LE SPESE PER IL RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO Mini guida: - Indicazioni generali - Documenti - Soggetti - Casi particolari - Unità immobiliare - Interventi agevolabili - Lavori su più periodi - Box pertinenziali - Novità bonus mobili/elettrodomestici - Risoluzioni LE SPESE PER IL RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO (36% O 50%) INDICAZIONI GENERALI Le spese detraibili Le spese per il recupero del patrimonio edilizio per le quali compete la detrazione d’imposta nella misura del 36% o del 50%, limitatamente all’ammontare massimo di 96.000,00 euro, sono quelle regolate dall’art. 16-bis co 1 del TUIR, sostenute per: • interventi di manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze; • interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni di edifici residenziali; • interventi di restauro e risanamento conservativo; • interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza; • interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne; • interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune; • ulteriori interventi quali, ad esempio, quelli di bonifica dall’amianto o quelli finalizzati alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi o all’eliminazione delle barriere architettoniche, oppure interventi di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici. I DOCUMENTI La documentazione Per le spese di ristrutturazione: La documentazione necessaria per usufruire della detrazione per le spese per il recupero del patrimonio edilizio è costituita da: • • • • • • comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda Sanitaria Locale; abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori o, in assenza, di autocertificazione che attesti la data di inizio e la detraibilità delle spese sostenute; copia delle fatture dei lavori; copia dei bonifici bancari o postali da cui risulti il codice fiscale dell’ordinante, il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato e la causale del pagamento altra documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa essere effettuato non tramite bonifico bancario ( ad esempio oneri di urbanizzazione, ritenute d’acconto operate sui compensi, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori) eventuale certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio attestante l’avvenuto adempimento degli obblighi previsti e la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione; Pag. 1 Per acquisto o assegnazione di immobili ristrutturati: • atto di cessione dell’immobile nell’ipotesi che lo stesso contenga la previsione del mantenimento del diritto alla detrazione in capo al cedente. • • atto notarile di acquisto; preliminare di compravendita registrato e documentazione di eventuali acconti versati; nel caso in cui l’atto di acquisto, di assegnazione o il preliminare non contengano le indicazioni riferite ai termini di ultimazione della ristrutturazione e che si tratti di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, dichiarazione rilasciata dall’impresa di costruzione o dalla compravendita edilizia che attesti le condizioni sopracitate. • Per l’acquisto del box pertinenziale: • • • • • copia della dichiarazione dell’impresa costruttrice attestante il costo di realizzo della costruzione; fattura di vendita; copia dei bonifici bancari specifici della normativa (attenzione: solo pagamenti effettuati tramite bonifico bancario), da cui risulti il codice fiscale dell’ordinante, il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato e la causale del pagamento; preliminare di acquisto registrato in caso di acconti; verbale di assegnazione se acquisto da cooperativa. PROROGA DELLA DETRAZIONE Per le spese sostenute dal 06.06.2013 al 31.12.2014 si applica la detrazione IRPEF con aliquota del 50% anziché del 36% ed il limite massimo della spesa detraibile ammonta ad euro 96.000,00. Per individuare quali siano le spese che beneficiano dell’incremento della detrazione dell’aliquota e del tetto di spesa, le spese sostenute dal 26.06.2012 al 31.12.2013, a prescindere: • dal periodo di effettuazione delle opere (che potrà essere in tutto o in parte anteriore alla data del 26.06.2012 o successivo alla data del 31.12.2013) • dalla data di emissione delle relative fatture (che potrà essere anche anteriore alla data del 26.06.2013) • dalla circostanza che, in relazione al medesimo intervento, siano già stati versati acconti anteriormente al 26.06.2012 (che beneficiano della detrazione nella misura del 36%) L’ammontare massimo di rilevanza delle spese agevolate deve essere riferito a ciascuna unità immobiliare residenziale, incluse le relative pertinenze, ancorché posseduta o detenuta da più soggetti in regime di comproprietà o contitolarità. Detto limite va commisurato: • a ciascun intervento agevolato, considerato unitariamente, anche se svolto a cavallo di più periodi di imposta • a ciascun periodo di imposta Pag. 2 I SOGGETTI Chi ha diritto alla detrazione: Possono fruire dell’agevolazione: i soggetti IRPEF residenti e non residenti in Italia compresi: • le società di persone (società semplici, società in nome collettivo, società in accomandita semplice ed enti ad esse equiparati); • le imprese familiari; • i soci delle cooperative a proprietà divisa, assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale; • i