TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. SAKARYA ADAPAZARI-CUMHURİYET 130 ADA 167 PARSEL 2014_300_09 “HALKBANK ADAPAZARI ŞUBESİ, 1-3-23 NO’LU BAĞIMSIZ BÖLÜMLER” HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. İÇİNDEKİLER 1. 2. 3. 4. 4.1. 4.2. 5. 5.1. 5.2. 5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 5.3.1. 5.3.1.1. 5.3.1.2. 5.3.2. 5.3.2.1. 5.3.2.2. 5.3.2.3. 5.3.2.4. 5.3.3. 5.4. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 6.8.1. 6.8.2. 6.8.3. 6.9. 6.10. 6.11. 6.12. 6.13. 6.14. 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 8. 8.1. 8.2. 8.2.1. 8.2.2. 8.2.3. RAPOR ÖZETİ............................................................................................................................ 3 RAPOR BİLGİLERİ ..................................................................................................................... 4 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ............................................................................ 5 GENEL ANALİZ VE VERİLER....................................................................................................... 6 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER ........................ 6 MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER ............................................................................................. 9 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER .................................................... 13 GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU ....................................................................................... 13 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ÖZELLİKLERİ............................................................................ 14 GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ .................................................................. 15 FİZİKSEL ÖZELLİKLERİ ........................................................................................................... 15 GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ ................................................................................. 15 TAPU İNCELEMELERİ .............................................................................................................. 15 TAPU KAYITLARI .................................................................................................................... 15 TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR ................................................. 16 BELEDİYE İNCELEMESİ ........................................................................................................... 16 İMAR DURUMU ........................................................................................................................ 16 İMAR DOSYASI İNCELEMESİ ................................................................................................... 17 ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR ................................................................................................................................ 17 YAPI DENETİM FİRMASI ......................................................................................................... 17 SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM ...................................... 18 DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE ............................................................................................... 18 DEĞERLEME ÇALIŞMALARI...................................................................................................... 18 KAVRAMLAR............................................................................................................................ 18 DEĞER TANIMI........................................................................................................................ 19 DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER ...................................................... 19 DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER....................................................................... 20 TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER – SWOT ANALİZİ ........................................ 20 DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, DEĞERLEME YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ ...................................................................................... 20 DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI......................................... 21 SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ ........................................................................................................... 22 EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ........................................................... 22 MALİYET YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ .................................................................................. 22 GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ....................................................................................... 22 KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER ................................................................... 23 GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ ........................... 23 BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR ............................................................................... 23 EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ ............................................................................. 23 MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ ............................................ 23 HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI ....................................................................................................................... 23 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ....................................................................... 24 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI ......................................... 24 ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ ......................................................................................................................... 24 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ .................................................................................................................. 24 DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ ....................................................................................... 24 SONUÇ .................................................................................................................................... 26 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ ............................................................. 26 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ........................................................................................................... 26 SATIŞ DEĞERİ TAKDİRİ .......................................................................................................... 26 KİRA BEDELİ TAKDİRİ ............................................................................................................ 26 SİGORTA DEĞER TAKDİRİ....................................................................................................... 