CORSO DI PREPARAZIONE AGLI ESAMI DI ABILITAZIONE CATASTO CATASTO DEFINIZIONE: Capitastrum dal latino significa l’insieme dei beni immobili. medievale Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili ( terreni e fabbricati ) esistenti in uno stato. Si parlerà di catasto terreni o rustico se riguarda i beni fondiari e di catasto civile o edilizio-urbano se ci si riferisce ai fabbricati. Entrambi i catasti hanno principalmente uno scopo fiscale ma ultimamente sta acquisendo anche uno scopo civile e statistico con la formazione di diversi tipi di catasti che soddisfano proprio quest’ultimo scopo come : • catasto agrario; • catasto forestale; • catasto viticolo; • catasto olivicolo; • Ecc. CATASTO EDILIZIO URBANO Con la legge del 11 agosto del 1870 si stabilì la formazione del catasto dei fabbricati. Il reddito veniva determinato attraverso la denuncia dei possessori dei redditi realmente percepiti, nel caso di redditi inferiori al normale si doveva dichiarare il reddito ordinario, anche per le case sfitte bisognava indicare un affitto presunto ordinario. RI= Rpl- Spp; Rpl ( canone di affitto + interessi sul canone di affitto + interesse sulla cauzione) Spp ( pari ad 1/3 del Rpl annuo per tutte le categorie ). L’individuazione dei fabbricati era fatta su base descrittiva e annotato su un registro detto sommarione. Al fine di aggiornare i redditi furono effettuate delle revisioni ma tale catasto dimostrava evidenti carenze sotto ogni punto di vista. NCEU (NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO) Con la legge 11 agosto 1939 n.1249 fu indetta la formazione del nuovo catasto edilizio urbano allo scopo di accertare le proprietà e determinare la rendita. I punti essenziali di questa legge erano: • Rilevare geometricamente i fabbricati; • Determinare il reddito ordinario per classi e tariffe per gli immobili a destinazione ordinaria e la rendita catastale per stima diretta per gli immobili a destinazione particolare e speciale. • Il catasto dei fabbricati è in parte ad estimo indiretto e in parte ad estimo diretto. La struttura del catasto urbano è imperniata sull’unità immobiliare definita come: una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale Unità immobiliare L’unità immobiliare è pertanto la base dell’accertamento estimativo ed equivale alla particella del catasto terreni. Di solito i fabbricati sono costituiti da più unità immobiliari ( abitazioni, uffici, negozi, garage, box). Non sono da considerare delle unità immobiliari: • I manufatti con superficie inferiori a 8mq; • Le serre per coltivazioni sul suolo; • Le vasche di accumulo di acque per fini agricoli; • I manufatti isolati privi di copertura; • Tettoie,porcilaie, pollai, concimaie; • Manufatti precari non stabilmente fissi al suolo. Le unità immobiliari sono suddivise in gruppi, i gruppi in categorie, e le categorie in classi. Per ogni categoria e classe dei gruppi viene dichiarata e accertata la consistenza catastale ( cioè le dimensioni ) e la tariffa. La consistenza secondo il vecchio regolamento del ‘39 era misura per i fabbricati a destinazione ordinaria in vano utile per catg. A, mc per catg B e mq catg C. Con il nuovo regolamento n. 138 del 1998 la consistenza catastale è il mq per tutte le categorie. Formazione del NCEU FASI ESTIMATIVE: qualificazione, classificazione, classamento, determinazione delle tariffe. QUALIFICAZIONE: operazione che consiste nel distinguere le varie tipologie di fabbricati in categorie. La categoria viene assegnata in base alla normale destinazione funzionale. Le vecchie categorie erano 44 suddivise in 5 gruppi A, B, C, D, E; questi furono riuniti in tre raggruppamenti in base alla destinazione: ordinaria ( A-B-C ), speciale ( D ), e particolare ( E-F ). Con il nuovo DPR n.138 del 1998 i gruppi sono stati semplificati e sono individuate con le lettere R, P, T, V, Z, e raggruppati in funzione di solo due destinazione: ordinaria ( R, P; T, ) e speciale ( V ,Z ). Per le categorie ordinarie la consistenza catastale in mq è data dalla superficie calpestabile + la superficie dei muri interni e perimetrali per intero fino ad uno spessore di 50cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25cm. IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA Categorie A • • • • • • • • • • • A/1 - Abitazioni di tipo signorile. A/2 - Abitazioni di tipo civile. A/3 - Abitazioni di tipo economico. A/4 - Abitazioni di tipo popolare. A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare. A/6 - Abitazioni di tipo rurale. A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in ville. A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici. A/10 - Uffici e studi privati. A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Categorie