三菱地所リアルエステートサービスのオフィス情報誌 特集 OFFICE MEASURE 第2回 快適な環境で ビジネスに活力を vol.18 2016 autumn アンケートに ご協力ください 先着100名様 QUOカード 1,000円券がもらえる！ 詳細は本紙2ページを ご覧ください。 オフィスジャーナル vol.18 2016年秋号 発行：三菱地所リアルエステートサービス株式会社 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 2-3 16.9.12 3:31:07 PM オ フィス 選 び の 新しい 測 定 基 準 CONTENTS 2016 autumn vol.18 特集 OFFICE MEASURE 3 「快適力」 を測る 第2回 快適な環境で ビジネスに活力を 8 サービス紹介 オフィスサポートパッケージ エリア紹介 10 TOKYO FOCUS 特集 「 快 適 力 」を 測 る 第2回「快適力」 を測る 快適な環境で ビジネスに活力を 1日の3分の1以上の時間を過ごすオフィスで ワーカーは高い能率を発揮しなければならない。 モチベーションやコミュニケーション力の向上、 集中力維持など、ビジネスの活性化に繋がる 働きやすい快適環境とは、どのようなものだろうか。 新橋・浜松町エリア 移転インタビュー 12 レシャコジャパン株式会社 物件情報 14 東京主要エリア マーケット情報 16 コラム 18 スキマトリップ in 新橋・浜松町エリア 読者アンケートのお願い 読者の皆様のご意見やご感想を、今後の誌面づくりに活 かしたいと思い、読者アンケートを実施しております。 下記の「回答方法」から、 アンケートにご協力お願いします。 ご回答いただいた方の中から先着で100名の方にQUOカ ※ ード1,000円券をプレゼントします。 【回答方法】 アンケートサイト https://www.reg.mecyes.co.jp/public/application/add/88 に直接アクセス QRコード OFFICE MEASURE オフィスを選ぶ時、何を基準にするだろうか? 「立地」 「賃料」 「設備」などももちろん重要な要素だ が、オフィスのあるエリアの魅力は、社員各人のワーク 右記のQRコードからスマートフォン スタイルに大きく作用してくる。交通利便性、休憩時間 などでアクセス や終業後の気分転換の場があることなどは、ビジネス 【回答期限】 2016年10月31日 （月） ※1社1名に限ります。 2 オフィス選びの新しい測定基準 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 2-3 にも大きなプラス効果をもたらすはずだ。 「オフィスメジャー」と題し、新たなオフィスの測定基 準を紹介していきたい。 3 16.9.12 3:31:12 PM オ フィス 選 び の 新しい 測 定 基 準 「 快 適 力 」を 測 る 建物 ストレスを感じない女性用トイレの数 女性50人に対して4つ が標準 建物 集中力を持続させるための空間 トイレにも快適な個数の基準がある。社員100人（男女各50 質の高い休憩を促す リフレッシュスペース 人）に対してオフィスの女性用トイレの個数は、必要最低限 人の集中力は何時間も持続するものではない。 「作業25分 で3つ、標準で4つ、さらにゆとりを持たせる場合には5つ。 →休憩5分」を繰り返す仕事術（ポモドーロ・テクニック）の 女性が多い企業では、トイレの清潔さと同様に個数も快適性 例が示すように、こまめに休憩を取り、気持ちをリフレッシュ の決め手となる。 させることが集中力維持に有効である。オフィスに居心地の ※4 よいリフレッシュスペースを設け、質の高い休憩タイムを提 供することが業務効率の向上に繋がるだろう。 集中 ※4 出典 ㈱LIXIL 「オフィストイレの適正器具数の算定法について」 働く環境の 「快適力」 都市 街区 敷地 建物 働く環境が快適であることは、 ワーカーのモチベーションを上げ、 ビジネスに活力を与える。 室内 しかし、快適と感じるポイントは人それぞれで異なる。 建物 イライラしないエレベーターの待ち時間 ボタンを押してから1分以内 視界に入る緑の量 次ページで深堀り！ 緑が多くなるほど安らぎ感が向上 あわただしい出勤時やアポイントの時間が迫っている時は、 視界に入る緑の量（緑視率）が25％以上になると、人は緑 エレベーターの待ち時間が大きなストレスとなり、1分以上か が多いと感じる。緑視率が高まるにつれ、その場所から潤い かると6割の人がイライラする※5。