ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nekretnina: Poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje Lokacija: Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija Naručitelj: LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija međimurje-investa doo čakovec 1. OPĆENITO Podnositelj zahtjeva: LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17 Datum očevida: 15.04.2014. Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96) - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata (NN br. 52/84) - U.C2.100- Standard za izračunavanje površina i zapremnina zgrada (preuzeto NN 53/91 iz SL br. 3/66) - Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta - Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture - Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12) Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka. 2. IDENTIFIKACIJA Z.K. izvadak: Općinski sud u Varaždinu, Z.K. odjel Varaždin, od 09.04.2014. Katastarska općina: Varaždin (u osnivanju) Čestica: 10087/4 i 10087/5 Uložak broj: 12579 Opis nekretnine: - z.k.č.br. 10087/4 - 2 poslovne zgrade i industrijsko dvorište, površine od 8969 m2 - z.k.č.br. 10087/5 - trafostanica i industrijsko dvorište, površine od 31 m2 Vlasništvo: HYPO ALPE ADRIA BANK d.d. Zagreb - 1/1 Identifikacija: kat.čest.br. 10087/4 i 10087/5, k.o. Varaždin Teret: Ima - vidljivo iz ZK uložaka Legalitet: Za poslovno - proizvodnu zgradu postoji Građevna dozvola i projektno tehnička dokumentacija od 14.02.1996.g. Uporabna dozvola nije dana na uvid. Predmetna nekretnina nije izvedena u skladu s projektom i građevnom dozvolom, projektirana nadstrešnica je zatvorena i spojena u proizvodni prostor. Hala za skladištenje ima Građevnu dozvolu i projektno tehničku dokumentaciju od 25.05.2005.g. te Uvjerenje za uporabu građevine od 25.03.2009.g. Predmetna nekretnina nije izvedena po uvjetima iz akata već produljena u smjeru sjevera za cca 18,0 m. S obzirom da za trafostanicu nije na uvid dostavljena projektna dokumentacija i akti o građenju procjenu radim uz pretpostavku da postoje građevinska i uporabna dozvola te da je predmetna nekretnina izvedena u skladu s glavnim projektom. varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec A) zk. čest. br. 10087/4 - poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje 3.1. GEOMETRIJSKI PODACI Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima. PROSTOR NGP neto građ. površina m² BGP brutto građ. površina m² BV bruto volumen m³ 1.079,10 1.268,88 4.047,76 1.907,23 1.985,65 15.766,06 1.548,90 1.581,51 13.158,16 4.535,23 4.836,04 32.971,98 Poslovno - proizvodna zgrada ANEKS podrum 250,30 prizemlje 280,45 I. kat 286,60 II. kat 261,75 UKUPNO: PROIZVODNA HALA prizemlje Hala za skladištenje prizemlje SVEUKUPNO: 4.1. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA Priključci Napomena: Svi priključci u tvorničkom krugu su zajednički. vodovod kanalizacija telefon el. struja plin - priključen priključena priključen priključena snaga od 180 kW priključen snaga od 269 kW varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 3 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Nekretnina - Poslovno - proizvodna zgrada ANEKS Namjena: uredski prostori Godina gradnje: 1996 Katnost: podrum, prizemlje, I. kat i II. kat Položaj: istočna strana parcele, orjentacije sjever - jug Prostorije: podrum - stepenice, hodnik, 2 skladišta i 2 alatnice prizemlje - ulazni trijem, vjetrobran, izložbeni prostor, 3 sanitarna čvora, garderoba, hodnik, 2 stepenice za kat, ured i kotlovnica I. kat - 2 hodnika, 5 ureda, predprostor, spremište, 2 sanitarna čvora, kuhinja, blagovaonica i stepenice za II. kat II. kat - hodnik, 4 ureda i sanitarni čvor Temelji: armirano betonski Nosiva konstrukcija: zidovi od blok opeke, u podrumu djelomično armirani beton za atomsko sklonište, ostalo betonski bloketi Međukatna konstrukcija: fert gredice s ispunom i tlačnom pločom, armirano betonska ploča iznad atomskog skloništa Krovna kon. + pokrov: čelična konstrukcija, jednostrešan, pokrov alu profilirani lim