preuzmi elaborat

HRVOJE PRELEC, dipl.ing.arh. stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina
Zagreb, B.Magovca 18a
mob. 091 3385 320
ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (roh-bau izvedbe)
STAMBENE GRAĐEVINE u Zagrebu, Goljak, br.34
Zagreb, svibanj 2013.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.
2
ELABORAT:
Procjena sadašnje tržišne vrijednosti
nekretnine upisane u zk.ul. 40016 k.o. Grad Zagreb
NEKRETNINA:
spremište oznake 4 u suterenu (u gruboj roh – bau izvedbi)
stambene građevine u Zagrebu, Goljak, br.34,
na k.č.br. 175/5 k.o. Centar
NARUČITELJ:
„INING“ d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Vrbik X br.4
PROCJENITELJ:
Stalni sudski vještak Hrvoje Prelec, d.i.a.
Datum:
24.05.2013.
Procijenjena vrijednost sa PDV-om:
12.840,00 kn ili 1.696,00 € (5.944,44 kn/m² ili 785,00 €/m² )
Odnosno vrijednost 1/2 vlasništva u korist „IVAR“ d.o.o.
6.420,00 kn ili 848,00 €
Stalni sudski vještak za graditeljstvo:
Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
3
Sadržaj:
0.0.
Uvod u zadatak
1.0.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
Nalaz sudskog vještaka
Identifikacija predmetne nekretnine
Dispozicija prostora
Prikaz nekretnine s geometrijskim podacima
Tehnički opis i opremljenost prostora
2.0.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
Procjena predmetne nekretnine
Izračun građevinske vrijednosti
Procjena vrijednosti pripadajućeg zemljišta
Komunalni doprinos
Vodni doprinos
Priključci na komunalnu infrastrukturu i ostali troškovi
Rekapitulacija procjenjenih vrijednosti
3.0.
ZAKLJUČAK
4.0.
Dokumentacija i nacrt
5.0.
Fotodokumentacija
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
4
0.0. UVOD U ZADATAK
Od strane stečajne upraviteljice Rajke Jagmarević iz Zagreba, povjereno mi je
građevinsko vještačenje nekretnine „INING“ d.o.o. u stečaju iz Zagreba, Vrbik X br,4 (Rješenje
Trgovačkog suda u Zagrebu, 20.St-9/12 od 05.06.2012.god). Zadatak vještačenja je procjena
nekretnine u ½ dijela vlasništva stečajnog dužnika, te izračun sadašnje tržišne vrijednosti
spremišta br.4 u suterenu stambene građevine, koji je u naravi prostor u gruboj roh-bau
izvedbi (u trenutku očevida zatrpan raznom šutom i ostacima građenja, te sa ulazom
blindiranim sa daskama), na lokaciji u Zagrebu, Goljak br.34. U skladu s dobivenim zadatkom
ova se procjena vrijednosti temelji na izvršenom očevidu zatečenog stanja i prikupljenim
podacima od naručitelja.
Nakon izvršenog očevida dana 14.09.2012. i snimljenog zatečenog stanja predmetne
nekretnine, te prikupljenih potrebnih podataka za izradu nalaza, izvršena je identifikacija
predmetne nekretnine na dan procjene.
Prilikom procjene vrijednosti nekretnina primjenjen je tečaj 1 EUR = 7,57 kn (prema
srednjem tečaju HNB) za preračunavanje vrijednosti nekretnina na dan 24.05.2013.
1.0.
NALAZ SUDSKOG VJEŠTAKA
1.1.
IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
Predmetna nekretnina, spremište br.4 koja je predmet ove procjene nalazi se u
stambenoj građevini u ulici Goljak br.34, koja je evidentirana u katastarskom operatu i ucrtana
na kopiji katastarskog plana na k.č.br. 175/5 k.o. Centar.
Građevina se nalazi u I. gradskoj zoni sa dobrim komunikacijskim sustavom javnog
gradskog prometa. Ulaz u građevinu osiguran je direktno sa ulice Goljak (zapadno pročelje).
Pripadni parkirališni prostor riješen je u garažnom prostoru predmetnog objekta.
Građevina je oblikovana kao slobodnostojeća, što odgovara tipologiji gradnje u ulici
Goljak. Građevina ima visinu: Su+P+2+Ta, odnosno četiri nadzemne etaže sa tavanom. U
suterenu su smješteni prostori garaža i spremišta stanara, ukjlučujući i predmetno spremište,
te tehničke prostorije. U prizemlju kao i u ostalim etažama se nalaze stanovi. Vertikalna
komunikacija u zgradi riješena je stubištem u zajedničkom stubišnom prostoru.
U predmetno spremište br.4 osiguran je pristup preko zajedničkog stubišnog prostora u
nivo suterena kao i kolnom rampom izvana.
Za stambeni objekt na k.č.br. 175/5 k.o. Centar, u ulici Goljak, br.34 izdana je
građevinska dozvola, klasa: UP/I-361-03/2000-01/335 od 19.10.2000, dok uporabna dozvola
nije izdana. Građevina je etažirana i upisana u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u
Zagrebu, u z.k.ul. 40016, a u podulošku 10 upisano je predmetno spremište kao spremište
oznake br.4 u suterenu (razina -1) u površini 2,16 m2.
Predmet ove procjene je gore opisana nekretnina i to polovina vrijednosti, jer je u
z.k.ul.40016, podulošku 10 za spremište br.4, u vlastovnici B u korist naručitelja „IVAR“ d.o.o. –
u stečaju iz Zagreba, Vrbik X br. 4 upisano vlasništvo u polovini suvlasničkog omjera.
Za istu procjenu kao obračunska površina uzima se površina upisana u zemljišne
knjige.
Ovdje se napominje, da je prostor spremišta oznake 4 u suterenu (razina -1) već
prilikom etažiranja vrednovan u svojoj kvadraturi sa koeficijentom umanjenja površine i kao
takav upisan u zemljišne knjige. Iz tog razloga, prilikom predmetne procjene tržišne vrijednosti
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
5
za prostor spremišta, uzima se ista jedinična tržišna cijena po m2, kao i za prostor stanova u
predmetnoj građevini.
Spremište prema zatečenom stanju na dan ove procjene, u naravi predstavlja prostor u
gruboj roh-bau izvedbi koji je zatrpan šutom i ostacima od građevinskih radova te blindiran
daskama na ulazu što je onemogučilo snimanje predmetnog prostora. Pretpostavka je da
prostor nije opremljen nikakvim instalacijama.
1.2.
DISPOZICIJA PROSTORA
Spremište se sastoji od samo jedne prostorije u suterenskoj etaži (nivo -1), u koji se
ulazi iz prostora garaža do kojeg je moguće doći kolnom rampom iz vanjskog prostora ili
zajedničkim stubištem zgrade. Prilikom očevida utvrđeno je da spremište br.4 nema ulazna
vrata nego je zagrađeno privremenom daščanom barijerom.
1.3.
PRIKAZ NEKRETNINE S GEOMETRIJSKIM PODACIMA
NETTO KORISNA POVRŠINA
br.
1
PROSTORIJA
spremište
NKP
m2
2,16
2,16
UKUPNO
BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA
Ukupno BRP spremišta = 2,59 btto m2
VOLUMEN
NKP x visina spremišta (prosjek) = 2,16 x 2,40 = 5,18 m3
REKAPITULACIJA
POSLOVNI PROSTOR
OZNAKA
NKP
BRP
VOLUMEN
MJERA
IZRAČUN
m
2
2,16
m
2
2,59
m
3
5,18
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
6
1.4.
TEHNIČKI OPIS ZA STAMBENO-POSLOVNI OBJEKT I
OPREMLJENOST SPREMIŠTA
OPĆI PODACI
 ZEMLJIŠTE





