IZVJEŠTAJ O IZVRŠENOJ re-PROCJENI VRIJEDNOSTI Naručilac: "Moneta" AD je zahtijevalo procjenu vrijednosti: Metoda procjene: Predlaže se -Tržišna Predmet reprocjen su : 1.zemljište u Kolašinu -avio prikaz lokacije 2.stan u Podgorici -avio prikaz lokacije 3.zemljišta u Budvi, Tudurovići – 4.zemljišta u Tivtu, Đuraševići- PROCIJENJENA VRIJEDNOST: tržišna metoda: 1. 2. 3. 4. zemljišta u Kolašinu, 174.360,00 eura stana u Podgorici, 64.500,00 eura zemljišta u Budvi, Tudurovići 278.760,00 eura zemljišta u Tivtu, Đuraševići, 78.684,00 eura. U Baru, 31. 12. 2011. g. Procjenu izvršili: Dragan Nišavić dipl ecc. vodeći procjenivač Dragan Mičetić dipl.ing. građ. – procjenjivač I Z V J E Š T A J o izvršenoj reprocjeni 1.Razlozi za re-procjenu. "Moneta" AD je zahtijevalo ponovnu procjenu vrijednosti a radi knjigovodstvenih potreba: 1. 2. 3. 4. zemljišta u Kolašinu, 30 m od opštine i 50m od hotela ‘Bianca’ stana u Podgorici, pored hrama zemljišta u Budvi, Tudurovići zemljišta u Tivtu, Đuraševići, 300 m od marketa ‘Voli’ 2.Predmet i cilj procjene nepokretnosti . Predmet procjene je imovina Moneta AD. Cilj procjene je da se utvrdi vrijednost nepokretnosti po tri metode: 1. tržišna 2. troškovna 3. prinosna od strane nezavisnog procjenjivača. 3. Objektivnost procjene Objektivan iskaz – procijenjena vrijednost nepokretnosti, nije vezan za želje, zahtjeve ili potrebe klijenta koji je angazovao procjenjivaca. Predmetne lokacije su upoznate i sačinjen deatljan opis i foto elaborat prilikom procjene u junu 2011g, te kako smo u pismenom vidu dobili uvjeravanja od naručioca da se na istim nije u suštini ništa promijenilo od uticaja za postavljeni zadatak to ponovni obilazak istih nije vršen . Takodje smo u pisanom vidu dobili Listove nepokretnosti PDF format , uz uvjeravanja da nije bilo promjena u vlasništvu. Izvršili smo samo uporedjenje istih sa podacima na Web – site Crne Gore. Normalno razmotreni su novi tržišni trendovi i prodaje sličnih nepokrtenosti na pribliznim lokacijama radi inoviranja vrijednosti –reprocjene. . 4. Definicija pravedne – fer trzisne vrijednosti Koncept fer vrijednosti jeste vrijednost koja bi preovladjivala na otvorenom trzistu ili iznos za koji bi sredstvo moglo biti razmijenjeno izmedju poznatih , valjanih stranaka u nezavisnoj razmjeni . Trzisna vrijednost je obicno ista kao i fer vrijednost . Dakle : definicija fer trzisne vrijednosti polazi od slijedecih cinjenica i pretpostavki : • Imovina treba da ima vrijednost , da je razmjenjiva i da postoji dobra volja kupca i prodavca da dodje do razmjene, 1 • Nijedna strana nije nicim prisiljena da vrsi predmetnu razmjenu,svaka strana je upoznata podjednako sa relativnim cinjenicama onoga sto je predmet razmjene, • Razmjena proizvodi podjednake koristi za obje strane na dan razmjene Proizilazi da je fer tržišna vrijednost neke imovine ona velicina koja proizvodi podjedanke koristi za kupca i prodavca pod gore citiranim uslovima. 