08071084 HASAN TAŞTAN 08071028 MEHMET ÜNAL Soyak Grubu Soyak Topluluğu 1961 yılında kuruldu ve gayrimenkul, enerji, çimento ve döküm olmak üzere dört sektörde faaliyet göstermektedir. Soyak Topluluğu, çevreye ve toplum değerlerine saygılı çalışmalarla sürdürülebilir gelişmeye ve daha iyi bir geleceğe katkıda bulunmak olarak belirlediği kurumsal stratejisinden yola çıkarak, ulusal ve uluslararası boyutlarda edinmiş olduğu güvenilir ve istikrarlı yapısından taviz vermeden kalıcı hizmetler vermeye devam etmektedir. Soyak Topluluğu'nun 2009 yılı 9.ay itibariyle rakamsal büyüklüklerine baktığımızda, aktif büyüklüğü 1.241 Milyon TL'dir. Soyak Topluluğu şirketlerinin rakamsal büyüklüklerinin yanı sıra, müşteri odaklı ve verimliliği merkez alarak kurumsal yönetişim ilkelerine dayanan bir yönetim yaklaşımı vardır. Bu yaklaşım; sadece maddi kazanımlarla değil, bütün toplumun yararlandığı ve yararlanacağı sosyal sorumluluk anlayışı ile değer kazanmakta ve gelişmektedir. Bu kapsamda, yeni nesillere bilinçli bir yaşam anlayışını aktarmak amacıyla özellikle eğitim ve çevre alanında yoğunlaşan toplumsal sorumluluk projeleri hayata geçirilmektedir. 14 şirketi ve yaklaşık 1500 çalışanı ile Soyak Topluluğu, dinamik insan kaynağı ve teknolojik altyapısıyla marka değeri oluşturulması ve müşteri sadakati yaratılmasına odaklanmıştır. Sahip olduğu şirketlerle, uluslararası bir kurum olma vizyonuna sahip olarak gelişimini istikrarlı çalışmalarla sürdürmektedir. Devam Eden Projeler • • • • • • • • Soyak Evostar Soyak Mavişehir Optimus Soyak Soho Soyak Blue Soyak Park Aparts Soyak Siesta 1 Soyak Siesta 2 Soyak Siesta 3 Soyak Evostar Soyak Evostar • Projelendirme Konsept Projesi ve Mimari Proje: TAGO Mimarlık Peyzaj Mimarisi: S. Ata Turak İç Mimari Proje: Brigitte Weber Mimarlık Yapı Denetim: Mavişehir Yapı Denetim (Osman Akbaşak) • Altyapı: Statik: Key Proje Ltd. Şti. Elektrik: Elektra Müh. Ltd. Şti. Mekanik: ERSA Müh.Tes. San.Tic. Ltd.Şti. • Pazarlama Konsept Geliştirme Danışmanlığı ve Reklam Ajansı: Alaaddin Adworks İletişim Ajansı: G7 İletişim Danışmanlık 1)Entegrasyon Soyak yönetim ekibi yaklaşık 15 kişi. (Çaycısı ve sekreteri dahil) İşveren: Emlak Konut İşi Alan: Soyak Holding Alt yüklenici: Şentürkler İnşaat Soyak İnşaat Şentürk İnşaat’a işi devrediyor. Kademeli olarak, Şentürk İnşaat Soyak İnşaat’a karşı sorumlu, Soyak İnşaat Emlak Konut GYO’a karşı sorumlu ve arsa Emlak Konuta ait. Bütün inşaat imalatları ve malzeme teminleriyle Şentürk İnşaat ilgileniyor, sadece demir teminiyle Soyak İnşaat ilgileniyor. Emlak konut ihale düzenleyip arsayı teklife açıyor, ve hasılat paylaşımı üzerinden gelen tekliflere göre kendine en fazla kazandıracak olanı seçiyor. Entegrasyon Şeması 2)Proje Kapsam • 8 Blok/ 1000 Konut • Arsa Alanı: 39.500 m² • Emsal: 1.5 • İnşaat Alanı : 59.296 m² • 2 Açık Havuz • Açık ve kapalı otoparklar • Setler ve bitkisel peyzajlar Blokların cephelerinde ısı yalıtımı olarak 10 cm taş yünü üzerine grenli boya Cephedeki kayıtları yakalamak için bazı yerlerde 5 bazı yerlerde 10cm taş yünü kullanılmış. Malzeme konusunda Soyak’ın bonkör bir firma olduğunu söylüyor. Malzemeden aksesuarlara kadar kaliteli ürünler kullanılmış. 3)Zaman Süre planlamalarına göre uygulamada gecikme yaşandığında Soyak İnşaat Emlak Konut GYO’a karşı sorumlu oluyor. Sözleşmede gecikme cezaları belirtilmiş, ancak bu cezalar çok yüklü miktarlar değil, Soyak İnşaat yaşanan gecikmelerde cezalar konusunda değil de daha çok imaj konusunda çekincelere sahip. Soyak İnşaat’a 13. 