από τον Χρήστο Βρατσίδα Πολιτικό Μηχανικό Α.Π.Θ. Εκδόθηκε ο πολύ-αναμενόμενος νέος νόμος των «αυθαιρέτων» 4178/2013 ο οποίος περιέχει σημαντικές αλλαγές σε σχέση με τον προηγούμενο νόμο 4014/2011. Σε αυτό το σύντομο βιβλίο θα επικεντρώσουμε την προσοχή μας στα πιο σημαντικά σημεία αυτού τα οποία και είναι: ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1: Απαγόρευση μεταβίβασης και σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2: Ποιες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις μπορούν να ενταχθούν στις ρυθμίσεις αυτού του νόμου και ποιες δεν μπορούν ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3: Τι απαιτείται και είναι απαραίτητο σε κάθε δικαιοπραξία ακινήτου ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4: Πως αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής των αυθαιρέτων ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5: Κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6: Ποια είναι η διαδικασία υπαγωγής και σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφέλειας ΚΕΦΑΛΑΙΟ 7: Δικαιολογητικά υποβολής ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8: Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται σε κάθε κατηγορία αυθαιρέτων ΚΕΦΑΛΑΙΟ 9: Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού ΚΕΦΑΛΑΙΟ 10: Τρόπος υπολογισμού και καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου και συμψηφισμός καταβληθέντων προστίμων ΚΕΦΑΛΑΙΟ 11: Πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μη δηλούμενων κατασκευών και χρήσεων ΠΡΟΣΘΕΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ: Τι ισχύει με τις δηλώσεις που πραγματοποιήθηκαν με προηγούμενες διατάξεις όπως το Ν.4014/2011; Πριν ξεκινήσουμε θα παραθέσουμε το 1ο άρθρο του νόμου για σύντομη αναφορά. Πιστεύω πως το μικρό αυτό βιβλίο θα σας φανεί χρήσιμο ως μικρο-οδηγός για την διαδικασία υποβολής και ένταξης του ακίνητού σας στις ρυθμίσεις του νόμου αυτού, ώστε να μην βρεθείτε προ δυσάρεστων εκπλήξεων μελλοντικά. Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για το ενδιαφέρον που δείξατε και σας εύχομαι καλή και ευχάριστη ανάγνωση. Ο συντάξας Χρήστος Βρατσίδας “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 1 ΝΟΜΟΣ 4178/2013 Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης – Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΑΡΘΡΟ 1: Απαγόρευση εμπράγματων δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης 1. Από την δημοσίευση του παρόντος απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5 παρ.2 και 22 παρ.3 του Ν.1577/1985 (ΦΕΚ Α’ 210). Στην παραπάνω απαγόρευση εμπίπτει και η εισφορά ακινήτου σε εταιρία. 2. Από τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εξαιρούνται τα ακίνητα, στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις: α) που υφίστανται προ της 30/11/1955, ημερομηνίας ισχύος του από 09/08/1955 Βασιλικού Διατάγματος ή β) που έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 3 του Ν.720/1977 (ΦΕΚ Α’ 297) ή γ) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.5 του άρθρου 16 του Ν.1337/1983 (ΦΕΚ Α’ 33) ή των παραγράφων 8 και 10 του άρθρου 9 του Ν.1512/1985 (ΦΕΚ Α’ 4) ή δ) που έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του Ν.1337/1983 (ΦΕΚ Α’ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή ε) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 4 του Ν.3399/2005 (ΦΕΚ Α’ 255) ή στ) που έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.3775/2009 (ΦΕΚ Α’ 122) ή του Ν.3843/2010 (ΦΕΚ Α’ 62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές και υπό τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου ή ζ) που έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου ή του σχετικού παραβόλου εφόσον ορίζεται κατά τις διατάξεις του Ν.4014/2011 (ΦΕΚ Α’ 209) και υπό τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου. Σελ. 2 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 Απαγόρευση μεταβίβασης και σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα Διαβάζοντας το 1ο άρθρο του νέου νόμου καταλαβαίνουμε αμέσως πως δεν θα είναι δυνατή η μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου που έχει αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις. Δυστυχώς πολλοί δεν το έχουν καταλάβει αυτό. Για να πουληθεί λοιπόν ή γενικά για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο - και εδώ ως ακίνητο νοείται το οικόπεδο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, οποιοδήποτε κτίσμα γενικά είτε πρόκειται για αυτοτελές κτίριο είτε για διηρημένη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία – θα πρέπει να συντρέχουν μια από τις παρακάτω δύο προϋποθέσεις: να μην υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε αυτό. εφόσον υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή να έχει «τακτοποιηθεί» είτε με προγενέστερους νόμους και διατάξεις είτε με τον παρόντα νόμο. Με απλά λόγια θα πρέπει να είναι νόμιμο. Υπάρχουν παρόλα αυτά και οι κατηγορίες των ακινήτων που κατασκευάστηκαν πολύ παλιά και δεν διαθέτουν οποιαδήποτε άδεια, αλλά δεν νοούνται ως αυθαίρετα διότι κατασκευάστηκαν π.χ. πριν το 1955. Για αυτά υπάρχει μια διαδικασία που ονομάζεται «Έγκριση Νομίμου Περιγράμματος» ή «Πιστοποίηση Νομίμου Περιγράμματος» ή απλά όπως συνηθίζεται να λέγεται «Νομιμοποίηση προ του ‘55». Σε κάθε περίπτωση όμως απαιτείται να υπάρχει κάποιο νομιμοποιητικό στοιχείο είτε αυτό είναι η Οικοδομική Άδεια (Άδεια Δόμησης με το νέο ορισμό), είτε αυτό είναι Βεβαίωση Περαίωσης Διαδικασίας Ένταξης Αυθαιρέτου στον παρόντα ή σε προγενέστερους νόμους, είτε αυτό είναι «Άδεια Νομιμοποίησης». Σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη είναι υποχρεωτική πλέον η προσκόμιση Βεβαίωσης Μηχανικού σύμφωνα με το Ν.4014/2011 που θα βεβαιώνει μια από τις παραπάνω προϋποθέσεις. Τι είναι όμως αυθαίρετη κατασκευή; Γενικά αυθαίρετη κατασκευή είναι οποιαδήποτε κατασκευή που δημιουργήθηκε αυθαίρετα χωρίς να έχει λάβει την απαραίτητη από νόμο Οικοδομική Άδεια. Από την μικρή μέχρι την πιο μεγάλη παρέμβαση, που μπορεί να είναι επέκταση, προσθήκη τμήματος ή ολόκληρου ορόφου, μικροκατασκευές, γενικά οτιδήποτε που δεν υπάρχει στην αρχική Άδεια. Εδώ θέλει προσοχή επειδή ενώ ο νόμος σου δίνει την επιλογή να εντάξεις στις ρυθμίσεις του οποιαδήποτε κατασκευή, αλλά για την μεταβίβαση απαιτείται μόνο να έχουν τακτοποιηθεί κατασκευές που επηρεάζουν ή μεταβάλουν τον επιτρεπόμενο Συντελεστή Δόμησης, Ποσοστό Κάλυψης και Μέγιστο Επιτρεπόμενο Ύψος. Έτσι λοιπόν ο νόμος επιτρέπει να γίνει μεταβίβαση σε ακίνητο στο οποίο μπορεί να υπάρχουν αυθαιρεσίες αλλά δεν μεταβάλλουν το Συντελεστή Δόμησης, Ποσοστό Κάλυψης και Μέγιστο Ύψος. Για τα τρία αυτά μεγέθη δίνεται παρακάτω ένας απλοποιημένος ορισμός: - ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ: είναι ο αριθμός ο οποίος αν πολλαπλασιαστεί με το εμβαδό του οικοπέδου θα μας δώσει το Εμβαδό επιφανείας που δικαιούμαστε να δομήσουμε. - ΠΟΣΟΣΤΟ ΚΑΛΥΨΗΣ: είναι ο αριθμός ο οποίος αν πολλαπλασιαστεί με το εμβαδό του οικοπέδου θα μας δώσει το επιτρεπόμενο εμβαδό επιφανείας που επιτρέπεται να καταλαμβάνει το κτίριο μέσα στο οικόπεδο. - ΜΕΓΙΣΤΟ ΥΨΟΣ: είναι το επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου μετρούμενο από την οριστικά διαμορφωμένη στάθμη του εδάφους έως και την τελική διαμορφωμένη στάθμη του δώματος ή το τελικό σημείο της στέγης αναλόγως της περίπτωσης. Στην παράγραφο 2 του άρθρου 1 όπως φαίνεται στην προηγούμενη σελίδα εξαιρούνται κάποιες κατηγορίες ακινήτων. Αυτές είναι ουσιαστικά «τακτοποιημένες» και δεν απαιτείται κάποια περαιτέρω ενέργεια για αυτές. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 3 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2 Ποιες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης δεν μπορούν να ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νόμου αυτού Το άρθρο 2 του Ν.4178/2013 ορίζει σε ποιες περιπτώσεις μια αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν μπορεί να υπαχθεί. Σε αυτό το σημείο καλό θα ήταν να ξεκαθαριστεί τη ακριβώς είναι η αλλαγή χρήσης διότι πολλοί μπερδεύονται, ακόμη και συνάδελφοι χωρίς να θέλω να τους θίξω. Όπου ο νόμος αναφέρεται σε αλλαγές χρήσεων εννοεί την αλλαγή π.χ. από χρήση κατοικίας σε χρήση καταστήματος. Ή από χρήση αποθήκης σε χρήση κατοικίας. Δεν είναι αλλαγή χρήσης το κλείσιμο του ημιϋπαίθριου χώρου διαμερίσματος, διότι και πριν το κλείσιμο είχε χρήση κατοικίας. Δεν επιτρέπεται η ένταξη στις ρυθμίσεις αυτού του νόμου αυθαίρετα όταν βρίσκονται: 1) 2) Σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις όπου δεν έχει συντελεστεί η αναγκαστική απαλλοτρίωση επί ακινήτων όπου υφίστανται εμπράγματα δικαιώματα πολιτών. Σε περίπτωση υπαγωγής δεν επηρεάζονται τα κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση χώρους του οικοπέδου της παρ. 58 του άρθρου 2 του Ν.4067/2012 (αυτοί είναι χώροι που έχουν αποδοθεί ανταποδοτικά σε δημόσια κοινή χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, χωρίς να χάνονται τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των παραχωρητών). Προσοχή λοιπόν, πριν την ένταξη στο νόμο οποιασδήποτε αυθαιρεσίας θα πρέπει να διερευνηθεί αν βρίσκεται εντός κοινόχρηστου χώρου ή σε χώρο του οικοπέδου παραχωρημένου για δημόσια χρήση. 3) 4) 5) 6) Σελ. 4 Εντός παρόδιας στοάς, η οποία υφίστατο κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής. Παρά το όριο των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών οδών εντός ζώνης διάστασης 50% των οριζόμενων από τη νομοθεσία. Εδώ εξαιρούνται οι αυθαιρεσίες σε κτίρια για τα οποία έχει χορηγηθεί νομίμως οικοδομική άδεια, σε μικρότερη απόσταση από τα οριζόμενα στην παρούσα περίπτωση, καθώς και αυτοτελείς κατασκευές που συμπεριλαμβάνονται στην παρ. 7 του άρθρου 17 του Ν.4067/2012 πλην της περίπτωσης δ’ αυτής. Οι κατασκευές αυτές είναι: α) Πέργκολες με προσωρινά σκίαστρα. β) Στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων. γ) Σκάλες ή κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) καθόδου προς τους υπόγειους χώρους ή μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. ε) Συστοιχία επίτοιχων λεβητών αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης. στ) Δεξαμενή αερίου καύσιμου, όπως αποθήκη συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων εφόσον δεν μπορεί να είναι υπόγειες. ζ) Καπνοδόχοι. η) Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, καθώς και αντιθορυβικών συστημάτων, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς. θ) Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, και κλιματιστικών σε παραδοσιακούς οικισμούς ή διατηρητέα κτίρια, ύστερα από έγκριση του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου ή του αρμόδιου φορέα, ως προς την ένταξή τους στο χώρο. ι) Κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα με μέγιστο πλάτος προεξοχής ½ Δ. ια) Στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση και εφόσον αυτά αναπτύσσονται εντός των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων μπορούν να κατασκευάζονται με πλάτος μέχρι 1/4Δ ή δ. ιβ) Οι εγκαταστάσεις των πρατηρίων, οι δεξαμενές, οι αντλίες διάθεσης υγρών και αερίων καυσίμων και τα στέγαστρά τους, στις θέσεις που εγκρίνονται από την αρμόδια υπηρεσία, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Σε δημόσιο κτήμα. Σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” 7) 8) 9) 10) 11) 12) 13) 14) 15) 16) 17) Στον αιγιαλό και στον παλιό αιγιαλό. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων εντός του παλιού αιγιαλού, εφόσον υφίστανται νομίμως εμπράγματα δικαιώματα πολιτών που προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης του παλιού αιγιαλού, καθώς και οι περιπτώσεις όπου εκκρεμεί δικαστική απόφαση για την εξαίρεση των κτισμάτων σύμφωνα με τη σχετική χάραξη. Στη ζώνη παραλίας. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης. Σε αρχαιολογικό χώρο Ζώνης Α, εξαιρουμένων των αυθαιρέτων κατασκευών που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορεύονταν η δόμηση. Σε αρχαιολογικό χώρο εκτός Ζώνης Α, εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Σε ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Σε παραδοσιακό οικισμό ή παραδοσιακό τμήμα πόλης, με την επιφύλαξη των οριζόμενων στο άρθρο 13 του Ν.4178/2013. Στο άρθρο 13 γίνεται αναφορά σε αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακό οικισμό. Ουσιαστικά επιτρέπει την ένταξη στο νόμο αυτό την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων υπό προϋποθέσεις. Περισσότερα στο Κεφάλαιο 8 του παρόντος εγχειριδίου. Σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη ή προστατευμένη περιοχή, αν απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης. Σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 14 του Ν.4178/2013, ή σε κτίριο που είναι αρχαίο μνημείο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο. Στο άρθρο 14 γίνεται αναφορά σε αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε διατηρητέο κτίριο. Ουσιαστικά επιτρέπει την ένταξη στο νόμο αυτό την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων υπό προϋποθέσεις. Περισσότερα στο Κεφάλαιο 8 του παρόντος εγχειριδίου. Σε επικινδύνως ετοιμόρροπο κτίριο το οποίο δεν μπορεί να αποκατασταθεί σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις μετά την εκτέλεση εργασιών στατικής ενίσχυσης. Εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού εφόσον το ανώτατο ύψος της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου, που έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, υπερβαίνουν το ύψος της κορυφογραμμής. Εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε κτίρια που έχουν κατασκευαστεί προ της 31/12/2013, ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.3212/2003. Εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού, εντός απόστασης είκοσι (20) μέτρων από τον άξονα διέλευσης αγωγών μεταφοράς υψηλής τάσης ρεύματος άνω των 150kW. Παρατηρούμε λοιπόν πως έχουμε 17 κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσεων που δεν μπορούν να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του Ν.4178/2013 ή μπορούν να υπαχθούν με προϋποθέσεις. Ιδιαίτερη προσοχή λοιπόν θα πρέπει να δοθεί σε κάθε περίπτωση, διότι θα πρέπει να διερευνηθεί πλήρως η δυνατότητα υπαγωγής μιας αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης. Από την προϋπάρχουσα εμπειρία του Ν.4014/2011 (του προηγούμενου νόμου περί αυθαίρετης δόμησης) είχα προσωπικά αρκετές περιπτώσεις που δεν μπορούσαν να υπαχθούν μετά από την έρευνα που έκανα. Έτσι οι ιδιοκτήτες γλίτωσαν την ταλαιπωρία και το ενδεχόμενο να χάσουν λεφτά ή να μπουν σε διαδικασία να διεκδικήσουν πίσω τα καταβληθέντα, επειδή η υπαγωγή των αυθαιρέτων τους θα ήταν άκυρη. Αν και αυτές οι περιπτώσεις είναι σπάνιες ωστόσο θα πρέπει να δοθεί προσοχή. Μια ευνοϊκή αλλαγή είναι η περίπτωση 4 στην οποία μέχρι απόσταση ποσοστού 50% από τα όρια διεθνών, επαρχιακών κλπ. οδών επιτρέπεται η ένταξη των αυθαιρέτων. Στο Ν.4014/2011 δεν επιτρεπόταν σε όλη την έκταση της ζώνης ασφαλείας των οδών αυτών. Και αυτό θα επιτρέψει για αρκετούς ιδιοκτήτες να εντάξουν τους τα αυθαίρετά τους στις ρυθμίσεις του αυτού του νόμου (Ν.4178/2013). Όσον αφορά αυθαίρετα σε παραδοσιακούς οικισμούς ή σε διατηρητέα κτίρια ο νόμος έχει δύο αποκλειστικά άρθρα για αυτές τις περιπτώσεις, το άρθρο 13 και 14 αντίστοιχα, στα οποία δίνονται οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες υπαγωγής. Περισσότερα για αυτές τις περιπτώσεις σε επόμενο κεφάλαιο. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 5 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 Τι απαιτείται και τι είναι απαραίτητο σε κάθε δικαιοπραξία ακινήτου Στην παράγραφο 1 του άρθρου 3 αναφέρεται ότι σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων και αυτών χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται: 1) Υπεύθυνη Δήλωση του Ιδιοκτήτη και 2) Βεβαίωση Μηχανικού. Με την ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση του μηχανικού βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι: α) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή β) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή γ) ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκαταστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μια από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 1 του Ν.4178/2013 και δεν υπάγονται σε καμιά άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 2 του αυτού νόμου. Εδώ θα παρατηρήσουμε δύο πράγματα: Πρώτον ότι τα άνω αναγραφόμενα περί υπεύθυνης δήλωσης ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού αφορούν δικαιοπραξίες εν ζωή. Δηλαδή σε περιπτώσεις π.χ. αποδοχής κληρονομιάς δεν είναι απαραίτητο η προσκόμιση της υπεύθυνης δήλωσης και βεβαίωσης μηχανικού. Προς το παρόν αυτό ισχύει χωρίς όμως να είναι απόλυτο ότι δεν θα αλλάξει στο μέλλον. Δεύτερον αν έχουμε αυθαιρεσίες που δεν επηρεάζουν το Συντελεστή Δόμησης, το Ποσοστό Κάλυψης και το Μέγιστο Επιτρεπόμενο Ύψος τότε το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί. Προσοχή όμως να μην έχει εγκατασταθεί χρήση χωρίς άδεια. Ήτοι π.χ. έχουμε έναν υπόγειο χώρο και τον έχουμε μετατρέψει σε κατοικία. Συμπερασματικά μπορούμε να πούμε ότι ενώ ο νόμος σου δίνει τη δυνατότητα να εντάξεις στις ρυθμίσεις του μια μεγάλη «ποικιλία» αυθαιρεσιών, ωστόσο δεν απαιτείται να έχουν τακτοποιηθεί όλες για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο. Αυθαιρεσία σύμφωνα με το νόμο είναι και η αλλαγή των διαστάσεων ή της θέσης των ανοιγμάτων σε σύγκριση με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής αδείας. Έτσι αν θέλει κάποιος μπορεί να τα «τακτοποιήσει», αλλά δεν είναι απαραίτητο για να γίνει κάποια δικαιοπραξία εν ζωή. Τίθεται λοιπόν το ερώτημα εάν είναι θεμιτό να δηλώνονται όλες οι αυθαιρεσίες ή μόνο αυτές που επηρεάζουν τη δόμηση, κάλυψη και μέγιστο ύψος. Αυτό επαφίεται στην επιλογή του ιδιοκτήτη. Ούτως ή άλλως ο νόμος δίνει τη δυνατότητα σε κάθε πολίτη να εντάξει στις ρυθμίσεις του Ν.4178/2013 όποιες αυθαιρεσίες θέλει. Με τον προηγούμενο νόμο υπήρχαν κάποια παράλογα πράγματα, όπως λ.χ. για μια ψησταριά απαιτείτο 500,00€ πρόστιμο για την αυθαιρεσία αυτή. Δόθηκαν πολλαπλές παρατάσεις οπότε και ο περισσότερος κόσμος δεν προχωρούσε στην τακτοποίηση των αυθαιρέτων τους, και έφτασαν στο σημείο της τελευταίας καταληκτικής ημερομηνίας υποβολής να τρέχουν να προλάβουν να υποβάλλουν την αίτηση μέσω του μηχανικού τους έχοντας αγωνία και άγχος. Ακόμη και δικοί μου πελάτες με πήραν αρκετά τηλεφωνήματα μέχρι να πειστούν ότι θα βγει ο νέος νόμος στον οποίο θα μπορέσουν να ενταχθούν. Με αυτό το νόμο που απ’ ότι λένε είναι και ο τελευταίος, όλοι οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων έχουν τη δυνατότητα τακτοποίησης των αυθαιρέτων τους και μάλιστα με ευνοϊκότερες διατάξεις. Όπως θα δούμε παρακάτω υπάρχουν κατηγορίες αυθαιρέτων που αν πληρούν κάποιες προϋποθέσεις εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης. Επίσης συνιδιοκτήτες σε εκτός σχεδίου περιοχές όπου απαγορεύεται η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας με το παρόντα νόμο ξεκαθαρίζεται ότι μπορούν να υπαχθούν αρκεί να έχει συντελεστεί συμβολαιογραφική πράξη αποκλειστικής χρήσης τμήματος του αγροτεμαχίου στο οποίο είναι συνιδιοκτήτες. Σελ. 6 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Για τις περιπτώσεις αυθαιρέτων που είχαν υπαχθεί με τον προηγούμενο νόμο 4014/2011 είναι δυνατή η μεταβίβαση αρκεί να έχει εξοφληθεί τουλάχιστον το 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου για την οποία θα γίνεται ειδική μνεία σε κάθε δικαιοπραξία. Η βεβαίωση του μηχανικού θα πρέπει να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87. Σε περίπτωση που το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει συντεταγμένες σε σύστημα αναφοράς διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ’87, θα πρέπει να αναφέρονται και οι συντεταγμένες σύμφωνα με αυτό. Στις εξής παρακάτω περιπτώσεις δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα: 1) Για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. 2) Σε κάθε περίπτωση, για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής. 3) Για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή και εφόσον η αντικειμενική αξία αυτών δεν υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης ΖΟΕ (Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου) για τα οποία σε κάθε περίπτωση απαιτείται το τοπογραφικό διάγραμμα. Τα τοπογραφικά αυτά διαγράμματα εφόσον απαιτούνται επισυνάπτονται σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη. Η βεβαίωση του μηχανικού ισχύει για δύο (2) μήνες και προσαρτάται στα συμβόλαια στα οποία μνημονεύεται ο μοναδικός αριθμός του ακινήτου που εκδίδεται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα. Ο μοναδικός αριθμός καταγράφεται στο πληροφοριακό σύστημα της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του Ν. 3843/2010, καθώς και σε όλα τα υπολογιστικά συστήματα όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 46 του Ν.4178/2013. Ταυτότητα κτιρίου σύμφωνα με το Ν.3843/2010 είναι ουσιαστικά η καταγραφή του ακινήτου με όλες τα έγγραφα που συνδέονται με αυτό. Συμβόλαιο, οικοδομική άδεια, εγκεκριμένα σχέδια, έγγραφα σχετικά με τη διαδικασία υπαγωγής σε περιπτώσεις αυθαιρέτων κλπ. Ουσιαστικά πρόκειται για ένα «ηλεκτρονικό φακέλωμα» κάθε ακινήτου που υπάρχει. Ακόμη δεν έχει τεθεί σε λειτουργία και ισχύ οι διατάξεις του νόμου 3843/2010 που αφορούν την ταυτότητα του κτιρίου (ο Ν.3843/2010 ήταν αυτός με το οποίο είχαν τακτοποιηθεί οι ημιϋπαίθριοι χώροι). Αλλά στο μέλλον θα γίνει υποχρεωτική η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για κάθε ακίνητο, είτε έχει αυθαιρεσίες είτε όχι. Επειδή οι βεβαιώσεις θα εκδίδονται ηλεκτρονικά μέσα από τις υπηρεσίες του αρμόδιου πληροφοριακού συστήματος, σε περιπτώσεις αναστολής λειτουργίας αυτού δύναται από τους μηχανικούς να εκδίδονται και να υπογράφονται βεβαιώσεις εκτός συστήματος χωρίς μοναδικό αριθμό ακινήτου κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη σχετική διάταξη και να προσαρτώνται στα συμβόλαια. Σε αυτή την περίπτωση γίνεται ειδική μνεία στα συμβόλαια και τα στοιχεία της βεβαίωσης θα πρέπει να καταχωρηθούν στο ηλεκτρονικό πληροφοριακό σύστημα εντός δύο (2) μηνών από την ημερομηνία έκδοσής τους. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 7 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4 Πως αποδεικνύεται ο χρόνος κατασκευής των αυθαιρέτων Καταρχήν πρέπει να ξεκαθαριστεί ότι για να είναι δυνατή η υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσεων θα πρέπει αυτές να έχουν περατωθεί πριν την 28/7/2011. Για αυθαίρετες κατασκευές αρκεί να έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός έως την 28/7/2011 και οι χρήσεις που έχουν εγκατασταθεί έως την ίδια ημερομηνία, με την προϋπόθεση ότι αυτές δεν απαγορεύονται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, ή δεν απαγορεύονταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Ο χρόνος της αυθαίρετης κατασκευής μπορεί να αποδειχθεί με αεροφωτογραφίες ή δημόσια έγγραφα. Όμως ο χρόνος εγκατάστασης των αλλαγών χρήσεων δεν είναι δυνατόν να αποδειχθεί με αεροφωτογραφίες. Γι’ αυτό ο νόμος ορίζει πως για τις περιπτώσεις αυτές η απόδειξη του χρόνου που έχει εγκατασταθεί η αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή. Τα αποδεικτικά έγγραφα θα πρέπει να αναφέρονται στην Τεχνική Έκθεση του Μηχανικού. Σε περίπτωση αδυναμίας υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1/1/2004, που είναι η ημερομηνία από την οποία και έπειτα δεν παρέχεται έκπτωση στην επιβολή του προστίμου λόγω παλαιότητας. Εδώ λοιπόν ο νόμος μας λέει εμμέσως ότι μπορούν να υπαχθούν όλες οι αλλαγές χρήσεων και ας είναι μετά την 27/7/2011 αρκεί να δηλωθεί ότι έχουν εγκατασταθεί μετά την 1/1/2004 για μην υπάρχει η δυνατότητα έκπτωσης του προστίμου. Και αυτό διότι στις περισσότερες των περιπτώσεων είναι βέβαιο πως δεν μπορεί να αποδειχθεί ο χρόνος που έγινε η αλλαγή χρήσης. Αλλά αυτό κατά την άποψή μου δεν είναι σωστό. Πολύ απλά ακόμη και κάποιος που σήμερα εγκατέστησε μια αλλαγή χρήσης θα μπορεί να την εντάξει στις ρυθμίσεις του νόμου αυτού. Ωστόσο όμως δεν συνιστώ κανένα να προβεί σε ψευδή δήλωση δηλώνοντας κάτι το οποίο δεν ισχύει για ηθικούς κυρίως λόγους, αλλά και διότι μια τέτοια ενέργεια είναι απάτη. Ο χρόνος κατασκευής των αυθαιρέτων δηλώνεται και στην υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη. Οπότε απαιτείται προσοχή. Ειδικά δε θα πρέπει να γίνει πρώτα έρευνα πριν από κάθε υπαγωγή αν μπορεί να αποδειχθεί ο χρόνος κατασκευής είτε με αεροφωτογραφίες είτε με άλλα δημόσια έγγραφα, όπως π.χ. συμβόλαια, έντυπο δήλωσης Ε9 κλπ. Ακόμα και τιμολόγια από υλικά ή αποδείξεις παροχής υπηρεσιών από συνεργεία μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Όσον αφορά τις αεροφωτογραφίες, αυτές μπορούν να αναζητηθούν από την ιστοσελίδα www.okxe.gr. Σε αυτή τη διεύθυνση ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει αίτηση ελέγχου διαθεσιμότητας αεροφωτογραφιών για διάφορες χρονικές περιόδους. Αυτή τη δουλειά την κάνουν συνήθως οι μηχανικοί που είναι εξοικειωμένοι για λογαριασμό των ιδιοκτητών. Επίσης έχει ανακοινωθεί ότι θα δημιουργηθεί αρχείο αεροφωτογραφιών για όλη την ελληνική επικράτεια με ημερομηνία λήψης την 28/7/2011, ώστε όλοι οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να ελέγξουν, αλλά και να αποδείξουν πως το αυθαίρετό τους κατασκευάστηκε πριν αυτήν την ημερομηνία. Ο λόγος διάθεσης αυτών των φωτογραφιών είναι προφανής και είναι για να αποτρέψει ψευδείς δηλώσεις, γεγονός που ήταν πρόβλημα με την εφαρμογή του προηγούμενου νόμου. Πολλοί εργολάβοι ολοκλήρωσαν οικοδομικούς σκελετούς μετά την 28/7/2011, ώστε να μπορούν να ενταχθούν στο νόμο και να κερδοσκοπήσουν σε βάρος του καταπατημένου περιβάλλοντος. Σελ. 8 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5 Κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων Πλέον με το νέο νόμο τα αυθαίρετα (κατασκευές και χρήσεις) χωρίστηκαν σε 5 κατηγορίες. Η κύρια αλλαγή σε σχέση με τον προηγούμενο νόμο είναι η προσθήκη της κατηγορίας 1 που αφορά αυθαίρετα κατασκευές προ του 1975 και με χρήση κατοικίας μόνο. Αυτά νομιμοποιούνται και απαλλάσσονται οριστικά της κατεδάφισης και απαιτείται μόνο παράβολο των 500,00€ για την τακτοποίησή τους, όπως θα δούμε παρακάτω. Οι κατηγορίες λοιπόν είναι οι εξής: 1) Κατηγορία 1 Εδώ υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικίας, που υφίστανται προ του έτους 1975 και με την επιφύλαξη των οριζόμενων στην παρ. 2 του άρθρου 7 του Ν.4178/2013 περί αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Η παρ. 2 του άρθρου 7 αφορά την απόδειξη του χρόνου κατασκευής. Αναφερθήκαμε στο προηγούμενο κεφάλαιο για αυτό το θέμα. Οι αυθαίρετες κατασκευές σε αυτή την κατηγορία εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης εφόσον ολοκληρώθηκαν προ της 9/9/1975 και καταβληθεί για αυτές παράβολο ποσού 500,00€ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Σε περίπτωση όπου έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία η υπαγωγή κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου υποβάλλεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία. 2) Κατηγορία 2 Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται αυθαίρετες κατασκευές προ της 1/1/1983. Οι κατασκευές αυτές εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου. Προσοχή, εάν στο ακίνητο ή στην αυτοτελή ιδιοκτησία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις οι οποίες πραγματοποιήθηκαν ή εγκαταστάθηκαν μεταγενέστερα του έτους 1983, τότε δεν μπορεί να ενταχθεί το ακίνητο ή η αυτοτελή ιδιοκτησία στην κατηγορία αυτή. Απαραίτητη λοιπόν προϋπόθεση για την κατηγορία αυτή είναι η μη ύπαρξη αυθαιρεσιών μετά το έτος 1983. 3) Κατηγορία 3 Η κατηγορία 3 αφορά μικρές παραβάσεις. Αυτές εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου ποσού 500,00€ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου. Οι παραβάσεις ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών είναι οι εξής: α) Τοποθέτηση δομικών στοιχείων σε ακάλυπτο χώρο όπως φούρνοι, διακοσμητικοί κρουνοί και άλλα διακοσμητικά στοιχεία. β) Μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου έως 5%. γ) Προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις. δ) Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφανείας τους έως 10%. Συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης και ανοικτοί εξώστες που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης. ε) Αλλαγή έως 10% των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπιση αυτών έως 2 μέτρα. στ) Κατασκευή πέργκολας κατά την παρ. 60 του άρθρου 3 του Ν.4067/2012. Σύμφωνα με αυτή την παράγραφο πέργκολα είναι η εξωτερική ασκεπής σταθερή κατασκευή με μέγιστο ύψος τα 3 μέτρα, που προορίζεται για την αναρρίχηση των φυτών ή την τοποθέτηση προσωρινών σκίαστρων από ύφασμα, καλαμωτή και κινητά στοιχεία, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης του φέροντα οργανισμού (π.χ. τοίχοι). ζ) Φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης. η) Δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές, καθώς και δεξαμενές νερού. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 9 θ) Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με μέγιστες διαστάσεις 3,00 x 3,00 και ύψους έως 2,50 μέτρα. ι) Εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο. ια) Υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1,00 μέτρο. ιβ) Υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μέτρο. ιγ) Αποθήκη μεγίστης επιφάνειας 15 τετραγωνικά μέτρα και ύψους έως 2,50 μέτρα. ιδ) Υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδομική άδεια. ιε) Αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. ιστ) Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελής ιδιοκτησίας, έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2% και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α’, β’, γ’ της παρ. 2 του άρθρου 2. ιζ) Παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Υπουργική Απόφαση 3046/304/30-1/3.2.1989 (ΦΕΚ Δ’ 59)). Για τις παραβάσεις αυτές γίνεται ειδική μνεία στις βεβαιώσεις των Μηχανικών, κατά την τεχνική έκθεση. ιη) Πρόχειρες, προσωρινές, κινητές, κατασκευές από πανί ή νάυλον που χρησιμοποιούνται για την προσωρινή αποθήκευση υλικών και προϊόντων εμπορίου σε βιομηχανικά, βιοτεχνικά κτίρια με νόμιμη άδεια. Παρατηρούμε πως έχουμε 18 περιπτώσεις αυθαίρετων που υπάγονται στην κατηγορία αυτή. Οτιδήποτε δεν αναφέρεται σε αυτές τις υποκατηγορίες δεν νοείται ως κατηγορία 3. 4) Κατηγορία 4 Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια (για αυτά τα μεγέθη έγινε αναφορά στο Κεφάλαιο 1). Στα ποσοστά αυτά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010 και 4014/2011. Οι ανωτέρω κατασκευές εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης μετά την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του Ν.3843/2010. Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου. Τέλος αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία κατά τις διατάξεις του Ν.3775/2009 ή του Ν.3843/2012 ή του Ν.4014/2011 με την επιφύλαξη των οριζόμενων στην περίπτωση της 1ης παραγράφου της κατηγορίας αυτής, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης μετά τη συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις διατάξεις του Ν.3843/2010. Δηλαδή αν πληρούνται οι προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν στην 1η παράγραφο για ακίνητα που εντάχθηκαν στις ρυθμίσεις προηγούμενων νόμων τότε και αυτά εξαιρούνται της κατεδάφισης οριστικά. Αυτή είναι μια νέα ευεργετική διάταξη η οποία δεν υπήρχε στους άνω αναγραφόμενους προγενέστερους νόμους, οι οποίοι όριζαν δικαίωμα διατήρησης των αυθαιρέτων για 40 ή 30 χρόνια. 