★20160120400012073351★ 鑑定評価書（平成28年地価公示）別記様式第一平成28年 1月15日提出旭川 -12 宅地-1 標準地旭川 -12 番号都道府県北海道鑑定評価額所属北海道第７分科会名氏名不動産鑑定士 25,200 円／㎡１㎡当たりの価格 7,590,000 円印水野裕司 1 基本的事項 (1)価格時点平成28年 1月 1日 (4)鑑定評価日平成28年 1月12日 (2)実地調査日平成27年12月15日 (5)価格の種類正常価格 (3)鑑定評価の条件更地としての鑑定評価 20,000 円／㎡ (6) ［平成27年 1月］路路線価又は倍率線価倍率種別２鑑定評価額の決定の理由の要旨 (1) ①所在及び地番並びに旭川市緑が丘２条３丁目１番１２ 301 ⑨法令上の規制等 ②地積 ) 標「住居表示」等 (㎡) ( 準地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との１低専状況理施設接近の状況 (40,60) 状況（その他）住宅 1:1.5 水道、ガス、下水中規模一般住宅が多い南東6m市道郊外の閑静な住宅地域Ｗ2 東 (2) ①範囲 80 ｍ、西近間口約隣 ③標準的画地の形状等地特記特にない域 ④地域的特性事項 ⑤地域要因の将来予測 (3)最有効使用の判定 30 ｍ ②標準的使用 80 ｍ、北 14 ｍ、奥行約低層住宅地 300 ㎡程度、 21.5 ｍ、規模街基準方位北６ｍ市道路 4.2km 交通施設旭川駅南東方 4.2km 形状長方形法令規制１低専 (40,60) 熟成した閑静な住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず現状維持で推移していくものと推察する。需要が比較的堅調なため、地価は当面の間、安定的な動きと予測する。 (4)対象標準地の方位低層住宅地 (5)鑑定評価の手法の取引事例比較法適用収益還元法 (6)市場の特性 30 ｍ、南旭川比準価格 25,200 円／㎡収益価格 / 円／㎡原価法積算価格 / 円／㎡開発法開発法による価格 / 円／㎡ +4.5 個別的要因同一需給圏は緑が丘を中心に隣接する神楽岡・緑が丘南・旭神地区等の住宅地域一円の圏域である。需要者は市内に居住する３０∼４０代の一次取得者層が中心で、地縁的選好性が強い。市場では更地と中古住宅付の取引が半々で、中古住宅付物件の総額は地上建物の影響を大きく受けているが１，７００万円前後が投資金額の目安の模様である。需要の中心となる土地の価格帯は規模によって異なるが、標準的な規模で概ね７６０万円前後の様子である。地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、公法上、第１種低層住居専用地域に指定されている。このため (7)試算価格の調整市場では収益性よりも居住快適性等を重視した価格形成が行われ、一般的には収益追求が馴染まない地域性から収益価・検証及び鑑定格の試算は断念した。よって価格の調整にあたっては、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、さらに単価と総額評価額の決定のとの関連や代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。理由 (8) ① 代表標準地標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正内因の比要因の規準価格修正補正前前年標準地番号訳較比較年 [ 旭川 -20 0.0 街路 (円／㎡) ] 公交通・接近 0.0 示［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ 100.0 ] [ 104.5 ] 価環境 0.0 20,400 円／㎡ 25,000 100 100 [ 101.5 ] [ 84.0 ] 格画地 +1.5 等 ⑩ ［一般的要因］個人消費の伸び悩みと公共投資の減少か ⑧-1対象標準地の検討行政 0.0 価継続新規ら等で旭川経済の景気回復に遅れがみら格その他 0.0 の前年標準地の価格れるが、雇用動向の改善と外国人観光形検 25,200 円／㎡客の下支えが認められる。成討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一要地域要因の比較地点）である場合の検討因［地域要因］地域内に特段の変動要因は認められない。の指定基準地基準地変 0.0 街路指定基準地等番号動 [ ] 交通・接近 0.0 状前年指定基準地等の価格(半年間) 況［個別的要因］個別的要因に変動はない。