NY 不動産を借りる 古本不動産について 古本不動産は 1974 年に創設以来、住宅仲介中心に、マンハッタンからウエストチェ スター郡スカースデール、ハリソン、コネチカット州クリーニッチ、ロングアイランド 郡ポートワシントン、ニュージャージー州フォートリー市で営業をしてまいりました。 今では古本不動産は日系人社会では最大、パイオニア的存在で、６つのネットワーク 支店網を持つ総合不動産会社ですが、住宅仲介は最も得意な分野であります。 古本不動産の営業担当者は、全員日本語と英語が堪能で、ニューヨーク州公認の不動 産ライセンスを持っています。「信用、親切、丁寧」を常に心掛けております。ご安心 してお任せください。 無料サービスについて 古本不動産では、物件のご相談はもちろんのことアパートのご案内までのサービスは 無料です。不動産会社によってはアパートのご案内にも費用がかかる場合がありますの で、ご確認ください。当社では、ご契約が成立したときのみ不動産手数料を頂いており ます。まずは、お電話かメールでお気軽にご連絡ください！ 無料物件情報について 物件情報を入手する際、信用と経験のある不動産会社にお問い合わせすることが大切で す。古本不動産の営業担当者は「信用、親切、丁寧」を常に心掛け、お客様のご要望を お伺いした上で、ご満足いただける物件をご案内できるよう最大限努力いたします。マ ンハッタンの高額物件からニューヨーク近郊の格安物件まで豊富に揃えていますので、 お気軽にご相談ください。ご相談は無料です。 無料物件案内について 実際にご覧になりたい物件がございましたら、営業担当者が無料でご案内いたします。 平日、仕事や学校で忙しいお客様のご都合に合わせて、土日のご案内もしております。 （要アポ）お気軽にご相談ください。ニューヨークは世界中から人が集まる人口過密都 市で、不動産は絶えず流動しています。それゆえに、条件の良い物件は直ぐに借りられ てしまうので、不動産探しはスピードが必要です。物件見学の際には即決するくらいの 気持ちを持たれる方がほとんどですので、当社の営業担当者は、ご希望に添った物件を 効率よくご案内いたします。ニューヨークでは様々な不動産情報が飛び交っています。 中には信用できない根拠のない嘘の情報もありますので、そういう情報に巻き込まれて、 貴重なお時間を無駄にしないようにしましょう。古本不動産では、お客様が 100％納得 いくまでご説明しながら、物件をご一緒に探していきます。物件見学される際の基本的 なチェックポイントは、周辺環境、家賃、敷金、入居可能日、部屋の状態、付帯してい る設備（冷蔵庫など） 、洗濯機・乾燥機の所在位置などです。 ニューヨークの住宅形式について ニューヨークでは、 「コープ」 「賃貸ビル」「コンドミニアム」の 3 種類の住宅形式が あります。 「コープ」は、日本にない形式のマンションで、所有者がビルの株式を保有して運営 します。共同で運営するため、賃貸・売却には規制が厳しく、入居基準が厳しいため、 NY へ来たばかりの方には不向きといえるかもしれません。 「賃貸ビル」は、賃貸する目的で建設された建物で、４―５階建てのエレベーターの ないアパートから、新規開発した高級マンションまで様々なタイプがあります。１棟も しくは数戸を所有している家主ですと交渉次第ですぐに入居できますが、多くの賃貸ビ ルには規定に基づく手続・審査があります。基本的に契約期間は１年または 2 年で、中 途解約できるかはビルによって異なります。 「コンドミニアム」は、日本の分譲マンションに相当し、各戸ごとに所有者がいて、 賃貸契約はそれぞれの所有者とすることになりますので、賃料、契約期間等の条件に融 通性があり、中途解約等を入れることも可能です。ただし、入居にはビルの理事会の承 認が必要で、手続きに日数（約 2 週間）と費用がかかります。 申込と必要書類について 申込書（application）を提出します。申込の際の必要書類は雇用証明書、ソーシャル・ セキュリティー番号、給与・収入証明書、パスポート、運転免許証、在学証明書、銀行 残高証明書、各種紹介状などです。ビルによって小額のクレジット調査費を払わされる 場合があります。 必要書類については、赴任されたばかり、もしくは学生で、ソーシャル・セキュリテ ィー番号をお持ちでない方もいらっしゃると思います。営業担当者にご相談ください。 支払方法について アメリカでは、家賃などのお支払いは通常チェック（小切手）で行われます。チェッ クを使用した際、お金はチェッキング口座から引き落とされる仕組みになっています。 渡米したばかりで、銀行口座を開設する前にお支払いいただく場合は、現金・トラベ ラーズチェック・銀行送金で対応いたします。クレジットカードは使えませんのでご注 意ください。最低必要な費用は、前払い家賃１か月分、保証金１か月分、仲介手数料年 間家賃の 15％、合計 3.8 ヶ月分です。 必要最低年収について ニューヨークでは、年収によってその物件を賃貸できるかどうか判断することがあり ます。