Prihodovna metoda u kontekstu nove regulative Igor Kaluđer Sunoptos d.o.o. Prihodovna metoda • Rezon prihodovne metode je da investitori neće platiti više od cijene koja im osigurava zahtijevani povrat na uloženi kapital • Kod tržišne vrijednosti vrijedi princip “highest and best use” nekretnina se procjenjuje u scenariju koji rezultira maksimalnom vrijednošću • Investicijska vrijednost je vrijednost nekretnine za određenu investiciju i investitora Prikladnost • Prikladna za nekretnine koje generiraju prihod • Neprikladna za nekretnine koje primarno koristi vlasnik za stanovanje ili obavljanje djelatnosti • Kod nekretnina kod kojih su moguća oba scenarija prikladno je koristiti i prihodovnu i usporednu metodu te integraciju ponderiranjem, ali Uredba ne dopušta primjenu više metoda Direktna kapitalizacija Direktna kapitalizacija • Engl. direct capitalization, investment method (UK) • Prinos = neto operativni prihod / tržišna vrijednost • Tržišna vrijednost = neto operativni prihod / stopa kapitalizacije Parametri direktne kapitalizacije 1. Prihodi 1. Ugovoreni iznosi najma 2. Tržišni iznosi najma 2. Troškovi 1. Apsolutni 2. Relativni (u postotku prihoda) 3. Stopa kapitalizacije 1. Tržišno izvedena 2. Ekspertno definirana Primjer direktne kapitalizacije Godišnji prihodi od zakupa 1.000.000 - Troškovi 200.000 = Neto operativni prihodi 800.000 / Stopa kapitalizacije 5% = Tržišna vrijednost 16.000.000 1 / Stopa kapitalizacije = Investicijski period 1 / 5% = 20 godina Inv. period x neto op. prihodi = Tržišna vrijednost 20 x 800.000 = 16.000.000 Pretpostavke direktne kapitalizacije 1. Konstantni prihodi i troškovi 2. Dostupne stope kapitalizacije za usporedive transakcije Prikladnost direktne kapitalizacije Metoda je prikladna na velikim, razvijenim i visokolikvidnim tržištima s visokom razinom transparentnosti i javno dostupnim podacima o stopama kapitalizacije, tržišnim cijenama najma, itd. i to u stabilnim vremenima Diskontirani novčani tok Vremenska vrijednost novca • Engl. discounted cash flow (DCF) • Ukamaćivanjem sadašnju vrijednost pretvaramo u buduću pri određenoj kamatnoj stopi • Diskontiranje je inverzan postupak u odnosu na ukamaćivanje • Diskontiranjem buduće novčane tokove pretvaramo u sadašnju vrijednost pri određenoj diskontnoj stopi Ukamaćivanje i diskontiranje Ukamaćivanje 105 kn 100 kn i = 5% Diskontiranje T T+1 • Sadašnja vrijednost od 100 kn, pri godišnjoj kamatnoj stopi od 5%, za godinu dana će vrijediti 105 kn • I obrnuto, buduća vrijednost - 105 kn koje ćemo prihodovati za godinu dana, danas, pri diskontnoj stopi od 5% vrijedi 100 kn • Oportunitetni trošak i zahtijevani povrat na uloženi kapital Primjer diskontiranja novčanog toka investicije koja generira 100 kn svake godine pri diskontnoj stopi od 5% i trošak investicije od 700 kn Period Priljev Diskontni faktor DF = (1+i) Sadašnja vrijednost 1 100 kn 0,95 95,24 2 100 kn 0,91 90,70 3 100 kn 0,86 86,38 4 100 kn 0,82 82,27 5 100 kn 0,78 78,35 6 100 kn 0,75 74,62 7 100 kn 0,71 71,07 8 100 kn 0,68 67,68 9 100 kn 0,64 64,46 10 100 kn 0,61 61,39 Ukupna sadašnja vrijednost 772,17 Trošak investicije 700,00 Neto sadašnja vrijednost 72,17 Parametri metode diskontiranog novčanog toka 1. Investicijski period (engl. holding period) 2. Prihodi 3. Troškovi 4.Diskontna stopa Investicijski period • Vremensko razdoblje tijekom kojeg će investitor koristiti nekretninu za generiranje prihoda • Po isteku inv. perioda pretpostavlja se da će investitor prodati nekretninu po tržišnoj cijeni • Rezidualna vrijednost se diskontira na datum procjene i dodaje sadašnjoj vrijednosti novčanog toka prihoda od najma Prihodi • Postojeći ugovori o najmu • Lista najmoprimaca • Specifični najmoprimci (npr. sidraši u trg. centrima) • Ugovorne odredbe • Vjerojatnost obnove najma • Rizik nepopunjenosti • Kreditni rizik najmoprimaca • Tržišne cijene najma • Stopa rasta prihoda, indeksacija Troškovi • Tekuće i investicijsko održavanje • Upravljački troškovi • Inflacija • Troškovi financiranja • Amortizacija (računovodstvena) • Porez na promet Diskontna stopa • Racionalni investitor će za isti