環境 -16.0 円／㎡行政 0.0 ⑨変動率半年間年間 (指定基準地等) その他 0.0 ％ 0.0 ％ ★20160120400012065001★ 鑑定評価書（平成28年地価公示）別記様式第一平成28年 1月15日提出旭川 -12 宅地-1 標準地旭川 -12 番号都道府県北海道鑑定評価額所属北海道第７分科会名氏名不動産鑑定士印奥村篤 25,200 円／㎡１㎡当たりの価格 7,590,000 円 1 基本的事項 (1)価格時点平成28年 1月 1日 (4)鑑定評価日平成28年 1月 6日 (2)実地調査日平成27年12月10日 (5)価格の種類正常価格 (3)鑑定評価の条件更地としての鑑定評価 20,000 円／㎡ (6) ［平成27年 1月］路路線価又は倍率線価倍率種別２鑑定評価額の決定の理由の要旨 (1) ①所在及び地番並びに旭川市緑が丘２条３丁目１番１２ 301 ⑨法令上の規制等 ②地積 ) 標「住居表示」等 (㎡) ( 準地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との１低専状況理施設接近の状況 (40,60) 状況（その他）住宅 1:1.5 中規模一般住宅が多い南東6m市道郊外の閑静な住宅地域Ｗ2 水道、ガス、下水旭川 4.2km 東 (2) ①範囲 30 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ ②標準的使用戸建住宅地 80 ｍ、西近間口約 301 ㎡程度、 14 ｍ、奥行約 21.5 ｍ、規模隣 ③標準的画地の形状等地特記特記すべき事項はない。街基準方位北６交通旭川駅南方域 ④地域的特性ｍ市道事項路施設 4.2km ⑤地域要因の将来予測 (3)最有効使用の判定長方形法令規制１低専 (40,60) 緑が丘地区の閑静な既成住宅地域であり、地域内には不動産価値に影響を及ぼす大きな変動要因はない。土地需要は比較的堅調であり、地価水準は安定傾向で推移すると予測する。 (4)対象標準地の方位戸建住宅地 (5)鑑定評価の手法の取引事例比較法適用収益還元法 (6)市場の特性形状比準価格 25,200 円／㎡収益価格 / 円／㎡原価法積算価格 / 円／㎡開発法開発法による価格 / 円／㎡ +4.5 個別的要因同一需給圏は、緑が丘地区・西御料地区・神楽岡地区等の住宅地域全域であるが、旭川医科大学に隣接して造成された約１㎞四方の住宅団地「緑が丘」の物件との代替競争関係が強い。需要者の中心は旭川市内の居住者である。新興分譲団地「コンコードパーク緑が丘」、「グランヴェール西御料」等に需要がシフトしているものの、取引価格は安定している。土地は６００∼８００万円程度、新築の戸建住宅は２２００∼２９００万円程度が需要の中心となっている。上記より比準価格を得た。緑が丘地区から信頼性を有する取引事例を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸 (7)試算価格の調整建住宅地域であり、賃貸需要が少ないことから賃貸建物の建築を想定するのは現実的ではなく、収益価格の試算を断念・検証及び鑑定した。よって、代表標準地との検討、「コンコードパーク緑が丘」、「グランヴェール西御料」等の販売動向、旭川市評価額の決定の内の土地売買状況等をも総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。理由 (8) ① 代表標準地標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正内因の比要因の規準価格修正補正前前年標準地番号訳較比較年 [ 旭川 -20 0.0 街路 (円／㎡) ] 公交通・接近 0.0 示［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ 100.0 ] [ 104.5 ] 価環境 0.0 20,400 円／㎡ 25,300 100 100 [ 101.5 ] [ 83.0 ] 格画地 +1.5 等 ⑩ ［一般的要因］旭川市内の景気は個人消費の回復に遅か ⑧-1対象標準地の検討行政 0.0 価継続新規られが見られるが、観光が好調等、全体格その他 0.0 の前年標準地の価格的には持ち直している。地価は、利便形検 25,200 円／㎡性が劣る地域以外は概ね横ばい基調。成討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一要地域要因の比較地点）である場合の検討因［地域要因］郊外新興分譲地の販売価格の影響は見られるが、土地需要は堅調であり、地の指定基準地基準地価は横ばい傾向である。変 0.0 街路指定基準地等番号動 [ ] 交通・接近 0.0 状前年指定基準地等の価格(半年間) 況［個別的要因］個別的要因に変動はない。環境 -17.0 円／㎡行政 0.0 ⑨変動率半年間年間 (指定基準地等) その他 0.0 ％ 0.0 ％