オフィスを選ぶ際には、ビ や安らぎを得ることができる※6。オフィス内の観葉植物や、 ルのエレベーターの性能や台数もチェックポイントにしたい。 仕事中にふと窓の外に見える都市の緑も、オフィスの快適性 向上に貢献している。 1分 働く環境を身近なデスク周りから、室内環境、 ビル設備、 街、そして都市へと広げて見ていくと、 敷地 リフレッシュ 什器 それぞれに「快適力」を高めるポイントがあることに気付く。 ビジネスを活性化させる快適な環境の基準を知っておくことは、 働きやすい環境を手に入れる近道になるのではないだろうか。 オフィスワーカーの快適に影響を与えるレイヤー 室内 室内 適切なワークスペースの広さ 一人あたり3.87坪 ※5 出典：シチズンホールディングス㈱ 「ビジネスパーソンの 『待ち時間』 意識調査」 （2013） 街区 快適な温度と湿度 公開空地の面積 次ページで深堀り！ ※6 出典：国土交通省 「都市の緑量と心理的効果の相関関係の社会実験調査について」 （2005） 都市 ビジネス「食」事情 オフィスにおける従業員1人あたりの賃借面積の中央値 は、 夏は25～28℃、70％以下、 冬は17～22℃、40％以上 最新データで3.87坪（約12.8㎡） 。業種や業態、本社や支 「暑さ」 「寒さ」を感じる条件は温度の高低と考えがちだが、 された公開空地が着実に増えている。近年、公開空地では、 店などの違いによって差は大きいが、多くの企業が2 ～ 4坪 多くのワーカーにとって仕事の合間の楽しみはやはり「食」 。 湿度も重要な要素となる。湿度が高い夏の場合、温度を下 緑化だけでなくマルシェや盆踊りなどのイベント会場としても の範囲に集中している。 「狭すぎる」 「広すぎる」と感じる際 ランチタイムやアフターファイブ、商談、懇親会など、ビジ げても湿度が70％を超えるとあまり涼しく感じない。最適な温・ 活用され、街の賑わいを生み出す拠点になっている。 ネスでは様々な食の機会があるため、店の選択肢が多いほ ※3 ※1 ※2 には、この客観的な数値と比べることで、ワークスペースの 湿度のバランスを知ることにより、ワーカーが快適と感じる室 快適性を改善することができるだろう。 内環境を整えることができるはずだ。 3.87坪 2坪 温度 4坪 ※1 中央値：データを大きさの順に並べたとき中央に位置する値 ※2 出典：㈱ザイマックス不動産総合研究所 「１人あたりオフィス面積調査 （2015年） 」 4 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 4-5 湿度 夏 25～28℃ 70％以下 東京都主要3区で約150万㎡ ※7 公園や緑地が少ない東京では、総合設計制度※8により、緑化 モチベーションを上げる 飲食店舗の集積 ど充実したひと時を過ごすことができるだろう。 937件 914件 769件 ※9 653件 611件 冬 17～22℃ 40％以上 ※3 出 典： （公財） 日本建築衛生管理教育センター/ （公社） 全国ビルメンテナンス協会 「新 快適な 暮らしのガイドライン」 （2015） ※7 出典：東京都都市整備局 「総合設計プロジェクト一覧」 （2016） ※8 総合設計制度：計画敷地内での公開空地の確保により、建築物の容積率・高さ制限・斜線制 限などを緩和する制度 新橋駅周辺 銀座駅周辺 新宿駅周辺 渋谷駅周辺 有楽町駅周辺 ※9 出典：出店戦略情報局 東京23区＜駅＞飲食店事業所数 （500ｍ商圏） 5 16.9.12 3:31:14 PM オ フィス 選 び の 新しい 測 定 基 準 「 快 適 力 」を 測 る オフィス選びの新しい測定基準 OFFICE MEASURE 次の オフィス選びに 新たな視点を 加えよう 働く街の快適力を高める 「オープンスペース」 チェック 一人あたりのスペースや空調の設定温度など 最適な指標を知っておきましょう。 リフレッシュスペースは ありますか？ オープンスペースがもたらす ワーカーへの効果 呼ばれ、交流の促進やリフレッ プンカフェの実施、夏はビアガーデンやバーベキューレストラン シュ効果が得られる有益な場で といった季節ごとのイベントを開催するなど、エリア全体の交 あるといわれている。オープンス 流を生むようなイベントに活用できるようになりました」 。 都心というとビルが密集したイメージが先行するが、実際に ペースにはこのような側面があ さらに吉野氏は、 「丸の内や六本木のように、オフィス街であ オフィス街を歩くと、ビルの公開空地、歩道状空地、大きな公 り、ワーカーのモチベーションを りながら、公開空地で平日や週末を通してイベントが開催され、 園など、オープンスペースの多さに気づく。