26 EK 1 – FOTOĞRAFLAR EK 2 – DOKÜMAN VE BELGELER EK 3 – LİSANSLAR Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 2 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 1. RAPOR ÖZETİ DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ : “Banka Şubesi” olup kat mülkiyeti tesis edilmesi durumunda portföyde “Bina” kategorisinde değerlendirilmelidir. DEĞERLENEN TAŞINMAZIN KISA TANIMI : Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 35 pafta, 130 ada 167 parsel üzerinde kayıtlı; Bodrum katta konumlu “Dükkân” vasıflı 1 no’lu, Zemin katta konumlu “Dükkân” vasıflı 3 no’lu, 1. Normal katta konumlu “Büro” vasıflı 23 no.lu bağımsız bölümlerin (Halkbank Adapazarı Şubesi) güncel piyasa rayiç değerinin tespiti. ARSA ALANI : 3.000,00 m² KAPALI KULLANIM ALANI : 1.398 m² : Değerleme konusu taşınmaz tapuda, 1 bağımsız bölüm numaralı dükkân, 3 bağımsız bölüm numaralı dükkân ve 23 bağımsız bölüm numaralı büro vasfında kayıtlı olup mevcut durumda taşınmazlar Halkbank şubesi olarak kullanılmaktadır. TAŞINMAZIN İMAR DURUMU : Taşınmazların konumlu bulunduğu 130 ada 167 parsel, 27.04.2010 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli “Adapazarı Revizyon Uygulama İmar Planı” kapsamında; ayrık nizam, 2 kat, Taks: 0.40, Kaks: 0,80 yapılaşma koşullarında “Ticaret” alanında kalmaktadır. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ : Değer tespitinde, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemi kullanılmıştır. DEĞERLEME TARİHİ : 08.12.2014 : Değerleme konusu taşınmazların; KDV hariç toplam satış değeri; 8.250.000-TL, Aylık kira bedeli; 58.658-TL, olarak takdir edilmiştir. MEVCUT KULLANIM ŞEKLİ TESPİT EDİLEN DEĞER Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 3 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 2. RAPOR BİLGİLERİ RAPORUN TARİHİ : 11.12.2014 RAPORUN NUMARASI : 2014_300_09 DEĞERLEME TARİHİ : 08.12.2014 DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ : 01.11.2014 DAYANAK SÖZLEŞMENİN NUMARASI : 2014_300_04-10 Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI portföyü için hazırlanmış olup 28.05.2013 tarih, 48.1 ve 28.01.2014 tarihinde yapılan değişikliklerin yer aldığı 48.1 A numaralı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği çerçevesinde hazırlanmıştır. RAPORUN KULLANIM AMACI VE YERİ : 12/8/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Seri: VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’i ile tebliğdeki son değişiklikleri kapsayan, 02.08.2007 tarih 26601 sayılı resmi gazetede yayımlanan Seri: VIII, No:53 Tebliğ’inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek şekilde ve 20/7/2007 tarih 27/781 sayılı Kurul kararında yer alan “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” çerçevesinde düzenlenmiştir. DEĞERLEMENİN KONUSU VE AMACI : İş bu rapor; Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 35 pafta, 130 ada 167 parsel üzerinde 1 bağımsız bölüm numaralı dükkân, 3 bağımsız bölüm numaralı dükkân ve 23 bağımsız bölüm numaralı büro vasfında kayıtlı taşınmazların piyasa rayiç değer tespiti ile kira bedeline yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYAN : NAZEN TÖMEN SPK Lisans No: 400645 Değerleme Uzmanı-Yük. Mimar : Mustafa NURAL SPK Lisans No: 400604 Harita Mühendisi Genel Müdür Yardımcısı SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili daha önce tarafımızca düzenlenen değerleme rapor bilgileri aşağıda verilmiştir. DAHA ÖNCE DEĞERLEMESİNİN YAPILIP YAPILMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİ : Rapor Tarihi/No: 25.12.2013– 2013_300_30 KDV hariç toplam değer: 7.593.300-TL Rapor Tarihi/No: 20.12.2010 / 2010_300_05_1 KDV hariç toplam değer: 6.005.100-TL Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 4 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKETİN UNVANI : VEKTÖR GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Ihlamurkuyu Mahallesi, Aytaşı Sokak, No:4 ÜMRANİYE / İSTANBUL MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER : HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MÜŞTERİ ADRESİ : Şerifali Çiftliği Tatlısu Mahallesi, Ertuğrulgazi Sokak, No:1, Yukarı Dudullu-Ümraniye/İSTANBUL : İş bu raporun amacı, Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 35 pafta, 130 ada 167 parsel üzerinde 1 bağımsız bölüm numaralı dükkân, 3 bağımsız bölüm numaralı dükkân ve 23 bağımsız bölüm numaralı büro vasfında kayıtlı taşınmazların piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır. MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 5 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 4. GENEL ANALİZ VE VERİLER 4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER SAKARYA İLİ Sakarya ili; Marmara Bölgesinde, İstanbul iline 164 km uzaklıkta, İstanbul-Ankara yolu üzerinde ve İstanbul-Antalya yolu kavşak noktasında bulunması itibariyle önemli bir coğrafi konum avantajına sahiptir. İlin tarihsel zenginliği, coğrafi konumu, ulaşım olanakları, tarım, sanayi ve hizmet sektörlerinde ülke ekonomisindeki payı ve uygun yatırım koşulları ile ülkemizin en önemli illerinden biridir. M.Ö. XII. yüzyıldan beri insan yerleşimine açık olan il, 1071de Selçukluların, 1291 yılında da Osmanlıların egemenliğine girmiş; 26 Mart 1921’de Yunan işgaline uğramış, 21 Haziran 1921’de düşman işgalinden kurtarılmıştır. Eski adıyla Adapazarı olan bu bölgede 1868 yılında belediye teşkilatı kurulmuştur. Cumhuriyetin kurulduğu yıllarda Kocaeli iline bağlı bir ilçe iken 22.06.1954 tarihinde Sakarya adıyla il olmuştur. İl belediyesi 06.03.2000 tarihinde ise Büyükşehir statüsüne kavuşturulmuştur. Sakarya, tarıma elverişli alanları, yağışlı iklimi, bol içme suyu kaynakları, ovaları, akarsuları, gölleri ve diğer doğal güzellikleri ile yerleşim için son derece uygundur. İlimiz geniş bir alana yayılan ormanlık arazisi ile bu sektörde önemli bir paya sahiptir. Sakarya mısır, fındık ve beyaz et üretimi ile tarımda, ulusal ölçekteki kuruluşları ve organize bölgeleriyle sanayide ve çok sayıda ticari kuruluş ve turizm imkânlarıyla da hizmetler sektöründe yüksek bir potansiyele sahiptir. Sakarya’nın nüfusu TUİK’in açıkladığı rakamlara göre 2014 Ocak ayı itibariyle 917.373’dür. İl nüfusunun yaklaşık yarısı erkek yarısı da kadın nüfustur. Yıllık nüfus artış hızı %0 16,7, İlin yüzölçümü 4.817 Km2 olup, km²’ye İl genelinde 190 kişi düşmektedir. Sakarya ili 2011 yılı sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre iller arasında 18. sıradadır. Sakarya, 2012 yılında Türkiye GSYİH içerisinde tahmini olarak % 1,6’lık bir paya sahip olup, ilde kişi başına düşen milli gelir 14.144 $’dır. İl dış ticarette ülkemizin önde gelen illeri arasındadır. Sakarya’daki ihracat yapan KOBİ ve büyük sanayi kuruluşları iller bazında Türkiye’de 7. sıradadır. 2013 yılında ihracat 2.415.173.000 Dolar, ithalat ise 1.397.243.000 Dolar olarak gerçekleşmiştir. 2013 yılında ihracatın ithalatı karşılama oranı %173 olmuştur. 2014 yılı ilk beş ayında ihracat 1.302.256.000 Dolar, ithalat ise 726.470.000 Dolardır. 2014 yılı ilk beş ayında ihracatın ithalatı karşılama oranı % 179 olmuştur. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 6 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. Kaynak: http://www.sakarya.gov.tr/ Sakarya’nın nüfusu TUİK’in açıkladığı rakamlara göre 2013 yılı sonu itibari ile 917.373’dür. İl nüfusunun yaklaşık yarısı erkek, yarısı da kadın nüfustan oluşmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı %0 16,7, İlin yüzölçümü 4.817 km² olup, km²’ye il genelinde 190 kişi düşmektedir. 1954 yılına kadar Kocaeli’ye bağlı bir ilçe durumunda olan Adapazarı, 22 Haziran 1954 tarihinde İl olarak Sakarya adını almıştır. 06.03.2000 tarihinde de Büyükşehir Belediyesi statüsüne kavuşturulmuştur. Sakarya’da; 16 ilçe mevcuttur. 