Kentsel Dönüşüm Nasıl Uygulanır?

KENTSEL DÖNÜŞÜM NASIL UYGULANIR
Yapılan araştırmalara göre, ülkemizdeki binaların %45’i, yani 6.5 milyon bina,
riskli yapı grubu içesine girmektedir. Bu sebeple, Kentsel Dönüşüm uygulamalarının
önümüzdeki yirmi yılda, hukuki yönden ve ayrıca, sosyo-kültürel ve ekonomik açıdan
en çok konulacak gündem maddelerinden biri olacağı tahmin edilmektedir. Kentsel
Dönüşüm uygulamalarının mevzuata göre nasıl yürütüleceği, ana başlıklar halinde
aşağıda yer almaktadır.
Binada Risk Tespitinin Yapılması :
Kentsel Dönüşüm süreci, binanın riskli yapı olduğunun tespiti ile başlamaktadır.
6306 sayılı Yasa gereğince, binadaki kat maliklerinden sadece birinin başvurusu ile
yapının risk ölçümü(karot çalışması) yapılabilmektedir. Risk tespit başvurusu,
Bakanlığa, Büyükşehir veya İlçe Belediyelerine, İl Özel İdarelerine ve Bakanlıkça
lisanslandırılmış olan özel yapı denetim kuruluşlarına yapılabilmektedir.
Söz konusu müracaat, apartmanın geleceği için hayati derecede önem arz
ettiğinden, başvurunun doğru zamanda yapılması gerekmektedir. Binanın nasıl
yenileneceği konusunda tüm kat maliklerince kabul edilen bir anlaşma yapılmadan
karot çalışması başlatılması birçok açıdan mağduriyete neden olabilir.
Binadan alınacak numunelerle yapılacak tespit neticesinde, yapının riskli ve
depreme dayanıksız olduğu tespit edilmesi halinde, ilgili rapor onay için Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunulur. Kurum, söz konusu raporu onayladıktan sonra,
binadaki tüm kat maliklerine ve tapuda yer alan diğer ilgililere(ipotek alacaklıları vs)
raporu tebliğ edecektir. Rapora karşı, kat maliklerinin 15 gün içerisinde Altyapı ve
Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerine itiraz başvurusunda bulunma hakları vardır.
Ülkemizde binaların yapı standardı ve beton kalitesi 1999 Marmara depreminden
sonra, yürürlüğe giren Deprem Yönetmelikleri ile belirlenmiştir. Örneğin, halihazırda
yasal olarak beton standardı ölçüsü “C35” birim olarak belirlenmişken, binaların pek
çoğunun beton standardının bu ölçünün oldukça altında kaldığı tespit edilmiştir. Bu
sebeple, mevcut uygulamada, 1999 Deprem Yönetmeliklerinden önce yapılmış olan
binaların birçoğu için, “depreme dayanıksız” raporu verilmektedir.
Yapının riskli olduğuna ilişkin raporun Bakanlıkça onaylanması ile birlikte, tüm
dairelerin tapu kayıtlarına “Riskli Yapı” şerhi konulmaktadır. Söz konusu şerh, satış
işlemine veya diğer tapu işlemlerine engel değildir. Fakat, bu şerhin mevcut olması
dairenin satış değerini düşüreceği gibi binada kentsel dönüşüm ve yıkım sürecinin
başladığı anlamına gelecektir.
Binanın Yıkım Süreci :
Riskli yapı tespit raporuna karşı, Bakanlığa yapılan itiraz başvurusunun
reddedilmesi halinde, riskli yapı kararı idari yönden kesinleşmiş olmaktadır. Bu
durumda, Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü, binadaki tüm kat maliklerine tebligat
gönderilerek, binanın 60 gün içerisinde boşaltılmasını ister.
Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından verilen 60 günlük sürede bina yıkılmadığı
takdirde, 30 günlük ek süre verilir. İdare tarafından verilen süreler içinde bina
yıkılmadığı takdirde, yıkım işlemleri yasa gereğince, Belediye veya diğer mülki
idareler tarafından yapılır.
