6 Jun.2015 No.126 平成14年4月19日第三種郵便物認可 2015 （平成27） 年6月20日発行 第15巻第47号 （通巻126号） TOP ARTICLE 第43回全日県本部定時総会 支部長就任のごあいさつ 6 県本部会員心得 公 正 品 位 規 律 Jun.2015 No.126 信 頼 1 全日かながわ 多士済済 ● 「・・・思います」について ──本部長 秋山 始 2 祝辞 林理事長定時総会にご臨席 TOP ARTICLE 3 第43回全日県本部定例総会 5 平成27・28年度 神奈川県本部組織一覧 6 支部長就任のご挨拶 今月の表紙 ─ 三渓園のスイレン ─ 8 不動産取引の現場から ──（株）ライム不動産 阿部 昌和代表取締役（横須賀支部） 横浜市中区の三渓園の睡蓮池で スイレンが見ごろを迎えている。 新しい花が咲いては徐々に花数 が減少しの繰り返し。 9月ごろまで楽しめます。開園 時間は9時から17時まで。 9 危険ドラッグの出店防げ 県・県警と協定締結 10 支部通信─川崎・湘南・横須賀・県央 11 首都圏不動産公正取引協議会からのお知らせ 地球にやさしく 神奈川県本部では環境問題の 取り組みの一環として、広報誌 に再生紙を利用し、ホチキス留 めの廃止を試みています。扱い にくさがあるとは思いますが、 ご 12 14 ●川崎市の人口、京都市抜き全国7位に─ほか 不動産取引 一問一答 居住環境に関する調査・説明の留意点 協力お願いいたします。 15 かながわ名所紀行 ─走水神社─ 2015 （平成27） 年6月20日発行 第15巻第47号 （通巻126号） 平成14年4月19日第三種郵便物認可 16 新入会員名簿 発行人 秋 山 始 編集人 大久保 光世 発 行 （公社） 全日本不動産協会神奈川県本部 〒220-0004横浜市西区北幸1-11-15横浜STビル6F TEL.045-324-2001 17 平成27年度 宅建主任者法定講習日程のご案内 17 広報委員のつぶやき 「・・・思います」 について （公社）全日本不動産協会神奈川県本部 本部長 県本部会員心得 先日ＮＨＫの著名なアナ 基づき各種の事業執行を行いました。 公 正 ウンサーだった方が、最近 特に「組織基盤の強化」につきましては、会員サー の日本は “○○したいと思 ビスの充実を前提とした、組織安定化のための「新 品 位 います” と言う「思う人」 規会員の入会増強」を目指し、その目的達成のため ばかりになってしまった。 の各種事業を積極的に実施して参りました。実施に と嘆かれているのを耳にし あたりましては、大変厳しかった前年度の教訓を踏 てハッとしました。 まえ、役員・事務局が一丸となって、より効果が上 規 律 信 頼 私が勤務しておりました がるよう工夫・努力をし、結果的には、前年度実績 会社では、入社時からこの「思います」は強く戒め を大幅に上回る実績があげられました。その他、個々 られており、行動する意思を示す「します」 「やりま の事業の実施結果につきましても本誌の定時総会開 す」がなかなか言えず、何度となくお叱りを受け、 催状況記事にて報告させて頂いております通り、平 言い直し、書き直しを何度もさせられました。この 成26年度事業は皆様方のご協力を頂き、年度当初の 表現は昇格論文のキィワードでもあった様です。こ 計画通り実施させて頂きましたことをご報告申し上 の環境下で思うだけでなく、行動することがごく自 げすと共に御礼申し上げます。 然となり、いつの間にか自分も部下達にこの様に教 えていました。 次に新年度の事業計画にあたりましては、同様に 総会記事にてご報告させて頂いておりますので、こ しかし、本当に今の日本は「思う人」ばかりにな こでは方針のみを申し上げます。まず最初にご報告 り、思ったことをやる人はわずかになってしまって を含めて申し上げますが、 ご承知の通り、本年４月１ いるようです。 「思うだけなら誰でも出来る」一億総 日付の業法改正により、私共の職務呼称が「宅地建 思う人です。 物取引士」に改正されました。これは長年にわたり かくいう私も社を辞してからこの苦しい言葉をい 業界から陳情・要望をし、 ようやく実現されたもので つの間にか避ける傾向がでていたのではないかと、 あります。しかし、 「士業」となりましたことによる 二期目も皆様に本部長にご推挙頂いたいま、胸に手 社会的信用の確保の一方で、業界への厳しい注目も をあてて考えております。 高まりますことから、神奈川県本部では 公正 品 位 規律 信頼 を「県本部会員心得」として明示 ５月26日 当本部第43回定時総会が開催されま させて頂き、これを将来にわたる恒久的な基本指針 した。一期目を振りかえってみますと、就任時に組 と致します。また、具体の事業実施につきましては 織運営の取り組み姿勢としてお約束申し上げた「時 財務状況を含めた組織体力も回復されてきておりま 宜則した事項を何事にもスピーディに対応してゆ すことから、本年度からは、会員各位の利益となる く」を貫き、実行することが出来ました。現在もこ ことを踏まえた「組織活性化のための事業」を積極 の考え方に変わりはなく、より良い協会運営を目指 的に実施して参りたいと思っています。参ります。 し、今後も同様な姿勢で臨んで参ります。 4 4 4 4 4 4 その中では、皆様と共に、目前の課題解決に努め 平成26年度の事業運営の結果ですが、公益社団法 た一期目から、二期目は将来を見据えた中・長期計 人として25年４月にスタートした中で、公益事業の 画の立案に向け検討・準備するチームを立上げ、こ 推進と共に消費者・会員各位の利益に資する事業を れに着手致します。 積極的に展開して参りました。展開にあたりまして 非力ではございますが、役員共々全力でつとめさ は前年度当初に掲げた三つの重点指針 ①組織基盤 せて頂きます。会員の皆様には変わらぬご支援・ご の強化 ②専門研修の充実 ③公益事業の推進 に 協力をお願い申し上げ、 ご挨拶とさせて頂きます。 1 Jun.2015 6月号 祝辞 林理事長定時総会にご臨席 本日、平成27年度、神奈川県本部定時総会がこのよう 大し皆様のお役に立て に盛大に開かれることに対し、お祝い申し上げると同時 るよう邁 進 していきま に、一言ご挨拶を申し上げたいと存じます。 また、常日頃、 す。ぜひご協力を、よろ 会員の皆様には協会運営に何かとご尽力を賜りまして、 しくお願いいたします。 厚く御礼申し上げます。 まい しん 三つ目は、非常に危 さて、本日は三つのお話をしたいと思います。 惧している空き家問題 一つ目は、今年は戦後70年の節目でございますが、不 です。平成25年の総務省発表によると全国で820万戸に 動産業の歴史も振り返ってみたいと思います。 上る。割合としては、総住宅総数の13.5%が空き家であ 戦前から戦後にかけて不動産業者の許可は警察署でし ります。この20年間で倍増してしまいました。特に首都 たが、昭和22年の5月から許可無く誰でも不動産業を始 圏、中部圏、関西圏などの都市部に空き家が増えていま めることが出来るようになりました。しかし、その結果、 す。今後、少子高齢化社会がさらに進み、人口減少の結 不動産業者の乱立が発生、中には不適切な業者も現れ、 果、人口は現在の1億2千5百万人から2060年には9000 不動産事件が多発し大きな社会問題となりました。 万人を割るとの推測もあり、非常に大きな問題です。 このことを見かねた良識のある不動産業者が立ち上が しかし、一方では朗報もあります。今、外国人観光客 り、不動産業法立法促進連盟を昭和26年に結成。1年に が増えています。昨年は1300万人を超えました。ただ、 わたる地道な運動の結果、翌年3月には千代田区公会堂 世界レベルではまだまだ低く1位のフランスで8000万 に全国から多くの良識のある不動産業者700名ほどが集 人、2位アメリカで7000万人、以降3位スペイン、４位中 合し、不動産業法制定の結成大会を開きました。 国と続き、日本は31位。観光立国を目指している中で、 この運動を政府も後押しし昭和27年４月には、議員立 もっと増えていくと考えておりますし、政府が2020年に 法により現在の宅地建物取引業法が制定されました。こ は2000万人にしようと打ち出しています。ただ、宿泊施 の法律の普及に必要であると国会決議に基づき出来たの 設が不足している現状もあります。空き家問題を我々の が、社団法人全日本不動産協会です。初代会長に東急電 手で解決する。そうすることで外国人観光客をもっと受 鉄の五島慶太さんが就任され、名誉会長には当時の建設 け入れることが出来るのではないかと考えております。 大臣野田卯一先生が就任、そして政界、官界、財界の多 リノベーションなどで、ゲストハウス、シェアハウスと くの方々に発起人となっていただき全日本不動産協会が して活用する。市場はあると考えています。これは中小 発足しました。 