Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro Arch. Marco PORTINARO Consulente del Giudice Corso Svizzera 49 - 10143 TORINO cell 347 64 17 277 | fax 011 198 39 932 e-mail: [email protected] | [email protected] c.f.: PRT MRC 72A27 L219D | p.IVA: 08852280018 TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Esecuzioni Immobiliari ILL.MO SIG. G.E. DOTT.SSA SILVIA SEMINI PROCEDIMENTO R.G. 1941/2012 Promosso da AAA SPA contro BBB CCC ---ooOoo--Giuramento 12/11/2013 Termine per il deposito della CTU 12/02/2014 Udienza di rinvio 08/05/2014 ---ooOoo-----ooOoo--L’Ill.mo Sig. G.E. conferiva l’incarico di CTU al sottoscritto Arch. Marco Portinaro iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Torino al n° 6355, nonché iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio al n° 359 1 e dei Periti al n° 1174 presso il Tribunale Ordinario di Torino, C.F. PRT MRC 72A27L219D, P.IVA 08852280018, che, accettando, prestava il giuramento di rito. ---ooOoo-----ooOoo--- Pagina 1 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro SOMMARIO SOMMARIO .................................................................................................................... 2 ASPETTI GENERALI ..................................................................................................... 3 GENERALITÀ DEL CREDITORE PROCEDENTE.............................................................................. 3 GENERALITÀ DEL DEBITORE........................................................................................................... 3 RISPOSTE AL QUESITO............................................................................................... 3 PUNTO A................................................................................................................................................. 3 UBICAZIONE, TIPOLOGIA, CONSISTENZA ...................................................................................... 3 DATI CATASTALI ................................................................................................................................ 4 CONFINI .............................................................................................................................................. 4 PUNTO B................................................................................................................................................. 4 PROPRIETARI DEGLI IMMOBILI........................................................................................................ 4 PROPRIETARI DEGLI IMMOBILI NEL VENTENNIO ......................................................................... 5 PRIMO TITOLO ANTERIORE AL VENTENNIO.................................................................................. 8 PUNTO C................................................................................................................................................. 9 FORMALITA’........................................................................................................................................ 9 DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI................................................................................................ 10 VINCOLI ED ONERI .......................................................................................................................... 10 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO.................................................................................................. 10 PUNTO D............................................................................................................................................... 11 STATO DI OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI .................................................................................. 11 PUNTO E ............................................................................................................................................... 11 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ..................................................................................................... 12 PUNTO F ............................................................................................................................................... 15 REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA - AGIBILITA’............................................................... 15 CERTIFICAZIONE ENERGETICA..................................................................................................... 