5. Nezavisnost procjenjivaca Za procjenu vrijednosti imovine odabran je nezavisni procjenjivac koji nema interes niti namjerava da stekne interes u vezi sa predmetnom imovinom, posredovanjem u njenoj prodaji ili kupovini, kao ni u vezi sa upravljanjem istom. • Procjenjivači posjeduju certifikate: VODECI PROCJENJIVC i Procjenjivač , Udruženja procjenjivača i procjenivač udruženja procjenjivača • Jedan certifikat Agencije za prestrukturiranje privrede i strana ulaganja. Knjigovodstvena vrijednost nepokretnosti ne odgovara tržišnim vrijednostima u ovom momentu, pa je to osnovni razlog procjene odnosno usklađivanja istih.Naime nepokretnosti su kupljene po znatno većim cijenama nego što su trenutno cijene na tržištu, a sve je razlog veiki rast cijena u 2007 do 2008 g i pad cijena zbog ekonomske krize u 2008 do 2011 g. 6. Procjena vrijednosti nepokretnosti • Metod –tehnike procjene. Za procjenu su koriscene tehnike predlozene Uputstvom o sadrzini izvjestaja o procjeni vrijednosti preduzeca / SL L. R CG, br 16/92 / , kao i Zakonom propisani kriterijumi za odredjivanje trzisne vrijednosti nepokretnosti / “Zakon o porezu na nepokretnosti “ SL L. R CG . 65 / 2001 g. i 75 /10 / i cl. 6 tog zakona, kao i pravilnika i Uredbe o mjerilima i kritrijumima za utvrdjivanje trzisne vrijednosti nepokretnosti Sl.list CG br 36/11, kao i Uputstva Ministarstva finansija o povracju oduzetih prava i obestecenja i Uredbe Vlade CG o metodi obračuna vrijednopsti o povracju oduzetih prava i obestecenja . Medjunarodno prihvaceni standardi utvrdjivanja vrijednosti zahtijevaju da se najveca paznja posveti pristupu analize prodaje gdje god postoji aktivno trziste nepokretnosti, kao i da se znacajna paznja posveti pristupu kapitalizacije prihoda kad postoji aktivno trziste davanja nekretnina pod zakup i kada se mogu dobiti podaci o zakupnini i opertivnim troskovima. . Posebno su korišćena pravila i standardi iz opštih načela i principa procjene vrijednosti (GAVP) • Procenjivači i računovođe koriste uzajamno. MRS 1 – Prezentacija finansijskih izveštaja, definiše tržišnu vrednost, analogno MSV 1 - Tržišna vrednost kao osnova vrednovanja. 2 Međunarodni standard vrednovanja 1 – Tržišna vrednost kao osnova vrednovanja, stupio je na snagu 31.07.2007. godine. Ovaj standard se oslanja na MPV 1 – Vrednovanje za finansijsko izveštavanje, koje daje smernice procenjivačima, računovođama i javnosti. • Osnova vrednosti je izveštaj o osnovnim principima vrijednost na određeni datum. Fer vrijednost je iznos za koji se može izvršiti razmena. Investiciona vrednost je vrijednost imovine za određenog investitora u odnosu na konkurentnu investiciju. Poseban kupac je onaj za koga određena sredstva imaju specijalnu vrijednost. Specijalna vrijednost je iznos koji je veći od tržišne vrijednost. Sinergijska vrijednost je vrijednost koja se dobija kombinacijom dva ili više interesa i veća je od iznosa zbira pojedinačnih interesa. • MPV 1 – Vrednovanje za finansijsko izveštavanje Amortizovani trošak zamjene je trošak zamjene sredstva njegovim savremenim ekvivalentom. Poboljšanja su troškovi rada i kapitala namijenjeni povećanju vrijednost. Tržišna vrijednost je procenjeni iznos za razmjenu imovine na datum vrednovanja. Specijalizovana imovina je ona koja se retko ili nikad ne prodaje na tržištu. Knjigovodstvena vrednost je definisana u MRS 36. Jedinica za generisanje gotovine je najmanja grupa sredstava koja dovodi do priliva gotovine. Otpisana vrednost je definisana u MRS 16. Amortizacija je izdvajanje iznosa sredstava u toku njegovog