preuzmi elaborat

HRVOJE PRELEC, dipl.ing.arh. stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina
Zagreb, B.Magovca 18a
mob. 091 3385 320
ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU (roh-bau izvedbe)
STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE u Zagrebu, Vrbik X, br.4
Zagreb, svibanj 2013.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.
2
ELABORAT:
Procjena sadašnje tržišne vrijednosti
nekretnine upisane u zk.ul. 1566 k.o. Trnje
NEKRETNINA:
poslovni prostor L6 u prizemlju i spremište oznake 18 u
podrumu (u gruboj roh – bau izvedbi) stambeno-poslovne
građevine u Zagrebu, Vrbik X, br. 4, na k.č.br. 4412 k.o. Trnje
NARUČITELJ:
„INING“ d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Vrbik X br.4
PROCJENITELJ:
Stalni sudski vještak Hrvoje Prelec, d.i.a.
Datum:
24.05.2013.
Procijenjena vrijednost sa PDV-om:
1. SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST LOKALA L6 (razina 0)
183.169,00 kn ili 24.197,00 € (4.605,71 kn/m² ili 608,42 €/m² )
Odnosno vrijednost 1/2 vlasništva u korist „INING“ d.o.o.
91.585,00 kn ili 12.099,00 €
2. SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST SPREMIŠTA br 18 (razina -1)
82.811,00 kn
ili 10.939,00 €
(4.605,71kn/m² ili 608,42 €/m² )
Odnosno vrijednost 1/2 vlasništva u korist „INING“ d.o.o.
41.406,00 kn ili 5.470,00 €
Stalni sudski vještak za graditeljstvo:
Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
3
Sadržaj:
0.0.
Uvod u zadatak
1.0.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
Nalaz sudskog vještaka
Identifikacija predmetne nekretnine
Dispozicija prostora
Prikaz nekretnine s geometrijskim podacima
Tehnički opis i opremljenost prostora
2.0.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
Procjena predmetne nekretnine
Izračun građevinske vrijednosti
Procjena vrijednosti pripadajućeg zemljišta
Komunalni doprinos
Vodni doprinos
Priključci na komunalnu infrastrukturu i ostali troškovi
Rekapitulacija procjenjenih vrijednosti
3.0.
ZAKLJUČAK
4.0.
Dokumentacija i nacrt
5.0.
Fotodokumentacija
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
4
0.0. UVOD U ZADATAK
Od strane stečajne upraviteljice Rajke Jagmarević iz Zagreba, povjereno mi je
građevinsko vještačenje nekretnine „INING“ d.o.o. u stečaju iz Zagreba, Vrbik X br.4 (Rješenje
Trgovačkog suda u Zagrebu, 20.St-9/12 od 05.06.2012.god). Zadatak vještačenja je procjena
nekretnine u ½ dijela vlasništva stečajnog dužnika, te izračun sadašnje tržišne vrijednosti
poslovnog prostora L6 u prizemlju i spremišta br.18 u podrumu stambeno-poslovne građevine,
koji je u naravi neuređeni prostor u gruboj roh-bau izvedbi, na lokaciji u Zagrebu, Vrbik X br.4.
U skladu s dobivenim zadatkom ova se procjena vrijednosti temelji na izvršenom očevidu
zatečenog stanja i prikupljenim podacima od naručitelja.
Nakon izvršenog očevida dana 14.09.2012. i snimljenog zatečenog stanja predmetne
nekretnine, te prikupljenih potrebnih podataka za izradu nalaza, izvršena je identifikacija
predmetne nekretnine na dan procjene.
Prilikom procjene vrijednosti nekretnina primjenjen je tečaj 1 EUR = 7,57 kn (prema
srednjem tečaju HNB) za preračunavanje vrijednosti nekretnina na dan 24.05.2013.
1.0.
NALAZ SUDSKOG VJEŠTAKA
1.1.
IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
Predmetne nekretnine, poslovni prostor L6 i spremište br.18 koje su predmet ove
procjene nalaze se u stambeno-poslovnoj građevini u naselju Vrbik, u ulici Vrbik X br.4, koja je
evidentirana u katastarskom operatu i ucrtana na kopiji katastarskog plana na k.č.br. 4412 k.o.
Trnje.
Za predmetni poslovni prostor osiguran je neposredan pristup na javnu prometnicu
Ulicu Vrbik X. Unutar pristupne prometnice formiran je pripadni parkirališni prostor.
Građevina se nalazi u I. gradskoj zoni sa dobrim komunikacijskim sustavom javnog
gradskog prometa. Građevina je oblikovana kao uglovnica na spoju Ulice Vrbik 8 i X Vrbik, a
ima dvije dilatacije i različite je visine. Prva dilatacija ima visinu: Po+P+5, odnosno jednu
podrumsku etažu i šest nadzemnih etaža sa potkrovljem, a druga dilatacija ima visinu
Po+P+4, odnosno jednu podrumsku etažu i pet nadzemnih etaža sa potkrovljem. U podrumu
su smješteni prostori spremišta stanara, garaže i tehničke prostorije, te spremište predmetnog
poslovnog prostora. U prizemlju se nalaze poslovni prostori, uključujući i predmetni poslovni
prostor, dok se u ostalim nadzemnim etažama nalaze stanovi. Vertikalna komunikacija u
zgradi riješena je stubištem i dizalom u zajedničkom stubišnom prostoru.
Predmetni poslovni prostor nalazi se u jugoistočnom dijelu tlocrta, a sastoji se od
prostora u prizemlju i jednakog podrumskog dijela (spremišta) koje nije fizički povezano
hodnikom nego je izveden proboj kroz stropnu ploču. Ulaz u predmetni poslovni prostor
moguć je direktno sa ulice Vrbik X (istočno pročelje).
Za stambeno-poslovni objekt na k.č.br. 4412 k.o. Trnje, u ulici Vrbik X, br. 2,4 i 17
izdana je građevinska dozvola, klasa: UP/I-361-03/2001-01/682 od 19.11.2001. i Potvrda o
izmjeni i dopuni Glavnog projekta, klasa: UP/I-361-03/2003-01/974 od 26.11.2007. Građevina
je etažirana i upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Zagrebu, k.o. Trnje, z.k.č.br.4412,
z.k.ul. 1566 (poduložak 83 i 18). Poslovni prostor upisan je u podulošku 83 kao lokal oznake
L6, u prizemlju (razina 0) u površini 39,77 m2. Spremište je upisano u podulošku 18 kao
spremište oznake 18 u podrumu (razina -1) u površini 17,98 m2.
Predmet ove procjene su gore opisane nekretnine i to polovina vrijednosti, jer je u
z.k.ul.1566, podulošku 83 za poslovni prostor L6 i u z.k.ul.1566, podulošku 18 za spremište
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
5
br.18, u vlastovnici B u korist naručitelja „INING“ d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Vrbik X br.4
upisano vlasništvo u polovini suvlasničkog omjera.
Za istu procjenu kao obračunska površina uzima se površina upisana u zemljišne
knjige.
Ovdje se napominje, da je prostor spremišta oznake 18 u podrumu (razina -1) već
prilikom etažiranja vrednovan u svojoj kvadraturi sa koeficijentom umanjenja površine i kao
takav upisan u zemljišne knjige. Iz tog razloga, prilikom predmetne procjene tržišne vrijednosti
za prostor spremišta, uzima se ista jedinična tržišna cijena po m2, kao i za prostor lokala.
Poslovni prostor, prema zatečenom stanju na dan ove procjene, u naravi predstavlja
neuređeni lokal u gruboj roh-bau izvedbi sa izvedenim priključcima na plin, vodovod i odvodnju
koji nisu priključeni na javnu mrežu, te je izveden ventilirani turbo dimnjak.
