鑑定評価書 - ハウスコンサルタント

鑑第201101-00005号
平成 2 3 年 1 月 2 4 日
鑑
定
ハウスコンサルタント
評
価
書
御中
大阪市中央区南久宝寺町1－9－1－602
株式会社四ツ不動産鑑定
代
表
取
締
役
谷
勝
博
貴社より、ご依頼のありました後記対象不動産の鑑定評価について、
本鑑定評価書をもってご報告申し上げます。
不動産鑑定士
記
Ⅰ．対象不動産の表示
種
類
土
地
建
物
所
在
大阪市住之江区
西住之江 1 丁目
大阪市住之江区
西住之江 1 丁目
2番地8
地番又は
家屋番号
地目・構造用途
2番 8
宅地
公簿・現況
構造：
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
陸屋根 3階建
種類：
共同住宅
2番 8
数
量(㎡)
公簿
147.60
1階
2階
3階
計
109.68
109.68
109.68
329.04
土地所有者：株式会社ハウスコンサルタント
建物所有者：株式会社ハウスコンサルタント
Ⅱ．権利の種類及び類型
権利の種類：所有権
類
型：貸家及びその敷地
Ⅲ．鑑定評価額及び価格の種類
価格の種類
鑑定評価額
正常価格
金 60,400,000円
※ なお、通常の不動産取引に当たっては、上記評価額から買主に承継される一時
金返還債務額を控除した額が決済価額として授受される。
1
Ⅳ．鑑定評価額の価格時点及び評価を行った年月日
価格時点
平成 23 年 1 月 24 日
行った年月日
平成 23 年 1 月 17 日
Ⅴ．鑑定評価の依頼目的
売買の参考として
Ⅵ．鑑定評価の条件
１．対象確定条件
(1) 数量は、土地・建物とも公簿数量にて確定する。
(2) 対象不動産の現況を所与とした「貸家及びその敷地」として鑑定評
価する。
２．その他の条件
な
し
Ⅶ．鑑定評価の依頼目的及び条件と価格の種類との関連
上記依頼目的及び条件により、本件評価は、現実の社会経済情勢の下
で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価
値を表示する適正な価格を求めることから、価格の種類は正常価格であ
る。
Ⅷ．関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
１．関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関
係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利
害関係の有無
なし
2
２．依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係（依頼者と
関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係，人
的関係，及び取引関係の有無）
(1) 資本的関係の有無（不動産鑑定業者が依頼者の関連会社又は依頼者
が不動産鑑定業者の関連会社である。若しくは不動産鑑定士が依頼者の
議決権の 20％以上を保有している。）
なし
(2) 人的関係の有無（不動産鑑定業者又は不動産鑑定業者を代表する者
が依頼者又は依頼者を代表する者である。若しくは関与する不動産鑑定
士が依頼者又は依頼者を代表する者である。）
なし
(3) 取引関係の有無（不動産鑑定業者の負債の過半が依頼者からの借入
である。若しくは依頼者との取引が不動産鑑定業者の価格等調査業務受
注額の過半を超える。）
なし
３．提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係（本鑑定
評価額が依頼者以外の者へ開示される場合の当該相手方又は本鑑定評価
書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先と関与不動産
鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係，人的関係，及
び取引関係の有無）
(1) 資本的関係の有無（不動産鑑定業者が提出先等の関連会社又は提出
先等が不動産鑑定業者の関連会社である。若しくは不動産鑑定士が提出
先等の議決権の 20％以上を保有している。）
なし
(2) 人的関係の有無（不動産鑑定業者又は不動産鑑定業者を代表する者
が提出先等又は提出先等を代表する者である。若しくは関与する不動産
3
鑑定士が提出先等又は提出先等を代表する者である。）
なし
(3) 取引関係の有無（不動産鑑定業者の負債の過半が提出先等からの借
入である。若しくは提出先等との取引が不動産鑑定業者の価格等調査業
務受注額の過半を超える。）
なし
後述する鑑定評価額決定の理由の要旨に従い、上記の通り鑑定評価した。
以上
4
鑑定評価額決定の理由の要旨
§１．対象不動産の確認
対象不動産の確認は現地にて下記要領で行った。
１．実地調査
☆実地調査を行った年月日
平成 23年 1月 7日外
☆実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
谷
勝博
☆実地調査を行った範囲
土地
：
建物周辺の敷地部分
建物
：
対象建物の共用部分（廊下・階段等）
☆実地調査を一部出来なかった理由及び対応方法
現況テナント入居部分（賃貸各室専有部分）に
関しては、賃貸中であることから内覧ができな
かった。当該部分については、依頼者御提示資
料・外部観察等から把握しうる標準的なものと
推定し、評価を行った。
２．確認資料
☆ 確認資料
：
位置図，住宅地図，公図，建物図面，登記事項
全部証明書（土地・建物），土地実測図，建築
計画概要書等，固定資産税・都市計画税（土地）
証明書，貸室賃貸借契約書等，入居・建物管理
委託契約書（平成 22年 12月 24日付），土地境界
確認書及び覚書（平成 22 年 9 月 28 日付），マイ
ポート住之江レントロール（平成 22 年 11 月 5 日
付），建物修繕履歴，物件概要書，貯水槽清掃
5
報告書マイポート住之江（日本ベストコミュニ
ティー株式会社発行）
等
３．実地調査等により確認した事項
土地・建物の位置、形状、規模及び建物の構造・用途並びに権利
関係等について上記資料と照合した結果は、次の通りである。
(1) 物的事項の確認
（土地）
上記資料と照合し、対象地の位置・規模・形状・
現況利用状況等、概ね符合することを確認し
た。
（建物）
上記資料と照合し、対象建物の構造・規模・仕
様・用途等、概ね符合することを確認した。