soci di cooperative a proprietà indivisa. Tali soggetti devono: Possedere l’immobile residenziale sito in Italia, oggetto dell’intervento di recupero edilizio e in relazione al quale hanno sostenuto le relative spese, in base ai seguenti titoli: • Piena proprietà • Nuda proprietà • Altri diritti reali, quali l’uso (art. 1021 C.c.), l’abitazione (art. 1022 C.c.), o la superficie (art. 952 C.c.) Ovvero detenerlo in base ai seguenti titoli: • Locazione (art. 1571 C.c.) • Comodato (art. 1803 C.c.) Ovvero versare in una delle seguenti condizioni: • Essere familiare convivente con il possessore intestatario dell’immobile (ris. Agenzia delle Entrate 12.6.2002 nr.184); • Essere futuro acquirente dell’immobile. La Circolare Ministeriale 24.02.1998 nr.57/E ha chiarito che la detrazione spetta: • Al possessore • Al detentore È possessore colui che vanta sull’immobile un diritto di proprietà o un altro diritto reale quale usufrutto, uso, abitazione. A titolo esemplificativo sono possessori l’usufruttuario di un appartamento o, limitatamente alle parti comuni, il condominio. Sono detentori il familiare del possessore, il conduttore, il comodatario, il socio della cooperativa a proprietà indivisa, il socio di società di persone, il promissario acquirente. La detrazione spetta ai suddetti soggetti che abbiano sostenuto le spese, nella misura in cui le stesse siano effettivamente rimaste a loro carico. CASI PARTICOLARI Coniuge assegnatario della casa coniugale: La Circ. Agenzia delle Entrate 09.05.2013 nr.13 ha precisato che fra i benefici della detrazione può rientrare anche il coniuge assegnatario che sostiene le spese edilizie su un immobile di proprietà dell’altro coniuge, in precedenza assegnatogli a seguito di una sentenza di separazione. Conseguentemente ai chiarimenti contenuti nella C.M. 57/E/1998 secondo cui il diritto alla detrazione compete al proprietario o al nudo proprietario dell’immobile, al titolare di un diritto reale sullo stesso (uso, usufrutto, abitazione), ma anche all’inquilino e al comodatario che hanno sostenuto le spese in questione e che sono rimaste a loro carico, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la sentenza di separazione con la quale viene attribuito il diritto di abitazione nella casa co- Pag. 3 niugale costituisce un titolo idoneo per fruire della detrazione. Quindi l’ex coniuge può detrarre le spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile in cui risiede, anche se la proprietà dell’unità immobiliare è dell’altro coniuge. Familiare convivente: La C.M. 11.05.1998 nr. 121/E ha precisato che la detrazione compete al familiare che convive con il possessore intestatario dell’immobile, a condizione che si tratti del soggetto che ha sostenuto le spese dell’intervento edilizio, anche se le autorizzazioni comunali sono intestate al proprietario (risoluzione Agenzia delle Entrate 12.06.2002 nr. 184). Però è necessario che le fatture ed i bonifici siano intestati al familiare convivente. Inoltre l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi agevolati non deve essere necessariamente considerato abitazione principale per il proprietario o il familiare, essendo sufficiente che si tratti di una delle abitazioni in cui si esplica il rapporto di convivenza. La risoluzione Agenzia delle Entrate 06.05.2002 nr. 136 ha precisato che il familiare convivente può fruire della detrazione solo se la situazione di convivenza (o la qualità di comodatario) esiste già nel momento in cui viene attivata la “procedura finalizzata all’esercizio della detrazione”, ovvero sia già presente nel momento in cui viene inviata la comunicazione di inizio lavori (ora soppressa). Futuro acquirente: Nei confronti del futuro acquirente immesso nel possesso dell’immobile, la detrazione compete alle seguenti condizioni: • Le spese devono essere rimaste a carico del futuro acquirente; • Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate; • Le spese per gli interventi agevolati devono essere contabilizzate distintamente da quelle relative all’acquisto dell’unità immobiliare. Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del venditore. Gli eredi: In caso di successione dell’immobile oggetto di agevolazione, il beneficio fiscale (quote residue) si trasmette per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Cioè a chi ne può disporre a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile a propria abitazione principale (Circolare 10.06.2004 nr. 24, risposta 1.1). A tale riguardo si precisa che: • se l’immobile è locato non spetta la detrazione, poiché l’erede proprietario non ne può disporre a proprio piacimento; • nel caso di più eredi e l’immobile sia libero (a disposizione), spetta in parti uguali agli eredi; • nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendo più la disponibilità gli altri eredi; • nel caso in cui il coniuge superstite rinuncia all’eredità e mantiene il solo diritto di abitazione, venendo meno le condizioni di erede, non può fruire delle residue quote di detrazione. In tal caso, in presenza di altri eredi (figli), neanche questi potranno beneficiare delle quote residue in quanto non avranno la detenzione materiale del bene. Pag. 4 Con la Circolare 13.05.2011 nr.20 l’Amministrazione Finanziaria ha precisato che per il requisito della “detenzione materiale e diretta” non potrà fruire della detrazione l’erede che abbia concesso in comodato l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi. Nel caso in cui la spesa sia stata sostenuta dal detentore (affittuario, comodatario), questi continua ad avere diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa e la detrazione non si trasmette ai suoi eredi. Vendita – Donazione dell’immobile: In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, dall’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (art. 16- bis co. 8 TUIR). Dalle compravendite effettuate con data successiva al 17 dicembre 2011 (art. 2 comm12-bis e ter del DL nr.138/2011, convertito con modificazioni nella L. nr.14/2011) le parti possono accordarsi per l’utilizzo delle residue rate da parte del cedente, in luogo del cessionario e tale accordo può essere previsto anche per le cessioni a titolo gratuito. In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento le rate residue della detrazione competono all’acquirente, secondo la regola generale prevista dalla norma. Anche in caso di donazione la detrazione è attribuita al donatario, salvo diverso accordo. Il trasferimento a terzi di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione: tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Diversamente, il trasferimento della quota del 50% dell’immobile ristrutturato al soggetto che è già proprietario del restante 50%, consolida l’intera proprietà dell’immobile in capo allo stesso acquirente: sarà quindi possibile attribuire, in questo caso, la detrazione all’acquirente proprietario pro quota che acquisisce la restante parte (Risoluzione 24.03.2009 nr.77). UNITA’ IMMOBILIARE Rilevanza dell’unità immobiliare abitativa: Il riferimento all’unità immobiliare come centro di imputazione del limite massimo di euro 96.000,00 potrebbe far ritenere che, per gli interventi svolti su abitazioni e relative pertinenze, il limite possa moltiplicarsi tante volte quante risultino le unità immobiliari distintamente censite in Catasto. Sebbene l’art. 11 co. 1 del DL 83/2012 faccia riferimento all’unità immobiliare, non sussistono fondate ragioni per contravvenire alla consolidata interpretazione fatta propria dall’Agenzia delle Entrate, secondo la quale per le pertinenze dell’abitazione non può essere computato un ulteriore autonomo limite di spesa, il quale va riferito a ciascuna unità immobiliare abitativa oggetto di intervento agevolato. Pertanto, ai fini del calcolo della detrazione, le spese agevolate rilevano entro il predetto ammontare di euro 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare residenziale, avendo cura di considerare le pertinenze (es. autorimessa, cantina,…)quali meri satelliti delle abitazioni ed evitando di riferire ad esse un autonomo ed ulteriore limite di spesa di euro 96.000,00. Cioè in presenza di una o più pertinenze dell’intervento unitamente all’abitazione, Pag. 5 l’ammontare massimo di euro 96.000,00 va riferito all’abitazione, comprese le pertinenze, e non può essere riferito distintamente anche alle pertinenze, in modo da moltiplicare l’ammontare delle spese rilevanti ai fini della detrazione. Parti comuni condominiali: L’art. 4 del DDL di conversione del DL 201/2011 (decreto “Salva Italia”) stabilisce che la detrazione delle spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro ed il risanamento conservativo, nonché la ristrutturazione edilizia, compete, a decorrere dal 1 gennaio 2012, per i predetti interventi realizzati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali e non più soltanto su alcune di esse, come precedentemente previsto. L’art. 1 della L.449/1997, che aveva introdotto il beneficio fiscale in oggetto, prevedeva che fossero agevolabili le predette tipologie di interventi realizzabili “sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’art. 1117, nr. 1 del C.c.”, ovvero: • il suolo su cui sorge l’edificio; • le fondamenta; • i muri maestri; • i tetti; • i lastrici solari; • le scale; • i portoni d’ingresso; • i vestiboli; • gli anditi (es. gli atrii); • i portici; • i cortili; • tutte le parti comuni in genere necessarie all’uso comune Rimangono escluse dall’agevolazione le parti comuni dei condomini di cui ai successivi numeri 2) e 3) dell’art. 117, nr. 1 del C.c., ovvero i locali: • per la portineria; • per l’alloggio del portiere; • per la lavanderia; • per il riscaldamento centrale; • per gli stenditoi; • le opere, le installazione, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione nr. 7 del 2010 in via interpretativa, nella vigenza delle precedenti disposizioni, aveva confermato l’applicabilità dell’agevolazione agli interventi realizzati su tutte le parti comuni indicate a tutti i numeri del predetto Art. 1117 del C.c., superando i dubbi che si erano generati a seguito dei precedenti documenti di prassi contrastanti con tale interpretazione (ris. Nr. 84/2007). Pag. 6 INTERVENTI AGEVOLABILI Tipologie di intervento agevolabili: Manutenzione ordinaria: Manutenzione straordinaria: Ai sensi dell'art. 16-bis co. 1 del TUIR sono agevolabili gli interventi: di cui alle lett. a), b), c) e d) dell'art. 3 del DPR 380/2001 (T.U. Edilizia), effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'art. 1117 c.c. 30, di spese per: • manutenzione ordinaria; • manutenzione