3 取得の日・譲渡の日 Q A 所有期間をかぞえるときの決め手と なる取得の日・譲渡の日は、どのよう に考えればいいのですか？ 個人が事業用不動産を売るとき ことになっています。 「 譲 渡の日」は、この「 取得 の日」の裏 返しで、相手に引 渡した日が原則です。こちらも、個人の場合は売買契約発効 の日とすることができます。 なお、「 取得 の日」を契 約発 効の日とし、「 譲 渡の日」を 引渡し日とする場合や、またその逆、あるいは両方を契約発 効の日とすることもできます。 法人では、 「 取得の日」 「譲渡の日」の考え方が少し違い ます。 取得の日・譲渡の日は、ともに引渡しの 日が原則です。個人では、契約発効の日 とすることもできます。 コラム 賃 貸 用 不 動 産の税 金 Ｑ＆Ａ 不動産の譲 渡にかかわる所得 税の額が、その不動産の所 有 期 間によって大 きく変 わ ることは 、もうご 説 明しました （⇒4 2ページ）。ところで、所有 期間を正 確にか ぞえるに は、取得の日と譲渡の日がはっきりしていなければなりませ ん。 では、不動産の「取得の日」とは、いつのことでしょう。売 買契約を結んだ日か、代金を支払った日か、所有権の登記を した日か、それとも引渡しを受けた日か…。考えると迷って しまいますね。 税法では、この「取得の日」は原則として引渡しを受けた 日とされています。ただし個人の場合は、このほかに売買契 約の効力発生の日（通常は契約日）をもって取得の日とする ことができます。 また、特定の固定資産の交換によって取得した場合には、 交 換前の資 産の取得日、相続や贈与によって取得した資 産 については、被相続 人 及び贈与 者が 取得した日を引き継ぐ 会社設立がやさしくなったことから、会社を通して不動産 投資をする人が増えています。そうした会社（法 人）の場合 は、 「取得の日」「譲渡の日」も、ともに原則引渡し日である ことは、個人の場合と同じです。けれど「 取得の日」につい ては、引渡し日について特 約が なければ、土 地 などの売 買 代 金の30 ％ 以 上の 金額を支 払った日から引渡し日までの 間の一定の日を取得日として経理していれば、その日をもっ て取得日とすることができます。 また、固定資産の交換の特例を受けて交換取得した土地 などは、交換によって譲渡した資産の取得日を引き継ぐこと になっています。 法人の場合の「譲 渡の日」については、引渡し日とするほ か、土地などの譲渡のときには個人の場合と同じく、その譲 渡に関する契約発効日（通常は契約日）とすることもできま す。 なお、引渡し日については、相手方が使用収益ができるこ とになった日となっています。また、山林や原野など、引渡し 日がいつであるかはっきりしないときは、代金のうちおおむ ね50％以上を受け取った日か、所有権移転登記の申請をし た日のうちの早いほうの日とされます。 簡単な「所有期間」のかぞえ方 1. 所有期間が短期（５年以下）か、長期（５年を超える）かを調べるには、その不動産を取得してから何回元日を迎えたか をかぞえ、その回数から1を引けばいいのです。元日を迎えた回数が６以上なら長 期、５以下なら短期です。平成26年 中の譲渡は取得の日が平成21年１月１日を境に長短が分かれます。 2. 所有期間算定の基礎となる「取得の日」「譲渡の日」とは原則として住宅の「引渡しの日」を言いますが、個人の場合は 契約効力発生の日（契約日）でも良いことになっています。 3.「 取得 の日」と「 譲 渡の日」の判 定 基 準が 違っても 差し支 えありません。たとえば一戸の住宅について「取得の日」を 「契約効力発生の日」とし、 「 譲渡の日」を「引渡しの日」にすることができます。 ただし、建設中のマンションを購入される場合は注意が必要です。契約時にまだ存在しない資産については、物件の「引渡 しを受けた日」が「取得の日」となるからです。たとえば平成20年10月に建設中のマンションの売買契約をして、平成21年 3月に引渡しを受けたケース。この場合は、平成26年中にこのマンションを売買すると、短期譲渡になります。 43
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