(2) 権利の様態の確認
土地・建物に係る権利関係については、登記事
項全部証明書により確認した。
(3) その他
賃貸借契約内容等に関しては、依頼者提示の賃
貸借契約書，レントロール表等により確認し、
建物現況利用状況・入居状況との異同は実地調
査により調査時点においてほぼ一致すること
を確認した。
なお、東側隣接地（地番 2番 7）より対象地敷地
側へ雨樋・瓦・マンホール・枡等の越境がある
ことを依頼者提示資料（土地境界確認書及び覚
書、その他現地写真等）及び現地調査等により
確認し、かかる状況の取扱・解消方法等に関し
ては同依頼者提示資料にて確認した。
6
§２．価格形成要因分析
１．一般的要因の分析
内内閣府は H23年 1月 21日に発表した月例経済報告の中で、我が国の景気
の現状について、『景気は、足踏み状態にあるが、一部に持ち直しに向
けた動きがみられる。但し、失業率が高水準にあるなど依然として厳し
い状況にある。先行きについては、当面は弱さが残るとみられるものの、
海外経済の改善や各種の政策効果などを背景に、景気が持ち直していく
ことが期待される。一方、海外景気の下振れ懸念や為替レートの変動な
どにより、景気がさらに下押しされるリスクが存在する。また、デフレ
の影響や、雇用情勢の悪化懸念が依然残っていることにも注意が必要で
ある。』と分析している。景気の基調判断を、「このところ足踏み状態
となっている」から「足踏み状態にあるが、一部に持ち直しに向けた動
きがみられる」とし、また生産については前月の「このところ減少して
いる」から「下げ止まりの兆しがみられる」と上方修正しているものの、
失業率については前月の「高水準にあるなど厳しい状況にある」から「高
水準にあるなど依然として厳しい状況にある」と現状維持に留まる見解
を示している。
景気が持ち直しへの期待感が高まる一方で、デフレの影響や、雇用情勢
の悪化懸念が依然として残っており、我が国の景気動向については、未
だ慎重な見方が必要なものと思われる。
◆各種経済指数
近時における、各種経済指数を、以下に一覧する。
実質GDP成長率
＊内閣府
法人企業経常利益
（全産業）
＊財務省
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
季節調整済前期比
▲0.3%
+1.4%
+1.7%
+0.7%
+1.1%
前年同期比
▲32.4%
+102.2%
+163.8%
+83.4%
+54.1%
季節調整済前期比
+40.4%
+35.8%
+5.3%
+3.0%
±0.0%
＊Q1:1月～3月・Q2:4月～ 6月・Q3:7月～ 9月・Q4:10月～12月
7
企業倒産件数
＊財務省
完全失業率
＊総務省
コールレート
（無担保翌日物）
国債流通利回り
（新発10年国債）
日経平均株価
円相場
（対米ドル）
市
街
地
価
格
指
数
2009年度
2010年度
2010年10月
2010年11月
2010年12月
前年同期比
▲1.0%
▲13.9%
▲9.9%
▲6.2%
▲2.9%
季節調整済前期比
-
-
▲6.8%
+1.9%
+1.1%
％
5.2%
-
5.1%
5.1%
-
％
0.105%
0.093%
0.091%
0.091%
0.087%
％
1.346%
1.172%
0.893%
1.046%
1.189%
円
9,346
10,006
9,455
9,797
10,254
円
93.61
87.75
81.87
82.48
83.41
2008年9月
2009年3月
2009年9月
2010年3月
2010年9月
62.9
61.4
59.9
58.5
57.3
54.6
53.0
51.5
50.1
48.9
71.7
70.2
68.8
67.4
66.3
63.9
62.5
61.0
59.6
58.4
全用途平均
商業地
住宅地
工業地
2000年 3月末
を 100とした
価格指数
＊財団法人不動産研究所
（以下余白）
8
２．地域分析
対象不動産は、南海本線「住ノ江」駅西方約 150m付近（道路距離）、大
阪市住之江区西住之江 1丁目に所在する貸家及びその敷地（マンション
名：マイポート住之江）である。
(1) 地域の概要とその特性
対象不動産の存する住之江区は、大阪市の南西部に位置しており、北
は大正区と西成区に、東は住吉区に接し、南は大和川を挟んで堺市に隣
接している。市域は約 20.77ｋ㎡、人口約 12.7万人（世帯数約 5.6万世帯）
を擁する行政区である。
主要交通機関としては、大阪市営地下鉄四つ橋線・南海本線等が南北
に、ニュートラル南港ポートタウン線が東西に延びているほか、主要幹
線道路（国道 26号線等）や阪神高速堺線・湾岸線等も縦横に走り、区内
より周辺地域への接近性・交通利便性は良好といえる。
当区は、地域ごとにその特性を異にしており、区域西部は、国内有数
9
の貿易港である大阪南港を中心とした臨海工業地域として発展してき
た地域である。区域中部は、昭和 56年にニュートラム線が開通し、大阪
都心部まで 30 分圏と交通利便性が良好となったことや規模のまとまっ
た未利用の土地が残存していたこともあって、現在では中高層共同住宅
等が多数建ち並ぶ地域であるが、古くは造船･鉄鋼･金属関係の重工業地
帯として発展してきたことから、流通センター，倉庫，製材所等も多数
混在する住工混在・準工的色彩の強い地域となっている。
一方、区域東部は古くから紀州街道沿いに町並みが形成され、南海本
線や阪堺線の開通に伴って、大阪市内南部の住宅地として商店街の形成
とともに発展してきた経緯を有しており、現在でも南海本線｢住吉大社｣
駅及び阪堺線｢住吉公園｣駅等の駅前に集積する商店街を中心として、戸
建住宅･共同住宅等が建ち並ぶ、やや街区が雑然と配置された市街地が
形成されている。
かかる区域東部にあって、対象不動産の存する近隣地域は、最寄駅で
ある「住ノ江」駅に近接する戸建住宅・共同住宅等の建ち並ぶ利便性等
の良好な住宅地域である。
(2) 対象不動産に係る市場の特性
対象不動産の属する同一需給圏（対象不動産と代替・競争の関係が成
立する範囲）は、大阪市内南部の利便性・居住快適性等の良好な住宅地
域として把握されるが、南海本線「住吉大社」駅～「住ノ江」駅周辺に
形成される駅前住宅地域と特に強い価格牽連性を有しているものと判
断される。
① 不動産取引市場の現況と需給動向
対象不動産は賃貸・収益を目的とする共同住宅及びその敷地であり、
その中心的な需要者層・市場参加者としては、規模・総額・対象不動
