題となりつつあり、建築コストは継続して上昇すると考えられます。 販売価格についても土地代と工事費の上昇の影響を受けております。お客様の声に耳を傾け、市況に適合した仕入れおよび 販売を進めてまいります。 （戸） 予測 60,000 50,000 40,000 30,000 千葉県 埼玉県 20,000 神奈川県 10,000 東京都下 0 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 東京都区部 （不動産経済研究所のデータに基づき再編加工） 首都圏マンション価格の推移 5,000 平均価格 （単位：万円） 240 坪単価 建築コスト 116 114 4,500 230 112 110 4,000 220 108 工事原価 建築 設備 114 112 109 106 3,500 210 104 102 3,000 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 200 （不動産経済研究所のデータに基づき再編加工） 3 100 （集合住宅 RC、2005 年平均＝100） 2013 年 2014 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 （建設物価調査会のデータに基づき再編加工） 明和地所グループの特徴 高品質なマンションを提供するために−「製・販・管」一貫体制で お客様の声に応えます。 製造 明和地所の強みである 「製・販・管」 一貫体制のイメー お客様のニーズを把握し 企画・設計に反映 ジは左図の通りです。 お客様を中心として、 「製造」 「 、販 売」 「 、管理」 の各部署が対等な立場で支え合い、 良いバ マンションを造る ランスを保っています。 「すべてはお客様のために、 高 品質なマンションを」 という目標に向かって、 知恵を出 し合い、 お客様の声に耳を傾けています。 お客様の声 販売 管理 ご契約からお引渡まで 責任をもってサポート 質の高い管理サービスを提供し 暮らしをバックアップ お客様の声を聞く 暮らしを見守る ▲土地の仕入れから商品企画、販売、 管理に至るまで、 すべてを自社が行う 「製・販・管」 一貫体制 ▲会議風景 （本社にて） 供給実績 当社では、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県および札幌を中心にマンションの供給・販売を行ってまいりました。おかげさまで 供給戸数は累計で3万9千戸を超える規模となりました。今後も地域ごとの特性を重視し、多様化するお客様のニーズに的確に対 応した商品企画を行い、末永くご満足いただけるマンションの提供に明和地所グループ一丸となって取り組んでまいります。 地域別累計マンション供給実績（2014年3月現在） 累計 3 万 9 千戸 埼玉 2,252 戸 東京 12,622 戸 神奈川 20,451 戸 千葉 1,427 戸 北海道・その他 2,981 戸 4 発売物件一覧 商業一体駅前再開発 クリオレジダンス横浜新杉田 所在地：神奈川県横浜市磯子区 総戸数：176戸 5 ★ 「新杉田」 駅前 JR、シーサイドライン 「新杉田」駅 徒歩3分 3路線利用可能、地上15階 建て全176戸 ★再開発物件 明和地所が横浜市に都市計画を提 案し、用途地域・地区の変更を実現し た横浜市初の住商一体駅前再開発 ★住商一体複合開発 物販、飲食店舗、保育所、医療施設な ど多世代のニーズにこたえる商業 棟を併設 ★防災拠点・エコ仕様 屋上は緑の展望デッキとして開放 し、万一の津波災害発生時には避難 場所として提供 別格の、邸宅。茅ヶ崎に誕生。 全戸南向き、パークビュー。 クリオ茅ヶ崎中海岸 クリオ南行徳パークフロント 所在地：神奈川県茅ケ崎市 総戸数：39戸 所在地：千葉県市川市 総戸数：33戸 「茅ヶ崎」 駅南口ロータリーからまっすぐ南へ続く、高砂通りを歩い て7分。その僅かな時間に、目に映る景色は、まるで時代を遡るか のように静寂と緑に包まれてゆく。理想的な生活の場を確立。 エリア屈指の伸びやか住環境が魅力。ショッピング施設が充実する東京 メトロ東西線「南行徳」駅周辺が生活圏。 「広尾防災公園」 や「旧江戸川堤 ジョギングコース」など、心地良さと利便性が両立した好ロケーション。 