★20151520200007072961★ 鑑定評価書（平成27年地価公示） 別記様式第一 平成27年 1月15日 提出 長岡 -7 宅地-1 標準地 長岡 -7 番号 都道府県 新潟県 鑑定評価額 所属 新潟第２ 分科会名 氏名 不動産鑑定士 印 小俣 徹 44,200 円／㎡ １㎡当たりの価格 10,200,000 円 1 基本的事項 (1)価格時点 平成27年 1月 1日 (4)鑑定評価日 平成27年 1月13日 (2)実地調査日 平成26年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価 36,000 円／㎡ (6) ［平成26年 1月］ 路 路線価又は倍率 線 価 倍率種別 ２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨 ②地積 231 ⑨法令上の規制等 (1) ①所在及び地番並びに 長岡市曲新町３丁目４０２番１ ) ｢曲新町３−３−１６｣ 標 「住居表示」等 (㎡) ( 準 地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との １低専 状況 理施設 接近の状況 (50,100) 状況 住宅 1:1.2 一般住宅の中に農地も 北5m市道 見られる住宅地域 Ｗ2 水道、 ガス、 下水 550m 東 (2) ①範囲 90 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 140 ｍ、西 近 間口 約 14 ｍ、 奥行 約 16 ｍ、 規模 230 ㎡程度、 隣 ③標準的画地の形状等 地 特記 ＪＲ宮内駅に近い住宅地域 街 基準方位 北 ５ 交通 宮内駅南東 域 ④地域的特性 ｍ市道 事項 路 施設 550m ⑤地域要因の将 来予測 形状 長方形 法令 規制 １低専 (50,100) 長岡農業高校に近接する既成住宅地域である。フェニックス大橋の開通により信濃川両岸の往来の利便性は飛躍 的に向上し、周辺環境の変化により、近隣地域の不動産需給の変化が期待される。 (4)対象標準地の 方位 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (5)鑑定評価方式等 の適用 取引事例比較法 比準価格 44,200 円／㎡ 収益還元法 収益価格 24,200 円／㎡ 原価法 積算価格 / 円／㎡ 開発法 開発法に よる価格 / 円／㎡ (6)市場の特性 （その他） 宮内 0.0 個別的要因 同一需給圏は、旧長岡市信濃川右岸（川東地区）の市街地東側から南側に存する住宅地域である。典型的な需要者は、 信濃川右岸のファミリー世帯であるが、フェニックス大橋の開通により、左岸からの需要も見られる。土地は２００∼ ３００㎡程度で８００∼１，３５０万円程度、新築の戸建物件で２，０００∼２，５００万円程度が中心的な価格帯で ある。 標準地が存する地域は、アパート等も若干見られるが、自己の居住を目的とする取引が中心であり、収益性よりも市場 (7)試算価格の調整 性・快適性が重視される地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は市場性を反映した客観的な価格であり ・検証及び鑑定 、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高く比較的時点の新しい事例から規範性のある比準価格が得られた。よっ 評価額の決定の て、収益価格を参考に止め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 理由 (8) ① 代表標準地 標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正 内 因の比 要因の 規準価格 修正 補正 前 標準地番号 訳 較 比較 年 [ 長岡 -9 0.0 (円／㎡) 街路 ] 公 交通・接近 0.0 示 ［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ 99.5 ] [ 100.0 ] 価 環境 0.0 60,900 円／㎡ 44,100 100 100 [ 102.0 ] [ 134.8 ] 格 画地 +2.0 等 ⑩ ［一般的要因］ 市内全般的に地価水準は下落幅縮小傾 か ⑧-1対象標準地の検討 行政 0.0 価 継続 新規 ら 向にあるものの、消費税増税による住 格 その他 0.0 の 前年標準地の価格 宅需要への悪影響が懸念され、注視が 形 検 44,600 円／㎡ 必要である。 成 討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 要 地点）である場合の検討 地域要因の比較 因 ［地域要因］ 駅に近い優位性は低下傾向にあるが、 中心市街地へのアクセス向上により利 の 指定基準地 基準地 便性は向上し、需要は底堅い。 変 +3.0 街路 指定基準地等番号 動 [ ] +19.0 交通・接近 状 前年指定基準地等の価格(半年間) 況 ［個別的要因］ 概ね中庸な標準的画地であり、特に個 +10.0 環境 円／㎡ 別的要因は認められない。また、個別 行政 0.0 ⑨変動率 半年間 的要因の変動も特に認められない。 