産の特性等からその収益性に着目する投資家層と把握される。
かかる収益用不動産に関しては、一時不動産の証券化等の進展に伴
10
って大阪市内においても収益用不動産の取引が活性化し、大型オフィ
スビルや商業施設等を中心として、REITや私募ファンド等による取得
が進んできた。市場規模が拡大するにつれ、優良物件への取得競争は
過熱し、取引利回りの低下が顕著となっていた。しかし、サブプライ
ムローンに端を発した信用不安問題及び不動産市況の悪化・企業や投
資家層を取り巻く経済環境の悪化等の影響によって収益物件に対す
る需要は反転・縮小し、ここ数年来低迷が続いていた。
現況においても依然として需要は低迷しているものの、一部企業・
業種等における業績回復等の影響や物件価格の低下による値頃感や
物件価格の下落に伴う投資利回りの上昇等により、良質な物件に対し
ては需要の回復傾向も見られる状況となってきている。
なお、大阪主要都市部における収益物件の取引利回りは、ワンルー
ムマンション等の小規模物件については粗利回りで 15 ％～ 20 ％前後
のものも見られるが、総額 4000～ 1億円強の共同住宅等では粗利回り
で概ね 8％～ 12％程度と把握される。
当物件は、やや築古であるものの、駅近接で利便性等が良好な地域に存
していることから、投資物件としてのリスク（空室リスク等）は低位であると判断
され、安定的な需要を有するものと思われる。
② 不動産賃貸市場の現況と需給動向
対象不動産の存する住之江区東部は、南海本線等により難波等の大
阪都心部へ直結・近接しており、利便性等が良好な地域であることか
ら、旧来より居住選好性等の比較的良好な地域である。このため賃貸
需要は安定的に存しており、また地域的特性等を反映し単身者用より
もファミリータイプを指向する傾向が強い地域である。
対象不動産同様の専有面積 40～ 50㎡程度（概ね 2ＤＫ～ 3ＤＫ）の共
同住宅の賃料水準については、地域の標準的な水準を周辺事例等から
勘案すると、共益費込で 1,500 円 / ㎡～ 1,650 円 / ㎡程度（総額 60,000
11
円～ 80,000円弱 /室程度）となっている。
所在地
用途
賃貸面積
支払賃料
管理費
共込賃料
(㎡)
（円/月)
（円/月）
（円/月）
共込賃料単価
（円/㎡)
（円/坪)
一時金
建　物　概　要
敷金･保証礼金・償却
構造
金（月）
（月）
階層
最寄駅
駅徒歩
(分)
住ノ江
4分
所在階築年数
住之江区西住之江2丁目
居宅
52.17
75,000
4,000
79,000
1,510
4,990
0.0ヶ月
0.0ヶ月
Ｗ
2
1
1995年
住之江区粉浜3丁目
居宅
42.12
65,000
5,000
70,000
1,660
5,490
1.0ヶ月
4.0ヶ月
ＳＲＣ
4
3
1978年住吉大社
1分
住之江区西加賀屋2丁目
居宅
48.12
69,000
3,000
72,000
1,500
4,960
0.0ヶ月
2.0ヶ月
ＲＣ
4
2
1988年北加賀屋
5分
住之江区中加賀屋3丁目
居宅
40.00
60,000
3,000
63,000
1,580
5,220
4.0ヶ月
0.0ヶ月
Ｓ
5
3
1995年北加賀屋
10分
住之江区安立4丁目
居宅
53.52
71,000
9,000
80,000
1,490
4,930
0.0ヶ月
2.0ヶ月
ＲＣ
7
7
1990年
5分
住ノ江
対象不動産は、やや築後経過しているものの、駅に近接しており、
また最寄駅である「住ノ江」駅より都心部へ直結していることから、
賃貸需要は継続的・安定的に存すると思われる。このため賃料水準に
関しても概ね安定的と思われ、その適正賃料水準としては、概ね 1,600
円 /㎡程度（総額 67,000円～ 80,000円弱 /室程度）と認められる。
③ 土地価格の推移
対象地域及び対象地周辺の地価水準は、平成 20年度以降、サブプラ
イムローンに端を発した信用不安問題・取引市場の静態傾向・需要の
低迷等によって下落傾向を示している。価格下落懸念による不動産投
資意欲の冷え込み等もかかる地価下落に一層の拍車をかけているも
のと思われることから、当面はかかる地価下落は持続するものと考え
られる。
これら社会的状況を背景に、平成 22年地価公示（平成 22年 1月 1日）
＜住之江－ 1＞の対前年変動率は △ 5.1％と下落幅が拡大しており、一
部に底打ち感は見られるものの、当面は下落傾向が継続するものと思
料される。
参考として、対象地と価格牽連性を有すると判断される同標準地の
推移を示すと次の通りであり、これらプライスデータ等や周辺取引価
格水準等を勘案すると、対象不動産の接道する北西側道路沿いにおけ
12
る標準的な画地（地積約 150㎡程度の整形地）で概ね 300,000～ 320,000
円 /㎡程度と把握される。
地価公示<住之江-1>　近年の価格推移
265
2%
260
1%
0%
255
-1%
250
-2%
245
-3%
240
-4%
235
-5%
230
-6%
2006
2007
2008
単価（千円/㎡）
時点
単価（千円/㎡）
対前年変動率
2006
252
-2.7%
2007
255
1.2%
2009
2010
対前年変動率
2008
259
1.6%
2009
255
-1.5%
2010
242
-5.1%
(3) 近隣地域の状況
対象不動産の存する近隣地域は、南海本線「住ノ江」駅近接の戸建住
宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。
当地域は、既述の通り、最寄駅に近接しており、また同駅より都心部
アクセスも良好な地域であることから、古くより住宅地域として熟成し
た地域である。加えて、公法上も近隣商業地域に指定されており、土地
の高度利用が可能な容積率（ 300％）指定を受けていることから、今後
は小規模画地の併合や建替え等によって中層の共同住宅等としての土
地利用の比重が高まる可能性が予測され、将来的には一層の地域的な発
展が期待される地域といえる。
以上の地域分析を踏まえて、標準的使用を共同住宅等としての敷地利
用であると判定した。
13
３．個別分析
(1) 土地に関する要因
＜位置的要因等＞
価格形成要因
対象地の個別的要因
交通・接近条件
街
路
条
件
南海本線「住ノ江」駅西方約 150m
（道路距離）
北西側
南西側
北東側
幅員約 7.3 ｍ市道（住之江区第 6 11 号線）
幅員約 5.5 ｍ市道（住吉区第 621 号線）
