2 0 1 6 年９月６日８号 2016年８月30日第４例会報告地区ＨＰ１．点鐘鈴木会長２．ロータリーソング斉唱地区行事予定７．出席状況報告出席委員会８．点鐘鈴木会長 11．ロータリーソング斉唱（奉仕の理想）３．幹事報告伊東幹事（我等の生業）４．委員会報告５．ニコニコボックス発表齊田副ＳＡＡ６．卓話金山勲生会員（司会進行杉田ＳＡＡ）本日のプログラム江ヶ崎實社会奉仕委員長，海老原一郎雑誌委員長によります研究会報告でございます。次週のプログラム９月13日(火)の例会は，伊東和幸幹事より白戸ガバナー公式訪問についての説明に続き，金塚功ロータリー財団委員長，木村英明国際奉仕副委員長によります研究会報告でございます。出席状況会員数出席数名 91 出席免除名 76 名７出席率全員出席卓％ 84.09 ３名以上欠席卓卓２メークアップ出席訂正率卓７・８名４％ 89.89 【委員会報告】ゴルフ同好会武本康典会員先週もご案内しましたが，９月21日(水)霞ヶ浦国際ＧＣにおいて同好会のコンペを開催いたします。締切が９月13日となっております。是非とも，皆様のご参加をお願いいたします。【卓話】金山勲生会員みなさん，こんにちは。昨年度の２月に鐡田正一会員・塚闢雅之会員の推薦で，入会させて頂きました金山です。今日の卓話は，正直，大先輩の皆さんの前で，しかもこの高いところからで，荷が重すぎると思っており，とても緊張してます。しかも選んだ卓話の内容が「最近の不動産事情」と，a岡パストガバナーをはじめ，不動産に係る先輩がおいでになる中で，やってしまった感があります。緊張して，下手な話となると思いますが，最後までお付き合いのほどよろしくお願い致します。自己紹介をさせていただきます。自分は，昭和44年酉年生まれの47歳です。生まれは北陸石川県の加賀市ではありますが，６歳で土浦に来ましたので，ほとんどの記憶・思い出は土浦にあります。両親が，昭和60年土浦川口のモール505のオープンに合わせて「羅生門」という焼肉レストランを開業致しました。当時，自分は土浦二中を卒業し，土浦一高に入学した年でした。この土浦南ロータリークラブには母校の先輩が多くおられるのと同時に，当時の焼肉レストランをお客様としてご利用いただいていた方が多くおられます。当クラブに入会したいと思ったのは，当時お世話になった方々がたくさんおられるというのが，一番強く入会を希望した理由です。入会半年がたちますが，本当にこのクラブに入会出来て良かったと思っております。震災があった年の平成23年３月から，今の桂不動産でお世話になっており，アパートの賃貸募集・管理をメインに事業系の出店のお手伝い，賃貸に限らず土地・建物の売買，地上げ，競売，買取と不動産に係る今の仕事を通して，土浦復興，土浦に恩返しをしていきたいという気持ちで仕事に励んでおります。最近は，不動産をテーマにした「家を売る女」などというテレビドラマも流行っております。自分も不動産の仕事を通して，職業奉仕を目指せれば，ロータリーの綱領に近づけるのではと思っております。それでは，本題の「最近の不動産事情」を弊社の話も交えて，お話させて頂ければと思います。各テーブルに弊社パンフレットを置かせて頂いております。裏側の下のほうに支店が記載されているように，茨城県南エリアに13店舗を構えて先ほど話した不動産に係るほとんどの事業を展開させて頂いております。主だった支店の話をさせて頂きます。ＴＸエリア「つくば本店」去年の３月までは荒川沖店を本店としておりましたが，それ以降，本店移転し，つくば市研究学園にあったつくば支店を，本店として置きかえました。つくばの不動産市場は非常に激しくなっており，売買・賃貸ともに好調であります。またアパートをはじめとする収益物件の建築も多くなっていたり，各企業・法人も場所を争う勢いで出店しております。とは言え，ニーズに合っている良い物件は，そこそこの相場で早期に売却・賃貸できておりますが，ニーズに合わない物件は金額を下げても折り合わないと，物件の格差も激しいのも特徴です。この市場では，まずは「如何に良いモノに仕上げるか」がキーワードとなっております。次に「筑波大学前支店」ここはその名の通り，筑波大学の近くに構えた支店です。その特徴は，２月３月，いわゆる繁忙期に，非常に多くの賃貸探しのお客様が来る所です。また，最近は繁忙期も少しずつ早まってきており，12月くらいから100組くらいのお客様に来店いただいており，２月３月になると200組を超えてきます。この辺でアパート建築をお考えの方は，遅くとも２月末までには完成させる計画，所有している方は12月末までにはリフォームを完了させておくような計画でないと新築にお客様を持って行かれてしまいますので，早めの対策が必要かと思います。ＴＸエリアの最後に「みどりの支店」この支店は去年オープンした，当社の中で一番新しい店舗です。みどりの駅エリアの区画整理事業の換地処分が７月半ばに完了しました。簡単にいうと所有者が明確になり，取引しやすくなったと言ったらよいでしょうか。今後，取引が盛んになるというか，売り物が増えてくるのではないかと考えております。ただ，商業施設が足りていないので住居ニーズがどのくらいあるかは，私どもも手探りの状態から始まると思います。ほかにもつくばエキスプレスエリアには「守谷支店」「みらい平支店」「竹園支店」とありますのでエリア情報のご用命がありましたら何なりと申し付け下さい。