Poslovno - Ladic

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA
Nekretnina:
Poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje
Lokacija:
Varaždin, Cehovska 17
Varaždinska županija
Naručitelj:
LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17
Varaždinska županija
međimurje-investa doo čakovec
1.
OPĆENITO
Podnositelj zahtjeva:
LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17
Datum očevida:
15.04.2014.
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96)
- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata (NN br. 52/84)
- U.C2.100- Standard za izračunavanje površina i zapremnina zgrada (preuzeto NN 53/91 iz SL br. 3/66)
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere,
daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
2.
IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Općinski sud u Varaždinu, Z.K. odjel Varaždin, od 09.04.2014.
Katastarska općina:
Varaždin (u osnivanju)
Čestica:
10087/4 i 10087/5
Uložak broj:
12579
Opis nekretnine:
- z.k.č.br. 10087/4 - 2 poslovne zgrade i industrijsko dvorište, površine od 8969 m2
- z.k.č.br. 10087/5 - trafostanica i industrijsko dvorište, površine od 31 m2
Vlasništvo:
HYPO ALPE ADRIA BANK d.d. Zagreb - 1/1
Identifikacija:
kat.čest.br. 10087/4 i 10087/5, k.o. Varaždin
Teret:
Ima - vidljivo iz ZK uložaka
Legalitet:
Za poslovno - proizvodnu zgradu postoji Građevna dozvola i projektno tehnička
dokumentacija od 14.02.1996.g. Uporabna dozvola nije dana na uvid. Predmetna
nekretnina nije izvedena u skladu s projektom i građevnom dozvolom, projektirana
nadstrešnica je zatvorena i spojena u proizvodni prostor.
Hala za skladištenje ima Građevnu dozvolu i projektno tehničku dokumentaciju od
25.05.2005.g. te Uvjerenje za uporabu građevine od 25.03.2009.g. Predmetna
nekretnina nije izvedena po uvjetima iz akata već produljena u smjeru sjevera za cca
18,0 m.
S obzirom da za trafostanicu nije na uvid dostavljena projektna dokumentacija i akti
o građenju procjenu radim uz pretpostavku da postoje građevinska i uporabna
dozvola te da je predmetna nekretnina izvedena u skladu s glavnim projektom.
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
2
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
A)
zk. čest. br. 10087/4 - poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje
3.1. GEOMETRIJSKI PODACI
Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima.
PROSTOR
NGP
neto građ.
površina m²
BGP
brutto građ.
površina m²
BV
bruto volumen
m³
1.079,10
1.268,88
4.047,76
1.907,23
1.985,65
15.766,06
1.548,90
1.581,51
13.158,16
4.535,23
4.836,04
32.971,98
Poslovno - proizvodna zgrada
ANEKS
podrum
250,30
prizemlje
280,45
I. kat
286,60
II. kat
261,75
UKUPNO:
PROIZVODNA HALA
prizemlje
Hala za skladištenje
prizemlje
SVEUKUPNO:
4.1. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
Napomena: Svi priključci u tvorničkom krugu su zajednički.
vodovod
kanalizacija
telefon
el. struja
plin
-
priključen
priključena
priključen
priključena snaga od 180 kW
priključen snaga od 269 kW
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
3
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Nekretnina
- Poslovno - proizvodna zgrada
ANEKS
Namjena:
uredski prostori
Godina gradnje:
1996
Katnost:
podrum, prizemlje, I. kat i II. kat
Položaj:
istočna strana parcele, orjentacije sjever - jug
Prostorije:
podrum - stepenice, hodnik, 2 skladišta i 2 alatnice
prizemlje - ulazni trijem, vjetrobran, izložbeni prostor, 3 sanitarna čvora, garderoba, hodnik, 2
stepenice za kat, ured i kotlovnica
I. kat - 2 hodnika, 5 ureda, predprostor, spremište, 2 sanitarna čvora, kuhinja, blagovaonica
i stepenice za II. kat
II. kat - hodnik, 4 ureda i sanitarni čvor
Temelji:
armirano betonski
Nosiva konstrukcija:
zidovi od blok opeke, u podrumu djelomično armirani beton za atomsko sklonište,
ostalo betonski bloketi
Međukatna konstrukcija: fert gredice s ispunom i tlačnom pločom, armirano betonska ploča iznad atomskog
skloništa
Krovna kon. + pokrov: čelična konstrukcija, jednostrešan, pokrov alu profilirani lim