5) Κατηγορία 5 Σε αυτή την τελευταία κατηγορία υπάγονται όλες οι υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης με την επιφύλαξη του άρθρου 2 (Απαγόρευση υπαγωγής ) που δεν συμπεριλαμβάνονται στις προηγούμενες κατηγορίες 1 έως 4. Για αυτές τις αυθαιρεσίες αναστέλλεται για 30 χρόνια η επιβολή κυρώσεων, κατά τις διατάξεις του άρθρου 8 του αυτού του νόμου, μετά την υπαγωγή στις διατάξεις αυτού, και την καταβολή του σχετικού παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου. Δύναται να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης υπό τις εξής προϋποθέσεις: Σελ. 10 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” α) Μετά το πέρας της καταληκτικής ημερομηνίας του παρόντος νόμου και την καταγραφή των αυθαιρέτων κατασκευών με διαπιστωτική απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής επιλέγονται οι περιοχές όπου απαιτείται πολεοδομικός σχεδιασμός και καθορίζονται ειδικότερες λεπτομέρειες σχεδιασμού κατά τις διατάξεις του παρόντος νόμου. Σε κάθε περίπτωση ο ως άνω πολεοδομικός σχεδιασμός θα πρέπει να ολοκληρωθεί εντός προθεσμίας 5 ετών από τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης. Προφανώς εδώ αναφέρεται σε περιπτώσεις εκτός σχεδίου ή σε περιοχές που στερούνται σχεδίου πόλεως γενικά. Όμως για αυθαίρετες κατασκευές εντός σχεδίου δεν ισχύει αυτό. Το συμπέρασμα εδώ είναι ότι για αυθαίρετα σε εκτός σχεδίου περιοχές εφόσον γίνει πολεοδομικός σχεδιασμός θα ισχύσει η εξαίρεση από κατεδάφιση, αλλά για αυτά εντός σχεδίου όχι; Υπάρχει ασάφεια και δημιουργεί προβληματισμό αυτή η παράγραφος. β) Για κάθε υπαγωγή της παρούσας κατηγορίας πραγματοποιείται εντός προθεσμίας 7 ετών από τη δημοσίευση του νόμου αυτού έλεγχος των υποβαλλόμενων στοιχείων από ελεγκτή δόμησης κατόπιν υποβολής αίτησης στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (πρώην Πολεοδομία) από τον ενδιαφερόμενο. Από τον ελεγκτή εκδίδεται πόρισμα για την πληρότητα των υποβαλλόμενων στοιχείων και τον έλεγχο αυτών κατά τη δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του παρόντος νόμου. Η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. (Υπηρεσία Δόμησης) εκδίδει πράξη ολοκλήρωσης του ελέγχου κατά το πόρισμα. γ) Εντός αποκλειστικής προθεσμίας 7 ετών από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου ανταλλάσσεται, εφόσον απαιτηθεί ή εξαγοράζεται μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας της Τράπεζας Γης του Κεφαλαίου Β’ του παρόντος νόμου, συντελεστής δόμησης ίσος με την υπέρβαση δόμησης που έχει πραγματοποιηθεί σύμφωνα με τη σχετική κατηγορία. Υπάρχουν και επιπλέον κατηγορίες όπως ακίνητα του ιδιοκτησίας του Δημοσίου, ακίνητα που στεγάζουν υποδομές δικαιοσύνης ή που χρησιμοποιούνται ως λατρευτικούς χώρους κλπ., αλλά δεν θα αναφερθούμε σε αυτά διότι δεν αφορούν τον ιδιώτη. Εκτός από αυτές τις κατηγορίες, στο άρθρο 23 του νόμου (Ειδικές διατάξεις) γίνεται αναφορά σε ακίνητα τα οποία μεν είναι αυθαίρετα αλλά δύναται για αυτά να εκδοθεί Οικοδομική Άδεια Νομιμοποιήσεως. Σε αυτή την περίπτωση τα αυθαίρετα δεν θα πρέπει να παραβιάζουν τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας νομιμοποιήσεως είναι η καταβολή του σχετικού παραβόλου. Δεν οφείλεται οποιοδήποτε άλλο πρόστιμο για αυτά τα ακίνητα. Η οικοδομική άδεια νομιμοποιήσεως θα πρέπει να εκδοθεί εντός χρονικού διαστήματος 3 ετών. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση που μπορεί να εκδοθεί Άδεια Κατεδάφισης. Εφόσον καταβληθεί το παράβολο και εκδοθεί άδεια κατεδάφισης εντός 6 μηνών (όχι εντός 3 ετών, όπως ισχύει για την άδεια νομιμοποίησης), τότε δεν οφείλεται κανένα άλλο πρόστιμο. Εάν παρέλθει η προθεσμία των 3 ετών για λόγους που οφείλονται σε υπαιτιότητα του αιτούντος, τότε εφαρμόζονται οι διατάξεις περί κατεδαφίσεως και επιβολής προστίμου αυθαιρέτων. Δεν συνυπολογίζεται στο χρονικό διάστημα των 3 ετών, ο χρόνος καθυστέρησης έκδοσης οικοδομικής άδειας για λόγους που δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του αιτούντος. Σε αυτές τις περιπτώσεις η μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων, μπορεί να πραγματοποιηθεί προ της υποχρέωσης έκδοσης της σχετικής οικοδομικής άδειας με την καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, υπό την προϋπόθεση να αναλάβει ο νέος κύριος την υποχρέωση αυτή, με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αυτό είναι θετικό για περιπτώσεις που υπάρχει ανάγκη πώλησης ενός ακινήτου, αλλά δεν συμφέρει διότι εκτός από το κόστος της άδειας νομιμοποίησης θα πρέπει να πληρωθεί και σε ποσοστό 30% του συνολικού ποσού του προστίμου. Συνίσταται λοιπόν σε αυτές τις περιπτώσεις να βγει η άδεια νομιμοποίησης το συντομότερο δυνατόν, διότι υπάρχει και ο κίνδυνος αλλαγής των διατάξεων μελλοντικά που μπορεί να είναι και δυσμενέστερες. Άλλη μια περίπτωση που αναφέρεται στο άρθρο 23 είναι η διαφορετική διαρρύθμιση αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας. Αυτή η περίπτωση δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και απαλλάσσεται της υποχρέωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 11 Δεν ισχύει όμως το ίδιο για διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτή που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, εφόσον έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων. Εδώ ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το ποσό των 500,00€ και δεν καταβάλλεται παράβολο. Το ίδιο πρόστιμο καταβάλλεται και σε περίπτωση διαφορετικής χωροθέτησης των υποχρεωτικών προβλεπόμενων από την οικοδομική άδεια θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων από αυτήν που προβλέπεται στα σχέδια της συμβολαιογραφικής δήλωσης του Ν.1221/1981. Στις διατάξεις του παρόντος νόμου υπάγονται και αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις σε κτίρια που αποδόθηκαν στους δικαιούχους από τον πρώην Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας (Ο.Ε.Κ.). Για την υπαγωγή απαιτείται μόνο η καταβολή του σχετικού παραβόλου και χωρίς την καταβολή του ειδικού προστίμου. Η αίτηση δύναται να υποβληθεί είτε ανά αυτοτελή ιδιοκτησία είτε για το σύνολο των κτιρίων, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής. Με αυτή τη διάταξη ευεργετούνται οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών διότι δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν το ειδικό πρόστιμο. Στα άρθρα 13 και 14 γίνεται αναφορά για αυθαίρετα σε παραδοσιακό οικισμό και σε διατηρητέο κτίριο αντίστοιχα. Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις σε παραδοσιακό οικισμό: Επιτρέπεται η υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών σε παραδοσιακό οικισμό ή τμήμα πόλης, εφόσον αυτές έχουν ολοκληρωθεί πριν τη δημοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισμού του οικισμού ή τμήματος της πόλης ως παραδοσιακού, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό, τμήμα πόλης και σε παραδοσιακούς οικισμούς άνω των 5.000 κατοίκων, είτε έχουν ολοκληρωθεί πριν τη δημοσίευση της πράξης χαρακτηρισμού είτε μεταγενέστερα, εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή προσαρμόζεται και δεν αντίκειται στους γενικούς μορφολογικούς κανόνες που τίθενται από τις ειδικές διατάξεις. Υπάγονται επίσης και αυθαίρετες ή χρήσεις των κατηγοριών 2 έως 5, που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό κάτω των 5.000 κατοίκων εφόσον έχουν περατωθεί πριν την 28/7/2011 και μετά τη δημοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισμού του οικισμού ως παραδοσιακού. Για την υπαγωγή απαιτείται επιπρόσθετα και αίτηση στην Επιτροπή Ελέγχου αυθαίρετων κατασκευών για λόγους προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος (του άρθρου 12 του Ν.4178/2013). Αυθαίρετες κατασκευές σε διατηρητέο κτίριο: Στις διατάξεις του παρόντος νόμου υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που βρίσκονται μέσα στον όγκο του διατηρητέου κτιρίου ή προσθήκες καθ’ ύψος σε ποσοστό που δεν υπερβαίνει το 10% της συνολικής δόμησης αυτού. Για την υπαγωγή θα πρέπει να υποβληθεί και αίτηση στο αρμόδιο Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ). Το ΚΕΣΑ μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και την διαπίστωση της δυνατότητας υπαγωγής δέχεται ή απορρίπτει την αίτηση με βάση τις μεταβολές στην αρχιτεκτονική και μορφολογική τυπολογία του κτιρίου, και αισθητική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής ως προ το σύνολο του κτιρίου και/ή του περιβάλλοντος του χώρου. Επίσης υπάγονται και αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις σε κτίρια με νόμιμη οικοδομική άδεια στον περιβάλλοντα χώρο αυτού, εφόσον δεν βρίσκονται σε επαφή με το διατηρητέο κτίριο. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται να υποβληθεί αίτηση στο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΣΑ). Το ΣΑ μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και την διαπίστωση της δυνατότητας υπαγωγής δέχεται ή απορρίπτει την αίτηση με βάση αν η αυθαίρετη κατασκευή αλλοιώνει ή όχι τον χαρακτήρα, τη δομή και/ή την αρχιτεκτονική και μορφολογική τυπολογία του διατηρητέου κτιρίου, την αισθητική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής, ως προς το σύνολο του κτιρίου και/ή του περιβάλλοντός του. Σελ. 12 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6 Ποια είναι η διαδικασία υπαγωγής και σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας Καταρχήν θα πρέπει να ξεκαθαριστεί πως όλη η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά εκτός ειδικών περιπτώσεων όπου απαιτείται η υποβολή αιτήσεων σε άλλους φορείς, όπως Συμβούλια Αρχιτεκτονικής κλπ. Η διεκπεραίωση γίνεται ηλεκτρονικά με τη χρήση του διαδικτύου μέσα από το πληροφοριακό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ). Μέσα σε αυτό το σύστημα γίνονται οι αιτήσεις, υποβάλλονται τα απαραίτητα στοιχεία-δεδομένα των αυθαιρέτων καθώς και τα δικαιολογητικά αναλόγως της κατηγορίας στην εμπίπτουν αυτά. Μετά την υποβολή των στοιχείων και δικαιολογητικών υπολογίζεται το παράβολο και το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυτόματα από το σύστημα. Παρακάτω δίνονται τα βασικά βήματα μιας τυπικής υπαγωγής και υποβολής του αυθαιρέτου στο σύστημα: 1) Αρχικά πριν οποιαδήποτε ενέργεια θα πρέπει να γίνει αυτοψία στο αυθαίρετο. Το ακίνητο με την αυθαιρεσία θα πρέπει να αποτυπωθεί. Εφόσον απαιτείται θα πρέπει παράλληλα να γίνει και το τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87. Αφού αποτυπωθούν και καταγραφούν οι αυθαιρεσίες γίνεται ένας υπολογισμός του προστίμου και του παραβόλου, ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει πόσο θα κοστίσει η «τακτοποίηση» του αυθαιρέτου του. Μεγάλη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στην δυνατότητα υπαγωγής οποιασδήποτε αυθαιρεσίας γι’ αυτό σε ειδικές περιπτώσεις θα πρέπει να προηγείται έρευνα. Ο ιδιοκτήτης σε αυτή τη φάση θα πρέπει να προσκομίσει όλα τα σχετικά έγγραφα με το ακίνητό του στο μηχανικό που θα αναλάβει τη διαδικασία υπαγωγής. 2) Αφού κριθεί η δυνατότητα υπαγωγής τότε ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να εξουσιοδοτήσει το μηχανικό που θα αναλάβει το έργο με υπεύθυνη δήλωση. Επίσης θα πρέπει να υπογραφτεί συμφωνητικό από τα συμβαλλόμενα μέρη για τις υπηρεσίες του μηχανικού (ανάθεση – ανάληψη). 3) Στη συνέχεια έχοντας ο μηχανικός όλα τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά προβαίνει στην υποβολή της δήλωσης μέσα από το ηλεκτρονικό σύστημα. Αρχικά δεν είναι απαραίτητα όλα τα δικαιολογητικά που θα αναφερθούν παρακάτω, αλλά μερικά μόνο. Ο μηχανικός έπειτα αφού ολοκληρώσει τη διαδικασία ενημερώνει τον ιδιοκτήτη για το ύψος του ειδικού προστίμου και του παραβόλου που θα πρέπει να καταβληθεί αρχικά. Μόνο με την πληρωμή του παραβόλου η αίτηση θεωρείται υποβληθείσα. Ο ιδιοκτήτης θα λάβει ένα έγγραφο το οποίο εκδίδεται από ηλεκτρονικό σύστημα και το οποίο πληρώνεται σε διάφορες συμβεβλημένες τράπεζες. Δεν χρειάζεται να προσκομίσει το αποδεικτικό κατάθεσης στο μηχανικό για τη συνέχιση της διαδικασίας διότι το σύστημα ενημερώνεται αυτόματα. Θα πρέπει να σημειωθεί εδώ πως ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να έχει αποφασίσει για τον τρόπο πληρωμής του προστίμου. Υπάρχουν τρεις επιλογές είτε εφάπαξ καταβολή με έκπτωση 20%, είτε με μηνιαίες δόσεις, είτε με εξαμηνιαίες δόσεις. 