korisnog vijeka trajanja. Ekonomski vijek je: period ekonomske upotrebljivosti sredstva ili broj proizvoda koji će se dobiti od nekog sredstva. Fer vrednost je iznos za koji se sredstvo može zamijeniti. Fer vrijednost umanjena za troškove prodaje, definisana je u MRS 36. Imparitetni gubitak je iznos za koji knjigovodstvena vrednost prelazi nadoknadivi iznos. Investiciona imovina je ona koja se drži da bi se zaradila zakupnina ili da bi se povećala vrijednost (MRS 40). Neto prodajna vrijednost je procenjena prodajna cijena umanjena za troškove završetka i prodaje (MRS 2). Imovina koju koristi vlasnik definisana je u MRS 40. Nekretnine, postrojenja i oprema definisana je u MRS 16. Nadoknadivi iznos je veći iznos – fer vrijednost umanjena za troškove prodaje ili upotrebna vrijednost. Preostala vrijednost je vrijednost sredstva na kraju vijeka upotrebe. Revolarizacija je fer vrednost sredstva umanjena za akumularnu amortizaciju i gubitke zbog obezvređenja. Koristan vijek trajanja je period u kome je sredstvo dostupno za korišćenje ili broj jedinica koje će se dobiti od sredstva. Vrijednost u upotrebi je sadašnja vrijednost budućih novčanih tokova. • SMJERNICE SMR 1 ; 1. Za zemlju ; koncept zemljišta i imovine( tržišna vijednost zemljišta se zasniva na konceptu „optimalne iskorišćenosti „koji odražava upotrebljivost i trajnost zemljišta u kontekstu tržišta ,sa poboljšanjima koji čine razliku izmedju vrijednosti samog zemljišta i ukupne tržišne vrijednosti tog istog ,poboljšanog zemljišta ) .Optimalna iskorišćenost se definiše kao najvjerovatbije upotreba imovine koja je fizički moguća ,na odgovorajući način sprovedena ,pravno dopuštena ,finansijski izvodljiva i koja kao rezultat daje najveću vrijednost imovine koja se proicjenjuje . Drugi koncept za procjenu vrijednosti zemljišta je upotrebljivost kao relativni i komparativni pojam ( da li zemljište ima proizvodni kapacitet ili pak razvojini ) Dakle : vrijednost zemljipta se utvrdjuje procjenom njgove korisnosti u smislu pravih ,fizičkih funkcionalnih ,ekonomskih i faktora životne sredine koji utiču na njegove proizvodne kapacitete . 3 2. Za objekte koncept nekretnina ,imovina i sredstava (upotrebljivost nekretnine ) Tržišna vrijednost ili vrijednost na otvorenom tržištu definisan u Standardu 1 medjunarodfnih procjena vrijednosti .Koncept vrijednosti razmatra novčani iznos pridružen transakciji . Prodaja procijenjene vrijednosti ,pak , nije nužan uslov za procjenu cijene po kojoj imovina treba da bude prodata ako je prodata na dan procjene .Koncept tržišne vrijednosti odražava kolektivnu percepciju i dešavanja na tržištu i predstavlja osnovu za vrednovanje većine resursa u tržišnim ekonomijama . TRŽIŠNA VRIJEDNOST JE DEFINISANA KAO PROCIJENJENI IZNOS ZA KOJI SE IMOVINA MOŽE RAZMENITI NA DAN PROCJENE VRIJEDNOSTI ,IZMEDJU VOLJNOG KUPCA I VOLJNOG PRODAVCA ,MEDJU NEPOVEZANIM I NEZAVISNIM STRANAMA ,POSLIJE ODGOVRAJUĆEG MARKETINGA ,PRI ČEMU OBJE STRANE POSJEDJU DOOVLJNO INFORMACIJA ,ZNANJA I DJELUJU BEZ PRINUDE . Smernica 8 – Troškovni pristup za finansijsko izveštavanje Ova smernica primenjuje amortizovani trošak zamene (ATZ) za vrednovanje u svrhe finansijskog izveštavanja. Primenjuje se kada ne postoje podaci o uporedivim