KOMUNALNA
INFRASTRUKTURA
LOKACIJA
TIP GRAĐEVINE
BROJ ETAŽA
GODINA IZGRADNJE
prirodna konfiguracija terena u padu u odnosu na
prilaznu prometnicu
objekt priključen na el. mrežu, vodovod , odvodnju,
telefon i plin
građevna čestica nalazi se u I. zoni
slobodnostojeći, stambeni objekt
Su+P+2 +Ta
2001.godina
KONSTRUKCIJA




TEMELJI
HIDROIZOLACIJA
NOSIVA KONSTRUKCIJA
KROV
armirano betonska temeljna ploča
vertikalna i horizontalna hidroizolacija
AB zidovi, AB ploča
ravni krov
ZATVARANJE OBJEKTA





PROČELJE
KROVNA LIMARIJA
PROZORI
ZAŠTITA OD SUNCA
VANJSKA VRATA
termo blok opeka +termo-izolacija+žbuka
pocinčani lim
ALU stolarija
rolete
ALU
ZAVRŠNI RADOVI PREDMETNOG SPREMIŠTA





OBRADA ZIDOVA
OBRADA STROPOVA
OBRADA PODOVA
PREGRADNI ZIDOVI
VRATA SPREMIŠTA
neobrađeno roh-bau (jedan zid AB,
neobrađeno, roh-bau (AB)
neobrađeno, roh-bau (AB monolit)
nema
nema
KUĆNE INSTALACIJE








