Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Analist Raporu

FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Analist Raporu
Nisan 2014
Burada yer alan yatırım, bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım
danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile
müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer
alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu
görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada
yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
1
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu’nun VII-128.1 no’lu Pay Tebliği’nin 29.
Maddesi 2. fıkrası çerçevesinde Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI A.Ş. fiyat tespit raporunu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin
herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, yatırım kararlarını halka arza ilişkin izahnameyi ve sirküleri
inceleyerek vermelidirler.
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (“KRGYO”) 500.000.000 TL kayıtlı sermaye tavanı içinde, 49.500.000 TL olan
çıkarılmış sermayesinin 66.000.000 TL’ye arttırılması nedeniyle Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından ihraç
edilecek 16.500.000 TL nominal değerli paylar, 1 TL nominal değere tekabül eden beher pay için 1,15 TL fiyattan Borsa
Birincil Piyasa ‘da "Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış Yöntemi" ile 24-25/04/2014 tarihlerinde 2 iş günü süre KRGYO.BE
koduyla satışa sunulacaktır.
KÖRFEZ GYO Halka Arz Özet Bilgileri
PD/DD Çarpan Sonucu
Net Aktif Değer
Çarpan Yöntemi
Nihai Piyasa Değeri
Ağırlık
22.636.505
113.790.117
56.454.300
20,0%
50,0%
30,0%
Piyasa Değeri
4.527.301 TL
56.895.059 TL
16.936.290 TL
78.358.650 TL
Pay Başına Fiyat (TL)
Halka Arz Öncesi Sermaye (TL)
1,58 TL
49.500.000 TL
İskontolu Halka Arz Piyasa Değeri
Piyasa Değerine Göre İskonto Oranı
İskontolu Pay Başına Fiyat (TL)
56.925.000 TL
-27,35%
1,15 TL
Net Aktif Değer (TL)
Net Aktif Değere Göre İskonto Oranı
113.790.117 TL
-49,97%
Sermaye Artırımı
Halka Arz Fiyatı Üzerinden Para Girişi
Halka Arz Maliyeti
Halka Arz Net Para Girişi
Halka Arz Sonrası Piyasa Değeri
16.500.000 TL
18.975.000 TL
757.835 TL
18.217.165 TL
75.900.000 TL
Ortak Satışı
Halka Arz Öncesi ÖZKAYNAK
Halka Arz Öncesi PD/DD
Halka Arz Sonrası PD/DD
Halka Arz Öncesi PD/NAD
Halka Arz Sonrası PD/NAD
Halka Arz Sonrası ÖZKAYNAK
Halka Arz Sonrası SERMAYE
Halka Arz Sonrası PD
0 TL
31.654.324 TL
1,80
1,52
0,50
0,57
49.871.489 TL
66.000.000 TL
75.900.000 TL
*Fiyat Tespit Raporundan alınmıştır.
2
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
A)
ŞİRKET HAKKINDA

Şirket, Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanı ile 1996 yılında kurulmuş olup,
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.’nin bir iştirakidir.

1997-2001 yılları arasında Balıkesir/Edremit-Güre’de Devremülk ve Sosyal Tesisler projesini gerçekleştirmiş ve 2008
yılında satmıştır.

Yine 2005 yılında İstanbul-Hadımköy Lojistik Antrepo projesine başlamış ve 2007 yılda projeyi bitirerek satışını
yapmıştır.

Daha sonra GYO dönüşümü için gerekli hazırlıkları tamamlayan Şirket, SPK’ ya başvurmuş ve Körfez Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak unvan değişikliğine gitmiştir.