4) Αφού πληρωθεί το παράβολο έχοντας επιλέξει και τον τρόπο πληρωμής του προστίμου, στη συνέχεια εκδίδεται ή εκδίδονται τα έγγραφα καταβολής εφάπαξ του προστίμου ή των δόσεων αυτού. Και εδώ δεν απαιτείται η προσκόμιση των αποδεικτικών καταθέσεων στο μηχανικό λόγω της αυτόματης ενημέρωσης του συστήματος. 5) Μόλις ο ιδιοκτήτης προσκομίσει όλα τα δικαιολογητικά στο μηχανικό και αυτός τα υποβάλλει στο σύστημα τότε εφόσον έχει γίνει εφάπαξ καταβολή μπορεί να εκδοθεί η βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας. Εφόσον έγινε επιλογή δόσεων για την εξόφληση του προστίμου τότε θα πρέπει να εξοφληθούν όλες οι δόσεις για γίνει περαίωση της διαδικασίας. 6) Ο μηχανικός τελικά θα προσκομίσει αντίγραφα των υποβληθέντων δικαιολογητικών και θα κρατήσει τα πρωτότυπα για το αρχείο του. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να συνδεθεί με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας ΔΕΗ κλπ. τότε είτε θα πρέπει να έχει εξοφλήσει το πρόστιμο εφάπαξ, είτε να έχει καταβάλει τουλάχιστον τη πρώτη δόση αυτού. Οπότε η έκδοση του εγγράφου μπορεί να εκδοθεί με την παραπάνω προϋπόθεση και χωρίς να έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 13 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 7 Δικαιολογητικά υποβολής Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την υπαγωγή είναι τα εξής παρακάτω: 1) Αίτηση Κατ’ επιλογή του ιδιοκτήτη μπορεί να γίνεται μια αίτηση για το σύνολο των αυθαιρέτων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης. Την αίτηση υποβάλλει: α) Ο φερόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Στην έννοια του φερόμενου ιδιοκτήτη περιλαμβάνονται ο ψιλός κύριος, ο επικαρπωτής με τη συναίνεση του ψιλού κύριου, ο εργολάβος για τις σε αυτόν περιερχόμενες συνεπεία εργολαβικού προσυμφώνου ιδιοκτησίες, μισθωτής εφόσον έχει το δικαίωμα έκδοσης οικοδομικής άδειας από τη μισθωτική σύμβαση και επί νομικών προσώπων ο νόμιμος εκπρόσωπος αυτών. β) Ο νόμιμος εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη. γ) Όσοι έχουν λάβει έγκριση εξαγοράς, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 5 και 6 του Ν.3147/2003. δ) Ο συνιδιοκτήτης: (υπογράμμισα τη λέξη αυτή διότι με τον προηγούμενο νόμο υπήρχε ασάφεια όσο αφορά τους εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες με αποκλειστική χρήση σε εκτός σχεδίου περιοχές όπου απαγορεύεται η σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας, όπως θα διαβάσετε παρακάτω) i) Επί αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων επί κοινόχρηστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με πλειοψηφία. ii) Επί αυθαιρέτων που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση ετέρου συνιδιοκτήτη. iii) Επί αυθαιρέτων σε χώρο ακινήτων για το οποίο έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών. iv) Ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που κατέχει, εφόσον συνυποβληθεί μετά των λοιπών δικαιολογητικών και συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών, εκ του οποίου να προκύπτει ότι το αυτοτελές ή τα αυτοτελή οικοδομήματα με την κατάρτιση της οριστικής συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών θα περιέλθουν εις την κυριότητά του. ε) Σελ. 14 Ο νομέας και κάτοχος του αυθαιρέτου κτίσματος επί γηπέδου ή οικοπέδου χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας μόνο εφόσον υποβληθεί νόμιμο προσύμφωνο από το οποίο θα προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης του γηπέδου υπόσχεται να του μεταβιβάσει τμήμα εδάφους που έχει καταλάβει και επί του οποίου έχει ανεγείρει αυθαίρετο κτίσμα μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου. Το ως άνω προσύμφωνο συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η αυθαίρετη κατασκευή με το τμήμα εδάφους που έχει καταληφθεί, το ποσοστό του τμήματος που αναλογεί στο συγκεκριμένο γήπεδο / οικόπεδο και περιλαμβάνει απόσπασμα χάρτη γης με τον προσδιορισμό του τμήματος που έχει καταληφθεί, καθώς και του συνολικού γηπέδου / οικοπέδου. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” 2) Υπεύθυνη Δήλωση του Ν.1599/1986 του αιτούντος Η υπεύθυνη δήλωση θα πρέπει να είναι θεωρημένη για τη γνησιότητα της υπογραφής και σε αυτήν θα πρέπει να περιλαμβάνονται: α) β) γ) δ) ε) στ) τα ατομικά του στοιχεία ο αριθμός φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.) η δημόσια οικονομική υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) φορολογίας του ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας εφόσον υπάρχει το εμβαδόν και η χρήση της αυθαίρετης κατασκευής η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης σε αυτό ζ) εάν πρόκειται για κύρια και μοναδική κατοικία η) δήλωση ότι η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν εμπίπτει σε καμία από τις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος. 3) Την τελευταία δήλωση του έντυπου Ε9 Στο έντυπο Ε9 θα πρέπει να αναφέρεται το ακίνητο, όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ανεξαρτήτως εάν έχουν δηλωθεί επί αυτού οι αυθαίρετες κατασκευές. 4) Τεχνική Έκθεση του εξουσιοδοτημένου αρμόδιου μηχανικού Στην τεχνική έκθεση αυτή θα πρέπει να περιγράφεται η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης μόνο ως προς το εμβαδόν και τη χρήση του αυθαιρέτου και αν πρόκειται για πρόχειρη κατασκευή. Εφόσον συντρέχουν λόγοι αδυναμίας αποτύπωσης του συνόλου του ακινήτου θα πρέπει να περιγράφονται αυτοί και να αιτιολογούνται. 5) Φωτογραφίες Οι φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσεις είναι απαραίτητες και θα πρέπει να είναι αρκετές ώστε να μπορούν να αποδώσουν την πλήρη πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας. 6) Σχέδια: Εδώ ο νόμος ορίζει 3 υποπεριπτώσεις, μια με ύπαρξη οικοδομικής άδειας, μια χωρίς έκδοση οποιασδήποτε οικοδομικής άδειας ή αδυναμία ανεύρεσής της και μια για απώλεια φακέλου της οικοδομικής άδειας, βεβαιωμένης από την πολεοδομία. α) Σε περίπτωση ύπαρξης οικοδομικής άδειας απαιτούνται τα εξής αντίγραφα: i) Του στελέχους της οικοδομικής άδειας, καθώς και απόσπασμα ρυμοτομικού για τις περιοχές όπου υφίστανται εγκεκριμένα σχέδια. ii) Του τοπογραφικού διαγράμματος. iii) Του διαγράμματος κάλυψης, όπου σημειώνεται η θέση και το περίγραμμα της αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης και τα πολεοδομικά μεγέθη υπέρβασης, όπως επηρεάζουν τους σχετικούς υπολογισμούς. iv) Της κάτοψης του ορόφου, όπου σημειώνεται η αυθαίρετη κατασκευή. Θεωρείται ως κάτοψη για την εφαρμογή της διάταξης αυτής, το σχέδιο της κάτοψης, το οποίο προσαρτήθηκε στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε προ της εφαρμογής του από 8/9/1983 προεδρικού διατάγματος (που αφορούσε τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών). v) Τομή της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου στον οποίο έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση. β) Στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια ή αυτή είναι αδύνατον να ανευρεθεί απαιτούνται τα εξής: i) Τοπογραφικό διάγραμμα στο οποίο αποτυπώνονται τα μεγέθη της αυθαίρετης κατασκευής. Ειδικά στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών με αποκλειστική χρήση όπου υπάρχει αδυναμία τοπογραφικής αποτύπωσης του συνόλου του “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 15 ακινήτου, ως εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα νοείται το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα το οποίο αποτυπώνει την έκταση που καταλαμβάνει η αυτοτελής ιδιοκτησία και αναγράφει την επιφάνειά της και το ποσοστό συνιδιοκτησίας της. Η αδυναμία τοπογραφικής αποτύπωσης του συνόλου αιτιολογείται στην τεχνική έκθεση του μηχανικού. ii) Κάτοψη της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου όπου έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. iii) Τομή της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου όπου έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. γ) Σε περίπτωση απώλειας φακέλου της οικοδομικής άδειας, βεβαιωμένης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (πρώην Πολεοδομία) και προκειμένου να διερευνηθεί η νομιμότητα του υφιστάμενου κτιρίου είναι δυνατή η υποβολή στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου αποτύπωσης κτιρίου, ανεγερθέντος με βάση οικοδομική άδεια πριν τις 28/7/2011 που είχε απολεσθεί. Για να γίνει αποδεκτός ο φάκελος από την Υπηρεσία Δόμησης θα πρέπει να περιλαμβάνει: i) Τοπογραφικό διάγραμμα ii) Διάγραμμα κάλυψης κατά τις προδιαγραφές του από 8/9/1983 προεδρικού διατάγματος iii) Κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων iv) Τομή v) Φωτογραφίες όλων των όψεων vi) Υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφιστάμενου κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές κατά τις κείμενες διατάξεις. 7) Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες Αυτά τα έγγραφα και οι αεροφωτογραφίες απαιτείται να υποβληθούν για την απόδειξη του χρόνου ολοκλήρωσης της κατασκευής και ο χρόνος εγκατάστασης της χρήσης 8) Σχετικά με τον στατικό έλεγχο των παραβάσεων εφαρμόζονται τα εξής: α) Δελτίο δομικής τρωτότητας του φέροντος οργανισμού του κτιρίου, για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας, τουριστικά καταλύματα ή κτίρια που δεν περιλαμβάνονται στο επόμενο εδάφιο (β), καθώς και για μεμονωμένες αυθαίρετες κατασκευές με τις παραπάνω χρήσεις. β) Μελέτη στατικής επάρκειας για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίρια κοινωφελούς χρήσης, όπως κτίρια συνάθροισης κοινού, περίθαλψης, κοινωνικής πρόνοιας, εκπαίδευσης, πολιτιστικών λειτουργιών, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικούς χώρους, εμπορικά καταστήματα, τράπεζες, κοινωφελείς οργανισμούς, δημόσιων υπηρεσιών και σε κτίρια βιομηχανικής ή βιοτεχνικής χρήσης, καθώς και σε μεμονωμένες αυθαίρετες κατασκευές με τις παραπάνω χρήσεις, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά σε υπουργική απόφαση. Η μελέτη στατικής επάρκειας δύναται να υποβάλλεται εντός προθεσμίας 5 ετών από την ημερομηνία υπαγωγής και σε κάθε περίπτωση πριν την συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίου. 9) Τεχνική Έκθεση αρμόδιου μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο Ο ηλεκτρομηχανολογικός έλεγχος αφορά τον πίνακα των γειώσεων και των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, αν υπάρχουν για κάθε μεμονωμένη αυθαίρετη κατασκευή, εξαιρουμένων των κατοικιών, καθώς και για αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίρια που δεν έχουν χρήση κατοικίας. Η ως άνω έκθεση δύναται να υποβάλλεται εντός προθεσμίας 5 ετών από την ημερομηνία υπαγωγής και σε κάθε περίπτωση πριν τη συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίου. Σελ. 16 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” 10) Παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου Το ποσό του παραβόλου καθορίζεται από τα τετραγωνικά μέτρα επιφανείας της αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης ως εξής: α) Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 50,00τ.