Limarija:
alu lim
Pročelje:
obloženo pločama od plastificiranog alu lima
Vanjska stolarija:
pvc i alu profili ostakljeni izo staklom
Pregradni zidovi:
od opeke
Obrada zidova:
ožbukani i obojeni ili keramičke pločice u kuhinji i sanitarnim čvorovima
Obrada podova:
betonska boja u podrumu; kamene ili keramičke pločice u prizemlju; kamene ili
keramičke pločice i laminat na I. katu, keramičke pločice i tekstilni pod na II. katu
Unutarnja stolarija:
drvena, puna
Instalacije:
Električne:
provedene
Telefon:
proveden
Vodovod:
proveden, razvod tople i hladne vode
Kanalizacija:
provedena, odvodnja fekalnih voda
Plin:
proveden
radijatorsko, plinska kotlovnica
Grijanje:
Klima:
ima, 5 jedinica u uredima
Sanitarije: prizemlje - 3 umivaonika, 2 korita za umivaonike, 1 korito za pisoare, 4 wc školjke i 2 tuš kade
Ostalo:
I. kat - 3 umivaonika, 1 pisoar i 2 wc školjke
II. kat - 1 umivaonik, 1 pisoar i 1 wc školjke
zgrada je uredna, održavana redovito
- Poslovno - proizvodna zgrada
PROIZVODNA HALA
Namjena:
proizvodnja crne bravarije i montaža aluminijske bravarije
Godina gradnje:
1996
Katnost:
prizemlje
Položaj:
u nastavku aneksa
Nekretnina
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
4
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3 proizvodne radionice i 2 skladišta
armirano betonski
armirano betonska montažna konstrukcija, ab stupovi, ab grede, ZT nosači i KTT
ploče
Međukatna konstrukcija: nema
Krovna kon. + pokrov: dvostrešna, armirano betonski montažni elementi, pokrov od alu profiliranog lima
Limarija:
alu lim
Pročelje:
ožbukano i završno obrađeno sepom
Vanjska stolarija:
alu ili čelični profili, ostakljenje izo staklom ili dvostrukim copilit staklom, podizna
rolo industrijska vrata
Pregradni zidovi:
blok opeka
Obrada zidova:
ožbukani grubom i finom žbukom, boja
armirano betonska ploča
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
plastificirani aluminij
Instalacije:
Električne:
provedene
Plin:
plinske boce
plinske infra grijalice radijatorsko, plinska kotlovnica
Grijanje:
Kompresorska stanica:
razvod komprimiranog zraka
nema
Sanitarije:
Ostalo:
zgrada je dobro održavana
Prostorije:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Nekretnina
- Hala za skladištenje
Namjena:
skladište šipkastog materijala
Godina gradnje:
2006
Katnost:
prizemlje
Položaj:
zapadna strana parcele, orIjentacije sjever - jug
Prostorije:
5 zasebna skladišta
Temelji:
armirano betonski
Nosiva konstrukcija:
čelični stupovi i grede, ispuna vanjskih zidova od montažnih termoizoliranih
sendvič fasadnih panela
Međukatna konstrukcija: nema
Krovna kon. + pokrov: dvostrešna, čelični krovni nosači, pokrov od termopanela od visokoprofiliranog
pocinčanog čeličnog lima
Limarija:
alu lim
Pročelje:
montažni termoizolirani sendvič fasadni paneli
Vanjska stolarija:
plastificirani aluminijski profili, podizna rolo industrijska vrata
Pregradni zidovi:
montažni alu paneli
armirano betonska ploča, završno izveden Korund pod
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
nema
Instalacije:
Električne:
provedene
Kompresorska stanica:
razvod komprimiranog zraka
nema
Sanitarije:
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
5
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda
Koristeći ovaj pristup, potrebno je utvrditi umanjenu zamjensku vrijednost, a zatim dodati vrijednost
zemljišta na kojem je izgrađen predmetni objekt kako bi utvrdili ukupnu vrijednost nekretnine.
Pretpostavka je da kupac za nekretninu neće platiti više nego što su ukupni troškovi investicije takve
nekretnine na istoj lokaciji. Ova metoda je pogodna u situaciji u kojoj nema dostupnih informacija o
postignutim transakcijama nekretnina sličnih svojstava ili kada je teško pretpostaviti potencijalne
prihode od predmetne nekretnine.
U svrhu procjene vrijednosti postojećeg objekta, analiziraju se aktualni troškovi izgradnje novog
objekta jednakog standarda. Zamjenski vrijednost objekta tada se amortizira za ekonomsku zastarjelost
objekata. Na taj način utvrđuje se trenutna vrijednost nekretnine.