不動産業者、建設業者ならでは出来る地域密着の仕事の 以来、不動産業界の歴史は全日の歴史そのものである と言っても過言ではありません。 一つではないでしょうか。人口減少の中で市場は縮小す るが、新たなビジネスを見出すことも重要であるといえ 宅建業法は幾多の変遷がありましたが、皆様のご協力 でもって昨年は念願であった宅建業法の改正、宅地建物 ます。会員支援においてもネットワークを通じて行って 参ります。 取引士という素晴らしい資格を付与していただく形にな 結びにあたり、神奈川県本部のますますのご発展と会 りました。しかし、社会的地位は向上したが半面、不動 員の皆様のご健勝、ご活躍を心からご祈念申し上げまし 産業者の責任はより一層重くなったと受け止めていく必 て、 ご挨拶とさせていただきます。 けん さん 要があります。宅地建物取引士において、自己研鑚は当 然のことながら地域社会の担い手として活躍する場面も たくさんあろうかと存じます。 二つ目は、総本部が昨年6月、全日相談センターを開 設したことです。もうすぐ1年になりますが、日々、全国 から様々な相談が寄せられています。間もなく相談件数 が2000人近くになります。このような公共活動を一層拡 2 平成27年5月26日 公益社団法人全日本不動産協会 公益社団法人不動産保証協会 理事長 林 直清 TOP ARTICLE 第43回全日県本部定時総会 公益社団法人 全日本不動産協会神奈川県本 部(秋山始本部長)は5月26日､横浜駅東口の崎 陽軒本店6階ホールで第43回定時総会を開き 各支部からの代議員130人の過半数の出席･ 委任を得て平成26年度の事業活動･決算の報 告と27年度の事業計画･収支予算などをそれ ぞれ承認した｡本部役員選任も行って初めて 本部長を選挙により選出､秋山本部長を再任 して新年度をスタートさせた｡ がなされた。 議事に先立ち、5名の会員物故者 65社は、前年度の19社を大幅に上 に全員で黙とうした後、あいさつに 回るもの。この結果、26年度末の会 報告事項④の27年度事業計画で 立った秋山本部長は「本部長として 員数は主たる事務所1896社、従た は、業法改正に伴い「宅地建物取引 2年間、何事もスピーディーに実行 る事務所222社となった。 主任者」が「宅地建物取引士」に変 してきた。今後も同様の姿勢を貫き 「専門研修の充実」では、本部研 更されたことを受け、県本部の恒久 たい」と語り、25年4月の公益社団 修室と役員講師の特性を生かした 的な指針として「公正・品位・規律・ 法人としてスタートした県本部の26 パソコンやi-Padなどの情報機器に 信頼」を会員心得として掲げ、前年 年度事業活動を総括した。 よるICT（情報通信技術）研修を8回 度まで実施の重点指針をさらに進 重点指針として前年度に引き続き にわたり開催、不動産流通システム め、会員増強を推進する開業セミ 掲げた3項目の業務「組織基盤の整 「 レ イン ズ 」 や 不 動 産 統 合 サ イト ナーなどで参加者の飛躍的増加を目 備」 「専門研修の充実」 「公益事業の 「ZeNNET」の利用促進を図った。 指す。 推進」について概括、前年実績を大 「公益事業の推進」として消費者 「士業」向け専門研修としての法 幅に上回る会員獲得や宿願だった宅 の不動産知識習得で消費者セミナー 定講習は前年同様9回、新たに免許 地建物取引士への改称などを挙げ、 や無料相談会などを引き続き開き、 を受けた会員を対象に専門知識やト 「新年度のスタートにあたり、会員 適正公正な不動産取引を推進するた ラブル対応などを学ぶ講習も3回開 各社の目線に立った事業を展開して めに外国人居住支援ネットワーク事 催するほか、不動産流通の高度情報 いきたい」と述べた。 業への協力や差別の解消に努めるな 化へ向けたＩＣＴによる円滑化を図 全日協会本部や各地方本部から出 どの啓発活動を行った。また、行政 る研修も進める。また、不動産に関 席した来賓が紹介され、祝辞を述べ 機関が行う公共事業にも協力、協定 わる消費者セミナーを県内各地で開 た後、議事に入った。 書を交わしての事業を行った。 き、不動産取引の理解と普及を図る。 26年度決算報告では、経常収益 日常的な消費者対応として、今年 が 前 年 度 対 比2087万 円 増 の1億 度は川崎の県民センター内に全日会 3265万円（実施率112％） 、うち正会 員による不動産相談コーナーを開設 員受取入会金612万円で予算比22％ し無料相談に応じる。また、社会的 増、受取負担金2774万円。経常費 弱者・地域貢献として寄付や青少年 では、3重点指針に沿って、組織安 用は1億2196万円（実施率91％）で、 スポーツ大会の後援、防犯のまちづ 定化のための新規開業者の入会増強 内訳として流通事業費204万円、相 くり貢献事業にも協力する。 へ開業セミナーを4回開催した。こ 談事業費123万円、教育研修費157 組織活動の充実強化を図るため、 れらの結果、入会者は主たる事務所 万円、法定講習事業費212万円など 27年度の入会は主たる事務所92社、 で目標97社だったのが106社、従た で今期は黒字となり、正味財産期末 従たる事務所は前年度の3倍の20社 る事務所で33社の計139社の加入を 残高は9103万円だった。26年度事 を目標とした。 みた。退会の74社を差し引いての 業は適正に執行された旨の監査報告 承認された3法人・団体の主な報 告、審議事項などは以下の通り。 ■全日県本部 報告事項は5件。26年度事業報告 報告事項⑤の27年度収支予算は、 3 Jun.2015 6月号 TOP ARTICLE 経常収益が前年度対比840万円増の 宅地建物取引業に不可欠な専門知 1億2647万円、経常費用1億3698万 識・能力を向上させるため、教育研 業界を取り巻く地域行政の課題など 円で当期経常増減額は1051万円減、 修（法定研修）を26年度も4回開催、 について、開催地の首長や議員、行 正味財産期末残高7944万円を計上 1608社の受講をみた（受講率は約 政職員を招いての講演、意見交換会 した。 87％） 。27年4月からスタートした も行ったが、各地域の業界などの将 議案審議事項として県本部役員選 川崎県民センターでの不動産相談員 来を展望するのに有意義なものと位 任、全日不動産協会理事候補3名推 に対する説明会・研修会も行い、51 置づけている。 薦、同代議委員候補24名選出が諮ら 人が参加した。 6地 域 で 延 べ355人 の 参 加 を み た。 国への要望としてインターネット れ、県本部役員41人による臨時理事 25年度決算報告では、経常収益 による不動産取引契約、不動産税制 会で秋山始本部長が再任された（任 が予算比8％増の2619万円に対し、 の見直しなど6項目、県へは三浦縦 期2年） 。 経常費用2972万円で当期経常増減 貫道2期工事の計画的実施と生活保 額は352万円減と前年度より50万円 護費に係わる家賃代理納付制度の2 後、事業活動に貢献があった次の団 弱 の 良 化。 正 味 財 産 期 末 残 高 は、 項目をあげた。 体・事務所の表彰が行われた（敬称 6274万 円 で 予 算 額 を949万 円 上 略） 。 回った。 全報告案件、議案が承認された 【理事長表彰】 （永年役員） インターネットなどを利用した対 面以外の方法による重要事項説明と 27年度の事業計画では、消費者ら 契約時に交付する書面の電磁的方法 （株） 不動産ギャラリー 筥﨑愼一郎 の利益を保護、宅地建物取引業の適 については、業界団体、弁護士、大 （有） 天野不動産 天野弘志 正、取引の公正確保を目指し、苦情 学教授らの有識者から成る「ＩＴを 【本部長表彰】 （新規開業者紹介） の解決、弁済業務の迅速処理、効率 活用した重要事項説明等の在り方に 感謝状 行政書士みどり法務事務 的な求償債権の回収、相談業務での 係わる検討会」が発足、検討が行わ 所・大道栄徳、石田行政法務事務所・ 相談員の資質向上に努める。会員と れるなど、その他の要望を含め対応 石田知行 宅地建物取引士に必要な知識・能力 と課題などの回答を得た。 表彰状 （株） ハウスコーポレーショ 向上のための教育研修も県と共催し ン・柿内一浩、 （株） 東栄興産・渡邉昭、 前年同様4回開催する。 （有） 柏興産・岡本雅教 26年度収支決算の収入合計は、当 期収入1359万円（繰越金を含む収 27年度収支予算は、前年度対比 入合計は4539万円） 、当期支出合計 59万円増の2492万円で会員増によ は政治活動費1171万円、経常経費 る受取入会金、会費で計2481万円 124万円を含め1296万円だった。貸 報告事項は5件。26年度事業活動 を見込む。経常費用は費用の86％を 借対照表・財産目録の正味財産は では、不動産取引の相談、苦情の解 占める全日への支払い負担金を含 3243万円となった。 決が複雑化、紛争の長期化傾向に対 め、3202万円を計上した。 ■不動産保証協会 し取引相談委員会での迅速・適切な 解決を図り、売買に係わる苦情6件 に対し解決7件、対応保留中5件と なった。 弁済業務についても適正、確実を ■日政連県本部 議案は活動、決算報告、会則改正 や本部役員選任などを含め9件。 昨年、自民党国会議員で構成する 27年度活動方針として、広報活動 の強化と組織基盤の強化の2項目を 重点指針に掲げた。26年12月に開 設したホームページを効果的に活用 して事業の周知を図り、国・地方自 治体への土地・住宅施策などの改善 期し、取引によって生じた債権に関 「全日本不動産政策推進議員連盟」 して取引相談委員会で認証上申審査 が設立されたことを受けて、総本部 27年度収支予算は当期収入1451 を行って迅速に処理、1件300万円 と共に積極的な陳情・政策要望を 万円で、1494万円の政治活動費を を認証した。また、求償業務では事 行った結果、27年度の税制改正で住 主とする当期支出合計は1724万円 実上倒産した会員の案件が多く、厳 宅取得資金に係わる贈与税の非課税 を計上した。 しい状況が続いているが、総本部と 制度延長・枠拡充や対象家屋の拡大 第6号議案で県本部会則の改正が の連携も図り、対策を強化して債権 が盛り込まれるなど、大きな成果を 提案され、従来規定が無かった幹事 の回収へ認証案件で代表者の資産状 得た。 会の議決事項を明記（第12条） 、24 要望などを行っていく。 況を把握するなどして回収可能債権 また、継続実施している政経懇談 条・25条で本部長の職務義務事項と の把握に努めた。求償実績は300万 会を見直し、より多くの会員参加を して活動方針・収支予算、事業報告・ 円（25年度は4万8000円） 。 図るため、支部ごとの地域開催とし 決算報告を規定した。 4 平成27・28年度 神奈川県本部組織一覧 1 神奈川県本部組織図 本部長 支 部 （秋山 始） 副本部長 （井手茂光） （佐々木富見夫） （山田達也） （加藤 勉） （佐野訓男） 横 浜 横須賀 平 塚 川 崎 湘 南 県 央 相模原 支部長 支部長 支部長 支部長 支部長 支部長 支部長 （佐々木 富見夫） （山﨑 一守） （花田 勉） （森山 隆） （佐野 訓男） （武藤 鶴雄） （唐橋 和男） 専務理事 （川口弘久） 総務委員会 財務委員会 （飯島弥生） （出口賢道） 組織委員会 広報委員会 教育研修委員会 綱紀委員会 （佐野訓男） （大久保光世） （真山英二） （笠原秀正） 流通委員会 取引相談委員会 求償委員会 （松本 修） （横山隆一） （鈴木克司） 組織活性化 委員会 公益事業推進 委員会 （渡邉 昭） （鈴木正美） 2 神奈川県本部委員会構成 委員会 総務委員会 財務委員会 組織委員会 広報委員会 教育研修委員会 委員長 飯島弥生 出口賢道 佐野訓男 大久保光世 真山英二 副委員長 川崎高正 西村法佳 秋山有史 花田 勉 柿内一浩 宮崎公彦 出口賢道 鈴木正美 綱紀委員会 笠原秀正 西村法佳 流通委員会 取引相談委員会 求償委員会 組織活性化委員会 松本 修 横山隆一 鈴木克司 渡邉 昭 加藤 勉 大川成浩 岡本雅教 横山隆一 高長谷英雄 川崎高正 公益事業推進委員会 鈴木正美 米田恵子 委 員 小山芳彦 阿部昌和 河﨑秀行 山﨑一守 森山 隆 武藤鶴雄 唐橋和男 高長谷英雄 杉本岳人 片山好正 早瀬 徹 山口総一 笠原秀正 板垣一博 西岡昌章 矢部眞澄 佐々木富見夫 山﨑一守 花田 勉 森山 隆 佐野訓男 武藤鶴雄 唐橋和男 新井一郎 小林達夫 宮崎 哲 沼澤匡之 森 政雄 井手茂光 荻間 勉 沼澤匡之 河﨑秀行 二村政毅 鈴木克司 井手茂光 荻間 勉 沼澤匡之 河﨑秀行 岡本雅教 二村政毅 阿部昌和 小林達夫 佐々木富見夫 山﨑一守 花田 勉 森山 隆 佐野訓男 武藤鶴雄 唐橋和男 3 総本部組織等派遣役員一覧 団 体 名 （公社）全日本不動産協会 （公社）不動産保証協会 総本部 総本部 関東地区協議会（全日・保証） 全日本不動産関東流通センター （公社）首都圏不動産公正取引協議会 （公財）東日本不動産流通機構 派遣役員名 理事：秋山 始 理事：佐々木富見夫 理事：山田達也 理事：秋山 始 理事：井手茂光 理事：加藤 勉 監事：川口弘久 副会長：秋山 始 運営委員：井手茂光 運営委員：山﨑一守 運営委員：米田恵子 運営委員：松本 修 監事：武藤鶴雄 副運営委員長：秋山 始 運営委員：佐々木富見夫 運営委員：加藤 勉 運営委員：松本 修 運営委員：大久保光世 監事：鈴木正美 理事：松本 修 調査指導委員：出口賢道 調査指導委員：佐野訓男 理事：秋山 始 評議委員：花田 勉 5 Jun.2015 6月号 支 部 長 就 任の ご あ い さつ 横須賀支部 支部長 山﨑 一守 日本経済は一見好景気になったよ うに見えます。しかしながら、支部 会員の中でそのように感じている方 はほんの一部のようです。 このような状況の中で多くの支部の仲間達が大変苦慮 しています。このような仲間達の為に支部は何をすれば 良いのか？また、公益法人の支部として、どの様に消費 者保護を実践していくのか？そんな思いを持ちながら、 先日総会後の第一回役員会に於いて新役員の皆さんと、 これ迄以上に地域に密着した事業を行う事を次のように 話し合いました。①消費者保護及び会員のレベルアップ を目指した研修の強化②消費者のための相談事業の強化 ③地域行政に協力し会員と行政の交流を深める。④会員 の業務に役立つ行政からの不動産に関する補助金等の情 報を素早く会員に届ける。⑤建築士会・商工会議所等、 他団体との交流を深め情報交換を行う。 この役員会でこれらの事業を実践するための組織も出 横浜支部 支部長 佐々木 来上がり、役員の皆さんも協力する事を約束してくれま 富見夫 協会の更なる発展のため、目標を 三つ掲げます。 した。 支部の出来る事には限りが有りますが、会員の皆様や 消費者の皆様に少しでも喜んでもらえるよう、あと2年間 頑張ります。宜しく、 お願い致します。 一つ目は、組織としての力をより 一層備えるために会員数1000社を 超えることです。 二つ目は会員研修の充実です。今年、宅地建物取引主 任「者」が宅地建物取引「士」となりました。取引主任 者はそのまま取引士に移行されますが、社会の変化に伴 う不動産業界の将来を鑑みますと、これまで以上に高い 能力と知識が求められることは明らかです。時代に適応 できるよう、研修をより充実させていくことが大切です。 三つ目は前回から引き続きとなりますが、真に会員の ためになる協会作りです。そのためには、協会の具体的 な活動に会員が関心を持つことです。それが各会員の仕 事につながり、 ひいては支部の力となっていくはずです。 この2年間、皆様方のご協力のもと組織の団結力は高 まりました。今後も各ご意見を尊重しながら、若い世代 への橋渡しをしっかり行い、支部発展のため力を尽くし てまいります。 6 西湘支部 支部長 花田 勉 私は、定時総会で承認を受けて、 もう一期西湘支部の支部長を頑張る ことになりました。 第一に、支部の会員数が常に130 社以上をキープする事を目標とし、それを達成出来るよ うに、役員・事務局員が一体となり、 また会員の皆様のご 協力を得ながら、頑張りたいと思います。 第二に、後継者の育成に全力で取り組みます。 私が 支部長になってから、社団法人から公益社団法人に、平 塚支部から西湘支部に変わりました。会員の増強と公益 事業にも参加し、支部の人材育成に力を入れながら、西 湘支部の発展のために尽くしたいと思います。 皆様の今まで以上のご協力をよろしくお願い申し上げ まして、私の挨拶とします。 川崎支部 支部長 森山 隆 県央支部 支部長 武藤 鶴雄 今回、二期目となります支部長を 今般、県央支部長を引き続き務め 務めさせていただくことになりまし ることになりました。前期において た。川崎支部は昨年、会員、関係各 は、厳しい財政状況の中でのスター 位のお力添え、ご協力のもと、35周 トとなりましたが、試行錯誤をしな 年を迎えることが出来ました。 がら、紆余曲折を経て後半には前途に光明が見えてまい 皆様に深く感謝申し上げます。 全日の良さは風通しがよく上下関係がなく、新規もベ りました。 今期は灯された燭光を礎石とし、支部財政の更なる安 テランもみなさん対等なところだと思います。より一層、 定化を念頭に研修会や会員サービスなど、旧来の慣習や 良い支部となるため、会員の皆様のご意見を頂戴したい 思考に捉われない事業も考えてみたいと思料していま と思っております。 す。 今期の目標の一つ目は、従来より研修に力を入れてき 支部運営の原資となります会員獲得については、開業 ましたが、今期より宅地建物取引主任者が取引士となり 者が減少しています県央支部地域では、会員獲得競争は 更なる知識の充実が望まれます。川崎支部では教育・流 厳しいものになると予想されます。