straordinaria; • restauro e risanamento conservativo; • ristrutturazione edilizia; di cui alle lett. b), c) e d) dell'art. 3 del DPR 380/2001 (T.U. Edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze di spese di: • manutenzione straordinaria; • restauro e risanamento conservativo; • ristrutturazione edilizia. N. B: Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi ai fini dell'agevolazione solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Gli stessi interventi di manutenzione ordinaria eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione. Gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’art. 31 co. 1 lett. a) della L. 5.8.78 nr. 457 ora trasfuso nell’art. 3 co. 1 lett. a) del DPR 6.6.2001 nr. 380, riguardano le opere di riparazione, di rinnovamento e sostituzione delle finiture e degli impianti degli edifici. Rientrano i seguenti lavori: • sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione; • riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere); • rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori; • rifacimento di intonaci interni e della tinteggiatura; • rifacimento di pavimentazioni esterne e di manti di copertura senza modifiche dei materiali; • sostituzione di tegole e di altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni (es. di tetti e terrazze); • riparazione di balconi e di terrazze e delle relative pavimentazioni; • riparazione di recinzioni; • sostituzione di elementi di impianti tecnologici; • sostituzione di infissi esterni e serramenti o di persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso; • verniciatura delle porte di garage. Gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 31 co. 1 lett. b) della L. 5.8.78 nr. 457 ora trasfuso nell’art. 3 co. 1 lett. b) del DPR 6.6.2001 nr. 380, riguardano le e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnoloPag. 7 gici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso. Rientrano i seguenti lavori: • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso; • realizzazione e adeguamento di opere accessorie o pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, la realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie; • rifacimento di grondaie e pluviali; • realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici; • costruzione di una rete fognaria per allacciare un edificio privato alla fognatura pubblica, in quanto finalizzata ad integrare i servizi igienicosanitari (risol. Agenzia Entrate 11.11.2002 nr. 350); • realizzazione di chiusure o aperture interne (scale interne) che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio; • consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione; • rifacimento di vespai e scannafossi; • rifacimento della pavimentazione del cortile, anche con materiali diversi; • rifacimento dell’atrio; • sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta; • rifacimento di scale e rampe; • realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate; • sostituzione di solai di copertura con materiali diversi dai precedenti; • interventi finalizzati al risparmio energetico LAVORI SU PIU’ PERIODI Interventi che proseguono su più periodi d’imposta: Se lo stesso intervento si protrae sulla medesima unità immobiliare residenziale, o sulle relative pertinenze, a cavallo del 31.12.2012, le spese sostenute tra l’01.01.2013 ed il 31.12.2013 rileveranno fino a concorrenza della differenza positiva tra il tetto di 96.000,00 euro e quanto già speso nel 2012 per il medesimo intervento. Esempio: Spese sostenute nel periodo di imposta 2012 per l’intervento agevolato A sull’appartamento X: 65.000,00 euro di cui: • 30.000,00 euro nel periodo 01.01.2012-25.06.2012 (detraibili in misura del 36%) • 35.000,00 euro nel periodo 26.06.2012-31.12.2012 (detraibili in misura del 50%) Spese sostenute nel periodo 01.01.2013-31.12.2013 per l’intervento agevolato A sull’appartamento X: 42.000,00 euro Le spese pari a 42.000,00 euro sono detraibili in misura pari al 50%, limitatamente all’ammontare di euro (96.000-65.000)= 31.000,00. I restanti 11.000,00 euro non sono detraibili, in quanto eccedono la soglia dei 96.000,00 euro normativamente statuita per l’intervento inteso nella sua unitarietà. Pag. 8 BOX PERTINENZIALI Costruzione e acquisto box pertinenziali a unità immobiliari residenziali: È possibile fruire dell'agevolazione in questione per gli interventi relativi alla realizzazione di: • autorimesse • posti auto pertinenziali a unità immobiliari residenziali, anche a proprietà comune (condominiale). Secondo l'interpretazione fornita dai documenti di prassi diramati in materia, la "realizzazione" dei parcheggi pertinenziali deve intendersi in senso oggettivo, prescindendo dal profilo soggettivo di chi la pone in essere. Risultano così agevolate, indistintamente: • sia la realizzazione delle autorimesse o posti auto ad opera del soggetto titolare dell'abitazione, il quale vi potrà provvedere, a seconda dei casi: o "in economia", o tramite appalto a terzi delle opere a tal fine necessarie; • sia la realizzazione delle autorimesse o posti auto ad opera di un soggetto (es. un'impresa di costruzione) diverso dal titolare dell'abitazione. Quest'ultimo, in tal caso, si limita ad acquistare l'autorimessa pertinenziale, avvalendosi dell'agevolazione in relazione alle