幅員約 2.4 ｍ市道（住之江区第 614 号線の 1 ）
※ 北西側道路は附則 5項道路であり、道路中心線より 2mの
後退が必要となる（対象地は後退済み）
駅近接の戸建住宅・共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
環
境
条
件
供給処理施設：上水道、都市ガス整備済
行
政
的
条
件
近隣商業地域
指定建蔽率 80％，指定容積率 300％
準防火地域
埋蔵文化財の有無
及びその状態
周知の埋蔵文化財包蔵地の地域指定はない。
土壌汚染の有無
及びその状態
対象地については、専門機関による調査等がなされて
いないため、土壌汚染の有無については不明である
が、住宅地図等の地歴調査によると、昭和 49年 7月：
戸建住宅、昭和 53年 7月：空（未記入）、昭和 53年 10
月：現況同様となっており、その他不動産鑑定士の独
自調査によっても特に端緒は認められなかった。従っ
て、対象地には価格形成に大きな影響を与える土壌汚
染は存しないと判断した。（後日、汚染が判明した場
合、その状況とその措置に要する費用及び期間等によ
り、本件鑑定評価額は影響を受けるものである）。
そ
地勢・地盤等概ね標準的
の
他
14
＜画地条件＞
価格形成要因
対象地の個別的要因
147.60㎡（公簿）
地
間
積
口
・
奥
形
※但し、道路後退部分等を除く有効宅地面積は
135.30㎡となっている。
行
間口：約 12.2ｍ（北西側を間口として記載）
奥行：約 8.5～ 8.7 ｍ
状
概長方形状地
接面道路との関係
三方路地
等高接面
そ
特になし
の
他
＜対象地の特性＞
対象地は、北西・南西・北東の三方で接道する画地であり、建物配置・
入口等の複数設置等の敷地の有効利用度等の面や、日照・通風・乾湿等
居住の快適性・利便性等の面で増価の認められる画地である。
一方で、敷地の一部が道路となっていることによる有効面積の減少等
による減価もまた認められる画地である。
その他、規模・形状等については地域内において概ね標準的と認めら
れる画地である。
＜更地としての最有効使用の判定＞
上記要因等を踏まえ、近隣地域の標準的使用及び将来の動向並びに対
象地の画地条件等、更に地域内の行政的条件等に基づき、対象地の更地
としての最有効使用を、共同住宅等の敷地利用と判定した。
15
(2) 建物に関する要因
建
項
目
築
時
名
概
期
昭和54年3月14日新築（公簿）
称
マイポート住之江
構造・用途
各
主
階
要
面
用
要
鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
共同住宅（公簿）
1階
2階
3階
計
積
途
109.68㎡
109.68㎡
109.68㎡
329.04㎡
50㎡
42㎡
賃貸面積合計
各室専有面積
（共同住宅）
（共同住宅）
（共同住宅）
（3戸…各階1戸）
（3戸…各階1戸）
276㎡
維持管理の状態
概ね標準的と判断される。
使用資材の品等
施工の質及び量
概ね標準的と判断される。
耐
性
新耐震基準以前の建物であり、定期的なメンテナンスは施され
ているものの、新耐震以降の建物に比して耐震性に関してやや
劣るものと推定される。なお、耐火性については構造等から概
ね標準的と思われる。
有害物質の使用の
有無及び状態
鑑定評価主体が行った目視による現地調査等の結果、確認可能
な範囲において、特に有害物質の使用及び飛散等の事実は認め
られなかったが、対象建物の建築年次等から推測するとアスベ
ストの使用の可能性が認められ、建物の改修等の際には飛散防
止に配慮を要する。
設計・施工
設計：不動建設一級建築士事務所
施工：不動建設株式会社大阪本店
環境との適合
概ね標準的と判断される。
そ
特に無し
震
の
他
16
(3) 建物及びその敷地に関する要因
① 敷地と建物の適応の状態
対象不動産は、地上 3階建の共同住宅及びその敷地であり、やや容
積消化率は低位であるものの、用途・建物配置等の観点から、敷地と
の適応状態は概ね良好であると判断される。
② 対象不動産の現行賃貸借状況概要
部屋数 6戸によって構成される共同住宅であるが、価格時点現在で
は満室稼働しており、稼働率・収益性等の良好な物件といえる。
現況の賃貸借状況は以下の通りである。
階層
用途
101
102
201
202
301
302
居宅
居宅
居宅
居宅
居宅
居宅
合計
賃貸面積
(㎡）
賃料(月額）
支払賃料
共益費
50.00
42.00
50.00
42.00
50.00
42.00
54,000
54,000
65,000
60,000
64,000
67,000
16,000
8,000
5,000
7,000
0
0
276.00
364,000
36,000
賃料/T
賃料単価
共益費/T
3,570
4,250
4,298
4,723
4,231
5,274
1,058
630
331
551
0
0
共込/T
4,628
4,880
4,629
5,274
4,231
5,274
敷金
0
50,000
100,000
100,000
100,000
0
一時金
月数礼金(敷引）月数
0.0
2.6
140,000
0.9
5.6
300,000
1.5
3.8
250,000
1.7
4.2
250,000
1.6
4.7
300,000
0.0
3.7
250,000
350,000
1,490,000
③ 市場における対象不動産の優劣と競争力の程度
対象不動産は、昭和 54年に竣工された共同住宅及びその敷地である。
当物件は、最寄駅である「住ノ江」駅に近接し、かつ当駅より難波
等の都心部へのアクセス等も良好であることから、居住選好性等が良
好な地域に存しているといえる。
また、貸室部分については、専有面積が 42 ㎡タイプ 3戸・ 50 ㎡タイ
プ 3戸となっており、テナント属性が主としてファミリーとなること
から、単身者用住宅等と比しても継続的・恒常的なテナント付、安定
的な収益確保が可能となるものと考えられる。
以上の立地・物件特性等の面からも安定収益を享受出来得る物件で
あると思われることから、当該不動産は、同一需給圏内における同種
物件間においても、市場競争力を有するものと思料される。
17
④ 建物及びその敷地の最有効使用
上記価格形成要因の分析に基づき、対象不動産の最有効使用を現況
と同様の共同住宅及びその敷地としての継続使用と判定した。
（以下余白）
18
§３．鑑定評価手法等の指摘
本件評価は、現況賃貸借に供されている対象不動産（貸家及びその敷地）