ここで、収入に応じて支払える家賃の限度額を示す一定の方程式をご紹介します。 月の収入の 4 分の 1（25％）を家賃、残りの 4 分の 3（75％）を食費、車、衣料、養育 費、ローン返済、保険、交際費、貯蓄、税金などに当てるものですが、これから逆算し ますと年間の必要収入は家賃の 48 倍以上必要になります。ただし、必ずしもというわ けではありません。養育費やローン返済のない人であれば、月の収入の 3 分の 1（33％） を上限の家賃と見なします。この場合は、年間の必要収入は家賃の 36 倍となります。 よって、年収が家賃の 48 倍以上あれば問題なし、36 倍から 48 倍までの間は可能性あ りと考えてください。 いずれにしても会社からの収入証明書（W-2）もしくは雇用証明書が必要になります。 36 倍以下の場合は、年収に代わる貯蓄などを証明することが必要です。学生や雇用証 明書を出せない人の場合は、①連帯保証人を立てる ②家賃の数ヶ月分を前払いする ③保証金を積み増すなどの方法が考えられます。①の「連帯保証人」については、アメ リカ在住の方に限ります。収入証明書を提出していただく必要があるので、余程親しい 方にお願いする必要があるでしょう。②か③のどちらか、または②と③の両方が家主か ら求められます。経験豊富な古本不動産では、お客様の状況に応じて、営業担当者が親 身になってご相談に応じています。 また、ビルによっても条件が異なりますので、お気軽にご相談ください。賃貸契約に ついて賃貸契約書に賃借人がサインし、最初の月の家賃と保証金を払い、家主が最後に サインすれば契約成立です。アメリカはいうまでもなく契約社会です。問題が起きたと き、 「あの時こう言った」とか、 「それは常識」などは全く通用しません。契約書が全て です。契約書にサインする前に、内容をよく読んで、理解してください。 契約内容のポイントをいくつかご紹介 ポイント① 賃貸期間の交渉例えば、賃貸ビルでは通常１年または２年の賃貸契約期間 が一般的です。家具付き短期アパートで 1 ヶ月単位からというのもあります。駐在など で、予め賃貸期間が決まっているのであれば（例えば 15 ヶ月とか 18 ヶ月とか） 、家主 によっては当初より期間設定をキャンセル料なしでさせてくれる場合があります。賃貸 期間の交渉は重要なことです。事前に営業担当者にご相談ください。 ポイント② 更新時賃貸ビルでは賃貸期間が満期になると、家主は 1 年か 2 年の更新 依頼をしなければいけませんが(OPEN END LEASE)、賃貸ビル以外のコンドミニアム などの個人家主では必ずしも更新は義務付けられていません。 よって、賃貸期間が満期になってから、個人家主より退去を迫られる場合があるので 注意しましょう(CLOSED END LEASE)。 ポイント③ 中途解約条項の追加賃貸期間を満了せず、途中で退去せざるを得ない状 況が発生することも考えられます。一般的に最低１年間は賃貸契約しなくてはなりませ んが、２年目以降であれば中途解約条項（CANCELLATION CLAUSE または EARLY TERMINATION CLAUSE）を追加条項(RIDER)として賃貸契約書に入れるができます。 賃借人にとっては重要事項でも、特約条項なので家主が拒否する可能性もありますが、 事前交渉により、一定の違約金（PENALTY）と引き換えに交渉できる場合もあります。 ポイント④ その他の追加条項どのような状況でアパートに入居するかの確認を賃 貸契約書の中にはっきりと見つけ、理解することが大切です。通常はアパートを見たま まの状態（"AS IS"といいます）で引き渡しされますが、家主が「ペイントする(PAINTING)」 「クリーニングする(PROFESSIONAL CLEANING)」「器具を取り替える」などと約束 したり(REPAIR OR REPLACEMENT)、または賃借人が追加条項（RIDER）として何ら かを要望して家主が受諾したならば、それらの条項を賃貸契約書の中に追加してもらい ましょう。口約束ではトラブルになった時に全く効力がありませんのでご注意ください。 ポイント⑤ 不利な条項の削除賃貸ビル以外のコンドミニアムなどの個人家主は、 「不動産市場が好転しているから賃貸期間中でも売却したい。売却できたら賃借人には 退去してもらう」という家主に有利な条項（SALES CLAUSE）を賃貸契約書中に入れ てあります。気をつけて削除してもらうようにしましょう。 また、 「不動産税（PROPERTY TAX）と管理費の増加分があれば、その増加分は家 賃に上乗せできる」というこれまた家主にとって有利な条項が付いています。併せて削 除してもらいましょう。この２つの条項削除を呑まない家主のアパートは、避けたほう がよいかもしれません。入居時期について賃貸ビルであれば契約成立後直ちに入居可能 ですが、コンドミニアムやコープなどマンション自治会（BOARD）審査が必要なとこ ろでは、賃貸契約が成立しても必要な追加書類(BOARD PACKAGE)を整えて決裁を待 ってからでないと入居できません。