Şirketin ortaklık yapısı şu şekildedir;
ADI, SOYADI / ÜNVANI
PAY ADEDİ ORAN (%)
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.
A
19.087.800
38,561%
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.
B
30.410.200
61,435%
Abdullah TİVNİKLİ
B
500
0,001%
Ömer Asım ÖZGÖZÜKARA
B
500
0,001%
Ufuk UYAN
B
250
0,001%
İbrahim MUTLU
B
250
0,001%
Mustafa GÜRAN
B
250
0,001%
Osman BAYDOĞAN
B
250
0,001%
49.500.000
100%
TOPLAM

Şirkete ait gayrimenkul portföyü aşağıdaki tabloda detaylarıyla gösterilmiştir;
GAYRİMENKULLER,
VE GAYRİMENKUL
PROJE
YERİ VE ÖZELLİKLERİ
ALIŞ TARİHİ
ALIŞ MALİYETİ
(TL + KDV Hariç)
PROJELERİ
KİLYOS Arsası
Boş Ars a
İstanbul İli, Sarıyer İlçesi,
Kilyos Köyü, 254-DZ-I-C Pafta,
933 Ada, 3 Parsel’de brüt
DEĞERLEME RAPORU
TARİH
DEĞER (TL + KDV
Hariç)
30.09.2005
1.496.835
31.12.2013
4.852.000
23.11.2007
26.692.837
28.02.2014
108.346.206
30.09.2013
14.987.253
14.01.2014
24.382.800
2
8.841m arsa
KARTAL HORİZON
Projesi
Ti ca ri ve konut ka rma
projes i
GÜRE Tesisi *
Yıkım ka ra rı a l ınmış
ol a n devremül k, otel
ve s os ya l tes i s l er
İstanbul İli, Kartal İlçesi, Aşağı
Mahalle, 86 Pafta, 1866 Ada,
2
74 Parsel’de 5.982,91m arsa
üzerinde geliştirilen Horizon
Projesi
Balıkesir İli, Edremit İlçesi,
Güre Beldesi, 21 KL IV Pafta,
151 Ada, 2 Parseldeki
24.982,91m 2 arsanın %80,15
payı
*Kamuya açıklanmış olan Gayrimenkul ekspertiz raporlarından derlenmiştir.
3
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
B)
MALİ TABLOLAR
VARLIKLAR
31 Aralık
2013
31 Aralık
2012
31 Aralık
2011
Dönen Varlıklar
73.806.649
58.766.785
53.127.740
Nakit ve Nakit Benzerleri
22.965.025
7.303.684
16.936.523
Gerçeğe Uygun Değer Farkı Kar-Zarara Yansıtılan- Finansal
13.463.508
Varlıklar
Finansal Yatırımlar
Stoklar
48.929.330
37.144.362
35.440.424
Diğer Alacaklar
Diğer Dönen Varlıklar
1.912.294
855.231
750.793
Duran Varlıklar
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Maddi Duran Varlıklar
Diğer Duran Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR
YÜKÜMLÜLÜKLER
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
İlişkili Taraflara Ticari Borçlar
İlişkili Olmayan Taraflara
Ticari Borçlar
Kısa Vadeli Diğer Borçlar
Kısa Vadeli Karşılıklar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara
İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar
Alınan Avanslar
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
6.528.925
6.515.883
13.042
-
27.718
11.958
15.760
24.068
8.308
15.760
80.335.574
58.794.503
53.151.808
31 Aralık
2013
48.631.607
22.199.574
22.197.913
1.661
10.867
31 Aralık
2012
6.718.936
-
31 Aralık
2011
1.633.946
-
381.316
4.376
1.567.840
14.500
10.867
26.343.593
77.573
4.376
6.299.603
33.641
14.500
51.606
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Ticari Borçlar
-Diğer Ticari Borçlar
İlişkili Taraflara Ticari Borçlar
Uzun Vadeli Karşılıklar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara
İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar
Uzun Vadeli Diğer Borçlar
Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER
49.643
49.643
20.040.438
19.998.119
19.998.119
42.319
17.122.337
16.737.243
16.737.243
65.727
49.643
48.681.250
42.319
26.759.374
65.727
319.367
18.756.283
ÖZKAYNAKLAR
31.654.324
32.035.129
34.395.525
Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye
Sermaye Düzeltmesi Farkları
Kar veya Zararda Yeniden
Sınıflandırılmayacak Birikmiş
Diğer Kapsamlı
Gelirler veya Giderler
Geçmiş Yıllar (Zararları)
Net Dönem Karı / (Zararı)
31.654.324
32.035.129
34.395.525
49.500.000
2.373.208
65.822.000
2.373.208
65.822.000
2.373.208
Kontrol Gücü Olmayan Paylar
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER
1.510
(19.838.079) (33.799.683) (33.724.951)
(382.315) (2.360.396)
(74.732)
-
-
-
80.335.574
58.794.503
53.151.808
4
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO

2013/12 itibariyle şirketin 23 Milyon TL nakit ve benzeri mevcudu bulunmaktadır.