16 IRREGOLARITÀ EDILIZIE................................................................................................................. 16 PUNTO G .............................................................................................................................................. 16 VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI........................................................................................ 16 PREZZO BASE PER LA VENDITA ................................................................................................... 16 PUNTO H............................................................................................................................................... 17 GIORNALI DI INFORMAZIONE LOCALE ......................................................................................... 17 APPENDICE .......................................................................................................................................... 17 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI............................................................................ 18 ELENCO DEGLI ALLEGATI .............................................................................................................. 20 ---ooOoo-----ooOoo--- Pagina 2 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro ASPETTI GENERALI Commento [kk1]: Dall’atto di pignoramento GENERALITÀ DEL CREDITORE PROCEDENTE AAA S.P.A., con sede legale in in Roma, via Alessandro Specchi n°16, Cod. Fiscale e P. iva 00348170101, rappresentata e difesa dall' Avv. Marco Gay e per delega dall'Avv. Elena Grazia ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in Torino, Via Cavalli n°28 bis (Studi o Legale Gay). ---ooOoo--Commento [kk2]: Dall’atto di pignoramento GENERALITÀ DEL DEBITORE BBB (cognome) CCC (nome), nata a XXX (XXX) il XX/XX/XXXX, Cod. Fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, residente in Torino, Corso Palermo n° 94. ---ooOoo--- RISPOSTE AL QUESITO ---ooOoo--- PUNTO A Commento [kk3]: Dal sopralluogo, dalle carte catastali ecc UBICAZIONE, TIPOLOGIA, CONSISTENZA Il cespite pignorato è situato nel Comune di Torino in Corso Palermo n° 94 , ed è costituito da: • Alloggio al piano secondo (terzo f.t.). Nello stato di fatto visionato in occasione del sopralluogo sulla località (28/01/2014) risulta composto di ingresso su soggiorno con angolo cottura, bagno e due camere. La superficie è di circa 61 mq (rilevata dalla planimetria catastale 1 1 dichiarazione prot. n. all. 2 Pagina 3 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro TO0024436 del 17/01/2007, ultima planimetria in atti, comprensiva del 50% dei balconi e di 50% dei muri esterni o di confine con altre unità). • Cantina al piano interrato di circa 14 mq. Commento [kk4]: Dalla visura storica per immobile nella documentazione degli atti di causa DATI CATASTALI Dalla visura storica per immobile effettuata dal sottoscritto presso il Sistema Informatico del Catasto in data 27/01/2014 2, risulta che il cespite oggetto di perizia è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Torino, come segue: • alloggio con cantina: Foglio 1149, Particella 656, Sub. 12, Cat. A/3, Cl. 1, Cons. 4 vani, R.C. € 454,48, Corso Palermo n. 94, piano 2-S1. Dati derivanti da divisione del 17/01/2007 n. 3501 .1/2007 in atti dal 17/01/2007 (protocollo n. TO0024436) DIVISIONE. Commento [kk5]: Dall’atto con cui il debitore ha acquistato CONFINI Con riferimento all’Atto di Compravendita 3 a rogito Notaio Enrico Mambretti del 16/02/2007, ricevuto via e-mail dal CTU: “[…] === al piano secondo (terzo fuori terra), un alloggio […], alle coerenze: cortile comune tramediante ballatoio, alloggio di proprietà EEE FFF od aventi causa, Corso Palermo, proprietà GGG HHH e III od aventi causa, vano scala e pianerottolo; === al piano interrato, un locale cantina, alle coerenze: corridoio comune, altra cantina, terrapieno verso Corso Palermo ed ancora altra canina. [...]” PUNTO B Commento [kk6]: Dall’atto di compravendita e dalle visure di conseraoria allegati agli atti di causa PROPRIETARI DEGLI IMMOBILI Alla data di trascrizione del pignoramento – 08/10/2012 - il cespite pignorato, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1149, particella 656, Sub. 12 2 3 all. 3 all. 4 Pagina 4 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro risultava essere di proprietà dell'esecutata BBB CCC, nata a XXX (XXX) il XX/XX/XXXX, Cod. Fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, per acquisto fattone con con Atto di Compravendita a rogito Notaio Enrico Mambretti del 16/02/2007, rep. N°. 