不動産投資大全集 ～ リッチスタイルへの道 ～ はじめに このロードマップは、不動産投資を始めるあなたのために、不動産を購入す るまでの注意すべき点をできるだけ優しく解説した「指南書」と言えます。 これまで、私が「不動産業界」で経験したことや考えていたことをまとめて いますので、必ずやお役にたてると思います。 「リッチスタイルへの道」と副題をつけておりますが、不動産投資には多く のことに注意が必要となりますので、やはり頼れる相談役が重要になります。 恐れ多いことと承知しておりますが、私共がその相談役となれるように、日々 真剣にお客様のために仕事に励んでおります。 是非、弊社をお客様のパートナーに選んでいただけるように、本ロードマッ プで私共の「不動産投資」に対する考えもご理解いただければと思います。 － 1 － ロードマップを読む前に なぜ、みなさまは本書をダウンロードしたのでしょうか？ 本書をダウンロードしたということは、「不動産投資に興味」がすでにおあ りだという証拠だと思いますが・・・・・・・ 仮にみなさまが、お友達やご家族に「なぜ不動産投資に興味があるのか？」 「なぜ不動産投資を始めたのか？」と質問を受けた場合、納得してもらえるお 答えをお持ちでしょうか？ この興味、動機、目的は、今後不動産投資をするうえで、非常に重要なポイ ントとなります。 最近では、不動産投資に関する注目度も上がり、サラリーマン大家さんが増 えており、優良な不動産情報が出ると数日で売買契約が結ばれるからです。 つまり、不動産投資の勉強をしているだけでは、永遠に物件が買えないので す。実践への道へ踏み込まなければ、目的を達成する結果がついてきません。 また、判断のスピードも必要となります。 ものすごく勉強をして私よりも知識がおありのお客様もいらっしゃいますが、 購入する動機を見失い、頭でっかちになりすぎると結果（不動産購入・賃貸経 営）がでないこともあります。 ですから・・・・不動産を購入する目的をはっきりさせ、本ロードマップを しっかり読み込んだあとは、「不動産購入を実践するという強いマインド」を 持っていただきたいと思います。 平成26年12月吉日 代表取締役 田中 陽子 － 2 － ～ もくじ ～ 第１章 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 なぜ不動産投資なのか？ なぜ「不動産投資」なのか？ _______________________________________ 5 不動産投資の利回り _______________________________________________ 6 不動産投資のメリット _____________________________________________ 7 不動産投資に向いている方とは？ ___________________________________ 8 不動産投資をする時のお願い _______________________________________ 9 不動産投資の基本的な流れ ________________________________________ 10 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 良い業者と悪い業者 ______________________________________________ 11 良い業者と良いお付き合いをするためには？ ________________________ 13 なぜ不動産投資は儲かるのか？ ____________________________________ 14 不動産投資の利回り計算 __________________________________________ 16 レバレッジ利用した不動産投資 ____________________________________ 20 物件が増える不動産投資の秘密 ____________________________________ 21 第２章 不動産投資の基礎知識 2-1 基礎的な不動産投資用語の解説 _____________________________________ 24 2-2 ここがポイント！！！ 基礎的な知識 _______________________________ 32 2-3 2-4 2-5 2-6 物件購入まで流れ _________________________________________________ 34 間違いを起こさないための不動産売買契約書、重要事項説明書の見方 ___ 36 物件種別ごとの特徴とシュミレーション（利益について） _____________ 41 建物に問題がある場合の見分け方 ___________________________________ 55 第３章 融資付けノウハウ 3-1 融資の概要 _______________________________________________________ 60 3-2 建物で評価基準を上回る ___________________________________________ 63 3-3 各金融機関の特徴 _________________________________________________ 64 3-4 他の金融機関の特徴 _______________________________________________ 66 第４章 リフォームノウハウ 4-1 リフォーム工事の多様性 ___________________________________________ 68 4-2 リフォーム工事のイメージ _________________________________________ 69 4-3 セルフリフォームという方法 _______________________________________ 70 4-4 分離発注方式 _____________________________________________________ 70 － 3 － 4-5 初心者の方が最初に取るべきリフォーム法 ___________________________ 71 第５章 客付けノウハウ 5-1 業者の特徴をつかんだ客付け方法 ___________________________________ 72 5-2 自分の物件を優先させて客付けをしてもらう方法 _____________________ 72 5-3 案内しやすいモデルルーム _________________________________________ 75 5-4 大家に有利な契約書の作り方 _______________________________________ 75 第６章 物件管理ノウハウ 6-1 そもそも管理とは？ _______________________________________________ 76 6-2 管理会社へ任せるメリット、デメリット _____________________________ 77 6-3 自主管理のメリット、デメリット ___________________________________ 78 第７章 税金対策 7-1 本当に節税効果はあるのか？ _______________________________________ 81 7-2 節税はいつ考えるべきか？儲けが出てから考える _____________________ 82 7-3 減価償却とは？経費とは？ _________________________________________ 84 7-4 減価償却費の建物は定額法、設備は定率法にすると節税に _____________ 85 7-5 流行 消費税還付 _________________________________________________ 86 － 4 － 第１章 なぜ「不動産投資」なのか？ 1-1 なぜ「不動産投資」なのか？ 他の投資先もあるのですが、そもそも、なぜ「不動産投資」が最近は人気が あるのでしょうか？ 不動産投資は、果たしてどれくらい有利な投資なのか？という事を見てみた いと思います。 投資のイメージとして、「不労所得」という言葉を思い浮かべる方は多いと 思います。まさに字のごとくですが、働かなくとも得ることができる収入（所 得）のことです。 では、不動産投資以外の不労所得を見てみましょう。 ■定期預金（貯金） これは、いわゆる銀行に預けておく定期預金の利子のお話です。 銀行からの利子は、銀行に預けておくだけで勝手に増えていくので、まさに 不労所得の典型事例と言って良いと思います。 例えば、三井住友銀行の1,000万円以上の大口定期を見ますと、10年定期で 何と金利が0.150％です。