Şirket portföyündeki arsaları stoklar kaleminde takip etmektedir.

Güre tesisinin ticari üniteleri ise yatırım amaçlı gayrimenkullerde takip edilmektedir.

Şirket aktifleri 2012 yılsonuna göre 21,5 Milyon TL artmıştır.

Şirketin ilişkili taraflara ticari borçları Kartal Horizon ve Güre Tesisi’ne ait borçlanmalarla ilgilidir.

Güre tesisine ilişkin 15.817.991 TL ‘lik borç Ekim 2013 tarihi itibariyle ödenmiştir.

Kartal Horizon Projesine ait borç rakamı ise Eylül 2014 vadelidir. Yılsonu itibariyle şirketin ticari veya finansal
herhangi bir borcu kalmayacaktır.

2013/12 itibariyle şirketin özkaynakları 31,6 Milyon TL’dir.

2013 yılı içerisinde şirket sermaye azaltımı gerçekleştirerek 65.822.000 olan sermayesini 49.500.000 TL’ye
indirmiştir.
GELİR TABLOSU
Hasılat
Satışların Maliyeti (-)
TİCARİ FAALİYETLERDEN BRÜT KAR
Pazarlama Giderleri (-)
Genel Yönetim Giderleri (-)
Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler
Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-)
ESAS FAALİYET KARI / ZARARI
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler
Yatırım Faaliyetlerinden Giderler (-)
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI / (ZARARI)
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri
Dönem Vergi Gideri (-)
Ertelenmiş Vergi Geliri
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI / (ZARARI)
Diğer Kapsamlı Gelirler
TOPLAM KAPSAMLI (GiDER) / GELİR
31 Aralık
2013
( 3.595)
(2.094.778)
2.557.606
(32.894)
426.339
4.941.714
(5.750.368)
(382.315)
31 Aralık
2012
(2.342.114)
41.627
(1.003)
(2.301.490)
2.013.500
( 2.072.406)
(2.360.396)
31 Aralık
2011
( 1.098.959)
77.627
(2.884)
(1.024.216)
1.585.920
( 927.524)
(365.820)
-
-
291.088
(382.315)
1.510
(2.360.396)
-
(74.732)
-
(380.805)
(2.360.396)
(74.732)
*Mali tablolar şirket tarafından kamuya açıklanmış olan Fiyat Tespit Raporu ve Bağımsız Denetim Raporundan alınmıştır.

Şirketin son 3 yıllık dönemde satış geliri elde etmediği görülmektedir. Sabit getiri elde ettiği gayrimenkulü
bulunmayan şirket projelerinin tapu teslimi sonrasında satış geliri yazacaktır. Kartal projesinde yapılmış olan
sözleşme gereği ödeme alan şirket bu ödemeleri alınan avanslar kaleminde takip etmektedir.
5
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
C)
KÖRFEZ GYO PORTFÖY TABLOSU
a) Kartal Horizon Projesi

28.02.2014 tarihli Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. raporunda Kartal arsası üzerinde gerçekleştirilecek projenin
arsa sahibi açısından tamamlanmış olması halindeki değeri 108.346 Bin TL+KDV takdir edilmiştir.

Projenin geliştirildiği söz konusu arsa Kartal sahiline çok yakın bir konumda yer almakta olup alanı 5.982,91 m²’dir.
Sahil yolundan yüksek derecede görünebilirliğe ve kesintisiz Marmara Denizi ve Adalar manzarasına sahiptir.

Parsel üzerinde geliştirilen projede 178 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerleme tarihi itibariyle proje inşaat aşamasında olup henüz arsa üzerinde herhangi bir bina bulunmamaktadır.
Arsanın en iyi ve en verimli kullanım amacı, imar planında da belirtildiği üzere, rezidans ve ticaret amaçlı
geliştirilmesidir.