15階建て92邸、札幌を縦横にコネクション。 クリオ札幌北1条 所在地：北海道札幌市中央区 総戸数：92戸 2014年度 主なラインナップ 東 京 神奈川 クリオ両国 クリオレジダンス横浜新杉田 （仮称） クリオ富士見台 クリオ新杉田 （仮称） クリオ新江古田 クリオ川崎南幸町 （仮称） クリオ武蔵境 （仮称） クリオ椎名町駅前 クリオ川崎サウステラス （仮称） クリオ辻堂Ⅰ.Ⅱ （仮称） クリオ武蔵小杉Ⅰ.Ⅱ 千 葉 クリオ南行徳パークフロント 暮らしに必要なものが揃うサッポロファクトリーに隣接。札幌都心部が徒歩圏。 大通へ地下鉄も良し、徒歩も良し。地下道で雨に濡れず都心部へ。都心エリア でありながら緑豊かな永山記念公園が隣接するなど、暮らしを縦横に展開。 札 幌 （仮称） クリオ南7条 6 連結財務情報（要旨） 連結貸借対照表 科 目 資産の部 流動資産 現金及び預金 受取手形及び売掛金 販売用不動産 仕掛販売用不動産 営業貸付金 繰延税金資産 未収還付法人税等 その他流動資産 貸倒引当金 固定資産 有形固定資産 建物及び構築物 減価償却累計額 建物及び構築物（純額） 土地 その他有形固定資産 減価償却累計額 その他有形固定資産（純額） 無形固定資産 ソフトウェア 電話加入権他 投資その他の資産 投資有価証券 繰延税金資産 退職給付に係る資産 その他の投資等 貸倒引当金 資産合計 （単位：百万円） 当期末 2014.3.31現在 前期末 2013.3.31現在 45,190 9,762 181 13,250 19,295 1,180 848 85 595 △9 11,825 10,665 8,708 △5,819 48,067 19,301 153 10,995 15,601 1,051 423 69 480 △9 22,281 21,160 12,205 △6,490 98 71 29 42 1,088 29 55 201 875 △73 57,015 141 83 38 44 1,037 54 25 － 1,105 △147 70,349 2,889 7,677 471 △372 5,714 15,304 566 △425 （注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。 7 科 目 負債の部 流動負債 支払手形及び買掛金 短期借入金 1年内返済予定の長期借入金 未払法人税等 未払費用 前受金 賞与引当金 役員賞与引当金 その他流動負債 固定負債 長期借入金 繰延税金負債 退職給付引当金 役員退職慰労引当金 退職給付に係る負債 その他固定負債 負債合計 純資産の部 株主資本 資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 その他の包括利益累計額 その他有価証券評価差額金 退職給付に係る調整累計額 少数株主持分 純資産合計 負債純資産合計 当期末 前期末 2014.3.31現在 2013.3.31現在 33,249 5,430 3,815 21,609 62 132 919 150 23 1,106 8,983 7,946 － － 242 136 658 42,233 51,107 14,725 4,238 30,465 63 127 203 124 － 1,159 6,975 5,982 19 123 204 － 645 58,082 14,753 3,537 5,395 6,847 △1,027 29 － 29 － 14,782 57,015 12,266 3,537 5,395 4,360 △1,027 － － － － 12,266 70,349 連結損益計算書 科 目 売上高 売上原価 売上総利益又は売上総損失（△） 販売費及び一般管理費 営業利益又は営業損失（△） 営業外収益 営業外費用 経常利益又は経常損失（△） 特別利益 特別損失 税金等調整前当期純利益又は 税金等調整前当期純損失（△） 法人税、住民税及び事業税 法人税等調整額 法人税等合計 少数株主損益調整前当期純利益又は 少数株主損益調整前当期純損失（△） 少数株主利益 当期純利益又は当期純損失（△） （単位：百万円） 当期 2013.4. 