prodajama. ATZ bazira se na principu supstitucijeOva smernica zasniva se na postulatima MPV 1, Smernice 3 i MPV 3. Amortizovani trošak zamene je trenutni trošak zamene sa medernijim sredstvom, umanjeno za fizičko propadanje i zastarevanje. Poboljšanja su ulaganja u radnu snagu i kapital s namerom da se poveća vrednost. Moderno ekvivalentno sredstvo je ono koje ima sličnu funkciju i kapacitet. Optimizacija je opcija najnižeg troška zamene ili preostali potencijal korišćenja sredstva. Postrojenja i oprema obuhvataju: postrojenja, mašine i opremu. Specijalizovana imovina je imovina koja se retko prodaje na tržuštu. ATZ se koristi kada nema dovoljno tržišnih podataka. Po MRS 16 u odsustvu tržišnih pokazatelja, fer vrednost se procenjuje za specijalizovanu imovinu metodom prihoda ili ATZ. Po MRSJS 17 vrednovanje specijalizovane imovine vrši se metodom ATZ. Po MRS 1 prezentacija fer vrednosti, između ostalog, vrši se po ATZ. U odsustvu direktnog tržišnog dokaza, za vrednovanje specijalizovane imovine, koristi se ATZ, koji podrazumeva sve nepredvidive troškove: dizajn, isporuka, instalacija i puštanje u rad. Trošak kupovine zemljišta za izgradnju postrojenja, uključuje se u ukupnu vrednost. Stopa obezvređenja zavisi od: 1. fizičkog propadanja, 2. funkcionalnog zastarevanja i 3. eksternog zastarevanja. Fizičko propadanje nastaje usled korišćenja a vrednovanje se zasniva na proceni iznosa da se fizičko stanje sredstva poboljša. Funkcionalno zagrevanje uzrokovano je naprednim tehnologijama a vrednovanje se zasniva na proceni iznosa optimizacije sredstva. Eksterno zastarevanje je rezultat spoljnih uticaja. Izveštaj mora da sadrži IZJAVU: - za profitno preduzeće: - da je sredstvo podložno testu adekvatne profitabilnostiSmernica 8 – Troškovni pristup za finansijsko izveštavanje, stupila je na snagu 31.07.2007. godine. Prstupi u procjeni vrijednosti koji nje zasnovan na tržištu : 4 1. pristup zasnovan na poredjenju prodaje ; imovina koja se procjenjuje se poredi sa prodajom slične imovine koja je bila prenijeta na otvorenom tržištu ,a takodje se mogu razmotriti i spiskovi i ponude 2. pristup zasnovan na kapitalizaciji neto prihoda (stope prinosa ili eskontne stope )-koje odražavaju mjere povraćaja ulaganja 3. pristup zasnovan na nabavnoj vrijednosti –koji kao komparativni pristup ima u vidu mogućnost da kao zamjena za kupovinu neke date imovine ,neko može doći do druge imovine ,koja je lii kopija originala ili može imati jednaku upotrebuuz uvažavanje faktora vrijeme, , rizik , i drugi angažmani i nelagodnosti .Ovaj pristup ima u vidu i depresijaciju cijena za stariju imovinu (SMR 8) Svaki pristup u procjeni vrijednosti ima svoj alternativni metod ili primjenu .Ekspertiza procjenitelja i njegova obuka, lokalni standardi ,zahtjevi tržišta, raspoloživi podaci,čine kombinaciju koja odredjuje koji će se metod ili metodi primijeniti . Razlog za alternativne metode i pristupe u procjeni je da se procjenitelju omoguće niz analitićkih procedura koje će na kraju biti izmjerene i pretočene u konačnu procjenu vrijednosti ,u zavisnosti od posebnih vrsta vrijednosti koje se razmatraju. Pristupi i metodi u procjeni vrijednosti su generalno zajednički za bukvalno sve vrste procjena vrijednosti ;uključujući