180327 / 17852 4, trascritto presso l'Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 28/02/2007, ai numeri 10497 / 6109. PROPRIETARI DEGLI IMMOBILI NEL VENTENNIO Con riferimento al ventennio 08/10/1992 - 08/10/2012, dalla Certificazione Notarile Sostitutiva (ex art. 567, comma 2, c.p.c.) presente nel fascicolo di causa 5, dall’Atto di Compravendita a rogito Notaio Enrico Mambretti 6, reperito dal CTU, dalle ispezioni ipotecarie 7 e dalle visure storiche catastali 8 effettuate risulta quanto segue. • L’attuale unità, censita al f. 1149 p. 656 sub 12 di 4 vani è stata generata per divisione del 17/01/2007 dell’unità già censita al f. 1149 p. 656 sub 9 di 6,5 vani. • L’unità al f. 1149 p. 656 sub 9 di 6,5 vani è stata generata per allineamento mappe, variazione del 31/06/2006, dalla soppressione della precedente f. 49 p. 720 sub 9 di 6,5 vani • L’unità al f. 49 p. 720 sub 9 di 6,5 vani è stata generata per fusione, variazione del 17/01/1996, delle unità al f. 49 p. 720 sub 6 di vani 1,5, sub 7 di vani 2,5, sub 8 di vani 2,5 Proprietari delle originarie unità f. 49 p. 720 sub 6, sub 7, sub 8. Unità sub 6 e sub 7: • Con Atto di Compravendita a rogito Notaio Aldo Billia del 06/12/1972, rep. N° 45115 / 22695, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 05/01/1973, variata in data 24/10/2002, ai numeri 4 5 6 7 8 all. 4 e 15 all. 15 all. 4 all. 11, 12, 13, 14 all. 3 Pagina 5 di 20 Commento [kk7]: Dagli atti di causa e da eventuali ulteriori ricerche Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro r.gen. 614, reg. part. 559. Le Sig.re JJJ KKK e JJJ LLL vendettero al Sig. MMM NNN e alla di lui moglie OOO PPP che acquistarono in comunione ed in parti uguali fra loro, alloggio al piano secondo (3° f.t. ) di due camere e cucina, con in proprietà esclusiva gabinetto sul ballatoio e cantina al piano sotterraneo. Distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 6, piano secondo, cat. A4, ed al f. 49, p. 720, Sub. 7, piano secondo, cat. C1. 9 • Con atto per causa di morte – certificato di denunciata successione, il 14/05/1989 OOO PPP morendo lasciava al coniuge MMM NNN quota di 400/1200 ed ai nipoti QQQ RRR quota di 100/1200, OOO SSS 50/1200, OOO TTT 50/1200, fra altri, degli immobili distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 6, cat. A4, ed al f. 49, p. 720, Sub. 7, cat. A4 (nel precedente atto di compravendita era indicata la categoria C1). Atto trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 05/09/2007, ai numeri r.gen. 51334, reg. part. 31728. 10 In data 17/01/1996 le unità sub 6 e sub 7 vennero fuse insieme alla sub 8 a creare la sub 9. Unità sub 8: • Con Atto di Compravendita a rogito Notaio Aldo Billia del 06/12/1972, rep. N° 45114 / 22694, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 05/01/1973, variata in data 24/10/2002, ai numeri r.gen. 613, reg. part. 558. Le Sig.re JJJ KKK e JJJ LLL vendettero al Sig. OOO UUU, alloggio al piano secondo (3° f.t.) di una camera e cucina, con in proprietà esclusiva gabinetto sul ballatoio e cantina al piano sotterraneo. Distinti al Catasto 9 10 all. 11 all. 14 Pagina 6 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 8, piano secondo, cat. A4. 11 • Con atto per causa di morte – certificato di denunciata successione, il 19/12/1986 OOO UUU morendo lasciava alla sorella OOO PPP la quota di 1/3 ed ai nipoti QQQ RRR quota di 1/3, OOO SSS 1/6, OOO TTT 1/6, dell'immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 8, cat. A4, Atto trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 20/10/2007, ai numeri r.gen. 60445, reg. part. 37417. 12 • Con atto per causa di morte – certificato di denunciata successione, il 14/05/1989 OOO PPP morendo lasciava al coniuge MMM NNN quota di 8/36 ed ai nipoti QQQ RRR quota di 2/36, OOO SSS 1/36, OOO TTT 1/36, fra altri, degli immobili distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 8, cat. A4. Atto trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 05/09/2007, ai numeri r.gen. 51334, reg. part. 31728. 13 In data 17/01/1996 l'unità sub 8 venne fusa insieme alle sub 6 e sub 7 a creare la sub 9. • Con Atto di Compravendita a rogito Notaio Alberto Morano del 22/01/1996, rep. N° 5140 / 1573, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 27/02/1996, ai numeri 5704 / 4025. I Sig.ri MMM NNN, QQQ RRR, OOO SSS e OOO TTT ognuno pro-quota ed insieme per l’intero, vendettero al Sig. VVV SSS, la proprietà per 1/1 dell'immobile pignorato (distinto allora al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 49, particella 720, Sub. 11 12 13 all. 12 all. 13 all. 14 Pagina 7 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro 9), “[...] che acquistò per sé o persona che si riservava di nominare entro tre giorni [...]