こうしたなか、当協 通の委員会を１つにして、受けないと損をする研修を更 会の知名度の向上に努め、 「桃李言わざれども、下自ず に充実させたいと思っています。二つ目は、何と言って から蹊を成す」の如く、謙虚で真摯な振る舞いを持って も組織の充実です。会員あっての支部であり、新規入会 事に処し、新会員の獲得につなげたいと考えています。 者の獲得、会員増強に務めます。三つ目として、相談事 業等の公益事業の推進を図ります。 末筆ではございますが、会員諸氏のご健康とご繁栄を 祈念し、重任の挨拶とさせて頂きます。 最後に今後の支部運営に関して今期2名の方に新役員に 加わっていただきました。今後も会員サービスに尽力いた だける方の役員参加をお願いしていきたいと思います。 湘南支部 支部長 佐野 相模原支部 支部長 唐橋 和男 当支部の拠点となる相模原市は、 訓男 5月12日の県本部理事会にて再度 湘南支部長を仰せつかりました。浅 学菲才の身ではありますが精一杯努 力してまいります。今後の2年間の 支部の運営につきましては「研修の湘南支部」を更に発 展させてまいります。 今後は、宅地建物取引士として、 より一層、公正・品位・ 規律・信頼が要求されてまいりますとともに、 より高い専 門の知識も求められてまいります。研修内容については 会員の皆様よりご意見を頂戴し、支部役員の皆様ととも に支部研修会を充実させてまいります。 また、藤沢市・茅ヶ崎市・鎌倉市・寒川町から行政の 情報・政策を取得し会員各位にいち早くお伝えするとと もに、県会議員・市議会議員の方々との勉強会を開催し 地域の確かな近未来の施策を取得してまいります。 事業が一極集中する東京のベッドタ ウン的な要素がまだまだ根強く残っ ており、不動産業を営む私達にとっ ては、これからまだ伸び代のある政令指定都市と認識し ております。従って、当支部会員の皆様には、的確な情 報がスピーディーに入手でき、資金手当に問題なければ、 ビジネスチャンスも多く存在している地域であると感じ ています。こうした環境の下、私は支部長として会員の 皆様に対して常に何ができるかを主体に考え行動したい と考えています。 ご高承のとおり、当業界は商売となる有益情報の入手 スピードの速さ、及び決断と行動の速さが大切です。会 員の皆様が、全日の会員になって企業収益が大幅に改善 されたと認識していただけるような情報発信基地的機能 を併せ持つ支部を、これから着実に一歩一歩前向きに 作っていきたいと考えています。 どうぞよろしくお願いいたします。 県本部と連携し、地域の消費者セミナー及び地域の政 経懇談会等も積極的に計画・実施し、活動する積極的支 部運営を目指してまいります。 7 Jun.2015 6月号 不動産取引の現場から （株） ライム不動産 阿部 昌和代表取締役（横須賀支部） 「10人いれば10人の理想」 に応えて 「不動産探しには正解はありません。10人いれば10人の 理想があり、それに合った住まいを一緒に見つけたいです」 ―30代で不動産会社を起業した自分と会社のバックボーン となっている。京浜急行・汐入駅前に拠点を構えて丸3年、 この2月から4年目に入った。 駅の反対側、横須賀本港を望むエリアに駅前再開発に よって生まれた複合施設「ベイスクエアよこすか」が目を 奪う。“世界の丹下” と呼ばれ、新都庁をはじめさまざまな 国家プロジェクトを手掛けた丹下健三設計による横須賀芸 術劇場とフランスを本拠とするアコーの21階建てメル 一生懸命顧客の希望に添った物件の提供に当たった。営業 スタッフを教育しながら売上も上げなければならないこと キュールホテルだ （建物は旧横須賀プリンスホテル時代の を覚悟してでも社の基盤強化に人を増やし、自分も含め現 国道16号の横須賀街道を越えると大型ショッピングプラ 平成25年、横須賀は転入者を転出者が上回る “転出超過” もの）。 ザ、その向こうは10万㌧を超える大型原子力空母も入る広 大な米海軍横須賀基地。スカジャンなどで名を馳せた「ど ぶ板通り」も国道と並行する。ライフ （Life） の「ライ」とホー ム （Home）の語尾を取って組み 合わせた社名のオフィスは、山 側の汐留通りに面した一角にあ る。 新築戸建ての仲介をメインに 地元で生きる ２方向からの一方通行の通り の角地に、会社名そのままの爽 やかなライム色を施したビル。 ドアを開けると、白を基調に椅子、ソファ、テーブルマット がライム色で統一されていて印象的だ。生まれも育ちも横 在６人の営業陣容で客のオンリーワン獲得に奔走している。 で、全国の市町村でも最も多かったことは記憶に新しい。 しかし、ターゲットは意外にも若い層という。 「少子高齢化 の影響、大手メーカーの移転などあっても意外と若い世代 は出ていかない。そこをターゲットにし て、買いやすい2000万円台の新築物件 をそろえ、元気を出してもらいたいので す。それには現場で現物を丁寧に見てい ただいています」。 800万円の資本金を元手の起業に際し て、友人や業界関係者から「経済環境が 悪すぎる」と慰留されたが、 「いつ始め ても時代の流れによって景気は上下す る。落ち込んだ時に何とかこなせれば、 良くなった時にはそれ以上のことができる」と、限られた 条件の中で100％ではなくても最適なものを顧客に提供し 須賀の40歳。大学を出て大手不動産の営業マンとして会社 てきた。地元の老舗不動産会社にもいろいろ教わった。 「３ を優先する仕事に疑問を感じて」３年前、友人と会社を立 か」と手応えを感じている。 ることに賭けた。 地元密着、そして建て売り住宅事業も 最悪の経済環境のなかで若い世代に照準 にすることもあったが、手広くすれば現地への往復時間を に貢献してきたが、 「お客の都合よりも会社の都合やノルマ ち上げた。新築戸建ての仲介をメインに地元横須賀で生き 「歴史がない、看板もないの、ないない尽くし」の中で、 年間、つぶされずにここまでやってきたことが評価でしょう 営業エリアを横須賀に集中させてきたのも、地元を大事 取られ、十分な営業時間が取れなくなることを恐れた。車 で30分で行けるところの物件に絞ってきた。それでも地元 の建て売り建設会社はもちろん、パワービルダーの大手か らも情報を早めに提供されることが増えてきた。 事業の前進、拡大を図る必要は感じている。 「地元密着 はむろん、新たな次のステップとして、仲介だけではなく 建て売り住宅事業もできればすぐにでもやりたい」と語る。 消費税８％の影響は、営業マンが100人もいる大手ほど感 じていない。大手のような1人当たり20人、30人と顧客の いるのと違い、追える数も少ないからだという。最後に「ヨ コスカで一番元気な住宅販売会社になる、という希望は常 に持っています」ときっぱり。 8 危険ドラッグの出店防げ 県・県警と協定締結 全日本不動産協会県本部（秋山始本部長）と宅建 協会（坂本久会長）は３月19日、危険ドラッグ販売 を目的とした店舗の賃貸契約を阻止するため、県と 県警の間で協定を締結した。危険ドラッグの提供元 となる店の出店や移転を防ぎ、県内での撲滅を目指 す。 協定では、両団体の会員は物件の貸主に対し、賃 貸借契約書の禁止事項に「危険ドラッグ等の販売、 製造、貯蔵および使用する場所の提供を目的に当該 賃貸借物件を使用すること」を加えるよう要請、違 反した場合は契約を解除すること、とした。県と県 協定書を交わした左から坂本会長、黒岩県知事、松本県警本部長、 秋山本部長＝県庁第2応接室 警は両団体から相談があった場合、把握している販 売店の実態などを情報提供する。 知事指定薬物に指定すると、医療などの用途を除 同日、県庁で協定締結式が行われ、両団体トップ き製造はもちろん、販売、所持、譲り受け、使用が と黒岩祐治知事、松本光弘県警本部長が協定書を交 禁止され、さらに法の指定薬物も含め使用場所の提 わした。黒岩知事は「増え続ける危険ドラッグに対 供やあっせんの行為も禁止事項とされ、立ち入り調 し、どう対応するか。県としても独自に全国でも一 査や検査命令などが行われる。違反や検査命令など 番厳しい条例で規制していこうと、先の県議会に上 を拒否した場合には、神奈川県では全国自治体でも 程、 ４月から施行することになった。民間と連携でき 厳しい最大２年の懲役か最高100万円の罰金の罰則 ることで、こうした協定は心強い。力を合わせて神 が科せられる。 奈川から危険ドラッグ・ゼロを実現したい」とあい さつ。これを受けて秋山本部長は「私どもが水際で 防止できる事案であり、手を取り合って会員一同で 推進していく」と述べた。 精神錯乱状態の後に死亡も 昨年、県内で発生した危険ドラッグによる死亡者 は14人。取り扱い人数は295人で、使用が原因によ る交通事故も24件あった（県警調べ） 。死亡事例で 全国でも一番厳しい条例で は、精神が錯乱状態の後で死亡や車のハンドルにも ４月１日から施行された「神奈川県薬物濫用防止 たれかかった状態で死亡が1人ずつあったほか、自 条例」 （全面施行は６月１日）は、県民総ぐるみの 宅で座ったままが３人、血だらけの状態で、が２人 濫用防止運動と位置づけ､具体的な規制として保健 あった。 