INST. VODOVODA
INST. ODVODNJE
INST. EL. RASVJETE
INST. PLINA
INST. TELEFONA
SANITARNA OPREMA
GRIJANJE PROSTORA
DIZALO U OBJEKTU
nema
nema
nema
nema
nema
nema
nema
nema
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
7
OPĆI DOJAM
2.0.
KONSTRUKCIJA OBJEKTA JE ZADOVOLJAVAJUĆA. RAZVODI INSTALACIJA
U PREDMETNOM SPREMIŠTU NISU IZVEDENI.
UNUTARNJI PROSTOR SPREMIŠTA KOJI SE PROCJENJUJE JE NEDOVRŠEN,
U FAZI GRUBOG ROH-BAUa.
PROCJENA
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine vrši se prema uobičajenim metodama
proračuna za potrebe izračuna vrijednosti nekretnina, kao zbroj procijenjenih vrijednosti.
Izračun se temelji na izvršenom očevidu na licu mjesta i snimljenom zatečenom stanju.
Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave
prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutačnim
tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.
Prilikom izrade ove procjene korišteni su slijedeći propisi i izvori podataka:
HRN U.C2.100 standard za obračunavanje površina objekata u
korištenju prihvaćen u RH
Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske «Standardne kalkulacije» za
visokogradnju
Zakon o prostornom uređenju i gradnji
Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata
Osnovni propisi iz područja građenja
Odluka o komunalnom doprinosu
Uredba o visini vodnog doprinosa
Vrijednost nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti:
A. Spremišta
B. Pripadajućeg zemljišta
C. Komunalnog doprinosa
D. Vodnog doprinosa
E. Priključaka na kom. infrastrukturu i ostalih troškova
2.1.
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV)
JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP
ZA IZGRADNJU SPREMIŠTA (ROH-BAU)
Prema tehničkim karakteristikama objekt
poslovnih objekata izgrađenih u bloku.
se svrstava u skupinu stambeno-
Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka
«Standardne kalkulacije» za visokogradnju (Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske.) prema
slijedećim kriterijima:
- vrsta materijala od kojeg je objekt izgrađen
- tehnološki sustav izvedene konstrukcije objekta
- izvedene vrste instalacija i opreme ugrađene u prostor, a iznosi:
3.650,00 kn/ m2 NKP
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
8
Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP:
1. KONSTRUKCIJA
2. ZATVARANJE OBJEKTA
3. INSTALACIJE do priključka
učešće 82 %
učešće 16 %
učešće 2 %
UKUPNA CIJENA GRAĐENJA
3.650,00 kn/ m2 NKP
100 %
NGV spremišta = 2,16 m2 x 3.650,00 kn/m2 = 7.884,00 kn
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) JEDINIČNE CIJENE
ZA 1 m2 NKP
Prema zatečenom fizičkom stanju upotrebivosti objekta jedinična cijena za novu
izgradnju objekta umanjuje se na ime starosti i trošnosti konstrukcije iznosi:
- starost objekta
- vjerojatno trajanje objekta
n = 2013 - 2001 = 12 godina
N = 120 godina
U = 0,80 x n/N x n+N/2N = 0,80 x 12/120 x 12+120/ 2 x 120 = 4,4 %
Sadašnja jedinična cijena spremišta za 1m2/NKP
r.br.
1
2
3
FAZA
GRAĐENJA
NOVA CIJENA
kn/m
KONSTRUKCIJA
ZATV. OBJEKTA
INSTALACIJE
2
SADAŠNJA CIJENA
UMANJENJE
%
%
2.993,00
584,00
73,00
82
16
2
4,4
2,0
-
3.650,00
100
kn/ m
2
kn/ m2
132,00
12,00
-
2.861,00
572,00
73,00
378,00
75,00
10,00
144,00
3.506,00
463,00
Procjena sadašnje građevinske vrijednosti spremišta
SGV = 2,16 m2 x 3.506,00 kn/ m2 = 7.573,00 kn
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine:
- faktor l
- faktor kv
- faktor u
- faktor pp
EUR/ m2
1,20
0,90
0,60
1,00
0,65
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
9
tržišna vrijednost (TV)
TV = SGV x F = 7.573,00 kn x 0,65= 4.922,00 kn
2.2.
PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
Objekt je izgrađen u Zagrebu, u ulici Giljak, u I. gradskoj zoni prema Odluci o
komunalnom doprinosu (Sl.gl. 10/10).
Građevinska čestica z.k.č.br.1072/50, k.o.Grad Zagreb na kojoj je izvedena predmetna
građevina, prema upisu u zk.ul. br.40016, a u kojoj se nalazi spremište koje je predmet ove
procjene ima površinu 660,00 m2.
Izračun koeficijenta pripadnog zemljišta na 1 m2 BRP-a spremišta:
- ukupna površina predmetnog objekta 1.591,00 m2
- površina spremišta iznosi 2,59 m2
- koeficijent pripadnog zemljišta (2,59 m2 / 1.591,00 m2), koef. = 0,0016