Arsa üzerinde “Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satış Vaadi” çerçevesinde proje geliştirilmektedir. Dumankaya
İnşaat San. ve Tic. A.Ş. ile yapılan sözleşmeye göre, projedeki bağımsız bölümler ve tüm yapılar anahtar teslimi inşa
edilecek, satışları yine yüklenici tarafından gerçekleştirilecek, asgari olarak taahhüt edilen satış hasılatının iki katının
(164.000.000.-TL) fazlası da taraflar arasında %50 oranında paylaşılacaktır. 82 Milyon TL’lik garanti edilen gelir için 3
yıllık bir ödeme planı oluşturulmuştur ve her türlü şartta Şirket’e ödeneceği taahhüt edilmiştir (Anlaşma gereği tüm
ödemeler gerçekleştirilmeden tapu teslimi gerçekleşmeyecektir). Şirket, Dumankaya İnşaat Sanayi ve Ticaret
Anonim Şirketi (Yüklenici) ile 19 Mart 2012 tarihinde imzalamış olduğu arsa satış vaadi sözleşmesinin kısmen
değiştirilmesine yönelik olarak, 18 Şubat 2014 tarihinde ek sözleşme imzalamıştır. Söz konusu ek sözleşme ile ana
sözleşmede belirtilen ödeme dönemlerinde ve ana sözleşmede geçen bazı hükümlerde değişiklik yapılmasına karar
verilmiştir. Yeni ödeme planına göre Yüklenicinin, Şirket’e ödeyeceği asgari tutar, bu güne kadar ödediği bedeller de
dâhil olmak üzere, ana sözleşmedeki bedele ilave olarak 4.500.000 TL artacaktır.

b) Kilyos Arsası
Kilyos arsası Sarıyer ilçesi Kilyos Köyünde yer almaktadır.

Bölgesel olarak bakıldığında bu mevkide birçok önde gelen inşaat firması ve GYO’nun villa tarzında geliştirilen
projeleri bulunmaktadır.

Şirket arsasının proje gerçekleştirilebilecek toplam brüt alanı 8.841 m², imar planına göre geliştirilebilir arsa alanı ise
4.520 m²’dir ve henüz arsa üzerinde herhangi bir gerçekleştirme bulunmamaktadır. Gayrimenkul değerleme
raporunda mevcut imar durumu ve yapılaşma koşulları baz alınarak arsa üzerinde toplam inşaat alanı 1.234 m² olan
5 adet havuzlu villadan oluşan bir site yapılacağı öngörülmüştür.

31 Aralık 2013 tarihinde Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme
çalışmasında arsanın değeri 4.852.000 TL olarak belirlenmiştir.
6
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
c) Güre Tesisi

İzmir Çanakkale yolu ile deniz arasında konumlanan taşınmaz Güre ve Akçay merkeze 3 km, Edremit merkeze 11 km
mesafede yer almaktadır.

Tesisin bulunduğu bölge turizm alanı olarak gelişmekte olup, taşınmaza yakın konumda termal oteller
bulunmaktadır.

Güre tesisinde Körfez Tatil Beldesi’ni oluşturan 211 bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuştur. Yıkılması söz
konusu olan mevcut tesiste mülkiyet hakkı bulunanlara sahip oldukları her bir bağımsız bölüm için arsadan belirli
pay verilecektir.

14 Ocak 2014 tarihinde Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme
çalışmasında Körfez GYO payına düşen (%80,15) arsanın değeri 24,4 Milyon TL olarak belirlenmiştir.
D) KÖRFEZ GYO DEĞERLEME ÇALIŞMASI(GEDİK YATIRIM)
1) Net Aktif Değer Yöntemi