prinos uvijek birati investiciju manjeg rizika • Nije isto što i stopa kapitalizacije (osim kad je stopa rasta prihoda jednaka nuli) • Izvedena iz usporedivih transakcija na tržištu ili builtup Built-up metoda 1. Nerizična kamatna stopa Najčešće kam. stopa državnih obveznica ili AAA rejtiranih korporativnih obveznica 2. Premija rizika Nagrada investitoru za preuzimanje rizika. Rizik od generalne promjene na tržištu, rizik neplaćanja najmoprimaca, povećanja troškova, itd. Diskontna stopa u regulativi • Uredba i Pravilnik koriste dva termina za istu stvar: kamatna stopa nekretnine i stopa kapitalizacije • Oba termina su direktno preuzeta iz njemačke regulative, ali ne odgovaraju hrvatskoj i međunarodnoj terminologiji • Kamatna stopa je cijena novca • Stopa kapitalizacije se koristi u kontekstu direktne kapitalizacije Primjer Neto operativni prihodi: 800.000 Diskontna stopa: 5% Rezidualna vrijednost: 1.000.000 Period Neto prihodi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000 1.000.000 Diskontni faktor 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,64 0,61 0,58 0,56 0,53 0,51 0,48 0,46 0,44 0,42 0,40 0,38 0,36 Sadašnja vrijednost 760.000 728.000 688.000 656.000 624.000 600.000 568.000 544.000 512.000 488.000 464.000 448.000 424.000 408.000 384.000 368.000 352.000 336.000 320.000 304.000 358.942 10.334.942 Analiza osjetljivosti Mjera pouzdanosti procjene 1. Unakrsne tablice osjetljivosti s jednim ili dva parametra (IFRS 13) Diskontna stopa / Stopa rasta prihoda 0% 1% 2% 6% 1.146.000 1.204.000 1.261.000 7% 1.059.000 1.112.000 1.165.000 8% 981.000 1.030.000 1.080.000 2. Scenario analiza 3. Monte Carlo simulacija Vjerojatnost Min Očekivana Max Tržišna vrijednost Prikladnost metode diskontiranog novčanog toka • Najpreciznija i najtransparentnija metoda • Podržana međunarodnom valuacijskim standardima kao i međunarodnim standardima financijskog izvještavanja • Podržana širokim spektrom softverskih alata (tablični kalkulatori, financijski kalkulatori, specijalizirane aplikacije, itd.) • Globalno rasprostranjena za valuaciju svih vrsta imovine koje generiraju prihod Prihodovne metode propisane Uredbom i Pravilnikom Metodološki okvir • Pravilnik propisuje tri varijante prihodovne metode, koje su u potpunosti preuzete iz njemačke regulative: 1. Opća prihodovna metoda 2. Pojednostavljena prihodovna metoda 3. Metoda na temelju periodički različitih prihoda • Direktna kapitalizacija i metoda diskontiranog novčanog toka nisu predviđene Pravilnikom Opća prihodovna metoda PV = (PG – VZ × p) × M + VZ n n M = (q -1)/q (q-1); q = 1 + (p/100) ! PV - prihodovna vrijednost nekretnine PG - čisti prihod građevine VZ - vrijednost zemljišta M - multiplikator p - kamatna stopa nekretnine n - predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine Pojednostavljena prihodovna metoda n PV = PG × M + VZ/q PV - prihodovna vrijednost nekretnine PG - čisti prihod građevine VZ - vrijednost zemljišta M -multiplikator n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine ! • U pojednostavljenoj metodi se diskontira rezidualna vrijednost zemljišta Opća prihodovna metoda Parametri Pojednostavljena prihodovna metoda Tržišne cijene najma - - Troškovi gospodarenja Troškovi gospodarenja Troškovi upravljanja Troškovi upravljanja Troškovi održavanja Troškovi održavanja Rizik gubitka najamnine Rizik gubitka najamnine Pogonski troškovi Pogonski troškovi = Čisti godišnji prihod - Prinos na zemljište = Čisti godišnji prihod građevine x Multiplikator = Vrijednost građevine +/- Tržišne cijene najma Cijena zemljišta (bez samostalno iskoristivih dijelova) x = Čisti godišnji prihod Stopa kapitalizacije x Multiplikator Ostatak održivog vijeka korištenja = Vrijednost najma +/- Dodatci i odbitci Stopa kapitalizacije Dodatci i odbitci + Vrijednost zemljišta (poredbenom metodom) = Tržišna vrijednost +/- Prilagodba tržištu + Diskontirana vrijednost zemljišta = Tržišna vrijednost Primjer opće i pojednostavljene prihodovne metode Godišnji prihod od najma: 1.000.000, Troškovi gospodarenja: 200.000 Cijena zemljišta usporednom metodom: 3.000.000 Stopa kapitalizacije: 