年 月 株式会社レオパレス 本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、 これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。 第1章 1-1 レオパレス21について レオパレス21のビジネスモデル 第4章 2014年3月期1Q 事業概要（建築請負事業） 建築請負事業の概要 4 4-1 1-2-1 レオパレス21の業績推移 5 4-2-1 主要指標 （受注・売上） 1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト 6 4-2-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 25 第2章 2-1 2-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益） 2-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益） 2-3 第3章 セグメント別業績 26 4-3-2 請負事例 （新商品「Smaio」） 27 8 4-3-3 請負事例 （ノンサウンドシステム） 28 9 4-3-4 請負事例 （高齢者施設・商業施設） 29 10 4-4-1 太陽光発電システム （設置営業） 30 11 4-4-2 太陽光発電システム （屋根借り） 31 2014年3月期1Q 事業概要（賃貸事業） 第5章 2014年3月期1Q 事業概要（関連事業・新規事業） 13 5-1 関連事業 （国内ホテル事業） 33 3-2-1 主要指標 （入居率） 14 5-2 関連事業 （リゾート事業） 34 3-2-2 主要指標 （属性別契約状況） 15 5-3 関連事業 （シルバー事業） 35 3-2-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 16 5-4 新規事業 （賃貸事業の海外展開） 36 3-2-4 主要指標 （法人業種別契約戸数シェア） 17 3-2-5 主要指標 （外国人契約状況） 18 3-3-1 個人向け施策 （店舗拡充） 19 3-3-2 個人向け施策 （お部屋カスタマイズ） 20 3-3-3 物件価値向上施策 （セキュリティシステム） 21 3-1 賃貸事業の概要 24 4-3-1 請負事例 （新商品「DUAL-L」、「Arma-L」） 2014年3月期1Q 実績 決算ハイライト 23 -1- 補足1. 補足1-1 会社資料 会社概要 補足2. 新中期経営計画「Creating Future」 38 補足2-1 アクションプラン 53 39 補足2-2 定量目標 （全体） 54 補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 40 補足2-3 定量目標 （賃貸事業／空室縮小による増収要因） 55 補足1-2-1 業績 （四半期別） 補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 41 補足1-3-2 指標 （法人業種別契約戸数） 42 補足1-3-3 指標 （外国人契約状況） 43 補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 44 補足3-1 新設住宅着工戸数 57 補足1-3-5 指標 （契約形態とマンスリー利用目的） 45 補足3-2 新設住宅着工戸数（貸家） 58 補足1-3-6 指標 （パートナーズ店舗・契約数） 46 補足3-3 世帯数 59 補足1-3-7 指標 （空室損失引当金） 47 補足3-4 賃貸住宅の空き家数と空き家率 60 補足1-4-1 財務 （バランスシート） 48 補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 49 補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー） 50 補足1-4-4 財務 （株主構成） 51 補足3. 市場動向 -2- 単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。 「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。 ビジネスモデル 入居者様 ① 建築請負 保有地の有効活用を望む土地オーナー様に、アパート等の 建築を提案。 オーナー様 ② 一括借上げ 建築したアパートをレオパレス21が借上げ、空室の有無に 限らず一定期間は固定家賃をオーナー様に支払う。 ④家賃 収入 ③貸出 ②一括 借上げ 賃貸 ①建築 請負 建築請負 ③ 貸出 レオパレス21が、借上げたアパートの入居者募集を行う。 ④ 家賃収入 入居者様から家賃をいただく。 ⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に 支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築 請負事業主導により収益を拡大。 ⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化 から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退 去が急増したため、当社の収益が悪化。 レオパレス21 ⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める三大都市圏に建 築を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の 物件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジ ネスモデルへの転換を図る。 -4- リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を 計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より2期連続の黒字を達成。今期も入居率向上等に より営業利益141億円を計画。 業績推移 売上高 （億円） 760 8,000 6,000 6,316 383 714 6,729 427 7,332 395 6,203 409 3,591 4,000 3,161 3,275 2,000 2,771 3,027 営業利益 （億円） 800 501 2,370 3,345 3,423 600 4,843 199 1,078 4,594 162 629 4,542 172 533 4,674 172 611 4,765 175 674 3,566 3,803 3,835 3,890 3,915 141 0 45 -2,000 07/3期 （実績） 08/3期 （実績） 賃貸 09/3期 （実績） 建築請負 △297 10/3期 （実績） その他 400 200 169 74 0 △236 -400 -200 11/3期 （実績） 12/3期 （実績） 営業利益 13/3期 （実績） 14/3期 （計画） 15/3期 （計画） 現中期経営計画期間 -5- リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとし たビジネスモデルへ転換。 