Spremište prema zatečenom stanju na dan ove procjene, u naravi predstavlja
neuređeni prostor u gruboj roh-bau izvedbi, odvodnjom i ostalim instalacijama u tranzitu (plin,
vodovod).
1.2.
DISPOZICIJA PROSTORA
Poslovni prostor sastoji se od samo jedne prostorije u prizemlju (nivo 0), u koji se ulazi
direktno sa pločnika Ulice Vrbik X.
Tlocrtno ispod tog prostora u podrumu na nivo -1 nalazi se spremište koje je fizički
povezano sa lokalom u prizemlju kroz naknadno probijenu stropnu ploču (nije uklonjena
armatura stropa). Nema internog stubišta, a ne postoji niti drugi ulaz kroz stubište zgrade ili
izvana, tako da sada na dan ove procjene nije fizički moguće ući u predmetno spremište iz
lokala,.
Kako je spremište u dispoziciji tlocrta točno ispod lokala po vertikali, postoji mogućnost
vertikalnog povezivanja internim stubama. Lokal ima orijentaciju na istok sa kojega je i ulaz što
ujedno predstavlja i izlog prema ulici, te prirodno osvjetljenje lokala. Ostakljenje se sastoji od
dva dvodjelna otvora u sklopu kojih je izveden ulaz u lokal.
1.3.
PRIKAZ NEKRETNINE S GEOMETRIJSKIM PODACIMA
NETTO KORISNA POVRŠINA
br.
1
2
PROSTORIJA
poslovni prostor
spremište
UKUPNO
NKP
m2
39,77
17,98
57,75
BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA
Ukupno BRP poslovnog prostora +spremište = 69,30 btto m2
VOLUMEN
NKP x visina prostora (prosjek) = 57,75 x 2,91 = 168,05 m3
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
6
REKAPITULACIJA
POSLOVNI PROSTOR
OZNAKA
1.4.
MJERA
IZRAČUN
NKP
m
2
57,75
BRP
m
2
69,30
VOLUMEN
m
3
168,05
TEHNIČKI OPIS ZA STAMBENO-POSLOVNI OBJEKT I
OPREMLJENOST POSLOVNOG PROSTORA
OPĆI PODACI

ZEMLJIŠTE

KOMUNALNA
INFRASTRUKTURA




LOKACIJA
TIP GRAĐEVINE
BROJ ETAŽA
GODINA IZGRADNJE
prirodna konfiguracija terena u ravnini s okolnim
javnim prostorom
objekt priključen na el. mrežu, vodovod , odvodnju,
telefon i plin
građevna čestica nalazi se u I. zoni
poluugrađeni, stambeno-poslovni
Po+P+5 i Po+P+4
2003.godina
KONSTRUKCIJA




TEMELJI
armirano betonska temeljna ploča
HIDROIZOLACIJA
vertikalna i horizontalna hidroizolacija
NOSIVA KONSTRUKCIJA AB zidovi, AB ploča
KROV
kosi mansardni krov
ZATVARANJE OBJEKTA






PROČELJE
KROVNA LIMARIJA
PROZORI
ZAŠTITA OD SUNCA
VANJSKA VRATA
IZLOG LOKALA
termo blok opeka +termo-izolacija+žbuka
pocinčani lim
ALU stolarija
nema
ALU
ALU profili ostakljeno izo staklom
ZAVRŠNI RADOVI PREDMETNOG LOKALA I SPREMIŠTA






OBRADA ZIDOVA
OBRADA STROPOVA
OBRADA PODOVA
PREGRADNI ZIDOVI
VRATA SPREMIŠTA
VRATA IZLOGA
neobrađeno roh-bau (jedan zid AB, a drugi blok opeka)
neobrađeno, roh-bau (AB, obložena kombi pločom)
neobrađeno, roh-bau (AB monolit)
nema
nema
ALU ostakljena izo staklom (lokal u prizemlju)
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
7
KUĆNE INSTALACIJE



INST. VODOVODA
INST. ODVODNJE
INST. EL. RASVJETE






INST. PLINA
INST. TELEFONA
SANITARNA OPREMA
GRIJANJE PROSTORA
DIZALO U OBJEKTU
POMOĆNE PROSTORIJE
OPĆI DOJAM
2.0.
