Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza 26 Giugno 2014 IL REPOSSESSING: Una strategia di recupero per gli NPL Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS PREMESSA: il ciclo di vita del Credito ed i Servizi di ITALFONDIARIO RE SPL NPL Foreclosu re Borrower Cooperation Agreement CTU Osservazione alle CTU Valutazioni immobiliari Transazione con debitore Internal Site visit Auction Repossess R.E.O.Co. Auction Facilitation Commercializzazio Business plan ne degli asset appetibili Verifica la Partecipazione congruità della all’asta CTU Drive by / Desktop Drive by Rete Internal site visit Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI 2013 PERIODO DI RIFERIMENTO [ intero anno ] 2012 17.79 21.78 ASTE MONITORATE [ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ] 3 1 2.526 NUMERO DI VENDITE [ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ] 51% PREZZI DI VENDITA 4,2 TEMPI DI VENDITA [ prezzo di vendita / valore della CTU ] [ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ] 2.274 56% 3,9 Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI 2014 PERIODO DI RIFERIMENTO [I° semestre] 2013 10.42 ASTE MONITORATE 9.961 [ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ] 3 1.232 NUMERO DI VENDITE [ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ] 50% PREZZI DI VENDITA 4,3 TEMPI DI VENDITA [ prezzo di vendita / valore della CTU ] [ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ] 1.105 50% 4,3 Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI E IL TERRITORIO (1) 7.79 _aste 3 monitorate vendita / CTU_ 45 % 1.331 _aste aggiudicate Incanto medio_ 3.858 _aste monitorate vendita / CTU_ 34 % 363 _aste aggiudicate Incanto medio_ 10.130 _aste monitorate vendita / CTU_ 37 % 832 _aste aggiudicate Incanto medio_ 5,0 5,5 5,6 (1) Dati Italfondiario SpA riferiti al 2013; Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – L’ASPETTO COMPORTAMENTALE LE FRASI TIPICHE CHE SI SENTONO QUANDO SI PARLA DI IMMOBILI ALL’ASTA… Non andrei mai a comprare all’asta la casa del mio vicino… Nessuno verrà mai a comprare la mia casa che va all’asta… piuttosto mi ci incateno… Quella casa è di un “noto” personaggio locale, nessuno gli si metterà contro… … E QUELLE LEGATE A PERPLESSITA’ OPERATIVE SULLE VENDITE GIUDIZIARIE… Il custode Giudiziario ha fatto ostruzionismo, e non ha consentito le visite Non sapevo che quella casa fosse all’asta… altrimenti ci avrei fatto un pensierino… Chissà quanto tempo ci vuole per la liberazione dell’immobile, preferisco acquistare sicuro… Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – DESCRIZIONE Mandato a Mandato Vendere a Vendere Avvio azioni Scopo Scopo Auction Promozione Facilitation Aste CTU REPOSSESS Reposess ASTA Descrizione Descrizione legali (sofferenza) Mission Mission Principali Principali attività attività Strategia terminale di recupero volta a: favorire l’aggiudicazione a terzi degli immobili in asta sostenere il relativo prezzo di aggiudicazione Istituire una SPV per la partecipazione in asta che sostenga il prezzo di aggiudicazione a terzi degli immobili. In caso di propria aggiudicazione, acquisisca e venda l’immobile a valori di mercato. Monitoraggio costante e analisi del portafoglio immobiliare problematico al fine di pianificare le partecipazioni in asta, ottimizzando il recupero dei crediti mediante rapida valorizzazione degli Asset eventualmente acquisiti Screening del portafoglio immobiliare della Banca e monitoraggio del mercato aste • Italfondiario RE – Valutazione Desktop Valutazione delle opportunità di intervento in asta e redazione di BP specifici • Italfondiario RE – Valutazione Drive By Intervento in asta, gestione operativa e trading degli immobili aggiudicati Spirito non speculativo del veicolo societario Principi Principi cardine cardine Difesa del credito erogato dalla Banca Aggiudicazione a terzi e rapida dismissione degli immobili Acquisti in asta basati su assunzione di debito e/o pagamento diretto • Italfondiario RE – Property management Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – OBIETTIVI E DRIVER DI MERCATO Obiettivi strategici • Mitigare il rischio immobiliare • Realizzare in caso di aggiudicazione a REOCO una rapida rivendita • dell’immobile Tutelare il rischio sulla speculazione