nepokretnu imovinu , pokretnu imovinu , preduzeća i finansijska prava.Naglasak je na korišćenju faktičkih tržišnih informacija iz kojih se može izvući profesionalni sud u vezi sa procjenom vrijednosti imovine . Imajuci u vidu vrstu i namjenu nekretnine a posebno namjenu iste, mikrolokacijske uslove, tehnicke karakteristike i trzisne pokazatelje,izvrsen je izbor prioritetnih tehnika za procjenu vrijednosti. Prva tehnika je kao prioritetna dok su osatle kao komplementarne, a ista se zasniva se na trzisnom pristupu procjene, ali u ovom slučaju je korišćena druga tehnika t jst troškovna metoda jer tržište slličnih nekretnina u aktuelnom trenutku – 2011 godina i na istoj lokaciji praktično ne postoji , zbog ekonomske krize .Pored toga ne postoje stabilne ponude niti u agencijama za nekretnine niti kod ponudjača . 7. Osnovni podaci o nepokretnosti: 1. Zemljište – Kolašin 5 1.1 Opis – identifikacija – lokacija Predmetno zemljište se nalazi na veoma atraktivnoj lokaciji u Kolašinu i to u samom gradskom jezgru, na udaljenosti od oko 30m od zgrade SO Kolašin, odnosno na udaljenosti od oko 50m od hotela ,,Bjanka“. Isto je upisano u Listu nepokretnosti br. 1231 KO Kolašin kao katastarska parcela br. 317/12 ukupne površine 1453 m². U podacima o vlasniku ili nosiocu prava gore pomenuta parcela je upisana na ime fonda zajedničkog ulaganja ,,Moneta“ i to po osnovu prava korišćenje u obimu prava 1/1. Prema postojećem L.N.-u u okviru predmetne parcele su upisane i pomoćne zgrade površine 186m² i 257 m². Međutim, prema Ugovoru o kupoprodaji zemljišta između prethodnog vlasnika Opštine Kolašin i sadašnjeg vlasnika D.Z.U. ,,Moneta“ iz Podgorice, a na osnovu čl. 2 ugovora, usaglašeno je da će kupac srušiti gore pomenute objekte, jer su isti prema postojećim planskim dokumentima predviđeni za rušenje. Kupac je već postupio po dogovoru, i nakon dobijanja odobrenja od strane nadležnog opštinskog organa srušio pomenute objekte. Na osnovu ovlašćenja datog od vlasnika predmetnog zemljišta, procjenjivači su izvršili uvid u postojeću plansku dokumentaciju Sekretarijata za urbanizam SO Kolašin i ustanovili sljedeće: Predmetna kat. parcela je gradsko-građevinsko zemljište obuhvaćeno DUP-om i to kao zona A4 – urbanistička parcela br. 9 ukupne površine 1.618, 38 m². Na istoj je predviđena izgradnja budućeg poslovno-stambenog objekta spratnosti S + Pv + 3 + Pk ( površina posl. prostora 820 m m² i površina stambenog prostora 3.280 m²). Iz priloženog se vidi da je površina formirane urbanističke parcele veća za 165,38 m² od predmetne katastarske parcele. Ovo znači da je pomenutom urbanističkom parcelom obuhvaćeno i susjedno zemljište. 1.2 Procjena predmetnog zemljišta: Puk = 1.453 m² V=[(a+c+e)–g]·y·k·r a=50 c=8+12+8+3=31 6 e=4+2=6 g=10 y=0,098 k=15€ r=0,9 V = [ (50 + 31 + 6) - 10 ] · 0,098 · 15€ · 0,9 = = [ 87 - 10 ] · 0,098 · 15€ · 0,9 = 101,90 €/m² V = 101,90 €/m² 2 Vuk = 1.453m · 101,90 €/m2 = 148.060,70 € Vuk = 148.060,70 € Izvršeno je poređenje prodaja sličnih zemljišta po veličini, lokaciji i kvalitetu kao i ponuda za slične lokacije , izvršen je uvid u opštinske planove – urbanizam prema kojima je na ovom zemljištu zaista planirana izgradnja objekata sa visokim koeficijentima zauzetosti i izgrađenosti, izvršen je uvid u ponude objavljene u javnim glasilima, i nakon detaljnih analiza tržišta ovo zemljište procijenjeno na 120 e/m2 ili 1453 m2 puta 120,00 e = 174.360,00 eura , kao i u osnovnoj procjeni . 