APPUNTI DI ESTIMO, a cura del Prof.re P. Palmisano Alberto Vipraio Tiberi - 5a T serale 2014/15 L’estimo è una scienza che insegna a formulare giudizi di valore su beni economici per determinati scopi pratici. Si può suddividere in: - Microestimo (estimo privato), che riguarda valutazioni monetarie per scopi privati e coinvolge la maggior parte dell’estimo cosiddetto tradizionale applicato a stime professionali; - Macroestimo (estimo pubblico o territoriale e ambientale), quando la valutazione è svincolata dalla sola ricerca del “quantum monetario” ma riguarda altri aspetti di utilità sociale che devono essere individuati nei beni oggetto di stima con criteri e procedimenti completamente diversi da quelli dell’estimo tradizionale. Il Giudizio di Stima deve essere : - obiettivo; - tecnico; - basato su conoscenze economiche e di mercato; - deve corrispondere ad una ragione pratica (aspetto economico); - la sua natura deve essere previsionale e probabilistica. Il Perito che esegue una stima deve avere i seguenti requisiti: - conoscenze tecniche; - conoscenze economiche generali e settoriali; - conoscenze giuridiche; - conoscenze di Matematica Finanziaria e di Statistica; - conoscenze sulle metodologie e procedure di estimo generale; - conoscenza dei prezzi. Beni oggetto di stima: beni economici materiali (immobili, impianti, macchine, materie prime, bestiame etc...) e immateriali (diritti, obblighi, etc...). In pratica l’estimo trova applicazione in tutti i settori della vita civile e produttiva. Prezzo di mercato e Valore di stima - Prezzo di mercato: la somma di denaro che è stata pagata per un bene in una avvenuta compravendita. È un dato certo e incontestabile riferito ad un luogo e ad un tempo determinato; - Valore di Stima: il giudizio che esprime, in termini di previsione e di probabilità, l’equivalente in moneta di un bene per un determinato scopo. Oggetto di ricerca dell’estimo è il valore e il prezzo è un dato importante dalla cui conoscenza dipende spesso il risultato. Aspetti economici e valori di stima dei beni Un aspetto economico di un bene è l’utilità che il bene fornisce, o richiede, ad un soggetto che si pone con esso in un certo rapporto economico. Un bene può fornire utilità nei seguenti modi: - venendo impiegato per il soddisfacimento di un bisogno; - venendo impiegato come fattore di produzione; - fornendo un proprio reddito; - venendo trasformato in un altro bene; - venendo unito ad un altro bene; - venendo sostituito ad un altro bene. Un bene richiede un sacrificio di un’utilità quando: - deve essere prodotto; - quando deve essere riportato nelle condizioni in cui si trovava. In relazione ai possibili modi di manifestare o richiedere utilità, i beni hanno diversi aspetti economici ai quali corrispondono altrettanti valori di stima. Vengono di norma considerati 6 aspetti economici tra i quali il perito che deve stimare un bene deve scegliere che soddisfi maggiormente lo scopo pratico dell’incarico ricevuto. I valori che corrispondono questi aspetti economici sono: - valore di mercato; - valore di capitalizzazione dei redditi; - valore di costo di produzione e di riproduzione; - valore di trasformazione; - valore complementare; - valore di surrogazione. 1 APPUNTI DI ESTIMO, a cura del Prof.re P. Palmisano Alberto Vipraio Tiberi - 5a T serale 2014/15 Valore di Mercato: è il valore più attribuibile ad un bene in un mercato. Rappresenta l’aspetto economico fondamentale ed è stimabile per quei beni che siano abitualmente oggetto di scambio.ci sono dei casi in cui,(quando il bene in oggetto non è di solito scambiato, gli scambi sono molto limitati, perché è molto particolare o addirittura unico) la stima potrà essere risolta ripiegando su altri aspetti economici. Valore di Capitalizzazione: è l’accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado di dare (purché il bene il bene abbia la capacità di fornire un reddito, che questi siano prevedibili e determinabili nel loro ammontare netto, che si possa accertare un opportuno saggio di capitalizzazione). Esso rappresenta l’unico aspetto economico utilizzabile per beni immateriali (esempio diritti), mentre si può identificare col valore di mercato di un immobile (stima analitica). Valore di Costo, di Produzione e di Riproduzione: è la più probabile somma delle spese che un imprenditore puro (ordinario) dovrebbe sostenere, al momento della stima, per produrre un bene non ancora esistente o un bene già esistente o esistito. Le spese sono rappresentate da costi diretti(spese realmente sostenute) ed indiretti(mancati redditi). Nella pratica estimativa è più frequente la stima del valore di riproduzione(fabbricati danneggiati o distrutti, fabbricati rurali per i quali è l’unico aspetto economico utilizzabile). In questi casi occorre tenere conto dello stato di logorio (vetustà) dell’immobile riducendo il valore di una opportuna percentuale (coefficiente di vetustà). Valore di Trasformazione: è il più probabile valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza, riferita al momento della stima, tra il valore di mercato del bene trasformato ed il valore di costo della trasformazione. Trova applicazione più frequentemente per la stima di immobili (fabbricati, aree edificabili). Metodo di Stima Il Metodo di Stima è un processo logico attraverso il quale il Perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Esso è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con altri simili, dei quali siano noti i prezzi di mercato o i costi di produzione. Se deve essere stimato il valore di mercato di un bene, il confronto avverrà con altri beni di noto prezzo, se deve essere stimato il valore di costo, il confronto avverrà con altri beni di noto costo (stima diretta). Per gli altri aspetti economici, la stima è sempre indiretta e si riconduce sempre al valore di mercato e al valore di costo (stima indiretta). Occorre rilevare i prezzi recenti di beni comparabili con quello in oggetto formando una scala dei prezzi e scegliendo un opportuno parametro di stima, andando a costituire la scala dei parametri. Occorrerà che sussistano due condizioni: - i beni messi a confronto differiscano soltanto per la misura del parametro e possano essere considerate equivalenti le altre caratteristiche che influiscono sul valore; - le misure parametrali siano comprese entro un intervallo ristretto. A queste condizioni a variazioni del parametro corrisponderanno variazioni che possono essere considerate proporzionali dei prezzi e sarà possibile applicare la seguente proporzione: Vx : px = SP : Sp Vx = SP / Sp . px Vx = valore del bene da stimare; px = parametro del bene da stimare; SP = somma aritmetica dei prezzi dei beni presi come termini di confronto; Sp = somma aritmetica dei parametri dei termini di confronto. Il Giudizio di Stima si articola nelle seguenti fasi: - individuazione dell’aspetto economico; accertamento dati di mercato e formazione scala dei prezzi; analisi del bene da stimare, scelta dei termini di confronto e del parametro di stima; scelta del procedimento di stima; applicazione del procedimento estimativo e stima del valore ordinario; correzione del valore ordinario; aggiunte e detrazioni al valore ordinario. Caratteristiche dei beni influenti sul valore: - caratteristiche estrinseche: relative all’ambiente circostante (naturale, sociale, economico); 2 APPUNTI DI ESTIMO, a cura del Prof.re P. Palmisano - Alberto Vipraio Tiberi - 5a T serale 2014/15 caratteristiche intrinseche: quelle proprie dei beni in se stessi indipendentemente dalla loro ubicazione; caratteristiche giuridiche: l’insieme dei vincoli legali e contrattuali che condizionano o limitano l’esercizio del diritto di proprietà. Il Parametro di Stima Il Parametro di Stima ideale dovrebbe essere una caratteristica misurabile del bene legata al prezzo da un rapporto costante, tuttavia non esistendo questo rapporto costante il perito dovrà, dopo aver costruito la scala dei prezzi, studiarne la variabilità cercando il parametro che più tende a rapportarsi ai prezzi. I parametri possono essere di due tipi: - fisici (o tecnici), come la superficie, il volume, numero dei vani etc....) direttamente misurabili - economici, che rappresentano una forma di reddito ed esiste soltanto