spese di edificazione attestate dal costruttore. Rilevanza delle spese di costruzione: La detrazione compete esclusivamente con riferimento alle spese sostenute per la realizzazione delle autorimesse pertinenziali. Il principio vale tanto nel caso in cui il contribuente costruisca (in economia o tramite appalto a terzi) le autorimesse, quanto nel caso in cui le acquisti da cooperative o imprese edilizie. In quest'ultimo caso, le spese di realizzazione devono essere comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore. Sotto il profilo tipologico, le spese afferenti la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ammesse al beneficio, di cui il venditore dell'autorimessa deve tenere conto in sede di predisposizione dell'attestazione da rilasciare al soggetto IRPEF acquirente, sono quelle sostenute per: • la progettazione; • l'esecuzione dei lavori; • l'eventuale relazione di conformità degli stessi alle vigenti leggi; • le prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento; • l'IVA, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le denunce di inizio lavori; • gli oneri di urbanizzazione; • la tassa per l'occupazione del suolo pubblico (TOSAP). Spese escluse dal beneficio: Non rilevano ai fini della detrazione: • i costi sostenuti per l'acquisto dell'area; • l'utile ritraibile dal costruttore-venditore dei posti auto o autorimesse. Acquisto box in comproprietà: Nel caso in cui l'autorimessa pertinenziale sia acquistata da più soggetti in regime di comproprietà (es. da due coniugi), il diritto alla detrazione compete in ragione Pag. 9 del sostenimento delle relative spese. Pertanto, il comproprietario (es. un coniuge) che sostiene interamente la spesa potrà fruire della detrazione per l'intero importo, annotando tale circostanza in fattura. BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI Novità: L’Agenzia delle Entrate, con Circolare nr. 29/2013 del 18.09.2013, ha fornito i chiarimenti in ordine all’applicazione delle detrazioni introdotte o prorogate con il DL nr 63/2013, convertito con modificazioni dalla L. nr. 90/2013. Le novità riguardano la possibilità di fruire di una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, da calcolare su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 10.000,00 euro. Chi ha diritto alla detrazione: I contribuenti che fruiscono della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio del 50% possono fruire di un’ulteriore riduzione d’imposta per l’acquisto di mobili, nonché per l’acquisto di grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Limite massimo e data della spesa: La detrazione spetta sulle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014 ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro, va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo. Quando spetta l’agevolazione: E’ possibile che le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici siano sostenute prima di quelle per la ristrutturazione dell’immobile, a condizione che siano stati già avviati i lavori di ristrutturazione dell’immobile cui i beni sono destinati. In altri termini, basta che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici; non è necessario che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’abitazione. La data di avvio potrà essere provata dalle eventuali abilitazioni amministrative o comunicazioni richieste dalle norme edilizie, dalla comunicazione preventiva all’Asl (indicante la data di inizio dei lavori) se obbligatoria, oppure, per lavori per i quali non siano necessarie comunicazioni o titoli abitativi, da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr 445/2000), come prescritto dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. In sintesi, la detrazione è collegata agli interventi: • di manutenzione ordinaria, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale • di manutenzione straordinaria effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali • di restauro e di risanamento conservativo, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali • di ristrutturazione edilizia, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali Pag. 10 • necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se non rientranti nelle categorie elencati nei punti precedenti, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza • di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Possono essere agevolate solo le spese sostenute per gli acquisti di mobili o grandi elettrodomestici nuovi. Non è, invece, richiesto che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato; il collegamento deve esserci con l’immobile oggetto di ristrutturazione nel suo complesso. In altri termini, l’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici è agevolabile anche se i beni siano destinati all’arredo di un ambiente diverso da quelli oggetto di interventi edilizi, purché l’immobile sia comunque oggetto degli interventi edilizi. Rilevanza dell’unità immobiliare abitativa: Il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari avrà diritto al beneficio più volte. L’importo massimo di 10.000 euro va, infatti, riferito a ciascuna unità abitativa oggetto di ristrutturazione. Beni agevolabili: La detrazione spetta per l’acquisto di: • mobili • grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica. Nell’importo delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici possono essere considerate anche le spese di trasporto e di montaggio dei beni acquistati, purché le spese stesse siano state sostenute con le modalità di pagamento richieste per fruire della detrazione (bonifico, carte di credito o di debito). Casi particolari: Si può fruire della detrazione del bonus mobili anche se i lavori di ristrutturazione sono eseguiti su parti comuni degli edifici residenziali. La realizzazione di lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali non consente però ai singoli condomini (che usufruiscono pro quota della relativa detrazione) di detrarre le spese sostenute per acquistare mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria unità immobiliare, ma solo per gli arredi delle parti comuni, come guardiole oppure l’appartamento del portiere. Mobili agevolabili: Rientrano: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Elettrodomestici agevolabili: Per i grandi elettrodomestici, la norma limita il beneficio all’acquisto delle tipologie dotate di etichetta energetica di classe A+ o superiore, A o superiore per i forni, se Pag. 11 per quelle tipologie è obbligatoria l’etichetta energetica. L’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti di etichetta energetica è agevolabile solo se per quella tipologia non sia ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica. Rientrano, per esempio, fra i “grandi elettrodomestici”, frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento. Mobili non agevolabili: Non rientrano nell’agevolazione gli acquisti: di porte, di pavimentazioni (ad esempio, il parquet), di tende e tendaggi, nonché di altri complementi di arredo. Adempimenti: Il contribuente, per avvalersi del nuovo beneficio fiscale, deve eseguire i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, con le stesse modalità già previste per i pagamenti dei lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati. Nei bonifici, pertanto, dovranno essere indicati: • la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati, Art.16 bis TUIR • il codice fiscale del beneficiario della detrazione • il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Per esigenze di semplificazione legate alle tipologie di beni acquistabili, è consentito effettuare il pagamento degli acquisti di mobili o di grandi elettrodomestici anche mediante carte di credito o carte bancomat. In questo caso, la data di pagamento è individuata nel giorno di utilizzo della carta di credito o di debito da parte del titolare, evidenziata nella ricevuta telematica di avvenuta transazione, e non nel giorno di addebito sul conto corrente del titolare stesso. Non è consentito, invece, effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento. Le spese sostenute, inoltre, devono essere documentate, conservando la documentazione attestante l’effettivo pagamento (ricevute dei bonifici, ricevute di avvenuta transazione per i pagamenti mediante carte di credito o di debito, documentazione di addebito sul conto corrente) e le fatture di acquisto dei beni con la usuale specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquisiti. Pag. 12 RISOLUZIONI AGENZIA DELLE ENTRATE Caso di errato bonifico (senza C.F. e legge di riferimento): Possibilità di fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione in presenza di lavori di ampliamento: Risoluzione nr. 55/E del 7.06.2012 In risposta ad un interpello relativo all’agevolazione del 36% sulle spese di ristrutturazione e alle conseguenze di una incompletezza dei dati del bonifico ai fini della ritenuta d’acconto, l’Agenzia ha precisato che l’omessa indicazione dei riferimenti normativi (Legge 449/97) e del numero di partita Iva del beneficiario non dà diritto alla predetta detrazione. In particolare, precisa ancora l’Agenzia, la non completa compilazione del bonifico bancario/postale pregiudica, in maniera definitiva, il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del DL n. 78 del 2010 all’atto dell’accredito del pagamento. Ne consegue che il contribuente che intenda fruire dell’agevolazione per gli interventi di cui all’art. 1 della legge n. 449 del 1997 è tenuto al pieno rispetto delle disposizioni recate dal decreto ministeriale n. 41 del 1998, anche con riguardo alle modalità di pagamento delle spese detraibili previste dall’art. 1, comma 3 (utilizzo del bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico e’ effettuato). E’ possibile comunque salvare l’agevolazione ed è la stessa Agenzia a fornire la soluzione: “la detrazione in esame non potrà essere disconosciuta nell’ipotesi in cui l’istante proceda alla ripetizione del pagamento alla ditta beneficiaria mediante un nuovo bonifico bancario/postale nel quale siano riportati, in maniera corretta, i dati richiesti dal citato art. 1, comma 3, del DM n. 41 del 1998, in modo da consentire alle banche o a Poste Italiane SPA di operare la ritenuta del 4%, secondo il disposto dell’art. 25 del DL n. 78 del 2010 citato. In tale ipotesi, infatti, risulterebbero integrati nell’anno del pagamento i presupposti richiesti dalla norma agevolativa. In altri termini, la ripetizione del pagamento, nell’anno 2012, secondo le modalità previste, renderebbe detraibile la spesa sostenuta dalla dichiarazione dei redditi relativa al medesimo