doveden priključak ( nije priključeno)
doveden priključak
doveden priključak (lokal u prizemlju), i izvedene s
priključkom na javnu mrežu (spremište u podrumu)
dovedena instalacija, nije priključeno, turbo dimnjak
ne postoji
neizvedeno
neizvedeno
ima
spremište u podrumu (planiran ulaz iz poslovnog
prostora, ali nedovršen)
KONSTRUKCIJA OBJEKTA JE ZADOVOLJAVAJUĆA. RAZVODI INSTALACIJA
U PREDMETNOM LOKALU i SPREMIŠTU NISU IZVEDENI (voda, odvodnja,
elekrične instalac.i plin) i NISU U FUNKCIJI, ALI SU DOVEDENI SVI PRIKLJUČCI.
UNUTARNJI PROSTOR LOKALA I SPREMIŠTA KOJI SE PROCJENJUJE JE
NEDOVRŠEN, U FAZI GRUBOG ROH-BAUa. POSLOVNI PROSTOR JE SA
STANDARDNO PREDVIĐENOM KOM. OPREMLJENOSTI I IMA SPREMIŠTE U
PODRUMU TLOCRTNO ISPOD LOKALA ( mogućnost povezivanja po vertikali). .
PROCJENA
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine vrši se prema uobičajenim metodama
proračuna za potrebe izračuna vrijednosti nekretnina, kao zbroj procijenjenih vrijednosti.
Izračun se temelji na izvršenom očevidu na licu mjesta i snimljenom zatečenom stanju.
Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave
prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutačnim
tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.
Prilikom izrade ove procjene korišteni su slijedeći propisi i izvori podataka:
HRN U.C2.100 standard za obračunavanje površina objekata u
korištenju prihvaćen u RH
Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske «Standardne kalkulacije» za
visokogradnju
Zakon o prostornom uređenju i gradnji
Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata
Osnovni propisi iz područja građenja
Odluka o komunalnom doprinosu
Uredba o visini vodnog doprinosa
Vrijednost nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti:
A. Poslovnog prostora i spremišta
B. Pripadajućeg zemljišta
C. Komunalnog doprinosa
D. Vodnog doprinosa
E. Priključaka na kom. infrastrukturu i ostalih troškova
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
8
2.1.
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV)
JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP ZA IZGRADNJU POSLOVNOG
PROSTORA I SPREMIŠTA (ROH-BAU)
Prema tehničkim karakteristikama objekt
poslovnih objekata izgrađenih u bloku.
se svrstava u skupinu stambeno-
Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka
«Standardne kalkulacije» za visokogradnju (Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske.) prema
slijedećim kriterijima:
- vrsta materijala od kojeg je objekt izgrađen
- tehnološki sustav izvedene konstrukcije objekta
- izvedene vrste instalacija i opreme ugrađene u prostor, a iznosi:
3.650,00 kn/ m2 NKP
Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP:
1. KONSTRUKCIJA
2. ZATVARANJE OBJEKTA
3. INSTALACIJE do priključka
UKUPNA CIJENA GRAĐENJA
učešće 82 %
učešće 16 %
učešće 2 %
100 %
3.650,00 kn/ m2 NKP
NGV poslovnog prostora i spremišta = 57,75 m2 x 3.650,00 kn/m2 = 210.788,00 kn
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) JEDINIČNE CIJENE
ZA 1 m2 NKP
Prema zatečenom fizičkom stanju upotrebivosti objekta jedinična cijena za novu
izgradnju objekta umanjuje se na ime starosti i trošnosti konstrukcije iznosi:
- starost objekta
- vjerojatno trajanje objekta
n = 2013 - 2003 = 10 godina
N = 120 godina
U = 0,80 x n/N x n+N/2N = 0,80 x 9/120 x 9+120/ 2 x 120 = 3,6 %
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
9
Sadašnja jedinična cijena poslovnog prostora i spremišta za 1m2/NKP
r.br.