年間 (指定基準地等) 0.0 その他 -0.9 ％ ％ ★20151520200007076201★ 鑑定評価書（平成27年地価公示） 別記様式第一 平成27年 1月13日 提出 長岡 -7 宅地-1 標準地 長岡 -7 番号 都道府県 新潟県 鑑定評価額 所属 新潟第２ 分科会名 氏名 不動産鑑定士 印 草間 格 44,100 円／㎡ １㎡当たりの価格 10,200,000 円 1 基本的事項 (1)価格時点 平成27年 1月 1日 (4)鑑定評価日 平成27年 1月 1日 (2)実地調査日 平成26年12月 4日 (5)価格の種類 正常価格 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価 36,000 円／㎡ (6) ［平成26年 1月］ 路 路線価又は倍率 線 価 倍率種別 ２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨 ②地積 231 ⑨法令上の規制等 (1) ①所在及び地番並びに 長岡市曲新町３丁目４０２番１ ) ｢曲新町３−３−１６｣ 標 「住居表示」等 (㎡) ( 準 地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との １低専 状況 理施設 接近の状況 (50,100) 状況 住宅 水道、 ガス、 下水 一般住宅の中に農地も 北5m市道 見られる住宅地域 1:1.2 Ｗ2 東 (2) ①範囲 近 隣 ③標準的画地の形状等 地 特記 域 ④地域的特性 事項 ⑤地域要因の将 来予測 140 ｍ、西 間口 約 90 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ ②標準的使用 ＪＲ宮内駅に近い一般住宅地 域で、空地や雑種地等も介在 する。 街 基準方位北、５ｍ 市道 路 230 ㎡程度、 交通 施設 宮内駅南東 550m 形状 長方形 法令 規制 １低専 (50,100) 熟成度は比較的高く、地域性は当面不変と予測する。供用されたフェニックス大橋に繋がる県道の東端では土地 区画整理事業が進行中であり、類似価格帯の宅地供給増に伴って地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (4)対象標準地の 方位 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (5)鑑定評価方式等 の適用 取引事例比較法 比準価格 44,100 円／㎡ 収益還元法 収益価格 23,100 円／㎡ 原価法 積算価格 / 円／㎡ 開発法 開発法に よる価格 / 円／㎡ (6)市場の特性 550m 低層住宅地 16 ｍ、 規模 14 ｍ、 奥行 約 （その他） 宮内 0.0 個別的要因 同一需給圏は宮内地区など川東市街地南部の住宅地域であるが、広義には中心部近郊の住宅地域とも弱い代替関係が成 立する。需要者の中心は住宅の一次取得者で、隣接市町村からの転入もある。フェニックス大橋の供用により需要層は 広域化したが、近年、価格帯が競合する区画整理地が相次ぎ販売開始されて若年層を中心に選好され、需要が分散し地 価は弱含んでいる。土地は８００∼１０００万円、新築戸建物件は２５００万円以上が中心価格帯である。 付近には若年世帯向けアパートも散見されるが、共同住宅が飽和状態にあることや税務対策のため元本に見合う賃料設 (7)試算価格の調整 定にないものも多い。本質的には快適性を重視する戸建住宅主体の住宅地域であることから、賃貸収益と価格形成との ・検証及び鑑定 相関関係は弱い。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼 評価額の決定の 性の高い比準価格を重視し、相関関係の弱い収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 理由 (8) ① 代表標準地 標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正 内 因の比 要因の 規準価格 修正 補正 前 標準地番号 訳 較 比較 年 [ 長岡 -9 0.0 (円／㎡) 街路 ] 公 交通・接近 0.0 示 ［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ 99.5 ] [ 100.0 ] 価 環境 0.0 60,900 円／㎡ 43,900 100 100 [ 102.0 ] [ 135.3 ] 格 画地 +2.0 等 ⑩ ［一般的要因］ 人口は県平均と概ね同様の減少ペース か ⑧-1対象標準地の検討 行政 0.0 価 継続 新規 ら 。雇用は回復基調にあるが、製造業は 格 その他 0.0 の 前年標準地の価格 材料高等により業況悪化し賃金の伸び 形 検 44,600 円／㎡ は鈍い。住宅購入予算は微減傾向。 成 討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 要 地点）である場合の検討 地域要因の比較 因 ［地域要因］ 付近の利便性の高い立地に競合する価 格帯の区画整理地が販売中。供給増に の 指定基準地 基準地 加え、ＳＣに近い優位性も薄まり、地 変 +5.0 街路 指定基準地等番号 動 価はやや調整の色が濃くなっている。 [ ] +13.0 交通・接近 状 前年指定基準地等の価格(半年間) 況 ［個別的要因］ 個別的要因に変動はない。 +14.0 環境 円／㎡ 行政 0.0 ⑨変動率 半年間 年間 (指定基準地等) 0.0 その他 -1.1 ％ ％
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