U prvom redu, troškovna metoda služi za određivanje vrijednosti izgrađenih čestica koje se koriste od
strane vlasnika i ako su troškovi stjecanja i gradnje koja se nalaze na njoj, prioritetni potencijalnim
kupcima.
5.1.2. Vrijednost zemljišta
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje grada Varaždina.
Pz =
Cijena za lokaciju – zonu iznosi :
Koeficijent za mikrolokaciju:
Cz =
8.969,00
m2
60,00
€/m2
k = 1,00
8.969,00 m2
×
Cz = 538.140,00
Cz =
60 €/m2
60,00
€/m2
€
5.1.3. Priključci, komunalni i vodni doprinos
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 9,19 €/m3 BV
K1₁= 4.047,76 m3 ×
K1₂ = 15.766,06 m3 ×
K1₃ = 13.158,16 m3 ×
9,19 €/m3 BV =
5,51 €/m3 BV =
5,51 €/m3 BV =
37.198,91 €
86.870,99 €
72.501,46 €
K1 =
196.571,37 €
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi :
K2₁= 4.047,76 m3 ×
K2₂ = 15.766,06 m3 ×
K2₃ = 13.158,16 m3 ×
1,76 €/m3 BV
1,76 €/m3 BV =
0,31 €/m3 BV =
0,31 €/m3 BV =
7.124,06 €
4.887,48 €
4.079,03 €
K2 =
16.090,57 €
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
6
5,51 €/m3 BV
5,51 €/m3 BV
- aneks
- proizvodna hala
- hala za skladištenje
0,31 €/m3 BV
0,31 €/m3 BV
- aneks
- proizvodna hala
- hala za skladištenje
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Cijena priključaka iznosi :
K3 = 43.684,00 €
Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =
196.571,37
+
16.090,57
+
43.684,00
=
256.345,93 €
5.1.4. Objekt – Poslovno - proizvodna zgrada
ANEKS
NGP =
1.079,10
m2
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
Nova vrijednost (Nv) =
1.079,10
×
€/m2 NGP
520
520
=
€
561.132,00
Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:
Godina izgradnje:
1996
Vjerojatni vijek trajanja:
n=
18 god
N=
100 god
Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N =
8,5 %
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Konstrukcija
Obrtnički radovi zatvaranja
Nova vrijednost
€/m2
%
244,40
47,00
93,60
18,00
Umanjenje
Sad.vrijed.
%
€/m2
€/m2
8,50
20,76
223,64
30,00
28,08
65,52
Završni radovi
Instalacije
104,00
78,00
20,00
15,00
30,00
30,00
31,20
23,40
72,80
54,60
UKUPNO
520,00
100,00
19,89
103,44
416,56
Vrsta radova
Sadašnja vrijednost objekta (SV) =
1.079,10
×
417
=
449.505,34
340
€/m2 NGP
5.1.5. Objekt – Poslovno - proizvodna zgrada
PROIZVODNA HALA
NGP =
1.907,23
m2
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
Nova vrijednost (Nv) =
1.907,23
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
7
×
340
=
648.458,20
€
www.m-investa.hr
€
međimurje-investa doo čakovec
Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:
Godina izgradnje:
1996
Vjerojatni vijek trajanja:
n=
18 god
N=
100 god
Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N =
8,5 %
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Nova vrijednost
€/m2
%
204,00
60,00
54,40
16,00
47,60
14,00
34,00
10,00
340,00
100,00
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi zatvaranja
Završni radovi
Instalacije
UKUPNO
Sadašnja vrijednost objekta (SV) =
1.907,23
Umanjenje
%
8,50
30,00
30,00
30,00
17,10
×
Sad.vrijed.
€/m2
€/m2
17,33
186,67
16,32
38,08
14,28
33,32
10,20
23,80
58,13
281,87
282
=
537.587,41
320
€/m2 NGP
€
5.1.6. Objekt – Hala za skladištenje
NGP =
1.548,90
m2
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
Nova vrijednost (Nv) =
1.548,90
×
320
=
495.648,00
€
Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:
Godina izgradnje:
2006
Vjerojatni vijek trajanja:
n=
8 god
N=
100 god
Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N =
3,5 %
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi zatvaranja
Završni radovi
Instalacije
UKUPNO
Sadašnja vrijednost objekta (SV) =
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
Nova vrijednost
€/m2
%
192,00
60,00
51,20
16,00
44,80
14,00
32,00
10,00
320,00
100,00
1.548,90
8
×
Umanjenje
Sad.vrijed.