業績推移ハイライト 現中期経営計画期間 （億円） 2007/3期 2008/3期 2009/3期 2010/3期 2011/3期 2012/3期 2013/3期 2014/3期 計画 2015/3期 計画 売上高 6,316 6,729 7,332 6,203 4,843 4,594 4,542 4,674 4,765 賃貸 2,771 3,027 3,345 3,423 3,566 3,803 3,835 3,890 3,915 建築請負 3,161 3,275 3,591 2,370 1,078 629 533 611 674 760 714 501 △297 △236 45 74 141 169 70 30 △15 △478 △300 52 86 150 161 746 732 701 297 119 43 27 35 51 純利益 373 3 99 △790 △408 15 133 110 135 管理戸数* （千戸） 388 442 506 551 571 556 546 556 562 入居率* 92.8% 92.4% 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 85.0% 85.8% 受注高 3,624 4,630 3,378 2,502 803 500 730 801 789 営業利益 賃貸 建築請負 *管理戸数は、各期の最終月末数値 *入居率は各期の平均値 *中期経営計画の詳細はp.53-55 -6- 増収増益を達成、1Qとしては6期ぶりの黒字化。 決算ハイライト （百万円） 売上高 売上総利益 % 販管費 営業利益 % 経常利益 % 純利益 13/3期1Q 実績 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 前期比 計画比 14/3期通期 計画 106,449 106,500 114,876 +8,426 +8,376 467,400 10,655 12,500 15,420 +4,764 +2,920 69,000 10.0% 11.7% 13.4% +3.4p +1.7p 14.8% 12,076 13,100 13,410 +1,333 +310 54,900 △1,421 △500 2,009 +3,430 +2,509 14,100 -1.3% -0.5% 1.7% +3.1p +2.2p 3.0% △3,683 △1,000 1,541 +5,225 +2,541 12,200 -3.5% -0.9% 1.3% +4.8p +2.3p 2.6% △4,009 △1,300 1,371 +5,380 +2,671 11,000 -8- 売上高 （億円） 6,000 売上総利益 通期 計画 4,674 通期 実績 4,542 （億円） 800 通期 計画 690 通期 実績 577 600 4,000 2,000 1Q 実績 1,064 1Q 計画 1,065 400 1Q 実績 1,148 200 0 賃貸事業 建築請負事業 1Q 計画 125 1Q 実績 154 0 13/3期 売上高 1Q 実績 106 14/3期 13/3期 計画比 +83億円 +2億円 +76億円 売上総利益 賃貸事業 建築請負事業 14/3期 計画比 +29億円 +6億円 +22億円 -9- 営業利益 純利益 通期 計画 141 （億円） 150 通期 実績 74 100 50 1Q 実績 △14 150 1Q 計画 △5 1Q 実績 20 50 0 -50 -50 営業利益 賃貸事業 建築請負事業 通期 計画 110 100 0 13/3期 通期 実績 133 （億円） 14/3期 1Q 実績 △40 13/3期 計画比 +25億円 純利益 1Q 計画 △13 1Q 実績 13 14/3期 計画比 ＋26億円 +3億円 +18億円 法人税等 +1億円 -10- セグメント別業績 （百万円） 賃貸 売上高 13/3期1Q 実績 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 前期比 計画比 14/3期通期 計画 96,097 95,900 96,142 +45 +242 389,000 9,343 11,300 11,902 +2,559 +602 51,600 922 2,300 2,680 +1,758 +380 15,000 5,910 6,200 13,874 +7,964 +7,674 61,100 789 700 2,945 +2,155 +2,245 15,700 △1,551 △1,800 89 +1,640 +1,889 3,500 1,816 1,700 2,037 +221 +337 6,700 632 600 902 +269 +302 2,400 営業利益 △116 △100 66 +182 +166 △700 売上高 2,625 2,600 2,821 +195 +221 10,500 328 200 406 +77 +206 1,300 営業利益 △120 △100 △111 +8 △11 △600 営業利益 △555 △700 △714 △159 △14 △3,000 売上総利益 営業利益 建築請負 売上高 売上総利益 営業利益 シルバー・ 消去・ ホテル ･ リゾート その他 全社 売上高 売上総利益 売上総利益 -11- 事業概要 主要指標 入居者様 入居率 オーナー様 属性別契約状況 属性別契約戸数シェア 家賃 収入 貸出 一括 借上げ 建築 請負 法人業種別契約戸数シェア 外国人契約状況 具体的施策 店舗拡充 （個人向け） 賃貸 建築請負 お部屋カスタマイズ （個人向け） セキュリティシステム （物件価値向上） レオパレス21 -13- 今期は前年同月比+1.0p～1.5pで推移。 入居率推移 2011年3月期 86% 2012年3月期 2013年3月期 2014年3月期 ※2014年3月期平均入居率目標 85.0% 84% 82% 80% 78% 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 （入居率＝契約済戸数／管理戸数、%） 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 平均 2011年3月期 80.72 79.83 79.09 78.43 78.87 79.78 78.80 79.22 79.71 80.93 81.89 83.69 80.08 2012年3月期 81.09 80.64 80.87 80.45 80.50 81.05 80.43 80.69 80.54 81.65 82.73 83.40 81.16 2013年3月期 81.77 82.18 82.69 82.53 82.90 83.13 82.59 82.55 82.29 83.39 84.48 84.81 82.94 2014年3月期 83.32 83.67 83.69 83.50 83.55 -14- 法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。 属性別契約状況推移 入居率 100% 属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸） 250 600 法人（左軸） 管理戸数 （右軸） 契約済戸数 （右軸） 200 個人（左軸） 500 90% 150 入居率 400 100 80% 300 50 70% 学生（左軸） 0 200 6月 9月 12月 3月 09/3期 *数値は各月末時点 *詳細はp.41を参照 6月 9月 12月 3月 10/3期 6月 9月 12月 3月 11/3期 6月 9月 12月 3月 12/3期 6月 9月 12月 3月 13/3期 6月 14/3期 -15- 法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに増加。 