これらはワーカー 向上させ、結果としてビジネスに ワーカー以外の来街者も多くなるなど、街のあり方を変えるき にとって様々なメリットをもたらす。 活力を与える要因になっている。 っかけにもなっています。集客を見越して店舗の充実が図られ そのうちのひとつとして、オープンスペースの「緑」は人々 多様化するオフィスの 公開空地 るかも知れませんし、連鎖的に街全体の魅力が増すことも期待 に癒しを与える。国土交通省が2004年に実施した都市の緑と 人間の心理の関係性を調べた社会実験調査によると、人は視 できます」と続けた。 界に入る緑の量が多いほど、その場所から「安らぎ感」や「さ ワーカーにとって、最も身近なオープンスペースは、ビルの わやかさ」を感じるという。さらに、都市の緑には「疲労感を 敷地に確保された公開空地だ。多くは、丁寧に手入れされた 緩和」し、 「アメニティ（快適性）の向上」効果があることが 植栽やアート作品が配置され、働く環境に潤いを与えている。 わかっている。 東京都では、公開空地をさらに快適な「空地」へと進化させる また、昨今オフィス街のオープンスペースを、仕事の合間の ため、様々な取り組みを始めている。 休憩や、環境を変えアイディアを生む場所、さらには職場から 公開空地の有効活用を促進している東京都都市整備局の吉 自宅に帰る前のオン・オフの切り替え場所として利用しているワ 野氏に伺った。 ーカーも多く見受けられる。こういった職場でもなく自宅でもな 「東京都では、再開発により い、自分が心地良いと感じられる場所は「サードプレイス」と 創出された公開空地を、ただの 都市緑化による効果 人間の心理に与える効果 51.1 キッチンカー（東京国際フォーラム） 盆踊りの会場（六本木ヒルズ） 快適性の視野を広げたオフィス選び や制度を整備し、以前は実施す なるオープンスペースは、積極的に利用することでビジネスへ 清潔感が高まる効果 20.4 アメニティが高まる効果 18.2 44.3 ることの出来なかった物販やイベ のモチベーション向上につながっていく。これまで、働く環境 疲労感をやわらげる効果 20.2 40.6 ントを可能にしました。最近は、 の快適性は、建物内の設備の新しさや性能の高さ、またビル 0 10 20 30 40 50 60 70 ■とても期待できる ■まあまあ期待できる ■ふつう ■あまり期待できない ■まったく期待できない 80 国土交通省「都市の緑量と心理的効果の相関関係の社会実験調査について」 （2005年） Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 6-7 90 100(%) ンチタイムの充実を図ることに加 え、コンサート、マルシェ、オー 東京都都市整備局 都市づくり政策部 土地利用計画課長 吉野敏郎氏 緑視率が上がることで リラックス効果が期待されます。 周辺にオープンスペースは ありますか？ 外に出て心地良いと感じる場所は、 コミュニケーションや気分転換を促します。 提供：東京都 ワーカーにとって、オフィスの外で気分を切り替えられる場所と 置き、飲食スペースを確保してラ 6 提供：東京都 活用していただけるよう、条例 キッチンカー・テーブルセットを 仕事中、緑を感じられる 環境はありますか？ オフィス周辺のグルメ事情はワーカーの モチベーションに大きく関わります。 1日の3分の1以上をオフィスがあるエリアで過ごすことになる 都市に多様な生き物を生息させる効果 仕事の合間にこまめな休憩をとることで 生産性が上がります。 周辺に飲食店舗は 充実していますか？ 空地としてではなく、より有効に 都市の温暖化をやわらげる効果 働きやすい執務環境が 整っていますか？ 内のリフレッシュスペースの有無などで判断する傾向にあった。 しかし、オフィスの外にも目を向け、ビルの周辺や街の雰囲気 まで含めて働く環境の快適力を測ることが、これからのオフィ ス選びにおいて新たな指標となるだろう。 オフィスから街へと視点を広げ 総合的に「快適力」を評価しましょう。 オフィスの快適性は一般的には執務空間の照明や空調のスペック によって測られています。しかし、 自社の事業の活性化のためには、 必要最低限の環境づくりだけでなく、エリアの魅力も含めた満足 度を考慮して従業員のモチベーション向上を図ることが重要です。 上記のチェック項目を参考にして、オフィスを「快適力」という視 点で測ってみてはいかがでしょうか。 