Pripadajući dio zemljišta pod objektom za predmetni prostor spremišta iznosi:
660,00 x 0,0016 = 1,056 m2
Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u
ožujku 2012. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je
dobivena po kriterijima kao što su:
- lokacija
- građ. zemljište
- opremljenost građ. zemljišta
- pristup i sl.
Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u
vrijednosti od 650 €/ m2, odnosno 4.921,00 kn/ m2.
Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta koje
otpada na predmetno spremište:
1,056 m2 x 4.921,00 kn/ m2 =5.197,00 kn
2.3.
KOMUNALNI DOPRINOS
Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom
metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za
nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom
mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Grad je podijeljen u zone
prema opremljenosti komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i
s obzirom na namjenu prostora.
Prema Odluci o komunalnom doprinosu (Službeni glasnik grada Zagreba br.10/10),
predmetna lokacija nalazi se u I zoni gradskog područja. Komunalni doprinos za zemljište u I
zoni obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 138,00 kn/ m3.
Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:
3
5,18 m³ x 138,00 kn/ m = 715,00 kn
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
10
2.4.
VODNI DOPRINOS
U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa područje Republike Hrvatske dijeli se u tri
zone. Zonu „A“ čini Grad zagreb. Prema Uredbi o visini vodnog doprinosa ((NN 78/10) za
predmetnu lokaciju u Gradu Zagrebu koja se nalazi u zoni A, određena je visina vodnog
doprinosa, koja se određuje u kunama po jedinici m 3, a u odnosu na namjenu, pa za
poslovne građevine iznosi 52,50 kn/m 3
Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:
5,18 m³ x 52,50 kn/ m3 = 272,00 kn
2.5.
PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI
Prema podacima Biltena IGH za 2009 god. ostali troškovi na infrastrukturu iznose
6 % od NGV objekta, pa za predmetno spremište, to iznosi:
NGV / 0,94 - NGV = 7.884,00 kn / 0,94 –7.884,00 kn = 503,00 kn
2.6.
REKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI
r.br.
NEKRETNINE
Jedmj.
1
2
3
4
5
SPREMIŠTE br.9
ZEMLJIŠTE
KOM. DOPRINOS
VODNI DOPRINOS
OSTALO
m2
m2
m3
m3
m2
POVRŠINA
2,16
1,06
5,18
5,18
2,16
PROCJENJENA
VRIJEDNOST
kn
€
Jed. cijena
kn
2.279,00
4.903,00
138,00
52,50
233,00
4.922,00
5.197,00
715,00
272,00
503,00
650,20
686,53
94,45
35,93
66,45
UKUPNO
11.609,00
1.534,00
IZRAČUN PDV-a
Kao osnovica za PDV:
procijenjena građevinska vrijednost i spremišta
Iznos PDV (25%):
Procijenjena vrijednost spremišta
Iznos PDV-a
UKUPNA vrijednost sa PDV-om
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
4.922,00 kn
1.231,00 kn
11.609,00 kn
+ 1.231,00 kn
12.840,00 kn
11
ZAKLJUČAK
3.0.
Temeljem ove procjene može se utvrditi cijena 1 m2 NKP i to:
3.1. Vrijednost procijenjenog predmetnog skladišnog prostora oznake 4,
u suterenu (razina -1) u površini 2,16 m2 sa PDV-om iznosi:
12.840,00 kn ili 1.696,00 € (5.944,44 kn/m² ili 785,00 €/m² )
Odnosno vrijednost 1/2 vlasništva u korist „IVAR“ d.o.o.
6.420,00 kn ili 848,00 €
NAPOMENA:
Uvidom u glavni projekt u sastavu građevinske dozvole za građevinu na adresi Goljak 34
u Zagrebu utvrdio sam da predmetno spremište br.4 u suterenu nije u skladu sa istom te
se stoga može smatrati nelegalnim. Na snazi je „Zakon o postupanju s nezakonito
izgrađenim zgradama“ prema kojem je moguće legalizirati predmetno skladište.
Ovaj elaborat procjene sadašnje tržišne vrijednosti predmetnog spremišta oznake 4 u
stambenoj građevini u ulici Goljak br.34 izrađen je u tri primjerka. Vještak nije dužan čuvati ovu
procjenu niti njezine priloge.
Zagreb, svibanj 2013.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo:
Hrvoje Prelec,dipl.ing.arh
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
12
4.0.
dokumentacija i
nacrti
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34
13
5.0.
Fotodokumentacija
PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI
SPREMIŠTA br.4 U SUTERENU (u gruboj roh-bau izvedbi)
STAMBENE GRAĐEVINE
u Zagrebu, Goljak, br.34

Download Report