（2014年11月29日時点） 10年間1,000万円預けても、年間で15,000円にしかなりません。しかも税 引き前です。安全性が高いとはいえ、正直これでは生活の足しにはなりえませ んし、投資と言える状況にはありません。 ■日本国債 では、もっと利率の良い金融商品はどうでしょうか？ その代表でもある日本国債ですが、変動10年の利回りで0.29％です。 （2014 年11月29日調査）これも、税引き前で、投資としてはあまりにリターンが低 いと思います。 － 5 － ■他の金融商品 他の金融商品としては、株が代表的なものかもしれません。株式の場合は、 「売買益」と「配当金」と「株主優待」がリターンとして考えられます。しかし、 価値が下がる可能性があることは大きな不安となります。 また、FXもそうですが売却時期が重要で、その時がいつかと考えなくてはいけな いですし、考えるために「多くの時間と労力」が必要で、不労所得とは言いづら い部分もあると思います。 なお、私が1つ注目している投資として、JREITがあります。これは、収益不 動産の家賃収入が基本原資となっており、私としては株やFXでの資金運用より も安全だと感じますし、高い銘柄ですと5％のリターンもあります。 しかし・・・・・・・・ 定期預金、国債、株などの投資をするための「手 元資金」が必要だということがそもそも大きな問題です。 もともと実家が大金持ち、高額の宝くじが当たった方ならば違いますが、私 のような一般の家の出身者であれば、大きな手元資金はないと思います。 簡単な計算ですが、仮に不労所得として年間300万円を得ることを考えた場合 ★三井住友銀行の大口定期では、20億円必要です。 （20億×0.15％＝300万円） ★日本国債では、10億3,500万円必要です。 （10億3,500万円×0.29％＝300万円） ★5％配当のJREITでは、6,000万円必要です。 おそらく、定期やJREITが良いと思う方は少ないと思いますが・・・・はっ きり言って投資として考えるには無理があるような気がします。 1-2 不動産投資の利回り 不動産投資を実践した「普通のサラリーマン」が成し遂げた事はなんでしょ うか？ある意味マネをすることで、不動産投資の「利回りの高さ」と正しい方 法を実践したために、不労所得を得ることができるようになるのです。 － 6 － そんな不動産投資の高い利回りを言いますと、悪い物でも「８％」くらいは あります。もう一度言いますが悪いものでも「８％」の利回りはあります。 そんな金融商品は他にはありませんが、８％の利回りの商品が現物の不動産 投資では有り得るのです。 ちなみに、８％で1,000万円を１年運用するとなんと、80万円もリターンが あります。 そして、もっと凄いのが利回り１０％以上の不動産もかなりの数あるという ことです。 仮に、サラリーマンをリタイアする場合、年間800万円の所得が必要だと仮 定する場合・・・・・・・・・・・ 利回り１０％で、８０００万円の不動産を購入する必要がありますが、いか がでしょうか？ 利回りが高いという事は、他の金融商品と比べて圧倒的に早く収益を上げる ことができます。ちなみに、定期預金や国債の運用で年間800万円を得るため にはと考えただけでも嫌になります。 つまり、リスクを抑えた投資で、手元資金が少なくても大きなリターンが望 めるのが不動産投資であるといえます。 1-3 不動産投資のメリット では、そんな不動産投資の最大のメリットをお伝えしましょう！！ それは、銀行融資が付く事です。 例えば、何かビジネスを始める時にすぐに銀行融資は付きますか？政府系金 融機関は別として、よほどの実績が無いと無理だと思います。 しかし、不動産投資は金融機関のお金ですぐに投資が出来てしまうことが最 大のメリットで、普通のサラリーマンの方でも十分リターンが期待できます。 － 7 － また、条件にもよりますが、全額借り入れて投資する事も出来ます。さらに、 物件価格よりも多く借り入れる事も可能です。 その条件を満たす不動産を買っていくことができれば、資産を増やす事が出 来ることを覚えておいてください。 1-4 不動産投資に向いている方とは？ 「時間が無いけど副収入が欲しい人」には、不動産投資はお奨めです。 実は、不動産の購入、賃貸管理、修繕工事など不労所得を得るためには様々 な対応が必要となりますが、かなりの部分でアウトソーシングすることが可能 で、信頼できるパートナーさえいれば、通帳の残高だけを見ていればOKです。 だけど、「借金は怖い」という方もいらっしゃると思います。 安心してください。ある一定基準以上の条件で不動産を買う事ができれば、 銀行からの借り入れは怖くなくなります。 確かに、借金で失敗したお話もよく聞きますが、不動産投資は「収入を生み 出す資産」つまり「お金のなる木」を買うための借り入れだといことを理解し てください。 つまり、賃貸需要があるエリアにマンションを購入すれば家賃収入が返済を 上回る限り、返済は十分に可能・継続的にできます。 また、返済が終わると、すべての家賃収入が所得となることも忘れないでく ださい。 その他にも・・・・・将来に不安のある方にもお奨めです。漠然としたいい 方ですが、公的年金、仕事にまつわる不安、親の介護、自らの健康など将来に 対する不安は多くの方にあると思います。 ですが、不動産から定期的な家賃収入が入ってくる事で、その不安も解消さ れるのではないでしょうか？ － 8 － ではなぜ、そんな少ない労働時間で、多くの収入を稼ぎ出す事が出来るのか？ 不動産投資・不動産事業は、労働時間＝収入のビジネスモデルではなく、物件 規模（資本）＝収入のビジネスモデルだからです。 しかも、物件規模が増えたとしても、不動産投資はアウトソーシングができ るので、より効率的に収入を得ることができるのです。 1-5 不動産投資をする時のお願い 不動産投資をする場合、「できるだけ安く不動産を購入する。」ことが1番重 要な点になります。 つまり、不動産相場よりも安く買えさえすれば、不動産投資は儲かります。 そのため、パートナーとなる不動産業者から、収益不動産の紹介をどんどん 受けるべきだと思います。 また、目標を自分なりに持つことも非常に重要で、不動産投資で成功するた めの大きな要因となります。 実は、不動産投資では、物件を買えない期間の方が長いのが常識です。その 買えない期間にモチベーションを保ち、自分の希望条件や目標を叶える物件が 出たときに、即行動ができるかが成功への分かれ道になりますので、やはり「目 標」は非常に大事なものになります。 なぜ、「即行動」を強調するかという事例を1つ。 私のお客様でAさんとBさんがいました。お二人とも、私の元にご相談に来ら れたのが今年の3月で、不動産投資に対する情熱があり、それぞれ勉強熱心でも ありました。 Aさんはご家族やお勤めの会社の協力もあり、即行動を実践したため、現在で は3億円以上の不動産（資産）をご所有され、目標を達成しております。 反対にBさんは「即行動」ができませんでした。お仕事が大変忙しいのが理由で したが、これまで不動産の購入は0のままで、目標を達成していません。 － 9 － 不動産の特徴とも言えますが、同じ不動産が存在しないため、一度物件を逃 すと次の機会まで非常に時間がかかるので、本当にモチベーションを保つのが 難しいのです。 成功への別れ道で「即行動」を実践したことにより、収入で何百万円もの差 がつくのが、不動産投資の世界です。 私は、不動産投資は会社経営に近い感覚が必要ではないかと感じています。 ネットの普及により商品の消費スピードも上がり、数年前は世界を代表する 会社が、今ではM&Aで吸収合併されることも珍しくありません。 これは、判断スピードが問われる世の中になったことを表しているのではな いかと思います。 同じ不動産がないこと、不動産投資に参加する方が増えたため、市場に良い 不動産が出てくると、表現は悪いですが奪い合いになることが多いのです。 やはり「即行動」が不動産投資には非常に重要になっていることを強く意識 してください。 1-6 不動産投資の基本的な流れ サラリーマン大家になるべく、不動産投資の勉強を進め、あとは「即行動」 となった後は、みんさんならどうしますか？下記が、不動産を購入するまでの 大方の流れになります。 ① ② ③ ④ ⑤ インターネットを毎日何時間も検索して、自分の希望条件に合う物件を探す。 よさそうな物件があったので、業者へ問い合わせ。 物件の現地調査をする。 買付証明書を売主や元付業者へ提出する。 売渡承諾書を受領する。 ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 金融機関へ融資の打診をする。 売買契約を締結する。（手付金を支払う。） ローン評価額が出て、自己資金も問題なし⇒金銭消費貸借契約 不動産売買決済 賃貸管理や建物管理 － 10 － 一人ですべてをこなす自信はありますか？