Limarija: alu lim Pročelje: obloženo pločama od plastificiranog alu lima Vanjska stolarija: pvc i alu profili ostakljeni izo staklom Pregradni zidovi: od opeke Obrada zidova: ožbukani i obojeni ili keramičke pločice u kuhinji i sanitarnim čvorovima Obrada podova: betonska boja u podrumu; kamene ili keramičke pločice u prizemlju; kamene ili keramičke pločice i laminat na I. katu, keramičke pločice i tekstilni pod na II. katu Unutarnja stolarija: drvena, puna Instalacije: Električne: provedene Telefon: proveden Vodovod: proveden, razvod tople i hladne vode Kanalizacija: provedena, odvodnja fekalnih voda Plin: proveden radijatorsko, plinska kotlovnica Grijanje: Klima: ima, 5 jedinica u uredima Sanitarije: prizemlje - 3 umivaonika, 2 korita za umivaonike, 1 korito za pisoare, 4 wc školjke i 2 tuš kade Ostalo: I. kat - 3 umivaonika, 1 pisoar i 2 wc školjke II. kat - 1 umivaonik, 1 pisoar i 1 wc školjke zgrada je uredna, održavana redovito - Poslovno - proizvodna zgrada PROIZVODNA HALA Namjena: proizvodnja crne bravarije i montaža aluminijske bravarije Godina gradnje: 1996 Katnost: prizemlje Položaj: u nastavku aneksa Nekretnina varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 4 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 3 proizvodne radionice i 2 skladišta armirano betonski armirano betonska montažna konstrukcija, ab stupovi, ab grede, ZT nosači i KTT ploče Međukatna konstrukcija: nema Krovna kon. + pokrov: dvostrešna, armirano betonski montažni elementi, pokrov od alu profiliranog lima Limarija: alu lim Pročelje: ožbukano i završno obrađeno sepom Vanjska stolarija: alu ili čelični profili, ostakljenje izo staklom ili dvostrukim copilit staklom, podizna rolo industrijska vrata Pregradni zidovi: blok opeka Obrada zidova: ožbukani grubom i finom žbukom, boja armirano betonska ploča Obrada podova: Unutarnja stolarija: plastificirani aluminij Instalacije: Električne: provedene Plin: plinske boce plinske infra grijalice radijatorsko, plinska kotlovnica Grijanje: Kompresorska stanica: razvod komprimiranog zraka nema Sanitarije: Ostalo: zgrada je dobro održavana Prostorije: Temelji: Nosiva konstrukcija: Nekretnina - Hala za skladištenje Namjena: skladište šipkastog materijala Godina gradnje: 2006 Katnost: prizemlje Položaj: zapadna strana parcele, orIjentacije sjever - jug Prostorije: 5 zasebna skladišta Temelji: armirano betonski Nosiva konstrukcija: čelični stupovi i grede, ispuna vanjskih zidova od montažnih termoizoliranih sendvič fasadnih panela Međukatna konstrukcija: nema Krovna kon. + pokrov: dvostrešna, čelični krovni nosači, pokrov od termopanela od visokoprofiliranog pocinčanog čeličnog lima Limarija: alu lim Pročelje: montažni termoizolirani sendvič fasadni paneli Vanjska stolarija: plastificirani aluminijski profili, podizna rolo industrijska vrata Pregradni zidovi: montažni alu paneli armirano betonska ploča, završno izveden Korund pod Obrada podova: Unutarnja stolarija: nema Instalacije: Električne: provedene Kompresorska stanica: razvod komprimiranog zraka nema Sanitarije: varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 5 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda Koristeći ovaj pristup, potrebno je utvrditi umanjenu zamjensku vrijednost, a zatim dodati vrijednost zemljišta na kojem je izgrađen predmetni objekt kako bi utvrdili ukupnu vrijednost nekretnine. Pretpostavka je da kupac za nekretninu neće platiti više nego što su ukupni troškovi investicije takve nekretnine na istoj lokaciji. Ova metoda je pogodna u situaciji u kojoj nema dostupnih informacija o postignutim transakcijama nekretnina sličnih svojstava ili kada je teško pretpostaviti potencijalne prihode od predmetne nekretnine. U svrhu procjene vrijednosti postojećeg objekta, analiziraju se aktualni troškovi izgradnje novog objekta jednakog standarda. Zamjenski vrijednost objekta tada se amortizira za ekonomsku zastarjelost objekata. Na taj način utvrđuje se trenutna vrijednost nekretnine. U prvom redu, troškovna metoda služi za određivanje vrijednosti izgrađenih čestica koje se koriste od strane vlasnika i ako su troškovi stjecanja i gradnje koja se nalaze na njoj, prioritetni potencijalnim kupcima. 