μ. Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση σε κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας μέχρι 100,00τ.μ. Παράβολο ύψους 500,00€ β) Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 50,00τ.μ. και μέχρι 100,00τ.μ. Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση σε κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας άνω των 100,00τ.μ. και μέχρι 200,00τ.μ. Παράβολο ύψους 1.000,00€ γ) Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 100,00τ.μ. και μέχρι 1.000,00τ.μ. Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση σε κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας άνω των 200,00τ.μ. και μέχρι 1.000,00τ.μ. Παράβολο ύψους 2.000,00€ δ) Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 1.000,00τ.μ. και μέχρι 2.000,00τ.μ. Παράβολο ύψους 4.000,00€ ε) Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 2.000,00τ.μ. και μέχρι 5.000,00τ.μ. Παράβολο ύψους 8.000,00€ στ) Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 5.000,00τ.μ. Παράβολο ύψους 10.000,00€ Το παράβολο δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί πως στην περίπτωση που το ειδικό πρόστιμο είναι μικρότερο από το παράβολο τότε πληρώνεται το παράβολο και δεν επιστρέφεται η διαφορά του ποσού μεταξύ παραβόλου και ειδικού προστίμου. Ένα παράδειγμα: Για αυθαίρετη κατοικία άνω των 100,00τ.μ. χωρίς να είναι κύρια και μοναδική κατοικία το πρόστιμο βγαίνει 1.500,00€. Το παράβολο όμως υπερκαλύπτει το πρόστιμο που σε αυτή την περίπτωση είναι 2.000,00€. Η διαφορά των 500,00€ δεν επιστρέφεται και όπως είναι φυσικό δεν μπορεί να γίνει χρήση της ευεργετικής διάταξης της έκπτωσης του 20% για εφάπαξ καταβολή. 11) Έντυπο υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου Ουσιαστικά πρόκειται για τμήμα του ηλεκτρονικού συστήματος υπαγωγής. Σε ειδικές καρτέλες που ονομάζονται φύλλα καταγραφής υποβάλλονται τα δεδομένα και μαζί με τα γενικά δεδομένα που υποβάλλονται στη δήλωση υπολογίζεται αυτόματα το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Περισσότερες λεπτομέρειες για τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου σε επόμενο κεφάλαιο. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 17 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8 Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται σε κάθε κατηγορία αυθαιρέτων Για τις κατηγορίες αυθαιρέτων που αναφέρθηκαν στο κεφάλαιο 5 τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (σημειώνεται πως διατηρήθηκε η αρίθμηση αυτών από το προηγούμενο κεφάλαιο για εύκολη αναφορά) είναι τα εξής: 1) Κατηγορία 1 – Κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία προ του έτους 1975 123457- Αίτηση Υπεύθυνη Δήλωση του ιδιοκτήτη Έντυπο Ε9 Τεχνική Έκθεση Μηχανικού Φωτογραφίες Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες Επιπλέον απαιτείται αποτύπωση των κατόψεων του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. 2) Κατηγορία 2 – Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται προ της 1/1/1983 1234571011- Αίτηση Υπεύθυνη Δήλωση του ιδιοκτήτη Έντυπο Ε9 Τεχνική Έκθεση Μηχανικού Φωτογραφίες Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες Παράβολο Έντυπο υπολογισμού προστίμου Επιπλέον απαιτείται αποτύπωση των κατόψεων του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. 3) Κατηγορία 3 – Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις 1245- Αίτηση Υπεύθυνη Δήλωση του ιδιοκτήτη Τεχνική Έκθεση Μηχανικού Φωτογραφίες 4) Κατηγορία 4 – Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις με παραβίαση έως 40% της δόμησης και κάλυψης και έως 20% του ύψους 12345678- Σελ. 18 Αίτηση Υπεύθυνη Δήλωση του ιδιοκτήτη Έντυπο Ε9 Τεχνική Έκθεση Μηχανικού Φωτογραφίες Σχέδια ανάλογα της περίπτωσης Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες Δελτίο δομικής τρωτότητας ή μελέτη στατικής επάρκειας ανάλογα της περίπτωσης “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” 9- Τεχνική Έκθεση αρμόδιου Μηχανικού για ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις όπου απαιτείται 10- Παράβολο 11- Έντυπο υπολογισμού προστίμου 5) Κατηγορία 5 – Όλες οι υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που δεν περιλαμβάνονται στις προηγούμενες κατηγορίες 123456789- Αίτηση Υπεύθυνη Δήλωση του ιδιοκτήτη Έντυπο Ε9 Τεχνική Έκθεση Μηχανικού Φωτογραφίες Σχέδια ανάλογα της περίπτωσης Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες Δελτίο δομικής τρωτότητας ή μελέτη στατικής επάρκειας ανάλογα της περίπτωσης Τεχνική Έκθεση αρμόδιου Μηχανικού για ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις όπου απαιτείται 10- Παράβολο 11- Έντυπο υπολογισμού προστίμου 6) Δικαιολογητικά για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση σε παραδοσιακό οικισμό 1- Αίτηση 10- Παράβολο 11- Έντυπο υπολογισμού προστίμου Επιπρόσθετα απαιτείται και η υποβολή αίτησης στην «Επιτροπή Ελέγχου αυθαίρετων κατασκευών για λόγους προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος» με συνημμένα τα εξής δικαιολογητικά: 1- Τεχνική Έκθεση Μηχανικού στην οποία θα περιγράφεται ο τρόπος κατασκευής και τα υλικά αυτής, και αιτιολογείται η μορφολογική και αισθητική ένταξη της κατασκευής στο σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του. 2- Φωτογραφική τεκμηρίωση της κατασκευής ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του. 3- Τοπογραφικό διάγραμμα στο οποίο αποτυπώνεται η θέση της κατασκευής ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του. 4- Υπεύθυνη Δήλωση του Μηχανικού ότι τα παραπάνω στοιχεία είναι τα ίδια με αυτά που θα εισαχθούν στο πληροφοριακό σύστημα. 5- Αποδεικτικά χρόνου κατασκευής / αποπεράτωσης. 6- Αποδεικτικά δικαιώματος υπαγωγής του αιτούντος. 7) Δικαιολογητικά για αυθαίρετες κατασκευές σε διατηρητέο κτίριο 12471011- Αίτηση Υπεύθυνη Δήλωση Ιδιοκτήτη Τεχνική Έκθεση Μηχανικού Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες Παράβολο Έντυπο υπολογισμού προστίμου “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 19 Επιπλέον απαιτείται και η υποβολή αίτησης στο αρμόδιο «Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής» (ΚΕΣΑ) με συνημμένα τα εξής δικαιολογητικά: 123456- 78- Φωτογραφική τεκμηρίωση του κτιρίου. Τοπογραφικό διάγραμμα. Πλήρη αποτύπωση του κτιρίου. Τεχνική Έκθεση Μηχανικού στην οποία περιλαμβάνονται και όλα τα ιστορικά στοιχεία του κτιρίου. Υπεύθυνη δήλωση με την οποία δηλώνεται ότι δεν υπάρχει χαρακτηρισμός του κτιρίου από άλλον φορέα. Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, από τα οποία αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της κατασκευής και ο χρόνος εγκατάστασης της χρήσης. Ειδικά για τις περιπτώσεις αλλαγής χρήσης δύναται να προσκομίζονται ιδιωτικά έγγραφα βεβαίας χρονολογίας κατά την έννοια του άρθρου 446 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Δελτίο Δομικής Τρωτότητας του φέροντος οργανισμού ή μελέτη στατικής επάρκειας. Τεχνική Έκθεση αρμόδιου μηχανικού, για τον έλεγχο των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, εφόσον υπάρχουν. Για τις περιπτώσεις αυθαιρέτων σε κτίρια με νόμιμη οικοδομική άδεια στον περιβάλλοντα χώρο αυτού, εφόσον δεν βρίσκεται σε επαφή με το διατηρητέο κτίριο (παρ. 2 άρθρου 14) απαιτείται επιπρόσθετα η υποβολή αίτησης στο αρμόδιο «Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής» (ΣΑ) με συνημμένα τα εξής δικαιολογητικά: 1234- Φωτογραφική αποτύπωση του κτιρίου, σε σχέση με το υπάρχον χαρακτηρισμένο διατηρητέο. Τοπογραφικό διάγραμμα. Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας, καθώς και αντίγραφο της απόφασης χαρακτηρισμού. Διάγραμμα κάλυψης, όπου σημειώνεται η θέση και το περίγραμμα της αυθαίρετης κατασκευής ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης και τα πολεοδομικά μεγέθη υπέρβασης, όπως επηρεάζουν τους σχετικούς υπολογισμούς. 5- Υπεύθυνη Δήλωση με την οποία να δηλώνεται ότι δεν υπάρχει χαρακτηρισμός του κτιρίου από άλλον φορέα. 6- Κάτοψη του ορόφου, όπου σημειώνεται η αυθαίρετη κατασκευή για την οποία ζητείται η υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος. 7- Τομή όπου σημειώνεται η αυθαίρετη κατασκευή για την οποία ζητείται η υπαγωγή. 9- Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες, από τα οποία αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της κατασκευής και ο χρόνος εγκατάστασης της χρήσης. Ειδικά για τις περιπτώσεις αλλαγής χρήσης δύναται να προσκομίζονται ιδιωτικά έγγραφα βεβαίας χρονολογίας κατά την έννοια του άρθρου 446 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. 10- Για κάθε μεμονωμένη αυθαίρετη κατασκευή και για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης εκτός κατοικίας τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού, για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο του πίνακα των γειώσεων και των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, αν υπάρχουν. Στην τεχνική έκθεση θα πρέπει να τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζονται αξιόλογα αρχιτεκτονικά στοιχεία. Σελ. 20 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” ΚΕΦΑΛΑΙΟ 9 Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού Για πρώτη φορά συμπεριλαμβάνονται στις ειδικές ομάδες πληθυσμού οι τρίτεκνοι και οι πολύτεκνοι. Ακόμη προστέθηκαν και μακροχρόνια άνεργοι. Παρακάτω αναφέρονται οι κατηγορίες του πληθυσμού και οι ευνοϊκές διατάξεις που αφορούν αυτές: 1) Άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω Σε αυτή την ειδική ομάδα ανήκουν άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες. Για την υπαγωγή αυτών στις ρυθμίσεις του νόμου καταβάλουν ποσοστό 15% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Τα πρόσωπα αυτής της ομάδας εκτός από τα δικαιολογητικά που αναφέρθηκαν στα προηγούμενα κεφάλαια απαιτείται επιπλέον να υποβάλλουν και τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρων προϋποθέσεων. Το ποσοστό της αναπηρίας πιστοποιείται από βεβαίωση / γνωμάτευση που έχει εκδοθεί από δημόσια αρχή. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 85% 2) Άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ), με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω Άτομα με αναπηρία (ΑμεΑ), με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες, με ατομικό εισόδημα έως 18.000,00€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 24.000,00€. Για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας αυτών στις ρυθμίσεις του νόμου καταβάλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν επιπλέον τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρων προϋποθέσεων. Το ποσοστό της αναπηρίας πιστοποιείται από βεβαίωση / γνωμάτευση, που έχει εκδοθεί από δημόσια αρχή. Εδώ ο νόμος ορίζει πως η έκπτωση για αυτή την κατηγορία ατόμων ισχύει μόνο για την υπαγωγή κύριας κατοικίας. Δεν γράφει κύρια και μοναδική, οπότε εάν υπάρχουν πάνω από μια ιδιοκτησίες μπορεί να γίνει χρήση της διάταξης αυτής για την πρώτη – κύρια κατοικία μόνο. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 80% (μόνο για κύρια κατοικία) 3) Παλιννοστούντες ομογενείς Παλιννοστούντες ομογενείς, οι οποίοι έχουν εγγραφεί στα Μητρώα ή τα Δημοτολόγια Δήμου ή Κοινότητας, για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου της κύριας κατοικίας τους καταβάλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν επιπλέον τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων. Οι διατάξεις του ανωτέρω εδαφίου εφαρμόζονται και για τους μόνιμους κατοίκους της Θράκης. Σε περίπτωση ελλείψεις τίτλων ιδιοκτησίας τα δικαιολογητικά θα καθοριστούν με Κοινή Απόφαση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 80% (μόνο για κύρια κατοικία) 4) Τέκνα των παλιννοστούντων ομογενών Τέκνα των παλιννοστούντων ομογενών για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου της κύριας κατοικίας τους καταβάλουν ποσοστό 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου, και υποβάλλουν επιπλέον τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων. Κατά τα λοιπά μπορεί να εφαρμόζεται η διαδικασία του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου συστάσεως “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 21 διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο θα περιγράφεται ότι θα περιέλθει ή θα περιέλθουν στην κυριότητα του τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 50% (μόνο για κύρια κατοικία) 5) Πολύτεκνοι Πολύτεκνοι, για την υπαγωγή της κύριας κατοικίας τους καταβάλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν επιπλέον τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρων προϋποθέσεων. Πολύτεκνοι, για την υπαγωγή της δεύτερης κατοικίας τους υπό την προϋπόθεση ότι αυτή δεν είναι άνω των 80,00τ.μ. καταβάλουν ποσοστό 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν επιπλέον τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρων προϋποθέσεων. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 80% (μόνο για κύρια κατοικία) Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 50% (μόνο για δεύτερη κατοικία) 6) Τρίτεκνοι Τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000,00€ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000,00€, για την υπαγωγή της πρώτης κατοικίας τους στις διατάξεις του νόμου καταβάλλουν ποσοστό 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν επιπλέον δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων. Οι διατάξεις αυτού του εδαφίου εφαρμόζονται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 70% (μόνο για κύρια κατοικία) 7) Μακροχρόνια άνεργοι Μακροχρόνια άνεργοι για την υπαγωγή της κύρια κατοικίας τους στις διατάξεις του νόμου καταβάλλουν ποσοστό 70% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν επιπλέον τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων. Ποσοστό έκπτωσης ειδικού προστίμου 30% (μόνο για κύρια κατοικία) Σελ. 22 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” ΚΕΦΑΛΑΙΟ 10 Τρόπος υπολογισμού και καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου και συμψηφισμός καταβληθέντων προστίμων Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο το οποίο θα πρέπει να καταβληθεί, εφόσον υπερβαίνει το ύψος του παραβόλου, υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης επί την τιμή ζώνης, που ίσχυε στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, που ίσχυε στις 28/7/2011 επί τον συντελεστή 15% και επί συντελεστές τετραγωνιδίων όπως ορίζονται στον πίνακα του Παραρτήματος Α’ του παρόντα νόμου 4178/2013. Οπότε το πρόστιμο μπορεί να υπολογιστεί από την απλή παρακάτω εξίσωση: Πρόστιμο= Ε x T.Z. x 0,15 x Σσυντ. όπου Ε= εμβαδόν αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης Τ.Ζ.= Τιμή ζώνης που ίσχυε στην περιοχή του ακινήτου στις 28/7/2011 Σσυντ.= είναι το σύνολο των συντελεστών τετραγωνιδίων του Παραρτήματος Α’ του νόμου Σε αυτό το σημείο ο νόμος είναι σαφής ότι θα λαμβάνεται η τιμή ζώνης που ίσχυε στις 28/7/2011. Έτσι αίρεται η φοβία πολλών ιδιοκτητών ότι θα εφαρμοστούν μεγαλύτερες τιμές στον υπολογισμό του προστίμου σε περίπτωση που αυτές αναθεωρηθούν. Επίσης εφόσον οι αυθαίρετοι χώροι βρίσκονται σε υπόγειες στάθμες, εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες, όπως ορίζονται στο άρθρο 2 του Ν.4067/2012 εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%, δηλαδή καταβάλλεται το μισό υπολογισθέν ποσό από την ανωτέρω εξίσωση. Υπάρχουν και παραβάσεις οι οποίες δεν μπορούν να υπαχθούν στις κατηγορίες του πίνακα του Παραρτήματος Α’ και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου (τ.μ.) καθώς και για εγκαταστάσεις όπως ορίζονται στην παρ. 19 του άρθρου 2 του Ν.4067/2012 (τέτοιες είναι οι κατασκευές ή οι υποδομές που προορίζονται ή απαιτούνται για τη λειτουργία, εξυπηρέτηση και ασφάλεια των κτιρίων, όπως οι ανελκυστήρες, τα στοιχεία διανομής ηλεκτρικής ενέργειας, κλιματισμού, δροσισμού, διανομής και εκροής ύδατος, θέρμανσης, φυσικού αερίου, τα θερμικά ηλιακά συστήματα, τα στοιχεία ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, τα στοιχεία μονάδων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (ΣΗΘΥΑ), οι καπναγωγοί, οι επιγραφές και οι κεραίες) και οι οποίες δεν εμπίπτουν στην Κατηγορία 3. Για αυτές καταβάλλεται παράβολο 500,00€ και το ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό των εργασιών. Για προϋπολογισμό έως και 15.000,00€ θεωρείται 1 παράβαση για την οποία καταβάλλεται πρόστιμο 500,00€. Ο αριθμός των παραβάσεων προκύπτει από το πηλίκο του συνολικού προϋπολογισμού δια του ποσού των 15.000,00€, στρογγυλοποιημένο προς τα άνω. Άρα: Α= Αριθμός παραβάσεων= (Όπου Σ= ο συνολικός προϋπολογισμός) 15.000,00 Πρόστιμο παραβάσεων= Α x 500,00€ Στον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού υπάγονται επίσης αυθαίρετοι ημιϋπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, καθώς και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια χρήση σε κύρια που έχουν πραγματοποιηθεί χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος του κτιρίου και υπό την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Στις επόμενες 5 σελίδες δίνεται ο πίνακας του Παραρτήματος Α’. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 23 Σελ. 24 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 25 Σελ. 26 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 27 Σελ. 28 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Για τον υπολογισμό των συντελεστών τετραγωνιδίων του πίνακα του Παρατήματος Α’, όπως φαίνεται στις προηγούμενες σελίδες, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου με το μέρος των επιτρεπόμενων μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου. Δηλαδή σε περίπτωση που ένας συνιδιοκτήτης έχει ποσοστό εξ αδιαιρέτου 25% και η επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου είναι π.χ. 500,00τ.μ., τότε προφανώς αυτός θα δικαιούται το ¼ δηλαδή 125,00τ.μ.. Ας υποθέσουμε ότι έχει δομήσει νόμιμα τα 125,00τ.μ. και πως έχει κατασκευάσει μια αυθαίρετη προσθήκη 65,00τ.μ.. Σε αυτή λοιπόν την περίπτωση τα 65,00τ.μ. δεν θα συγκριθούν με τα 500,00τ.μ. αλλά με τα 125,00τ.μ. με αυτά που του αναλογούν. Άρα η υπέρβαση δόμησης είναι πάνω από το 50% της επιτρεπόμενης και άρα στο συντελεστή (5) του πίνακα θα πρέπει να επιλεχθεί το 5β (που αντιστοιχεί με συντελεστή 1,3). Γενικά για τον υπολογισμό του προστίμου ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες της ίδιας κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης που ορίζεται στον πίνακα του Παραρτήματος Α’ και προστίθενται τα εμβαδά όλων των δηλούμενων εμβαδών της αυτής κατηγορίας και είδους ανά φύλλο καταγραφής. Το τετραγωνίδιο 12 είναι ο «συντελεστής παλαιότητας». Ανάλογα με την ημερομηνία ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης αυθαίρετης χρήσης, γίνεται η κατάταξη της σε χρονικές περιόδους που είναι οι εξής: 1) Προ της 9/6/1975 (ισχύει μόνο για κατοικία) Σε αυτή την κατηγορία απαιτείται μόνο παράβολο το οποίο είναι 500,00€. Όλοι οι άλλοι συντελεστές αναγράφονται προφανώς για πληροφοριακούς λόγους. 2) Μέχρι τις 31/12/1982 Σε αυτή την κατηγορία ο συντελεστής είναι 0,15. Δηλαδή το πρόστιμο μειώνεται κατά 85%. 3) Από 1/1/1983 έως και 31/12/2003 Εδώ ο συντελεστής ισούται με 0,80, άρα το πρόστιμο μειώνεται κατά 20%. 4) Από 1/1/2004 έως και 28/7/2011 Εδώ ο συντελεστής ισούται με μονάδα οπότε δεν παρέχεται καμιά έκπτωση για τις αυθαιρεσίες από το 2004 και έπειτα. Παρακάτω θα αναφερθούμε και σε 2 ειδικές περιπτώσεις υπολογισμού του ειδικού προστίμου για να λυθούν αρκετές απορίες πολιτών, και οι οποίες μου έχουν τεθεί προσωπικά και σε μένα συχνά. α) Περίπτωση υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης. Εδώ το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής δόμησης (5α, 5β, 5γ και 5δ) αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και ο συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του 20% του επιτρεπομένου ύψους. β) Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου, και στις περιπτώσεις που επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 29 χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία και άλλα) εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια. γ) Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης. Συμψηφισμός καταβληθέντων προστίμων Καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, καθώς και καταβληθέντα ποσά ειδικών προστίμων διατήρησης, η και παραβόλων, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Αυτό ίσχυε και στον προηγούμενο νόμο 4014/2011. Τα καταβληθέντα ποσά αφαιρούνται από την τελευταία δόση και τις αμέσως προηγούμενες χρονικά έως ότου ολοκληρωθεί ο συμψηφισμός. Σε περίπτωση που μετά τον ως άνω υπολογισμό, προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου, με βάση τις διατάξεις του παρόντος νόμου, δεν αναζητούνται. Εδώ θα πρέπει να αναφερθεί πως ο συμψηφισμός γίνεται μόνο με το ενιαίο ειδικό πρόστιμο και όχι με το παράβολο. Έτσι εάν κάποιος πρέπει να πληρώσει παράβολο 2.000,00€ μόνο (περίπτωση που το ειδικό πρόστιμο είναι μικρότερου του παραβόλου, οπότε καταβάλλεται μόνο το παράβολο) και έχει ήδη καταβάλει πρόστιμα συνολικής αξίας πάνω από 2.000,00€, τότε δεν απαλλάσσεται υποχρέωσης καταβολής του παραβόλου. Και αυτό διότι το παράβολο είναι προαπαιτούμενο για να θεωρηθεί η δήλωση ως υποβληθείσα. Τέτοια ήταν η περίπτωση ενός φίλου μου που είχε μια αποθήκη παλιά προ του 1983 και η οποία ήταν περίπου 120,00τ.