B • B/1 - Collegi e convitti, educandati, ricoveri; orfanotrofi; ospizi, conventi; seminari; caserme. • B/2 - Case di cura ed ospedali. (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’articolo 10 della legge 11 agosto 1939 n° 1249) (4) • B/3 - Prigioni e riformatori. • B/4 - Uffici pubblici. • B/5 - Scuole, laboratori scientifici. • B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 (5) • B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti. • B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate. Categorie C • C/1 - Negozi e botteghe. • C/2 - Magazzini e locali di deposito . • C/3 - Laboratori per arti e mestieri . • C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’articolo 10 della legge 11 agosto 1939 n° 1249). • C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’articolo 10 della legge 11 agosto 1939 n° 1249). • C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (quando non abbiano le caratteristiche per rientrare nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939 n° 1249). • C/7 - Tettoie chiuse od aperte. IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE Categorie D • D/1 - Opifici (8) • D/2 - Alberghi e pensioni (9) (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n° 1249) (*) • D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (10) (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n° 1249) (*) • D/4 - Case di cura ed ospedali (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n° 1249 ed abbiano fine di lucro) (*) • D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 delle legge 11 agosto 1939, n° 1249) (*) • D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (11) (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n° 1249 ed abbiano fine di lucro) (*) • D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (12) • D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (13) • D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio • D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (D.P.R. 139/98 IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE Categorie E • E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei (14). • E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. • E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. (*) • E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (15). (**) • E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. • E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale. • E/7 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. • E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia. • E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E (16). Categorie F • F/1 - Area urbana • F/2 - Unità collabenti • F/3 - Unità in corso di costruzione • F/4 - Unità in corso di definizione • F/5 - Lastrico solare CLASSIFICAZIONE • CONSISTE NEL SUDDIVIDERE OGNI CATEGORIA IN TANTE CLASSI QUANTI SONO I DIVERSI GRADI DI REDDITO. • La classe rappresenta il livello di reddito ordinariamente ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona, in funzione della qualità urbana ed ambientale nonché delle caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare e del fabbricato che la comprende. • Per qualità urbana s’intende il livello delle infrastrutture e dei servizi della zona; • Per qualità ambientale s’intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici. CLASSAMENTO Il classamento consiste nell’attribuire a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la solo categoria con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione predisposti per ogni zona censuaria dall’agenzia del territorio. L’agenzia provvede alla definizione con procedure informatiche su base parametrica per il classamento dell’unità immobiliari. In queste procedure valutative la qualità urbana e ambientale sono espressi attraverso il fattore posizionale ed il fattore edilizio. Il primo è un parametro che esprime le caratteristiche della microzona nonché della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato. Il secondo è un parametro che esprime le caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare. Questi due fattori espressi in scale di misura concorrono all’identificazione del parametro globale d’apprezzamento e alla individuazione della classe. CLASSAMENTO Attualmente all’atto dell’iscrizione in Catasto di un nuovo fabbricato, il classamento avviene con procedura informatica ( programma DOCFA ) ad opera del tecnico che presenta la denuncia che è obbligatoria per i fabbricati costruiti dopo il 1939 e che deve essere fatta entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui si è ottenuti l’ abitabilità. La denuncia si compone di una dichiarazione e di