Introduzione È noto che le più recenti previsioni del PIL italiano facciano presagire la fine del momento depressivo ed essendo il mercato immobiliare fortemente correlato all’andamento economico complessivo, le aspettative di fine 2013 risultano più orientate al cauto ottimismo rispetto allo scorso anno. Tuttavia il 2013 si chiuderà ancora con una flessione intorno ai 10 punti percentuali del numero di compravendite residenziali sui mercati di Monza e Brianza, con prezzi degli appartamenti in caduta rispettivamente dell’8,1 e del 3,8% annui. Sul dato medio italiano, le aspettative di moderata ripresa economica potrebbero riflettersi in maniera debole, tuttavia, sui prezzi delle case: il nostro modello che mette in relazione economia e mercato immobiliare, infatti, individua un possibile rialzo di appena 4 decimi di punto nel prezzo medio delle case italiane solamente a partire dal 2015, dando per scontato che il PIL italiano possa crescere secondo le recenti previsioni formulate dall’OECD lo scorso novembre, dello 0,6% nel 2014 e dell’1,4% nel 2015 (dopo la debacle del 2013: -1,9%; fig. 1). Figura 1 - Andamento del PIL e prezzi degli appartamenti (numeri indice 2007 = 100) Gli indicatori sul mercato immobiliare residenziale italiano disposti dalla rivista The Economist, fanno intravvedere ancora nelle cause esterne al mercato le problematiche del real estate italiano, dato che il decremento dei prezzi delle case del -5,9% nell’ultimo anno - che fa salire al -12,2% il calo dal 2008 - individuerebbe una potenziale sopravvalutazione dei prezzi immobiliari rispetto al reddito disponibile (+10%), ma ancora una tendenziale sottovalutazione dei prezzi rispetto agli affitti (-4%). L’analogo esercizio condotto per i mercati briantei, identifica un mercato delle case che presenta un rischio di sopravvalutazione in confronto al reddito del 7% (ottima, anche in tal caso, la relazione con il mercato dell’affitto) ed un mercato di Monza in fortissima espressione di potenzialità, essendo abbondantemente sottovalutato in rapporto ai canoni e, unico caso tra i tre territori analizzati, anche rispetto ai redditi disponibili. Sembra che il momento della ripresa, almeno per il mercato immobiliare del Capoluogo della Brianza, non possa tardare a verificarsi, data la forte convenienza espressa dai fondamentali di mercato. Tabella 1 – Indicatori congiunturali dei prezzi delle case (valori%) Territori Variazioni % Sotto (-) / Sopra (+) Valutazione dei prezzi sui 2013/12 2013/08 Canoni ReddiƟ Italia -5,9% -12,2% -4% 10% Brianza -3,8% -11,8% -7% 7% Monza -8,1% -21,3% -16% -6% Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2013 1. Condizioni economiche di ripresa sul mercato immobiliare di Monza e Brianza Fonte: The Economist, CCIAA Monza e Brianza. * Previsioni Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA su dati Istat, OMI e OECD. 1 INSERTO MONZA_11.indd 1 04/03/2014 11:50:15 Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2013 Monza e Brianza 2. Mercato residenziale Le statistiche del numero di scambi avvenuti nel 2013 individuano un mercato residenziale effettivo (espresso dal numero di compravendite) della città di Monza pari al 13,8% sul totale dell’intera provincia (tab. 2). Tabella 2 - Numero di compravendite nel residenziale- anno 2013- e share% Aree 2013 Share % o Via Libertà – Stadio, ma anche nelle zone più pregiate come Parco Villa Reale subiscono contraccolpi (-9,1%). Tra tutte le zone urbane, il centro storico subisce la riduzione più contenuta nelle zone urbane considerate (-5,5%; tab. 5). Tabella 4 - Prezzi medi e variazioni percentuali nominali degli appartamenti (Euro al mq e valori %) Aree Costo medio Tipologie di appartamenti II 13 (€/mq) Var. % 6 mesi Var. % 12 mesi Var. % su 60 mesi Comune di Monza Nel complesso 1.940 -4,2 -8,1 -21,3 Monza 1.009 13,8 Nuovi 2.870 -3,5 -6,6 -13,6 Brianza escl. Monza 6.323 86,2 Recenti 1.859 -3,5 -7,7 -22,4 Vecchi 1.511 -6,2 -10,5 -26,6 Nel