. 14 • Con Atto di Accettazione di dichiarazione di nomina quale parte acquirente a rogito Notaio Alberto Morano del 23/01/1996, rep. N° 5141 / 1574, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 19/04/1996, ai numeri 10181 / 6900. Il Sig. VVV SSS nominò il Sig. WWW NNN quale parte acquirente dell'immobile pignorato (distinto allora al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 49, particella 720, Sub. 9) 15. L' attuale unità, censita al f. 1149 p. 656 sub 12 di 4 vani è stata generata per divisione del 17/01/2007 dell’unità già censita al f. 1149 p. 656 sub 916. • Con Atto di Compravendita a rogito Notaio Enrico Mambretti del 16/02/2007, rep. N° 180327 / 17852, trascritto presso ll'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 28/02/2007, ai numeri 10497 / 6109. Il Sig. WWW NNN vendette alla Sig.ra BBB CCC, la proprietà per 1/1 dell'immobile pignorato (distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1149, particella 656, Sub. 12) 17. PRIMO TITOLO ANTERIORE AL VENTENNIO I primi titoli per atti tra vivi anteriori al ventennio 08/10/1992 - 08/10/2012, risultano essere: • Atto di Compravendita a rogito Notaio Aldo Billia del 06/12/1972, rep. N° 45115 / 22695, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 05/01/1973, variata in data 24/10/2002, ai numeri r.gen. 614, reg. part. 559. Le Sig.re JJJ KKK e JJJ LLL vendettero al Sig. MMM 14 15 16 17 all. 15 all. 15 all. 15 e 3 all. 4 Pagina 8 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro NNN e alla di lui moglie OOO PPP gli immobili Distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 6, e Sub. 7, come sopra descritti. 18 • Atto di Compravendita a rogito Notaio Aldo Billia del 06/12/1972, rep. N° 45114 / 22694, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, il 05/01/1973, variata in data 24/10/2002, ai numeri r.gen. 613, reg. part. 558. Le Sig.re JJJ KKK e JJJ LLL vendettero al Sig. OOO UUU, l'immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al f. 49, p. 720, Sub. 8, come sopra descritto. 19 PUNTO C Commento [kk8]: Dagli atti causa e da ulteriori ricerche FORMALITA’ Dalla Certificazione Notarile e Ventennale presente nei fascicoli di causa 20 , nonché dalla visura di aggiornamento effettuata dal sottoscritto presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 in data 10/02/2014 21 emerge che sui cespiti pignorati, gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: • Iscrizione di Ipoteca legale derivante da cartella esattoriale, a favore di Uniriscossioni S.p.a., rep. 118334/110 del 27/05/2006, iscritta presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 06/06/2006 al n° 27742 di Reg. Gen. e al n° 7034 di Reg. Part.,colpiva l'immobile allora accatastato al foglio 49, particella 720, sub 9. Annotata di cancellazione totale n° 5275 del 03/08/2006. 22 • Iscrizione di ipoteca volontaria a seguito di concessione a garanzia di mutuo fondiario, rogito notaio Mambretti di Torino rep. 180328 / 17853, trascritto presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 28/02/2007 al n° 10498 di Reg. Gen. 18 19 20 21 22 all. 11 all. 12 all. 15 all. 16 all. 17 Pagina 9 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro e al n° 2522 di Reg. Part., a favore di Banca di Roma S.P.A. e contro la Sig.ra BBB CCC, per il suo diritto di proprietà per la quota di 1/1 dell' immobile oggetto di perizia censito al Foglio 1149, particella 656, Sub. 12. 23 • Verbale di Pignoramento Immobili a seguito di atto esecutivo o cautelare emesso dal Tribunale di Torino in data 11/09/2012, Rep. N° 22624 / 2012, trascritto presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 l' 08/10/2012 al n° 31204 di Reg. Gen. e al n° 23678 di Reg. Part., a favore di AAA S.P.A. e contro la Sig.ra BBB CCC, per il suo diritto di proprietà per la quota di 1/1 dell' immobile oggetto di perizia censito al Foglio 1149, particella 656, Sub. 12. 