三菱地所リアルエステートサービス 賃貸事業グループ ビル営業二部 一課 勝山恭嗣 7 16.9.12 3:31:24 PM 8 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 8-9 9 16.9.12 3:31:39 PM 桜田門駅 有楽 町駅 日 比 （仮称） 内幸町二丁目 プロジェクト 座 駅 き、オフィス街での憩いの場にな っている。日本初の「洋風近代公 銀 一年中、色鮮やかな四季の花が咲 新橋一丁目 プロジェクト P14で紹介 DLX ビルディング 園」で、園内には大小の野外音楽 堂や公会堂、図書文化会館が見ら 西新橋スクエア 駅 新橋駅 てまり家庭料理 P18スキマトリップへ 六本木一 丁目駅 ができる。 浜松町駅からもほど近い都営地下鉄大門駅、 芝公園駅エリアには、かつては徳川将軍家の菩提寺・ 駅 康緑道」と名付けられている。 場 付けられたことから、 「体力測定健 市 は、日本で最初に運動施設が備え 地 神谷町駅 御成 門駅 21世紀の都心で江戸の大名庭園の伝統を味わうこと る。水上バスの乗り場もあり、東京 湾を一望できるのも魅力的。 （仮称） 芝公園 1丁目ビル計画 ＪＲ横須賀線 ずれにも潮の干満で景観の変わる汐入の池があり、 歩入ると自然豊かな環境を楽しめ 新橋駅 西口地区 市街地再開発 築 駅前の「芝離宮」も江戸期に造られた大名庭園。い （仮称） 新橋四丁目 計画 日本最古の公園の一つである芝公 園は江戸時代まで増上寺の境内で 江戸時代に徳川家の別邸として利 用されていた「浜離宮恩賜庭園」 。 芝公園 あった。赤羽交差点近くの遊歩道 浜離宮恩賜庭園 高層ビルが建ち並ぶ中、庭園に一 ＪＲ山手線・京浜東北線 殿として造営された「浜離宮」がある。また、浜松町 銀座六丁目 10地区第一種 市街地再開発事業 新橋 P18スキマトリップへ ト」から海側には、江戸時代に徳川将軍の別邸・浜御 駅 日比谷国際ビル 虎ノ 門駅 新橋ゴルフアカデミー 新橋駅の東側に広がる再開発エリア「汐留シオサイ 丁 目 駅 座 れる。 自然豊かなビジネスエリア 一 東 日比谷公園 銀 内幸 町駅 新橋・浜松町 エリア 座 （仮称）新日比谷 プロジェクト 溜池山王駅 赤坂駅 銀 日比谷公園 霞ケ 関駅 国会議事堂前駅 有 駅 駅 町 楽 谷 浜離宮恩賜庭園 増上寺の境内であった芝公園が広がっている。現在も 増上寺、そして東京タワーを取り囲む公園敷地は緑豊 クローバー芝公園 かな憩いの空間だ。 P12で紹介 目まぐるしく開発が進む ル・パン・コティディアン 芝公園店 いま浜松町駅前の世界貿易センタービルの隣接地 増上寺 浜松町二丁目C地区 市街地再開発事業 開発準備組合が設立され、今後計画が進んでいく見 込みとなっている。新橋、浜松町駅前は2000年代前 半の汐留シオサイトの開発で大きく変貌したが、今後 一層の変革を遂げていくと見込まれる。 10 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 10-11 港区立公衆浴場 ふれあいの湯 P18スキマトリップへ 汐留ビルディング 旧芝離宮恩賜庭園 東京モノレール 広場、ニュー新橋ビルなどを含む2.8haの敷地での再 ＪＲ東 海道新 幹線 芝公園 浜松町 駅 ビルが建設されている。一方、新橋駅西口でも、SL 赤羽橋駅 ニッセイ浜松町 クレアタワー 芝公園駅 近くでも37階建てのオフィス・住居・商業などの複合 大門駅 麻布十番駅 今後10年で駅前風景は一新しそうだ。また、大門駅 浜松町駅西口 開発計画A街区 P18スキマトリップへ では、地上47階の超高層複合ビルの建設が進行中。 世界貿易センタービルも建て替えが予定されており、 大門ビル ロート東京ビル ：三菱地所グループの賃貸オフィスビル 図中の計画内容は2016年8月時点に公開されている情報に基づいて掲載しています。 今後変更となる場合がありますので、あらかじめご了承ください。 調査対象：2016年以降竣工予定の新橋・浜松町エリアのオフィスビル及び注目プロジェクト 11 16.9.12 3:31:48 PM 移 転 イ ン タビ ュ ー 左：エントランスホール、中上：廊下、中下：事務室、右上：会議室、右下：会議室兼リフレッシュスペース 社員のモチベーション向上を意識した 緑豊かな快適オフィス 決め手は緑豊かな周辺環境と 窓からの眺望 昨年夏、港区赤羽橋交差点近くの「芝ボートビル」から、 レシャコジャパン株式会社 地下鉄で1駅離れた港区芝公園の「クローバー芝公園」へ移 転したレシャコジャパン。 「以前のオフィスが手狭になったこと 館も近い。そのような利便性の高いエリアの中にありながら、 を連想させ、ガラスに描かれた世界地図がグローバル企業で 眼下に芝公園が広がり、緑豊かで静かな環境がとても気に入り あることを印象付けている。 