una planimetria che deve interessare anche gli accessori e le dipendenze. Il tecnico quando presenta la dichiarazione indica anche la rendita proposta la quale viene acquisita agli atti fino a quando l’ufficio del territorio non effettua l’accertamento e provvede alla determinazione della rendita definitiva. Se non avviene la verifica entro 12 mesi dalla presentazione della dichiarazione la rendita proposta diventa definitiva. L’accertamento consiste nel rilevare: l’ubicazione, la consistenza dell’unità immobiliare, l’identificazione delle persone fisiche e giuridiche che su di essa vantano dei diritti. Riepilogo e Caratteristiche delle Categorie “A” più frequenti Categoria A/1 Abitazioni di tipo signorile unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e con finiture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale. • - superficie commerciale superiore a 240 mq. • - dotato di almeno 3 servizi igienici con finiture eccezionali di tipo signorile • - ubicato in stabile con possibilità di ascensore e portineria • - presenza di ampi spazi comuni Categoria A/2 Abitazioni di tipo civile unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche tecnologiche e con finiture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Sono compatibili con la categoria anche le unità immobiliari tipo monolocale, ossia dalla consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile, con Caratteristiche costruttive, tecnologiche, di finitura e dotazioni proprie della categoria. • marcata suddivisione tra spazi destinati alla zona notte e spazi di soggiorno • eventuale presenza di vano destinato a soggiorno – pranzo salotto avente consistenza uguale o superiore alla consistenza massima del vano catastale • finiture civili e perciò correnti • epoca di costruzione o di radicale ristrutturazione dagli anni 70 ad oggi • monolocale di superficie di circa 30 – 40 mq. dotato di impiantistica e finiture di pregio Categoria A/3 Abitazioni di tipo economico unità immobiliari appartenenti a fabbricati di economia sia per i materiali impie-gati che per le finiture e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili. Sono compatibili con la categoria anche le unità immobiliari tipo monolocale, ossia dalla consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo economico, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di finitura e dotazioni proprie della categoria. • Normalmente dotato di un solo servizio igienico • distribuzione dei vani tale da non creare disimpegni e separazioni tra zone aventi diversa destinazione • finiture e dotaziuoni di impianti di tipo economico • epoca di costruzione risalente agli anni ’50 e ’60 Categoria A/7 Abitazioni in villini per villino si deve intendere un fabbricato, anche suddiviso in più unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e con finiture proprie di un fabbricato di tipo civile od economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità di cui è composto, di aree a giardino. • presenza di area esclusiva • costruzione distinta da altri fabbricati • può comprendere un massimo di 3 unità abitative oltre alle autorimesse Categoria A/8 Abitazioni in ville per ville si devono intendere quei fabbricati caratterizzati essenzialmente dalla presenza i parchi o giardino edificati in zone urbanis-tiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con carat-teristiche costruttive e con finiture di livello superiore all’ordinario. • superficie commerciale oltre i 240 mq. • dotato di almeno 3 servizi igienici • esteso giardino di pertinenza • eventuale presenza, anche in corpi attigui, di alloggi per il personale di servizio, nonché costruzioni ausiliarie per depositi ed autorimesse Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? Che Categoria assegnare? DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA Ogni unità urbana accertata va intestata ad una ditta che ne gode il possesso. Per ogni unità bisogna indicare la via, il numero civico, il piano e la consistenza catastale. Fino al 2003 la consistenza catastale era misurata per i fabbricati di categoria A in vano utile, per quelli di categoria B il mc e per quelli di categoria C il mq. Dal 2003 la consistenza per tutte le categorie A,B,C, DOVREBBE ESSERE misurata in mq pertanto esistono fabbricati con vecchie consistenze e fabbricati con nuove. Il vano utile rappresenta lo spazio chiuso dai muri o pareti, dal pavimento al soffitto che abbia luce diretta ed una superficie considerata normale per l’uso cui è destinata. CATEGORIE A Il numero dei vani utili di una unità immobiliare si ottiene sommando: • Vani principali ( considerati quelli con superficie non inferiore a quella minima stabilita per il vano utile