5.1.2. Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje grada Varaždina. Pz = Cijena za lokaciju – zonu iznosi : Koeficijent za mikrolokaciju: Cz = 8.969,00 m2 60,00 €/m2 k = 1,00 8.969,00 m2 × Cz = 538.140,00 Cz = 60 €/m2 60,00 €/m2 € 5.1.3. Priključci, komunalni i vodni doprinos Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BV zgrade. Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 9,19 €/m3 BV K1₁= 4.047,76 m3 × K1₂ = 15.766,06 m3 × K1₃ = 13.158,16 m3 × 9,19 €/m3 BV = 5,51 €/m3 BV = 5,51 €/m3 BV = 37.198,91 € 86.870,99 € 72.501,46 € K1 = 196.571,37 € Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : K2₁= 4.047,76 m3 × K2₂ = 15.766,06 m3 × K2₃ = 13.158,16 m3 × 1,76 €/m3 BV 1,76 €/m3 BV = 0,31 €/m3 BV = 0,31 €/m3 BV = 7.124,06 € 4.887,48 € 4.079,03 € K2 = 16.090,57 € varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 6 5,51 €/m3 BV 5,51 €/m3 BV - aneks - proizvodna hala - hala za skladištenje 0,31 €/m3 BV 0,31 €/m3 BV - aneks - proizvodna hala - hala za skladištenje www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Cijena priključaka iznosi : K3 = 43.684,00 € Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 = 196.571,37 + 16.090,57 + 43.684,00 = 256.345,93 € 5.1.4. Objekt – Poslovno - proizvodna zgrada ANEKS NGP = 1.079,10 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = Nova vrijednost (Nv) = 1.079,10 × €/m2 NGP 520 520 = € 561.132,00 Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade: Godina izgradnje: 1996 Vjerojatni vijek trajanja: n= 18 god N= 100 god Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 8,5 % Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti: Konstrukcija Obrtnički radovi zatvaranja Nova vrijednost €/m2 % 244,40 47,00 93,60 18,00 Umanjenje Sad.vrijed. % €/m2 €/m2 8,50 20,76 223,64 30,00 28,08 65,52 Završni radovi Instalacije 104,00 78,00 20,00 15,00 30,00 30,00 31,20 23,40 72,80 54,60 UKUPNO 520,00 100,00 19,89 103,44 416,56 Vrsta radova Sadašnja vrijednost objekta (SV) = 1.079,10 × 417 = 449.505,34 340 €/m2 NGP 5.1.5. Objekt – Poslovno - proizvodna zgrada PROIZVODNA HALA NGP = 1.907,23 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = Nova vrijednost (Nv) = 1.907,23 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 7 × 340 = 648.458,20 € www.m-investa.hr € međimurje-investa doo čakovec Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade: Godina izgradnje: 1996 Vjerojatni vijek trajanja: n= 18 god N= 100 god Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 8,5 % Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti: Nova vrijednost €/m2 % 204,00 60,00 54,40 16,00 47,60 14,00 34,00 10,00 340,00 100,00 Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi zatvaranja Završni radovi Instalacije UKUPNO Sadašnja vrijednost objekta (SV) = 1.907,23 Umanjenje % 8,50 30,00 30,00 30,00 17,10 × Sad.vrijed. €/m2 €/m2 17,33 186,67 16,32 38,08 14,28 33,32 10,20 23,80 58,13 281,87 282 = 537.587,41 320 €/m2 NGP € 5.1.6. Objekt – Hala za skladištenje NGP = 1.548,90 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = Nova vrijednost (Nv) = 1.548,90 × 320 = 495.648,00 € Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade: Godina izgradnje: 2006 Vjerojatni vijek trajanja: n= 8 god N= 100 god Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 3,5 % Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti: Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi zatvaranja Završni radovi Instalacije UKUPNO Sadašnja vrijednost objekta (SV) = varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju Nova vrijednost €/m2 % 192,00 60,00 51,20 16,00 44,80 14,00 32,00 10,00 320,00 100,00 1.548,90 8 × Umanjenje Sad.vrijed. % €/m2 €/m2 3,46 6,64 185,36 20,00 10,24 40,96 20,00 8,96 35,84 20,00 6,40 25,60 10,07 32,24 287,76 288 = 445.718,40 www.m-investa.hr € međimurje-investa doo čakovec 5.1.7. Vanjsko uređenje Ind. ograda: 379 Asfalt: × 35 €/m × 0,70 = 9.275,70 € × 28 €/m2 × 0,70 = 