anno 2012 (UNICO 2013), considerato che l’art. 16-bis del TUIR, applicabile agli interventi di recupero del patrimonio edilizio a decorrere dal periodo d’imposta 2012, ha reso strutturale la detrazione in esame. Per effetto del nuovo pagamento, nell’ambito della propria autonomia negoziale, le parti potranno definire le modalità di restituzione all’istante dell’importo originariamente pagato”. Risoluzione nr. 4/E del 04.01.2011 I lavori di ampliamento dell’immobile, eseguiti in attuazione del “Piano Casa” (articolo 11 del Dl 112/2008), in deroga ai piani regolatori locali, usufruiscono delle detrazioni fiscali del 36 e 55% alle condizioni generalmente previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia. Ciò perché le disposizioni che derogano agli strumenti urbanistici locali, in quanto introdotte da leggi regionali, non possono influire sull’applicazione di prescrizioni di carattere fiscale contenute nelle norme nazionali. Una direzione regionale ha chiesto il parere dell’Amministrazione centrale per sapere come operare nei confronti di coloro che hanno richiesto di usufruire delle detrazioni fiscali del 36 e 55%, previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica, sui lavori di ampliamento dell’immobile esistente nell’ambito del “Piano Casa”. Pag. 13 Nel merito, la direzione istante fa presente che il Testo Unico per l’edilizia definisce tra gli interventi di ristrutturazione anche quelli “consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quelli preesistenti, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”, mentre gli interventi di nuova costruzione sono quelli riguardanti la “costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente”. Sulla base di queste definizioni, l’Amministrazione Finanziaria ha specificato che non spetta l’agevolazione del 36% alle nuove costruzioni (ad eccezione dei parcheggi pertinenziali) e ha ammesso al beneficio gli interventi di ristrutturazione che aumentano la superficie ma non il volume preesistente, con l’unica eccezione dei servizi igienici per la cui costruzione è possibile aumentare sia la superficie che il volume esistenti. Inoltre, la detrazione del 36% spetta per gli edifici demoliti e fedelmente ricostruiti, a condizione che i lavori eseguiti siano catalogabili come ristrutturazioni edilizie (articolo 31, lettera d), legge 457/1978); viceversa, niente bonus se l’immobile subisce modifiche, per sagoma e volume, tali da configurarsi come interventi di nuova costruzione. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che lo spirito innovativo del “Piano Casa”, nato per garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi di fabbisogno abitativo: per attuare ciò è stato predisposto un sistema di norme che permette di ampliare o ricostruire gli immobili sulla base di leggi regionali, in deroga ai locali piani regolatori. I Comuni possono concedere permessi per ampliare gli edifici fino al 20% in più del loro volume o della superficie coperta (30% per quelli antecedenti al 1989, da abbattere e ricostruire per adeguarli agli standard energetici e di sicurezza) e, nel caso di ricostruzione con tecniche di bioedilizia o con l’installazione di impianti ad energie rinnovabili, tale limite è aumentato al 35%. Già in passato, l’Agenzia ha fornito chiarimenti in merito all’applicazione dei benefici fiscali del 36% e 55% per gli interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione del manufatto, precisando che i vantaggi fiscali sono riconosciuti solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto sia della sagoma che della volumetria preesistenti. Nel caso in cui si effettui, invece, una demolizione e ricostruzione con ampliamento dell’immobile, la detrazione non spetta poiché si identifica una “nuova costruzione”. Infine, se si procede alla ristrutturazione senza demolizione dell’immobile e con ampliamento dello stesso, i benefici competono solo per la parte riguardante la parte preesistente poiché l’ampliamento configura una “nuova costruzione” (Circolari 57/1998, 36/2007 e 39/2010). Detraibilità spese per il pagamento della TOSAP relativa all’area necessaria per l’impianto dei ponteggi: Risoluzione nr. 229/E del 18.08.2009 Gli uffici fiscali rispondono all'interpello posto dall'amministratore di un condominio che ha effettuato lavori di restauro di una palazzina residenziale. Tra le spese sostenute, il legale rappresentante annovera i costi pagati all'impresa che ha eseguito i lavori, la parcella del professionista e il versamento della Tosap relativa agli spazi occupati dai ponteggi. Con la risoluzione nr. 229/E del 18 agosto 2009, l'Agenzia delle Entrate precisa che godono della detrazione fiscale del 36%, in base alla norma sul recupero del patrimonio edilizio, tutte le spese elencate nella circolare n. 57/E del 24 febbraio Pag. 14 1998, emanata dal ministero delle Finanze. La lista dei costi sui quali calcolare la detrazione Irpef comprende: • • • • • • Progettazione ed esecuzione dei lavori Acquisto di materiali Altre prestazioni professionali necessarie, comprese le relazione di conformità alle leggi vigenti, perizie e sopralluoghi Imposta sul valore aggiunto, imposta di bollo e diritti pagati per concessioni, autorizzazioni, e dichiarazioni di inizio lavori Oneri di urbanizzazione Altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in