Bakanlık tarafından verilen 90 günlük süre içerisinde bina yıkılmadığı takdirde,
binanın su, elektrik ve doğalgaz bağlantılarının kesilir. Yani, süresi içerisinde yıkım
işi bitirilmediği takdirde, bina fiilen kullanılamaz hale gelmektedir. Görüldüğü üzere,
riskli yapı müracaatının yapılması ile birlikte yasal bir cenderenin içerisinde girilerek
en sonunda geri dönülmez bir noktaya ulaşılmaktadır.
İnsanların belki de 50 yıldır oturdukları mülklerinin 90 gün içinde yıkılmasının
istenmesini, makul bir süre olarak değerlendirmek oldukça güçtür. Sürenin bu kadar
kısa olması, şüphesiz ki hak sahiplerinin gerekli tedbirleri almak için yeterli zamanları
olmayacağı anlamına gelmektedir. Bu sebeple, riskli yapı başvurusunun yapılması
noktasında oldukça dikkatli hareket edilmelidir.
Binanın yıkım kararına ve söz konusu kararın dayanağı Riskli Yapı Raporuna
karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinde, “Yıkım
Kararının İptali ve Yürütmesinin Durdurulması” amacıyla dava açılması mümkündür.
Süreci başlatan hukuki belge Karot Raporu olduğu için, dava ağırlıklı olarak karot
raporundaki eksikliklere dayalı olarak açılmalıdır.
İdarenin verdiği yıkım kararlarına karşı açılacak davalarda yakın zamana kadar
yürütmenin durdurulması kararı verilemez iken, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014
tarihli Kararı ile, İdare Mahkemelerinin yürütmeyi durdurma kararı verme yetkisi
önündeki engel ortadan kalkmıştır.
Yıkım Sonrası Yapılacak İşlemler :
Arsa haline gelen taşınmaza yeni yapılacak binaya ilişkin karar süreçleri
yıkımdan sonra başlayacaktır. Bu konuda en çok merak edilen üçte iki çoğunluğun
kararı, yıkım sonrasındaki aşamada önem arz etmektedir. Üçte iki çoğunluğun
kararı, binanın yeniden inşa edilmesi noktasında müteahhitle yapılacak anlaşmaya
yön verecektir.
Bina yıkıldıktan sonra, Noterden gönderilecek tebligat ile kat malikleri toplantıya
çağrılacak ve yapılacak inşaatın süreci bu toplantıda alınan kararlara göre
şekillenecektir. En az üçte iki çoğunluk tarafından alınan kararlar Altyapı ve Kentsel
Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne bildirilecektir.
Çoğunluğun aldığı karara katılmayan kat maliklerinin hissesi, yasa gereği açık
artırma ile satışa çıkarılacaktır. Satışa çıkarılacak gayrimenkul hisselerinin bedeli,
SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit edilecektir. Açık artırmaya sadece
binadaki üçte iki çoğunluk katılabilecektir.
Azınlığın hissesi, üçte iki çoğunluk tarafından alınmadığı takdirde, söz konusu
hisse Bakanlık tarafından satın alınacak ve tapuda hazine adına kaydedilecektir. Bu
durumda, Bakanlık, binanın yeniden inşa edilmesinde çoğunluğun kararına iştirak
edecektir. Binanın yedine inşa edilmesi süreci söz konusu resmi işlemlerin
tamamlanması ile başlayacaktır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak binalarla ilgili kat sözleşmeler ve inşaat
faaliyetleri birçok vergi ve harçtan muaf tutulmuştur. Yapılacak çalışmalar, noter
harçları, tapu harçları, belediye harçları ve damga vergisinden ve diğer vergilerden
muaftır.
Yasal süreci genel olarak değerlendirdiğimizde; Binaların yenilenmesi ihtiyacının
acil ve zorunlu olduğu açıktır. Buna karşılık, mağduriyetlerin önüne geçilmesi için,
çoğunluk kararı ve ortak akıl yöntemiyle hareket edilmeli, müteahhit firmanın
güvenilirliği, tecrübesi, referansları detaylı olarak araştırılmalıdır. Müteahhidin
vereceği yüksek katsayı veya oran yerine, inşaatın zamanında ve sorunsuz bir
şekilde bitirilmesi, sözleşmenin sağlam bir teminata bağlanması tercih edilmelidir.

Download Report