News Release 各 位 平成 16 年 3 月 26 日 「カテリーナ三田タワースイート」資金調達スキームを構築 ～ノンリコースベースによる国内初の大規模・分譲開発型ファイナンス～ 日本ハウズイング株式会社 （本社：東京都新宿区新宿 1-31-12、代表取締役社長 小佐野文雄）は、港区芝四 丁目で進めている東京都心部における有数の規模の開発プロジェクト「カテリーナ三田タワースイート」の資金調達に 関し、従来にない先進的なノンリコース・ファイナンスのスキームを組成致しました。 本プロジェクトの総事業費は約 400 億円。弊社は総事業費のうち、約 120 億円を自社の出資により賄い、残額をカテ リーナ三田ファイナンス（SPC1）を通じ、国内４大金融グループをはじめとする民間金融機関団からの A 号及び B 号の 2 クラスの、シンジケート・ローンにより調達致します。この資金調達のスキームの構築については、マンション分譲事業に係 るリスク要因を徹底的に分析した上で弊社による信用補完を用いず、当該事業から見込まれるキャッシュフローのみをロ ーンの返済原資としたストラクチャーを構築し、結果として巨額の調達を可能とするノンリコースベースによるシンジケート 団を組成した点が大きな特徴です。 野村證券をファイナンシャル・アドバイザーに起用し、ＵＦＪ信託銀行をエージェント・バンクとして組成・構築した資金調 達スキームは、 • 中間法人を利用した倒産隔離の達成 • ダブル SPC 及び信託を利用したファイナンスとプロジェクトの分離 • 特定金銭信託を利用したエクイティ･ストラクチャー という新たな試みを組み合わせることにより実現した本格的な開発型資金調達スキームとなっております。本件シンジケ ート・ローンは、ムーディーズ・インベスターズ・サービスの信用評価を取得しており、このようなマンション分譲収益のみに 基づくノンリコース･ファイナンスは、国内初の導入事例となるものであり、今後の市街地再開発事業においても資金調 達の幅を広げる意義を有するものであると考えます。 カテリーナ三田タワースイートについて 三 田 都営三田線 三田 都営浅草線 田町 ＪＲ山手線 www.c-mita.com 対象地概要 本プロジェクトの計画地は、港区、芝、山手線の内側という都心立地に加え、JR 田町駅・都営地下鉄三田駅両ステ ーションフロントという交通利便性を備えています。大きな変貌を遂げる汐留やお台場などの湾岸エリア、最新のモード があふれる六本木や赤坂エリアが至近なだけではなく、ビジネスの中心である大手町・丸の内エリアへのスムーズなアクセ ス環境を誇ります。東京の中心ともいえる本計画地では、プライベートに、ビジネスに快適をお届けする贅沢な日常をご 堪能いただけるはずです。 プロジェクト概要 本プロジェクトの計画にあたり弊社では、約８年間にわたり、細分化されていた土地を集結させることで、都心のステーシ ョンフロントにありながら広大な敷地の利用を実現しました。さらに、周辺環境の調和・改善を目的とした土地利用計画 を目指し、東京都、港区等の行政機関との折衝を重ね、隣接するオフィスビルとの一体的な開発をすることで、総合設 計許可、一団地認定を受け土地の高度利用を可能にしました。単なる住まいの開発にとどまらない、オフィス街の整備、 隣接した本芝公園の開放など新しい街並の創出を目指すものです。さらに、本プロジェクトの最大の特徴の一つとして、 弊社の長年のマンション管理事業で培った知識・経験を反映し、「ホスピタリティ・ファースト」をコンセプトに従来では実 現しえなかった、居住者のライフワークまでサポートする、数々のホテルライクなサービスを備えたマンションを企画しており ます。 建物概要 計画地 東京都港区芝四丁目 136 番１（地番） 敷地面積 6,834.67 ㎡ 種類 共同住宅、店舗 最高高さ 121.36ｍ 構造 鉄筋コンクリート造 地上 36 階地下 2 階建 建築延床面積 82,085.38 ㎡ 総戸数 752 戸 スキームの説明 弊社は、関係会社が保有するプロジェクト対象地に設定された信託受益権を SPC カテリーナ三田ファイナンス（SPC1） に譲渡します。本件シンジケート・ローンは、かかる受益権を裏付資産とし、弊社に遡及しないノンリコース・ローンとなっ ております。プロジェクトは信託機能の内部で行なわれ、完成した建物は販売 SPC であるカテリーナ三田タワースイート （SPC2）を通じてエンドユーザーに販売されます。信託受託者は分譲収益を原資として信託配当を行い、カテリーナ三 田ファイナンス（SPC1）は当該配当をもってシンジケート・ローンの元利払い、匿名組合員への配当償還を行います。 マンション購入者 売買契約2 販売媒介契約 住友不動産 共同施主 共同売主 共同販売契約 出資2 有限責任 SPC-2（YK) 日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ 中間法人 販売他JV 出資1 売買契約1 金銭消費貸借契約 信託契約 日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ SPC-1 UFJ信託銀行 (有)田町プロジェクト （YK) 匿名組合契約 A号レンダー B号レンダー 特定金銭信託 信託受益権譲渡契約 工事請負契約 建築監理委託契約 開発業務 事務委任契約 指図代理契約 エクイティ出資者 委託契約 大林組 三菱地所設計 レコルテ 日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ 東京債権回収 プロジェクト JV協定 マネージャー 清水建設 ■ スキーム参加メンバー ＜ストラクチャー関係者＞ 事業企画 ： 日本ハウズイング株式会社 ファイナンシャル・アドバイザー ： 野村證券株式会社 施工 ： 株式会社大林組、清水建設株式会社 設計・監理 ： 株式会社三菱地所設計 信託受託 ： UFJ 信託銀行株式会社 販売提携(媒介) ： 住友不動産販売株式会社、三菱地所住宅販売株式会社、 野村不動産アーバンネット株式会社 シニアレンダー ： UFJ 信託銀行（エージェント・バンク）、三井住友銀行、東京三菱銀行、 中央三井信託銀行、みずほ銀行、住友信託銀行、あおぞら銀行、 東京スター銀行、三菱信託銀行、大同生命保険、損害保険ジャパン ◆本件に関するお問い合わせ 日本ハウズイング株式会社 東京都新宿区新宿 1-31-12 経営企画室 TEL：03-3341-7201 e-mail ： [email protected]
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