del credito • Non ripartire i benefici dell’intervento con altri soggetti • Partecipare in asta con l’obiettivo primario di favorirne l’aggiudicazione a terzi • Applicare a tutto il portafoglio la strategia di repossess • Ridurre rischi gestionali e reputazionali Driver di intervento 11 Markettability Markettability immobili immobili 22 Tutela Tuteladel del Credito Credito Bancario Bancario Descrizione • Decisione di interventi su immobili con buona commerciabilità • Valutazione Interna • Analisi del BP • Delibera di partecipazione 33 • Gestione del legale Aggiudicazione Aggiudicazione esterno e delle corrette aa Terzi Terzi indicazioni alla partecipazione 44 Ridotta Ridotta complessità complessità gestionale gestionale • Evitare l’ingresso in procedure legali complesse • Evitare la partecipazione in asta per immobili di valore esiguo Razionali • Minor contrazione del mercato • Ridotto Holding period (180 gg vs 220 gg) • Non intervenire quando il prezzo base è uguale o inferiore al credito esigibile • Normativa vigente relativa alla tutela dei credito ipotecario in via privilegiata (ex art. 2855 cc) • Non rilanciare nel caso in cui vi siano uno più partecipanti se non in rare eccezioni • Mitigare rischi di revocatorie o procedure bloccate per elementi di natura legale • Non realizzare interventi “importanti” sull’immobile per una sua valorizzazione Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – FLUSSO OPERATIVO CLIENT REQUEST AUCTION MANAGEMEN T Individuazione del perimetro di intervento Analisi tecnico -legale delle posizioni Valutazione opportunità d’intervento e degli Asset d’interesse Stime prezzo di rivendita e predisposizione BP preventivi BID MANAGEMEN T Gestione della partecipazione all’asta Espletamento formalità post asta Liberazione immobile; PROPERTY MANAGEMEN T Gestione tecnica, amministrativa e piano interventi Gestione morosità FACILITY MANAGEME NT Messa in sicurezza e presa in custodia Marketing dell’ immobile (foto, pubblicazioni, etc.) Commercializzazione Gestione forniture di manutenzione immobili; dell’ immobile con brokers Monitoraggio, rendicontazione e intermediazione fornitori Pianificazione degli interventi da realizzare SALES MANAGEME NT Definizione degli scostamenti rispetto al BP Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – l’immobile i O c i T f f A i u r C I e o a i s R e v z i e s d i B t t e r ut e v B a r c s p d e A c e r _ s F a o _ _ _ _ pr 34.14 1 4.034 180 5.291 + + + B + 2.813 131 0 5.943 = = = Totali parziali 36.95 4 = A Coeff. di ragguagli o + 4.165 + 180 x x x 100 % 120 % 10 % + 11.23 4 x 2% [ dati in mq ] 42.19 5 Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS BUSINESS CASE:INCANTO acquisto diILun30/09/2014; immobile INDUSTRIALE all’asta – lo •ASTA SENZA scenario •PREZZO BASE PARI A 10mln eur; •DISPOSITION AMOUNT PARI A 14mln eur; •TEMPO DI RIVENDITA 18 mesi; •LINEA DI CREDITO (per le spese di acquisizione e di gestione) AL 4,0%; •CANONE DI LOCAZIONE EFFETTIVAMENTE PERCEPITO PER 12 mesi; •COSTO DI CREAZIONE, GESTIONE E TENUTA REOCo PARI A 20k eur/anno; Acquisto effettuato con una REOCo utilizzando l’istituto dell’assunzione del debito (ex art. 508 C.P.C.) Acquisto effettuato in regime di esenzione IVA Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – Max Bid Case PREZZO DI ACQUISTO PREZZO DI RIVENDITA TEMPI DI RIVENDITA MAX BID SPESE DI RIVENDITA SPESE DI GESTIONE SPESE DI ACQUISIZIONE Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – sintesi VOCI ECONOMICHE Prezzo Base Rilancio obbligatorio A) Prezzo Acquisizione Asta Spese di Procedura Importi a 18 mesi 10.000.000 50.000 10.050.000 2.500 Spese di Acquisizione 461.704 Spese di Gestione 297.300 Spese per Rivendita (rilascio immobile, pratiche urbanistico/catastali, legali, broker, APE etc.) 460.000 Canone di locazione -2.132.948 B) Costi Operativi -911.444 Totale Costi A) + B) C) Ipotesi Prezzo di Rivendita 9.138.556 14.000.000 D) Effetto netto economico stimato C) - A) - B) 4.861.444 E) Prezzo Massimo d'Acquisto (break even) D) + A) 14.911.444 Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL Ing. Diego Martinisi - MRICS www.italfondiariore.it This report is solely for the use of ITALFONDIARIO RE. 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