05 . 2010 Tarihinde yer teslimi yapılıyor ve süre 36 ay olarak belirleniyor. Şu an 6-7 aylık bir gecikme söz konusu ve inşaatın 1 aya bitmesi planlanıyor. Süre planlamada MS Project kullanılmış. 4)Maliyet Tüm daireler satıldığında elde edilecek gelirin 400 milyon lira olacağı tahmin ediliyor. 400 milyon liranın 100 milyon lirası arsa bedeli olarak Emlak Konuta verilecek. Mesela 400 milyon lira ciro yapıldı diyelim: 300 milyon lirası Soyak İnşaat’ın 100 milyon lirası Emlak Konut GYO’nun 350 milyon ciro yapıldı diyelim: 250 milyon lirası Soyak İnşaat’ın 100 milyon lirası Emlak Konut GYO’nun 450 milyon ciro yapıldı diyelim 337.5 Soyak İnşaat’ın 112.5 Emlak Konut GYO’nun Yani belirlenen bedelden düşük gelir elde edilirse Emlak Konut bundan etkilenmiyor, ancak belirlenen fiyattan yüksek gelir elde edildiğinde, orana göre Emlak Konut bu fazlalıktan payını alıyor. Dokunulamayan ortak bir banka hesabı var. Satış gelirleri buraya yatırılıyor. Soyak İnşaat öncelikle kendi imkanlarıyla inşaata başlıyor, pursantaj yöntemiyle oluşturulan ve toplamı %100 e ulaşan yüzdeler tamamlandıkça bu hesaptan hak edişlerini alıp ödemelerini yapıyor. Pursantajın içinde bir sürü iş kalemi var ve her biri kendi aralarında da çeşitleniyor: • Kaba Yapı, • İnce Yapı, • Mekanik, • Elektrik, • Çevre Düzeni gibi genel iş kalemlerinin altında ilgili kalemle ilgili detaylandırılmış İşler mevcut ve tüm bu işlerin yüzdelerinin toplamları %100 Genel olarak giderlere baktığımızda: • Yüklenicilerin keşifleri için ödenenler, • Alandaki dere ıslahatının giderleri, • Personel giderleri, • Reklam giderleri, • Yapım giderleri, • Alt yüklenicilere ödenenler • Soyak İnşaat’ın yönetiminin giderleri vs. Bu tür hesapları, maliyet işlemlerini Soyak İnşaat’ın genel merkezindeki muhasebe birimi yönetmekte ve kontrol etmektedir. 5)İletişim Yazışmaların dili yabancı şirketler olmadığı için Türkçe. İç iletişim genelde maille hallediliyor, ancak Emlak Konut GYO ve alt yüklenicilerle olan iletişim, yazılı ve onaylı maillerle ve belgelerle yürütülmekte. Şentürkler İnşaat malzemeleri sipariş etmeden Soyak İnşaat’tan onay alıyor. Zaten sözleşmede de 3-4 alternatifli malzeme/ürün belirtilmiş oluyor. Bunun dışında sipariş edilecek olanlar onaylanmıyor. Siparişler için axapta programı kullanılıyor. Malzeme ihtiyacı olduğunu belirleyen kişi siparişi bu programa giriyor, bu programda üst kademelerin onayını aldıktan sonra siparişe izin veriyor. İş teslim, iş başlama gibi belgeler var. Bunlar ardışık belgeler. Toplantılar her zaman şantiyede yapılıyor, Soyak İnşaat’ın genel merkezine adam çağırma gibi bir davranış yok. Şantiyelere ayrı işleyen birer makine gözüyle bakılıyor ve her işin toplantıları yerinde yapılıyor, gerektiğinde üst düzey yöneticiler şantiyeye geliyor. Haftalık ve aylık toplantılar var. Geçici Kabul: İşler tahminen %95 seviyesine geldiğinde ve ürünler kullanıma engel olmayan bir duruma kavuştuğunda, alt yüklenici geçici kabul için başvuruyor. Ve geçici kabul heyeti oluşturuluyor, Alt yüklenici geçici kabulü sürekli kabul ettirmeye çalışıyor, çünkü gecikme cezalarından kaçınmak istiyor, günlük cezalar var ve miktarları oldukça caydırıcı. Oluşturulan heyet sahayı geziyor, %100’e göre eksik ve kusurlar tespit ediliyor, ve bunların parasal değeri hesaplanıyor, yani kuruşlandırılıyor. Geçici kabul tespitlerinden