complesso 1.338 -1,1 -3,8 -11,8 Nuovi 1.915 -0,1 -1,6 -3,8 Recenti 1.351 -0,6 -3,4 -12,5 Vecchi 992 -2,8 -6,8 -18,1 N. compravendite Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Uno tra gli indicatori più significativi del mercato immobiliare, vale a dire il numero delle compravendite, risulta in diminuzione sia a Monza (in un anno di -10,5 punti percentuali rispetto al 2012, con una variazione pari a -44,3% rispetto al 2007). In Brianza il 2013 si è chiuso con una contrazione ancor più significativa (-11,6% rispetto al 2012). Tabella 3 – Variazioni percentuali del numero di compravendite nel residenziale - anno 2013 Brianza escluso Monza Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. Tabella 5 – Prezzi medi di compravendita di appartamenti nel complesso e variazioni percentuali nominali semestrali ed annuali, per zona urbana nel Comune di Monza (Euro al mq e valori %) Zone urbane Appartamenti nel complesso €/mq Var. % sem. Var. % ann. BUONARROTI - S. DONATO 1.639 -3,9 -8,2 CAZZANIGA – OSPEDALE NUOVO 1.990 -4,3 -8,3 CEDERNA – CANTALUPO 1.460 -4,3 -7,9 Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate CENTRO STORICO 3.196 -1,8 -5,5 Sul fronte dei prezzi di vendita di appartamenti al II semestre 2013 si registra una forte diminuzione annuale nel capoluogo (-8,7% per l’indice che raggruppa le tre forme di vetustà considerate) e una meno marcata anche nella provincia (-3,8%), in entrambi i casi più marcata per gli appartamenti vecchi e per quelli usati. Si riduce la forbice tra questi ultimi e il comparto del nuovo, che continua a manifestare variazioni negative più marcate rispetti agli anni passati nel capoluogo (in un anno -6,6%) mentre in Brianza fa registrare -1,6%; tab. 4). Nel Comune Capoluogo i prezzi del residenziale presentano riduzioni annuali inferiori al -9% sia in zone esterne come Regina Pacis - Mentana , S. Biagio - S. Gottardo, S. Carlo - Largo Molinetto, Sant’Albino GRAZIE VECCHIE – S. GERARDO 2.199 -4,4 -8,3 PARCO – VILLA REALE 2.580 -6,1 -9,1 REG. PACIS – SOBB.I – MENTANA 1.729 -5,5 -9,0 S. BIAGIO – S. GOTTARDO 2.196 -5,7 -9,2 S. CARLO – LARGO MOLINETTO 1.941 -5,7 -9,7 Variabili Aree Var. % 13/12 Var. % 13/07 Monza -10,5% -44,3% Brianza escl. Monza -11,6% -53,5% N. compravendite S. GIUSEPPE – CAMP. - ROMAGNA 1.990 -2,6 -6,7 S. ROCCO – S. ALESSANDRO 1.551 -3,6 -7,0 SAN FRUTTUOSO 1.759 -4,1 -8,2 SANT’ALBINO 1.455 -4,4 -9,3 TACCONA – RONDO’ DEI PINI 1.621 -2,9 -6,9 TRIANTE – CAVALLOTTI 2.174 -4,8 -8,1 VIA LIBERTA’ – STADIO NUOVO 1.554 -4,3 -9,9 Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. 2 INSERTO MONZA_11.indd 2 04/03/2014 11:50:28 Monza e Brianza Mappa 2 - Prezzi medi di appartamenti (media nuovi, recenti e vecchi; Euro al mq) nei Comuni Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza L’esame sulle aree più pregiate compiuto sui comuni della provincia definisce, in media, un’area con prezzi più consistenti nel cuore centrale della Brianza, in una vasta area che, oltre al capoluogo, comprende Nova, Lissone, Vedano, Villasanta, Arcore, Vimercate, Concorezzo, Brugherio e Carnate. All’opposto, i prezzi medi degli appartamenti più bassi sono mediamente corrisposti all’estremo confine ovest con i Comuni di Lentate, Lazzate, Misinto, Cogliate, Ceriano Laghetto, e Bovisio-Masciago e al Nord nei Comuni di Briosco, Veduggio e Renate, ad est, invece, Cavenago, Ronco Briantino e Busnago (mappa 2). Restano pressoché invariate le quote percentuali degli scambi residenziali nelle aree in cui la Brianza è stata classificata, in base alla densità demografica ed alle caratteristiche dei mercati immobiliari (Vimercatese, Caratese, Cesianese-Desiano). La maggior quota di scambi residenziali avviene nel Cesanese (35,5% nel 2013), mentre a chiudere la graduatoria decrescente è il Caratese (24,1%) che precede il Comune Capoluogo, con il 13,8% del totale (fig. 2). Figura 2 - Le quote % degli scambi residenziali nel 2013 nelle Macroaree Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2013 Mappa 1 – Comune di Monza – Prezzi medi di compravendita di appartamenti nel complesso (media nuovi, recenti e vecchi) per zona urbana (Euro al mq) Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza su dati Agenzia delle Entrate. 