μ.. Το πρόστιμο ήταν περίπου 1.900,00€, αλλά το παράβολο ήταν 2.000,00€. Οπότε ουσιαστικά προηγούμενες καταβολές προστίμων δεν συμψηφίστηκαν αφού μετά την πληρωμή του παραβόλου δεν υπήρχε υπόλοιπο προστίμου προς καταβολή. Καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου και προθεσμίες Για την εφαρμογή του νόμου αυτού, ως ημερομηνία υπαγωγής νοείται η ημερομηνία καταβολής του σχετικού παραβόλου, ως αυτή παρουσιάζεται δια της ηλεκτρονικής διαδικασίας στο πληροφοριακό σύστημα. Το πρόστιμο καταβάλλεται ως εξής: α) Δηλώσεις με πληρωμή παραβόλου που θα πραγματοποιηθεί έως και 7/2/2014, παρέχονται οι εξής τρόποι εξόφλησης: i) Εφάπαξ εξόφληση με έκπτωση 20% με προθεσμία καταβολής έως και την 10/2/2014 ii) Εξόφληση του 30% με έκπτωση 10% και με προθεσμία καταβολής του 30% έως και την 10/2/2014. Οι επόμενες προς εξόφληση δόσεις δύναται να είναι μηνιαίες ή τριμηνιαίες. iii) 102 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50,00€ με προθεσμία καταβολής των πρώτων 6 δόσεων έως και την 10/2/2014. iv) 17 εξαμηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσεις τα 300,00€ και με προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης έως και την 10/2/2014. Σελ. 30 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” β) Δηλώσεις με πληρωμή παραβόλου που θα πραγματοποιηθεί από 8/2/2014 μέχρι και 7/8/2014, παρέχονται οι εξής τρόποι εξόφλησης: i) Εφάπαξ εξόφληση με έκπτωση 20% με προθεσμία καταβολής έως και την 8/8/2014 ii) Εξόφληση του 30% με έκπτωση 10% και με προθεσμία καταβολής του 30% έως και την 8/8/2014. Οι επόμενες προς εξόφληση δόσεις δύναται να είναι μηνιαίες ή τριμηνιαίες. iii) 84 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50,00€ με προθεσμία καταβολής των πρώτων 6 δόσεων έως και την 8/8/2014. iv) 14 εξαμηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσεις τα 300,00€ και με προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης έως και την 8/8/2014. γ) Δηλώσεις με πληρωμή παραβόλου που θα πραγματοποιηθεί από 8/8/2014 μέχρι και 6/2/2015, παρέχονται οι εξής τρόποι εξόφλησης: i) Εφάπαξ εξόφληση με έκπτωση 20% με προθεσμία καταβολής έως και την 9/2/2015 ii) Εξόφληση του 30% με έκπτωση 10% και με προθεσμία καταβολής του 30% έως και την 9/2/2015. Οι επόμενες προς εξόφληση δόσεις δύναται να είναι μηνιαίες ή τριμηνιαίες. iii) 60 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50,00€ με προθεσμία καταβολής των πρώτων 6 δόσεων έως και την 9/2/2015. iv) 10 εξαμηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσεις τα 300,00€ και με προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης έως και την 9/2/2015. Παρατηρούμε πως δίνεται το κίνητρο να προβεί κάποιος σε υποβολή δήλωσης του αυθαιρέτου του όσο πιο σύντομα γίνεται διότι ελαττώνεται αριθμός των δόσεων με την πάροδο των ημερομηνιών που αναφέρθηκαν άνω. Ειδικά για αυθαίρετα με μεγάλα πρόστιμα συμφέρει να γίνει η υπαγωγή (πληρωμή παραβόλου) έως και την 7/2/2014 ώστε να μπορεί να γίνει πληρωμή σε 102 δόσεις. Σκεφτείτε ένα αυθαίρετο με πρόστιμο 10.200,00€ (μετά την πληρωμή του παραβόλου), η δόση του θα είναι 100,00€ το μήνα. Εάν όμως υποβληθεί μετά την 7/2/2014 και έως την 7/8/2014 τότε η δόση γίνεται 121,43€ και εάν υποβληθεί μετά την 7/8/2014 τότε η δόση γίνεται 170,00€. Ο νόμος ορίζει πως μέχρι τη λήξη της τελευταίας εργάσιμης ημέρας του εξαμήνου εξοφλείται το συνολικό ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου του εξαμήνου. Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του συνολικού ποσού του εξαμήνου, ανεξαρτήτως της μη εμπρόθεσμης καταβολής των επιμέρους δόσεων κατά τα ανωτέρω, το ανεξόφλητο ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης. Στις περιπτώσεις που καταστεί ληξιπρόθεσμο ποσό εφάπαξ εξόφλησης ή εξόφλησης του 30% του ειδικού προστίμου η προσαύξηση θα υπολογίζεται στο σύνολο του εφάπαξ ποσού ή του 30% του ειδικού προστίμου με διατήρηση του δικαιώματος έκπτωσης. Από τα παραπάνω προκύπτει πως καταληκτική ημερομηνία υποβολής δήλωσης (προσοχή είναι η ημερομηνία πληρωμής παραβόλου) είναι η 9η Φεβρουαρίου 2015. Εξάλλου στο άρθρο 29 αναφέρεται πως η προθεσμία υπαγωγής για τις κατηγορίες 1, 2, 4 και 5 λήγει με την πάροδο 18 μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου που είναι η 8η Αυγούστου 2013. Τώρα εάν θα υπάρξουν παρατάσεις είναι πολύ νωρίς για να πούμε. “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 31 Ανταποδοτικό τέλος υπέρ Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Με την εφαρμογή του Ν.4178/2013 καθορίστηκε το ανταποδοτικό τέλος υπέρ Τ.Ε.Ε. που είναι διαχειριστής του πληροφοριακού συστήματος για τη διεκπεραίωση των δηλώσεων υπαγωγής στο νόμο αυτό. Αυτό το ποσοστό ανταπόδοσης παρέχεται στο Τ.Ε.Ε. για τις παρεχόμενες υπηρεσίες του, και θα πρέπει να πληρωθεί από τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που θα υποβάλλουν το ακίνητό τους. Το ύψος του ποσοστού ανταπόδοσης για την ηλεκτρονική έκδοση πράξεων υπαγωγής και βεβαιώσεων για δηλώσεις αυθαιρέτων ορίζεται ως εξής: - Για Για Για Για Για Για παράβολο 0 – 500,00€ το ποσοστό ανταπόδοσης ορίζεται σε παράβολο 1.000,00€ το ποσοστό ανταπόδοσης ορίζεται σε παράβολο 2.000,00€ το ποσοστό ανταπόδοσης ορίζεται σε παράβολο 4.000,00€ το ποσοστό ανταπόδοσης ορίζεται σε παράβολο 8.000,00€ το ποσοστό ανταπόδοσης ορίζεται σε παράβολο 10.000,00€ το ποσοστό ανταπόδοσης ορίζεται σε 15,00€ 25,00€ 40,00€ 60,00€ 80,00€ 100,00€ Η πληρωμή του ποσοστού ανταπόδοσης αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση των διοικητικών εγγράφων από το Τ.Ε.Ε. και την αποδοχή και ολοκλήρωση των διαδικασιών υποβολής δηλώσεων και βεβαιώσεων. Αυτό το ποσοστό ανταπόδοσης δεν καταβάλλεται για έκδοση βεβαιώσεων που προσαρτώνται σε δικαιοπραξίες σε κάθε περίπτωση αυτών. Η καταβολή του γίνεται μαζί με το παράβολο, και είναι προαπαιτούμενο για να υποβληθεί η δήλωση, δηλαδή για να υποβληθεί η αίτηση στο σύστημα. Σελ. 32 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” ΚΕΦΑΛΑΙΟ 11 Πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μη δηλούμενων κατασκευών και χρήσεων Ο νόμος στο άρθρο 26 αναφέρει πως για νέες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης (προφανώς νέες νοούνται αυτές που δεν πληρούν το κριτήριο υπαγωγής της ημερομηνίας ολοκλήρωσής τους, δηλαδή κατασκευές και χρήσεις μετά την 28/7/2011), καθώς και περιπτώσεις που δεν υποβληθεί δήλωση ή αν δεν περατωθεί εμπρόθεσμα η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου, ή γενικά για περιπτώσεις που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για να υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου αυτού, τότε εφαρμόζονται οι ισχύουσες, περί αυθαιρέτων, διατάξεις για την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή την επαναφορά της χρήσης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια. Τα πρόστιμα που επιβάλλονται είναι τα εξής: 1) Πρόστιμο ανέγερσης Το πρόστιμο ανέγερσης ανέρχεται σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου. Η αξία του αυθαιρέτου υπολογίζεται με βάση την επιφάνειά του επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών. 2) Πρόστιμο διατήρησης Το πρόσθετο αυτό πρόστιμο ανέρχεται σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου. . Η αξία του αυθαιρέτου υπολογίζεται με βάση την επιφάνειά του επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών. Εφαρμόζεται κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του κτιρίου, από την ανέγερσή του ή την εγκατάσταση της χρήσης μέχρι την κατεδάφιση ή την επαναφορά της χρήσης ή την έκδοση άδειας δόμησης ή την αναθεώρηση οικοδομικής άδειας. Για κάθε αυθαίρετη εγκατάσταση ή εργασία που λόγω της φύσεώς της δεν αντιστοιχεί σε επιφάνεια χώρου, η αξία του αυθαιρέτου υπολογίζεται αναλυτικά με τιμές αναλυτικού προϋπολογισμού κατά το Παράρτημα Β’ του παρόντος νόμου. Τέλος σε κάθε περίπτωση τα ελάχιστα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης δεν μπορεί να είναι μικρότερα του ποσού των 500,00€. Όσοι δεν θα μπορέσουν να «τακτοποιήσουν» τα αυθαίρετά με το νόμο αυτό, εκτός του ότι δεν μπορούν να τα μεταβιβάσουν, θα υποχρεωθούν να καταβάλλουν υψηλά πρόστιμα. Και αν λάβουμε υπόψη και τη κατεδάφιση ή τη μετατροπή χρήσης τότε το κόστος είναι μεγαλύτερο. Δυστυχώς ή ευτυχώς για όλους τους ιδιοκτήτες η υπαγωγή των αυθαιρέτων τους στις διατάξεις του Ν.4178/2013 είναι μονόδρομος. Σίγουρα είναι στην επιλογή του καθενός τι θα κάνει, και φυσικά παίζει τον πιο σημαντικό ρόλο αν έχει τη δυνατότητα να το κάνει. Ειδικά με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα, ακόμη και η πιο μικρή παράβαση απαιτεί ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό για την περαίωσή της και θεώρησή της «ως τακτοποιημένη». “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν” Σελ. 33 ΠΡΟΣΘΕΤΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Τι ισχύει με τις δηλώσεις που πραγματοποιήθηκαν με προηγούμενες διατάξεις όπως το Ν.4014/2011; Σε αυτό το πρόσθετο κεφάλαιο θα αναφερθούμε στις δηλώσεις που έγιναν με προηγούμενος νόμους. Για αυτές τις δηλώσεις εκδόθηκε η Υπ’ Αριθ. 2254 Απόφαση (ΦΕΚ 2184 Β / 5 Σεπτεμβρίου 2013). Στο άρθρο 4 αυτής της απόφασης περιλαμβάνονται οι διατάξεις που αφορούν τη διεκπεραίωση των υπαγωγών που έχουν πραγματοποιηθεί με προγενέστερες διατάξεις. Καταρχάς οι δηλώσεις του προηγούμενου Ν.4014/2011 δεν δύναται να τροποποιηθούν από εδώ και στο εξής. Δηλώσεις που είχαν υπαχθεί και ολοκληρωθεί κατά τις διατάξεις του Ν.4014/2011 υπάγονται μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου στις διατάξεις του Ν.4178/2013 μέχρι την καταληκτική ημερομηνία που προβλέπεται. Η αίτηση αυτή υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τ.Ε.Ε. από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του αιτούντος. Τα στοιχεία της δήλωσης, οι πληρωμές, καθώς και τα ήδη υποβληθέντα σχέδια μεταφέρονται σε νέα δήλωση τα στοιχεία της οποίας συμπληρώνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013, όπου απαιτείται. Από το πληροφοριακό (ή ηλεκτρονικό) σύστημα του Τ.Ε.Ε. εκδίδεται νέα πράξη ολοκλήρωσης της υπαγωγής κατά τις διατάξεις του Ν.4178/2013, μετά την καταβολή του ποσοστού ανταπόδοσης υπέρ Τ.Ε.Ε., για το οποίο αναφερθήκαμε στο Κεφάλαιο 10. Δηλώσεις που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.4014/2011 και δεν έχουν ολοκληρωθεί υπάγονται στις διατάξεις του Ν.4178/2013 προκειμένου να ολοκληρωθούν. Και σε αυτή την περίπτωση απαιτείται η υποβολή αίτησης ηλεκτρονικά από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του αιτούντος. Τα στοιχεία της δήλωσης, οι πληρωμές καθώς και τα ήδη υποβληθέντα σχέδια μεταφέρονται αυτομάτως σε νέα δήλωση η οποία συμπληρώνεται όπου απαιτείται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013. Μετά την πληρωμή του ποσοστού ανταπόδοσης υπέρ Τ.Ε.Ε., η καταβολή του προστίμου καθώς και η ολοκλήρωση της διαδικασίας υπόκειται στις διατάξεις του Ν.4178/2013. Εδώ δημιουργείται το εύλογο ερώτημα: θα είναι εφικτό να αυξηθεί ο αριθμός των δόσεων; Διότι ο νέος νόμος δίνει τη δυνατότητα εξόφλησης σε έως και 102 μηνιαίες δόσεις. Σελ. 34 “Τα 11 Σημεία του νέου Νόμου 4178/2013 που όλοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να γνωρίζουν”
© Copyright 2024 Paperzz