2. Stan – Podgorica 2.1 Opis – identifikacija – lokacija: Predmetna nepokretnost – stan je lociran na petom spratu poslovnostambene zgrade br. 2 koja se nalazi u okviru stambeno-poslovnog 7 kompleksa DUP ,,Kruševac“, zona ,,B“, ulica Vaka Đurovića – Podgorica, a u neposrednoj blizini hrama. Pomenuta poslovno-stambena zgrada pripada kat. parceli br. 1184/8 KO Podgorica I, spratnosti P+7, ukupne gabaritne površine 1652m². Objekat je sagrađen 2009. godine. Konstrukciju objekta čine podužna i poprečna A.B. platna sa A.B. vertikalnim i horizontalnim serklažima, gredama i stubovima A.B. temeljima. Međuspratna konstrukcija je A.B. ploča. Krovna konstrukcija je ravna A.B. ploča, preko koje je ugrađena termo i hidroizolacija. Fasadni zidovi su omalterisani i završno obrađeni fasadeksom. Vertikalna komunikacija između spratova je omogućena putem unutrašnjeg stepeništa, kao i preko lifta savremene izrade (Šindlerov lift). Unutrašnji hodnici i stepenište je obloženo mermerom. Unutrašnji zidovi su omalterisani i završno obrađeni molerajem. Stan na petom spratu, koji je i predmet ove procjene vrijednosti, je veći jednosoban stan ukupne površine 45,49m², lamela III, ulaz V sa položajem – istok, oznake PD 47. Isti sadrži sledeće prostorije (vidjeti skicu osnove stana): - predprostor (3,96m²) - dnevna soba sa trpezarijom (16.06m²) - kuhinja (5,11m²) - kupatilo (3,47m²) - spavaća soba (12,01m²) - terasa (balkon) (5,39m²) _____________________________________ Ukupno: 46,00m² Podovi u stanu su izrađeni zavisno od namjene pojedinih prostorija. U spavaćoj sobi, kao i u dnevnom boravku podna obloga je parket, a u ostalim prostorijama (hodnik, kupatilo, kuhinja) podovi su završno obrađeni keramičkim pločicama. Na terasi je podna obloga od tavele. Prozori i vrata su od PVC-bravarije (prozori zastakljeni i sa roletnama). 8 Predmetni stan je opremljen svim tehničkim instalacijama (elektro, telefonske i instalacije vodovoda i kanalizacije) i u sklopu lokacije priključen na gradsku infrastrukturnu mrežu. 2.2 Pravni status i restrikcije: Predmetna nepokretnost – stan je upisan u Listu nepokretnosti br. 4327 KO Podgorica, na kat. parceli br. 1184/8, zgrada broj 2, lamela III, ulaz V, na petom spratu (PD 47), površine 45m², kao svojina, u obimu prava 1/1, Fonda zajedničkog ulaganja PIF ,,Moneta“ AD Podgorica. Na predmetnoj nepokretnosti ne postoje tereti niti ograničenja. 2.3 Procjena vrijednosti predmetne nepokretnosti – stana: Korisna površina stana: Pkor = 45m² V=[(a+b+c+d)-(f+g+h+i)]·k·y·r [€/m²] a=68 b=(22+7+3+6+10+8)=56 c=(10+10+5+10+1+1)=37 d=0 f=30 g=0,15·2=0,30 h=(8+8+8)/50 ·2=0,96 i=0,5 y=0,679 k=12 r=1,0 V = [(68+56+37+0)-( 30+0,30+0,96+0,5)]·12·0,679·1,0 =1.053,00 V = 1.053,00 €/m² Analizom tržišta nekretnina u Podgorici, posebno na ovoj mikrolokaciji, u poslednjih pola godine, a imajući u vidu kvalitet lokacije i atraktivnost iste, kao i očuvanost predmetnog stana u pogledu održavanja, procjenjivači su procijenili da je vrijednost predmetne nepokretnosti – stana: V = 1.500,00 €/m² 9 Vuk = 45m²·1.500,00 €/m2=67.500,00 € Vuk = 67.500,00 € Izvršeno je poređenje prodaja sličnih zemljišta po veličini, lokaciji i kvalitetu kao i ponuda za slične lokacije , izvršen je uvid u ponude objavljene u javnim glasilima, i nakon detaljnih analiza tržišta ovaj stan se procijenje na 64.500,00 € . 