属性別契約戸数シェア 442,292 449,085 453,411 478,438 461,846 463,509 451,925 463,877 460,231 458,264 449,745 463,222 457,683 （戸） 100% 90% 15.4% 15.3% 15.6% 15.1% 14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 42.2% 41.6% 40.3% 38.8% 39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% 80% 70% 60% 44.3% 43.8% 43.7% 42.5% 40.9% 40.7% 42.3% 43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7% 49.4% 49.5% 40.3% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 50% 40% 30% 20% 10% 0% 11/3期 12/3期 法人利用戸数 *各契約戸数は、各期間の最終月末の数値 *詳細はp.41を参照 個人利用戸数 13/3期 14/3期 学生利用戸数 -16- 「重点取引先の深耕」と「新規低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。 全国上場企業*の約78.5%が当社を利用。 法人業種別契約戸数シェア 前年比 +10.3% +8.2% +4.3% 前年比 +9.1% +4.1% 183,743 202,584 219,239 228,708 199,441 217,517 226,474 20.4% 18.9% 18.5% 18.9% 19.8% 19.4% 19.7% その他 13.2% 13.9% 14.7% 15.3% 13.9% 14.6% 15.1% 建設業 6.7% 6.4% 6.1% 6.4% 6.3% 6.2% 6.4% 飲食業 16.2% 15.9% 16.2% 16.3% 15.7% 16.0% 16.2% 小売業 13.8% 13.8% 13.2% 13.2% 13.3% 12.8% 13.0% サービス業 8.2% 9.7% 11.2% 10.7% 10.1% 11.5% 10.9% 派遣・業務請負 21.5% 21.5% 20.0% 19.0% 21.0% 19.5% 18.8% 製造業 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 11/6期 12/6期 13/6期 100% （戸） 80% 60% 40% 20% 0% *東証1部・2部、地方上場、JASDAQ、マザーズ、ヘラクレスに上場されている企業3,563社のうち2,793社 *詳細はp.42を参照 -17- 海外支店に加え、LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステ ムを構築。東日本大震災が発生する前の水準まで回復。 外国籍 当社契約戸数（個人契約のみ） （戸） 12,000 10,000 その他 8,000 東南アジア 台湾 6,000 4支店 北京、上海、 大連、広州 韓国 3支店 プサン、 ソウル江南、 ソウル鐘路 台湾 1支店 台北 中国 韓国 4,000 中国 2,000 0 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 11/3期 中国 12/3期 韓国 台湾 13/3期 東南アジア 14/3 期 その他 *詳細はp.43を参照 -18- 海外店舗8店舗を含む直営店舗と合算で、400店舗体制構築を目指す。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指 導による契約アップを図る。 賃貸店舗推移 （店舗数） 400 350 2013年6月末現在 300 184店舗 （前期末比+2店） 内 国内 176店舗 （前期末比+2店） 内 海外 8店舗 （前期末比±0店） パートナーズ 179店舗 （前期末比-13店） 合計 363店舗 （前期末比-11店） 直営店 250 200 150 100 50 * 直営店の増加は春日部店（埼玉県）と中野店（東京都） の開設による 0 6月 9月 12月 3月 11/3期 6月 9月 12月 12/3期 直営店 3月 6月 9月 13/3期 12月 3月 6月 14/3期 パートナーズ *詳細はp.46を参照 -19- 個人入居者営業施策として、部屋を自分好みに変えられる「お部屋カスタマイズ」をスタート。賃貸業界の慣習に新しい風を起こす。 NHK総合「Bizプラス」、TBS系列「みのもんたの朝ズバッ！」、フジテレビ系列「とくダネ！」をはじめ、各メディアで取り上げられ、2013年6 月末で6,544件契約。 プラン ① マイコレプラン 無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付 け・落書きもOK 柄物を含む100種類以上の壁紙 壁4面と天井まで壁紙の張替えが可能な 「マイコレプラス」（有料）も2012年11月からスタート 累計契約件数 （契約件数） 7,000 6,544 6,079 5,874 5,714 6,000 5,000 4,302 4,000 2,869 3,000 2,264 ② コンフォートプラン 消臭、吸放湿、光触媒セルフクリーニング等の機能 を持った壁紙4種より選択（有料） 2,000 1,622 1,108 719 1,000 4 57 172 342 0 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 13/3期 14/3期 -20- 2013年6月末時点で設置戸数150,504戸（設置率27.5％）。 中期経営計画では計画期末2015年3月末で設置戸数19万戸（設置率35%）を計画。 セキュリティシステム 受注・売上 13/3期1Q 実績 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 14/3期 計画 累計 戸数 20,933戸 12,000戸 13,346戸 166,958戸 47,100戸 金額 31億円 28億円 24億円 256億円 113億円 戸数 20,279戸 12,400戸 14,397戸 150,504戸 47,500戸 金額 30億円 29億円 27億円 236億円 115億円 受注 売上 大手警備会社2社との業務提携 各種センサーにより侵入者を感知するほか、 火災監視や非常通報も標準装備 女性の入居率向上が見込める 法人の寮･社宅ニーズの取込み強化 （大企業はセキュリティ重視） ①異常信号送信 異常発生 ③急行 警備スタッフが 駆けつけて確認 ②急行を指示 管理センター センター 緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報 -21- 事業概要 指標 入居者様 受注・売上状況 オーナー様 エリア別建築請負支店数、竣工売上 請負事例 家賃 収入 貸出 一括 借上げ 建築 請負 新商品「DUAL-L」、「Arma-L」 新商品「Smaio」 ノンサウンドシステム 高齢者施設・商業施設 賃貸 建築請負 太陽光発電システム 設置営業 屋根借り レオパレス21 -23- 2012年3月期の黒字転換を機に、受注環境は改善中。営業人員増による組織強化を図り、エリア戦略を堅持しつつ受注増を図る。 受注・売上（太陽光発電システム含む） 総受注高（億円） 300 240 200 131 233 157 179 159 123 128 116 100 0 1Q 2Q 3Q 12/3期 13/3期 4Q 14/3期 12/3期 実績 13/3期 実績 （億円） 14/3期 実績 14/3期 計画 1Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 160棟 115棟 152棟 139棟 566棟 208棟 179棟 198棟 237棟 822棟 230棟 1,100棟 131 123 116 128 500 157 159 179 233 730 240 801 受注残（億円） 1,153 948 854 544 544 586 545 539 474 474 500 － 売上高（億円） 78 208 99 217 605 58 140 106 225 531 138 611 総受注高（棟*） （億円） *既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない -24- 三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。 