私でも一人でこなすのは大変な作 業になります。はっきり言って仕事そっちのけです。 全てを一人でこなすためには、正直大きな時間を割かなくてはいけませんし、 多くの競合に競り勝つ忍耐力も求められます。 何よりも、正確な判断を継続的に下していかなくてはなりません。 経験も求められるため、やはり不動産業者さんとお付き合いしていくことを 選択するのが一般的ではないかと思います。 1-7 良い業者と悪い業者 不動産投資を実践する場合、どうしても金融機関から借り入れをして、購入 することが基本となります。 そのため、良い業者さんと付き合いたいと考えるのが当たりまえだと思いま す。収益不動産の売買をこれまで何等も携わってきた私だからこそ知る「業者 の見分け方」をここで伝授します。 しかし、あまり難しく考えないでください。 色眼鏡で業者さんと話をすると、業者の担当者さんも気分を害するかもしれ ません。あくまでも、人間関係が基本となります。嫌なお客様だと思われると、 それこそ優良案件の情報すら貰えなくなりますのでご注意を。 見分け方の基本は、本当にシンプルです。 嘘をつかない、情報が正確、売買の経験が豊富な業者さんが良い業者さんだ と思いますが、よく考えてみると不動産だけではなく、他の商品を扱う業者さ んと基本は変わりません。 担当者さんとじっくりお話ができれば、だれでも簡単に見分けはつくと思い ます。 － 11 － ① 物件情報の正確性 よく聞くのが、賃貸条件などがころころと変わる業者さん。本当の利回りが はっきりしないなど、物件の情報の正確性が疑われるの場合はNG。 ② 質問に対する回答 入居期間、管理費用、周辺環境、賃貸相場などなど、不動産を購入する場合 はいろいろと質問したいですよね？質問をして納得できない回答しか来ない場 合はNG。 ③ 現地確認 昨今、東京の不動産価格の上昇は著しく、地方の案件を購入されるのが基本 となっています。そのため、地方の状況に詳しくなさそうに感じる場合はNG。 地元に協力会社さんがいないため、かなり想像で対応しているかも。 ④ 収支の説明 収益不動産の購入において、収支計画が話の肝になります。あいまいな収支 説明しかない場合は危険です。（のちほど収支については詳しく説明します。） ⑤ 金融機関 融資のお手伝いも希望される方が多いと思いますが、金融機関により融資条 件は全く異なります。複数の金融機関の条件を聞きたい場合、付き合いのある 金融機関を先に聞くことがベター。 ⑥ 不動産売買契約 契約時に重要事項説明書がない、主任者からの説明がない、告知書がないな ど契約ありきの業者さんはNG。 ⑦ 悪い情報 特に中古の収益不動産を購入する場合は、正直悪い話も少なからずあるはず です。悪い条件の話がない場合は、少し疑うのがベター。 ⑧ 紹介 収益不動産を持っている方から、業者さんを紹介されるパターンは安心でき る可能性が高いです。これは、お友達でもある紹介者さんが、その業者さんに 満足していることが多いので、業者を選定するときにはお奨めです。 － 12 － 1-8 良い業者と良いお付き合いをするためには？ 信頼できるパートナー（不動産業者）が見つかっても、あくまでも人と人の お付き合いが基本となるため、皆さんにも知っておいてもらいたい不動産業者 とのうまく付き合うコツをここでは取り上げたいと思います。 ① 選定 複数の業者さんとの面談などを経て、信頼できるパートナーを選ぶと思いま す。これは正しい判断であり、自らが納得できるパートナーを選んでほしいと 私も思います。 ここで重要なのは、信頼できるパートナーとだけで不動産の売買をするとい うことです。 実は、収益不動産を取り扱う業者さんのネットワークって意外に狭いです。 あっちこっちで売買の話を進めていると意外に「有名人」になります。 私も何人か相談有名人を知っていますが・・・・・・・・・・・・。 担当者さんも人間です。他の業者さんに相談する人なら後回しでいいやとな るのが世の常です。 物件情報を出す判断は担当者さん次第の部分がありますので、やはり信頼関 係を大事にしてほしいと思います。 ② 虚偽は絶対NG よくある2大「違う」あるある話です。 ★口頭での申告と源泉の収入が全然違う ★口頭での申告と返済予定表での借入額が違う 金融機関によって融資ができる属性（収入、借入、仕事内容など）条件が異 なりますが、収入と借入額は明確な基準を置いている金融機関が多いので、そ もそも借り入れができない方などもいるのが現状です。 当初から本当のことを言っていただければ違う対応も可能ですが、業者の担 当者さんのモチベーションが落ちること確実です。 お互い様ですが、嘘は必ずばれることなので、正直にご相談されるのがベス トです。 ③ 自分の行動や発言に責任を 東京都内はもちろんですが、各地方主要都市の不動産の価格も上昇傾向にあ ります。そのため、良い不動産情報が出た場合は躊躇することはもったいない ことです。 購入に関して、まず『買い付け証明』という物を、不動産を購入する時に提 － 13 － 出します。これは、●●●●万円でこの不動産を購入しますという意思表示を 売主に対して行うものです。法的拘束力はないのですが、それを元に売買交渉 を進めていくことになります。 ここで、みなさんが失敗してしまうのが、買い付け証明を出しておいて、い ざその金額が通ったら、『もっと安くしろ』と、再度値下げ交渉をしてしまう 事です。 不動産業者はあくまでも企業ですし、売主もある程度の利益を見込んでいる ものです。 そのため、クレーマー的な体質の方、自分の発言に責任を持てない人は、相 手にされなくなります。 やはり、自らの発言に責任を持てる方は、信用につながり、より多くの情報 を紹介してもらえる存在になるのです。 ④ その他 『情報だけほしい』といって面談を拒否し、情報を出しても動かない人は、 段々相手にされなくなると思います。不動産業者さんは、毎日多くの方と話を されていますので行動しているのかどうかはすぐにわかります。 ですから、買わなくても良いので、行動している姿を見せることは非常に重 要だと思います。 例えば、資料をもらったら、物件を見に行って、感想をメールするだけでも 全然対応が違うはずです。 信頼関係が非常に大切なので、当たり前のやり取りを続けていくことで、お のずと結果は出るものです。 1-9 なぜ不動産投資は儲かるのか？ では、不動産投資がなぜ儲かるのか？という根本についてお話ししたいと思 います。 － 14 － 不動産投資の基本は、不動産を購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を 得て利益を得ます。 ですから、自分が仕事をしていても、旅行に行っていても、マンションに入 居者がいる限り、家賃収入が入り続けます。 その中で不動産投資が人気の理由としては「利回りの高さ」と「ローリスク」 が上げられます。 利回り１０％の金融商品や、定期預金は、日本国中を探しても絶対に見つか らないと思いますが、「不動産」の投資ではその案件は多くあります。リスク を限界まで取れば、もっと高い利回りの商品は見つかります。 例えば株式売却で手元資金の何倍も利益を得ることはあるかもしれません。 その点、不動産投資では大儲けはできませんが、限りなく低いリスク（土地 と建物は必ず残るので資産がゼロになることはありません。）でミドルリター ンが期待できます。 ちゃんと勉強して判断を誤らなければ、不動産投資のリスクは低いものです。 また、キャッシュフローを生み出し貯蓄することで、次の不動産を購入する ことができるので、屁理屈ですが賃料収入と資産はずっと増え続けるのです。 しかも、その購入資金は、金融機関が貸し出してくれますので、条件次第で すが、自分のお金を１円も使わずに資産を拡大出来る訳です。 全ての不動産管理をアウトソーシングする場合は、銀行への返済は家賃収入 から賄うので、「どの不動産を買うか？」という事だけを判断すれば、あとは 通帳を見ていれば良い…という事業です。 ちなみに、貸し出す不動産は、アパート、マンション、一戸建て、分譲のマ ンション１室、自宅との併用アパート、店舗、ビル、駐車場などなど…多種多 様です。 － 15 － しかも、土地や建物の条件、新築と中古の違い、金融機関ごとの融資条件の 違いなど不動産の購入は複雑な物になっていきます。 しかし、多くのサラリーマン大家さんや独立した専業大家さんがいるのも事 実なので、ある意味、誰でも「即行動」ができると成功への道へと進めます。 一般の方がゼロから事業を始めて、資産を大きく拡大できる事業は不動産投 資以外の他にはないと私は確信しています。 つまり、不動産投資のツボを押さえることで、誰でも不動産投資ができるコ ツがあるのです。 そのコツについては、これから説明させていただきますが、諸先輩方の投資 方法をマネすることもコツの1つです。 