5% Ostatak održivog vijeka korištenja: 50 Opća prihodovna metoda Godišnji prihod od najma - Troškovi gospodarenja Tržišne cijene najma 1.000.000 - Troškovi gospodarenja 200.000 = Čisti godišnji prihod 800.000 18,26 1.000.000 200.000 Cijena zemljišta (bez samostalno iskoristivih dijelova) 3.000.000 Stopa kapitalizacije 5% 18,26 Stopa kapitalizacije 5% x Multiplikator 11.869.000 Ostatak održivog vijeka korištenja 50 = Vrijednost najma 14.608.000 +/- Dodatci i odbitci 0 = Čisti godišnji prihod 800.000 - Prinos na zemljište 150.000 = Čisti godišnji prihod građevine 650.000 x Multiplikator = Vrijednost građevine +/- Dodatci i odbitci Pojednostavljena prihodovna metoda Parametri x 0 + Vrijednost zemljišta (poredbenom metodom) 3.000.000 = Tržišna vrijednost 14.869.000 +/- Prilagodba tržištu + Diskontirana vrijednost zemljišta = Tržišna vrijednost 261.600 14.869.600 Pretpostavke • Odvajanje zemljišta od građevine kod opće metode • Njemački specifikum • Kršenje principa “stavljanja u cipele investitora” • Konstantni prihodi i troškovi • Pretpostavlja se i da je investicijski period jednak ostatku održivog vijeka korištenja - miješanje ekonomskog i tehničkog parametra Metoda na temelju periodički različitih prihoda • Nedovoljno razrađena u Pravilniku • Nejasna primjena • U njemačkom originalu detaljnije propisana s formulom Orijentacijske stope kapitalizacije (Prilog 13.) • Generalno preniske i preuski intervali za raspon rizičnosti nekretnina u RH Poslovni centar Strojarska, Zagreb Poslovni centar Eurodom, Osijek Prihodi od najma (EUR/m2) 15 10 Troškovi gospodarenja (EUR/m2) 4 4 Neto operativni prihodi (EUR/m2) 11 30.000 6 11.000 3.960.000 792.000 Stopa kapitalizacije 6% 7% Održivi ostatak vijeka korištenja 70 70 64.864.800 11.214.720 2.162 1.020 Površina Godišnji neto operativni prihodi Tržišna vrijednost (pojednostavljena metoda) Tržišna vrijednost (EUR/m2) Nedostaci njemačkog pristupa 1. Neusklađenost s međunarodnim standardima i praksom u pogledu odvajanja zemljišta i građevine te korištenja tržišnih (a ne ugovorenih) iznosa najma kao polazišne osnove 2. Veliki institucionalni i proceduralni preduvjeti (povjerenstva za procjenu, baze podataka, regulativa, …) 3. Neusporedivost njemačkog i hrvatskog tržišta nekretnina u smislu veličine, razvijenosti, likvidnosti, itd. 4.Ne koristi se standardna terminologija ni notacija financijske matematike Potrebni podaci u njemačkom sustavu procjene Izvor Procjeniteljsko povjerenstvo Poredbena metoda Prihodovna metoda Troškovna metoda Prosječne cijene zemljišta Koeficijenti za preračunavanje Stope prinosa (“kapitalizacije”) Koeficijenti za prilagodbu troškovne vrijednosti Standardni troškovi Normalni troškovi gradnje Održivi vijek korištenja Održivi vijek korištenja Dodatni podaci s tržišta Indeksi Indeksi Poredbeni pokazatelji Regulativa Ostalo: - Brokeri/banke - Instituti - Gradovi / gospodarska komora - Statistički ured Djelomično dostupno u RH Nedostupno u RH Koeficijenti za preračunavanje Dodatne karakteristike transakcije Cijene najma Lease-up periodi Stope popunjenosti Analize troškova gradnje (komora arhitekata) Reference Međunarodni standardi 1. International Valuation Standards 2013 www.ivsc.org/products 2. Discounted Cash Flow, Technical Paper, IVSC www.ivsc.org/products 3. RICS Red Book www.rics.org/uk/knowledge/professional-guidance/red-book 4.European Valuation Standards www.tegova.org/en/p4912ae3909e49 ! Reference njemačka regulativa 1. Pravilnik o procjeni vrijednosti nekretnina (Immobilienwertermittlungsverordnu ng - ImmoWertV) www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/staedtebaurecht/ immobilienwertermittlungs-verordnung/ 2. Smjernice za vrednovanje http://www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/staedtebaurecht/ wertermittlungsrichtlinien/ ! U tijeku je revizija smjernica. Donešene su nove, zasebne smjernice za troškovnu i usporednu metodu, a u tijeku je javna rasprava o prihodovnoj metodi (Entwurf der Ertragswertrichtlinie - EW-RL) Risk made visible ™ Copyright (c) 2013 | Sunoptos d.o.o. | www.sunoptos.com
© Copyright 2024 Paperzz