建築請負売上（14/3期1Q） 建築請負支店数 全国 54支店 （2013年6月末現在） （完成工事基準、太陽光発電システム除く） （2013年3月末比 2店増 [郡山店、豊田店]） 北海道 0支店 その他 11.4億円 中国 6.9億円 大阪府 4支店 京都府 1支店 兵庫県 2支店 北陸・甲信越 0支店 近畿 7支店 東北 3支店 北関東 1支店 中国 2支店 首都圏 33支店 九州･沖縄 8.5億円 中部 1.7億円 首都圏 50.7億円 近畿 9.9億円 中部 4支店 四国 0支店 九州・沖縄 4支店 東京都 17支店 神奈川県 6支店 埼玉県 8支店 千葉県 2支店 首都圏が建築請負売上の57%を占める 受注エリア絞込みの結果、三大都市圏が全体の 70%を占める -25- 創業40周年を記念した「アニバーサリー・モデル」として、当社の強みであるロフトを活かした木造2階建て賃貸住宅「DUAL-L」を2012年 5月、女性を意識した大容量収納の造作家具付アパート「Arma-L （アルマーレ）」を2012年12月より販売開始。 2つのロフト付アパート 「DUAL-L」 2つのロフトとクローゼットの収納スペースは最大で居室と 同等の面積を確保 遮音フローリングに加え、音響透過損失値を向上させる 遮音壁、排水音の問題に対して防音排水管を採用 女性を意識した造作家具付アパート 「Arma-L」 大居室空間に、ホテルのような壁面収納（テレビ台、天袋、 クローゼット）を標準装備 カウンター型オープンキッチンをベランダ側に配置し、 「明るいキッチン」を実現 大型ミラー付きカウンター型洗面化粧台を居室内に設置 -26- 「日本の住まいを新しく、快適に」をテーマに、2013年4月より鉄骨ブレースの賃貸併用住宅「Smaio（スマイオ）」を販売開始。 賃貸併用住宅 「Smaio（スマイオ）」 「わがママな家」プラン例 1階 自由設計による自宅 ＋ 賃貸住宅による家賃収入 AH工法により 柱のない大空間が可能 高い遮音性能 2階 「Smaio（スマイオ）」は、自宅と賃貸住宅を組み合わせた賃貸併用住宅 自宅部分は自由設計可能、賃貸部分は「PROFEED」、「Arma-L」から選択 AH工法は表面に高性能な粉体塗装を施した鉄骨ブレース工法 最大5.4m幅の柱のない大空間が設計可能 自宅と賃貸住宅の間に、高級マンションで使われている高性能界壁を採用 賃貸住宅部分は、当社独自の「ノンサウンドシステム」を採用 *画像はイメージ図 -27- 2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向 上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準 装備。 遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」 木造V仕様 ノンサウンドフロア 上階から下の階に伝わる衝撃音を低 減。従来より2ランク～3ランク遮音性 能が向上。 1/3に 低減 鉄骨標準 1/3に 低減 木造 高遮音界壁 隣戸間の壁構造を見直し、遮音性 能を高め、木造でTDL-45、鉄骨で TDL-50の遮音等級を実現。 木造 木造 (オプション仕様-V) TLD45 鉄骨造 TLD50 防音配水管 15dB 低減 排水騒音対策として防音配水管を採 用。排水騒音が通常のVU管に比べて 平均15dB低減、「図書館や深夜の郊 外」並みの静けさを実現。 フィルム 遮音材 吸音材 塩ビ管 断面 鉄骨造 鉄骨造 施行例 -28- 2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。 高齢者施設・商業施設 受注・売上 13/3期1Q 実績 受注 高齢者施設 売上 受注 商業施設 売上 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 14/3期通期 計画 棟数 7棟 8棟 12棟 32棟 金額 7.4億円 8.0億円 11.9億円 32億円 棟数 1棟 2棟 2棟 32棟 金額 1.2億円 2.0億円 2.0億円 38億円 棟数 2棟 6棟 5棟 24棟 金額 0.8億円 2.1億円 2.1億円 8億円 棟数 0棟 4棟 4棟 18棟 金額 0億円 1.4億円 1.4億円 6億円 有料老人ホーム （東京都世田谷区） コンビニ店舗 （埼玉県越谷市） -29- オーナー様設置による太陽光パネルは累計で6,011棟（設置率27.3%）、発電容量 66MW、一般家庭約2万世帯分の電力に相当 （2013 年6月末時点）。中期経営計画では計画期末2015年3月末で設置棟数7,000棟（設置率30%）を計画。 太陽光発電システム 受注・売上 13/3期1Q 実績 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 累計 14/3期通期 計画 棟数 438棟 110棟 144棟 6,184棟 400棟 金額 24億円 7億円 11億円 365億円 25億円 棟数 414棟 60棟 80棟 6,011棟 430棟 金額 18億円 5億円 6億円 346億円 34億円 3,453 kW － 1,393 kW 66,318 kW － 受注 売上 発電容量 *設置済み太陽光発電システムの CO2排出量年間削減効果： 24,911 ＝ t-CO2/年 杉 178万本分 ＝ ガソリン 1,083万ℓ分 2012年7月1日施行の「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」 の活用により10kW以上の大型案件の新規受注・増設が増加 J-PEC（太陽光発電普及拡大センター）の補助金制度（10kW未満） は平成25年度も継続 -30- 2013年2月より、オーナー様から屋根を借りて太陽光発電パネルを設置する「屋根借り太陽光発電事業」を全国で展開し、7,000棟（発電 容量100MW、一般家庭約3万世帯分の電力に相当）の設置を目指す。 三菱UFJリースとオムロンフィールドエンジニアリングと共同で第一弾の取り組みを開始し、2013年6月末時点で861棟設置済み。 全国で屋根借り 「ルーフメガソーラープロジェクト」 三菱UFJリースは太陽光発電事業に必要な設備のリース、オムロンFEは運用・保守および発電量等のモニタリン グ、レオパレス21は太陽光発電設備の設置工事を実施 発電事業主体のSPCがレオパレス21管理物件の屋根をオーナー様から賃借し、太陽光パネルを設置し発電した 電力を電力会社へ売却 ルーフメガソーラープロジェクト スキーム図 電力会社 売電収入 特別目的会社（SPC） 資金供与 三菱UFJリース㈱ （発電事業主体） 売電 屋根賃貸 使用料 支払 発電状況 モニタリング レポーティング メンテナンス アパートオーナー様 福島実証モデル事業 全国で「ルーフメガソーラープロジェクト」を展開 する前に、福島県にて67棟（1.2MW）の屋根借り 実証モデル事業を開始 富士通との共同実証により、発電量・日射量・温 度などの情報を収集・分析 オムロンフィールド エンジニアリング㈱ 各棟の発電容量、発電量、日射量、温度を「ソー ラーマップ」として一般公開し、太陽光発電の普 及活動に貢献 太陽光発電システム設計施工 設置場所確保 太陽光パネル設置 発電容量 ： 発電容量 ： 前日の発電量： 前日の発電量： １６．