22 Mart 2008 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 5747 Sayılı Kanunla; Adapazarı, Erenler, Serdivan ve Arifiye adında 4 yeni ilçe kurulmuştur. Sakarya ilinin 2013 yılı nüfus ve idari birimlerinin durumu tabloda verilmiştir. Kaynak: http://www.sakarya.gov.tr/ Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 7 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. Bankacılık: Sakarya’da toplam 120 banka şubesi bulunmaktadır. 2014 yılı ilk üç ayında Sakarya genelinde kredi ve sektörel krediler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir. Kaynak: http://www.sakarya.gov.tr/ ADAPAZARI İLÇESİ Adapazarı, 6 Mart 2000 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 593 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile “Büyükşehir Belediyesi” kurulmuş, Adapazarı Belediyesinde Büyükşehir Belediyesi’nin “Merkez” isimli alt kademe belediyesine dönüştürülmüştür. Adapazarı’nın denizden yüksekliği 31 metre olup, nüfusu 224.962’dir. Adapazarı Belediyesi, 06.03.2008 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 5747 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile Güneşler İlk Kademe Belediyesi’ni de bünyesine katmıştır. Adapazarı Nüfus Verileri Yıllar : 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Şehir : 224.962 230.832 233.023 239.284 244.748 259.516 Kır : 12.297 12.372 12.435 12.396 13.078 0 Toplam : 237.259 243.204 245.458 251.680 257.826 259.516 Ankara-Haydarpaşa tren yolu üstünde bulunmakta olan Arifiye istasyonuna sekiz kilometrelik bir tren yolu ile bağlanmıştır. Adapazarı ovası her türlü ekime elverişli olduğu gibi, Bolu-Düzce üstünden geçen işlek yol da burada sona erer. Adapazarı, geniş otomobil endüstrisine sahiptir. BDS, Otosan, Otokar, Toyota, Good Year fabrikaları burada bulunmaktadır. Bunun yanı sıra şeker, ipek, yağ ve kereste endüstrisini de içinde barındırır. Fındık üretimi oldukça fazladır. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 8 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER DÜNYA EKONOMİSİNDE GELİŞMELER 2009-2010-2011-2012-2013 yılı, ekonomik göstergelerin şekillenmesinde uluslararası koşullar önemli belirleyiciler olmuştur. 2014 yılı dünya genel ekonomi görünümü ile ilgili OECD’nin Eylül’de yayımladığı ara dönem küresel ekonomik görünüm değerlendirme raporunda, dünya ekonomisinde ılımlı bir hızla devam eden iyileşme yaşandığı ifade edilmektedir. Son dönemde açıklanan veriler de genel olarak ekonomik aktivitede olumlu bir görünüme işaret etmektedir. ABD’de daha önce %4,2 seviyesinde açıklanan ikinci çeyrek yıllık GSYH büyümesi nihai olarak %4,6’ya revize edilmiştir. Böylece büyüme oranı 2011 yılının son çeyreğinden bu yana görülen en yüksek seviyede gerçekleşmiştir. Büyüme: Dünyanın En Büyük Ekonomileri ve Türkiye’nin Dünya Ekonomisindeki Yeri Kaynak: IMP, DünyaEkonomik Görünümü Raporu, Ekim 2014 Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 9 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. TÜRKİYE EKONOMİSİ 2010 ve 2011 yıllarında kaydedilen yüksek büyüme hızları sonrasında iç ve dış talebi dengelemeye yönelik alınan tedbirler sonucunda 2012 yılında büyüme hızı yavaşlamıştır. 2012 yılında beklenen büyüme oranı %3,2 iken %2,2 olarak gerçekleşmiştir. 2013 yılında Türkiye %4 oranında büyümüştür. IMF, Türkiye’nin 2014 yılında %2,3 oranında büyüyeceğini tahmin etmektedir. Türkiye ekonomisi 2013 yılında Orta Vadeli Program’da (2014-2016) belirtilen %3,6’lık gerçekleşme tahminin üstünde %4 oranında büyümüştür. Türkiye, küresel ekonomik krizden en hızlı çıkan ve son dönemlerdeki küresel ekonomik belirsizlikten göreli olarak az etkilenen ülkelerdendir. 2003-2013 döneminde yıllık ortalama büyüme oranı %5 olmuştur. 2014 ilk çeyrekte Türkiye ekonomisi %4,3 oranında büyümüştür. Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüm e Tahm inleri (%) IMF OECD DB Dünya Türkiye 2014 3,4 2,3 2015 4,0 2014 3,4 2015 Avro Bölgesi ABD Brezilya Rusya Hindistan ÇHC 1,1 1,7 1,3 0,2 5,4 7,4 3,1 1,5 3,0 2,0 1,0 6,4 7,1 3,3 1,2 2,6 1,8 0,5 4,9 7,4 3,9 4,0 1,7 3,5 2,2 1,8 5,9 7,3 2014 2,8 3,5 1,1 2,1 1,5 0,5 5,5 7,6 2015 3,4 3,5 1,8 3,0 2,7 1,5 6,3 7,5 Kaynak: IMF, OECD, Dünya Bankası 2014-2016 Yılı Orta Vadeli Program Hedefleri 2014-2016 dönemini kapsayan Orta Vadeli Programın temel amacı; potansiyel büyüme hızına ulaşmak, cari işlemler açığını daha da azaltmak, enflasyonu düşürmek, kamu mali dengelerini iyileştirmek ve böylece makroekonomik ve finansal istikrarı güçlendirmektir. 2013* 2014 2015 2016 GSYH (Milyar $, Cari Fiyatlarla) 820 867 928 996 Kişi Başına Milli Gelir (GSYH, $) 10.782 11.277 11.927 12.670 GSYH Büyümesi (1) 4,0 4,0 5,0 5,0 İşsizlik Oranı (%) 9,7 9,4 9,2 8,9 28,0 31,0 32,0 34,5 -65,1 -55,5 -55,0 -55,0 -7,9 -6,4 -5,9 -5,5 Turizm Gelirleri (Milyar $) Cari İşlemler Dengesi (Milyar $) Cari İşlemler Dengesi /GSYH (%) * Gerçekleşme 2014-2016 Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı - 08/10/2013 (1) Sabit Fiyatlarda yüzde değişimi göstermektedir. 2013 yılında; Gayrisafi Milli Hasıla 820 milyar dolar, kişi başına milli gelir 10.782 dolar, GSYH büyümesi %4, işsizlik oranı %9,7, turizm gelirleri 28 milyar dolar, cari işlemler dengesi -65,1 milyar dolar olarak açık vermiş olup, cari işlemler dengesinin gayrisafi yurtiçi hasılaya oranı -7,9 olarak gerçekleşmiştir. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 10 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. İmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (KKO) ve Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış KKO* (Ağırlıklı Ortalama - %) KKO KKK - MA Yıllar Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos 2007 77,9 77,3 80,3 80,5 80,8 81,7 82 79,6 Eylül Ekim Kasım Aralık 80,8 81,6 80,8 79,2 2008 77,9 78 76,9 78,6 79,2 80,3 79,8 80 77,3 75,8 71,8 64,9 2009 61,6 60,9 58,7 59,7 64 67,5 67,9 68,9 68 68,2 69,8 67,7 2010 68,6 67,8 67,3 72,7 73,3 73,3 74,4 73 73,5 75,3 75,9 75,6 2011 74,6 73 73,2 74,9 75,2 76,7 75,4 76,1 76,2 77 76,9 75,5 2012 74,7 72,9 73,1 74,7 74,7 74,6 74,8 74,3 74 74,9 74 73,6 2013 72,4 72,2 72,7 73,6 74,8 75,3 75,5 75,5 75,4 76,4 75,6 76 2014 73,9 73,3 73,1 74,4 74,4 75,3 74,9 74,7 74,4 74,9 2007 79,7 79,5 82,3 81,2 80,6 80,7 80,5 77,8 80,1 80 80 79,8 2008 79,8 80,2 79,1 79,2 78,9 79,2 78,2 78,3 76,5 74,2 71 65,6 2009 63,5 63,3 61,2 60,5 63,9 66,5 66,4 67,2 67,2 66,7 68,7 68,1 2010 70,1 70 69,6 73,3 73,1 72,5 73,2 71,9 72,9 74 75 75,6 2011 75,9 74,8 75,1 75,4 75 76 74,6 75,2 75,8 75,7 76 75,5 2012 75,8 74,8 75 75 74,3 73,7 74 73,6 73,7 73,9 73,4 73,7 2013 73,7 73,8 74,3 74 74,5 74,6 74,6 74,9 75 75,4 75 75,9 2014 75 74,8 74,6 74,8 74,2 74,6 74,2 74,0 74,0 74,0 *KKO verilerinin mevsimsel etkilerden arındırılmasında hessaplam yöntemi ve model yapısının değiştirilmesi nedeniyle ser, 2007 Ocak ayından itibaren revize edilmiştir.Ayrıntılı bilgi için : http://www.tcmb.gov.tr/imalat/KKO-Yontemsel acıklama.pdf Tüfe: TÜFE’de (2003=100) 2014 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre % 0,14 bir önceki yılın Aralık ayına göre %6,43, bir önceki yılın aynı ayına göre %8,86 ve on iki aylık ortalamalara göre %8,54 artış gerçekleşti. Tüketici fiyat Endeksi Değişim Oranları (2003=100), Eylül 2014 Eyl.14 Eyl.13 Bir Önceki Aya Göre Değişim Oranı (%) 0,14 0,77 Bir Önceki Yılın aralık Ayına Göre Değişim Oranı (%) 6,43 5,01 Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim Oranı (%) 8,86 7,88 Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı (%) 8,54 7,32 Türkiye’nin Kredi Notu: Türkiye ilk olarak Fitch’in, 5 Kasım 2012′de ülkenin uzun vadeli yabancı para cinsinden kredi notu “BB+”dan “BBB-”ye çıkarmasıyla “yatırım yapılabilir” seviyeye yükseltilirken, Moody’s 16 Mayıs 2013′te ülkenin “Ba1″ yabancı para cinsinden uzun vadeli kredi notunu bir basamak artırarak “Baa3″ yapmıştı. Japon Kredi Derecelendirme Kuruluşunun da (JCR), 23 Mayıs’ta Türkiye’nin kredi notunu iki basamak artırarak yatırım yapılabilir seviye olan “BBB-”ye yükseltirken, Kanada merkezli uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Dominion Bond Rating Services’den (DBRS), Türkiye’nin uzun vadeli yabancı para cinsinden kredi notunu “BBB-” ile “yatırım” seviyesine çıkardı. Standard and Poor’s'a (S&P) 27 Mart 2013′te Türkiye’nin kredi notunu ”BB”den ”BB+”ya yükseltmiş, ancak yatırım yapılabilir seviyenin bir basamak altında bırakmıştı. Ekim 2014 tarihinde Fitch Ratings Türkiye'nin "BBB-" olan "yatırım yapılabilir notunu" ve "durağan" not görünümünü teyit etti. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 11 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. Yapı İzin İstatistikleri, Ocak - Haziran 2014 YAPI RUHSATLARI, OCAK-HAZİRAN AYLARI TOPLAMI, 2014 Bir Önceki Yılın İlk Altı Ayına Göre Değişim Oranı (%) Yıl GÖSTERGELER Bina Sayısı (adt.) Yüzölçümü (m²) Değer (TL) Daire Sayısı (adt.) 2014 2013 ® 74.214 59.551 112.617.603 82.902.610 88.321.452.674 58.717.544.830 525.520 412.346 ®: 2012 ® 51.358 77.774.234 53.509.640.592 375.229 2014 24,6% 35,8% 50,4% 27,4% 2013 16,0% 6,6% 9,7% 9,9% Yapı izin istatistikleri 2012 ve 2013 yılları revize edilmiştir. 2014 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,6, yüzölçümü %35,8, değeri %50,4, daire sayısı %27,4 oranında arttı. Sonuç: Birkaç yıldır süren aşırı zayıflıkların ardından gelişmiş ülkeler ekonomik krizi atlatıyor görünmektedir. Gelişmiş ülkelerin ekonomik krizi atlatmasıyla birlikte dünya ekonomisinde genel bir iyileşme beklenmektedir. Türkiye’deki bankacılık sisteminin mevcut yapısal özelliği ve piyasadaki aktörlerin kriz sırasındaki davranış biçimleri Türkiye’nin bu krizi göreli az hasarla atlatmasına neden olmuştur. Buna göre özellikle 2001 krizinden sonra atılan adımlar Türkiye’deki bankacılık sistemini sağlamlaştırmış ve bir istikrara kavuşturmuştur. Türkiye’de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ile birlikte ekonominin daha güçleneceği beklentisi ile birlikte, Arap dünyasında yaşanan değişiklikler ve özellikle Irak-Suriye-Mısır ile ilgili karışıklığın sonucunun ne olacağı belirsizliğini korumaktadır. Kaynak: TÜİK, SPK, DPT, TÜSİAD, TCMB, IMF, OECD Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 12 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1. GAYRİMENKULÜN YERİ VE KONUMU Değerleme konusu taşınmaz Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Bankalar Caddesi No:5 Halkbank Adapazarı Şubesi posta adresinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu binanın arka cephesinde Sakarya Vergi Dairesi Başkanlığı, binanın üst katında Ali Fuat Cebesoy Vergi Dairesi, karşısında (doğusunda) Orhan Camii, kuzey cephesinde MM Migros bulunmaktadır. Taşınmaz Bankalar Caddesi ile Karaağaç Caddesi kesişimindedir. Banka ön cephesinde park ve süs havuzu bulunmaktadır. Adapazarı ilçesinin, sirkülasyonu en yoğun olan Çark Caddesi’nden sonra 2. sırada en yoğun olan Atatürk Bulvarı’nın devamı niteliğindeki Bankalar Caddesi üzerinde yer almaktadır. Bankalar Caddesi; Atatürk Bulvarı ve Çark Caddesi’ne göre sirkülasyonu düşük kalmaktadır. Çark Caddesi’ne 67 m mesafededir. HALK BANKASI ADAPAZARI ŞUBESİ Bankalar Caddesi ADAPAZARI BELEDİYESİ TAŞINMAZIN MERKEZLERE KUŞ UÇUŞU UZAKLIKLARI Adapazarı Belediyesi 0 km D 100 Karayolu 4,6 m Adapazarı Kaymakamlığı 1 km Tem Otoyolu 6,7 km Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 13 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 5.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI ve ÖZELLİKLERİ Değerlemesi yapılan taşınmaz, Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi 35 pafta, 130 ada, 167 parselde, 3.000 m² arsa üzerinde kayıtlı, dükkân vasıflı 1 no’lu bağımsız bölüm, dükkân vasıflı 3 no’lu bağımsız bölüm ve büro vasıflı 23 no.lu bağımsız bölümdür. Binanın güney cephesinde 2 adet ve doğu cephesinde 2 adet olmak üzere 4 adet ATM bulunmaktadır. Banka giriş kapısı alüminyum rüzgârlıkladır. Dış cephesi alüminyum kompozit ve cam doğramadır. Belediye ve tapu dairelerinde yapılan incelemelerde mimari projelerin birbirinden ve mahalinden farklılıklar (bankanın kullandığı kısmında farklılık olmamakla beraber binanın diğer kısımları için bazı farklılar olduğu tespit edilmiştir) taşıdığı tespit edilmiş olup, taşınmazın alan hesabı Halk Bankasından temin edilen uygulama projesine istinaden yapılmıştır. Yapının ve taşınmazların özellikleri aşağıda verilmiştir. Taşınmazların Bulunduğu Yapının Özellikleri: Mevcutta her 3 bağımsız bölümün tamamı Halkbank Adapazarı Şubesi olarak kullanılmaktadır. Bina ön cephede, bodrum+zemin+2 normal katlı, arka cephede, bodrum+zemin+5 normal katlıdır. Taşınmazların bulunduğu binanın bütünü için alınan 1987 tarihli tadilat ruhsatına göre binada 110 adet bağımsız birim tanımlanmıştır. İmar işlem dosyasından yapılan incelemelerde ise yapıda 100 adet bağımsız birimin tanımlandığı 03.07.1989 tarihli mimar tarafından düzenlenen belgede görülmüştür. Yapının bütünü için alınan tadilat ruhsatına göre yapının yol kotu altı kat adedi 1 ve yol kotu üstü kat adedi 3-5 olarak belirtilmiştir. Yapıda ısınma, merkezi sistem doğalgaz ile sağlanmaktadır. Binada, split klimalar ve yangın alarmı bulunmaktadır. Teknik altyapısı tamdır. Topoğrafyası düz olup, jeolojik yapı itibariyle 1. derece deprem bölgesinde kalmaktadır. Değerleme Konusu Taşınmazların Özellikleri: 1 no.lu bağımsız bölüm, tapu kayıtlarına göre bodrum katta konumlu 300/7783 arsa paylı dükkân vasıflı taşınmazdır. Uygulama projesine göre 1. bodrum kat alanı 490 m² olarak hesaplanmıştır. 1. bodrum kat kullanım alanında, arşiv, ana kasa, kiralık kasa, depo, ups, kazan dairesi bölümleri bulunmaktadır. Zemini seramik, duvarlar plastik boyalıdır. Zemin kat ile bağlantılı merdivenler granittir. 3 no.lu bağımsız bölüm, tapu kayıtlarına göre zemin katta konumlu 1200/7783 arsa paylı dükkân vasıflı taşınmazdır. Uygulama projesine göre taşınmazın zemin kat alanı 494 m² olarak hesaplanmıştır. Zemin kat kullanım alanında, müşteri holü, kasalar, arka ofis, sistem odası, kasa odası bölümleri mevcuttur. Zemini, müşteri holü kısmında granit, ofis kısmında parkedir. Tavan, taş yünü asma tavan ve spot ışıklandırmalıdır. Üst katlarla bağlantı kurulan merdivenler granittir. 23 no.lu bağımsız bölüm, tapu kayıtlarına göre 1. normal katta konumlu 1200/7783 arsa paylı büro vasıflı taşınmazdır. Uygulama projesine göre taşınmazın 1. Normal kat alanı 414 m² olarak hesaplanmıştır. 1. kat kulanım alana, müşteri holü, müşteri hizmetleri(kobi-ticari) bölümü, wc-lavabo, tesisat odası, çay odası, müşteri holü, toplantı odası, servis odası, şube müdürü odası, arka ofis, servis, elektrik-pano odası bölümleri bulunmaktadır. Zemini, müşteri holü kısmında granit, ofis kısmında parkedir. Tavan, taş yünü asma tavan ve spot ışıklandırmalıdır Değerlemeye konu taşınmazlar yapının bodrum katında 1 no.lu dükkân vasıflı bağımsız bölüm, zemin katında 3 no.lu dükkân vasıflı bağımsız bölüm ve 1. normal katında büro vasıflı bağımsız bölüm olarak konumlu olup toplam alanları 1.398 m²’dir. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 14 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 5.2.1. GAYRİMENKULÜN YAPISAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Sınıfı : 3-B Yapının Yaşı : 27 Kat Adedi : Yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 3-5 kat Dış Cephe : Alüminyum kompozit Kapalı Alan (m²) : 1.398 m² (1-3-23 no’lu bağımsız bölümler) Güvenlik : Mevcut Isıtma Sistemi : Kalorifer (Doğal gaz yakıtlı merkezi sistem) Doğalgaz : Mevcut Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Mevcut Yangın Tesisatı : Mevcut Su Deposu : Mevcut 5.2.2. FİZİKSEL ÖZELLİKLERİ Değerlemesi yapılan 130 ada 167 parsel 3.000,00 m² yüzölçüme sahip olup üzerinde tadilat ruhsatına göre 8.527 m² kapalı kullanım alanına sahip bina bulunmaktadır. Yapının malzeme kalitesi iyi olup, altyapı tamamlanmış durumdadır. 