%
€/m2
€/m2
3,46
6,64
185,36
20,00
10,24
40,96
20,00
8,96
35,84
20,00
6,40
25,60
10,07
32,24
287,76
288
=
445.718,40
www.m-investa.hr
€
međimurje-investa doo čakovec
5.1.7. Vanjsko uređenje
Ind. ograda:
379
Asfalt:
×
35 €/m
×
0,70
=
9.275,70
€
×
28 €/m2
×
0,70
=
52.978,80
€
62.254,50
€
51.157,15
€
m
2.703 m2
Vu =
5.1.8. Projekti, nadzor i sl.
Pr = Nv ×
3%
=
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Zemljište i priključci:
1. Zemljište
2. Priključci, komunalni i vodni doprinos
UKUPNO:
538.140,00 €
256.345,93 €
794.485,93 €
Objekti:
3.1. Poslovno-proizvodna zgrada (aneks)
3.2. Poslovno-proizvodna zgrada (proizvodna
hala)
3.3. Hala za skladištenje
4. Vanjsko uređenje
5. Projekti, nadzor i sl.
UKUPNO:
4.535,23
€
€
€
€
€
SGV / NGP = 516,12 €/m2
m2
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
537.587,41
445.718,40
62.254,50
51.157,15
1.546.222,80
2.340.708,73 €
SVEUKUPNO:
NGP =
449.505,34 €
9
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5.1.9. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Ob
Z
St
Pov
Os
Pos
Ft
faktor za poslovne objekte
zona lokacije
starost objekta
ukupna korisna površina
opće stanje objekta
posebni elementi
faktor tržišta
0,05
0,00
0,05
-0,15
0,00
0,00
0,75
Tržišna vrijednost (TV) =
Objekti:
1.546.222,80
Zemljište i priključci:
NGP =
4.535,23
×
m2
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
0,75
=
1.101.683,74
×
1,00
=
SVEUKUPNO TV:
=
€
1.896.169,68 €
TV / NGP =
10
€
×
794.485,93
0,95
794.485,93
418,10
€ / m2
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - metoda kapitalizacije dobiti
Kod metode kapitalizacije dobiti (dohodovne metode,) tržišna vrijednost se određuje kapitalizacijom neto
prihoda koji se očekuje nakon vrednovanja ili koja je postignuta u prethodnom razdoblju uz odgovarajuću
kamatnu stopu te prema potencijalu preostalog ekonomskog vijeka trajanja.
Načelno, metoda kapitalizacije dobiti primijenjuje se ako se nekretnina koristi u svrhu prihodovanja. Koristi
se uglavnom za stambene zgrade, poslovne i uredske prostore koji se iznajmljuju i objekte mješovite namjene
(hotele, turističke sadržaje, itd.). Nadalje, može se koristiti kod nekretnina u vlasništvu, ali gdje bi
iznajmljivanje također bilo moguće.
Usporedna vrijednost zakupa
Datum prodaje / ponude
Lokacija
Izvor podataka o cijeni
Neto korisna površina (m2)
Starost
Vrijednost zakupa (€)
Cijena zakupa (€/m2)
tražena cijena / korekcija potražnje
veličina
lokacija
infrastruktura
zona (pogled, ostalo…)
ostali parametri
04/2014
Varaždin
oglas
3.200,00
novo
12.800,00
4,00
-5,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
-5,00%
04/2014
Varaždin
oglas
1.734,00
novo
3.000,00
1,73
-5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
10,00%
15,00%
25,00%
04/2014
Varaždin
oglas
683,00
novije
1.500,00
2,20
-5,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
0,00%
10,00%
-10,00%
04/2014
Varaždin
oglas
662,00
novije
2.648,00
4,00
-5,00%
-10,00%
5,00%
0,00%
0,00%
10,00%
0,00%
Ukupna korigirana vrijednost (€/m2)
3,80
2,16
1,98
4,00
Ukupna prosječna cijena (€/m2)
2,98
Odabrano:
3,00
ukupna korekcija
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
11
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izračun tržišne vrijednosti nekretnina
PARAMETAR
NKP (m2)
CIJENA
(€/m2)
VRIJEDNOST
(€)
ZAKUPNINA
poslovno-proizvodni i skladišni prostor
4.535,23
3,00
UKUPNO
4.535,23
3,00
GODIŠNJE UKUPNO (€)
13.605,69
13.605,69
163.268,28
TROŠKOVI
upravljanje
održavanje i zaštita
mogućnost izostanka najma
TROŠKOVI UKUPNO (€)
oportunitetni trošak zemljišta
kamatna stopa
preostali vijek trajanja
multiplikator - faktor kapitalizacije
1,00%
3,00%
5,00%
9,00%
GODIŠNJE UKUPNO (€)
538.140,00 €
10,00%
136,06
408,17
680,28
1.224,51
14.694,15
53.814,00
GODIŠNJI NETO PRIHOD (€)
94.760,13
8,50%
80
god
11,75
VRIJEDNOST OBJEKTA (€)
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA (€)
UKUPNA VRIJEDNOST (€)
NGP =
4.535,23
m2
1.113.192,71
538.140,00
1.651.332,71
TV / NGP =
364,11
€ / m2
Ponderiranje (5.+6.)