Net Aktif Değer Yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 Milyon TL’dir. Pay başına net aktif
değer ise 2,30 TL’dir.
+
+
+
Oca .14
Şub.14
Oca .14
Güre Tes i s i Ra yi ç Değeri
Ka rtal Projes i Ra yi ç Değeri
Ki l yos Ars a Ra yi ç Değeri
+
+
+
31.12.2013
31.12.2013
31.12.2013
Na ki t Va rl ıkl a r
Di ğer Dönen Va rl ıkl a r
Topl a m Dura n Va rl ıkl a r
22.965.025 TL
1.912.294 TL
13.042 TL
-
31.12.2013
31.12.2013
31.12.2013
İl i şki l i Ta ra f Ti ca ri Borçl a r
Al ına n Si pa ri ş Ava ns l a rı
Di ğer Kıs a ve Uzun Va del i Yüküml ül ükl er
22.197.913 TL
26.343.593 TL
139.744 TL
Net Aktif Değer
Pay Başına Net Aktif Değer
24.382.800 TL
108.346.206 TL
4.852.000 TL
113.790.117 TL
2,30 TL
*Fiyat Tespit Raporundan alınmıştır.
7
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
2) Çarpan Analizi-Benzer şirket “Piyasa Değeri /Net Aktif Değer” oranları

BIST’te işlem gören GYO şirketlerinin PD/DD oranlarına göre yapılmış olan değerlemede 31,8 milyon TL özkaynağı
olan KÖRFEZ GYO için ortaya çıkan değer 22,6 milyon TL olmuştur.
Piyasa Değeri / Defter Değeri Çarpanı
Ödenmiş Sermaye
Portföy Değeri
Net aktif Değer
ÖZKAYNAK
Ağırlık
0%
50%
0%
50%
Örneklem
49.500.000 TL
160.546.031 TL
113.790.117 TL
31.654.324 TL
Körfez GYO Piyasa Değeri
Toplam GYO sektörü
EKGYO Hariç Değerler
Benzer GYO'lar-Turizm
Benzer GYO'lar-Konut
28.152.894 TL
25.755.446 TL
13.308.733 TL
19.517.564 TL
Ortalama Değer
22.636.505 TL
*Fiyat Tespit Raporundan alınmıştır.
3) Çarpan Analizi-Benzer şirket “Piyasa Değeri / Defter Değeri” oranları
Net Aktif Değer Çarpanı
Ödenmiş Sermaye
Portföy Değeri
Net aktif Değer
ÖZKAYNAK
Ağırlık
0%
50%
0%
50%
Örneklem
49.500.000 TL
160.546.031 TL
113.790.117 TL
31.654.324 TL
Körfez GYO Piyasa Değeri
Toplam GYO sektörü
EKGYO Hariç Değerler
Benzer GYO'lar-Turizm
Benzer GYO'lar-Konut
72.097.694 TL
65.444.312 TL
45.434.859 TL
47.464.288 TL
Ortalama Değer
56.454.300 TL
*Fiyat Tespit Raporundan alınmıştır.

BIST’te işlem gören GYO şirketlerinin PD/NAD oranlarına göre yapılmış olan değerlemede 113,8 milyon TL net aktif
değeri olan KÖRFEZ GYO için ortaya çıkan değer 56,5 milyon TL olmuştur.
8
FİYAT TESPİT RAPORU