5.2.3. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ Değerlemesi yapılan taşınmazlar mevcutta birlikte “Adapazarı kullanılmakta olup, bulunduğu bölgede her tür altyapı mevcuttur. Halkbank Şube Binası” olarak 5.3.GAYRİMENKULÜN YASAL İNCELEMELERİ 5.3.1. TAPU İNCELEMELERİ 5.3.1.1. TAPU KAYITLARI Değerlemeye konu taşınmazların tapu kaydı aşağıdaki gibidir. TAPU KAYIT BİLGİLERİ ANA GAYRİMENKUL İLİ : SAKARYA İLÇESİ : ADAPAZARI MAHALLESİ : CUMHURİYET KÖYÜ : - SOKAĞI : - MEVKİİ : - SINIRI : PAFTASINDA PAFTA NO : 35 ADA NO : 130 PARSEL NO : 167 YÜZÖLÇÜMÜ : 3.000 m² ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ : ARSA Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 15 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. BAĞIMSIZ BÖLÜM B.B. NO : 1 3 23 B.B. NİTELİĞİ : DÜKKAN DÜKKAN BÜRO ARSA PAYI : 300/7783 1200/7783 1200/7783 KAT NO : BODRUM ZEMİN 1 YEVMİYE NO : 16657 16657 16657 CİLT NO : 17 17 17 SAHİFE NO : 1639 1641 1661 EDİNİM TARİHİ : 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 MALİK : HALK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI HİSSESİ : TAM 5.3.1.2. TAM TAM TAKYİDAT BİLGİSİ VE DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN KISITLAR DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ DEVREDİLEMESİNE İLKİŞKİN KISITLAMAR TAPU TAKYİDAT BİLGİLERİ, 130 ada 167 parsel 1-3-23 no.lu bağımsız bölümler REHİNLER HANESİ Taşınmazlar üzerinde herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır. ŞERHLER HANESİ Taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır. HAK VE MÜKELLEFİYETLER HANESİ Taşınmazlar üzerinde herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır. BEYANLAR HANESİ Yönetim Planı: 28.05.1987 * Yapılan takyidat incelemelerine göre; taşınmazın devir ve temliki ile ilgili herhangi bir hukuksal sınırlama bulunmamaktadır. 5.3.2. BELEDİYE İNCELEMESİ 5.3.2.1. İMAR DURUMU Adapazarı Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre, rapora konu taşınmazların bulunduğu 130 ada 167 parsel, 27.04.2010 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli “Adapazarı Revizyon Uygulama İmar Planı” kapsamında; ayrık nizam, 2 kat, Taks: 0.40, Kaks: 0.80 yapılaşma koşullarında “Ticaret” alanında kalmakta iken, 12.05.2014 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında “Merkezi İş Alanı (MİA)” lejantına alınmıştır. 1/5000 ölçekli nazım imar planına istinaden yeni 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylanana kadar inşaat ve imar durum bilgisinin verilemeyeceği belirtilmiştir. 1/5000 ölçekli plan doğrultusunda hazırlanıp onaylanacak olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planını onaylanması durumunda imar durumu verilebilecektir. Yazılı imar durumu rapor ekindedir. Taşınmazların konumlu bulunduğu bina için 1987 tarihli yapı ruhsatı, ve konu bağımsız bölümler için 1991 tarihli kısmi iskan belgesi mevcuttur. . Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 16 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 5.3.2.2. İMAR DOSYASI İNCELEMESİ Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu parsele ait imar işlem dosyasında yapılan incelemelerde parsel üzerindeki yapıya ait ve konu taşınmazlara ait aşağıdaki bilgiler görülmüştür. Ruhsat ve İskan Belgeleri Belge Tarih Sayı Açıklam a Yeni Yapı Ruhsatı 27.05.1987 4/31 2.592 m² dükkan ve 3.375 m² resmi daire (bel. idare ve sosyal tesis) olmak üzere 3-5 katlı 5.967 m² alanlı yapıya istinaden verilmiştir. Tadilat Yapı Ruhsatı 01.09.1987 7/13 110 adet bağımsız birimden oluşan 8.527 m² yapı için verilmiştir. Yapının yol kotu altı kat adedi 1, yol kotu üstü kat adedi 3-5 kat olarak tanımlanmıştır. Tadilat Yapı Ruhsatı 12.02.1988 2/19 Zemin ve 1. kat için verilmiştir. Ruhsat 51 dükkan, 2.982 m² alan için düzenlenmiştir. Yapı Kullanma İzin Belgesi 11.04.1991 2/49 Bodrum kat 1 no'lu, zemin kat 3 no'lu ve 1. kat 23 no'lu bağımsız bölümler (T. Halk Bankası) için verilmiştir. Toplam alan 1.446 m² olaran tanımlanmıştır. Taşınmazların imar işlem dosyasında mevcut olan proje toplamda 6 katlı yapının (ruhsata esas) zemin ve bodrum kat alanlarını göstermektedir. Taşınmazların alan hesabı uygulama projesi esas alınarak yapılmıştır. Belediye ve tapu dairelerindeki arşiv dosyası incelemelerinde binanın zemin ve 1. Kat planları incelenmiş olup, bodrum kat planlarına rastlanmamıştır. Her iki kurumda yer alan mimari projelerde belirtilen bağımsız bölüm numaraları, birbiriyle uyumsuzluk göstermekte olup, mevcut bankanın kullandığı mahallerin bağımsız bölüm numaralarından (Halk GYO A.Ş. elindeki tapu belgesindekilerden) da farklılık göstermektedir. Belediyedeki projesinde, mevcut mahaller “banka” olarak tanımlanmış iken tapu projesinde bu mahallerin tanımı projenin eski olması sebebiyle okunamamaktadır. Taşınmazın ilgili tapu ve belediye arşivinde yapılan incelemelerde mimari projesine göre zemin ve 1. kat planları alan bazında, Halk Bankasından temin edilen proje ile uyumludur ancak bodrum kat planları belediyede ve tapuda yoktur. 5.3.2.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR Değerleme konusu parsel üzerinde inşa edilen yapı ile ilgili herhangi bir yıkım kararı ya da olumsuz belge bulunmamaktadır. Taşınmazların dosyasında 1987 tarihli encümence alınan tevhit ve kat irtifakı tesisi hususunda alınmış karar mevcut olup detayları aşağıdadır. 25.05.1987 Tarih Ve 1606 Sayılı Encümen Kararı İçerisi: Cumhuriyet Mahallesi, 35 pafta, 130 ada, 34-35-36-38-104 ve 105 no’lu parseller üzerinde yeni Belediye İşhanı yapılacağından söz konusu parsellerin bir bütün halinde tevhidi ve Adapazarı Belediyesi adına kat irtifakı tesisinin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre yapılmasına karar verilmiştir. 5.3.2.4. YAPI DENETİM FİRMASI Değerlemeye konu taşınmaz, 29.06.2001 Tarih ve 4708 sayılı “Yapı Denetimi Hakkında Kanun” yürürlüğe girmeden önce inşa edildiğinden söz konusu kanun hükümlerine tabi değildir. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 17 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 5.3.3. SON 3 YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLI DEĞİŞİM Son 3 Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklı Değişim TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ BİLGİLERİ (Son Üç Yılda Gerçekleşen Alım-Satım Bilgileri) BELEDİYE BİLGİLERİ (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri V.B. Bilgiler) : Değerleme konusu taşınmazın son üç yıl içerisinde maliki değişmemiştir. Değerlemeye taşınmazların bulunduğu 130 ada 167 parsel, 27.04.2010 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli “Adapazarı Revizyon Uygulama İmar Planı” kapsamında; ayrık nizam, 2 kat, Taks: 0.40, Kaks: 0.80 yapılaşma koşullarında “Ticaret” alanında kalmakta olup, 27.11.2014 tarihli belediye tarafından verilmiş : yazıda, “130 ada 167 numaralı parselin bulunduğu alanda ilgili, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı arasına kullanım değişikliği bulunduğundan, 1/1000’lik planlar revize edilinceye kadar Belediyemizce imar-inşaat durumu verilemeyecektir” denilmektedir. 5.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJE Değerleme projeye istinaden yapılmamıştır. 