００ １６．００ kW kW １５．７８ １５．７８ kWh kWh 先月の発電量：１,５１０．８６ 先月の発電量：１,５１０．８６ kWh kWh 月別年間グラフ 月別年間グラフ ㈱レオパレス21 ソーラーマップ構築 ©2013 ZENRIN ZENRIN CO., CO., LTD. LTD. （Z13LE （Z13LE 第 第 390 390 号） 号） ©2013 -31- 稼働率・業績ともに順調に推移。 国内ホテル事業 13/3期1Q 実績 （百万円） 国内ホテル 売上高 営業利益 減価償却費 稼働率 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 前期比 14/3期通期 計画 計画比 545 530 556 +11 +26 2,300 △21 △30 1 +23 +31 △15 108 90 93 △15 +3 370 70.4% 71.9% 73.3% +2.9p +1.4p 74.1% ホテルレオパレス 博多 ホテルレオパレス 仙台 ホテルレオパレス 札幌 *国内ホテル事業は8ヶ所 （旭川、札幌、仙台、新潟、名古屋、四日市、岡山、博多）を運営 -33- グアム観光客数の伸び（前年比+5.1%）により稼働率・業績ともに順調に推移。 リゾート（グアム）事業 （千ドル） レオパレスグアム 売上高 2012/12期 1Q 実績 2013/12期 1Q 計画 2013/12期 1Q 実績 前期比 計画比 2013/12期 通期計画 19,739 18,900 22,227 +2,488 +3,327 66,000 営業利益 1,878 1,900 3,686 +1,808 +1,786 2,000 減価償却費 4,002 1,900 3,865 △137 +1,965 13,000 Leopalace Resort 稼働率 77.5% 80.0% 80.5% +3.0p +0.5p 73.7% Westin Resort Guam 稼働率 87.4% 75.9% 87.1% -0.3p +11.2p 74.5% レオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ ウェスティンリゾートグアム *レオパレスグアムは単体PL *レオパレスグアムの1Qは1月- 3月 -34- 施設稼働率は順調に推移。さらなる収益向上に資するため、下期に新規施設を開所（7月1日中野、10月1日市原）。 シルバー事業 （百万円） 売上高 13/3期1Q 実績 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 前期比 14/3期通期 計画 計画比 シルバー 2,340 2,320 2,477 136 157 9,400 24 0 43 18 43 200 営業利益 △187 △230 △196 △8 34 △700 デイサービス稼働率 67.7% 67.5% 73.7% +6.0p +6.2p 68.4% ショートステイ稼働率 96.6% 94.7% 96.6% +0.0p +1.9p 96.7% 有料老人ホーム等稼働率 82.4% 88.0% 92.8% +10.4p +4.8p 89.1% 売上総利益 *シルバー事業は関東1都6県にて59ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2013年7月1日現在） *有料老人ホーム等にはグループホームを含む -35- 日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入するほか、韓国・台湾で日本人・ 日系企業向けの現地不動産仲介業を開始。 韓国合弁会社 「ウリレオPMC」 現地管理会社と合弁会社設立 韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立 賃貸管理ノウハウを「輸出」 1～2人世帯の増加、不動産価格下落に伴うチョンセ*からウォルセ*への移行等により、 今後成長が見込める韓国賃貸住宅市場へいち早く進出 韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供 ■ウリレオPMC会社概要 設立 2012年11月22日 所在地 大韓民国京畿道安養市 資本金 2億ウォン 事業内容 住宅賃貸管理業 出資比率 ㈱レオパレス21： 50% ウリ管理㈱： 50% *チョンセ： 高額の保証金を貸主に預け、借主は毎月の家賃を負担せず、退出時には保証金が全額返還される賃貸契約 *ウォルセ： 日本の賃貸契約に近い、借主は敷金の他に毎月の家賃を負担して、退出時に敷金が返還される賃貸契約 韓国・台湾で賃貸仲介業務 韓国・台湾で日本人・日系企業向けの現地不動産仲介事業を開始 従来より日本国内の物件を訪日外国人に紹介していたが、日系企業から多 数の問合せを受け事業化 2012年11月にレオパレスセンター鐘路（チョンノ）支店、 2013年3月にレオパレスセンター台北支店でスタート 契約手続きのサポートやご入居中のアフターサポート等を行うことで、「お客 様の台湾進出とビジネス成功」や「安全で快適な住居の提供」を支援 物件参考写真 -36- 2013年3月末時点の会社概要。 会社データ*1 株式の状況*1 会社名 株式会社レオパレス21 発行可能株式総数 500,000,000株 本社 TEL. 東京都中野区本町2丁目54番11号 発行済株式総数 217,443,915株*2 03-5350-0001（代） 株主数 35,586名 設立 1973年8月17日 上場市場 東京証券取引所 資本金 628億6,736万円 市場 代表者 代表取締役社長 深山 英世 株式名簿管理人 第一部 三菱UFJ信託銀行株式会社 連結 アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び 販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、 ブロードバンド通信事業、介護事業他 6,660名 （2013年6月末現在） 単体 5,767名 （2013年6月末現在） 事業内容 従業員数 グループ会社*1 レオパレス 少額短期保険 [その他事業] レオパレス・リーシング [賃貸事業] 株主構成*1 金融商品取引業者 自己名義株式 2.10% 3.47% 金融機関 16.40% 社宅代行 個人・その他 27.47% レオパレス・パワー [新規事業] 発電事業 リゾート事業 外国法人等 42.79% *1:2013年3月末現在 *2:新株予約権の行使による増加 事業法人・その他の法人 7.76% Leopalace Guam Co. レオパレストラベル [ホテル･リゾート事業] 入居者家財保険 L21 プラザ賃貸管理保証 [賃貸事業] 家賃保証 賃貸管理 入居者斡旋 レオパレス21 ビジネスコンサルティング （上海）有限公司 [賃貸事業] ウリレオPMC [新規事業] 特例子会社 レオパレス・スマイル [その他事業] -38- 四半期別 1Q 4月-6月 2Q 7月-9月 3Q 10月-12月 4Q 1月-3月 （百万円） 13/3期 実績 14/3期 実績 13/3期 実績 14/3期 計画 13/3期 実績 14/3期 計画 13/3期 実績 14/3期 計画 売上高 106,449 114,876 113,548 120,500 109,836 111,200 124,388 129,100 賃貸 96,097 96,142 95,447 96,300 94,721 96,600 97,307 100,100 建築請負 5,910 13,874 14,083 19,900 10,747 10,200 22,628 24,500 ホテル･リゾート 1,816 2,037 1,331 1,600 1,691 1,600 1,818 1,700 