KÖRFEZ GYO
GYO endeksinin 2013 yılsonu itibariyle net aktif değer tablosu aşağıda verilmiştir. Bu tablo BMD tarafından 2013
yılsonu mali tablolara göre ve 18.04.2014 tarihli BORSA İSTANBUL kapanış fiyatlarına göre hazırlanmıştır.
NET AKTİF DEĞER TABLOSU
Portföy: 12/2013 Mali Tabloları ile, Cari Değer: 18/04/2014 tarihi itibarıyla hesaplanmıştır
ŞİRKET ADI
Faaliyet Alanı
EMLAK KONUT GYO Konut
TORUNLAR GYO
Ticari, Konut, Ofis
IS GYO
Ticari, Ofis, Otel, Konut
SINPAS GYO
Konut
YENİ GİMAT GYO
Otel, Ticari
SAF GYO
Ofis, Konut, Fabrika
HALK GYO
Ticari, Ofis, Konut
AKMERKEZ GYO
Ticari
YESIL GYO
Ticari, Konut
AKFEN GYO
Otel
KILER GYO
Ticari, Konut, Ofis
AKIS GYO
Ofis, Konut
PANORA GYO
Ticari
DOGUS GYO
Ticari, Konut, Ofis
REYSAS GYO
Depo
ALARKO GYO
Ofis, Konut, Otel
ÖZAK GYO
Konut, Ticari, Turizm
VAKIF GYO
Ofis
ÖZDERICI GYO
Ofis, Konut
TSKB GYO
Ofis, Konut, Otel
ATAKULE GYO
Ticari, Ofis, Otel, Konut
MARTI GYO
Konut, Otel
PERA GYO
Ticari, Otel, Ofis
YAPI KREDI KORAY GYOOfis, Konut
DENİZ GYO
Ticari
AVRASYA GYO
Ticari, Ofis
SERVET GYO
Ticari
NUROL GYO
Ticari, Konut, Ofis
ATA GYO
Ticari
IDEALIST GYO
Ticari
SEKTÖR TOPLAM/ORTALAMA
Gayrimenkul
Yatırımları
İştirakler
67,6%
72,7%
95,6%
93,4%
99,8%
96,3%
86,9%
95,3%
99,9%
59,0%
85,2%
90,7%
97,0%
94,4%
87,8%
59,0%
58,1%
84,6%
98,2%
92,8%
77,4%
99,4%
95,8%
71,7%
0,0%
93,4%
89,5%
99,6%
69,0%
95,3%
0,0%
9,3%
0,0%
5,0%
0,2%
0,4%
0,0%
0,0%
0,0%
40,9%
8,5%
6,0%
0,0%
0,0%
3,8%
0,0%
32,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,1%
1,8%
23,3%
99,2%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
84%
85,7%
77,0%
Para ve
Sermaye Toplam Portföy Değeri
Piyasası
(TL)*
Araçları
32,4%
13.293.741.136
Konut, Turizm
Konut, Turizm
Piyasa Değeri - TL
Beta
NAD'e göre Prim /
(İskonto)
10.581.274.136
10.336.000.000
1,05
-2,3%
18,0%
4,4%
1,6%
0,0%
3,3%
13,1%
4,7%
0,1%
0,0%
6,3%
3,3%
3,0%
5,6%
8,4%
41,0%
9,3%
15,4%
1,8%
7,2%
22,6%
0,5%
2,3%
5,0%
0,8%
6,6%
10,5%
0,4%
31,0%
4,7%
5.730.348.000
3.381.321.000
1.770.000.000
0,87
-47,7%
2.414.566.521
2.048.323.235
850.500.000
0,93
-58,5%
2.284.977.563
1.907.282.604
504.000.000
0,91
-73,6%
1.414.228.014
1.410.034.037
857.472.000
0,31
-39,2%
2.004.408.758
1.396.647.617
913.199.719
0,81
-34,6%
1.342.094.473
1.271.733.724
747.738.961
0,48
-41,2%
1.033.161.930
1.045.578.576
653.983.200
0,57
-37,5%
800.995.877
731.497.723
98.748.597
0,97
-86,5%
1.249.146.321
731.436.660
253.920.000
0,83
-65,3%
837.503.988
729.725.488
136.400.000
0,92
-81,3%
1.182.533.905
722.750.627
430.754.827
0,71
-40,4%
652.101.708
654.292.584
329.730.000
0,29
-49,6%
713.178.943
597.816.397
1.167.849.917
0,84
95,4%
568.521.192
472.661.662
121.520.000
0,81
-74,3%
417.554.557
429.006.793
222.601.595
0,80
-48,1%
883.364.510
423.695.140
332.840.000
0,53
-21,4%
359.406.329
358.090.071
876.150.000
0,78
144,7%
362.913.820
312.025.865
91.000.000
0,66
-70,8%
398.158.801
242.876.670
108.000.000
0,66
-55,5%
238.090.665
236.738.908
113.400.000
0,76
-52,1%
269.299.776
188.643.383
42.900.000
0,82
-77,3%
218.099.486
178.092.546
37.422.000
0,82
-79,0%
219.932.527
150.701.474
47.600.000
0,96
-68,4%
119.969.796
150.688.815
87.500.000
0,73
-41,9%
89.962.388
110.703.736
60.480.000
0,56
-45,4%
347.579.608
188.432.382
107.120.000
0,44
-43,2%
668.112.490
50.381.179
178.400.000
0,80
254,1%
27.549.122
28.163.008
37.525.000
0,50
33,2%
13.665.449
14.327.335
17.800.000
0,78
8%
9%
40.155.167.653
30.744.943.375
21.532.555.815
-30,0%
26.861.426.517
20.163.669.239
0,0%
0,0%
14,3%
23,0%
EKGYO Hariç Değerler
KÖRFEZ GYO HAÖ
KÖRFEZ GYO HAS
Net Aktif Değer**
31/12/2013
24,2%
11.196.555.815
-44,5%
160.546.031
113.790.117
56.925.000
-50,0%
178.763.196
132.007.282
75.900.000
-42,5%
*Toplam Portföy Değeri: Bina, Arsa ve Gayrimenkul projelerinin ekspertiz değerleri, İştirakleri, Para ve Sermaye Piyasası araçları toplanarak ulaşılmıştır.
**Net Aktif Değer: Hesaplanan Toplam Portföy değerine bilançosundaki Ticari Alacak, Diğer Alacak, Diğer Varlıklar ve Peşin Ödenen Giderler kalemlerinin eklenmesi, Uzun ve Kısa Vadeli Borçların düşülmesi yoluyla hesaplanmıştır.
***HAÖ: Halka Arz Öncesi Değerler, HAS: Halka Arz sonrası değerler
9
FİYAT TESPİT RAPORU
KÖRFEZ GYO
E) BİZİM MENKUL DEĞERLER A.Ş. Değerlendirmesi