1〜 2014.3.31 34,573 25,185 9,388 6,233 3,154 115 1,190 2,079 30 20 前期 2012.4. 1〜 2013.3.31 36,614 37,314 △700 5,783 △6,483 175 1,457 △7,765 0 3 2,089 △7,768 94 △491 △397 117 3,493 3,610 2,486 △11,379 － 2,486 － △11,379 （注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。 連結キャッシュ・フロー計算書 科 目 （単位：百万円） 当期 2013.4. 1〜 2014.3.31 前期 2012.4. 1〜 2013.3.31 営業活動による キャッシュ・フロー △2,223 29 投資活動による キャッシュ・フロー 617 △15 財務活動による キャッシュ・フロー △7,333 △2,285 現金及び現金同等物の 増減額 （△は減少） △8,939 △2,270 現金及び現金同等物の 期首残高 18,222 20,493 現金及び現金同等物の 期末残高 9,283 18,222 （注）記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。 次期の見通し 今後の景気につきましては、消費税引き上げ後の個人消費の動向や所得増加の広がりなどの不透明な要因が存在する 一方で、経済政策の効果により、緩やかながらも引き続き企業業績が改善し、家計に波及することが期待されます。 当社が事業展開する不動産業界につきましても、首都圏の分譲マンション供給戸数は前年より若干減少するものの、 景気回復による土地取引の増大や住宅購入の需要増加が見込まれることから堅調 2015年3月期の見通し（連結） な推移が予想されます。 売上高 47,300百万円 当社グループでは、コア事業である不動産販売事業において、新築分譲マンショ ンの販売を推進するとともに、市況回復に伴って固定資産から販売用不動産に振 営業利益 3,400百万円 替えたオフィスビルの販売などに注力し、用地仕入400億円、供給520億円、販 売550億円、引渡し630戸・405億円（いずれも販売価格ベース）の目標達成を 経常利益 2,500百万円 図ってまいります。また、グループ会社で新たに取り組みを始めた買取再販事業 当期純利益 2,100百万円 においては、50戸・10億円程度の売上高を目指してまいります。 8 会社情報 明和地所株式会社は、1986年に神奈川県横浜市に誕生しました。この社名には、従業員ひとりひとりが自らの幸せのために 「明るく」「和を持って」働ける会社であって欲しいとの思いが込められています。また、マンションブランド名である「クリ オ」は、ギリシャ神話の女神の1人で、「歴史」を司る女神であるとされており、当社のマンションが幸せな家族の「歴史」を 育む住宅でありたいという思いから付けられた名前です。 会社概要（2014年3月31日現在） 社名 設立 本社 札幌支店 免許番号 資本金 発行済株式数 主な事業内容 取引金融機関 役員（2014年6月27日現在） 明和地所株式会社 （Meiwa Estate Company Limited） 1986年4月24日 〒150-8555 東京都渋谷区神泉町9番6号 明和地所渋谷神泉ビル 〒060-0001 北海道札幌市中央区北1条 西2丁目1番地 札幌時計台ビル 4階 宅地建物取引業 国土交通大臣免許（7）第4118号 35億3,750万円 26,000,000 株 マンション等の開発分譲事業 みずほ銀行 三井住友銀行 三菱東京 UFJ 銀行 りそな銀行 あおぞら銀行 北陸銀行 他 代表取締役社長 原田 英明 常勤監査役 今田 喜久 取締役執行役員 水野 雄介 監査役 中村 満 取締役執行役員 柿﨑 宏治 監査役 古藤 昇司 取締役執行役員 義澤 俊介 執行役員 鈴木 真 取締役執行役員 長尾 和 執行役員 小林 也夫 執行役員 川田 幸司 当社ホームページのご案内 明和地所 検索 当社に関する情報がご覧になれます。 − 提供情報 − 物件情報・入居者の声・クリオクラブご案内・お役立ち情報・資料請求／来場予約・会社案内（IR情報） ぜひ、ホームページをご活用ください。 