衛生上の危害が発生するおそれがある薬物を県知事 若年層への浸透が懸念される危険ドラッグについ が独自に指定できることになった（第10 ～ 11条） 。 て、民間団体「日本薬物対策協会」が今年３月まで 昨年末までに東京都、大阪府をはじめ成分を特定し に東京都と埼玉県の小学校高学年を対象に意識調査 ないで全面規制をうたった鳥取県（全国初）など15 した結果、 ７％ほどが「ドラッグ使用の判断は個人の 自治体が条例化している。今年に入ってから埼玉、 自由」と回答したという報告が上がっている。覚醒 千葉県も条例を成立させている。 剤や麻薬などと比べ、安く容易に入手できるため未 こうした動きを反映してか、県内では昨年4月に 成年者の摘発も多いという。調査では「試してみた 13店あった危険ドラッグ扱い店が、年末には半減の い」という回答も複数あったことから「浸透は想像 ７店となり、さらに４月現在、横浜の１店のみとなっ 以上で早期の薬物教育が必要」と協会は指摘してい ている（県生活衛生部薬務課） 。 る。 9 Jun.2015 6月号 支部通信 5.06 201 川崎支部 流通研修会 ま たZ-reinsの 新 し い 機 能 平成27年3月24日 （火） 、溝の の紹介も。 口の「てくのかわさき」で川崎 消費者はすぐに結果を求 支部の流通研修会が開催された。 める傾向が強く、その流れ 講師を関東流通センター企画 システム委員長の加藤勉氏にお は変えられないので、今後 タブレット 活 用とZ-reinsの 新 いきたい。また、講習の内 参 加 者は15名、仕 事に役に 望を事務局にお寄せくださ もこのような研修を続けて 願いし、演題は「業務に役立つ 容等についてご意見・ご希 機能紹介」として研修を行った。 立つアプリをダウンロードして、 うになった。 い。 レットはパソコンと違ってキー パソコンを同期してi-padから を貸して下さった東京都本部の 方も最後には一人で動かせるよ 印刷したりするソフト等を勉強。 上げます。 実際にi-padを操作した。タブ ボードがなく、最初は戸惑った 名刺管理のソフトや、会社の 操作したり、画像をコンビニで 最後に講師の加藤氏とi-pad 方に、この場を借りてお礼申し 湘南支部 第38回総会研修会懇親会 平成27年4月20日 （月） 、藤沢 ての解説。公証役場の有効 第38回定時総会、研修会及び 具体的例を挙げながら説明 商工会館ミナパークにおいて、 利用の解説を分かりやすく、 懇親会が開催されました。 していただきました。 の会員の皆様に出席をいただき いがちな相続の事を今から 研修会では、麻生興太郎弁護 将来の身内とのトラブルを 総会には30名、研修会63名 ました。 士をお迎えし、 『老後の安心設 つい後回しになってしま 考えておくことによって、 避けることが出来る事が実感で 計と公証役場の活用』という演 きる良い学びになりました。 宣言に伴う不動産的相続につい 席形式で、佐々木副本部長の乾 題で、遺言、任意後見、尊厳死 懇親会も同会場で行われ、着 杯で開始、多数の新入会員の皆 様もご参加下さり、懇親を深め ました。 それぞれ会社紹介のご挨拶を いただいた後、現会員の皆さん 日本料理で人気の隠れ里車屋 さんのケータリングで、上質な 料理を楽しみながらの会話に 益々花が添えられました。 不動産業は情報産業であると 共に、個々の会員同士のつなが りもとても大切だと思います。 今後も会員同士の交流を深め との名刺交換、地域や事業の話 るためにも、新入会員さんのみ 存在として成長するための活発 ご参加お待ちしております。 に花が咲き、地域社会に役立つ 10 な情報交換が行われていました。 ならず、多数の会員の皆さんの 県央支部 大和市民まつりでのＰＲ活動 ズの配布等をして 平成27年5月9日(土) ～ 10日 (日)、第38回大和市民まつりに おり、大勢の人だ Ｒ出店のブースでは役員の協力 した。 会員増強等を目的として、協会 物に劣る当支部へ かりができていま 今年度も参加しました。団体Ｐ を得て当協会の知名度アップ・ 残念ながら配布 のポケットティッシュ配布や来 の集客は不調でし ました。 通りかかる来場者には、 「不動 への参加でしたが、当協会の存 す」と声をかけながら配布に努 会員獲得の手掛かりになれば、 たが、ブース前を 場者への声掛け等の活動を行い 天候も快晴、会場は大勢の来 場者で大変賑わっていました。 隣接する各企業、団体のブース 産協会のウサギのティッシュで めました。 悔恨の情が残る大和市民祭り では、さまざまなイベント、グッ 在が些少でも世間に認知され、 参加した意義もあると思いまし た。 首都圏不動産公正取引協議会からのお知らせ 契約済み物件は速やかに削除してください 当協議会は、不動産広告を行う場合のルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」を運 用する不動産業界の自主規制団体です。 平成20年頃を境に、違反の多い広告媒体がそれまで の「チラシ」等の紙媒体から「インターネット」に変 わり、特に賃貸物件における「契約済み物件」等のお とり広告が後を絶ちません。 平成26年度は、46社に対して「違約金課徴」の措 置を講じました。そのうちインターネットにより契約 済みのおとり広告をしていたものが35社で、その物件 数は204物件でした。 下表は、204物件が「契約後、 どれくらいの期間掲載 していたか」を一定期間で分類したものですが、最も 多 か っ た の は「1か 月 以 上3か 月 未 満 」 で75物 件 （36.8％）でした。 契約後の掲載期間 1年以上 件 数 27 6か月以上1年未満 24 1か月以上3か月未満 75 3か月以上6か月未満 1か月未満 計 52 26 204 割 合 13.2％ 11.8％ 25.5％ 36.8％ 12.7％ 契約済み物件の大半は、新規に広告掲載した際には 取引できるものでしたが、その後契約に至り、速やか に削除しなければならないのに掲載し続けてしまって いたものです。 おとり広告をした不動産事業者にその理由を聞くと、 「顧客からの反響を多くとりたいので、物件確認をし ないで掲載し続けていた」 、 「掲載物件を管理できるほ どのマンパワーがないのにそれを超える件数を掲載し てしまい、更新作業がほとんどできなかった」等と述 べています。つまり、これらの違反の多くは、成約状 況等の確認（更新作業）を怠ったことによるものなの です。 ですから、 「契約済み物件の削除漏れ」を防ぐには、 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 契約済みか否かの確認を最低、2週間に1回程度の頻度 4 4 4 で確認 することです。それともう一つ、 「契約済み物 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 件は、その情報が入った時点で忘れないうちに速やか 4 4 4 に削除する」という意識も併せて持っていただきたい と思います。 なお、自社ホームページに掲載の物件も同様のメン テナンスをお願いします。 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 11 Jun.2015 6月号 川崎市の人口、京都市抜き全国7位に 川崎市の4月1日現在の人口が146 人、93年に120万人、2009年に140 万6444人 と な り、 京 都 市 （146万 万人を突破するなど、右肩上がり 5994人） を抜いて全国７位に順位を で増え続けてきた。将来推計では 上げた。川崎市が政令市に移行し 20年に150万人を超え、30年に152 た1972年 （98万280人 ）は 京 都 市 よ 万2000人でピークになると予測し り約44万人少なかったが、初めて ている。 450人上回った。 川 崎 市 統 計 情 報 課 に よ る と、 2004年から10年間の人口増加率 は11.87％で、全国20政令市でトッ 1924（大正13） 年の市制施行時に約 プ。横浜市は4.35％で7位、相模原 5万人だった人口は、73年に100万 市は3.70％で9位。 横浜市、横須賀市 民有崖地調査の難題 全国各地で土砂災害が相次いだ 県内人口3年後に ピーク、減少へ転換 黒岩氏、圧勝再選 210万票超える 県が14年3月にまとめた最新の 第18回統一地方選前半戦の知 昨夏。県内でも被害を受けた自治 事 選、相 模 原 市 長 選、県 議 選、 推計によると、県内全体の人口は 体が、危険な崖地を正確に把握し、 横浜･川崎･相模原市議選は4月12 3年 後 の2018年 の913万4000人 を 防災対策を進めようとする動きを 日、投票が行われ、即日開票さ 境に減少に転じる見通しだ。