sonra eksikler için genelde 10 ila 30 gün bir süre veriliyor, Alt yüklenici bu eksikleri tamamlamadığı takdirde daha önce alt yüklenicinin verdiği teminat bozdurularak İşveren eksik işleri kendi yaptırıyor. Alt yüklenicinin işvereniyle oluşturduğu sözleşmede %2’lik bir nakit teminat veya %4’lük bir teminat mektubu tanımlanıyor. Bu teminat mektubunu veya nakit teminatı alt yüklenici bankaya veriyor, ve alt yüklenici işini tamamlamadığında işveren bu teminatı çözdürüp eksik işleri tamamlayabiliyor. Genelde teminat nakit olarak verilmez %4’lük teminat mektubu olarak verilir. Kesin kabul geçtikten sonra 1 sene içinde kullanıcıların tüm şikayetlerini, ve eksiklerini alt yüklenici onarmak/ tamamlamak zorunda. 6)RİSK İş kazaları gibi oluşacak risklerden en başta Şantiye şefi sorumlu. Ama sözleşmelerle bu sorumluluğun bir kısmını devredebiliyor. Ortak Sağlık Güvenlik Birimleri şirketiyle çalışılıyor. Kapıda ambulans ve sağlık personelleri bulunuyor. Alt yüklenicinin de iş güvenliği ekipleri mevcut. 7)Temin ve Sözleşme Sözleşme Anahtar Teslim üzerinden. Elde edilecek gelirin %26 sı Emlak Konut GYO’nun %74’ü Soyak İnşaat’ın olacak şekilde bir sözleşme imzalanmış. Sözleşmeler idari ve teknik şartnameler olmak üzere 2’ye ayrılıyor. İdari sözleşmede, sözleşmeyle ilgili cezalar, süreler, ihalenin şekli, işin bedeli, hakkedişler, teminatlar, işin bitişi gibi konular yer almakta. Teknik şartnamede ise; her işin detayı yazar, beton, betonun dozajı, demir, kullanılacak malzemeler, yapılacak her iş detaylı olarak tanımlanıyor. 8)KALİTE Kalite en başta alt yüklenicinin seçiminden başlar. Yönetim ekibine iş bitişlerde teslimler oluyor, mekanik kısımlar mekaniğe, elektrik işleri elektrik liderine teslim ediliyor. Ve üretim uygun yapılmışsa onaylama teslim formlarıyla onaylanıyor. Süreç içersinde bir kalite kontrol anlayışı hakim ama ürün bittikten sonra da bir kontrol durumu var. Bu kontrolde spot- check anlayışı hakim. Yani 1000 dairenin kontrolü fiziksel açıdan mümkün olmadığı için aralarından bazı daireleri seçip sadece onları kontrol edebiliyorlar. Bütün proje yönetim ekibi kontrolör, herkes üretimin dahil olduğu kısmının kalitesini denetliyor ve o kısmın sorumlusu. 9)PROJENİN YÖNETİMİ İLE İLGİLİ EKİBİN GÖZLEM VE ELEŞTİRİLERİ Organizasyonel şemada ayrı bir kontrol ekibi tanımlanması gerektiğini düşünüyorlar. Proje yönetiminin en büyük dezavantajı, proje yönetimi anlayışının yeni bir B planına çok fırsat tanımaması, yani altyükleniciyi seçtikten sonra herhangi bir kısımda işler ters giderse, normal bir işçiyle muhattab olur gibi işten çıkartamıyorsunuz diyorlar. Yani bir anlamda bir işçiyle yaşadığınız problem, avukatları olan, yönetim birimleri olan büyük bir şirketle yaşadığınız probleme kolayca dönüşebileceğini düşünüyorlar. SOYAK’ İnşaat’ın teslim sonrası müşteri hizmetleri gibi bir hizmeti var ve konuşulan kişiler bu hizmeti şirketin imajı açısından çok değerli buluyorlar, bir call center kurulmuş, kullanıma başladıktan çok sonra da bir şikayet gelse Soyak İnşaat’ın ekibi temin ettiği malzemelerle onarımı yapıyor veya ürünü değiştiriyor. Soyak İnşaat bu malzemeleri en baştan ayırıyor ve depoluyor, bir sorun gerçekleştiğinde bu ayrılan malzemelerle duruma müdahale ediliyor, konuştuğum yöneticiler bunun da bir kalite yönetimi olduğunu düşünüyorlar. Röportaj Yapılan Kişi: Proje Koordinatörü Yalçın Özden (Mimar) Teknik Takım Lideri Ali Uysal (İnşaat Mühendisi)