24 DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI Non sono emersi diritti reali a favore di terzi gravanti sugli immobili oggetto di perizia. Nell’Atto di Compravendita a rogito Notaio Mambretti di Torino del del 16/02/2007, rep. N° 180327 / 17852 e nella visura di aggiorname nto effettuata dal sottoscritto presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1, non vengono menzionati diritti reali a favore di terzi gravanti sulle unità immobiliari pignorate. VINCOLI ED ONERI Alla data di pignoramento – 08/10/2012, non sono palesi vincoli gravanti sull’unità immobiliare in esame in relazione alle attività di ricerca richiesta al CTU dal quesito. Commento [kk9]: Leggere se ci sono cose strane REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Il sottoscritto allega alla presente relazione di perizia, copia del Regolamento di Condominio completo delle tabelle millesimali, così come ricevuto dal Dott. YYY ZZZ, amministratore pro-tempore. Il Regolamento 23 24 25 25 risulta essere depositato con atto a all. 18 all. 19 all. 5 Pagina 10 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro rogito del Notaio Aldo Billia in data 06/12/1972, repertorio n. 45108 / 22688. In esso, a cui si rimanda nella sua integralità, si evidenzia: • all’art. 1° […] La proprietà in oggetto è costituita da due distinti fabbricati […] Le case conservano reciprocamente il diritto di passaggio carraio e pedonale ed in qualsiasi modo e tempo attraverso l'androne carraio e l'androncino pedonale. • all’art. 2° […] La cantina n. 9 ha la servitù del contatore dell'acqua [...]. • all’art. 10° sulla destinazione delle unità immobi liari: “I locali potranno essere destinati ad abitazione, negozi, studi professionali, aziende commerciali ed infine a tutti gli usi consentiti dalle leggi.” • all’art. 10: “ Le cantine costituiscono un accessorio degli alloggi e pertanto non potranno essere affittate a terzi o vendute separatamente, salvo fra i condomini.” Ci si dovrà attenere strettamente all’osservanza del Regolamento di Condominio. Dalle tabelle millesimali allegate, all’alloggio in perizia, situato al piano secondo ed individuato con la sigla “A/2”, composto di due camere e cucina, competono 130/1000 di proprietà. PUNTO D Commento [kk10]: Dal sopralluogo STATO DI OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Alla data del sopralluogo del 28/01/2014 i locali erano occupati da persona non italiana che ha dichiarato essere amico della proprietaria e non aver con lei stipulato alcun patto scritto. Da verifiche presso l'Agenzia delle Entrate 26 non risultano contratti depositati a nome della proprietaria. Ai fini della valutazione l'alloggio viene considerato non locato. PUNTO E 26 all. 10 Pagina 11 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il cespite pignorato è situato nel Comune di Torino, all’interno di uno stabile con accesso da Corso Palermo n° 94, ed è costituito da un alloggio al piano secondo (3° f.t.), con cantina di pertinenza al piano inter rato. Trattasi di fabbricato edificato all’inizio del ‘900, non provvisto di ascensore e composto di due piani abitativi, un piano Terra con esercizio commerciale ed ufficio ed un piano interrato destinato ad uso cantine. Il fronte su Corso Palermo si presenta con basamento intonacato a finto bugnato per un’altezza di un piano ed intonacato per i restanti due piani con cornici decorative alle aperture e tinteggiato in grigio chiaro e giallo chiaro. Tutte le aperture affacciano su balconi realizzati con lastra in pietra su modiglioni e parapetti metallici decorati in ferro battuto. II fronte si presenta in buono stato. L’accesso pedonale allo stabile avviene da Corso Palermo 94 attraverso un portone, pedonale e carraio, in legno a due battenti. L’androne carraio è pavimentato con mattonelle ceramiche grigie e caditoie per scolo acque, ed è intonacato con cornici decorative e tinteggiato con fascia bassa in marrone e parte alta in arancione, in buono stato. La scala condominiale ha gradini rivestiti in pietra di Luserna e pianerottoli e battiscopa in ceramica rossastra. Il vano scala è tinteggiato con fascia bassa azzurra con decorazioni a rombi beige e gigli, parte alta in rosa con decorazione sfumata, in buono stato. La scala è dotata di ringhiera in ferro battuto con decorazioni a volute e mancorrente in legno. Alloggio: L’alloggio è situato al piano secondo (3° f.t.). Ne llo stato di fatto visionato in occasione del sopralluogo sulla località (28/01/2014), risulta composto di ingresso su soggiorno con angolo cottura, bagno e due camere. Ha due balconi verso Corso Palermo e ballatoio comune verso cortile. L’alloggio risulta dotato di “due arie” ed è Pagina 12 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro della superficie di circa 61 mq; l’altezza interna è di circa 2,75 mt. Una delle stanze era chiusa a chiave e l’occupante ha riferito essere occupata da altra persona nel momento assente, di non conoscere il momento in cui sarebbe