シルバー・その他 2,625 2,821 2,685 2,600 2,675 2,600 2,633 2,600 △1,421 2,009 3,319 5,300 3,131 2,200 2,384 7,200 922 2,680 3,243 3,900 4,110 4,100 410 4,600 △1,551 89 955 2,400 △21 △800 3,364 3,800 ホテル･リゾート △116 66 △317 △200 △248 △200 △323 △100 シルバー・その他 △120 △111 △56 △100 △154 △50 △375 △200 営業利益 賃貸 建築請負 -39- 単体及び主要子会社 13/3期1Q 実績 （百万円） レオパレス21 レオパレス・リーシング プラザ賃貸管理保証 レオパレスグアム レオパレストラベル レオパレス 少額短期保険 その他及び消去 14/3期1Q 計画 14/3期1Q 実績 前期比 計画比 売上高 104,707 104,800 112,896 +8,188 +8,096 営業利益 △1,705 △900 1,496 +3,201 +2,396 262 220 309 +47 +89 28 15 10 △17 △5 売上高 775 860 804 +28 △56 営業利益 △3 88 45 +48 △43 1,566 1,510 2,055 +488 +545 営業利益 149 156 340 +191 +184 売上高 246 210 210 △36 +0 8 3 9 +1 +6 255 240 306 +51 +66 80 74 79 +0 +5 △1,364 △1,380 △1,706 △342 △326 21 0 27 +5 +27 売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益 売上高 営業利益 -40- 属性別契約戸数 12/3期 1Q 2Q 13/3期 3Q 4Q 1Q 2Q 14/3期 3Q 4Q 1Q 管理戸数（戸） 571,068 571,908 561,084 556,207 556,546 551,287 546,561 546,204 546,856 A. 契約済戸数（戸） 461,846 463,509 451,925 463,877 460,231 458,264 449,745 463,222 457,683 80.9% 80.7% 80.6% 82.6% （通期 81.2%） 82.2% 82.9% 82.5% 84.2% （通期 82.9%） 83.6% 199,441 204,279 204,415 219,239 217,517 217,034 214,450 228,708 226,474 （B／A） 43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7% 49.4% 49.5% C. 内 個人契約戸数（戸） 195,089 192,874 182,004 180,186 181,047 180,365 174,953 176,139 175,057 （C／A） 42.2% 41.6% 40.3% 38.8% 39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% D. 内 学生契約戸数（戸） 67,316 66,356 65,506 64,452 61,667 60,865 60,342 58,375 56,152 14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 期中平均入居率 B. 内 法人契約戸数（戸） 法人シェア 個人シェア 学生シェア （D／A） *入居率は各期（通期、四半期）の平均値 *管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値 -41- 「重点取引先の深耕」と「新規低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。 法人業種別契約戸数 （戸） 前年比 +10.3% +8.2% 250,000 219,239 +4.3% 228,708 202,584 200,000 183,743 40,527 43,262 38,361 217,517 +4.1% 226,474 199,441 前年比 44,620 その他 +5.9% 31,750 34,114 建設業 +7.4% 13,545 14,461 飲食業 +6.8% 34,828 36,733 小売業 +5.5% 27,888 29,358 サービス業 +5.3% 42,146 39,515 32,223 13,445 14,710 35,601 37,380 27,869 28,869 30,218 19,638 24,632 24,570 20,054 24,906 24,602 派遣・業務請負 -1.2% 39,596 43,613 43,942 43,472 41,787 42,454 42,586 製造業 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 11/6期 12/6期 13/6期 150,000 28,074 24,306 12,332 12,872 32,157 29,725 25,288 50,000 +9.1% 35,096 37,403 100,000 前年比 15,093 27,813 12,529 31,303 26,440 +0.3% 0 -42- 国籍別外国人契約戸数 （一般契約） 12/3期 13/3期 14/3期 （戸） 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 中国 3,644 3,605 3,536 3,993 3,938 4,049 4,171 5,035 5,007 韓国 1,636 1,575 1,614 1,565 1,533 1,490 1,489 1,463 1,441 台湾 707 735 744 737 675 627 640 652 621 東南アジア 547 545 559 594 622 670 669 766 915 その他 1,304 1,237 1,246 1,362 1,438 1,485 1,454 1,601 1,651 外国人合計 7,838 7,697 7,699 8,251 8,206 8,321 8,423 9,517 9,635 *数値は各期間の最終月末時点 -43- 築年別入居率 （2013年6月末現在） 100% 95.1% 92.1% 90.3% 93.3% 90.0% 85.4% 76.5% 83.7% 74.3% 50% 0% 築1年 築2年 築3年 築3年未満 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15年以上 全体 エリア別入居率 （2013年6月末現在） 100% 90% 94.2% 92.5% 93.8% 95.6% 93.4% 92.1% 94.0% 93.6% 91.4% 91.8% 91.0% 94.6% 92.7% 87.6% 80% 89.3% 86.7% 87.0% 86.0% 80.0% 85.8% 83.2% 91.3% 93.9% 90.0% 87.9% 92.6% 85.1% 93.7% 91.7% 85.6% 70% 東京都 埼玉県 神奈川県 千葉県 首都圏 築3年未満 愛知県 築5年未満 大阪府 京都府 兵庫県 三大都市圏 全体 -44- マンスリー利用目的別構成比（2013年6月末現在） 契約形態別入居戸数 （千戸） 500 442 450 400 462 478 464 463 460 458 414 372 350 300 250 254 306 336 357 365 370 384 371 寮・学生 その他 研修 1.1% 3.7% 2.6% 寮・社員 10.7% 一般の部 屋利用 29.3% 381 200 150 100 50 117 108 107 104 114 94 89 79 77 (32%) (26%) (24%) (23%) (24%) (20%) (17%) (19%) (17%) 0 出張 52.7% 07/3期 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 12/6期 13/6期 マンスリー 一般契約 前年同月 -45- 海外店舗8店舗を加え、パートナーズ店舗と直営店舗で400店舗体制を目指す。 