「単なる事務的な快適性だけでなく、 ました。東京タワーを臨むことができ、夜景も素晴らしいです」 。 面白味があって社員が夢や希望を持てるような斬新なデザイン 会議室の全面開口の窓からは手前に芝公園の緑を、奥には を目指しました。移転してからは社員の評判も高く、綺麗に使 愛宕や六本木の都会的な街並みまで臨め開放感を感じることが おうという意識も高まっています」 。 できる。同社ではオフィス移転を契機に、 社内イベントも活発で、 企業のイメージを具現化したオフィスの内装デザインは社員 クリスマスや新年会などのパーティーもこの会議室で行われて のモチベーション向上に繋がっていた。 いる。 「クリスマスには夜景が見える窓際をイルミネーションで また、リフレッシュスペースが取れたことも好評だ。 「会議室 装飾し、ホットワイン、シュトーレンといったドイツの趣向を盛 が2つに増え、片方を昼食時やリフレッシュスペースとして使え り込みパーティーを行っています。ドイツ人の社員も数名在籍し るようになり、利用率も高く社員同士のコミュニケーションの場 ているので、社員同士のコミュニケーションが活発になればと としても機能しています。一方はカフェテリア形式で、テーブル 期待しています」と窓からの眺望を見ながら国井氏は語る。 と椅子はスタンディング・スタイルを取り入れ、社内ミーティン グなどでも気軽に活用できるスペースになっています」 。さらに 社員のモチベーションを上げる 斬新なデザインと快適性 設備面での使いやすさも総合的に向上した。 「女性トイレの数 が増え、照明・空調とも以前の事務所に比べ格段に良くなりま レシャコジャパンは、ドイツのブレーメンに本社があ から移転を決定し、快適な執務スペースを手に入れることを重 移転時に国井氏が特に注力したのは内装デザインだった。 した」 。 る、 世界的な物流企業「レシャコ」の日本支社である。 視して物件探しを始めました」と移転プロジェクトを担当した国 エレベーターを降りたエントランスホールでは、コーポレートカ デザインや機能性ともに社員の快適性を高めた移転になった 商社・メーカーなどを顧客に、化学品の貨物船輸送 井康浩アカウンティングマネージャーは語る。 ラーのレシャコブルーを基調とした流線的なデザインが「海運」 と、国井氏は手応えを感じていた。 に特化する。タンクコンテナ部門ではドイツ・アメリカ・ 虎ノ門や新橋、田町など多くの物件を見て回った国井氏であ 日本に統括拠点を置き、自社のリースタンクによる輸 ったが、決めかねていたところに「クローバー芝公園」の提案 送を展開しており、事業の柱となってきた。日本支社 があった。面積はもちろん、ワンフロア専有という本社からの では日本のほか、中国、韓国、東南アジアの拠点を 要望も満たしており、なかでも最も決め手となったのは「眺望」 管轄している。さらに、世界21カ国に自社支店、そ と「緑」だった。 「周辺には飲食店も充実していますし、図書 の他88カ国、144地区に広がるグローバルネットワー 駅徒歩 2分 クを活かし、海上輸送だけでなく、陸路・空路での輸 送、倉庫事業なども展開しており、多様なニーズに応 え続けている。1879年にドイツのハンブルクにて創 業、1995年に日本支社を設立したが、創業以来、常 に情熱を持って最高のサービスを提供し順調な業容 拡大を図ってきた。2015年8月にさらなる拡大を目指 し、オフィスを港区芝公園へ移転した。 クローバー芝公園 レシャコジャパン株式会社 個別空調 所在地：東京都港区芝公園１丁目3-12 構造：鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造) 規模：地上9階・地下1階 総延床面積：3,496.01㎡ /1,057.54坪 竣工：2006年2月 1フロア100坪 天井高2,650mm 3面採光 フルハイト ACCESS ●都営三田線「御成門」駅 徒歩2分 ●都営大江戸線「大門」駅 徒歩4分 ●都営浅草線「大門」駅 徒歩6分 ●JR山手線「浜松町」駅 徒歩7分 アカウンティングマネージャー 国井康浩氏 12 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 12-13 13 16.9.12 3:32:39 PM 物 件 情 報 ▶ 受託物件 DLXビルディング 基準階貸室面積：約 （仮称）松坂屋上野店南館建替計画 109坪 中枢機能が集まる新橋・虎ノ門エリアに、 免震新築オフィス誕生。 基準階貸室面積：約 320坪 8駅利用可能なビジネス拠点。 地域の新たな顔となるランドマーク誕生。 