rientrata, di non avere lui le chiavi per aprirla e le cui finiture erano simili al resto dell’alloggio. Essendo essa stanza confinante con l’esterno e con il vano scala, essendo le sue dimensioni facilmente deducibili dalle planimetrie reperite e le finiture, da quanto visibile, essere assimilabili a quelle del resto dell’alloggio, per non gravare, infine, ulteriormente sulla procedura, il CTU ha ritenuto di non procedere a nuovo sopralluogo né richiedere l’accesso forzoso. Ciò ferma restando la disponibilità ad ulteriormente indagare su richiesta dell’Ill.ma G.E. La pavimentazione dell’alloggio è in piastrelle di ceramica di formato medio posate in diagonale, colore chiaro. Nel bagno sono posate piastrelle ceramiche verde scuro con venature. I balconi verso corso sono in pietra. Le pareti dell’unità immobiliare si presentano prevalentemente intonacate e tinteggiate, ad eccezione delle pareti del bagno e dell’angolo cottura che sono rivestite con piastrelle di ceramica. La porta di ingresso è blindata, di costruzione non recente, con serratura a doppia mappa e rivestimento in legno. Le porte e le finestre esterne sono in legno con vetro singolo, in stato mediocre con quella del bagno molto danneggiata dall’umidità. L’oscuramento è realizzato con persiane in legno ad ante verso corso e con scuri interni verso cortile. Le porte interne sono in legno con specchiatura in vetro, in stato mediocre. L’alloggio è dotato di un servizio igienico che affaccia con finestra verso vano scala ed è dotato dei seguenti sanitari: vaso con cassetta di risciacquo, bidet, vasca con idromassaggio, lavabo incassato su lastra in pietra, tutti dotati di miscelatori monocomando. La vasca è di marca Jacuzzi ma è in pessimo stato con particolari arrugginiti o completamente incrostati di calcare, non si può riferire sul suo Pagina 13 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro funzionamento. Il locale servizio igienico presenta estese formazioni di muffe scure a soffitto, dovute probabilmente allo scarso isolamento al superiore sottotetto e alla forte umidità del locale. L’alloggio è dotato dei seguenti impianti. Acqua corrente fredda. Acqua calda sanitaria, prodotta con caldaietta combinata a gas per riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria, installata sul ballatoio lato cortile, non è stato possibile visionarla. Impianto fornitura gas metano di città: l’occupante non ha saputo indicare la posizione del contatore e della valvola di chiusura del gas, ha riferito che l’impianto non funzionava e che utilizzava una bombola per cucinare. Impianto elettrico sottotraccia con interruttore differenziale salvavita, contatore elettronico colore bianco, modello recente, in nicchia nell’ingresso; impianto citofonico; impianto ricezione TV terrestre. L’impianto di riscaldamento è autonomo con radiatori. Al momento del sopralluogo l’occupante ha dichiarato che l’impianto acqua calda, l’impianto di riscaldamento e l’adduzione gas metano non erano funzionanti. Complessivamente il sottoscritto CTU, a seguito del sopralluogo sulla località, riferisce che l’alloggio si presenta in carente stato manutentivo. Cantina: La cantina di pertinenza è situata al piano interrato. L’accesso al piano interrato avviene attraverso cancello metallico con serratura e lucchetto dal vano scale condominiale. Si scendono tre rampe di scale e si giunge al corridoio cantine. L’occupante non era in possesso delle chiavi della cantina, tuttavia con l’aiuto dell’amministratore pro-tempore dello stabile, il cui ufficio si trova al piano terra del medesimo stabile, è stato possibile accedere alle parti comuni. La porta di accesso alla cantina è in legno ad assi chiusa con semplice catena e lucchetto. Grazie al lasco offerto dalla catena di chiusura è stato possibile al CTU scattare foto dell’interno ma non è stato possibile procedere a misurazioni. La cantina pare Pagina 14 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro pavimentata con battuto in terra, le pareti sono in mattoni non intonacate e il soffitto è voltato in mattoni a vista. Il locale è ingombro di materiali vari e non sono presenti impianti. Il tutto come risulta dalla documentazione fotografica 27. PUNTO F Commento [kk11]: Dalla documentazione edilizia trovata REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA - AGIBILITA’ Dalle ricerche effettuate e dalla documentazione rintracciata presso l’Archivio Edilizio del Comune di Torino in data 28/01/2014 e 31/01/2014 28 il sottoscritto è in grado di riferire che non sono emersi i permessi con cui venne