Il catasto 20.IV.2010 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Cos’è il Catasto • Il Catasto rappresenta – l’inventario l’i t i dei d i beni b i immobili i bili esistenti i t ti sull territorio nazionale – è la base per le imposizioni fiscali – conserva le informazioni relative a: – individuazione univoca del bene – sua estensione e consistenza – destinazione d’uso del bene grado di p produttività e relativi redditi –g – possessori e titolari di altri diritti reali Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Le finalità del Catasto • Le finalità del Catasto sono le seguenti: – l’accertamento della p proprietà p immobiliare con la gestione delle sue mutazioni – la perequazione fiscale da attuare attraverso la determinazione per ciascuna particella di specifiche rendite che ne rappresentino le principali caratteristiche • Inoltre Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito una importante base cartografica per scopi civili – Individua gli immobili nelle compravendite, nelle operazioni ipotecarie e nell’elaborazione degli strumenti urbanistici Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Il Catasto nella legge fondamentale • L’articolo L articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale: – catasto geometrico particellare • il Catasto basa l’identificazione l’identifica ione dei beni immobili su s mappe fondate sul rilievo topografico volto alla determinazione di ciascuna particella: una porzione continua di terreno situata in un solo Comune, appartenente ad un unico possessore, assoggettata ad un un’unica unica specie di coltura (qualità), con uniforme grado di produttività (classe) – fondato sulla misura e sulla stima – non probatorio • il catasto non certifica i diritti reali sugli immobili (es. la proprietà) Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 L’articolazione del Catasto Il Catasto è articolato in due sezioni complementari Il catasto Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati Attualmente sono censite circa 80milioni di particelle Comprende circa 60milioni Di unità immobiliari Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Il Catasto dei Terreni • Il Catasto dei Terreni è stato istituito con la Legge fondamentale nel 1886 e inventaria – tutti i suoli agricoli – i fabbricati rurali al loro servizio – i terreni incolti – le strade pubbliche e le acque esenti da estimo • Per mezzo delle mappe, il Catasto terreni offre una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La struttura del Catasto Terreni • Il Catasto Terreni censisce le particelle p catastali riportate su fogli di mappa • Le principali informazioni riguardano: – la superficie – la ditta intestataria – le caratteristiche economiche (tipo di coltura e livelli di redditività che fornisce)) Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La determinazione delle tariffe nel Catasto terreni te eni • L Le caratteristiche i i h economiche i h sono strumentali li alla stima del Reddito Imponibile, ovvero la base imponibile p fiscale • Nel Catasto Terreni, il Reddito imponibile si compone di due parti: – Il Reddito R ddit D Dominicale i i l che h è il reddito ddit attribuibile tt ib ibil alla proprietà, • importante in quanto entrava nella formula dell’indennità dell indennità espropriativa delle aree edificabili ex art 5 bis della L. 359/92 (abrogato dalla sentenza 348/2007) – Il Reddito Agrario che è il reddito attribuibile all’imprenditore agricolo Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La rappresentazione catastale: le mappe • La mappa particellare è un documento cartografico composto da d più iù fogli f li numerati nel quale è rappresentato il territorio comunale • Sulle mappe vengono rappresentate tutte le particelle catastali, i punti trigonometrici, i particolari topografici (strade, canali, fiumi ecc.) • I fogli di mappa sono in genere in scala 1/2000 e vengono tutti riuniti in un unico quadro d'unione in genere realizzato in scala 1/25000 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Il Catasto dei fabbricati • Il Catasto dei fabbricati inventaria tutte le costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994) • L’ L’unità ità di misura i di riferimento if i t è rappresentata t t dall’unità immobiliare urbana: – una porzione di fabbricato (appartamento, (appartamento garage, garage ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola, villetta) od un insieme di fabbricati (ospedale, i d t i ) nello industria) ll stato t t in i cuii sii trova t è di per se stesso utile e atto a produrre un reddito Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Le fasi di realizzazione del Catasto dei Fabbricati • Le fasi di realizzazione e gestione del Catasto dei Fabbricati sono quattro (L. 1249/1939) Formazione Pubblicazione Atti i Attivazione Conservazione La fase di formazione è fondamentale e si articola in due parti: •Accertamento, rilievo e misura delle unità immobiliari per costruire le mappe catastali •Attribuzione dei valori (formazione degli estimi catastali) Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Le fasi di realizzazione del Catasto (ii) • Alla fase di formazione seguono g altre tre fasi: – la pubblicazione