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
METODA
Troškovna metoda
Metoda kapitalizacije dobiti
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
1.896.169,68 €
1.651.332,71 €
PONDER
50%
50%
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo)
NGP =
4.535,23
m2
TV / NGP =
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
948.084,84 €
825.666,36 €
1.773.751,19 €
1.773.800,00 €
391,12
€ / m2
Učešće troškovne metode i metode kapitalizacije dobiti u ponderiranju je primijenjeno prema praćenju tržišta
(ponuda/potražnja) sličnih nekretnina u mjestu i okolici gdje se ista nalazi, uzevši u obzir posebne okolnosti –
lokacija, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji.
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
12
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
B)
Kat. čest. br. 10087/5 - trafostanica i industrijsko dvorište
3.2. GEOMETRIJSKI PODACI
Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima.
3.2.1. Brutto građevinska površina ( BGP )
Trafostanica
prizemlje:
24,00
BGP
=
=
24,00
24,00
m2
m2
0,86
NGP
=
=
20,64
20,64
m2
m2
BV
=
108,00
m3
3.2.2. Netto građevinska površina ( NGP )
NGP =
BGP
×
3.2.3. Volumen ( BV )
Ukupni volumen zgrade iznosi:
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA
Trafostanica
Varaždin, Cehovska 17
NGP =
20,64
m2
BGP =
24,00
m2
BV
108,00
m3
=
4.2. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
vodovod
kanalizacija
telefon
el. struja
plin
-
javna mreža je izvedena
javna mreža je izvedena
javna mreža je izvedena
javna mreža je izvedena
javna mreža je izvedena
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
13
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Nekretnina
- Trafostanica
Namjena:
zgrada za smještaj transformatora
Godina gradnje:
1996
Katnost:
prizemlje
Temelji:
betonski
zidovi od opeke ojačani armiranobetonskim serklažima i nadvojima
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija: puna ab ploča
Krovna kon. + pokrov: ravni krov s toplinskom i hidroizolacijom
Limarija:
izvedena od pocinčanog lima
Pročelje:
ožbukano i završno obrađeno kulirom
Vanjska stolarija:
metalna, vrata puna s limenom ispunom i djelomično rešetka
Pregradni zidovi:
od opeke
Obrada zidova:
ožbukani
beton
Obrada podova:
Instalacije:
Električne:
provedena
nema
Sanitarije:
Ostalo:
zgrada je dobro održavana
Napomena: Ugrađena elektrooprema u TS nije predmet procjene u ovom elaboratu.
5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda
Koristeći ovaj pristup, potrebno je utvrditi umanjenu zamjensku vrijednost, a zatim dodati vrijednost
zemljišta na kojem je izgrađen predmetni objekt kako bi utvrdili ukupnu vrijednost nekretnine.
Pretpostavka je da kupac za nekretninu neće platiti više nego što su ukupni troškovi investicije takve
nekretnine na istoj lokaciji. Ova metoda je pogodna u situaciji u kojoj nema dostupnih informacija o
postignutim transakcijama nekretnina sličnih svojstava ili kada je teško pretpostaviti potencijalne
prihode od predmetne nekretnine.
U svrhu procjene vrijednosti postojećeg objekta, analiziraju se aktualni troškovi izgradnje novog
objekta jednakog standarda. Zamjenski vrijednost objekta tada se amortizira za ekonomsku zastarjelost
objekata. Na taj način utvrđuje se trenutna vrijednost nekretnine.
U prvom redu, troškovna metoda služi za određivanje vrijednosti izgrađenih čestica koje se koriste od
strane vlasnika i ako su troškovi stjecanja i gradnje koja se nalaze na njoj, prioritetni potencijalnim
kupcima.