常磐線エリアの支店ですがまずは「荒川沖支店」ここは先ほど話した通り，以前本店であった店で，かつ弊社が創業した店でもあります。荒川沖エリアの賃貸管理は90％ほどのシェアをとれていると思います。ゆえにオーナー様，地主様からのリクエストも多くなっており，地元密着の店舗となっております。隣の駅が常磐線で一番新しい駅「ひたち野うしく」となっており，賃貸にしても売買にしても比較されると苦戦してしまうのが現状です。ただ，ひたち野うしくは金額が高額となっていることと，土浦市と牛久市と行政が違うことなどと，荒川沖もまだまだ戦える市場ですが，賃貸にしろ，売買にしろ取引価格が下がっていることは否めません。次に，今比較になった「ひたち野うしく支店」この支店は13店舗の中で一番狭いエリアのなかで事業展開を行っておりますが，大型店舗の出店や住居系の分譲も多くなっており，常磐線エリアの中では，一番グロスの張る取引が多いのが特徴です。ただ，最近は更地の動きが鈍くなってきております。理由としましては，地主さんが資産の色分けを完了させてしまった方が多い，というのが理由です。この辺は清野先生が詳しいかと思いますが，「ここは売却用」，「ここはあとで売却用」，「ここは定期借地としての事業用」，「ここはいい場所なので残すためにアパート建築し評価を下げておく用」，などと一度整理してしまっている方が多いのが原因と考えております。不謹慎に聞こえるかもしれませんが，しばらくは「相続待ち」の状態です。相続がおきて，流れが変わってから，また大きく動き始めるのではと考えております。最後に自分のいる「土浦支店」です。ここは自分が桂不動産に入社した年にオープンし，約５年経過しました。年々忙しさを増しており，パンフレットにはさんであるスタッフ写真にもあるように，常磐エリアでは一番の人数を投入して事業展開しております。お客様の動きとしまして，アパートなどの住居を借りたいというお客様は，毎月コンスタントに来るのが特徴です。もちろん繁忙期は一段と増えますが，つくば国際大学生需要，日立建機をはじめとする日立関連企業などの法人社宅需要，意外と多いのが，土浦以北のかすみがうら市，石岡市，小美玉市からの移住需要が特徴でしょうか。土浦は古い物件が増えてきておりますので，アパートお持ちの方は，いつでも貸せる状態を維持しておくこと，いわゆるリフォームをしっかりやっておくことが大事かと思います。事業系は個人の出店開業希望者が多いのが特徴です。特に駅近，繁華街で飲食をやりたがる方は多いです。ただ，ほとんどの方が出店費用を多くかけられないというのが現状であり，物件状況によっては借りきれないのが問題となっております。先輩方の中で飲食できる物件をお持ちの方がおられれば，ぜひ，エアコン取付け，給排水設備の整備，スケルトンなど借りれる状態の物件を作っていただければ，成約につながるかと思っております。また，中心市街地補助金エリアの認知度が低いです。あと２年半しかないので，今日おられる海老原先輩，勝田先輩には土浦市からアピールしていただくことをお願いできればと思います。企業の出店は郊外に大きめの土地を探すというのが特徴です。例としては国体道路をあがっていき，木田余東台近くのホンダカーズさん2300坪，今建築中の木田余赤池横のフォルクスワーゲンさん2200坪，荒川沖のゼビオドーム2000坪となっております。今現在オーダーが来ているのは，生田町のロイヤルホームセンターが閉店した影響か，あるホームセンターさんが3000 坪クラスの土地を探しに来ております。ただし，土浦は市街化調整区域も多く，出店できる大型用地が減ってきているのが問題となっております。売り買いの状況ですが，建売会社の進出が目覚ましくなっており，新築戸建て分譲住宅が増えてきております。ということは，建売会社がある程度まとまった土地を買っているということにつながっており，今まで，大きすぎて売却できなかった土地が売りやすくなってきております。また，土地を購入してアパート建築する投資家の動きも多くなっております。アパート用地の場合，地型が悪くても，立地条件が整っていれば入居も見込め，売れるので，大きすぎて地型が悪い土地の売却につながっております。あわせて，今あるアパートを収益物件として取引する事例も多くなっており，築20年を超えるものもたくさん取引されております。買う方の状況としましては，住宅ローンの金利がかなり低く，非常に借りやすい状態になっているので，20代半ばで家を持てる方が増えております。先ほど話した新築建売住宅は安い物件のものは1400万円の物件もあり，この物件を35年ローンの最大優遇を受けた時の変動金利 0.675％で借りれば，なんと支払いが37500円で済みます。なので，若い方でお子様がおられる方の，購入の後押しになっております。土地を買って家を建てる方は，土地の価格を1000万円以内に抑える傾向があります。希望する土地の大きさが70坪から100坪なので，土地相場10万円前後の物件に人気が集中しております。以上，長々と話させて頂きましたが，まだまだ勉強中の身であります。これからも皆さんに教えていただきながら，成長し，今の仕事を通して，土浦のため，皆さんのために，少しでも役に立てたらと思っておりますので，何卒，よろしくお願い致します。本日は，ご清聴のほどありがとうございました。