degli atti redatti nella fase di formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e permettere la presentazione di eventuali ricorsi; – l’attivazione ovvero l’aggiornamento dei dati pubblicati in seguito alle modificazioni intervenute dopo la fase di pubblicazione; bbli i – la conservazione basata sul mantenimento dei dati riportati nelle scritture catastali e nel loro aggiornamento. • Attualmente il catasto è in fase di conservazione Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 L’obiettivo della p prima fase • La prima fase del processo (la formazione) ha come obiettivo la definizione delle basi imponibili per ogni unità immobiliare • La base imponibile p fiscale è un valore di reddito: la tariffa d’estimo esprime, per unità di consistenza, la capacità reddituale di un bene u be e immobile ob e a fini fiscali sca • La definizione delle basi imponibili si articola in diverse fasi Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Le zone censuarie • Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone censuarie parte del territorio • La zona censuaria è una p (comunale o extra comunale) con caratteristiche uniformi dal punto di vista ambientale urbanistico, ambientale, urbanistico socio-economico e del mercato immobiliare • In ogni zona censuaria si procede alle fasi di qualificazione, classificazione e classamento Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Qualificazione e classificazione Q Qualificazione Classificazione Classamento • La qualificazione distingue le u.i.u. a seconda della destinazione ordinaria e permanente g divise in – le u.i.u. vengono gruppi e categorie • La classificazione distingue g categoria g all’interno di ogni diverse classi di redditività – le u.i.u. vengono divise in classi a seconda della capacità di reddito • Il classamento attribuisce ad g u.i.u. la rispettiva p ogni categoria e classe Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La qualificazione: i gruppi g ppi di immobili Gruppi di immobili Imm. a destinazione ordinaria Imm. a destinazione speciale Gruppo A (abitazioni e uffici) Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Gruppo B (uffici pubblici) Gruppo C (negozi, magazzini) Imm. a destinazione particolare Gruppo E (Immobili particolari come mercati, ponti) La distinzione per destinazione delle uiu avviene sulla base di un Quadro generale che comprende 44 categorie di immobili divisi in 5 gruppi Ad ogni gruppo di categorie corrisponde una lettera Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Il qu uadro generrale delle ca ategorrie: gli im mmobiili a de estina azione ordin naria • Gruppo A – A/1 abitazioni di tipo signorile – A/2 abitazioni di tipo civile – A/3 abitazioni bi i i di tipo i economico – A/4 abitazioni di tipo popolare – A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare lt l – A/6 abitazioni di tipo rurale – A/7 abitazioni in villini – A/8 abitazioni in ville – A/9 castelli e palazzi – A/10 uffici privati • Gruppo C – C/1 negozi e botteghe – C/2 magazzini e locali di deposito – C/3 laboratori per arti e mestieri – C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5 stabilimenti balneari – C/6 stalle, scuderie e autorimesse • Gruppo B – B/1 collegi, ll i convitti, itti conventi, ti caserme – B/2 case di cura e ospedali – B/3 prigioni e riformatori – B/4 uffici pubblici – B/5 scuole e laboratori – B/6 biblioteche, pinacoteche, musei – B/7 cappelle e oratori – B/8 magazzini sotterranei Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Il quadro generale delle categorie: gli immobili a destinazione speciale e particolare • Gruppo G D – D/1 opifici – D/2 alberghi e pensioni – D/3 teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli – D/4 case di cura e ospedali – D/5 istituti di credito, cambio e assicurazioni – D/6 fabbricati e locali per servizi sportivi con fini di lucro – D/7 fabbricati industriali – D/8 fabbricati commerciali – D/9 edifici galleggianti • Gruppo E – E/1 Stazioni per servizi di trasporto – E/2 Ponti comunali e provinciali i i li soggetti tti a pedaggio – E/3 costruzioni e fabbricati per specifiche esigenze i ti chiusi hi i per – E/4 recinti speciali esigenze pubbliche – E/5 fortificazioni – E/6 fari, semafori e torri – E/7 fabbricati di culto – E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri – E/10 edifici a destinazione particolare Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La classificazione • La classificazione prevede che ogni categoria a destinazione ordinaria (A, (A B, B C) sia suddivisa in classi, in funzione della capacità di generare reddito – non esiste i t un numero prestabilito t bilit di classi l i e, comunque, la prima classe è quella che comprende gli immobili a minore produttività • La capacità à reddituale di un bene viene stimata in funzione delle sue caratteristiche p posizionali – gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato avranno una classe più elevata mentre la classe più periferica bassa è indicatore di una localizzazione p Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Il classamento • Le operazioni di qualificazione e classificazione consentono di determinare, per ogni zona censuaria, un quadro di