materia In quest'ultima voce, infatti, l'Amministrazione finanziaria ricomprende anche la Tosap, ritenendo che sia da considerarsi come costo necessario per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione edilizia affrontati dal condominio. Inoltre, chiarisce la risoluzione, il pagamento effettuato mediante conto corrente, e non con bonifico bancario o postale come richiesto per le altre spese sostenute che beneficiano dello sconto Irpef, non preclude l'applicabilità dell'agevolazione fiscale del 36%. Infatti, è precisato che sono validi tutti i pagamenti effettuati con modalità obbligate in favore di pubbliche amministrazioni, come ad esempio gli oneri di urbanizzazione, l'imposta di bollo, i diritti per le concessioni, per le autorizzazioni e per le Dia, per i quali non è richiesto il pagamento tramite bonifico Acconti per acquisto box senza contratto preliminare registrato: Risoluzione nr. 38/E del 08.02.2008 Il pagamento per l'acquisto del garage prima del rogito preclude il diritto alla detrazione Irpef del 36%. Nessun beneficio d'imposta ai sensi dell'articolo 1 della legge 449/1997 per chi acquista posti auto, anche se con vincolo pertinenziale rispetto all'abitazione, se la spesa viene sostenuta prima del rogito notarile e in assenza del preliminare di vendita regolarmente registrato. È questa la risposta data dall'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione nr. 38/E dell'8 febbraio, al quesito posto da una società a nome di alcuni contribuenti che, trovandosi nella suddetta situazione, ritengono di aver diritto alla detrazione del 36%. In appoggio alla loro tesi, specificano che l'acquisto dell'abitazione principale e del box è avvenuto con unico atto notarile e che il bonifico relativo alla spesa della pertinenza è stato emesso nello stesso anno di imposta dell'atto. La soluzione prospettata non è però condivisa dall’Agenzia delle Entrate, che non giudicano valide le argomentazioni sostenute dalla società istante. Se è vero, infatti, che la detrazione Irpef del 36% prevista per gli interventi di ristrutturazione edilizia è riconosciuta anche per l'acquisto di box pertinenziali già costruiti seppur relativamente alle sole spese necessarie alla realizzazione (come comprovate da apposita certificazione rilasciata dal venditore), rimane requisito indispensabile, come già precisato dall'Amministrazione Finanziaria, l'esistenza di un atto preliminare registrato da cui risulti in maniera inequivocabile la destinazione funzionale della pertinenza a servizio dell'immobile. Sono questi, afferma l'Agenzia, i presupposti imprescindibili che consentono di inPag. 15 viare al Centro operativo di Pescara la comunicazione necessaria per usufruire della detrazione del 36% (fino al 14 maggio 2011), comunicazione che per l'acquisto di box e posti auto può avvenire anche a lavori iniziati, ma comunque entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta per il quale si vuole beneficiare dell'agevolazione. Sull'argomento, del resto, le Entrate si erano già espresse chiaramente: con la circolare 24/2004, avevano precisato che, per godere dell'agevolazione, casa e garage devono essere acquistati contemporaneamente e con unico atto notarile indicante il vincolo pertinenziale; nella circolare 55/2002 era stato invece specificato che, se l'atto definitivo di acquisto è stipulato dopo il versamento di acconti, la detrazione spetta anche per questi (fino a concorrenza del costo di costruzione), a condizione che vi sia un compromesso registrato dal quale si possa riscontrare la sussistenza, al momento del pagamento, del vincolo di pertinenza richiesto dalla norma agevolativa. Ristrutturazioni condominiali e massimali di spesa: Risoluzione nr. 19/E del 25.01.2008 Nel caso di interventi di ristrutturazione sulle parti comuni di uno stabile nel quale una stessa persona è proprietaria di più case, l'importo da portare in detrazione è la somma delle quote spettanti per ogni unità immobiliare. Il tetto massimo di spesa su cui calcolare il beneficio è di 48mila euro per abitazione. La richiesta di una contribuente, che possiede in quota percentuale più appartamenti situati nello stesso stabile, consente all'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione nr. 19/E del 25 gennaio, di chiarire la particolarità di un caso interessante. Teniamo conto che per i lavori di ristrutturazione di un'unità abitativa è possibile godere della detrazione del 36% del costo sostenuto, fino a un importo massimo dello stesso di 48mila euro, e che con il decreto Visco-Bersani (Dl 223/2006) tale limite va riferito a ogni immobile e non più, come prima, al singolo contribuente. Le spese sostenute per i lavori condominiali, inoltre, come chiarito dalla risoluzione n. 206/2007, "essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa devono essere considerate in modo autonomo". Ci troveremo perciò un tetto massimo per le spese relative a ogni singolo appartamento e uno per ogni quota spettante per la manutenzione delle parti comuni, ordinaria e straordinaria. Naturalmente, la quota da portare in detrazione per ciascun immobile va rapportata alla percentuale di possesso di ogni proprietario fino al raggiungimento del limite imposto dalla norma. Pag. 16
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