貸室面積 1,058.93㎡ エントランス 貸室面積 361.37㎡ 内 日比 谷線 ［約109.31坪］ 空 ■ （一部800kg/㎡） 床 荷 重：500kg/㎡ ■ エレベーター：3基 ■ 非常用発電機有、 敷地内に港区防災倉庫有 そ の 他：免震構造、 調：個別空調（18分割） テナント用非常用発電機設置スペース有 秩父ビルディング 基準階貸室面積：約 ■ 天 井 高：2,800mm ■ 駐 車 場：パークプレイス24（駐車場棟）利用可能［自走式］ ■ OAフロア：100mm ■ セキュリティ：日中有人管理 ■ 空 ■ （一部800kg/㎡） 床 荷 重：500kg/㎡ ■ エレベーター：6基 調：個別空調（15分割予定） ■ そ の 他：制震構造、2回線受電、 下層階商業施設（PARCO・TOHOシネマズ） 白鳥橋三笠ビル 100坪 東京駅へ一本に続く好立地 「新川」 に、 先進のオフィスビル誕生。 貸室面積 貸室面積 6号 速 高 線 島 向 半 蔵 門 線 所 Access 東京メトロ日比谷線・東西線 「茅場町」 駅 徒歩4分 ■ 東京メトロ半蔵門線 「水天宮」 駅 徒歩8分 ■ 天 井 高：2,800mm ■ （内ハイルーフ対応10台） 駐 車 場：20台 ■ OAフロア：100mm ■ セキュリティ：24時間機械警備 ■ 空 ■ 床 荷 重：500kg/㎡ ■ エレベーター：2基 ■ そ の 他：制震構造、 調：個別空調（6分割） ビル内貸会議室有 14 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 14-15 在 新 大 橋 通 り 代 通 り 八 重 洲 通り 越前堀児童公園 永代橋 地 ： 中央区新川1-6-3（地番） 造 ： 鉄骨造 建物外観 天 井 高：2,700mm 地上11階・地下1階・塔屋1階 OAフロア：50mm （約1,605.52坪） 延 床 面 積 ： 5,307.52㎡ （約100.23坪） 基 準 階 面 積 ： 331.35㎡ ■ 空 ■ エレベーター：2基 工 ： 2017年1月中旬（予定） 地 ： 文京区水道1丁目12番15号 造 ： 鉄骨造 地上9階 竣 工 ： 2009年9月 Floor Spec. ■ 竣 線 白鳥三笠ビル 首 都 目 高 白 速 通 5 り 号 池 有 袋 楽 線 町 線 （約1,533.09坪） 延 床 面 積 ： 5,068.09㎡ （約135.07坪） 基 準 階 面 積 ： 446.54㎡ 秩父ビルディング ■ 構 在 構 永 丸 の 内 ［約135.07坪］ 3番出口 ■ ■ 446.54㎡ ィ シテ ル 京 東 ミナ ター エア 茅場町駅 所 東京メトロ銀座線 「上野広小路」 駅 徒歩1分 都営大江戸線 「上野御徒町」 駅 徒歩1分 ■ JR山手線・京浜東北線 「御徒町」 駅 徒歩3分 ■ 東京メトロ日比谷線 「仲御徒町」 駅、 千代田線 「湯島」 駅・銀座線 「末広町」 駅 徒歩5分 ■ 京成本線 「京成上野」 駅 徒歩7分 ■ JR線 「上野」 駅 徒歩8分 ■ 135坪 エントランス 水天宮前駅 都 Floor Spec. Access 基準階貸室面積：約 水天宮 日 比 谷 線 首 建物外観CG 1 エントランスCG 詳しくは コチラ！ ［約100.23坪］ パークプレイス24 （駐車場棟） ビジネスゾーンが全方位に解き放たれる、 7路線3駅のマルチアクセス。 ムービー 331.35㎡ 詳しくは コチラ！ 首都高 号 線 ■ ムービー Floor Spec. 昭和通り セキュリティ：24時間機械警備 工 ： 2017年10月中旬（予定） 上野・ 東京ラ イン （機械式・ハイルーフ対応） ／2台 （平置式荷捌用） 駐 車 場：20台 ■ ■ 竣 末広町駅 大江戸線 仲御徒町駅 山手線 ■ OAフロア：100mm 都営三田線 「内幸町」 駅 徒歩2分 ■ 東京メトロ銀座線 「虎ノ門」 駅 徒歩4分 ■ 東京メトロ銀座線・ 都営浅草線 「新橋」 駅 徒歩5分 ■ JR山手線・京浜東北線・東海道本線・ 横須賀線 「新橋」 駅 徒歩6分 ■ ゆりかもめ 「新橋」 駅 徒歩6分 ■ 東京メトロ丸ノ内線・日比谷線・ 千代田線 「霞ヶ関」 駅 徒歩7分 詳しくは コチラ！ （約12,398.84坪） 延 床 面 積 ： 40,987.93㎡ ： 1,058.93㎡ （約320.32坪） 基 準 階 面 積 建物外観CG 御徒町駅 （仮称）松坂屋上野店 南館建替計画 銀座線 天 井 高：2,800mm ■ 新橋駅 ） 上野 御徒町駅 上野 広小路駅 中央通り ■ 二号 線 新橋駅 Access ムービー Floor Spec. 