また、銀行融資を受けて投資が出来るという事は、『事業』として認められ ているという事の証でもある訳です。この事業は不動産貸付業として、世間的 にも立派に認知されている職業です。 ちなみに、法人を起こせば、会社の社長しての肩書きまで手に入れてしまう 事が出来ます。 1-10 不動産投資の利回り計算 利回りとは、銀行の利子と考え方は一緒で、不動産を買った場合の年間の配 当リターンの率です。 例えば、利回り10％の場合で1,000万円投資すると、年間のリターンは100 万円となります。 これが不動産であれば、次のような式になります。 ★家賃収入（年間） ÷ 物件価格 ＝ 利回り という事は、先ほどの100万円で、利回り10％の場合ですと、100万円（年 間家賃収入） ÷ 1,000万円（物件価格） ＝ 0.1（10％）という式が成り立 つのです。 － 16 － これが、『表面利回り』と呼ばれる指標になります。 だいたい、収益不動産で『利回り●●％』と表示されているものは、この表 面利回りになるという事を覚えておいてください。 次に実質利回りというものを説明します。 この実質利回りというものは、マンションの運営をしていくうえで必要とな る経費を差し引いて、より正確に不動産投資の収益を計算した指標になります。 あくまでも、不動産投資とは事業であり、事業を行う上では、経費が掛かっ てくる事はご理解いただけると思います。 この点は、不動産を本当に購入しないと理解が難し点かもしれません。また、 不動産投資のマイナス面ともとらえることができるので、不動産業者さんでも 説明をしないところがあるくらいです。 まず、運営していく中でかかる経費は主に下記の通りとなります。 ① 賃貸管理費（家賃回収、入居者対応（滞納督促、クレーム対応）など） ② 建物管理費（清掃、設備点検、見回りなど） ※上記の管理は、不動産会社さんが行っていることがほとんどで、その費用は 賃貸管理で回収家賃金額の3～7％です。建物管理は建物の大きさや設備内容に より様々です。 ③ 固定資産税及び都市計画税（税率はそれぞれ1.4％、0.3％が多いです。） ④ 火災保険、地震保険 ⑤ 水道光熱費 ⑥ 返済金利 主な経費である①～⑥を総合して『運営費（ランニングコスト）』と呼びま す。ちなみにですが、賃貸マンションの場合は家賃収入の10～20％くらの割 合になります。 つまり、さきほど説明した表面利回りの家賃収入の約15％は、このような運 営費に充てられるので、実際はもう少し利回りは低くなります。 － 17 － また、不動産事業のリスクともなりますが、家賃が入ってこない状態があり ます。これは経費ではありませんが、空室や滞納がある場合、想定していた家 賃よりも収入が少なくなることもありますので注意が必要となります。 そしてもう1つ、不動産を購入するときに必要となる経費があります。 簡単に言いますと、1,000万円の不動産は、1,000万円では買うことができな いということです。 不動産を購入する場合、仲介会社さん、金融機関、登記、税金といった費用 が必要になるからです。 例えば仲介会社さんである不動産屋さんには、下記の計算で得られる額を報 酬として支払う必要があります。 · 200 万円以下の場合＝物件価格の8％＋消費税 · 200 万円以上～400万円以下の場合＝物件価格4％＋2万円+ 8%の消費税 · 400 万円以上の場合＝物件価格3％＋6 万円+ 8%の消費税 このような金額を受け取れるので、不動産屋さんは情報をやり取りしている だけで事業が成り立つのです。 次に登記費用ですが、不動産の権利関係を日本では全て法務局という公的機 関で管理しています。不動産の権利関係とは、土地や建物の所有者が誰か？抵 当権はついているのか？などなどの情報を一元管理しており、誰でも見ること ができるようになっています。 意外に登記費用は高額になりますが、所有権を第三者に間違いなく主張でき る点で非常に優れた制度といます。 では、売買した不動産の登記を完了させるには、どうするのか？と言うと、 司法書士に頼みますが、この時に手数料と登記にかかる税金を払う必要があり ます。 他にも、売買後に少し遅れてくるのが『不動産取得税』というものです。こ れは、税金ですからすが、これも経費として取得する時に必ず掛かる費用です。 － 18 － また、金融機関で融資を受ける場合、融資手数料を払う必要もあります。何 かと費用がかかるのも不動産投資の特徴とも言えます。 ちなみに、先ほどランニングコストの中で火災保険を計上しましたが、金融 機関で融資を受ける場合、融資期間に合わせた火災保険の加入を義務付け、建 物が火災になってしまうと資金を回収できなくなってしまうので、建物の火災 保険に質権を設定する金融機関もあります。 質権とは、銀行が先に債権（借金の分）のお金を、火災保険から強制的に取 れる権利です。 多くの経費が、不動産を買った時に掛かってくるので、その分建物取得費（イ ニシャルコストといいます。）は上がるのです。 取得費（イニシャルコスト）の一覧 ① ② ③ ④ ⑤ 不動産仲介手数料（不動産屋の報酬） 不動産を登記する費用（司法書士の報酬） 不動産取得税 融資手数料 火災保険、地震保険（任意だが金融機関によっては半強制） ⑥ その他の契約書の印紙なども必要 では、ここでおさらいです。 最初に表面利回りのお話をしましたが覚えていますか？ 表面利回りの式は、家賃収入（年間） ÷ 物件価格 ＝ 利回りです。 ここから、先ほどの運営費（ランニングコスト）や、取得費（イニシャルコ スト）を計算式に組み入れて、より現実的なシュミレーションを作り出せる事 が可能となります。 それが次の式になります。 （年間家賃収入－ランニングコスト）÷（物件価格＋イニシャルコスト）＝ 利 回りとなります。 － 19 － より現実的なシュミレーションをここでご紹介したのは、巷で書かれている 不動産投資本の多くは、『表面利回り』しか書かれていない物が多いからです。 1-11 レバレッジ利用した不動産投資 レバレッジという言葉をご存知ですか？ テコの原理の事ですが、少ない力 で大きな物を持ち上げたりできる事の意味です。 これを不動産に使うとどのような意味になると思いますか？ 具体的には『借入金』の力を使います。借入金の力と言いますと、なにか怖 い感じもしますが、これを使えない不動産投資は小規模かつ、成長スピードの 遅いものになってしまうのです。 つまり、自己資金を少なく、金融機関からの借入金を活用して大きな不動産 を購入して、大きなリターンを得るということです。 簡単に言うと自分のお金を使わずに、金融機関のお金を使って投資ができる ということです。そのため、なるべく安く資金調達する事を心がける必要があ ります。 また、銀行の基準を満たす物件を買う事で、物件を増やす事も可能です。 例えば、物件価格の全額を借り入れする事が出来るローンを『フルローン』、 物件価格を超えて諸費用なども借りてしまうケースを『オーバーローン』と言 います。 なぜそのようなローンが可能になるかといいますと、銀行が1,500万円の評 価を出している物件を1,000万円で買う事が出来れば、このような事が可能に なるわけです。 つまり、評価が出ている物件を見つけることができれば、自己資金をほとん ど減らさずに 年収と資産が大きく増えていきます。 これが他の事業には無い、銀行借入によるレバレッジの凄いところです。 － 20 － 1-12 物件が増える不動産投資の秘密 先ほども触れましたが、自己資金をできるだけ使わずに不動産投資をすると、 どのようなことが起きるのでしょうか？ 当然、不動産を購入すると毎月の家賃が貯蓄されていきます。また、家賃収 入で返済が進み借入金額が減ることにつながります。 結果として、みなさまは何もしていないにもかかわるず、金融機関さんから の信用力を増すことにもつながります。 つまり良好な返済実績ができ、手元資金も増え、借入金額も減ると、金融機 関の担当者さんがまた借りてくれないかと考えるのです。 金融機関の担当者さんは当初はいくばくかの不安をもって融資をしています が、一度信用を得ることができると、融資先として良好な印象を持っていただ けるのです。 この好循環が生まれると、次の不動産投資につながっていくのです。 投資の初心者の段階では、『いくらで売れるか』という積算評価が大事だと 思いがちですが、保有することでキャッシュフローを高め、信用力を得ること はとても大事なことです。 例えば、同じ年収、会社、家族構成で、不動産投資をしている方と初めての 方では、同じ物件を購入するために融資を申し込むと融資額が異なるはずです。 つまり、信用力とはそれほど重要なものだとご理解いただきたいと思います。 経験やその人の実績次第では、融資が付いたり、付かなかったり…という事 が起こりえる世界なので、わかりづらいこと事もあるかもしれません。 