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共有土地の交換による納税資金対策

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成
功
事
例
3
共有土地の交換による納税資金対策
■所有財産
■家族関係図
自宅敷地(200㎡)と家屋 20,000万円
貸宅地5件(400㎡)
16,000万円
駐車場(100㎡)
10,000万円
駐車場(100㎡)
10,000万円
金融資産
6,000万円
資産合計
62,000万円
5年前に
他界
C
夫
長女
5年前に夫が亡くなり、夫の不動産を妻C、
長男
長女と長男の3人で相続しました。不動産の
内訳はCの自宅、貸宅地5件と時間貸駐車場2
件です。不動産はすべてCが2分の1、長女と
長男が4分の1の持分で共有しています。
Cが高齢であることから、長女も長男もC
の死亡時の相続税のことを心配しています。
Cの金融資産が少ないので、納税資金の確保
が難しいからです。駐車場を売却すれば相続
税の納税ができますが、2物件とも立地がよ
共有のまま売却して納税資金とします。
❹収益性の高い2つの駐車場を子がそれぞれ単独所
有することで、将来の相続問題の解決になります。
また、収益源の駐車場のC持分を子の持分にする
ことにより、駐車場収入がCから子に移転しますの
で、Cの相続財産増加の歯止めにもなります。
以上のように共有で相続した不動産について
は、
「固定資産の交換の特例」
(p.14参照)を活用す
く収益性が高いので、できれば売らずに残し
ることにより、所有関係を整理し物件の収益性を
ておきたいと考えています。これに対して貸
高めることができます。なお、今回のように親族
宅地は夫の生前からの借地人が多く、利回り
間の等価交換について「固定資産の交換の特例」の
が低いので、取扱いに困っている状況です。
適用を受ける場合には、交換資産の時価の算定が
重要になります。したがって、交換する土地の時
価につき不動産鑑定士による鑑定を行い、時価の
対策のポイント
自宅と収益性の高い物件は残し、利回りの悪い
算定根拠を明確にして交換することが大切です。
<自宅敷地>
Cの分
貸宅地は納税のための売却用地とします。具体的
長男分
には次の方針により、所有不動産の所有関係の整
長女分
理と売却を行います。
❶自宅はCの単独所有と し ま す。
「固定資産の交
換の特例」
(p.14参照)
を活用して、3人の持分
Cと長女
の交換
を交換し、自宅をCの単独所有にします。
Cの持ち分
1/2
長女の
持ち分
1/4
長男の
持ち分
1/4
Cと長男
の交換
長男と
長女
の交換
❷収益性の高い貸駐車場は、子2人の単独所有と
します。駐車場は子2人がそれぞれ単独で所有
します。そのために「固定資産の交換の特
例」を活用して、3人の持分を交換します。
❸収益性の低い貸宅地のうち、売却できるものは
<駐車場①>
<駐車場②>
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