3. Zemljište Tudorovići (Opština Budva) 3.1 Opis – identifikacija – lokacija: Predmetno zemljište se nalazi u blizini Sv. Stefana na udaljenosti 1100m vazdušne linije. Do istog se dolazi skretanjem sa magistralnog puta u pravcu Budve, kod mjesta zvanog Blizikuće, udesno asfaltnim putem u dužini od oko 3km. Udaljenost istog od postojeće obližnje crkve ,,Sveta Nedjelja“ je 267m u pravcu sjevero-istoka, a udaljenost od morske obale je svega 820m vazdušne linije. Predmetno zemljište se sastoji od 2 susjedne katastarske parcele, i to jedne veće – površine 4208m², po kulturi - pašnjak III klase i druge manje – 438m², po kulturi -šuma IV klase. 10 Ukupna površina zemljišta je 4.646m². 3.2 Pravni status i restrikcije: Predmetna nepokretnost – zemljište je upisano u Listu nepokretnosti br. 314 KO Tudorovići (Opština Budva), plan - skica – 5-5/71, potes Kraj Ulica i to kako slijedi: - kat. parcela br. 1602, po kulturi – pašnjak III klase, površine 4.208m² i - kat. parcela br. 1603, po kulturi – šuma IV klase, površine 438m² Gore navedena nepokretnost – zemljište je upisano u pomenutom Listu nepokretnosti, kao svojina, u obimu prava 1/1, Fonda zajedničkog ulaganja ,,Moneta“ AD Podgorica. Na predmetnoj nepokretnosti ne postoje tereti niti ograničenja. 3.3 Procjena predmetnog zemljišta: Puk = 4.208 m² + 438m² = 4.646m² V=[(a+c+e)–g]·y·k·r a=50 c=8 e=4 g=13 y=0,025 k=15€ r=3,3 V = [ (50 + 8 + 4) - 13 ] · 0,025 · 15€ · 3,3 = 60,60 €/m² V = 60,60 €/m² Vuk = 4.646m2 · 60,60 €/m2 = 281.548,00 € Vuk = 281.548,00 € Izvršeno je poređenje prodaja sličnih zemljišta po veličini, lokaciji i kvalitetu kao i ponuda za slične lokacije , izvršen je uvid u opštinske planove – urbanizam prema kojima je na ovom zemljištu zaista planirana izgradnja objekata,, izvršen je uvid u ponude objavljene u javnim glasilima, i nakon detaljnih analiza tržišta a zbog trenda pada prodja na ovom terenu ovo zemljište je 11 procijenjeno na 60 e/m2 ili 4646 m2 puta 60,00 e = 278.760,00 eura 4. Zemljište Đuraševići (Opština Tivat) 4.1 Opis – identifikacija – lokacija: Predmetno zemljište se nalazi sa lijeve strane u odnosu na magistralni put Budva – Tivat, na udaljenosti 340 – 490m od magistrale u pravcu jugo-zapada, a u blizini raskrsnice (kružnog toka) puteva prema Krašićima i Kotoru. Isto se sastoji od 4 parcele, približno jednakih površina, od kojih su 3 – susjedne parcele grupisane na jednom mjestu i nalaze se na udaljenosti 490m od pomenutog magistralnog puta, odnosno 750m od puta prema Krašićima (iza marketa ,,VOLI“), dok je četvrta parcela zasebna i nalazi se na udaljenosti od 340m od magistrale, odnosno 320m južno od puta prema Krašićima. Inače predmetno zemljište pripada KO Đuraševići (Opština Tivat) i locirano je u neposrednoj blizini granice sa KO Lješevići (Opština Kotor) (vidjeti skicu kat. parcela datu u prilogu izvještaja o procjeni vrijednosti). Isto je kategorisano kao poljoprivredno zemljište. Karakteristična je veoma loša pristupačnost predmetnog zemljišta i pored neposredne blizine magistrale i puta prema Krašićima zbog više ispresijecanih kanala ispunjenih vodom uz same parcele što znatno umanjuje vrijednost istog. 