ここで大事になことは投資の進め方次第では、いくつもの不動産がレバレッ ジを利用して購入でき、資産とキャッシュフローを大きくすることができるこ とを覚えておいてください。 － 21 － 参考までに。 毎月家賃収入が50万円あるマンションを購入したと想定しましょう。 この物件の購入方法ですが、フルローンやオーバーローンだとしたらどうでし ょう？ フルローンとは、物件価格全額を借り入れで購入する方法です。 オーバーローンとは、物件価格＋諸費用なども含めて購入する方法です。 細かい金額までは算出しませんが、例えばこの物件を購入するにあたって、100 万円しか自己資金を使わなかったらどうでしょう？ 他のお金は銀行から借り入れて、返済金額を20万円しか払わなかったら…とい うケースです。 このパターンで買った後は、ざっくりですが毎月の返済が20万円、管理・運営 費が10万円だとすると、毎月20万円が手元に残る計算になるので、5ヶ月かか らずに投資金額を回収できます。 自己資金１００万円に対しての投資利回りは、実に年利で240％です。（これ がROI という指標になります。） １００万円回収した後は、借り入れがあるとはいえ全部が利益となります。 なぜなら、元々入ってくる予定の無かったお金が、勝手に、何もせずに入って くるのですから純粋な儲けだと思います。 何かした事と言えば、銀行からお金を借りて、物件を買った事です。つまり「即 行動」だけです。 ここで大事な事は、自分がお金をあまり出さなくても、お金のなる木が手に入 るという事です。 返済や管理費が家賃収入で賄われている点にも注目してください。 つまり、極端な言い方ですが、何もしなくても毎月勝手に借入金額が減り、逆 に資産（キャッシュフローも含めて）が増えていく…好循環の誕生です。 このように、お金のなる木である不動産を購入したら、その購入資金は、銀行 － 22 － が貸してくれて、その返済は入居者が返してくれます。 ここで重要なのは、銀行からの借り入れで不動産を購入していく事によって、 自分の資産が増えていく…という事を実感して頂きたかったのです。 しかも勝手に大きく膨らんで行きますので、そのイメージを明確にしてくださ い。 また、その返済原資や、運営費、また余剰資金は家賃が入り続ける限り、ずっ と入り続けるのです。 これから、次の章でより具体的な例を説明したいと思います。 － 23 － 第２章 不動産投資の基礎知識 この章では、不動産投資の基礎的な知識を習得して頂きます。 不動産投資には難解なお話が多々ありますが、用語や基礎的なお話を解説さ せていただきます。 なお、初心者の方には必ずお読みいただきたいのですが、知っていますとい う方については、拾い読み程度でも問題はありません。 2-1 基礎的な不動産投資用語の解説 ★利回り 利回りについては前章でも説明しましたが、定期預金の年利と一緒だとお考 えください。 いくら投資していくらリターンがあるのか？という事です。 利回りには、表面利回りと実質利回りの2つがあることに注意してください。 ■表面利回りの計算式 年間家賃収入÷物件価格＝表面利回り（×100で％になる） ■実質利回り （年間家賃収入－ランニングコスト）÷（物件価格＋イニシャルコスト）＝ 実質利回り （×１００で％になる） 不動産会社が販売図面やインターネット上で記載している利回りのほとんど は、表面利回りですので、あくまでも目安となる参考として見てください。 やはり、物件を購入する段階では、実質利回りで検討する必要がありますの で、ご注意ください。 ★キャッシュフロー これは、金融機関さんから融資を受けて不動産を買った場合に大事な数字に なります。 － 24 － キャッシュフローとは、毎月受け取る家賃収入から、「返済（金利＋元金）」 と「管理費等」を差し引いたお金のことで、実際にいくらのお金が手元に残る かを表しています。 ★返済比率 返済比率とは、先ほどのキャッシュフローとは逆に、毎月受け取る家賃に対 して、「銀行に毎月返済している金額」の割合になります。 実は、この数字は非常に大事な指標です。 金融機関によっては、返済比率が明確に決められていることもあるからです。 もしかすると、この返済比率により、物件を増やしていくことができなくな る可能性もあるので注意が必要です。（そうならないようにするためには、金 融機関の癖を知っておくべきなのです。） ちなみに、この返済比率をどれくらいで抑えるか？で賃貸経営の安全度が変 わってきます。 では、どれくらいが安全圏ですからしょう？ まず管理運営費が約20％掛かるという事を覚えていますか？ つまり、毎月の収入のうち80％が残るということです。 世の中には絶対はありませんが、見方の厳しい金融機関さんですと30～ 40％の返済比率に抑えるように言ってきます。 最も保守的な数字だと思いますが、毎月の家賃収入の残りである80％のうち 半分が返済に充てられていると概ね安全圏だと思います。 また、見方が厳しくない金融機関さんですと50～60％台の返済比率でみて います。 やはり、いざという時（修繕、トラブルなどなど）が来た場合、対応できる ように心がけておくことが非常に重要です。 － 25 － ★ROI（Return On Investment） ROI は、自己資金投下に対しての資金回収率になります。 これは、融資を使った際のお話です。 例えば、100万円を自己資金として、家賃収入1,000万円のアパートを買っ たとします。 物件価格以外に諸費用が10％かかると想定すると、約100万円の諸費用にな ります。 100万円以外は銀行からの借り入れとすると、次のような式になります。 年間家賃収入―（返済額＋経費）＝キャッシュフロー 自己資金（購入の時に払った自分のお金）÷年間キャッシュフロー＝ ROI 利回りが10％だとした場合、年間家賃収入100万円 返済額が1,000万円（物件価格1,000万円＋諸経費100万円－自己資金100 万円）で、30年返済、金利3％だとすると、毎月の返済は4万2,160円になり ます。 運営費で約20％の1.7万円が毎月掛かりますので、キャッシュフローは、8 万4,000円－（4万2,160円＋1.7万円）＝ 2万4,840円 年間キャッシュフローが2万4,840円×12か月＝29万8,080円 29万8,080円÷自己資金100万円＝29.8％（ROI）となります。 自分で最初に100万円を実際に投資に出したなかで、初年度の投資からのリ ターンで29.8％を回収してしまったという結果になりました。 やはり、レバレッジを上手く活用することで、他の投資と違い、高い収益が あげられる部分で、不動産投資の良さを感じていただけると思います。 － 26 － 市場の状況にもよりますが、利回りが上がれば上がるほどROIも良くなるので、 物件を検索する楽しみも増すと思いいます。 ★買い付け証明書 物件情報を得えて、物件調査をした結果、絶対にこの物件がほしいとなった ら、どうしますか？ そうです。買付証明書を作成し、売主さんに提出するのです。 法的な拘束力はないと言われていますが、購入したいという意思表示と購入 条件を出さなければ、交渉は進まず、契約には至りませんので。 また、最近では良い物件が少なくなっていることもあり、1分でも早く他のラ イバルよりも早く提出することが重要です。 本当の話ですが、物件が市場に出てものの１時間で何本もの買付が入るのが 最近の状況です。 良いことではないですよね？ 1時間で調査もできないですし、資料も見てい ないにもかかわらず・・・・買付をとりあえず出すという方が最近は多く、ト ラブルに発展する話をよく聞きます。 ここで、購入希望価格を書くのですが、売主の売却希望価格よりも安い値段 を付ける事、つまり、価格交渉をする事を「指値」と呼んでいます。 例えば、1,000万円が売主の売却希望価格だとすると、800万円で価格交渉 をする場合などが指値に当たります。 私の感覚ですが、都心よりも地方、高額案件、ファイナンスのアレンジが難 しいエリア、ボロボロ、入居率が悪い案件などは指値が通りやすいと思います。 ただし、注意が必要なのが、指値をする根拠になります。何となく指値する だけでは売主も納得しませんので。 やはり、あくまでも人対人の交渉なので、話の展開を最初から想定しておく ことも重要です。 － 27 － ★指値 指値とは価格交渉をする事ですが、仲介業者によっては嫌われる行為です。 簡単な話ですが、仲介手数料は物件の価格に準拠します。そのため、仲介業 者は1円でも高く売りたいし、買ってもらいたいと考えます。 そのため、物件を買いたいと考えているみなさまは、1円でも安く買いたいと 思っているので、思惑が完全に不一致となるわけです。 全ての仲介業者が嫌っているわけではないので、価格の交渉にどれだけ努力 をしてくれるかで、良い業者なのかの判断ができるかもしれません。 また、指値が通るケースと通らないケースがあります。 