categorie e classi • Per ogni categoria e classe si stabilisce un’unità immobiliare tipo che rappresenta il termine di confronto nella fase di classamento • La fase di classamento prevede che ad ogni u.i.u. i venga assegnata t la l categoria t i e la l classe l attraverso la comparazione con l’unità immobiliare tipo p Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Le tariffe d d’estimo: estimo: il reddito imponibile • Per g gli immobili compresi p nei g gruppi pp A, B e C, dopo la determinazione delle categorie e delle classi, si procede ad attribuire la tariffa d’estimo sulla base della stima del reddito imponibile: Reddito imponibile = RL - (Q + Sa + Sf + I) dove: Q= quote di reintegrazione e di manutenzione Sa= Spese di assicurazione Sf e I = Sfitti e inesigibilità • Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D ed E, si procede a stima diretta Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Dal reddito imponibile alla rendita endita catastale • Il calcolo della rendita catastale di un’unità immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario ritraibile, si ottiene come segue: T iff d’estimo Tariffa d’ ti x consistenza i t • La misura della consistenza è individuata in ragione della funzione dell dell’unità unità immobiliare: – per la residenza si utilizza il vano utile – per i fabbricati del gruppo B si utilizza il metro cubo – per gli immobili che appartengono al gruppo C la misura fa riferimento al metro quadrato Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Dalla rendita ai valori • Il p passaggio gg dalle rendite ((valori di reddito)) ai valori catastali (valori che esprimono il valore del patrimonio) si ottiene attraverso opportuni coefficienti: • 100 per le unità residenziali • 50 per gli uffici (compresa la categoria A10) • 34 per gli immobili a destinazione commerciale • Si tratta di un p procedimento p per capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi legali di fruttuosità Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Capitalizzazione e saggio di f tt osità fruttuosità • Supponendo che la rendita catastale sia di 500 euro avremo, per le tre tipologie: – – – – – – Per le abitazioni r = 0,1% 0 1% Valore = 500 / 0,01 = 500*100 gli uffici r = 2% Per g Valore = 500 / 0,02 = 500*50 Per i negozi r = 3% Valore = 500 / 0,03 = 500*34 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Un q quadro di sintesi Reddito imponibile/Tariffa Rendita catastale Valore catastale • Reddito netto al lordo delle imposte riferito all’unità di consistenza (Ri) • Reddito medio ordinario dell dell’uiu: uiu: – Ri x consistenza • Valore fiscale dell’uiu – Rd x 100 – Rd x 50 – Rd x 34 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Identificazione e caratteristiche di una na unità nità immobiliare immobilia e urbana bana • Sotto il p profilo dell’identificazione,, di una u.i.u. dovremo conoscere: – la zona censuaria – il foglio f li di mappa – il numero di mappale – il subalterno • Sotto il profilo del valore, dovremo sapere: – la consistenza – la tariffa d’estimo (o reddito imponibile catastale) Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Un esempio p • U Un appartamento localizzato l li a Cannaregio; • Unità immobiliare categoria A/3 (abitazioni economiche) • Classe 2 (non presenta un elevato livello di redditività, à infatti è localizzato in una zona semicentrale)) • L’immobile è formato da 5 vani Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La rap L ppres sentaz zione e graffica Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Un esempio p Foglio F li di mappa e mappale Zona,, categoria g e classe La consistenza La rendita (reddito imponibile/tariffa x consistenza) Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Ip problemi del Catasto dei fabbricati • I principali problemi e limiti dell dell’attuale attuale Catasto possono essere così raggruppati: – lo scollamento fra i valori del Catasto e i valori del mercato immobiliare – la mancata registrazione di una quota consistente del patrimonio immobiliare • secondo recenti stime, mancherebbero oltre 1 milione di unità immobiliari non ancora registrate – la mancanza di probatorietà Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 La fiscalità immobiliare: l imposte sugli le l immobili b l urbani b Imposte sul reddito • IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche) • IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone Giuridiche) Imposte patrimoniali: • ICI ((Imposta p Comunale sugli g Immobili)) Imposte sui trasferimenti o locazioni: • Imposta di registro • Imposta ipotecaria • Imposta catastale • IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10 Una p pressione fiscale crescente • Secondo l’ufficio studi della Confedilizia, la pressione fiscale sugli immobili generava nel 1980 un gettito di poco superiore a 5.100 miliardi mentre nel 1996 il gettito è stato miliardi, di quasi 54.000 miliardi di lire (+ 940% ) • La legge 662 del 1996 ha inoltre rivalutato le rendite catastali urbane del 5%, i redditi dominicali e agrari rispettivamente dell’80% e 70% ai fini delle imposte sui redditi Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10
© Copyright 2024 Paperzz