の評価に係るものである。
評価手法としては、原価法及び収益還元法（直接還元法）を適用し、各
試算価格を調整の上、鑑定評価額を決定する。
複合不動産としての取引事例比較法については、近隣地域及び同一需給
圏内の類似地域等において規範性の高い同種の取引事例の収集が困難であ
ったためその適用を断念した。
<原価法>
再調達原価
積算価格
＝
・更地
・建物（新築想定）
<収益還元法>
a(標準化純収益）
収益価格
＝
CR(還元利回り）
（以下余白）
19
減価
－
・土地
・建物
・土地・建物
§４．原価法の適用
対象不動産の再調達原価を査定し、この再調達原価について適正に減価
修正を行い積算価格を求めるものとする。
１．再調達原価の査定
(1) 土地価格の査定
① 対象地更地価格の査定
対象地の更地価格については、取引事例比較法を適用し、更に公的
価格との均衡性にも充分留意して査定するものとする。
Ⅰ. 取引事例比較法の適用
対象地が北西側で接面する市道沿いに、標準画地※を設定し、取
引事例比較法を適用して標準画地比準価格を求める。
※標準画地の概要
規模・形状等
150㎡（間口約 15ｍ ×奥行約 10ｍ），長方形
公法上の規制
近隣商業地域（建蔽率 80％、容積率 300％）
公法上の規制
街
路
条
準防火地域
件
北西側市道幅員約7.3ｍ
ⅰ .標準画地比準価格の査定
後掲「別表－標準画地比準価格の査定・規準とすべき公的価格
との均衡性の検証」により、住之江区内において現実に取引され
た事例を収集・選択の上で補・修正，地域格差の判定等を適正に
行い、標準画地比準価格を次の通り査定した。
310,000円 /㎡
標準画地比準価格
Ⅱ. 公的価格との均衡性の検討
対象地の周辺土地利用状況等を総合的に勘案し、類似性が高いと
認められる地価公示標準地＜住之江－ 1＞を採用し、後掲「別表－
20
標準画地比準価格の査定・規準とすべき公的価格との均衡性の検
証」により標準画地規準価格を次の通り査定した。
283,000円 /㎡
標準画地規準価格
Ⅲ .標準画地価格の査定
以上より、各価格等は次の通り求められた。
比
準
価
格
公的価格（地価公示
＜住之江－1 ＞）を
規準とした価格
………
310,000円／㎡
………
283,000円／㎡
各価格について、それぞれ鑑定評価方式及び採用した資料の信頼
性に基づき再吟味する。
比準価格は、不動産の市場性に着目して求めた価格であり、本件
ではまず近隣地域の現況及び将来動向等を反映した標準画地を設
定し、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を
中心に収集の上、規範性の高い事例から要因格差等を判定して査定
したものであり、不動産市場における現実の取引価格から求められ
た実証的な価格として規範性は高いと言える。
以上の各価格の性格、規範性等及び近隣地域の特性等を総合的に
勘案し、規範性に優れた比準価格を妥当と判断し、規準とすべき公
的価格との均衡にも留意し、次の通り標準画地価格を査定した。
310,000円/㎡
標準画地価格
21
②対象地の個別的要因による格差率（個性率）の判定
標準画地及び対象地に係る個別的要因の比較を次の通り行い、対象
地の個性率を 98.4/100と判定した。
(ｲ)
三方路 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …
＋7％
対象地は三方路地であり、建物配置や入口等の複数設置等、敷
地の有効利用度等の面で増価要因が認められ、かかる要因によ
る増価を右記の通りと判定した。
(ﾛ)
道路部分… … … … … … … … … … … … … … … … … … …
対象地のうち一部が道路となっており、有効宅地面積の減少に
基づく減価要因が認められ、かかる要因による減価を右記の通
りと判定した。
△8％
(ﾊ)
そ
±0％
の他 ………………………………………………
概ね標準的
＜格差率の相乗積＞
100＋(ｲ)
100
×
100＋(ﾛ)
100
×
100＋(ﾊ)
100
≒
98.4
100
③更地価格の査定
以上の鑑定評価手法の適用によって求められた標準画地価格
（ 310,000円／㎡）に対象地の個性率（ 98.4/100）を乗じて、以下の更
地価格（単価）が求められた。
(算式)
(標準画地価格 )
(個性率 )
310,000円 /㎡
対
象
98.4
100
×
地
更地価格
305,000円/㎡
≒
305,000円/㎡
単価
(地積)
×
305,000円 /㎡
金45,020,000円
総額
(更地単価)
(更地単価 )
147.60㎡
22
(更地価格)
≒
45,020,000円
(2) 建物の再調達原価
対象建物の再調達原価については、同種，同規模の建設事例等を参考と
し、各対象建物の 1㎡当たりの再調達原価を求め、これに延床面積を乗じ
て当該建物の再調達原価を次の通り査定した。
再調達原価(円/㎡)
Ａ
床面積(㎡)
Ｂ
再調達原価(円)
Ａ×Ｂ
170,000円/㎡
329.04㎡
55,940,000円
(3) 減価修正
① 土地の減価修正
本件対象地上には、 3階建の共同住宅が存するが、やや使用容積率
が少なく、土地の持つ効用を最高度に発揮できていないことから、か
かる効用の低下を建付減価として把握し、その減価率を 5％と査定し
た。
(更地価格)
(減価率)
45,020,000円
×
5％
(減価額)
≒
2,250,000円
② 建物の減価修正
対象建物の減価修正は、耐用年数に基づく方法、観察減価法を併用
し適正に減価額を求めるものとする。
・耐用年数に基づく方法 (定額法採用 ,残価率は 0)
（査定式）
再調達原価×構成割合×(経過年数／(経過年数＋残存年数))＝減価額
構成割合
経過年数
残存年数
減価額
主体
80％
31.8年
18.2年
28,460,000円
設備
20％
31.8年
5.0年
9,670,000円
合
計
38,130,000円
23
・観察減価法
対象建物の経過年数及び維持管理・修繕の状況等を勘案し、経年
相応の減価と判断し、｢耐用年数に基づく方法｣に更に観察減価を追
加する必要はないものと判断した。
・建物の減価額
以上、｢耐用年数に基づく方法｣と｢観察減価法｣を併用して、対象
建物の減価額を次の通り査定した。
耐用年数に基づく方法
観察減価法
38,130,000円
建物減価額合計
0円
38,130,000円
(4) 積算価格
以上より、対象不動産再調達原価より減価修正額を控除し、対象不動産
の積算価格を以下の通り試算した。