パートナーズ店舗・契約件数、直営店舗数 12/3期 1Q 2Q 13/3期 3Q 4Q 1Q 2Q 14/3期 3Q 4Q 1Q パートナーズ店舗 136 158 180 190 197 201 195 192 179 国内直営店舗 155 155 158 159 159 165 172 174 176 291 313 338 349 356 366 367 366 355 7,713 8,474 9,983 13,913 8,881 9,372 9,328 12,422 8,205 国内賃貸店舗計 パートナーズ契約件数 *店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分 -46- 2014年3月期1Qの空室損失引当金は、「収益改善」と「残存期間経過」により、2013年3月期末対比12億円の戻入（計画は6億円の戻入）。 2014年3月期は25億円の戻入を計画。 空室損失引当金残高推移 （億円） 400 200 0 12/3期 戻入133億円 264 219 301 326 (△24) 11/3期 4Q (△36) 12/3期 1Q 12/3期 2Q 13/3期 戻入52億円 192 (△45) 177 (△27) 156 (△14) 129 139 127 (△21) (△26) (+10) (△12) 12/3期 3Q 12/3期 4Q 13/3期 1Q 13/3期 2Q 13/3期 3Q 13/3期 4Q 14/3期 1Q エリア別空室損失引当金残高 12/3期 （億円） 1Q 2Q エリア別入居率 13/3期 3Q 4Q 1Q 2Q 14/3期 3Q 4Q 1Q 前期末 対比 13/3期 4Q 14/3期 1Q 対比 13 12 11 7 6 5 4 5 4 △0.5 75% 76% +1p 8 5 2 1 1 1 1 1 1 △0.2 93% 93% +0p 北関東 28 24 19 19 17 15 12 14 13 △1.0 80% 77% -3p 首都圏 22 19 15 27 26 23 20 25 22 △2.8 88% 86% -2p 北陸・甲信越 21 17 15 17 17 16 13 15 13 △2.0 78% 79% +1p 中部 125 111 95 80 72 61 50 49 46 △3.1 81% 80% -1p 近畿 49 43 36 20 18 16 13 17 16 △1.3 85% 83% -2p 中国 10 10 8 6 6 5 4 3 2 △0.2 87% 86% -1p 四国 6 6 5 3 3 3 3 2 2 +0.0 82% 81% -1p 14 12 9 6 6 5 4 4 3 △0.8 88% 89% +1p 301 264 219 192 177 156 129 139 127 △12.2 84.8% 83.7% -1.1p 北海道 東北 九州・沖縄 合計 -47- バランスシート （百万円） 現金及び預金 13/3期末 14/3期1Q末 （百万円） 13/3期末 14/3期1Q末 有利子負債（短期） 15,374 15,374 前受金 49,036 45,450 105,144 97,672 有利子負債（長期） 31,500 31,500 空室損失引当金 13,950 12,725 8,984 8,859 32,357 29,552 固定負債 98,353 94,331 6,459 負債合計 203,498 192,003 8,127 6,304 資本金 62,867 62,867 6,586 6,738 資本剰余金 39,424 39,410 固定資産 170,705 170,769 利益剰余金 △31,018 △29,647 資産合計 261,649 254,016 純資産合計 58,151 62,012 22.2% 24.4% 56,681 51,078 売掛金 4,360 4,335 完成工事未収入金 2,231 2,890 12,772 11,168 90,896 83,201 建物及び構築物 54,740 56,127 長期預り敷金保証金 土地 80,780 81,334 長期前受金 リース資産 1,798 1,750 無形固定資産 6,613 長期前払費用 繰延税金資産 流動資産 負債 前払費用 流動負債 資産 純資産 自己資本比率 -48- NDEレシオ （億円） 1,000 （倍） 0.70 0.69 900 0.60 783 800 0.50 724 700 0.40 564 600 566 483 500 398 406 403 400 300 0.20 414 0.30 510 483 468 468 0.10 254 △0.02 0.00 △0.07 200 100 0 0.20 △0.26 09/3期 △0.17 △0.23 -0.10 -0.20 -0.30 10/3期 有利子負債 11/3期 現預金 12/3期 13/3期 NDEレシオ 13/3期 1Q 14/3期 1Q 前年同月 *NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本 -49- 営業キャッシュフローは前期比 102億円改善。 キャッシュフロー （億円） 563 506 300 500 248 200 13/3期 通期 100 0 91 60 13/3期 14/3期 1Q 1Q △0 △1 △3 △2 △50 -100 -200 △5 △153 営業活動による キャッシュフロー 投資活動による キャッシュフロー 13/3期 通期 財務活動による キャッシュフロー 13/3期 1Q 現金及び現金同等物 期末残高 14/3期 1Q -50- 株主構成 100% 50% 0% 11/3期 11/6期 11/9期 11/12期 12/3期 12/6期 12/9期 12/12期 13/3期 60.7% 11.3% 58.6% 14.6% 43.3% 27.8% 44.3% 23.3% 35.2% 35.2% 35.3% 34.6% 33.2% 34.3% 30.4% 34.7% 27.5% 42.8% 4.9% 4.7% 8.4% 8.6% 8.3% 7.9% 11.8% 12.7% 12.8% 3.8% 14.1% 3.4% 13.4% 3.4% 13.0% 3.7% 13.0% 3.4% 12.7% 3.7% 12.7% 3.3% 12.3% 3.7% 11.8% 3.6% 7.8% 金融商品取引業者 2.6% 2.8% 1.4% 4.5% 2.7% 3.1% 2.6% 4.3% 3.5% 自己名義株式 2.6% 2.6% 2.6% 2.6% 2.6% 2.6% 2.5% 2.4% 2.1% 個人・その他 外国法人等 信託銀行 信託銀行以外の金融機関 事業法人・その他の法人 *株式数ベース -51- 中期経営計画期間中の事業毎のアクションプラン。 