6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 6.1. KAVRAMLAR UDES standartları, Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer terimlerinin, değerleme disiplininde kullanılmasına ilişkin tanımlarını aşağıdaki gibi yapmaktadır. Fiyat, bir mal veya hizmet için arz veya talep edilen veya ödenen tutar için kullanılan bir terimdir. Satış fiyatı, kamuya açıklanmış veya gizli tutulmuş olsun, tarihi bir gerçektir. Belirli bir alıcı ve/veya satıcının, finansal olanakları, amaçları ve özel menfaatleri nedeniyle bir mal veya hizmet için ödedikleri fiyat ile başkaları tarafından o mal ve hizmete atfedilen değer arasında herhangi bir ilişki olabilir veya olmayabilir. Fiyat genelde, belirli bir alıcı/satıcı tarafından belirli şartlar altında mal ve hizmetlere verilen göreceli değerin bir göstergesidir. Maliyet, mal ve hizmetler için ödenen tutar veya o mal ve hizmeti üretmek, yaratmak için katlanılması gereken bedeldir. Söz konusu mal veya hizmet tamamlandığında, maliyet artık tarihi bir gerçektir. Mal veya hizmet için ödenen bedel alıcı için onun maliyeti olmaktadır. Pazar, alıcılar ve satıcılar arasında fiyat mekanizması aracılığı ile mal ve hizmet alış verişinin yapıldığı ortamdır. Pazar kavramının içinde, alıcı ve satıcılar arasında mal ve/veya hizmet alış verişinde herhangi bir kısıtlama olmaması fikri zımnen yer almaktadır. Alıcı ve satıcılar, arz ve talep ilişkisine, fiyat belirleyici diğer faktörlere, tarafların kendi olanak ve bilgilerine, mal ve hizmetlerin göreceli kullanımlarına, kişisel ihtiyaç ve isteklerine göre davranırlar. Pazar, yerel, bölgesel, ulusal veya uluslararası olabilir. Değer, satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır. Kaynak: UDES- sayfa 11 Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 18 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 6.2. DEĞER TANIMI Pazar/Piyasa değeri Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. Pazar Değeri tahmini, belirli bir mülkün belirli bir tarihte tanımlı mülkiyet haklarının objektif bir şekilde takdir edilmesi anlamına gelir. Bu tanımın içinde var olan husus, bir kişinin önceden tasarlanmış görüşü veya kazanılmış haklarından çok, çok sayıda katılımcının faaliyet ve motivasyonundan oluşan bir genel pazar kavramıdır. Bazı ülkelerde, Pazar Değeri terimi ile aynı anlamı taşıyan yasal bir terim olan Makul Pazar Değeri terimi kullanılmaktadır. Bu, bir muhasebe terimi olan Makul Değer ile karıştırılmamalıdır. Pazar Değeri teriminin daha fazla nitelendirmeye ihtiyaç duymadığı ve tüm ülkelerin bu kullanıma uyum sağlaması gerektiği görüşünü taşımaktadır. Özetle, Pazar/piyasa değeri, Belirlenmiş mülkiyet haklarının belirli bir tarihte, rekabetçi bir piyasaya arz edildikten sonra adil bir satış için gerekli koşullar altında, hem alıcının ve hem de satıcının mantıklı, bilgili, basiretli, baskı altında olmadan ve kendi menfaatleri çerçevesinde, her ikisinin de zorlama altında olmadığı varsayımı ile nakit veya nakde eşdeğer koşullarda ya da diğer kesin olarak ortaya konmuş koşullarda satılması gereken en olası fiyat olarak tanımlanır. Bu tanıma göre; Kaynak: UDES - Sayfa 12- 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 6.3. DEĞERLEME ÇELIŞMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar “Maliyet Yöntemi”, “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ve “Gelir Kapitalizasyonu” yöntemleridir. MALİYET YÖNTEMİ: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ: Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. GELİR YÖNTEMİ: Bu yöntemde taşınmazların Pazar değeri, gelir yaratma potansiyeli/kapasitesi ile ölçülür. Değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Bu yöntem, taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa, örneğin Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 19 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. kira geliri üreten taşınmazlar, alışveriş merkezleri, ofisler, kiralanan konutlar gibi- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net işletme geliridir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı, tahsilat kayıpları ve işletme giderlerinin (sabit, değişken giderler) çıkarılması ile bulunur. Gelir Yöntemi çerçevesinde İndirgenmiş Nakit Akışları ve Direkt/Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemleri kullanılmaktadır. “İndirgenmiş nakit akışları” yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. İndirgenmiş nakit akışları yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelecekteki tahmini gelirlerin, şu andaki değerini göz önünde bulundurur ve gelecekteki ödenecek veya alınacak olan bir parasal toplamın, bir dizi nakit akışın, bugünkü değere dönüştürülmesinde kullanılan bir iskonto oranı seçilerek nakit akış, bugüne indirgenir. “Doğrudan /direkt kapitalizasyon yöntemi” yaklaşımında ise, bir genel oranı, tek bir yılın veya istikrarlı net işletme gelirine bölündüğünde bir değer göstergesi elde edilmesini sağlayan tüm riskler getirisini uygulamaktadır. Doğrudan indirgeme özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmaktadır. 6.4. DEĞERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 6.5. TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER – SWOT ANALİZİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER Kat mülkiyetine geçilmemiş olması Depremden önce yapılmış eski bir binada konumlu olması Yaya sirkülasyonun azaldığı bir noktada konumlu olması OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER Merkezi yerde, ana cadde üzerinde yer alması İskânlı olması Teknik altyapısının tam olması 6.6. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR, YÖNTEMLERİ VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ DEĞERLEME Değerlemede, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazın bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizi yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır. Emsal karşılaştırma yönteminin uygulanmasına yönelik olarak, değerleme konusu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer kullanım fonksiyonuna sahip bina emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumu, bölgedeki ticari potansiyel, alt yapı ve ulaşım imkânları, yola olan cephesi, kullanım alanı gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, yapılanma hakkı, üzerindeki yapının fiziksel durumu ve konumu göz önünde bulundurularak yapılmıştır. Gelir yöntemi kapsamında direkt kapitalizasyon yöntemi uygulanmıştır. Yöntemin uygulanması amacıyla taşınmazın piyasa kira bedeli tespitinde bulunulmuştur. Buna göre pazar araştırmasında taşınmaza benzer nitelikteki yapılarının piyasa kira bedelleri araştırılmıştır. Yöntem kapsamında taşınmazın 1 yıllık gelirleri dikkate alınmış olup, bu gelirleri değere dönüştürmek amacıyla kullanılan kapitalizasyon oranı, yine pazar araştırmasından temin edilen kiralama ve satış değerleri dikkate alınarak hesaplanmıştır. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 20 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 6.7. DEĞER TESPİTİNE İLİŞKİN PİYASA ARAŞTIRMASI VE BULGULARI Raporun 6.6. bölümünde açıklandığı üzere pazar araştırması ve analizi bölümünde, taşınmazların bulunduğu bölgede benzer kullanım fonksiyonuna sahip yapıların satış değerleri ile kira bedelleri tespitine yönelik emsal araştırması yapılmıştır. Satılık Emsaller: Halil Aydın, 0533 726 79 50: Değerlemeye konu taşınmazların arka cephesinde konumlu düz giriş 26 m² alanlı dükkân için 300.000-TL istenilmektedir. (11.538-TL/m²) Halil Aydın, 0533 726 79 50: Değerlemeye konu taşınmazların arka cephesinde konumlu giriş ve 2 normal katı 25’er m² olan 3 katlı işyerinin 550.000-TL bedelle satılmış olduğu belirtilmiştir. (7.333-TL/m²) Emlak yetkilisi emsal verisinin 750.000-TL bedelle satışa sunulduğunu ancak 550.000-TL bedelle satıldığını belirtmiştir. Halil Aydın, 0533 726 79 50: Değerlemeye konu taşınmazların karşısında bulunan Hilmi Kayın binası Halkbank yönünde zemin katta konumlu 16 m² alanlı işyerinin 300.000-TL bedelle satıldığını belirtmiştir. (18.750-TL/m²) Yine aynı binanın 1. katında Halkbank yönünde olan 7 m² işyeri 36.000-TL