再調達原価
減価額
減価修正後価格
土地
45,020,000円
2,250,000円
42,770,000円
建物
55,940,000円
38,130,000円
17,810,000円
総
額(万円単位四捨五入)
（以下余白）
24
≒ 60,500,000円
§５．収益還元法の適用
収益還元法については、直接還元法を採用し、標準化純収益（現行賃料
と市場賃料とを比較することにより、標準的かつ安定的な純収益として把
握された純収益）を還元利回りで還元して収益価格を 60,400,000円と試算
した。（次頁
直接還元法による収益価格
参照）。なお、評価上の設定数
値等は下記の通りである。
＜主な設定数値等概要＞
項
目
設定数値等
現行賃料
(共益費込 )
標準化賃料
(共益費込 )
空
室
率
(現況空室率 )
設定根拠等
1,280円 /㎡～ 1,595円 /㎡
(4,231円 /坪 )～ (5,274円 /坪 )
64,000円 /室～ 70,000円 /室
1,600円 /㎡
(5,289円 /坪 )
67,200円 /室～ 80,000円 /室
3.0％
（ 0.0％）
現行賃料水準
近傍同種の一般的な共同住
宅等の成約賃料及び募集賃
料、対象建物の特性・個別
性、入居テナントの現行賃
料水準・契約の個別性等を
参考に査定。
市場空室率、対象不動産の
市場競争力及び賃料水準等
を考慮し、左記の通り査定。
駐車場賃料
その他収入
現行の収支等に基づいて計上（本件では特段該当するもの
がないことから計上しない）
修
繕
費
資本的支出
修繕費：建物再調達原価に対する料率の0.2％と査定。
資本的支出：建物再調達原価に対する料率の1.0％と査定。
還元利回り
（ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ）
対象不動産から得られる純収益の対象
不動産の価格に対する割合を示すもの
であり、純収益を還元利回りで除する
ことにより対象不動産の価格が求めら
れる。本件還元利回りの査定に当たっ
ては、基準不動産（市場競争力が極め
て高位にある共同住宅を想定）のベー
ス利回り（ 4.0％と査定）に対象不動産
の地域性リスク（周辺地域での需給動
向，流通市場の成熟度に基づく市場性，
将来発展性等）・個別性リスク（テナ
ント，権利関係，建物格差等）につい
て比較を行い、利回り格差を 2.0％と査
定し還元利回りを左記の通り査定し
た。
6.0％
25
<計算式>
純収益（NCF)
直接還元法による収益価格
還元利回り
＝
3,628,267円
≒
60,400,000円
÷
6.0%
◆賃貸借条件の査定
月額支払賃料
階層
用途
延床面積
(㎡)
居宅
329.04
賃貸面積
(㎡)
総額
（円）
276.00
400,200
276.00
400,200
月額共益費
総額
（円）
単価
(円/㎡)
1,450
一　時　金
敷金
単価
(円/㎡)
41,400
月数
150
1
41,400
礼金
金額
月数
400,200
400,200
3
金額
1,200,600
1,200,600
◆運営収益の査定
査定根拠
項　目
a.共益費込賃料収入
月額支払賃料
400,200円
（
賃貸面積
276.00㎡
b.水道光熱費収入
c.駐車場収入
時間貸し
＝
5,299,200円
×
× 12ヶ月
＝
364,320円
×
台数
0台
× 12ヶ月
＝
0円
0円
礼金
=
×
=
×
=
×
=
×
=
36,018円
左記合計
36,018円
地域の慣行に鑑み、計上しない
その他
0円
×
=
×
=
×
=
左記合計
0円
上記a.～d.合計
e.空室等損失
居宅
(貸室部分）
水光熱費収入
×
×
=
×
×
=
×
×
=
×
×
=
158,976円
左記合計
169,906円
可能水光熱費収入/年平均空室率
364,320円 × 3.0%
=
10,930円
可能駐車場収入/年空室率
0円 ×
=
0円
f.空室等損失
駐車場収入月極
時間貸し
その他
5,699,538円
可能共益費込賃料/月空室率
441,600円 ×
3%
× 12ヶ月 =
共益費込
賃料収入
（駐車場その他）
） × 12ヶ月
水道光熱費単価
110円/㎡
礼金
入替率
1,200,600円 ×
3%
居宅
1.可能運営収益
月額共益費
41,400円
特に無し
d.その他収入
更新料
＋
単価
月極
査定値
収入査定の段階で考慮
0円
左記合計
0円
0円
収入査定の段階で考慮
2.空室等損失合計
上記e.～f.合計
3.貸倒れ損失
敷金等により担保されるため計上しない
169,906円
A.運営収益
1.-（2.+3.）
0円
5,529,632円
26
◆運営費用の査定
項　目
査定根拠
賃貸面積
276.00㎡
g.維持管理費（BM）
査定値
月額維持管理費
25円 /㎡
×
× 12ヶ月
＝
82,800円
× 12ヶ月
＝
414,000円
＝
111,880円
※類似物件の事例等を参考に査定
賃貸面積
276.00㎡
h.水道光熱費支出
月額水光熱費支出
125円/㎡
×
※類似物件の事例等を参考に査定
建物再調達原価
55,940,000円
建物修繕費
0.2%
×
※経過年数、修繕実績等を参考に査定
i.修繕費
賃貸面積
退去率
× 1,400円/㎡
276.00㎡ ×
3%
居宅
原状回復
費　用
j.ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ(PM)
賃料収入等
5,140,224円
×
×
×
×
×
×
×
×
=
=
=
=
=
11,592円
左記合計
11,592円
5.0%
×
＝
257,011円
※現行契約・標準的契約形態を考慮して査定
※賃料収入等：賃料＋共益費＋駐車場＋その他（礼金・更新料を除く）
月額支払賃料
入替率
×
400,200円 ×
3%
居宅
k.テナント募集費用
l.公租公課等
×
×
×
×
×
×
×
×
1ヶ月分
土地
依頼者提示の課税明細に基づき査定
建物
同上
償却資産
計上せず
12,006円
左記合計
12,006円
85,000円
319,500円
建物再調達原価
55,940,000円
m.損害保険料
=
=
=
=
=
左記合計
0円
404,500円
55,940円
×
0.10%
＝
×
0.0%
＝
※標準的な料率を設定
運営収益
5,529,632円
n.その他費用
0円
B.運営費用
上記g.～n.合計
1,349,729円
C.運営純収益（NOI)
A.-B.