3ヵ年のアクションプラン 賃貸 2013年3月期 2014年3月期 2015年3月期 成長に向けた土台作り 新たな成長ステージ 収益体質の確立 高収益事業としての更なる展開 チャネル強化 管理戸数は最大57万戸、管理物件の競争力向上 空室損失引当金戻入を除いた営業黒字 入居者向けサービスの強化 セキュリティ設置35%（2012年3月末10%） 建築請負 新規領域への取組み 新たな収益基盤となる商品・事業領域の確立と展開 高入居率エリアでの受注拡大 アパート以外（高齢者施設・店舗）の受注拡大 建築バリエーションの拡大（省エネ・高齢者向け・店舗等） 太陽光発電システム設置30%（2012年3月末18%） 関連 顧客の囲い込み 収益の最大化 顧客の囲い込み 運営・管理体制の効率化 全体 コストの選択と集中／成長戦略への取組み 低コスト構造の維持、戦略的コストの選別投入（人件費・広告宣伝費・販売促進費） 新規事業への取組み -53- 売上高はほぼフラットに保ちながら、営業利益の回復、とりわけ賃貸事業での利益確保を目指す。 中期経営計画 数値計画 （億円） 売上高 賃貸 建築請負 ホテル・リゾート シルバー・その他 営業利益 賃貸 建築請負 ホテル・リゾート シルバー・その他 経常利益 純利益 純資産 自己資本比率 ROE EPS （円） ROA 平均入居率 総受注高 2012/3期 実績 4,594 3,803 629 62 99 45 52 43 △16 △8 23 15 338 12.8% 4.8% 9.4 0.6% 81.2% 500 2013/3期 計画 実績 4,639 3,866 602 66 103 80 95 30 △10 △7 61 55 428 17.0% 14.3% 29.2 2.2% 83.0% 768 4,542 3,835 533 66 106 74 86 27 △10 △7 110 133 581 22.2% 29.0% 74.5 5.1% 82.9% 730 2014/3期 計画 4,674 3,890 611 67 105 141 150 35 △7 △6 122 110 580 23.1% 21.8% 54.2 4.4% 85.0% 801 2015/3期 計画 4,765 3,915 674 68 107 169 161 51 △6 △5 151 135 765 29.5% 20.0% 62.4 5.2% 85.8% 789 -54- 管理戸数全体は維持しつつ、管理物件の見直しと競争力向上により、空室数を減少させて利益の増大を図る。 管理戸数・入居率の推移 （戸数） （入居率） 100% 計画 90% 600,000 80% 70% 500,000 60% 50% 400,000 40% 300,000 30% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 09/3期 （実績） 契約済戸数 10/3期 （実績） 11/3期 （実績） 空室 12/3期 （実績） 新築増加 13/3期 （実績） 14/3期 （計画） 15/3期 （計画） 入居率 -55- 1997年4月に消費税が3%から5%に増加した際には、貸家は駆け込み需要により前年比+9.3%（1996年度）、反動減により-16.3% （1997年度）となった。 年度別 新設住宅着工戸数 （千戸） 1,800 1,600 1,400 1997年4月より消費税3%⇒5%へ 1996年度は駆け込み需要により貸家 +9.3%、全体 +9.8% （前年比） 1,6631,6731,665 1,630 1,561 1,510 1,485 1,420 1,343 1,341 1997年度は反動減により貸家 -16.3%、全体 -17.7% （前年比） 1,285 1,249 1,2261,213 1,180 1,1731,1461,1741,193 1,200 1,0361,039 1,000 775 800 819 841 893 600 400 200 0 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅 *国土交通省「新設住宅着工統計」より -57- リーマンショック以降、貸家の新設着工戸数は減少傾向であったが、2012年度は4年ぶりに前年比プラス。 年度別 新設住宅着工戸数 貸家 （千戸） 900 842 800 821 767 687 700 582 600 652 616 574 564 518 538 516 467 444 426 442 455 459 418 500 431 445 400 321 311 292 290 300 200 100 0 240 262 274 178 186 149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117 60 39 31 31 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 貸家(30㎡以下） *国土交通省「新設住宅着工統計」より -58- 総世帯数は減少の見通しだが、当社のターゲットである単身世帯数は増える予想。とくに35歳以上の伸びが顕著。 家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計 （千世帯） 60,000 50,000 （千世帯） 20,000 49,063 5,779 6,212 40,000 51,842 52,904 53,053 52,439 51,231 4,535 20,000 4,594 4,127 3,743 4,982 5,338 5,558 5,648 16,785 49,555 3,421 5,645 15,000 14,457 4,112 14,474 30,000 5,150 17,637 14,274 13,814 13,132 12,340 18,718 18,457 18,270 18,648 6,008 6,678 7,005 7,298 4,980 6,746 6,956 7,175 7,441 7,464 7,622 3,865 11,532 14,646 10,000 10,269 10,861 11,037 10,973 10,782 10,500 5,444 7,172 9,637 5,000 10,000 14,457 16,785 17,637 18,270 18,648 18,718 18,457 5,148 5,059 4,674 4,417 4,201 3,956 3,662 2010 2015 （予） 2020 （予） 2025 （予） 2030 （予） 2035 （予） (27.6%) (32.4%) (33.3%) (34.4%) (35.6%) (36.5%) (37.2%) 0 0 2005 単独世帯 2010 夫婦のみ 2015 （予） 2020 （予） 夫婦と子 2025 （予） 2030 （予） ひとり親と子 2035 （予） その他 2005 35歳未満 35歳～64歳 65歳以上 *平成25年（2013年）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より -59- 日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品 の投入、および物件管理業務の見直し等によるコスト削減が重要。 日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移 （千戸） 5,000 25% 4,476 4,500 3,978 4,000 3,520 3,500 20.1% 18.8% 14.3% 3,000 12.4% 2,500 2,000 20% 14.3% 2,619 17.4% 15% 2,336 1,834 10% 1,500 1,000 5% 500 0 0% 1983 1988 1993 1998 賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 2003 2008 空き家率（右軸） *平成20年度（2008年度）総務省「住宅・土地統計調査」より -60-
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