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
14
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5.2.1. Vrijednost zemljišta
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje grada Varaždina.
Pz =
31,00
Cijena za lokaciju – zonu iznosi :
m2
€/m2
60,00
Koeficijent za mikrolokaciju:
k = 1,00
Cz =
31,00
Cz =
Cz =
×
m2
60,00
60 €/m2
€/m2
€
1.860,00
5.2.2. Priključci, komunalni i vodni doprinos
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi :
K1 =
108,00
m3 ×
9,18 €/m3 BV =
9,18 €/m3 BV
991,44
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi :
K2 =
108,00
m3 ×
1,77 €/m3 BV
1,77 €/m3 BV =
Cijena priključaka iznosi :
€
K3 =
191,16
€
0,00
€
Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =
991,44
+
191,16
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
+
0,00
15
=
1.182,60
€
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5.2.3. Objekt – Trafostanica
NGP =
20,64
m2
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
Nova vrijednost (Nv) =
20,64
×
220
220
=
€/m2 NGP
4.540,80
€
Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:
Godina izgradnje:
1996
Vjerojatni vijek trajanja:
n=
18 god
N=
100 god
Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N =
8,5 %
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Nova vrijednost
€/m2
%
160,60
73,00
33,00
15,00
26,40
12,00
0,00
0,00
220,00
100,00
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi zatvaranja
Završni radovi
Instalacije
UKUPNO
Sadašnja vrijednost objekta (SV) =
20,64
×
Umanjenje
Sad.vrijed.
%
€/m2
€/m2
8,50
13,64
146,96
30,00
9,90
23,10
30,00
7,92
18,48
0,00
0,00
0,00
14,30
31,46
188,54
189
=
3.891,37
5.2.4. Vanjsko uređenje
Vanjsko uređenje obuhvaćeno je u prethodnim stavkama.
Vu =
€
0,00
5.2.5. Projekti, nadzor i sl.
Pr = Nv ×
5%
=
€
227,04
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
16
www.m-investa.hr
€
međimurje-investa doo čakovec
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Zemljište i priključci:
1. Zemljište
2. Priključci, komunalni i vodni doprinos
UKUPNO:
1.860,00 €
1.182,60 €
3.042,60 €
Objekt:
3. Trafostanica
4. Vanjsko uređenje
5. Projekti, nadzor i sl.
UKUPNO:
3.891,37
0,00
227,04
4.118,41
7.161,01 €
SVEUKUPNO:
NGP =
20,64
€
€
€
€
SGV / NGP = 346,95 €/m2
m2
5.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Ob
Z
St
Pov
Os
Pos
Ft
faktor za poslovne objekte
zona lokacije
starost objekta
ukupna korisna površina
opće stanje objekta
posebni elementi
faktor tržišta
0,05
0,00
0,05
0,00
0,00
0,00
0,75
Tržišna vrijednost (TV) =
Objekt:
4.118,41
Zemljište i priključci:
×
3.042,60
1,10
×
0,75
=
3.397,69
€
×
1,00
=
=
3.042,60
6.440,29
€
€
SVEUKUPNO TV:
NGP =
20,64
m2
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
TV / NGP =
17
312,03
€ / m2
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7.
MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:
Poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje
Varaždin, Cehovska 17
na adresi:
predloženih od : LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17
utvrđuje se da:
- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:
A)
zk. čest. br. 10087/4 - poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje
1.773.800,00 €
B)
ili
13.516.356,00
kn
1 € = 7,62 kn
Kat. čest. br. 10087/5 - trafostanica i industrijsko dvorište
€
ili
49.075,00
1.780.240,29 €
ili
13.565.431,00
6.440,29
kuna
1 € = 7,62 kn
SVEUKUPNO:
U Čakovcu,
22. travnja 2014.
kn
1 € = 7,62 kn
godine
ELABORAT IZRADIO:
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
i procjenu nekretnina
Broj rješenja: 4 Su-533/12-4
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
18
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
PRILOZI
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
19
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Fotografije
Poslovno - proizvodna zgrada
ANEKS
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
20
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
21
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Poslovno - proizvodna zgrada
PROIZVODNA HALA
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
22
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Hala za skladištenje
TRAFOSTANICA
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
23
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvadak iz zemljišne knjige
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
24
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvod iz katastra
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
25
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Posjedovni list
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
26
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
27
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Geoportal - DGU
čkbr. 10087/5
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
28
www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje o imenovanju vještaka
varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju
29
www.m-investa.hr

Download Report