4,179,903円
◆純収益の査定
項　目
査定根拠
査定値
敷金等
運用利回り 1-空室率
×
400,200円 ×
2%
97.0%
居宅
o.一時金の運用益
駐車場
×
×
×
×
×
×
×
×
0円 ×
2%
×
100.0%
=
=
=
=
=
=
7,764円
左記合計
7,764円
0円
※敷金1ヶ月と査定
p.資本的支出
建物再調達原価
55,940,000円
1.0%
×
＝
559,400円
※経過年数、修繕実績等を参考に査定
D.純収益(NCF)
C.-上記o.+p.
3,628,267円
27
§６．試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
以上より、各試算価格は次の通り試算された。
積算価格
………
60,500,000円
収益価格
………
60,400,000円
上記両試算価格には開差が認められるため、両試算価格の特徴に留意し
ながら検討を行うものとする。
１．試算価格の再吟味
(1) 積算価格
積算価格は、不動産の費用性に着目して求めたものである。土地につ
いては、取引事例比較法を採用し、規準とすべき公的価格との均衡性に
留意して求めているほか、建物についても、類似建物の建築工事費等を
参考にした再調達原価を基に、耐用年数法及び観察減価法を併用して残
存価値を把握する等、多面的な検討を踏まえた精度の高い価格が得られ
たものと認められる。
(2) 収益価格
収益価格は、対象不動産の収益性に着目した理論的な価格である。本
件では直接還元法を適用し、現行賃料と市場賃料、現行費用と標準的費
用等を比較検討し、標準的な収益・費用等諸項目を査定の上で計上し、
標準的かつ安定的な標準化純収益を還元して求めたものである。結果求
められた直接還元法による収益価格は、対象不動産が本来持つポテンシ
ャルを反映した価格と言える。
(3) その他の計算過程等の検討
さらに本件では、以下の諸点についての検討を加える。
①資料の選択、検討及び活用の適否
位置図、住宅地図、公図、建物図面、登記事項証明書、土地実測図、
建築計画概要書等、固定資産税・都市計画税（土地）証明書、貸室賃
貸借契約書等、入居・建物管理委託契約書、土地境界確認書及び覚書、
28
レントロール、建物修繕履歴、物件概要書等の確認資料を適切に活用
し、対象不動産の確認・確定を行った。
内閣府月例経済報告や地価公示等の一般資料、住宅地図や都市計画
図等の地域資料、竣工図や貸室賃貸借契約書等の個別資料等、各種要
因資料については、対象不動産の特性に応じて選択・活用を行った。
取引事例、賃貸事例等の事例資料については、対象不動産の価格水
準・賃料水準形成との相関関係を踏まえた選択を行い、試算上の比
較・検討に活用した。
②不動産価格諸原則の当該案件に即応した活用の適否
評価の各局面において、不動産価格諸原則の活用を行った（本件に
おいて、特に重視した価格諸原則は以下のとおりである）。
地域分析においては、予測の原則を活用し、地域要因の将来予測を
踏まえた標準的使用の判定をおこなった
個別分析においては、均衡の原則・適合の原則を踏まえ、土地建物
の均衡性や環境との適合性に係る判断を行い、最有効使用の原則を活
用して最有効使用の判定を行った。
事例資料は、特に代替の原則・競争の原則に留意して、対象不動産
と代替競争関係の成立するものについて収集・選択を行った。
③価格形成要因分析の適否
一般的要因・地域要因・個別的要因の各項目の分析について、市場
実態・地域の特性・対象不動産の個別性等に即した分析を行っており、
妥当性は高いものと認められる。
④各手法における各種補修正等に係る判断の適否
土地の取引事例比較法における事情補正・時点修正、要因比較にお
いては、対象不動産の存する地域性や価格水準等を考慮した補修正を
行った。
原価法の減価修正においては、敷地と建物等との適合性等、建物経
29
過年数、複合不動産としての市場競争力等を踏まえた査定を行った。
収益還元法の現行賃料に対する市場賃料の設定（補正）においては、
共同住宅賃貸市場・収益物件取引市場等に留意した査定を行った。
当該補修正等は、価格形成要因（一般的要因・地域要因・個別的要
因）分析を踏まえたものであり、適正と判断される。
⑤各手法共通の価格形成要因に係る判断の整合性
対象不動産の存する地域性は、原価法における土地価格や収益還元
法における賃料設定等において、整合的に反映した。
対象不動産の市場競争力は、原価法における一体としての価格（市
場性）や収益還元法における賃料・利回り把握等において、整合的に
反映した。
⑥単価と総額との関連の適否
分析・試算の各過程において、両面からの検討を行っていることか
ら、単価・総額の関連は妥当なものと認められる。
２．各試算価格が有する説得力に係る判断
(1) 地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性
対象不動産は、共同住宅及びその敷地である。中心的な需要者は、そ
の収益性等に着目する投資家層と把握され、これらの需要者は収益性を
もとに判断・意思決定を行うものと考えられることから、収益価格は各
分析内容とより適合し、その持つ説得力は高いものと判断される。
(2) 採用資料の特性及び限界からくる相対的信頼性
本件において採用した資料は、土地取引事例資料・賃貸事例資料・複
合不動産取引事例（還元利回り）・その他市場分析資料・対象不動産の
個別資料等である。
以上の各資料は、いずれも対象不動産の特性に即応したものであり、
係る観点からの相対的信頼性に軽重はないものと考えられる。
30
３ .試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
各試算価格について、それぞれ資料に基づいて再吟味すると、積算価格
は、不動産の費用性に着目して求めたものである。土地については、対
象地周辺地域において取引された事例を中心に、規準とすべき公的価格
との均衡性に留意して査定しており、建物についても、耐用年数法及び
観察減価法を併用しているなど、適切な方法並びに豊富な資料に裏付け
られた精度の高い価格である。
一方、収益価格は対象不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、
本件では直接還元法を採用して試算した価格である。収益価格は、当地
域の賃料動向等及び建物用途性等を総合的に勘案して賃料収入の査定を
行い、また対象不動産の特性に応じた純収益・適用利回り等の査定を適
正に行い試算したものであり、対象不動産の収益性を反映した規範性の
高い価格である。
本件評価においては「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、市場