bedelle satılıktır. (5.143-TL/m²) Emlak yetkilisi emsal verilerinin alanlarının küçük olduğundan birim değerlerinin yüksek tutulduğunu belirtmiştir. Evmer Emlak, 0532 725 31 16: Değerleme konusu taşınmazların karşısında bulunan Hilmi Kayın binası 1. katında konumlu 18 m² alanlı işyeri 75.000-TL bedelle satılık olduğu belirtilmiştir. (4.167-TL/m²) Emlak yetkilisi emsal verisinin kira gelirinin 500-TL olduğunu belirtmiştir. Pazarlıklar neticesinde satış değerinin 70.000-TL ve 500-TL kira getirisinin olması durumunda kapitalizasyon oranı ~%8,5 olarak hesaplanmaktadır. Çeken Emlak, 0532 707 74 49: Değerlemeye konu taşınmazların arka tarafında konumlu olan ve konum olarak emsal teşkil edeceği belirtilen düz giriş 29 m² alanlı dükkânın 430.000TL bedelle satılmış olduğu belirtilmiştir. (14.828-TL/m²) Emsal verisinin alanı küçük olduğundan birim değerinin yüksek tutulduğu belirtilmiştir. Çeken Emlak, 0532 707 74 49: Bölgede faaliyet gösteren emlak yetkilisi değerlemeye konu taşınmazın konumu, alanı, kullanım fonksiyonu dikkate alındığından taşınmazların tümünün (1-3-23 no’lu b.b.’lerin) birim satış değerinin ortalama 6.000-7.000-TL/m² aralığında satışa konu olacağını belirtmiştir. Kiralık Emsaller: Halil Aydın, 0533 726 79 50: Değerlemeye konu taşınmazların arka tarafında konumlu düz giriş 370 m² alanlı işyerinin 13.000-TL bedelle kurumsal bir firmaya (bankaya) kiralandığı belirtilmiştir. (35,1-TL/m²/ay) Evmer Emlak, 0532 725 31 16: Değerleme konusu taşınmazların karşısında bulunan Hilmi Kayın binası 1. katında konumlu 18 m² alanlı işyeri 500-TL/ay kira bedelinin olduğu belirtilmiştir. (27,8-TL/m²/ay) Sağlık Emlak, 0543 699 54 00: Değerlemeye konu taşınmaza yakın konumda Çark Caddesi üzerinde yer alan 300 m² alanlı dükkan 26.500-TL bedelle kiralıktır. (88,3-TL/m²/ay) Çeken Emlak, 0532 707 74 49: Değerlemeye konu taşınmazlara yakın konumda yer alan Migros marketin kullanımında olan yerin 160.000-TL kira bedelinin olduğu bilgisi verilmiştir. Kullanım alanı hakkında bilgisinin olmadığını belirtmiş olup emsal verisinin 30.000.000-TL bedelle satışta olduğunu ancak pazarlıklarla 22.000.000-23.000.000-TL bedelle satışa konu olabileceğini belirtmiştir. Gerçekleşebilir satış değeri ve kira bedelleri dikkate alındığından kapitalizasyon oranı 0,087 ile 0,083 aralığında hesaplanmaktadır. Çeken Emlak, 0532 707 74 49: Bölgede faaliyet gösteren emlak yetkilisi değerlemeye konu taşınmazın konumu, alanı, kullanım fonksiyonu dikkate alındığından taşınmazların tümünün (1-3-23 no’lu b.b.’lerin) birim kira bedelinin ortalama 35-45-TL/m² aralığında olacağını belirtmiştir Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 21 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 6.8. SATIŞ DEĞERİ TESPİTİ Taşınmazın değer tespitinde 2 temel yöntem kullanılmış olup, yöntemlerin uygulanmasına yönelik taşınmazın satış ve kira değeri tespitinde bulunulmuştur. 6.8.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ Emsal karşılaştırma ile değer tespitinde bulunulurken raporun 6.7. bölümünde verilen piyasa araştırmaları dikkate alınarak birim satış değeri takdir edilmiştir. Taşınmazın bulunduğu bölge ticari fonksiyonun yoğun olduğu bir bölgedir. Konum olarak taşınmaza emsal ve kullanım alanı küçük olan düz giriş dükkânların 12.000-18.500-TL/m² birim değer aralığında ve üst katta yer alan işyerlerinin 4.000-5.000-TL/m² birim değer aralığında satışa sunulduğu tespit edilmiştir. Değerlemeye konu taşınmazların konumu, alanı, katı ve vasfı dikkate alındığında; zemin katta yer alan dükkan vasıflı 3 no’lu bağımsız bölümün birim satış değerinin 10.000-11.000-TL/m² aralığında, 1. katta konumlu büro vasıflı 23 no’lu bağımsız bölümün birim satış değerinin 4.000-4.500-TL/m² aralığında ve bodrum katta yer alan dükkan vasıflı 1 no’lu bağımsız bölümün birim satış değerinin 2.500-3.000-TL/m² aralığında satışa konu olabileceği kanaatine varılmıştır. Emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın değer tespiti aşağıda verilmiştir. Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Değer Takdiri B.B. No Alan, m² Birim Satış Değeri, TL/m² 1 490 2.625 1.286.250 3 494 10.500 5.187.000 23 414 4.200 1.738.800 1.398 5.874 8.212.050 Toplam Satış Değeri, TL 6.8.2. MALİYET YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ Değer tespitinde maliyet yöntemi kullanılmamıştır. 6.8.3. GELİR YÖNTEMİ İLE DEĞER TESPİTİ Değerlemeye konu taşınmaz gelir üreten bir mülk olduğundan değerlemede gelir indirgeme yöntemi kullanılmıştır. Gelir indirgeme yöntemi, direkt kapitalizasyon ve indirgenmiş nakit akışları olmak üzere iki şekilde uygulanmakta olup, taşınmazın değer tespitinde direkt kapitalizasyon yöntemi uygulanmıştır. Yöntem kapsamında taşınmazın gelirleri (1 yıllık kira gelirleri), piyasa verilerine göre belirlenen kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilerek satış değeri takdirinde bulunulmuştur. Piyasada yapılan ve taşınmaza emsal teşkil eden mülklerin kira ve satış değeri dikkate alındığında taşınmaz için uygulanacak kapitalizasyon oranı %8,5 olarak takdir edilmiştir. Bu oran hesaplanırken, raporun 6.7. bölümünde verilen, satış ve kira bedelleri esas alınmıştır. (Satılık emsallerden Emsal 4 ve kiralık emsallerden Emsal 4 te hesaplamal görülmektedir.) Taşınmazın kira gelirlerin raporun 6.9. bölümünde tespit edilmiş olup, gelir yöntemi kapsamında yapılan hesaplamalar aşağıda verilmiştir. Gelir indirgeme yöntemine göre tespit edilen değer aşağıda verilmiştir. Gelir İndirgeme Yöntemine Göre Değer Takdiri Alan, m² Birim Kira Bedeli, TL/m² Aylık Kira Bedeli, TL/ay Yıllık Kira Geliri, TL/yıl 1 490 18,75 9.188 110.250 3 494 75,00 37.050 444.600 23 414 30,00 12.420 149.040 B.B. No Toplam 1.398 58.658 Kapitalizasyon Oranı, Ro Satış Değeri TL 1.297.059 8,5% 5.230.588 1.753.412 8.281.059 Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 22 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 6.9. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER Değerlemeye konu taşınmazın kira bedeli takdirinde bulunulurken, raporun 6.7. bölümünde detayları verilen piyasa araştırmaları dikkate alınmıştır. Buna göre, taşınmazın bulunduğu bölgede taşınmaza emsal teşkil edecek çok sayıda kiralık yapılar bulunmaktadır. Konum olarak taşınmaza emsal ve kullanım alanı küçük olan düz giriş dükkânların 75-85-TL/m²/ay birim değer aralığında ve üst katta yer alan işyerlerinin 25-35-TL/m²/ay birim değer aralığında kiraya sunulduğu tespit edilmiştir. Değerlemeye konu taşınmazların konumu, alanı, katı ve vasfı dikkate alındığında; zemin katta yer alan dükkân vasıflı 3 no’lu bağımsız bölümün birim kira bedelinin 75-TL/m²/ay, 1. katta konumlu büro vasıflı 23 no’lu bağımsız bölümün birim kira bedelinin 30-TL/m²/ay aralığında ve bodrum katta yer alan dükkân vasıflı 1 no’lu bağımsız bölümün birim kira bedelinin 18-TL/m²/ay civarında kiralamaya konu olabileceği kanaatine varılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların kira değeri takdiri aşağıda verilmiştir. Kira Bedeli Takdiri Alan, m² Birim Kira Bedeli, TL/m² Aylık Kira Bedeli, TL/ay Yıllık Kira Geliri, TL/yıl 1 490 18,75 9.188 110.250 3 494 75,00 37.050 444.600 23 414 30,00 12.420 149.040 58.658 703.890 B.B. No Toplam 1.398 6.10. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ Değerlemesi yapılan taşınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır. 6.11. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR Değerlemeye konu taşınmazlar iskân belgesine sahip olup değer takdirinde boş arsa ve geliştirilmiş proje değeri analizi yapılmamıştır. 6.12. EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ En verimli ve en iyi kullanım, bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. Taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı; imar planında belirtildiği gibi “Ticari” fonksiyonlu olarak kullanılmasıdır. 