状第 地 ： 台東区上野3-22（地番） 造 ： 鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造 春日通り 千代田線 工 ： 2016年6月 在 構 ゆりかもめ 竣 新虎 通り （環 所 地上23階・地下2階・塔屋1階 通り 都 営 浅 草 線 DLXビルディング 外堀 A3出口 湯島駅 日比谷線 線 東京 高速 道路 東海 道新 幹線 銀座 都営 三田 線 建物外観 上野駅 京成上野駅 日比谷駅 内幸町駅 地上12階・地下1階・塔屋1階 （約1,913.07坪） 延 床 面 積 ： 6,324,20㎡ ： 361.37㎡ （約109.31坪） 基 準 階 面 積 通り 日比 谷通 り 田線 虎ノ門駅 桜田 通り 構 地 ： 港区西新橋1丁目13-1 造 ： 鉄骨鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 エレベーターホールCG 不忍池 丸ノ内線 千代 在 堀 日比谷公園 霞ヶ関駅 所 ［約320.32坪］ 調：個別空調 飯田橋駅 飯田橋駅 春 日 通 り 南 北 線 線 戸 江 大 三 田 線 春日駅 小石川 後楽園 後楽園駅 ラクーア 白 山 通 り 東京ドーム 外堀通り 総武線 中央線 東京ドーム ホテル 水道橋駅 Access 都営大江戸線 「飯田橋」 駅 徒歩8分 東京メトロ丸ノ内線・南北線 「後楽園」 駅 徒歩9分 ■ JR総武線 「飯田橋」 駅 徒歩10分 ■ 東京メトロ東西線・南北線・有楽町線 「飯田橋」 駅 徒歩10分 ■ 都営三田線・大江戸線 「春日」 駅 徒歩10分 ■ ■ 平置1台、 荷捌き用1台、 障害者用1台 駐 車 場：機械式13台、 ■ セキュリティ：24時間機械警備 ■ 床 荷 重：300kg/㎡ ■ そ の 他：2009年竣工の築浅物件 （現状空きなし） ■ 15 16.9.12 3:33:35 PM 2016年8月末日時点の東京都心の主要大型ビル（延床3千坪以上）の 空室率・平均募集資料を調査致しました。 東 京 主 要 エ リ ア マ ー ケ ット情 報 東京主要7区 空室率・ 平均募集賃料 空室率 2015年8月 2016年8月 前年比 2015年8月 2016年8月 前年比 千代田区 3.49% 3.00% -0.49% 32,623 34,775 2,152 中央区 5.00% 2.65% -2.35% 27,528 25,203 -2,325 港区 5.82% 4.88% -0.94% 28,226 30,493 2,267 新宿区 4.63% 2.39% -2.24% 25,328 26,976 1,648 渋谷区 1.75% 2.10% 0.35％ 28,249 30,672 2,423 5区 4.55% 3.46% -1.09% 28,805 30,682 1,877 品川区 7.90% 5.91% -1.99% 18,209 17,428 -781 江東区 10.03% 6.50% -3.53% 15,804 15,025 -779 5.22% 3.87% -1.35% 25,615 27,191 1,576 7区 東京主要5区 空室率推移 東京主要5区 平均募集賃料（円／坪） 平均募集賃料 （区別） 3.0 5区 （区別） 6.0 新宿区 渋谷区 千代田区 1.5 2015年8月 10月 12月 2016年2月 4月 6月 8月 （%） 5.0 （万円） 2.2 2.0 4.5 1.8 4.0 1.6 3.5 1.4 3.0 1.2 2.5 2.0 中央区 空室率 港区 新宿区 0.0 渋谷区 見解 2.0 港区 4.0 5区 2.5 千代田区 中央区 都心5区の空室率・ 日経平均株価と 完全失業率の推移 （%） 8.0 （万円／坪） 3.5 日経平均株価 2015年8月 10月 12月 2016年2月 4月 6月 8月 一層進む空室率の低下、 エリアの快適力にも注目したオフィス選びを。 全国失業率 1.0 2015年7月 9月 11月 2016年1月 3月 5月 7月 2.0 思いに利用する様子は、 しばしば目にするところです。 また、 個々 2017年までの新規供給は少ない見込み 早めのスペース確保が重要 のビルを超えて、通りやエリアで連携してイベントを開催したり、 防災訓練を実施したりする例も増えてきました。エリア・マネジ 空室率の着実な低下に対して、ここ数カ月の賃料水準の上昇 メントとも言われるこのような動きには、2020年の東京五輪に に鈍さがみられる背景には、年初来、急速に進んだ円高やイ 向けて、一層意識が高まっていくと考えられます。