参加者（需要者）の対象不動産に対する価格形成過程を考慮し、対象不
動産は一棟の賃貸用共同住宅であり、収益性を重視した価格形成がなさ
れると判断されることから、収益価格にて鑑定評価額（正常価格）を次
の通り決定した。
金60,400,000円
鑑定評価額
なお、本件は「貸家及びその敷地」の類型に係る複合不動産としての評
価であるが、参考として、鑑定評価額を積算価格の土地・建物価格比に
よって配分すると次の通りとなる。
土地
60,400,000円
×
70.6％
≒
42,600,000円
建物
60,400,000円
×
29.4％
≒
17,800,000円
以上
31
［別表-1］-標準画地比準価格の査定・規準とすべき公的価格との均衡性の検証
◆取引事例等の概要
所在
(価格時点)
標準画地
地目
数量(㎡)
接面道路
類型
形　状
接面状況
宅地
150㎡
大阪市住之江区西住之江1丁目 2-8付近
H23.1.17
更地
宅地
事例A
大阪市住之江区西住之江2丁目付近
宅地
大阪市住之江区西住之江1丁目付近
宅地
大阪市住之江区住之江3丁目付近
<住之江-1>
長方形
105㎡
長方形
118㎡
H21.8
(調査時点)
地価公示
127㎡
H21.9
建付地
事例C
長方形
H21.4
建付地
事例B
最寄駅等
法令上の
規制等
北西7.3m
南海本線
近商･準防火
市道
住ノ江駅
80%･300%
取引時点等
大阪市住之江区西住之江2丁目 46番4
H22.1.1
更地
略台形
更地
211㎡
宅地
西住之江2−11−27
略長方形
中間画地
150m
特になし
南東7.0m
南海本線
1住居･準防火
市道
住ノ江
80%･200%
中間画地
350m
南西5.4m
南海本線
1中高･準防火
市道
住ノ江
60%･200%
中間画地
200m
西6.0m
南海本線
1住居･準防火
市道
住ノ江
80%･200%
角地
650m
北　7.3m
南海本線
2中高･準防火
市道
住ノ江駅
60%・200%
中間画地
260m
特になし
周辺地域の状況
低層共同住宅・戸建
住宅等が建ち並ぶ駅
近接の住宅地域
戸建住宅、共同住宅
等の建ち並ぶ住宅地
域
戸建住宅、共同住宅
等の建ち並ぶ住宅地
域
戸建住宅、共同住宅
等の建ち並ぶ住宅地
域
中規模一般住宅、共
同住宅等が多い住宅
地域
◆試算比準価格の算定
取引価格
事情補正
100
事例A
260,000円/㎡ ×
94 . 5
×
100
296,000円/㎡ ×
100
100
事例C
272,000円/㎡ ×
1 0 0. 0
100
96 . 2
100
100
1 0 0. 0
1 0 6 .1
＝
3 2 0 , 0 00 円 / ㎡
＝
3 1 0 , 0 00 円 / ㎡
100
100
×
3 0 3 , 0 00 円 / ㎡
100
×
87.3
100
×
＝
100
100
×
1 0 2 .0
100
×
×
100
×
79.4
100
×
試算比準価格
個性率
100
×
1 0 2 .0
100
×
地域格差
100
×
1 0 0. 0
96 . 4
×
標準化
補　正
100
×
100
100
事例B
建　付
増減価
時点修正
100
×
79.6
100
*各種補修正の詳細については、次ページに記載
◆標準画地比準価格の査定
南海本線「住ノ江」駅周辺の住宅地域において取引された3事例を選択し、比準を行った結果、上記価格を得た。
求められた価格は概ね均衡しており、また、事例の選択・各種補修正の過程を再吟味するも妥当と判断さた。
以上より、各事例による価格は、何れも同等の規範性を有するものと判断し、概ね中庸値をもって標準画地比準価格を査定した。
標準画地比準価格　310,000円/㎡
◆規準とすべき公的価格との均衡性の検証
地価公示価格
事情補正
100
地価公示
242,000円/㎡
<住之江-1>
-
×
100
標準化
補　正
100
97 . 9
×
×
建　付
増減価
時点修正
100
99.0
*各種補修正の詳細については、次ページに記載
32
100
×
84.6
規準価格
個性率
100
×
×
-
地域格差
＝
100
2 8 3 , 0 00 円 / ㎡
◆事情補正・時点修正
事情補正
時点修正率（年率）
補正の内容
事例A
補正率 H21.1.1～ H22.1.1～
不要と判断
±0%
△5.1%
△2.0%
H23.1.1～
不要と判断
±0%
△5.1%
△2.0%
△2.0%
事例C
不要と判断
±0%
△5.1%
△2.0%
△2.0%
地価公示につき補正不要
±0%
△2.0%
△2.0%
<住之江-1>
補正の内容
査定根拠
△2.0%
事例B
地価公示
建付増減価補正
取引事例の時系列分
析、売り希望価格等
の推移・動向の分
析、公的価格の推移
等を総合的に勘案し
て査定。
補正率
不要と判断
±0%
不要と判断
±0%
更地につき不要
±0%
地価公示につき補正不要
±0%
◆標準化補正
要因①
要因②
要因③
相乗積
要因④
事例A
方位
+2%
102.0
事例B
方位
+2%
102.0
事例C
角地
+5%
方位
△1%
地価公示
<住之江-1>
+1%
方位
106.1
99.0
◆地域格差
条　件
事例A
事例B
事例C
地価公示
<住之江-1>
要因①
要因②
要因③
小計
街路条件
幅員等
±0%
±0%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
△2%
△2%
環境条件
周辺土地利用状況
△10%
△10%
行政的条件
容積率等
△10%
△10%
その他条件
特になし
±0%
±0%
街路条件
幅員等
△2%
△2%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
△1%
△1%
環境条件
周辺土地利用状況
±0%
±0%
行政的条件
容積率等
△10%
△10%
その他条件
特になし
±0%
±0%
街路条件
幅員等
△1%
△1%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
△6%
△6%
環境条件
周辺土地利用状況
△5%
△5%
行政的条件
容積率等
△10%
△10%
その他条件
特になし
±0%
±0%
街路条件
幅員等
±0%
±0%
交通接近条件
最寄り駅への接近等
△1%
△1%
環境条件
周辺土地利用状況
△5%
△5%
行政的条件
容積率等
△10%
△10%
その他条件
特になし
±0%
±0%
◆個性率
標準画地につき、個別的要因に基づく増・減価は有しない。
33
相乗積
79.4
87.3
79.6
84.6

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