IR情報 最新のニュース、決算情報など、株主・投資家の皆様のための情報が 掲載されています。 クリオマンションの魅力 URL:http://www.meiwajisyo.co.jp/ 9 土地の仕入れから商品企画、販売、管理に至るまで、自社が責任を 持って行う「製・販・管」一貫体制を貫く、クリオマンションの魅力 が分かるページとなっています。 株式情報 （2014年3月31日現在） 株式の状況 所有者別株式分布状況 会社が発行する株式の総数 発行済株式の総数 104,000,000株 26,000,000株 株主総数 5,757名 大株主 株主名 持株数（千株） 持株比率（％） 株式会社英興発 7,230 29.04 原田 英明 2,413 9.69 株式会社明建システム 1,710 6.87 髙杉 仁 1,299 5.22 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 1,153 4.63 髙杉 純 1,100 4.42 原田 耕次 415 1.67 株式会社スペース・Ｐ 400 1.61 CBNY DFA INTL SMALL CAP VALUE PORTFOLIO 371 1.49 株式会社みずほ銀行 340 1.37 （注） １． 当社は、自己株式を1,106千株保有しておりますが、上記大株主 からは除外しております。 ２． 持株比率は、 自己株式を控除して計算しております。 個人・その他 5,557名 96.53% 金融商品取引業者 38名 0.66% 金融機関 17名 0.30% その他の法人 76名 1.32% 外国法人等 68名 1.18% 1名 0.02% 自己名義株式 外国法人等 その他の法人 1,400,993 株 5.39 ％ 9,598,800 株 36.92 ％ 自己名義株式 1,106,266 株 4.25 ％ 個人・その他 11,299,410 株 43.46 ％ 金融機関 1,885,200 株 7.25 ％ 金融商品取引業者 709,331 株 2.73 ％ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 個人・その他 金融商品取引業者 金融機関 自己名義株式 その他の法人 外国法人等 株主メモ 事 業 年 度 毎年4月1日から翌年3月31日まで 期末配当金受領株主確定日 3月31日 中間配当金受領株主確定日 9月30日 定 会 毎年6月 人 三菱UFJ信託銀行株式会社 株 時 主 株 名 主 簿 管 総 理 同 事 務 取 扱 場 所 （ 郵 便 物 送 付 先 ） （ 電 話 照 会 先 ） 三菱UFJ信託銀行株式会社 証券代行部 〒137-8081 東京都江東区東砂7丁目10番11号 TEL 0120-232-711（通話料無料） 上 所 東京証券取引所 市場第一部 法 電子公告（URL http://www.meiwajisyo.co.jp/） ただし、電子公告によることができない事故その他やむを得ない事由が生じたときは、 日本経済新聞に掲載して行います。 公 場 証 告 券 取 方 引 10 「ク リ オクラ ブ」のご案内 入会費・年会費 無料！ 「クリオクラブ」は、明和地所が運営する無料のWEB会員組織です。 ご入会いただくと、物件情報やキャンペーン情報のお知らせ、会員様限定のプレゼント企画など、 お得で楽しい特典を多数ご用意しています。ぜひ、この機会にご入会ください。 会 員 の み な さまに特典をご用意 メールマガジンの配信 会員様専用サイトをご利用できるID・ PWのお知らせや、物件情報をはじめと する様々な情報をお届けします。 月替わりのプレゼント企画 毎月1回会員様限定のプレゼント企画を 行います。 15万円のご紹介特典 ご紹介いただいたご家族やご友人が弊社 物件をご成約（お引き渡し）されると、双 方（ご紹介した会員様、ご紹介された方） に15万円をプレゼントいたします。 ご入会はクリオクラブホームページより クリオクラブ 〒150-8555 東京都渋谷区神泉町9番6号 明和地所渋谷神泉ビル 検索 ▲クリオクラブウェブサイト・トップ画面
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