per beni produttivi (produzione lorda vendibile, rd, rc, canone di locazione, bf). Termini del confronto estimativo: - devono essere simili per tutte le caratteristiche che influiscono sul valore; le uniche differenze influenti sul valore devono essere quelle della caratteristica assunta come parametro di stima; le differenze di misura parametrale devono essere il più contenute possibile; i termini di confronto devono essere il più numerosi possibile perché possa avere validità il rapporto sp/sp Principio di Ordinarietà: il concetto di ordinarietà corrisponde a quello di normalità (statistica) e significa quello che più probabilmente possiamo trovare in merito a: - stato di consistenza; - situazione giuridica; - ordinarietà del reddito. Passaggio dal Valore Ordinario a quello Definitivo di Stima. Le fasi per passare al Valore Definitivo sono 2: - - Comodi e Scomodi particolari e correzione del valore ordinario. Si tratta di caratteristiche di per se non valutabili ma che influiscono positivamente (Comodi) o negativamente (Scomodi) sull’apprezzabilità del bene e che quindi portano ad una correzione del valore ordinario già stimato del bene (in termini percentuali). Possono essere caratteristiche sia esterne che proprie del bene oggetto di stima (posizione favorevole o sfavorevole, regolarità o irregolarità degli appezzamenti, distribuzione razionale o irrazionale degli spazi etc...). La correzione percentuale in caso di stima analitica verrà effettuata intervenendo sul saggio di capitalizzazione. Aggiunte e Detrazioni al valore ordinario. Si tratta di caratteristiche di per se valutabili la cui stima deve essere fatta a parte e il loro valore aggiunto o sottratto al valore del bene già eventualmente corretto per la presenza di Comodi o Scomodi (maggiori o minori redditi, maggiori o minori consistenze riproducibili, maggiori o minori pertinenze, maggiori o minori consistenze sanabili, debiti ipotecari). Per maggiori o minori consistenze riproducibili s’intendono ad esempio fabbricati eccedenti o al di sotto dell’ordinarietà nei fondi rustici e migliori o peggiori rifiniture nei fabbricati civili. Per maggiori o minori consistenze sanabili s’intende mancanza o eccedenza di parti o stato di conservazione superiore o inferiore all’ordinarietà. Procedimenti di Stima Pur essendo il Metodo di Stima unico il Perito può giungere alla determinazione del valore di stima con differenti modalità operative che vengono chiamate Procedimenti di Stima. Una prima distinzione si può fare tra: - Stima diretta (qualunque sia il parametro la stima si risolve col confronto immediato del bene con altri di cui sia noto in forma esplicita il dato di mercato che corrisponde all’aspetto economico da valutare. Poiché il mercato in forma esplicita fornisce solo dati su prezzi e costi la stima diretta può riguardare solo il valore di mercato e quello di costo. - Stima indiretta. Per quanto detto sopra riguarda la stima degli altri aspetti economici diversi da quello di mercato e di costo. 3 APPUNTI DI ESTIMO, a cura del Prof.re P. Palmisano Alberto Vipraio Tiberi - 5a T serale 2014/15 Una seconda distinzione è tra: Stima Sintetica e Stima Analitica. La differenza consiste nel minore (Sintetica) o maggiore (Analitica) sviluppo che nella elaborazione formale dei dati, assume la fase di analisi del bene. La distinzione e puramente convenzionale in quanto non esistono stime puramente sintetiche o analitiche. Una terza distinzione riguarda beni complessi (fondi rustici, stabilimenti industriali, condomini): - Stima a corpo: il bene viene considerato nella sua globalità e confrontato con complessi simili. - Stima per valori tipici (o elementi costitutivi): si stimano separatamente le varie componenti del bene, ciascuna per confronto con beni simili, e si perviene al valore globale sommando i valori parziali. Questo procedimento è tanto più valido quando le singole componenti sono fisicamente unite ma economicamente indipendenti e in grado di darmi un reddito autonomo (condominio). Meno valido in caso contrario (aziende agrarie). 4
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