Yapılan çalışmada net aktif değer analizine, PD/DD ve PD/NAD çarpan analizlerine sırasıyla %50, %20 ve %30
ağırlık verilmiştir.

Yapılan değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri 78,36 Milyon TL olarak belirlenmiştir. Bu sonuçlar
altında halka arz fiyatı %27,35 halka arz iskontosuyla 1,15 TL olarak belirlenmiştir.

Halka arz işlemi %33,3 sermaye artırımı yöntemiyle gerçekleştirilecektir. 16,5 milyon payın arz edileceği işlemde
toplam halka arz büyüklüğü 18.975.000 TL olarak gerçekleşecektir.

Halka arzdan sağlanacak gelir, şirketin sahip olduğu varlıklar, katlanması gereken yükümlülükler, borçluluk
durumu ve projelerden elde edeceği düşünülen gelirlerle birlikte şirketin önümüzdeki dönemde kendi kapasitesi
dahilinde proje geliştirmek için gereken finansman konusunda sıkıntı çekmeyeceği söylenebilir.

Yatırımcıların GYO endeksinde işlem gören şirketlere bakış açısı düşünüldüğünde Net Aktif Değer’e yüksek ağırlık
verilmiş olması makul karşılanabilir.

Şirketin net aktif değerini oluşturan gayrimenkuller ve bu gayrimenkullere ait olan ekspertiz raporları
incelendiğinde bahsi geçen raporların kapsamlı olarak hazırlandığı ve değerlemelerin makul ölçüde yapıldığı
söylenebilir.

Şirkete ait Güre Tesis projesinin barındığı riskler göz önüne alındığında projenin arsa değeri üzerinden toplam
değere eklenmesi olumlu algılanmalıdır.

Şirket için belirlenen değere göre oluşan halka arz öncesi ve sonrası net aktif değer iskonto oranları piyasa şartları
içinde makul seviyelerdedir.

Hazırlanmış olan fiyat tespit raporunun, kamuya açıklanmış diğer belgelerle birlikte düşünüldüğünde, yeterince
kapsamlı ve anlaşılır şekilde hazırlandığı görüşüne sahibiz.
*İş bu raporda A, B, C, D başlıklarında verilmiş olan bilgiler fiyat tespit raporunda bulunan bilgilerin
özeti niteliğindedir.
10

Download Report