I Z V J E Š T A J

FOND ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „TREND“
A.D. PODGORICA
IZVJEŠTAJ
o procjeni vrijednosti nepokretnosti
u mjestu Lokve - Berane
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 10.01.2012.godine
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se
smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se
osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može
garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu
odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih
za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i
analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne
nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda
finansijskog izvještavanja).
3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne
može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu
sa promjenama na tržištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled
svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a
ne na ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije
drugačije navedeno u ovom Izvještaju.
8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih
pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova.
9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na
bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti
prema strankama uključenim u ovaj proces.
4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiče ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i
empirijskom znanju.
7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti.
8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost
i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom
na izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
SADRŽAJ:
- Rezime procjene .....................................................
4
1. Uvod .......................................................................... 5
2. Predmet procjene .....................................................
5
3. Dokaz vlasništva i tereti .............................................. 5
4. Lokacija ..................................................................... 5
5. Opis nepokretnosti ...................................................
6
6. Metode procjene ......................................................
6
7. Procjena vrijednosti .................................................
7
8. Prilozi ......................................................................
9
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
Zemljište u KO Polica, po
Posjedovnom listu br.1588
lokacija
Selo Lokve, Berane,
Crna Gora
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Mirković Milan, dipl.inž.graĎ.
Vodeći procjenjivač, tehnička oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
20.000,00
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvršena je
procjena vrijednosti nepokretnosti u Beranama, koje su vlasništvo FZU
„TREND“ AD Podgorica.
Dana 10.01.2012. godine izvršena
nepokretnosti, na osnovu Posjedovnog lista.
je
identifikacija
predmetnih
2. Predmet procjene
Predmet procjene su nepokretnosti iz Posjedovnog Lista br.1588 K.O.
Polica i to:
1. Katastarska parcela blok br.143, br.81/2, RB1 pašnjak 3klase
površine 500m2,
2. Katastarska parcela blok br.143, br.81/2, RB2 livada 6klase
površine 2000m2,
3. Dokaz vlasništva
Podnosilac zahtjeva, vlasništvo dokazuje, Prepisom Posjedovnog Lista
br.1588, K.O. Polica, izdatim od Uprave za Nekretnine P.J. Berane.
NAPOMENA:
Parcele se nalaze u dijelu u kome važi popisni katastar, pa za njih nema
dostupnih digitalnih karata, već se identifikacija radi na osnovu raspoložive
dokumentacije. TakoĎe se na posjedovnom listu ne upisuju podaci o teretima
i ograničenjima, pa se ne može dati sud o eventualnim teretima.
4. Lokacija
Predmetne nepokretnosti se nalaze u selu Lokve, Opština Berane. Radi
se o seoskom planinskom terenu koje se nalazi van DUP-a. Sve nepokretnosti
nalaze se u mjestu Lokve u neposrednoj blizini skijališta na Lokvama. Do
nepokretnosti se dolazi makadamskim putem dugim oko 400m koji sa
magistralnog puta Berane- Rožaje skreće pored Hotela "LOKVE". Na ovom
lokalitetu je izgraĎen veliki broj vikendica. Kako se radi o Popisnom katastru,
preciznu lokaciju predmetne parcele je teško odrediti, već se služimo izjavama
vlasnika i lokalnog stanovništva.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
5. Opis nepokretnosti
Nepokretnosti koje procjenjujemo su pašnjak i livada. Radi se o
planinskom području koje se koristi za kosidbu trave i ispašu stoke. Izuzetak
su parcele na kojima je izgraĎen veliki broj porodičnih kuća i vikendica.
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše
korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene.
a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za
izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili
metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti.
b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja
uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti
Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi
se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga
koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se
iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini,
troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi.
Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o
cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine
za koje je teže vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna
metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u
prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obilježja već
poznajemo.
Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće je jedan od najvažnijih
faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke.
U Crnoj Gori ne postoje službeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti
kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji
moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti
parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada
se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik
od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos
godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih
za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka
podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti
postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog
poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte
prihvaćeni statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je
izložen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podliježu
manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili
zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je
izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Najpogodniji pristup za izračunavanje vrijednosti predmetnih
nepokretnosti je korištenjem uporedne metode. Naime, radi se o udaljenom
terenu na kojem je bilo prodaja sličnih nepokretnosti tokom 2007. i 2008.
godine. Najveći broj parcela je prodavan za izgradnuu vikendica i parcela manje
površine, pa su i cijene kretale oko 15 €/m². MeĎutim, sada je zbog krize
smanjeno interesovanje, pa je došlo i do pada cijena.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Na sajtovima i kod agencija za prodaju nepokretnosti nisu naĎene ponude
prodaje zemljišta za predmetno područje. Zemljište se nalazi u seoskom
području koje u ovom trenutku nije interesantno sa stanovišta kupoprodaje.
Imajući u vidu površinu parcele, udaljenosti terena, sadašnju vrijednost
predmetne parcele procjenjujemo na 8 €/m².
Dakle vrijednost zemljišta je:
2500m2 x 8 €/m2 =
Podgorica,
10.01.2012. godine
20.000,0€
Procjenjivač:
Milan Mirković, dipl. inž. graĎ.
Saradnik na procjeni:
Rakočević Aleksandar, dipl.inž.graĎ.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
8. Prilozi - foto dokumentacija
Pogled na magistralu
Vikend naselje
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
11

Download Report