オフィス選 続く空室率の低下、 賃料水準の上昇は足踏み傾向 年5月末に都心5区で30,000円/坪台、都心7区で27,000円/坪 ギリスのEU（欧州連合）離脱決定等に伴う景気の先行き不透 定に際して、ビルの内側だけではなく外側にも視野を広げ、評 台に達して以降、上昇が足踏みしています。 明感があるとみられます。ただ、オフィスマーケットの現状は、 価軸を増やしてみることも必要ではないでしょうか。 区別にみると、渋谷区、新宿区、中央区では、ここ数カ月、2 空室在庫が少なく、まとまった面積を確保することが難しくなり 東京のオフィスマーケットは、空室率の低下が一層進んでいま ％台の空室率が続き、千代田区では、安定して3％前後の水準 つつあります。今年から来年（2016年～ 2017年）にかけては、 す。2016年8月末時点の空室率は、都心5区で3.46％、都心7 にあります。今年、完成を迎えた大型ビルも、順次、テナント 比較的、新規供給量が少ないと見込まれており、早めにオフィ 区で3.87％となりました。2015年8月末時点と比較すると、こ が成約しているようです。また、2016年8月末時点の品川区の ススペースを押さえておくという選択肢もあるでしょう。 の1年間で、都心5区は1.09ポイント、都心7区は1.35ポイント 空室率は5.91％、江東区は6.50％となり、需要と供給の均衡の 低下しました。一方、2016年8月末時点の賃料水準は、都心5 目安とされる5％が視野に入る水準にまで、低下してきました。 区で30,682円/坪、都心7区で27,191円/坪となりました。この 空室状況については、区による差がかなり縮小したと言えるで オフィス選定にあたり、 エリアの快適性にも注目を 1年間では、都心5区で1,877円/坪、都心7区では1,576円/坪 しょう。賃料水準では、港区が2009年12月末以来の30,000円 新しく完成する大型ビルの多くは、敷地内にオープンスペース の上昇がみられます。ただ、ここ数カ月間に着目すると、空室 /坪台を、4カ月連続して維持しています。ただ、いずれの区も、 を整備し、手入れの行き届いた植栽やベンチ等を設置していま 率は、着実に低下が続いているのに対し、賃料水準は、2016 動きは横ばい状態にあります。 す。そのビルで働く人だけではなく、訪問者や来街者が思い 16 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 16-17 橋本郁子氏 はしもといくこ◉民間シンクタンク（㈱住信基礎研究 所、 現㈱三井住友トラスト基礎研究所）にて約14年間、 官公庁、民間企業からの委託調査業務、自主研究に 従事。都市開発、不動産市場、企業の立地・オフィ ス戦略等を専門とする。 17 16.9.12 3:33:41 PM 第2回 スキマトリップ in 新橋・浜松町エリア オフィスワーカーが気軽に入れてホッと一息つけるスポットを紹介するコーナー。 第2回目は、新橋・浜松町周辺の仕事の合間にリフレッシュできる場所をご案内！ オーガニック食材を召し上がれ♪ ル・パン・コティディアン 芝公園店 芝公園内でゆったりとモーニングを楽しめる ベルギー発祥のベーカリーレストラン。オー ガニック小麦と、塩、水、天然酵母のみで 出勤前にスカッと! 作られるシンプルなパンが一押しメニュー。 日本第一号店が芝公園店です！ 新橋ゴルフアカデミー レッスン、室内練習場、シミュレーションゴルフ が完備されています。早朝から営業しているの で、出勤前に利用してみてはいかがでしょうか。 メンバー親睦コンペ、新製品試打会やフィッテ ィング会など各種イベントも盛りだくさんです。 1日分の疲れを解消！ 仕事終わりに猫と晩酌 てまり家庭料理 港区立公衆浴場ふれあいの湯 都内では珍しい、港区立の銭湯です。大人460円で入 浴でき、入浴セットも完備されているので仕事帰りに気 店内に8匹の飼い猫が 軽に立ち寄れます。さらに、港区民は無料になる日があ いるこの居酒屋は、猫 るそう。1日の終わりに疲れを癒しにいきませんか？ 好きにはたまらない癒 しスポット。料理も自慢 なアットホームなお店。 猫と戯れながら、美味 しいお酒とお料理を楽 しめます！ 18 Office Journal │ 2016 autumn vol.18 OfficeJournal_2016autumn_nyu2.indd 18-19 ※場所については、 p10-11マップ参照 16.9.12 3:35:58 PM
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