4.2 Pravni status i restrikcije: Predmetna nepokretnost – zemljište je upisano u Listu nepokretnosti br. 651 KO Đuraševići (Opština Tivat), potes Pečarovino i to kako slijedi: 12 - kat. parcela br. 899, po kulturi – livada II klase, površine 1686m², - kat. parcela br. 938, po kulturi – njiva I klase, površine 1.267m², - kat. parcela br. 939, po kulturi – voćnjak I klase, površine 2.085m² i - kat. parcela br. 940, po kulturi – njiva I klase, površine 1.519m² Gore navedena nepokretnost – zemljište je upisano u pomenutom Listu nepokretnosti, kao svojina, u obimu prava 1/1, Fonda zajedničkog ulaganja ,,Moneta“ AD Podgorica. Na predmetnoj nepokretnosti ne postoje tereti niti ograničenja. 4.3 Procjena predmetnog zemljišta: Puk = 1.686 m² + 1.267m² + 2.085m² + 1.519m² = 6.557m² V=[(a+c+e)–g]·y·k·r a=50 c=0 e=0 g=10 y=0,008 k=15€ r=2,2 V = [ (50 + 0 + 0) - 10 ] · 0,008 · 15€ · 2,2 = 10,60 €/m² V = 10,60 €/m² Vuk = 6.557m2 · 10,60 €/m2 = 69.504,20 € Vuk = 69.504,20 € Izvršeno je poređenje prodaja sličnih zemljišta po veličini, lokaciji i kvalitetu, izvršena je provjera (telefonska –jer naurčilac nije dostavio dokumentovani dokaz ) u opštinske planove – urbanizam prema kojima je ovo zemljište planirano za poljoprivrednu namjenu, izvršen je uvid u ponude objavljene u javnim glasilima, i nakon detaljnih analiza tržišta, a imajući u vidu činjenicu da je 13 zemljište udalčjeno od magistrale i kružnog toka (kod aerodroma Tivat ) , kao i da je udaljeno svega 200m (vazdušno ) od velikih marketa Voli i Delta ,ovo zemljište ponovo procijenjeno na 12 e/m2 ili 6557 m2 puta 15,00 e = 78.684,00 eura.(kao u osnovnoj procjeni) Napomena kako zemljište nema prilaz , kako se na istom ne gaje nikakve poljoprivredne kulture, jer je močvarno i u kanalima (izvještaj geometra ) to nije bilo potrebe da se angažuje agronom koji bi utvrdio mogući rod prinose poljoprivrednih kultura kako bismo diskontovanjem tih prihoda došli do vrijednosti . ZAKLJUČAK o metodu procjene koji se predlaže kao prihvatljiv uz obrazloženje Procjena je uskadjena i sa Zakonom o računovdstvu i reviziji i MRS . Posebno su korišćena pravila i standardi iz opštih načela i principa procjene vrijednosti (GAVP); 1. Za zemlju ; koncept zemljišta i imovine 2. Za objekte koncept nekretnina ,imovina i sredstava (upotrebljivost nekretnine ) Pri procjeni su u potpunosti ispoštovane preporuke : a)Evropskog saveza računovodstvenih,finansijskih i ekonomskih eksperata (UEC) b) postupci koje primjenjuju finansijski eksperti prilikom procjene vrijednosti preduzeća , c)Principi prakse procjenjivanja i kodeks profesionalne etike . d) Zaključci studijske radionice u Ljubljani na temu prosječne vrijednosti napokretnosti u oktobru 2007 g . U konačnom je prihvaćena metoda tržišne vrijednosti – uporedjenja sa cijenama sličnih nepokrenosti , prinosna metoda je bila neprimjenljiva sem za slučaj stana kao ni troškovna metoda . Bar; 20.01.2012.g Procjenu izvršili: Dragan Nišavić dipl ecc. vodeći procjenivač Dragan Mičetić dipl.ing. građ. – procjenjivač 14 15