3 INSERTO MONZA_11.indd 3 04/03/2014 11:50:30 Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2013 Monza e Brianza La dinamica dei prezzi rilevati nelle tre aree risulta nel II semestre 2013 abbastanza simile, con le variazioni percentuali annuali dei prezzi degli appartamenti in costante riduzione, con percentuali che variano tra il -4,2% del cesanese-desiano ed il -3,3% del caratese (tab. 6). Tabella 6 - Prezzi medi e variazioni percentuali nominali di appartamenti nel complesso nelle Macroaree della Brianza (€/mq, val. %) MacroAree 6 mesi 12 mesi 60 mesi 1.396 -1,4 -3,9 -15,2 Caratese 1.350 -1,1 -3,3 -8,1 Cesanese-Desiano 1.268 -0,6 -4,2 -11,6 Brianza esclusa Monza 1.338 -1,1 -3,8 -11,8 Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. Tabella 7 - Canoni di locazione, rendimenti potenziali lordi da locazione e variazioni percentuali nominali dei canoni di locazione per appartamenti per zona urbana in Monza (€/mq/anno, val. %) Canone medio II sem. 13 redditività* (€/mq/a.; %) App. oltre 70 m² non arredati Area Canoni (€/mq Rendimenti % per anno) Mono-bilocali arredati Canoni (€/mese) Rendimenti % Vimercatese 66 3,4 462 5,0 Caratese 62 3,2 443 5,7 Cesanese-Desiano 65 3,5 378 5,1 Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. 3. Mercato degli immobili di impresa Per quanto riguarda il mercato dell’affitto calano leggermente i canoni di locazione a Monza (-0,5% in 6 mesi e 12 mesi; il canone medio per un appartamento di oltre 70 metri quadri non arredato è di 68 Euro/mq/anno), analogamente in Brianza (-0,6% in 6 mesi) mentre i rendimenti annui si attestano sul 2,9% in città e 3,4% in Brianza. (tab. 7). Tipologia immobiliare Zona urbana Tabella 8 - Canoni di locazione di appartamenti di oltre 70 mq (€/ mq per anno) e di mono-bilocali arredati (€ al mese) e rendimenti potenziali lordi da locazione (valori %) nelle aree della Brianza Variazioni % Costo medio II sem. 13 (€/mq) Vimercatese I rendimenti lordi risultano più ridotti nel Centro del Comune Capoluogo e più elevati nelle aree periferiche, mentre nel resto della Brianza risultano più elevati nel cesanese-desiano (tab. 8). Variazioni % 6 mesi 12 mesi 24 mesi Appartamenti oltre 70 m² non arredati Centro 83 (2,7) 0,0 0,0 -1,2 Semicentro 65 (3,3) -0,5 -0,5 -5,5 Periferia 55 (3,6) -1,1 -1,1 -8,3 MEDIA 68 (3,2) -0,5 -0,5 -4,6 Mono-bilocali arredati (€/mese) Continua la diminuzione di appetibilità di domanda di spazi terziari, commerciali e, soprattutto, di immobili per attività produttive in tutti i Comuni della provincia e nel capoluogo. I prezzi, evidentemente, riflettono tali caratteristiche strutturali della domanda. Nel capoluogo quelli dei negozi calano in sei mesi del -2,9% mentre quelli degli uffici recenti diminuiscono di -3,6%; nella provincia, rispettivamente, scendono del -0,2% e del -3,5% (tab. 9). Significativa la perdita di valore dei capannoni industriali: in un anno -7,6% nel Capoluogo e -6,7% in Brianza. Tabella 9 – Prezzi medi e variazioni percentuali nominali degli immobili di impresa (Euro al mq e valori %) Area Comparto immobiliare Costo medio Var. % II 13 6 mesi €/mq Var. % 12 mesi Var. % 60 mesi -5,9 -11,1 Comune di Monza Negozi 1.820 Uffici Recenti 1.634 -3,6 -6,8 -15,2 975 -3,2 -7,6 n.d. Capannoni industriali nuovi -2,9 Centro 525 (4,6) -8,7 -8,7 -11,8 Semicentro 463 (6,8) -1,1 -1,1 -3,4 Negozi 1.450 -0,2 -1,6 -7,0 Periferia 399 (7,0) -1,8 -1,8 -6,2 Uffici Recenti 1.338 -3,5 -6,2 n.d. MEDIA 462 (5,9) -4,3 -4,3 -7,5 848 -1,8 -6,7 -9,4 Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. Brianza esclusa Monza Capannoni ind. nuovi Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza. 4 INSERTO MONZA_11.indd 4 04/03/2014 11:50:35