per quella categoria e comunque non inferiore a 8mq) I vani con superficie maggiore a quella stabilita sono conteggiati per più di un vano - esempio: se la superficie stabilita è 20 mq e il vano misura 35mq il vano utile da considerare sarà 35/20=1,75 • Vani accessori ( quelli al servizio diretto di quelli principali: bagni, dispense, ripostigli,ingresso, corridoio ecc. e quelli a servizio indiretto come: soffitte, cantine, ecc. ). Questi sono considerati per 1/3 quelli a servizio diretto e 1/4 gli indiretti. • Il totale dei vani utili può essere aumentata fino ad un massimo del 10% per tener conto di superficie comuni ( giardino, cortili ecc. ) e fino al 15% per superficie esclusive ( come terrazzi giardini, ecc. ). Esempio 1 : Comune di Fanna Immobile Cat. A/7 Soggiorno = 39 mq > della superficie massima indicata in tabella. Calcolo Consistenza vano = 39 mq / 24 mq = 1,62 vani Esempio 2 : Comune di PN Immobile Cat. A/2 Pranzo = 10 mq < della superficie minima indicata in tabella. Calcolo Consistenza vano = 10 mq / 11 mq = 0,91 vani Esempio 3 : Comune di PN Immobile Categoria A/2 Soffitta = 43 mq > della superficie massima indicata in tabella. Calcolo Consistenza vano = 43 mq / 33 mq = 1,30 x ¼ vano = 0,33 vani CATEGORIE B Per le unità immobiliari del gruppo B la consistenza si misura in volume vuoto per pieno cioè i mc a partire dalla quota del marciapiede fino all’intradosso dell’ultimo piano abitabile + il 50% del volume dell’interrato solo se vi siano spazi utili (depositi, laboratori, autorimesse) aumentato del 10% se ci sono parti comuni. CATEGORIE C Per le unità immobiliari della categoria C la consistenza si misura in mq considerando per intero quella dei locali principali e per il 50% quella del retrobottega, mentre i servizi indiretti al 25%. Anche in questo caso la superficie totale può essere aumentata del 10% per utilità comuni. Per gli immobili in Categoria C/1 “Negozi” si devono applicare i coefficienti correttivi delle Superfici indirette riportati nella successiva tabella. Esempio Comune di PN Categoria C/1 Superficie a Negozio = 48 mq Superficie a Magazzino + Wc = 34 mq Rapporto tra Superfici = 34 mq / 48 mq = 0,71 Dato che il rapporto è > 0,5 ma < 1 il coefficiente da utilizzare per moltiplicare la Superficie utile dei vani accessori diretti è 0,36; come da tabella sopra riportata, quindi il calcolo della consistenza è così determinato: Consistenza Negozio = 48 mq + (34 mq * 0,36) = 60 mq FASE DI CONSERVAZIONE La fase di conservazione consiste nel tenere aggiornati gli atti catastali per le seguenti variazioni: • Dichiarazione di nuovi fabbricati; • Variazioni di fabbricati già esistenti ( cambio d’uso o di categoria ); • Variazioni nell’intestazione. L’ accatastamento di nuovi fabbricati si effettua con procedura informatica utilizzando il programma DOCFA ad opera di tecnici iscritti all’ albo professionale. Il file prodotto con DOCFA viene acquisito dal Catasto tramite internet. La dichiarazione di nuova costruzione deve essere presentata prima del rilascio del certificato di abitabilità a cura del direttore dei lavori e immediatamente dopo l’ultimazione dei lavori di finitura e comunque entro 30 gironi dall’installazione degli infissi. Le operazioni di accertamento e di classamento che si effettuano con DOCFA sono: • Identificazione catastale e toponomastica; • Calcolo consistenza; • Attribuzione della categoria; • Attribuzione della classe. MODELLI DOCFA Il programma DOCFA consente di: • Dichiarare nuovi fabbricati; • Denunciare variazioni nello stato ( cambi di destinazione, demolizione, fusione ecc.); I modelli prodotti automaticamente e quindi stampati con la procedura informatica sono: • Modello D1 ( accertamento della proprietà immobiliare urbana ); • Modello 1N e 2N ( parte I e II ) per la dichiarazione rispettivamente dei fabbricati a destinazione ordinaria o dei fabbricati a destinazione speciale e particolare; • Elaborati grafici ( planimetrie ). VARIAZIONI NELL’INTESTAZIONE La procedura per denunciare il cambio del possessore avviene tramite la VOLTURA CATASTALE. Il modello è il mod. 98 TP del tutto simile al 13TP/A costituito da: • Frontespizio; • Quadro A con i dati relativi al nuovo intestatario; • Quadro B Individuazione dei beni trasferiti; • Quadro C elenco documenti che hanno prodotto il trasferimento e cronistoria dei passaggi di intestazione. I documenti che devono allegare alla domanda di voltura sono: • Un certificato provante l’intestazione attuale; • Copia dell’atto di trasferimento; • Nel caso il trasferimento comporta un frazionamento,; le nuove planimetrie in scala 1:200 riportate su carta traslucida millimetrata.
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