edificato l'immobile. La pratica al prot. 1932-1-16 del 01/01/1932 per Ampliamento e sopraelevazione casa scaricata dal CTU si è rivelata attinente ad altro stabile del corso Palermo all'angolo con la Via Sesia. I cartellini di cui alla maglia 898A 29 non paiono poter essere ricondotti all'indirizzo in esame poiché non compaiono nomi di intestatari, lo stabile in questione è indicato a 5 piani e l'indirizzo indicato non è univoco ma pare riguardare stabile di via Ponte Mosca - Corso Giulio Cesare. Non è stata inoltre trovata certificazione di abitabilità. Per il cespite pignorato sono state presentate le seguenti pratiche: • Denuncia Inizio Attività prot. 2006-9-16200 del 01/12/2006, 30 relativa all'immobile sito in Torino Corso Palermo 94 piano 2°, NCEU f. 49, mapp. 720, sub 8 e sub 9, per “alloggio “A”: demolizione parte di muratura interna con realizzazione nuove tramezzature interne per una diversa distribuzione degli spazi interni e, per la creazione di un w.c. dotato di aerazione forzata per migliorie igienico sanitarie. Alloggio “B”: demolizione parte di muratura per lo spostamento del vano porta passante di collegamento tra la cucina e la camera, con la realizzazione di nuovi 27 28 29 30 all. 20 all. 7 e 8 all. 7 all. 9 Pagina 15 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro tramezzi interni per la creazione di un w.c. E anti-w.c. Dotati di aerazione forzata per migliorie igienico-sanitarie”. Per questa pratica è stato presentato certificato di collaudo finale in data 29/01/2007 con allegata denuncia di variazione catastale. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L’occupante non è stato in grado di riferire sulla presenza dell’attestato di certificazione energetica (A.C.E.) per l’immobile descritto. IRREGOLARITÀ EDILIZIE Il sottoscritto, dal confronto tra quanto visionato sulla località e quanto concessionato, è in grado di riferire che il cespite pignorato presenta modeste irregolarità igienico sanitarie: non è presente il prescritto anti-bagno tra servizio igienico e camera di abitazione, come peraltro indicato a progetto nella Denuncia Inizio Attività prot. 2006-9-16200 del 01/12/2006. 31 Si dovrà pertanto provvedere alla realizzazione di tramezzo ed alla posa di porta interna per dividere l'ingresso dal soggiorno con angolo cottura. La spesa è variabile in funzione del tipo di tramezzatura che si sceglierà ed al modello di porta, di massima si può ipotizzare una spesa di circa € 500,00 + iva. Non è stata inoltre reperita la certificazione di agibilità. Non è possibile preventivare la spesa per onorari professionali poiché dipenderà dalla quantità di ricerche da effettuare, dalle certificazioni da reperire ecc… PUNTO G VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI PREZZO BASE PER LA VENDITA Il cespite pignorato è situato nel Comune di Torino, all’interno di uno stabile con accesso da Corso Palermo n° 94, ed è costituito da un alloggio al piano secondo 31 all. 9 Pagina 16 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro (3° f.t.), con cantina di pertinenza, in stabile se nza ascensore e con ballatoio lato cortile. La valutazione viene effettuata facendo riferimento a tutto quanto esposto in perizia e viene stabilita come segue: Alloggio: mq 61 €/mq 1.000,00 = € ==61.000,00 (Euro ==sessantunomila/00) e rappresenta il più probabile valore di mercato del cespite pignorato. Da cui, per ribasso del 25%, si ottiene il seguente valore a base d’asta: € ==45.750,00 (Euro ==qurantacinquemilasettecentocinquanta/00) E comunque con valutazione a corpo e non a misura, con tutte le accessioni, dipendenze, diritti, ragioni, azioni, servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto edilizio, urbanistico e geologico, in cui si trova facendosi espresso riferimento agli atti di provenienza sopra citati per ogni altra condizione, clausola profittevole, peso ed onere per cui dette clausole che si intendono qui integralmente trascritte e riportate per quanto non derogate. PUNTO H GIORNALI DI INFORMAZIONE LOCALE L’immobile si trova in Torino. Non sono pertanto state svolte indagini in merito. Quanto sopra il sottoscritto espone in evasione dell’incarico conferitogli. Torino, 11/02/2014 Il CTU Arch. Marco Portinaro ---ooOoo-----ooOoo-----ooOoo-----ooOoo--- APPENDICE Pagina 17 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto CTU, a seguito dell’incarico ricevuto, ha effettuato i seguenti accertamenti: • 12/11/2013 prestava giuramento e riceveva il quesito 32 dall’Ill.ma G.E. • 20/01/2014 contattava lo studio del Notaio Enrico Mambretti ed inviava mail per richiedere copia dell'atto a suo rogito del 16/02/2007, rep. N°. 