6.13. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ Değerleme konusu taşınmazların iskân belgesi mevcut olup, tapuda kat irtifakı tesis edilmiştir. Taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde, ayrı mülkiyetler halinde değerlendirilmiş olup, değer takdiri her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı verilmiştir. 6.14. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI YAPILACAK Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 23 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 7.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZİ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI Değerlemeye konu taşınmazlar iskân belgesine sahip, olup değer tespitinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemleri uygulanmıştır. Nihai değer takdirinde bulunulurken birbirine yakın hesaplanan değerlerin, yaklaşık ortalamasının alınması uygun bulunmuştur. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Emsal Karşılaştırma Yöntemine Göre Gelir Yönetimene Göre Nihai Değer Takdiri 1 1.286.250 1.297.059 1.290.000 3 5.187.000 5.230.588 5.210.000 23 1.738.800 1.753.412 1.750.000 B.B. NO Nihai Satış Değeri 7.2. ASGARİ BİLGİLERDEN ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ 8.250.000 RAPORDA VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER Asgari bilgilerden raporda verilmeyen her hangi bir unsur bulunmamaktadır . 7.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ Değerlemesi yapılan taşınmazların konumlu bulunduğu bina için 1987 tarihli yapı ruhsatı, ve değerleme konusu taşınmazlar için 1991 tarihli kısmi iskan (yapı kullanma izin belgesi) belgesi mevcuttur. Belediye ve tapu dairelerindeki arşiv dosyası incelemelerinde binanın zemin ve 1. Kat planları incelenmiş olup, bodrum kat planlarına rastlanmamıştır. Her iki kurumda yer alan mimari projelerde belirtilen bağımsız bölüm numaraları, birbiriyle uyumsuzluk göstermekte olup, mevcut bankanın kullandığı mahallerin bağımsız bölüm numaralarından (Halk GYO A.Ş. elindeki tapu belgesindekilerden) da farklılık göstermektedir. Belediyedeki projesinde, mevcut mahaller “banka” olarak tanımlanmış iken tapu projesinde bu mahallerin tanımı projenin eski olması sebebiyle okunamamaktadır. Halk GYO A.Ş.’nin elindeki tapu belgelerinde yer alan bağımsız bölüm numaraları ile belediye ve tapu dairesinde yer alan mimari projelerin, mahalindeki kullanım ile de uyumlu hale getirilerek, binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi alınmasının akabinde kat mülkiyetinin tesis edilmesi gerekmektedir. 5912 sayılı Kat Mülkiyetinde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu’nun 1. maddesi: “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” 7.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE, BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.b maddesi uyarınca, “b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 24 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, işmerkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir” denilmekte olduğundan, değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin kısmi yapı kullanma izin belgesi mevcut olmakla birlikte yapının tamamına ilişkin “yapı kullanma izin belgesinin” olması ve kat mülkiyeti tesis edilmesi gerektiğinden mevcut hali ile portföye uygun bulunmamıştır. Portföye alınması durumunda portföyde “bina” olarak yer alabilecektir. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 25 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 8. SONUÇ 8.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaştıkları sonuçlara katılıyorum. 8.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Değerlemeye konu taşınmazlar tapu kayıtlarına göre kat irtifakı tesis edilmiş ve ayrı bağımsız bölümler olarak tanımlanmıştır. Taşınmazlar mevcutta bir bütün olarak Adapazarı Halkbank Şube’si olarak kullanılmaktadır. Taşınmazlar, tapu kayıtlarında ayrı mülkiyetler olarak kayıtlı olup, nihai değer takdiri her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı verilmiştir. Değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir yöntemleri uygulanmış olup nihai değer takdirinde birbirine yakın hesaplanan değerlerin yaklaşık ortalamasının alınması uygun bulunmuştur. Taşınmazların bağımsız bölüm bazında nihai satış değerleri ve kira bedelleri aşağıda verilmiştir. 8.2.1. SATIŞ DEĞERİ TAKDİRİ 130 ADA 167 PARSEL TOPLAM SATIŞ DEĞERİ, TOPLAM SATIŞ DEĞERİ, TOPLAM SATIŞ DEĞERİ, Halkbank A dapazarı Şubesi KDV HA RİÇ, TL KDV DA HİL, TL KDV HA RİÇ, USD 1 NO'LU DÜKKAN 1.290.000 1.522.200 581.081 3 NO'LU DÜKKAN 5.210.000 6.147.800 2.346.847 23 NO'LU DÜKKAN 1.750.000 2.065.000 788.288 8.250.000 9.735.000 3.716.216 TOPLAM Değerleme konusu taşınmazın KDV hariç toplam değeri; 8.250.000.-TL (SekizmilyonİkiyüzellibinTürk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 8.2.2. KİRA BEDELİ TAKDİRİ 130 ADA 167 PARSEL Halkbank A dapazarı Şubesi AYLIK KİRA BEDELİ TL/AY YILLIK KİRA BEDELİ TL/AY YILLIK KİRA BEDELİ USD/AY 1 NO'LU DÜKKAN 9.188 110.250 49.662 3 NO'LU DÜKKAN 37.050 444.600 200.270 23 NO'LU DÜKKAN 12.420 149.040 67.135 58.658 703.890 317.068 TOPLAM Değerleme konusu taşınmazın aylık kira bedeli; 58.658.-TL (EllisekizbinAltıyüzellisekiz.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. 8.2.3. SİGORTA DEĞER TAKDİRİ 130 ADA 167 PARSEL Halkbank A dapazarı Şubesi Alan, m² 1 NO'LU DÜKKAN 490 3 NO'LU DÜKKAN 494 23 NO'LU DÜKKAN 414 TOPLAM Yapı Sınıfı Grubu 3/B Birim Değer, TL/m² Sigortaya Esas Değer, TL 650 318.500 650 321.100 650 269.100 908.700 1.398 *(08.12.2014 tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD alış kuru 2,22-TL olarak kabul edilmiştir.). GÖREVLİ DEĞERLEME UZMANI Nazen TÖMEN SPK Lisans NO:400645 Yük. Mimar Değerleme Uzmanı SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Mustafa NURAL SPK LİSANS NO:400604 Harita Mühendisi Genel Müdür Yardımcısı Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 26 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. EK 1 - FOTOĞRAFLAR Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 27 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. EK 2 – DOKÜMAN VE BELGELER İMAR DURUMU Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 28 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. 2010 tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 29 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. TADİLAT YAPI RUHSATI Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 30 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (1-3-23 NO’LU BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İÇİN) Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 31 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. MİMARİ PROJE (Belediye)_Kat Planları ZEMİN KAT 1. KAT Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 32 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. HALKBANK UYGULAMA PROJESİ BODRUM KAT ZEMİN KAT 1. KAT Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 33 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. TAPU SURETİ Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 34 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 35 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 36 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. TAKBİS BELGESİ Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 37 2014_300_09 HALK GYO_ADAPAZARI ŞB. EK 3 – LİSANSLAR SORUMLU DEĞERLEME UZMANI LİSANS BELGESİ Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ihlamurkuyu Cad. Aytaşı Sok. No:4 Tepeüstü/Ümraniye/İSTANBUL 38 2014_300_09
© Copyright 2024 Paperzz