52.978,80 € 62.254,50 € 51.157,15 € m 2.703 m2 Vu = 5.1.8. Projekti, nadzor i sl. Pr = Nv × 3% = REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zemljište i priključci: 1. Zemljište 2. Priključci, komunalni i vodni doprinos UKUPNO: 538.140,00 € 256.345,93 € 794.485,93 € Objekti: 3.1. Poslovno-proizvodna zgrada (aneks) 3.2. Poslovno-proizvodna zgrada (proizvodna hala) 3.3. Hala za skladištenje 4. Vanjsko uređenje 5. Projekti, nadzor i sl. UKUPNO: 4.535,23 € € € € € SGV / NGP = 516,12 €/m2 m2 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 537.587,41 445.718,40 62.254,50 51.157,15 1.546.222,80 2.340.708,73 € SVEUKUPNO: NGP = 449.505,34 € 9 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 5.1.9. TRŽIŠNA VRIJEDNOST TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft a. b. c. d. e. f. g. Ob Z St Pov Os Pos Ft faktor za poslovne objekte zona lokacije starost objekta ukupna korisna površina opće stanje objekta posebni elementi faktor tržišta 0,05 0,00 0,05 -0,15 0,00 0,00 0,75 Tržišna vrijednost (TV) = Objekti: 1.546.222,80 Zemljište i priključci: NGP = 4.535,23 × m2 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 0,75 = 1.101.683,74 × 1,00 = SVEUKUPNO TV: = € 1.896.169,68 € TV / NGP = 10 € × 794.485,93 0,95 794.485,93 418,10 € / m2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 6.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - metoda kapitalizacije dobiti Kod metode kapitalizacije dobiti (dohodovne metode,) tržišna vrijednost se određuje kapitalizacijom neto prihoda koji se očekuje nakon vrednovanja ili koja je postignuta u prethodnom razdoblju uz odgovarajuću kamatnu stopu te prema potencijalu preostalog ekonomskog vijeka trajanja. Načelno, metoda kapitalizacije dobiti primijenjuje se ako se nekretnina koristi u svrhu prihodovanja. Koristi se uglavnom za stambene zgrade, poslovne i uredske prostore koji se iznajmljuju i objekte mješovite namjene (hotele, turističke sadržaje, itd.). Nadalje, može se koristiti kod nekretnina u vlasništvu, ali gdje bi iznajmljivanje također bilo moguće. Usporedna vrijednost zakupa Datum prodaje / ponude Lokacija Izvor podataka o cijeni Neto korisna površina (m2) Starost Vrijednost zakupa (€) Cijena zakupa (€/m2) tražena cijena / korekcija potražnje veličina lokacija infrastruktura zona (pogled, ostalo…) ostali parametri 04/2014 Varaždin oglas 3.200,00 novo 12.800,00 4,00 -5,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -5,00% 04/2014 Varaždin oglas 1.734,00 novo 3.000,00 1,73 -5,00% 0,00% 5,00% 0,00% 10,00% 15,00% 25,00% 04/2014 Varaždin oglas 683,00 novije 1.500,00 2,20 -5,00% -10,00% -5,00% 0,00% 0,00% 10,00% -10,00% 04/2014 Varaždin oglas 662,00 novije 2.648,00 4,00 -5,00% -10,00% 5,00% 0,00% 0,00% 10,00% 0,00% Ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 3,80 2,16 1,98 4,00 Ukupna prosječna cijena (€/m2) 2,98 Odabrano: 3,00 ukupna korekcija varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 11 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izračun tržišne vrijednosti nekretnina PARAMETAR NKP (m2) CIJENA (€/m2) VRIJEDNOST (€) ZAKUPNINA poslovno-proizvodni i skladišni prostor 4.535,23 3,00 UKUPNO 4.535,23 3,00 GODIŠNJE UKUPNO (€) 13.605,69 13.605,69 163.268,28 TROŠKOVI upravljanje održavanje i zaštita mogućnost izostanka najma TROŠKOVI UKUPNO (€) oportunitetni trošak zemljišta kamatna stopa preostali vijek trajanja multiplikator - faktor kapitalizacije 1,00% 3,00% 5,00% 9,00% GODIŠNJE UKUPNO (€) 538.140,00 € 10,00% 136,06 408,17 680,28 1.224,51 14.694,15 53.814,00 GODIŠNJI NETO PRIHOD (€) 94.760,13 8,50% 80 god 11,75 VRIJEDNOST OBJEKTA (€) VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA (€) UKUPNA VRIJEDNOST (€) NGP = 4.535,23 m2 1.113.192,71 538.140,00 1.651.332,71 TV / NGP = 364,11 € / m2 Ponderiranje (5.+6.) Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti: METODA Troškovna metoda Metoda kapitalizacije dobiti PROCIJENJENA VRIJEDNOST 1.896.169,68 € 1.651.332,71 € PONDER 50% 50% TRŽIŠNA VRIJEDNOST TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo) NGP = 4.535,23 m2 TV / NGP = PONDERIRANA VRIJEDNOST 948.084,84 € 825.666,36 € 1.773.751,19 € 1.773.800,00 € 391,12 € / m2 Učešće troškovne metode i metode kapitalizacije dobiti u ponderiranju je primijenjeno prema praćenju tržišta (ponuda/potražnja) sličnih nekretnina u mjestu i okolici gdje se ista nalazi, uzevši u obzir posebne okolnosti – lokacija, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji. varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 12 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec B) Kat. čest. br. 10087/5 - trafostanica i industrijsko dvorište 3.2. GEOMETRIJSKI PODACI Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima. 3.2.1. Brutto građevinska površina ( BGP ) Trafostanica prizemlje: 24,00 BGP = = 24,00 24,00 m2 m2 0,86 NGP = = 20,64 20,64 m2 m2 BV = 108,00 m3 3.2.2. Netto građevinska površina ( NGP ) NGP = BGP × 3.2.3. Volumen ( BV ) Ukupni volumen zgrade iznosi: REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA Trafostanica Varaždin, Cehovska 17 NGP = 20,64 m2 BGP = 24,00 m2 BV 108,00 m3 = 4.2. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA Priključci vodovod kanalizacija telefon el. struja plin - javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 13 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Nekretnina - Trafostanica Namjena: zgrada za smještaj transformatora Godina gradnje: 1996 Katnost: prizemlje Temelji: betonski zidovi od opeke ojačani armiranobetonskim serklažima i nadvojima Nosiva konstrukcija: Međukatna konstrukcija: puna ab ploča Krovna kon. + pokrov: ravni krov s toplinskom i hidroizolacijom Limarija: izvedena od pocinčanog lima Pročelje: ožbukano i završno obrađeno kulirom Vanjska stolarija: metalna, vrata puna s limenom ispunom i djelomično rešetka Pregradni zidovi: od opeke Obrada zidova: ožbukani beton Obrada podova: Instalacije: Električne: provedena nema Sanitarije: Ostalo: zgrada je dobro održavana Napomena: Ugrađena elektrooprema u TS nije predmet procjene u ovom elaboratu. 5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda Koristeći ovaj pristup, potrebno je utvrditi umanjenu zamjensku vrijednost, a zatim dodati vrijednost zemljišta na kojem je izgrađen predmetni objekt kako bi utvrdili ukupnu vrijednost nekretnine. Pretpostavka je da kupac za nekretninu neće platiti više nego što su ukupni troškovi investicije takve nekretnine na istoj lokaciji. Ova metoda je pogodna u situaciji u kojoj nema dostupnih informacija o postignutim transakcijama nekretnina sličnih svojstava ili kada je teško pretpostaviti potencijalne prihode od predmetne nekretnine. U svrhu procjene vrijednosti postojećeg objekta, analiziraju se aktualni troškovi izgradnje novog objekta jednakog standarda. Zamjenski vrijednost objekta tada se amortizira za ekonomsku zastarjelost objekata. Na taj način utvrđuje se trenutna vrijednost nekretnine. U prvom redu, troškovna metoda služi za određivanje vrijednosti izgrađenih čestica koje se koriste od strane vlasnika i ako su troškovi stjecanja i gradnje koja se nalaze na njoj, prioritetni potencijalnim kupcima. varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 14 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 5.2.1. Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje grada Varaždina. Pz = 31,00 Cijena za lokaciju – zonu iznosi : m2 €/m2 60,00 Koeficijent za mikrolokaciju: k = 1,00 Cz = 31,00 Cz = Cz = × m2 60,00 60 €/m2 €/m2 € 1.860,00 5.2.2. Priključci, komunalni i vodni doprinos Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BV zgrade. Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : K1 = 108,00 m3 × 9,18 €/m3 BV = 9,18 €/m3 BV 991,44 Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : K2 = 108,00 m3 × 1,77 €/m3 BV 1,77 €/m3 BV = Cijena priključaka iznosi : € K3 = 191,16 € 0,00 € Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 = 991,44 + 191,16 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju + 0,00 15 = 1.182,60 € www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 5.2.3. Objekt – Trafostanica NGP = 20,64 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = Nova vrijednost (Nv) = 20,64 × 220 220 = €/m2 NGP 4.540,80 € Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade: Godina izgradnje: 1996 Vjerojatni vijek trajanja: n= 18 god N= 100 god Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 8,5 % Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti: Nova vrijednost €/m2 % 160,60 73,00 33,00 15,00 26,40 12,00 0,00 0,00 220,00 100,00 Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi zatvaranja Završni radovi Instalacije UKUPNO Sadašnja vrijednost objekta (SV) = 20,64 × Umanjenje Sad.vrijed. % €/m2 €/m2 8,50 13,64 146,96 30,00 9,90 23,10 30,00 7,92 18,48 0,00 0,00 0,00 14,30 31,46 188,54 189 = 3.891,37 5.2.4. Vanjsko uređenje Vanjsko uređenje obuhvaćeno je u prethodnim stavkama. Vu = € 0,00 5.2.5. Projekti, nadzor i sl. Pr = Nv × 5% = € 227,04 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 16 www.m-investa.hr € međimurje-investa doo čakovec REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zemljište i priključci: 1. Zemljište 2. Priključci, komunalni i vodni doprinos UKUPNO: 1.860,00 € 1.182,60 € 3.042,60 € Objekt: 3. Trafostanica 4. Vanjsko uređenje 5. Projekti, nadzor i sl. UKUPNO: 3.891,37 0,00 227,04 4.118,41 7.161,01 € SVEUKUPNO: NGP = 20,64 € € € € SGV / NGP = 346,95 €/m2 m2 5.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft a. b. c. d. e. f. g. Ob Z St Pov Os Pos Ft faktor za poslovne objekte zona lokacije starost objekta ukupna korisna površina opće stanje objekta posebni elementi faktor tržišta 0,05 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,75 Tržišna vrijednost (TV) = Objekt: 4.118,41 Zemljište i priključci: × 3.042,60 1,10 × 0,75 = 3.397,69 € × 1,00 = = 3.042,60 6.440,29 € € SVEUKUPNO TV: NGP = 20,64 m2 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju TV / NGP = 17 312,03 € / m2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina: Poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje Varaždin, Cehovska 17 na adresi: predloženih od : LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17 utvrđuje se da: - Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi: A) zk. čest. br. 10087/4 - poslovno - proizvodna zgrada i hala za skladištenje 1.773.800,00 € B) ili 13.516.356,00 kn 1 € = 7,62 kn Kat. čest. br. 10087/5 - trafostanica i industrijsko dvorište € ili 49.075,00 1.780.240,29 € ili 13.565.431,00 6.440,29 kuna 1 € = 7,62 kn SVEUKUPNO: U Čakovcu, 22. travnja 2014. kn 1 € = 7,62 kn godine ELABORAT IZRADIO: DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Broj rješenja: 4 Su-533/12-4 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 18 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec PRILOZI varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 19 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Fotografije Poslovno - proizvodna zgrada ANEKS varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 20 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 21 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Poslovno - proizvodna zgrada PROIZVODNA HALA varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 22 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Hala za skladištenje TRAFOSTANICA varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 23 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvadak iz zemljišne knjige varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 24 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvod iz katastra varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 25 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Posjedovni list varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 26 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 27 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Geoportal - DGU čkbr. 10087/5 varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 28 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Rješenje o imenovanju vještaka varaždin, cehovska 17, ladić werner d.o.o. u stečaju 29 www.m-investa.hr
© Copyright 2024 Paperzz