180327 / 17852 • 21/01/2014 si recava presso l’ufficio Anagrafe decentrato del Comune di Torino – Circoscrizione 3 – Via F. De Sanctis 12, per richiedere certificato residenza del debitore. In pari data inviava al debitore raccomandata A.R.33 con indicazione della data fissata per il sopralluogo. • In pari data riceveva via mail dal Notaio Mambretti l’atto di compravendita a suo rogito richiesto 34. • 27/01/2014 depositava tramite invio telematico PCT alla Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Torino la comunicazione al debitore della data fissata per il sopralluogo, ai sensi dell’art. 492 c.p.c.35 In pari data procedeva a visura storica catastale per via informatica ricercando il subalterno pignorato.36 • 28/01/2014 si recava all 'Agenzia del Territorio – Catasto Fabbricati', ufficio di Via Moretta, per ottenere copia della planimetria dell’immobile pignorato 37 • In pari data si recava sulla località per tentare di effettuare il sopralluogo. Bussando ripetutamente alla porta veniva infine ricevuto da persona di colore, straniera e con poca conoscenza della lingua italiana. Il CTU spiegava in inglese sommariamente le ragioni del sopralluogo e l'occupante permetteva di svolgere i rilievi e scattare fotografie dei locali. Non è stato possibile, come in perizia spiegato, 32 33 34 35 36 37 all. 1 all. 6 all. 4 all. 6 all. 3 all. 2 Pagina 18 di 20 Commento [kk12]: Dal file di excel delle ore e dalla documentazionie cartacea Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro accedere ad una delle camere ed alla cantina. Terminato il sopralluogo il CTU si recava nell'ufficio dell'Amministratore del Condominio, Dott. ZZZ, a piano Terra del medesimo stabile. Spiegata la necessità, otteneva la collaborazione del medesimo che consegnava al perito copia del regolamento di condomino 38 e lo accompagnava al piano cantine per l'esame delle parti comuni. • In pari data effettuava ricerca sulle pratiche edilizie inerenti la località – servizio Torino Facile – Archivio edilizio on-line scaricando l'elenco pratiche ed i 'cartellini'. Scelte le pratiche procedeva a prenotare visura delle stesse presso Archivio Edilizio di Torino. 39 • In data 30/01/2014 riceveva comunicazione via e-mail della disponibilità delle pratiche edilizie richieste all’Archivio di Torino 40 • In data 31/01/2014 visionava ed otteneva copia delle pratiche edilizie 41 richieste all’Archivio edilizio di Torino. • In pari data inviava mail di richiesta all’Ufficio Territoriale di Torino 3 dell’Agenzia delle Entrate per verificare se a nome del debitore risultassero depositati contratti di locazione inerenti l’immobile pignorato. • In data 04/02/2014 riceveva via e-mail risposta dall’Agenzia delle Entrate che comunicava non essere depositati contratti di locazione a nome del debitore. 42 • In data 07/02/2014 effettuava ispezioni ipotecarie telematiche presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 per meglio ricostruire la proprietà nel ventennio. 43 • in data 10/02/2014 il sottoscritto effettuava ispezione ipotecaria presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 per l’aggiornamento delle formalità sull’immobile. 44 38 39 40 41 42 43 44 all. 5 all. 7 e 8 all. 8 all. 9 all. 10 all. 11, 12, 13, 14 all. 16, 17, 18, 19 Pagina 19 di 20 Relazione di perizia Arch. Marco Portinaro ---ooOoo--ELENCO DEGLI ALLEGATI 1. Nomina e quesito posto dall’Ill.ma G.E., Dott.ssa Silvia Semini. 2. Planimetria del Catasto Fabbricati. 3. Visure storiche del Catasto Fabbricati. 4. Atto di Compravendita a rogito Notaio Mambretti. 5. Regolamento del Condominio 6. Comunicazioni al debitore e depositate in Cancelleria per sopralluogo. 7. Elenco pratiche edilizie e ‘cartellini’ inerenti la località 8. Prenotazione archivio edilizio di Torino 9. DIA del 01/12/2006 10. E-mail dell’Agenzia delle Entrate sui contratti di locazione 11. Nota trascrizione a favore MMM e OOO A. sub 6 e 7 12. Nota trascrizione a favore OOO D. sub 8 13. Nota successione 1986 sub 8 14. Nota successione 1989 sub 6, 7, 8 15. Dichiarazione Notaio Marinone (già agli atti di causa) 16. Elenco delle formalità in cui appaiono gli immobili pignorati 17. Iscrizione di ipoteca legale annotata di cancellazione totale 18. Iscrizione di ipoteca volontaria a garanzia di mutuo 19. Nota di trascrizione del pignoramento (già agli atti di causa) 20. Documentazione fotografica ---ooOoo-----ooOoo-----ooOoo-----ooOoo--- Pagina 20 di 20
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