ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nekretnina: Građevinsko zemljište Lokacija: Poduzetnička zona Jalžabet, Varaždin, kat.čest.br. 1006/6, k.o. Jakopovec Varaždinska županija Naručitelj: LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija međimurje-investa doo čakovec 1. OPĆENITO Podnositelj zahtjeva: LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija Datum očevida: 09.06.2014. Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito : - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96) - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata (NN br. 52/84) - Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta - Podaci službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture - Podaci o cijenama građevinskog zemljišta iz arhive vještaka - Podaci o cijenama građevinskog zemljišta s javno dostupnih internetskih stranica i arhive procjenitelja Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka 2. IDENTIFIKACIJA ZK izvadak: Općinski sud u Varaždinu, ZK odjel Varždin Katastarska općina: Jakopovec ZK uložak: 1955 ZK čestica: 1006/6 Identifikacija: kat.čest.br. 1006/6, k.o. Jakopovec Vlasništvo: Zagorske šume d.o.o. Varaždin, Cehovska 48 - potonji vlasnik Ladić-Werner d.o.o. Varaždin, Cehovska 17 - prethodni vlasnik Teret: Nema ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 3. GEOMETRIJSKI PODACI Površina zemljišta: Zemljišna knjiga: k.o.Jakopovec površina zk.čest.br. zk.ul.br. (m2) 1006/6 12.045 1955 m2 12.045 m2 Red.br. Katastar: k.o. Jakopovec površina kat.čest.br. (m2) 1006/6 12.045 1. SVEUKUPNO : 12.045 REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA Građevinsko zemljište Poduzetnička zona Jalžabet, Varaždin, kat.čest.br. 1006/6, k.o. Jakopovec Pz 4. 12.045 m2 = TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA Priključci vodovod kanalizacija telefon el. struja plin - javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena javna mreža je izvedena O Općini i Poduzetničkoj zoni Jalžabet Općina Jalžabet smještena je u jugoistočnom dijelu Varaždinske županije, na pola puta što od Varaždina preko Kneginca vodi do Ludbrega, gdje živi oko 8.000 žitelja. Prostornim planom uređenja Općine Jalžabet (" Sl. vjesnik Varaždinske županije" , broj 41/04.,9/06. i 34/12.) planirana je Poduzetničku zonu Jalžabet. Ukupna je površina zone 140 hektara, a smještena je uz auto-cestu Zagreb-Goričan kod čvora Varaždin. Kad se tome doda da je zona samo pola kilometra od željezničke pruge i zračne luke Varaždin, posve je jasno zašto su investitori pokazali zanimanje za nju. Poduzetnička zona omogućit će gospodarski preporod općini Jalžabet – uvjereni su u Općini. Ozbiljnost i veliki poduzetnički potencijal zone investitori su prepoznali i prije nego što je ona komunalno opremljena. Na samom početku prodano je 15 parcela, a zanimanje za kupnju zemljišta u toj zoni svakim je danom sve veće. Sve faze realizacije projekta Poduzetničke zone Jalžabet, od njenog komunalnog opremanja, dovođenja struje, vode, plina i gradnje sustava odvodnje, idu prema planu. Izgrađena je županijska cesta koja zonu povezuje s Poduzetničkom zonom u općini Gornji Kneginec, te gradom Varaždinom. Procjenjujemo da će u Poduzetničkoj zoni Jalžabet, kad bude u svojoj punoj funkciji, posao naći više od tri tisuće radnika. Nema nikakve sumnje da će Poduzetnička zona u budućnosti biti "zlatni rudnik" općine Jalžabet. Namjena parcela: proizvodna, trgovačka i uslužna djelatnost. ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 3 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Nekretnina Položaj: 5. 5.1. - Građevinsko zemljište Zemljišta se prema važećem Prostornom planu uređenja Općine Jalžabet ("Sl. vjesnik Varaždinske županije", broj 41/04.,9/06. i 34/12.) nalazi unutar Poduzetničke zone Jalžabet. Čestica je predviđena za industriju, malo i srednje poduzetništvo. Maksimalna izgrađenost 40%, moguć broj etaža je podrum, prizemlje, kat i potkrovlje, max. visina vijenca 13,5 m a samo iznimno više. Pristup na parcele omogućen je preko javne asfaltirane prometnice. Predmetna parcela ima pravokutan oblik. Teren je približno ravan. Obzirom na povoljan tlocrtni oblik, komunalnu opremljenost i položaj uz javnu prometnicu moguća je trenutna izgradnja. Zemljište se u zemljišnoj knjizi vodi kao oranica, a u naravi je livada obrasla niskim raslinjem i grmljem. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Vrijednost zemljišta IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - USPOREDNA METODA Datum prodaje / ponude Adresa nekretnine izvor podataka o cijeni prodajna cijena (€) površina (m2) cijena (€/m2) tražena cijena / korekcija potražnje veličina zemljišta lokacija infrastruktura oblik ostalo (pogled, zona i sl.) 06/2014 Jakopovec oglas 113.900,00 6.700,00 17,00 -5,00% -5,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -10,00% 06/2014 Jalžabet oglas 240.000,00 12.000,00 20,00 -5,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -5,00% ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 15,30 19,00 Ukupna prosječna cijena (€/m2) 20,83 ukupna korekcija 06/2014 06/2014 G. Kneginec G. Kneginec oglas oglas 15.000,00 122.325,00 800,00 3.425,00 18,75 35,72 -10,00% -10,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -10,00% -10,00% 16,88 32,14 Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za područje naselja Jalžabet: odabrano: 21,00 €/m2 ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 4 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Karakteristike zemljišta GEOMETRIJSKE oblik parcele tlocrtne dimenzije i površina pravac pružanja MORFOLOŠKE sastav tla nagib terena URBANISTIČKE stanje prostorne i dr. dokumentacije namjena/način korištenja komunalna opremljenost izgradivost i iskoristivost čestice Bodovi preporučljivi raspon 22 12 17 18 8 13 odabrano 20 10 15 8 3 - 12 7 10 5 20 3 -5 8 - 30 7 5 12 28 5 0 10 103 1,03 - UKUPNO KOEFICIJENT KOREKCIJE korigirano: 21,63 €/m2 Zemljište (m2) Jedinična cijena (€/m2) Faktor lokacije Faktor ponude i potražnje Ukupno zemljište (€) 12.045,00 21,63 1,00 0,90 234.480,02 UKUPNO: 5.2. 234.480,02 Doprinosi i priključci Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BV zgrade. Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : K1 = 0,00 m3 × 0,00 €/m3 BV = 0,00 0,00 Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : K2 = 0,00 m3 × 0,00 €/m3 BV = 0,00 0,00 Cijena priključaka iznosi : K3 = 0,00 Ukupna vrijednost priključaka (K) : K1 + K2 + K3 = 0,00 + 0,00 ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 5 0,00 = 0,00 www.m-investa.hr € međimurje-investa doo čakovec 5.3. Vanjsko uređenje Nema elemenata za izračun troškova vanjskog uređenja. Vu = 5.4. 0,00 € 0,00 € Projekti, geodezija i sl. Pr = - REKAPITULACIJA 1. 2. 3. 4. Vrijednost zemljišta Doprinosi i priključci Vanjsko uređenje Projekti, geodezija i sl. SVEUKUPNO: Površina zemljišta = 12.045,00 ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 234.480,02 0,00 0,00 0,00 234.480,02 Jedinična cijena = ili m2 6 19,47 147,56 www.m-investa.hr € € € € € €/m2 kn/m2 međimurje-investa doo čakovec 6. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina: Građevinsko zemljište Poduzetnička zona Jalžabet, Varaždin, kat.čest.br. 1006/6, k.o. Jakopovec na adresi: predloženih od : LADIĆ WERNER d.o.o. u stečaju Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija Tržišna vrijednost zemljišta (TV) iznosi: Red.br. utvrđuje se da: zk.ul.br. zk.čest.br. Površina (m²) 1. 1955 1006/6 12.045 Jedinična cijena zemljišta (€) 19,47 Ukupno: Tržišna vrijednost zemljišta (€) 234.480,02 234.480,02 Tržišna vrijednost zemljišta (kn) 1.777.358,51 1.777.358,51 Ukupna tržišna vrijednost zemljišta (TV) iznosi: 234.480,02 € U Čakovcu, 10. lipnja 2014. ili 1.777.358,51 kn 1 € = 7,58 kn godine ELABORAT IZRADIO: DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 7 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec PRILOZI ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 8 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Fotografije ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 9 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvadak iz zemljišne knjige ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 10 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvod iz katastra ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 11 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Geoportal - DGU ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 12 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Rješenje o imenovanju vještaka ladić werner doo, zemljište k.o. jakopovec 13 www.m-investa.hr