正直言いますと、売主の経済状況によると覚えておいてください。 つまり、早く売りたい状況、買付が来ない、返済がきついなどなど・・・・・・・・ 考えるときりはないのですが、売主がOKするように交渉を進めていくノウハウ は貴重なものです。 このあたりのノウハウを質問するだけでも業者のレベルが分かるかもしれま せん。 ★耐用年数 金融機関で融資を受ける場合に重要となるのが、この耐用年数です。 なぜかと言いますと、この耐用年数に応じて融資期間が決まるからです。こ の耐用年数は、建物の構造（骨組み）により決められています。 建物構造と耐用年数は、次の通りとなっています。ような物があります。 ① ② ③ ④ ⑤ 木造 22年 軽量鉄骨造 19年 Ｓ造 （鉄骨造、重量鉄骨造） 34年 ＲＣ造（鉄筋コンクリート造） 47年 ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造） 47年 － 28 － 耐用年数とは、実は税務署が決めた減価償却の年数で、金融機関が想定する 耐用年数は税務署が決めている耐用年数に基づき、独自に設定しています。 注意点として、使用用途（事務所、店舗）でも耐用年数が違ってきますので、 ご注意いただきたいのですが、みなさまは基本的には住宅への投資をご検討す ることがほとんどだと思いますので、上記の数値を参考にしていただきたいと 思います。 ちなみに、融資期間の考え方をここで触れておきたいと思います。RC造の平 成6年築の建物の場合、融資期間＝耐用年数 RC 47年－築20年＝27年が基 本となります。建物の修繕状況などにより伸ばすこともできますが、基本を押 さえておくと返済シュミレーションを考えるときの参考になると思います。 ★元利均等、元金均等 元利均等、元金均等とは、金乳機関から融資を受けた際の返済方式の事です。 主な返済方式としては、大きく2種類の方式があり、圧倒的に「元利均等方式」 が多く利用されています。 それぞれの方式の違いについて説明します。 元利均等返済とは、毎回の支払額が均等となる返済方式です。 毎回の支払いが変わらないので、最初から最後までの返済計画が立てやすい というメリットがありますが、長期に及ぶローンでは初期に借入元金がなかな か減らないというデメリットもあります。つまり、金利部分が元金均等に比べ 大きくなりますので、金融機関さんはこちらの方がうれしいということになり ます。 元金均等返済とは、毎回の支払元金が均等となる返済方式です。 こちらは、借入元金が均等に減ってゆくために、利息が減ると毎回の支払額 も減って行きます。 元利均等返済と比べて利息の支払総額が少ないというメリットがありますが、 元利均等に比べ当初の返済が高くなります。つまり、みなさまのキャッシュフ － 29 － ローが少なくなるので、元利均等の方が人気になっています。 しかし、支払い開始当初の返済は大変ですが、段々と支払いが楽になるので、 キャッシュフローにゆとりがある2棟目、3棟目で取り組むのは良い選択だと思 います。 ★繰り上げ返済 繰り上げ返済とは、銀行からの借金を期限よりも早く返済する事です。例え ば、手元に100万円があり、借金が100万円で手元資金がなくても問題なけれ ば、全額返済したほうが金利を負担しなくて済むのでお得になります。 つまり、不動産を購入しキャッシュフローに余裕がある場合、繰り上げ返済 したほうが支払う金利が少なくて済むの繰り上げ返済のメリットです。 しかし、注意が必要なのは、金融機関さんによっては、多額の手数料を取ら れる場合もあるので、借り入れをする前に聞いておくようにしてください。 また、物件を増やすつもりであれば、繰り上げ返済はやらない方が良いです。 金融機関さんの癖として、「お金をたくさん持っている人にお金を貸す」と いうものがあります。 返済できなくなる人よりも、間違いなく返済できるであろうという人の方が、 金融機関さんは好きなのです。 当然、あらゆる属性の条件にもよりますが、1000万円持っている人と100 万円しか持っていない人では、融資可能額が違ってくるということです。 そのため、物件を増やすことを考えているのであれば、とにかく手元資金を 増やすことを優先すべきとなるわけです。 ★積算評価 積算評価とは、一定のルールで土地と建物の現在価値を求める評価方法で、 ローン金額を決める時の基準となることがあります。 つまり、積算評価を超えるローンは出さないと決めている金融機関さんもあ － 30 － ります。 基本的な計算方法は下記の通りで、土地と建物の評価額の合計が積算価格と なります。 ■土地の評価額＝前面の『路線価』×土地の面積（㎡） ■建物の評価額＝建物の延べ床面積（㎡）×再調達価格×（残存年数／ 法定耐用年数） 再調達価格とは、「今、その構造の建物を建てたとしたら１㎡でいくら費用 がかかるのか？」を想定した単価で、木造で15万、軽量鉄骨で13～15万、鉄 骨造で17万、RC造で20万程度です。 （金融機関さんにより単価は異なります。） 競売時の落札価格の目線、金融機関さんの担保評価の目線など・・・・・・・ あくまでも目安です。 そのため、積算価格通りにローンが出たり、物件が売れたりするわけでもな いのでご注意ください。 ★収益還元法 収益還元法は、積算評価とは別の不動産価格を想定する方法で、不動産の証 券化が盛んだったころに多く用いられていました。 収益還元法とは、不動産が将来生み出すであろうと予測される家賃収入の現 在価値の総和を求めることによって、不動産の収益価格を求める手法です。 収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の２つの方法がありますが、こ こでは直接還元法を取り上げます。 DCF法は精度を高めるため複雑な評価方法をしており、不動産の証券化をす るときに主に利用されるものなので、ここでは省略します。 ■直接還元法 一定期間（通常は1年間）の家賃収入を還元（還元利回り）で割って、100 を掛けて収益還元価格を求める方法です。 － 31 － はっきり言って「還元利回り」の選択で価格はガラリと変わります。 対象不動産の収益価格＝一期間の純収益÷還元利回り 例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費（維持 管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等）が20万円だっ たとすると、物件の収益価格は2,000万円になります。 （1,200,000円－200,000円）÷0.05＝20,000,000円 金融機関さんによっては、収益還元法で求められた評価額を参考にローン価 格を決めています。 つまり、還元利回りがトップシークレットとなっています。 上記の例で言いますと、仮に還元利回りが6％の場合、収益価格は1,670万円 になりますので、全然違う結果になります。 2-2 ここがポイント！！！ 基礎的な知識 ここでは、物件購入を検討する段階でポイントになる考え方やポイントを紹 介します。 ★投資エリア・物件タイプを絞る まず、大事な事が投資する物件タイプと投資するエリアを絞るという事です。 どういう事かと言いますと、不動産投資をやる上での、物件のタイプには、 実に様々な物があります。 例えば、区分所有（マンション１室）、一戸建て、アパート、マンション（全 部）が代表的な投資対象となる物件のタイプとなります。また、それ以外でも 駐車場、商業ビルや特殊な物件まで様々あります。 その中でも、弊社でお奨めしているのが地方のアパート、マンションとなり ますが、情報量が膨大にある中で貴重な時間を上手に使っていくことも重要で すので、なぜ物件タイプを絞り込む必要があるのかを後程説明したいと思いま す。 － 32 － 投資するエリアも同じような考え方が必要です。 例えば、東京の物件情報と、北海道の物件情報と、大阪の物件情報をチェッ クしているとします。 まずは1つのエリアに絞り込むのがベストです。 なぜかと言いますと、エリアを絞り込むことで価格、利回り、賃貸状況を覚 えることができ、感覚で「この物件が良い！！」と即断できるようになるため です。これを継続すると、対象エリアを広げても物件の見方が備わっているの で、判断力が落ちることもありませんので心配が無くなります。 また、物件情報を膨大にありますが、毎日新しい情報が何百と出るわけでは ないので、物件を見逃す可能性も低くなります。 物件情報を見るときの注意点 ★利回りとレントロール 物件価格を間違えて掲載する不動産屋さんは少ないですが、家賃収入の根拠 となるレントロールは、いい加減なケースも良くあります。 まずは、家賃収入の足し算があっているのか？を確認しましょう。 ★レントロールの詳細 実際に賃貸している部屋の間取り（シングル向けか？ ファミリー向けか？ テナントがあるのか？）