35年 活発化させてきた。横浜市は崖地 れた。知事選は、現職の黒岩祐 には880万人をやや下回り、60年 の現地調査を民間業者への委託で 治 氏(60)=自民、民 主、公 明 党、 には760万人を切る見込み。出生 スピードアップを図り、横須賀市 日本を元気にする会推薦=が、過 数の落ち込みに加え、県外からの も4月から現地調査を開始した。 去最多得票に迫る210万票台を獲 転入者減少が主な要因。 しかし、私有地への立ち入りを 得。新人の政治団体役員の岡本 県内を五つに区分した地域圏別 断られて調査中止を余儀なくされ 一氏(69)=共産党推薦=を大差で では、横須賀市を中心とした三浦 たり、所有者に防災工事への合意 寄せ付けず、再選を果たした。 半島地域圏は1990年、小田原市な を取り付ける難しさもある。民有 大きな争点はなく、黒岩氏が どの県西地域圏は95年にそれぞれ 崖地対策の難題に担当者は頭を悩 知事1期目に取り組んだ施策に対 最多の時期を過ぎ、既に人口減社 ませる。両市が調査対象にするの する評価が最大の焦点だった。 会に直面している。 は土砂災害防止法に基づく「土砂 災害警戒区域」内の崖地。同区域 は崖崩れなどの際に住民らの命に 危険が及ぶ恐れがある場所で、県 厚木市立病院の廃材問題 県との調停不成立 内では約7300カ所が指定されてい 建て替え工事中の厚木市立病院 工事が約9カ月遅れた。撤去に要し る。横浜市の指定区域数は2431カ （同市水引） でコンクリート片など た費用は約6億3500万円に上り、市 所と県内最多。横須賀市は次に多 の廃材が大量に見つかり、 かつての は昨年3月、横浜簡裁に損害賠償を い1121カ所で、両市合わせると県 所有者だった県に対して市が約14 請求する調停に踏み切った。 内のほぼ半数に上る。 億6300万円の賠償を求めていた調 調停は同年5月から今年3月まで 停が不成立に終わったことが3月 計5回実施。市側は、県が病院用地 31日までに分かった。市は提訴を の譲渡に当たって埋設物の存在を 含めて今後の対応を慎重に検討し 告知すべき注意義務があったこと ている。 などを主張したが県側は応じず、 発見された廃材はコンクリート 片や配管類で、 その撤去作業により 12 両者の主張は平行線のまま、調停 不成立が決定した。 相模川「ツインシティ計画」 平塚側が組合設立を申請 相模川を挟んだ平塚市大神地区 理事業には大神地区を現在の市街化 取っている地元の地権者たちでつく と寒川町倉見地区で一体的なまちづ 調整区域から市街化区域に変更する る「大神地区まちづくりを考える地 くりを行う「ツインシティ計画」に 必要があり、今年7月ごろに予定さ 主の会」の山仲功会長は、 「 （申請は） ついて、大神地区の事業施行者とな れている区域区分の見直し （線引き） とんでもないこと。市長は8~9割の る「土地区画整理組合」の設立準備 に合わせて準備を進めてきた。組合 同意率が望ましいとしていたが、そ 会 （福田文雄会長） は4月1日、組合の 設立には地権者数、土地面積ともに こに達しないまま進めるのは不誠 設立認可を市へ申請した。 ｢3分の2以上｣の同意が必要で、1日 実。住民たちの混乱を避けるために 市の審査や事業計画書の縦覧、利 現在の同意率は地権者の73%、土地 はどうするべきか、市長は準備会に 害関係者の意見書提出などを経て、 面積の67%といずれも要件を満たし 方策を示すべきだった」と訴えた。 8月ごろに認可される見通し。 た。 準備会や市によると、土地区画整 これに対し、計画に慎重な立場を 新制度商標 出願470件超す 横浜市1世帯当たり平均人数過去最少に 全国の市町村で最も人口が多い 間で8192人増加した人口総数 （371 これまで文字や図形などに限ら 横浜市の1世帯当たりの平均人数が 万1450人、今年1月1日現在） の伸び れてきた商標登録の対象に、音や 1月1日現在で過去最少の2.27人に を上回っている。 色彩などを加える新制度が4月から 減少したことが、3月30日に市が発 始まった。インターネットなどの 表した2014年中の人口動態調査で 動画広告が増えたことで、ロゴに独 分かった。 特の動きや音を加えるなど宣伝手 急速な少子高齢化や核 家族化を背景に市内では 人口の伸びを上回るペー （万） 200 戦後の横浜市の世帯推移 1世帯当たり人数 150 スで世帯が増え続けてお り、単身世帯は全体の4 割を占めている。調査に よると、市内の世帯数は 163万2699世帯 （前年比1 万3965世帯増） 、昨年1年 （人） 5 4 3 法の多様化が背景にある。 特許庁によると、対象となる商 標の出願がすでに計470件を超えて いるという。 100 2 50 世帯数 1 0 0 1945 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 2000 05 10 15（年） 新築建物に 省エネ義務化 政 府 は3月24日、 延 べ 床 面 積 大規模盛り土宅地の結果公開 2000㎡以上の新築建物に省エネル ギー基準への適合を義務付ける｢建 築物エネルギー消費性能向上法案｣ 大地震で崩落する恐れがある大 大規模宅地の崩落被害は、1995年 を閣議決定した。工場や乗り物に 規模な盛り土宅地について、県は の阪神大震災や2004年の新潟県中 比べ遅れている大型店舗やホテル、 病院などの省エネ促進を図る。 所管する18市町分の所在確認を終 越地震で発生。東日本大震災でも え、ウェブサイトなどで位置図の公 仙台市や栃木県などで崩落や地滑 建物の規模などに応じて定める 開を始めた。625カ所が把握され りが多発したため、国は宅地造成 省エネ基準を満たさなければ、自 たが、個々の大規模宅地の崩落危 等規制法に基づき、面積3000㎡以 治体は建築計画を認めない。 険性までは評価されておらず、今 上などの条件を満たす盛り土宅地 容 積 率 の 特 例 は2016年 度 ま で 後の課題となっている。 の所在確認を急ぐよう自治体に要 に、省エネ適合義務は17年度まで 請している。 にそれぞれ施行する。 谷を埋めるなどして造成された 13 Jun.2015 6月号 不動産取引 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員 村川 隆生 いちもんいっとう CASE 30 居住環境に関する調査・説明の留意点 か し １．物理的・心理的瑕疵と調査説明義務 土地・建物の「瑕疵」は、雨漏り・シロアリの害、土 壌汚染、地中埋設物などの「物理的瑕疵」 、過去に発生 主に霊柩車が通行することがあること、その頻度等につ いて告知してもらい、 トラブルの未然防止を図っておくこ とが望ましいと思われます。 した事件・事故などの「心理的瑕疵」が代表的なもので すが、物理的な瑕疵に関する事項については、建築等の 専門家の調査によらないと、判明することは困難なこと から、不動産取引の専門家に求められる一般的な注意(調 ３．騒音トラブルの調査説明義務 (1) 近隣における騒音等のトラブル 騒音に限りませんが、取引物件に居住することに影響 査)義務があるにとどまると解されています。心理的な瑕 を及ぼす近隣におけるトラブルの存在を知ったときは、 疵については、積極的な調査義務はありませんが、物件 トラブルの客観的事実について、重要事項として説明し 状況確認書を活用して確認するのが通常です。したがっ ておくことが必要です。裁判所は「媒介業者は、購入者 て、物理的瑕疵、心理的瑕疵に関する事項については、 が当該建物において居住するのに支障を来たすおそれが 売主の告知や通常の調査により知った事項について説明 あるような事情について客観的事実を認識した場合には、 義務があることになります。ただし、知り得る状況にあっ 当該客観的事実について説明する義務を負うと解するの たのに確認を怠り説明していない場合は、民法上の注意 が相当である」 （大阪高裁 平16・12・2判決、2014年1 義務違反をとられることに注意します。 月号12頁参照）と判示しています。 ２．環境瑕疵と調査説明義務 不動産取引における「瑕疵」には、物理的・心理的瑕 疵のみならず、悪臭・騒音・振動・放射能などを生じさ (2) マンションにおける隣接住戸間の騒音トラブル 中古マンションの売買においては、騒音問題が生じて いないかについて、注意を払う必要があります。 隣接住戸との間で生じている騒音トラブルを買主が知 せる施設、日照・通風・眺望等を妨げる建物の存在など、 らずに購入した場合、買主が、売主及び媒介業者に対し 住み心地の良さを欠き、居住することに大きな影響を及 て、 その責任を求めてくるのは必然のことです。 ぼす「環境瑕疵」といわれるものがあります。