1
2
3
FAZA
GRAĐENJA
NOVA CIJENA
KONSTRUKCIJA
ZATV. OBJEKTA
INSTALACIJE
UMANJENJE
kn/m2
%
%
2.993,00
584,00
73,00
82
16
2
3,6
2,0
-
3.650,00
100
kn/ m2
SADAŠNJA CIJENA
kn/ m2
EUR/ m2
108,00
12,00
-
2.885,00
572,00
73,00
381,11
75,56
9,64
120,00
3.530,00
466,00
Procjena sadašnje građevinske vrijednosti poslovnog prostora i spremišta
SGV = 57,75 m2 x 3.530,00 kn/ m2 = 203.858,00 kn
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine:
- faktor l
- faktor kv
- faktor u
- faktor pp
0,90
0,90
0,69
1,00
0,56
tržišna vrijednost (TV)
TV = SGV x F = 203.858,00 kn x 0,56= 114.160,00 kn
2.2.
PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
Objekt je izgrađen u Zagrebu, u naselju Vrbik, u I. gradskoj zoni prema Odluci o
komunalnom doprinosu (Sl.gl. 10/10).
Građevinska čestica z.k.č.br.4412, k.o.Trnje na kojoj je izvedena predmetna građevina,
prema upisu u zk.ul. br.1566, a u kojoj se nalazi poslovni prostor i spremište koje je predmet ove
procjene ima površinu 1.691,00 m2.
Izračun koeficijenta pripadnog zemljišta na 1 m2 BRP-a lokala i spremišta:
- ukupna površina predmetnog objekta 7.322,00 m2
- površina lokala i spremišta iznosi 69,30 m2
- koeficijent pripadnog zemljišta (69,30 m2 / 7.322,00 m2), koef. = 0,0095
Pripadajući dio zemljišta pod objektom za predmetni prostor lokala i spremište iznosi:
1.691,00 x 0,0095 = 16,06 m2
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
10
Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u
ožujku 2012. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je
dobivena po kriterijima kao što su:
- lokacija
- građ. zemljište
- opremljenost građ. zemljišta
- pristup i sl.
Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u
vrijednosti od 640 €/ m2, odnosno 4.845,00 kn/ m2.
Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta koje
otpada na predmetni lokal i spremište:
16,06 m2 x 4.845,00 kn/ m2 =77.811,00 kn
2.3.
KOMUNALNI DOPRINOS
Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom
metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za
nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom
mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Grad je podijeljen u zone
prema opremljenosti komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i
s obzirom na namjenu prostora.
Prema Odluci o komunalnom doprinosu (Službeni glasnik grada Zagreba br.10/10),
predmetna lokacija nalazi se u I zoni gradskog područja. Komunalni doprinos za zemljište u I
zoni obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 138,00 kn/ m3.
Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:
3
168,05 m³ x 138,00 kn/ m = 23.191,00 kn
2.4.
VODNI DOPRINOS
U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa područje Republike Hrvatske dijeli se u tri
zone. Zonu „A“ čini Grad zagreb. Prema Uredbi o visini vodnog doprinosa ((NN 78/10) za
predmetnu lokaciju u Gradu Zagrebu koja se nalazi u zoni A, određena je visina vodnog
doprinosa, koja se određuje u kunama po jedinici m 3, a u odnosu na namjenu, pa za
poslovne građevine iznosi 52,50 kn/m 3
Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:
168,05 m³ x 52,50 kn/ m3 = 8.823,00 kn
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
11
2.5.
PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI
Prema podacima Biltena IGH za 2009 god. ostali troškovi na infrastrukturu iznose
6 % od NGV objekta, pa za predmetni lokal, to iznosi:
NGV / 0,94 - NGV = 210.788,00 kn / 0,94 –210.788,00 kn = 13.455,00 kn
2.6.
REKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI
r.br.
NEKRETNINE
Jedmj.
1
2
3
4
5
LOKAL i spremište
ZEMLJIŠTE
KOM. DOPRINOS
VODNI DOPRINOS
OSTALO
m2
m2
m3
m3
m2
POVRŠINA
57,75
16,06
168,05
168,05
57,75
Jed. cijena
kn
PROCJENJENA
VRIJEDNOST
kn
€
1.977,00
4.845,00
138,00
52,50
233,00
114.160,00
77.811,00
23.191,00
8.823,00
13.455,00
15.080,58
10.278,86
3.063,54
1.165,52
1.777,41
UKUPNO
237.440,00
31.366,00
IZRAČUN PDV-a
Kao osnovica za PDV:
procijenjena građevinska vrijednost poslov.postora i spremišta
Iznos PDV (25%):
Procijenjena vrijednost poslovnog prostora i spremišta
Iznos PDV-a
UKUPNA vrijednost sa PDV-om
3.0.
114.160,00 kn
28.540,00 kn
237.440,00 kn
+ 28.540,00 kn
265.980,00 kn
ZAKLJUČAK
Temeljem ove procjene može se utvrditi cijena 1 m2 NKP i to:
3.1. Vrijednost procijenjenog predmetnog poslovnog prostora oznake L6,
u prizemlju (razina 0) u površini 39,77 m2 sa PDV-om iznosi:
183.169,00 kn ili 24.197,00 € (4.605,71 kn/m² ili 608,42 €/m² )
Odnosno vrijednost 1/2 vlasništva u korist „INING“ d.o.o.
91.585,00 kn ili 12.099,00 €
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
12
3.2.
Vrijednost procijenjenog predmetnog spremišta oznake 18
u podrumu (razina -1) u površini 17,98 m2 sa PDV-om iznosi:
82.811,00 kn
ili 10.939,00 €
(4.605,71kn/m² ili 608,42 €/m² )
Odnosno vrijednost 1/2 vlasništva u korist „INING“ d.o.o.
41.406,00 kn ili 5.470,00 €
Napomena: Tržišna vrijednost spremišta s obzirom na namjenu i smještaj u građevini na
nivou -1 u podrumu, do kojeg je prilaz moguć kroz predmetni poslovni prostor, vrednovana je
već prilikom etažiranja, pa je u izračunu površine korišten koeficijent umanjenja površine i kao
takav upisan u zemljišne knjige od 17,98 m2 na manju površinu od postojeće tlocrtne površine
koja je izmjerena na licu mjesta, a vidljiva je u grafičkom dijelu ovog eleborata. Iz navedenog
razloga, u procjeni se uzima ista jedinična tržišna cijena po m 2 kao i za prostor lokala.
Ovaj elaborat procjene sadašnje tržišne vrijednosti predmetnog poslovnog prostora L6 i
spremišta oznake 18 u stambeno-poslovnoj građevini Vrbik X, br. 4 izrađen je u tri primjerka.
Vještak nije dužan čuvati ovu procjenu niti njezine priloge.
Zagreb, svibanj 2013.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo:
Hrvoje Prelec,dipl.ing.arh
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
13
4.0.
dokumentacija i
nacrti
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
14
5.0.
Fotodokumentacija
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
15
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4
16
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
POSLOVNOG PROSTORA L6 U PRIZEMLJU I SPREMIŠTA br.18 U PODRUMU
(u gruboj roh-bau izvedbi) STAMBENO-POSLOVNE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Vrbik X, br.4

Download Report