書類提出から決裁までに要する日数は通常 1－2 週 間ですが、それ以上日数を要することもあります。 入居の際の無料サービスについて 古本不動産の営業担当者は、契約成立後お客様が出来るだけスムーズに入居が出来るよ う、引越しの際のエレベーターの予約、引越し業者との立会い、電話、ケーブル TV、 電気、ガスの口座設置や申込等、積極的にお手伝いたします。 入居後の無料トラブル対応について 入居する前に予期できなかったトラブル、たとえば冷蔵庫の効きが悪い、暖房が入ら ないなどの物的トラブル、隣のアパートから騒音がするなどの人的トラブルでお困りの 場合、営業担当者がすぐに家主との間に入ってトラブルの解消に努めます。アメリカで は、家主が賃借人に対し保証しなければいけない基本的なこととして、HUMAN HABITABILITY（人が人として住める環境下であること）と QUIET ENJOYMENT（静 かに暮らす権利の保障）の２つが法律上定められています。賃貸契約したが最後、いく らトラブルを訴えても逃げの一手に徹する不動産業者はあとを絶ちませんが、古本不動 産は契約後もお客様とのお付き合いを大切にしております。 修理、取り替え、補修の費用負担について 電球などの消耗品は賃借人負担、冷蔵庫など長期利用可能で備え付けられていたものは、 賃借人が誤って故障を招いたりする場合を除いて、家主負担になります。賃貸ビルでは、 管理人（SUPERINTENDENT）や簡単な修理をしてくれる係（HANDYMAN）が専属と して迅速に対応してくれます。保険(TENANT'S INSURANCE)について賃借人の保険は 「加入しなくてよい」 「任意的に加入する」 「家主によって強制的に加入させられる」の 3 通りがありますので、確認が必要です。借りているアパートから失火・出火して延焼 を招いた場合（てんぷらを料理中にうっかり火が周りのものに点火した例）、キッチン やバスルースからの水漏れで階下のアパートに水害を及ぼした場合（お酒を飲んで帰宅 し、お風呂に入ろうとしてお湯を出したまま寝入ってしまった例）など、思いがけない 事故を引き起こしたときのための保険が賠償責任保険(LIABILITY INSURANCE)です。 ま た 、 家 財 な ど を 盗 難 さ れ た と き の た め に 加 入 す る 家 財 保 険 (PROPERTY INSURANCE)などもあり、不測の事態に保険会社がスムーズに対処してくれます。別々 に も 入 るこ と がで きます が （ 年間 保 険料 は 100 － 300 ド ル）、 自動車 保 険(CAR INSURANCE)などとのセット(UMBRELLA INSURANCE)もあり、便利で保険料もお得 です。 レンタル家具についてニューヨークには、駐在などの短期滞在の方に便利なレンタル 家具会社が数多くあります。家具を買い揃えるよりも安く、すぐに新生活をスタートで きるので好評です。品質、デザイン、レンタル料金など各社異なりますので、ショール ームを見学して決められるのがよいでしょう。商品はほとんどが新品で、寝室用、居間 用、食堂用の家具が基本ですが、それ以外にもリクエストに応じて、絨毯、ブラインド、 テレビ、ビデオ、レンジ、炊飯器、加えて絵画、食器類、シーツ・毛布類まで何から何 まで揃えられないものはないくらいレンタルできます。ただし、小物類は購入した方が お得な場合がありますのでご確認ください。月のレンタル料は 100 ドルくらいから、 ワンベッド（日本でいう 1DK もしくは１LDK）のアパートですと、300 ドルくらいで 揃えられます。 アパート退去と保証金返還について アパートを明け渡す時は、原状回復が原則です。原状回復というのは、「借りたとき の状態に戻す」というものです。ただし原状回復には自然磨耗は含まれません。額縁や カレンダーを掛けるための細いピンの穴は気にする必要はありませんが、ペイントなど は元の状態に塗り直すようにいわれることがあります。修復が必要なものは事前修復し ておくことをお勧めします。明け渡すときは、ゴミも含め私物を残さないようにしまし ょう。 とはいっても引越する時には、引越業者の対応に追われて掃除が充分にできないこと も考えられます。多少の掃除代は請求されることもあるかもしれません。同時に電話、 ケーブル TV、電気、ガスの口座の解約と最後の請求先の通告も忘れずにしましょう。 特にケーブル TV のコンバーターは、返還しないと多額の請求をされますのでご注意く ださい。返却したときのレシートを保存しておくことをお勧めします。明け渡しすると きには、家主に立ち会ってもらうのが理想です。部屋の中の最終点検をし、鍵の受け渡 しを確認し、保証金返還方法を指図します。保証金は通常 30 日以内に返還されます。
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