環境瑕疵 騒音トラブルには、①売主の生活音等に対する隣接住 に関する調査は、物理的・心理的瑕疵と異なり、住宅地 戸からの苦情トラブルと②隣接住戸の発する騒音トラブ 図等の資料、現地調査等により、容易に判明するものが ルがありますが、いずれの場合であっても、そのことを知 多いことから、物件周辺の状況を丁寧に慎重に確認する らずに購入した買主は、媒介業者の重要事項説明義務違 必要があります。 「知らなかった」 「気付かなかった」で 反を追及してきます。知らなかった場合でも、単に「知 は媒介責任が免責されない場合が多いので注意します。 らなかった」だけでは買主の理解を得ることはできず、 その他火葬場、斎場などは、一般に、嫌悪施設と呼ばれ 調査責任（騒音トラブルの有無の確認）を問われる可能 ており、存在しているときには説明していると思われま 性があります。 すが、近くにはないが、生活道路が「霊柩車の通り道に なっていることを説明していない」として、トラブルに なったものもあります＊。 （実務の対応） 中古マンションの売主に対しては、次の確認を怠らな いようにします。 ① 売却依頼を受けるときには売却理由を確認する。 ＊霊柩車の通り道になっていることの説明義務 知らなかったときは、積極的な調査義務があるとはい えませんので媒介責任を負うことはありません。 そのことを知っていた場合、霊柩車が生活道路を通過 ② 騒音トラブルの有無の確認をする。 物件状況確認書に「騒音トラブルの有無」の項目を設 けて告知してもらう方法でも構いませんが、現在は収 まっているとして「無」としていることもありますので、 することが「瑕疵」に当たるかが問題になりますが、一 過去にも音に関して問題になったことはないかについて 般には、住み心地を欠き、居住の用に適さないと感ずる 口頭で確認しておくようにします。 ことに合理性が認められる特段の事情が存在しない限り、 これらの確認に対して、売主が虚偽の申述をした場合 瑕疵には当たらず、説明義務まではないと思われます。 は売主のみに責任が生じ、媒介業者に調査説明義務違反 しかし、説明しなかったことが、このようにトラブルにな 等の責任が生じることはありません。 ることもありますので、物件状況確認書を活用して、売 14 走水神社 伝説に残る愛と悲劇の舞台に想いを馳せる 本殿の裏手に回ると４㍍余の伊豆 浦上台の高台を越えると眼前に東 が走水の浜辺に流れ着いたのを村人 きたタンカーや手前に小型船舶が見 丘に造って祭ったことを古事記が伝 る。碑面には明治天皇第六皇女の昌 三浦半島の東端が走水で、海に突 い海側の御所ヶ崎（旗山崎と呼ばれ 「さねさしさがむのをぬにもゆるひ 走水神社（感見達也宮司）はある。 れていたのを江戸幕府が江戸湾防備 も」と記されている。 「相武の野に 治になってからも軍用地として使わ の心配をしてくださいましたね、あ 京湾が広がった。浦賀水道を抜けて える。対岸に房総半島がかすむ。 き出た御所ヶ崎を回り込んだ山懐に が石棺に納め、媛命の御陵を海辺の えている。この場所が神社にほど近 る岬）で、かつて橘神社として祭ら 走水港を渡ってくる潮香を含んだ風 の砲台の台場を造るため改修し、明 旧道を渡って鳥居をくぐると正面 れ1909（明治42）年、走水神社に 水道を臨む丘の奥まった樹林の一角 走水神社は日本武尊が房総に渡る が心地よく、参道に誘ってくれた。 に40段ほどの石段があって、浦賀 に本殿がある。鎮座する祭神は、古 やまとたけるのみこと 代伝説上の英雄・日本武尊（倭建命） きさき おとたちばなひめ ごう し 合祀された。 際、世話になった村人に授けた冠を 埋納し、その上に社殿を建てたとも、 とその妃の弟橘媛命（弟橘比売命） 。 景行天皇が皇子ゆかりの地として 最古の歴史書である古事記や日本書 うして1800年の時を経て、図らず 40年（110年）に父から東国鎮定の 広くわが国に流布する伝説の愛と 「走水」の地名は、現存する日本 紀の中に見られる。景行天皇の即位 命を受けた皇子の日本武尊は、弟橘 なたは」―古事記に見る妃の入水の 時に詠んだ夫に寄せる深い感謝と愛 のこもった和歌だ。 本殿の階段を下った左側に、海洋 画 伯・ 飯 塚 羚 児（1904 ～ 2004） の弟橘媛命入水を描いたブロンズの まれ、航海安全を祈願して国際婦人 武勇、そして悲劇が古代のロマンと られた。 ろう、境内には訪れる若夫婦や女性 してきたといわれる手水舎の清らか ひ の姿が絶えない。 船の舵を模した「舵の碑」にはめ込 年（1950年）を記念、新たに建て 富士山から長い歳月をかけて伏流 な湧き水に、二神の姿が重なった。 ◆アクセス ら海中に身を投じて海を鎮め、日本 で国道16号に下り、約10分。 ささ 媛は、わが身を海神に捧げようと自 武尊を無事に房総半島へ渡らせられ たと日本書紀は記す。 くし そして、弟橘媛命の髪にあった櫛 行き」か「防衛大学校行き」約10分、 「走水神社」下車。 ◎車 自動車専用道の横浜横須賀道路で終点の馬堀海岸 ◇周辺には、洋式灯台国内第1号の観音崎灯台のある観音 京 浜 急 行 線 JR 横 須 賀 線 路 道 賀 須 横 浜 横 観音崎 このままでは船が沈むと悟った弟橘 ◎京浜急行線「馬堀海岸駅」から湘南京急バス「観音崎 馬堀海岸 もなく、激しい風と波に見舞われた。 燃えさかる火の中に立って、わたし も皇子と妃は再会を果たした。 相模に至って走水から対岸の上総へ 渡ろうとしたが、船をこぎ出して間 の ほなかにたちてとひしききみは レリーフがある。レリーフは往時の して人々を惹きつけてやまないのだ では草薙剣によって野火の難を払い、 子内親王による流れるような筆致で 祭ったのが起源とも伝えられる。こ 媛命を伴って古東海道を上り、駿河 くさなぎのつるぎ 石の石碑が海に面して建てられてい 浦賀 崎公園、横須賀美術館、明治35年に軍港水道用に造られ たレンガ造りの貯水池（国登録有形文化財）などがある。 15 Jun.2015 6月号 平成27年3月～5月 新入会員名簿 入会月 免許番号 商号 支部名 秦野市平沢255-8 0463-88-3000 西湘支部 （1）29074 創企（株） 芝崎 俊寛 横浜市中区翁町1-6-7 045-264-9250 横浜支部 （1）29075 （株）まるしげ不動産 荒川 滋良 相模原市南区相模台6-1-2 042-705-6559 相模原支部 川崎市川崎区渡田山王町19-19 044-355-3666 川崎支部 齋木 勝 （1）29081 （株）ルームセレクション 阿部 拓也 横浜市中区曙町4-60 045-341-0248 横浜支部 （1）29088 リフティングパートナー（株） 平山 勝男 平塚市紅谷町14-7ＬＰビル３階 0463-79-5550 西湘支部 横浜市中区北仲通2-30井上ビル3階のA 045-651-6468 横浜支部 （1）29093 パートナー（株） 劉 栄 （1）29094 （株）コネクティ 尾林 拓己 相模原市中央区相模原4-6-11 ＭＩＤ相模1-A 046-786-6566 相模原支部 （1）29095 （株）フィールドホーム 原野 良太 川崎市中原区宮内2-14-2 044-750-9413 川崎支部 鎌倉市植木501-110 0467-38-8459 湘南支部 045-341-0671 横浜支部 045-317-9915 横浜支部 （株）スターンジャパン 【東京都から移管】 小林 誠 横浜市南区吉野町1-2 ベイサイトコート横浜201 横浜市神奈川区鶴屋町3-33-7 横浜ＯＳビル5階 （1）29086 （株）青葉建築土木 清川 法由 （1）29087 （株）アルファコーポレーション 加藤 友也 （1）29104 （株）サンコーポレーション 上山 禎子 三浦市三崎町小網代2266-1 046-874-5819 横須賀支部 （1）29113 ＭＯ６（株） 大木 将仁 横浜市南区六ツ川3-61-7 045-654-8666 横浜支部 （1）29109 （有） トゥルース 諏訪 信忠 海老名市大谷北2-2-62 046-292-2404 県央支部 （1）29106 （株）翔鶴ハウス 金子 直人 横浜市鶴見区生麦1-11-13小田ビル1階 045-299-5171 横浜支部 （1）29107 （株）蔵前 前泊 竜次 横浜市都筑区茅ケ崎中央56-5 マンテンビル1Ｆ 045-482-7931 横浜支部 （1）29110 （株）ケンハウジング 松村 英代 横浜市中区曙町3-43-2 045-341-3312 横浜支部 横浜市青葉区青葉台2-3-8 ハレービル青葉台301 045-532-5255 横浜支部 横浜市栄区上郷町52-2 045-891-6475 横浜支部 川崎市高津区溝口2-14-5 コンフィアンス 044-850-0587 川崎支部 横浜市神奈川区三ツ沢上町21-10 045-620-2497 横浜支部 横浜市旭区今宿町2668 045-363-5234 横浜支部 045-567-5793 横浜支部 045-594-8123 横浜支部 （1）29111 （株）ダイヤモンドエステート （1）29123 （株）今井工務店 （株）エイトプラン 【東京都から移管】 （有）にわ土地システム （1）29105 【東京都から移管】 （1）29100 （1）29129 クワハラホーム（株） 服部 由希子 今井 松榮 佐々木 勧治 庭 達哉 桑原 廣勝 （1）29128 ストックストア（株） 長尾 洋二 （1）29131 （株）ネクストステージ 大槻 久 横浜市旭区左近山1186-6 左近山団地7-3-501 横浜市西区楠町16-14 ＣＡＭＰＨＲＩＥＲ302号室 （1）29133 （有）バイブデザイン 鴨林 英治 横須賀市秋谷1-2-29 046-807-1925 横須賀支部 （1）29141 （株）エイトポイント 山本 竜也 横浜市青葉区元石川町3541-5-2F 045-507-6921 横浜支部 大和市西鶴間3-2-2 046-210-4651 県央支部 横浜市神奈川区白幡上町7-8-102 045-718-6631 横浜支部 藤沢市鵠沼海岸7-21-23 0466-34-7614 湘南支部 044-577-6445 川崎支部 045-620-4193 横浜支部 （1）29146 （株）一会 廣瀨 藍 H27.5 （1）29137 （株）アークフィールド 石坂 彰敏 （1）29135 （株）吉祥本舗 周藤 乃 （1）29148 （株）アクシス 孫 麗菊 川崎市高津区溝口1-17-22 ビラモデルナM-4B 横浜市港北区新横浜2-5-19 アプリ新横浜303号 （1）29147 （株）シーファーム 柏木 秀信 （1）29122 （株）泉地所 松岡 眞己 川崎市川崎区砂子1-8-6-302 044-200-4073 川崎支部 （1）29150 （株）横浜綜合地所 相澤 正己 横浜市南区前里町2-43-3 045-309-9731 横浜支部 045-932-6597 横浜支部 （1）29103 （株）水穂ホーム 16 電話番号 髙橋 一也 （1）29078 H27.4 事務所の所在地 （1）29064 （株）ライフクリエイト （1）29089 （株）住まい探しのパートナー H27.3 代表者 水野 貴美子 横浜市緑区寺山町917-5 平成27年度 宅地建物取引士法定講習日程のご案内 平成27年9月16日 平成27年3月17日 平成28年3月15日 平成27年8月28日 ～ ～ 平成27年10月14日 平成27年4月15日 ⑥ 平成27年10月14日（水） 平成28年4月13日 平成27年9月25日 ～ ～ 平成28年7月19日 平成27年12月14日 平成28年3月16日 平成27年9月17日 ～ ⑨ 平成28年3月16日（水） 平成28年1月20日 平成27年7月21日 ～ ⑧ 平成28年1月20日（水） ～ ～ 平成27年11月19日 平成27年5月20日 ⑦ 平成27年11月19日（木） 平成28年5月18日 平成27年10月30日 平成28年9月15日 平成28年2月26日 ※有効期限の６ヶ月前よりお申し込みができます。 ※講習会当日は、9：20分から受付開始。講習時間は9：50から 16：30になります。 ※定員になり次第締め切りとなります。 申し込み・受講の際のご注意 ①受講するには、講習会の事前申し込みをお願い致します。 ②本人以外のお申し込みには、委任状と申し込みに来る方の 身分証明書 （運転免許証等） をご持参願います。 ②現在お持ちの取引主任者証 （新規の方は、登録通知はがき・身分証明書） （※シャチハタ不可） ③認印 ④宅地建物取引主任者証交付申請書 （用紙は全日神奈川県本部にございます） （※窓口にて現金でお支払いいただきます） ⑤申請費用 申請手数料 4,500円＋受講料 12,000円 （合計 16,500円） 神奈川県本部及び各支部事務局 【お申し込み先】 受付時間 10時から16時 （お昼休みはなるべくお避け願います） （土・日曜日及び祝・祭日・年末年始12/28 ～ 1/5を除く） ※横浜支部以外の支部事務局は水曜日はお休みです 【講習会場】 公益社団法人 全日本不動産協会神奈川県本部 教育研修センター 〒220-0004 横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 6階 TEL.045-324-2001 ご案内図 ③登録事項（住所・勤務先等）に変更がある場合には、事前に ホテル キャメロットジャパン 宅建協会（本件の事務代行先である）への変更登録をお願い 致します。 神奈川県宅地建物取引業協会 ※宅建協会…（公社） 横浜STビル 内海橋 ハマボール イアス ご遠慮願います。 ん。 ⑦主任者登録が東京都・大阪府知事免許の方は、当本部で開 催する法定講習を受講することができませんのでご注意下 さい。 その他の道府県登録の方は、登録行政庁へ確認の上、お申 ここ神奈川は西に箱根の峰々、北に 相模湾を望む風光明媚な土地柄ですが、 中でも私が気に入っているのが、北東 部の丘陵地に広がる谷戸と呼ばれる台 相鉄口 そごう ルミネ 横浜店 横浜ビブレ ⑥講習会当日は、時間厳守下さい。遅刻早退は認められませ 丹沢の山沢、東は関東平野そして南に 高島屋 駅 ⑤講習会当日は、駐車場はありませんので、車でのご来場は し込み下さい。 横浜駅西口 横浜 当日及び電話での申し込みの受付は致しかねます。 横浜ベイシェラトン ヨドバシカメラ ホテル＆タワー 横浜モアーズ 鉄 地下 ④申し込みは定員になり次第、締め切りとなります。講習会 西口地下街 鶴屋町 3丁目 ザ・ダイヤモンド 南10番出口 駅 平成27年7月3日 ①顔写真4枚 （縦3cm×横2.4cm・カラー・同一写真） ※6 ヶ月以内に撮影したもの、無帽・正面・無背景、 スピード写真可。顔のたて幅が2cmとなるように。 ※家庭用プリンタで印刷した写真は不可。 浜 平成28年1月22日 ～ 平成27年7月23日 平成27年1月24日 （神奈川県登録の場合） 【お申し込み必要書類】 横 ⑤ 平成27年9月16日（水） 申込受付期間 ～ ④ 平成27年7月23日（木） 主任者証の有効期限 ～ 講 習 日 ～ 回 アクセス ●横浜駅西口から、右手高島屋沿いに進み、交差点につ いたら、左前方にＪＴＢがあります。 ●そのまま直進すると、横浜信用金庫の大きな看板を 目印にコンビニエンスストア（サンクス）の先の信号を渡 り、1階に静岡銀行がある大きなグレーのビルです。 ●西口地下街「ザ・ダイヤモンド」南10番出口より、徒 歩1分、横浜駅9番出口より、徒歩3分。 地と谷が入り組んだ地形です。 ら12万5千年前だそうです。そんな遥 地盤で住宅地に適しており、横浜に急 いると思うと、なんだか不思議な気も この海抜40 ～ 60mの台地は強固な な坂が多いのもそのためではないかと 思います。この台地ができたのが今か か昔の大地を取り扱う仕事に携わって しますし、太古のロマンさえ感じてし まいます。 （大久保） 17 Jun.2015 6月号 不動産業を開業される方を ご紹介下さい Jun.2015 是非、当会をご推薦ください。 ○会員の皆様方の建設的なご意見、 ご提案が反映され易い組織です。 ○会員相互の親睦・交流が活発で、 有効な情報交換の場があります。 ○常に会員の皆様に、 情報の共有化を図っていきます。 ○会員の資質向上のため、 各種研修会を開催しています。 ○業務運営に必要不可欠な 「ＩＣＴ(情報通信技術)」 の変化に誰でもが 対応できる研修(パソコン技術研修等)を実施しています。 ○60万円を供託することにより、営業保証金が免除され、大幅に初期費用の軽 減ができます。 ○会員の業務支援の観点から 「フラット35」 を取り扱う金融機関と提携して 「全 日本不動産住宅ローン」 をご利用いただけます。 ○集客を図るための自社ホームページが気軽に作れる 「マイページメーカー」 が ご利用いただけます。 ○インターネットを利用した会員業務支援情報システム 「Z－Ｒeins」 を利用す ることにより、 各種情報物件サイトへ物件情報を掲載することができます。 http://kanagawa.zennichi.or.jp/ 公益社団法人 公益社団法人 全日本不動産協会神奈川県本部 不動産保証協会神奈川県本部 定価500円 その他にもメリットがございます。詳しくはホームページをご覧ください。 （本体476円） 発行人 秋 山 始 編集人 大 久 保 光 世 発行 （公社） 全日本不動産協会神奈川県本部 会員の購読料は会費に含まれています。 全日神奈川 県本部の メリット 2015 （平成27） 年6月20日発行 第15巻第47号 （通巻126号） 第三種郵便物認可 ○会員の業務相談システムが充実しています。 No.126 全日神奈川県本部のセールスポイント 6月号 身近な方で不動産業の新規の開業を検討されている方がいらっしゃいましたら、
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