を確認してください。間取りにより、賃貸家賃が周辺 相場とずれていないかを確認します。 また、空室の有無も重要な要素です。空室が多くても明確な理由がある場合 は問題（オーナーにお金がなく原状回復工事ができないなど）ありませんが、 何らかの理由で空室が続いていることもあるので注意が必要です。 また、広告料も注視すべき点です。傾向ですが、広告料が高いエリアは、賃 貸需要が弱い可能性があります。 ★管理や修繕履歴 － 33 － 管理がうまく行われている物件は、総じて賃貸の入居状況が良好です。築年 が経過していても気持ちよく住めるアパートなどであれば、賃貸の客付けは十 分できます。 そのため、管理内容や現地の状況は必ず確認が必要です。また、どの程度の 修繕工事をしているのかを売主から情報を得ることも大切なことになります。 これは、将来的な修繕工事を見通すのにも役立ちますので。 ★評価証明 土地および建物には、固定資産税を算定する評価及び課税標準額が、各市町 村により決められています。 これは、個人情報に該当しますので、1月1日の所有者でしか取得できない情 報です。そのため、売主から情報を得ることになりますが、この評価額により、 取得税や登録免許税などのイニシャルコストを計算することができます。 上記4点については、物件を検索しているときに、物件の良しあしを判断する ために必要となる情報です。 即行動の源になりますので、是非覚えておいてください。 弊社で物件を提案させていただく場合は、上記情報を精査してご提案をさせ ていただいておりますので、ご安心して購入物件の検討をしていただいており ます。 2-3 物件購入まで流れ ここでは、概ねの物件購入の流れについて説明させていただきます。 ① 購入予定の物件の問い合わせ ここでは、購入を検討している物件の収支状況など、机上のシュミレーショ ンなどを行い、購入を検討するに値するかを判断します。 ② 買付証明書を提出する 購入金額や諸条件を取りまとめ、売主に購入の意思表示を示す買付証明書を 提出します。 － 34 － ③ 物件確認 これは、現地調査に当たりますが、物件の管理状態、入居者有無の確認、工 事の必要性の有無（空室などが確認できるときは必ずチェック）、周辺の市場 調査などを行い、物件に問題がないかを確認します。 なお、地方の案件の場合、現地に行くためのスケジュール調整が必要になる ので、まずは売主より写真などをお送りいただき確認したうえで、④以降に移 ることもあります。 ④ 融資の打診 自己資金の準備もそうですが、まずは融資が必要となりますので、案件情報 の持ち込みやご自身の属性資料（源泉徴収票、返済予定表、ローン申込書、運 転免許証など）の提出を行い、金融機関さんの概ねの意向を把握します。 この段階で融資の打診をする理由は契約にあります。 最近は、良い物件はすぐに売れてしまう状況で、ローン特約無しの契約が条 件となるケースも増えているので、できるだけローンの話を詰めておく必要が あります。 ⑤ 売買契約の締結 ⑥ 金銭消費貸借契約の締結 これは、金融機関さんからお金を借りるための契約です。団体生命保険に加 入する場合は、事前に健康診断の受診が必要となるケースもあります。 ⑥ 決済、移転登記 売買契約時に、決済の期限が決められていますので、所有権移転の登記の手 続きなどを済ませてうえで、決済当日はローンが実行後売買代金を支払い、所 有権の移転手続きに張ります。 時期にもよりますが、2～3週間後には、登記識別情報がみなさまに届き、購 入した物件の所有権が移っていることになります。 なお、上記の流れは、あくまでも目安となります。 － 35 － 融資打診の項でも書きましたが、金融機関さんとの調整はできるだけ具体的 に話を進めておくことがここでは大変重要になります。 2-4 間違いを起こさないための不動産売買契約書、重要事項説明書の見方 やはり不動産は高額な商品なので、みなさまも決して間違いを起こしたくな いですよね？ ここでは、不動産売買契約書と重要事項説明書で、特に注意が必要な個所に ついて触れます。 ちなみに第１章で「良い業者と悪い業者」という項目を設けていますが、契 約の前から間違いを起こさないための判断は始まっています。 まず、売主や不動産会社様とのやり取りの中で、契約日以前と当日の状況に 注意が必要です。 チェックするポイントは、話す情報（物件状況）が二転三転していないか？ 知識が不足していないか？ 自分の発言に責任を持った発言をしているか？と いうところです。 例え知識が不足していたとしても、わからないことを正直に言い、しっかり と確認したうえで話を進める人は信頼できると思います。 言い換えると「その人が信頼できるか？どうか？」が不動産取引をする上で 大事な要素になってくるのです。 特に初心者の方の場合、どうしても不動産屋に任せることが多くなりますの で、信頼関係は非常に重要な要素だと思います。 ここからは、契約前の重要事項説明書です。 不動産売買契約書の締結は、重要事項説明と契約書の案文の説明を受けてか ら行うのが基本です。 1つ目のポイントですが、重要事項説明は「宅地建物取引主任者」が説明する ことになっています。 － 36 － 説明するときに、取引主任者証を提示して説明しなければいけないのですが、 まれに主任者証の提示をしない業者もいますので注意してください。 主任者以外が説明しているケースは完全に宅建業法違反ですから、そのよう な行為をしている業者は信頼性が低いと思われます。 重要事項説明書で特に注意すべきポイント ★都市計画 市街化区域に属していることを確認してください。調査時点でも確認します が、市街化調整区域の案件も稀にあります。 市街化調整区域の案件の場合、高利回りの案件ばかりですが、再建築するこ とができないこともあるので注意が必要です。 ★敷地と道路との関係 特に収益不動産の場合、既に建物が建築されているため、気にされる方が少 ないようですが、道路条件によっては建築の制限があるケースもありますので、 注意が必要です。 ★瑕疵担保責任 瑕疵担保責任は、建物が壊れている箇所が隠れていたときに、どのように対 処するのかを決める事項となります。 売主が業者の場合は必ず最低2年間は、瑕疵担保責任がついてきます。そのた め、購入後2年間は売買契約時に見つからなかった建物の壊れている部分の修繕 工事を売主が責任を持って補修する義務があります。 もちろんその費用も売主負担となります。また、同委は必要ですが、買主が 壊れた部分を直したとしても、売主に直したお金を請求することもできます。 また、瑕疵により購入目的が達せられない場合は、買い戻しの請求もするこ とができます。さらに、売主が業者で買主が一般の方の場合、契約書や重要事 項説明書に「瑕疵担保責任免責」（瑕疵担保責任を負わない）という特約を入 れても業者は瑕疵担保責任を免れません。 － 37 － 余談ですが、瑕疵担保が問われるのは、（１）雨漏り（２）シロアリの害（３） 建築構造上の主要な部分の木部の腐食（４）給排水管（敷地内埋設給排水を含 む）の故障が基本です。（重大な欠陥の部分） そのため、設備であるエアコンの故障などは含まないのでご注意ください。 では、一般の方が売主だった場合はどうですからしょうか？このケースでは、 原則として自由に瑕疵担保の期間が決められます。 瑕疵担保責任が認められる場合は3～6ヶ月程度かと思いますが、完全に瑕疵 担保責任を免責（負わない）する契約も有効なので、こちらの方が一般的だと 思います。（売却情報の図面の中に、瑕疵担保免責と既に記載されているもの が多いです。） ★融資利用の特約による解除 融資利用の特約による解除は非常に大事です。 これは通常「ローン特約」と言われるものです。 これは、融資がもし不成立になった場合（金融機関からの融資承認が得られ なかった場合）契約を解除・白紙にしましょうという条件付きの契約です。 融資を利用する際は絶対に付けるべきですが、売主が嫌がるケースもあり交 渉が難しい項目とも言えます。 ローン条項が無い場合、契約の際に売主に預ける「手付金」が没収されます ので本当に注意してください。 ★引き渡し前の滅失による解除（危険負担） これもあまり一般的にはなじみが無いと思いますが、大事な要項です。 危険負担ということですが、これはなにか？というと、自然災害によって建 物が壊れたり無くなったりした場合、どのように対処するかを事前に決めた条 項になります。 － 38 － 自然災害というとなにか？というと、雷、地震、津波などです。 この条項の有効期間んですが、契約から決済までの期間で、建物の一部が壊 れた場合（毀損）、建物全部が壊れた場合（滅失）の2パターンがあります。 当然、売主の所有権保有時のことになりますので、修繕を行うのが売主であ ることを確認してください。 ちなみに、多額の工事費が修繕に必要と認められる場合は、契約が白紙解除 されるのが一般的です。 ★契約解除に関する事項 不動産売買契約は、売主は完全なる所有権移転をする義務があり、買主は契 約で決められた売買代金を支払う義務があります。 しかし、決済日までに、それぞれの義務が履行できないこともあります。 この場合は、一定の催告期間を設けて契約を解除することができますが、違 約金が発生します。 一般的には売買代金の10～20％程度で、ローン条項が無い場合は当該違約 に当たりますので、金融機関さんとの調整は本当に重要ですし、可能な限りロ ーン条項有りの契約が望ましいと思います。 ★確認書 以外に添付されていないことが多いような気がする書類です。 これは売主による物件に関する告知事項で、雨漏り（修繕を含む）、シロア リ、心理的瑕疵などなど物件を保有していた期間に起こったことを買主に知ら せる書面です。 必ず取得すべき書類なので、覚えておいてください。 ★その他 実は不動産もクーリングオフ制度が適用される商品だと知っていましたか？ － 39 － しっかりした業者さんの場合は、その説明があるかと思いますが、それすら 知らない業者さんもいます。業者さんの知識レベルを見るのに最適なチェック 項目だと思います。 敷金の清算方式にも注意が必要です。 大阪を含む関西エリアでは、固定資産税の清算起算が4月1日、敷金は持ち回 りという特殊な方式で引継ぎがあります。 東京などでは敷金の清算は受け渡しで行いますが、関西では受け渡しがなく、 敷金の返済債務だけを引き継ぐので注意してください。 ここからは、不動産売買契約書についてです。 先ほども触れましたが、契約書の締結前に重要事項説明がありますが、ほと んど契約書と重複しています。その中で、1点注意することが実測売買に関する 事項です。 売買契約書の多くは、登記簿面積での売買となります。仮に、実測をしたと きに面積の増減があっても清算することはしないことになっています。 そのため、実測が完了した案件を購入することが良いですが、交渉次第にな ります。 最後になりますが、実は一番重要なことを説明します。 実は、不動産売買のトラブルで最も多いのが、「言った」「言わない」の類 の話です。 話が二転三転しないことは絶対ですが、非常に多くの項目に関して調整を取 る必要があるのが不動産売買になります。 そのため、どんな話をしたかを記録することは、大変重要なことだと思いま すので、普段から注意して記録をつけておくことをお奨めします。 － 40 － 2-5 物件種別ごとの特徴とシュミレーション この章では、不動産投資には、たくさんの種別があり、種別ごとの利益を考 えてみたいと思います。 どんな不動産であっても利益を生み出すことは可能ですが、「賃貸で利益を 上げる物件」と「売却まで考えないと利益が上がらない物件」があることをま す理解していただきたいと思います。 私の場合は、「賃貸で利益を上げる物件」を基本に取り組んでいきたいと考 えていますが、その辺の理由もお伝えできればと思います。 ちなみにですが、売買でしか利益が上がらない物件は、プロである不動産業 者しか取り扱いが出来ません。 １回か２回の売買であれば良いのですが、売買で利益を上げる事を複数回繰 り返す事を法律では禁止していますのでご注意ください。 なお、本シュミレーションはあくまでも想定の計算となりますので、参考と してお読みください。 ★区分所有建物（マンション１戸）の収支 区分所有建物（マンション１室）の収支をご説明しますまず、区分所有（マ ンション１室）の場合のメリットとデメリットを解説します。 区分所有のメリットは ■金額が小さく買いやすい ■立地が良ければ（都心であれば）他に買い手がいる 区分所有のデメリットは ■管理費、修繕積立金が家賃収入を圧迫する ■融資がつきづらい ※管理費・修繕積立金とは？ 区分所有の投資マンションは、そもそも分譲マンションの事を指します。 分譲マンションでは、管理組合を、マンション住民で組織し、その組合を通 して管理会社という組織がマンション全体を管理します。 － 41 － その管理会社が、毎月部屋ごとに管理するための料金を徴収するのが管理費 です。 また、将来の大規模修繕に必要なお金をプールしておくために徴収するのが 修繕積立金です。 ★区分所有（マンション１室）に関して 区分所有のマンションですが、金額が小さく買いやすいのが魅力的で、初心 者はこの点に引かれて買ってしまいがちですからすが、家賃収入を見込んで買 ってしまうと、非常に効率の悪い投資になってしまいます。 なぜかというと、デメリットの２つが大きく収益を圧迫してしまうのですが、 まず管理費や修繕積立金が家賃収入のほとんどになってしまいます。 残りはスズメの涙ほどの家賃収入というパターンで全然儲かりません。 また、銀行が融資対象として、ほとんど見てくれないので、不動産投資のだ いご味の「次々に融資を受けて資産を拡大させる…」という事については、出 来ない物件と言えます。 そんな区分所有の地方と都心のシュミレーションを行いたいと思います。 ★区分所有（マンション１室）の地方物件でのシュミレーション 某地方都市の区分所有のシュミレーションです。 家賃が４万円、管理費修繕積立金合わせて１万円の場合です。 運営費は家賃の２０％で想定しています。 （運営費の内約は、固定資産税、都市計画税、火災保険料、空室想定費） この状態だと収益がほとんど上がらない事が予想出来るかと思います。 表面利回り15％の場合では ■表面利回り 家賃収入48万円 ÷ 物件価格320万円 ＝10％ － 42 － ■管理費・修繕積立金を抜いた利回り 家賃収入３６万円 ÷ 物件価格320万円 ＝11.25％ ■管理費・修繕積立金、運営費まで抜いた利回り 家賃収入26.4万円 ÷ 物件価格320万円 ＝8.25％ ★地方区分所有（マンション１室）に関しての考察 15％の利回りで試算して、実際は半分の利回りしか残らないのです。 仮に、320万円をフルローンで15年/3％で借入すると、毎月の返済が2.2万 円なので、15％で購入しても手残りはほぼ0円です。 地方の区分所有（マンション１室）に関しては、よほど安い金額で自己資金 をかなり入れないと購入してはいけない事になります。 また、区分所有の資産価値は、かなり低いので注意が必要です。 また、地方ですと資産価値から見て、買い手が付きにくいと思われます。 少なくともこのロードマップを読んでいる人は、本当の収益性がどれくらい か？が分かるので、購入はしないと思います。 ★区分所有（マンション１室）の都心でのシュミレーション 今度は都心の区分所有（マンション１室）のシュミレーションです。 2014年現在、東京23区の1Kの相場を見ますと、7万円～10万円くらいに なっています。 10万円というところは、23区でも千代田区と港区あたりなので家賃を８万 円と過程します。 この場合の管理費は、地方と変わらず1万円ですから、7万円の手残りになり ます。 － 43 － また、運営費（20％）を差し引いたとすると、5万4千円の手残り家賃が計 算できます。 また、運営費も空室が少なくなると仮定すると、ここまで掛からない可能性 もあります。 では、表面利回りから試算してみます。 利回りは、都心という事もあって、１０％に設定してみます。 ■表面利回り 家賃96万円÷960万円 ＝10％ ■管理費・修繕積立金を抜いた利回り 家賃84万円 ÷960万円 ＝8.7％ ■管理費・修繕積立金、運営費まで抜いた利回り 家賃64.8万円 ÷960万円 ＝6.75％ ★都心区分所有（マンション１室）に関しての考察 地方の区分マンションと同様に960万円をフルローンで15年/3％で借入す ると、毎月の返済が6.6万円なので、10％で購入すると約1万円の赤字です。 そのため、この場合も、地方の区分同様、現金が必要になる投資（銀行融資 があまり期待できない）と考えましょう。 都心の方が区分所有の投資対象としては、良いと思います。 なぜなら、家賃相場が高いので、管理費・修繕積立金を引いた場合でも、地 方よりも経営を圧迫しないこと、地方よりも転売出来る可能性が高いからです。 例えば、そのような理由から、都心に住んでいて、都心の１Ｒマンションに 投資する…というスタイルは投資初心者としては良いと思います。 都心の中古マンションは、利回りが低いので、基本的に売却して利益を確定 させた方が効率的です。 － 44 － また、地方とは違うので、その辺も考慮に入れつつ、家賃収入＋転売益も狙 うような投資スタイルなら、おもしろいと思います。 融資が付きづらいので、資産を急拡大させたいのであれば、あえて区分所有 を選ぶべきではないと思います。 ★アパートの収支 いよいよ、収益物件の王道の1つであるでアパートのシミュレーションを見て いきます。 オススメしたい投資対象であり、比較的利益が出やすい投資対象と言えます。 ★地方アパートでのシュミレーション このアパートは、4万円の家賃が取れる部屋が6部屋あるアパートと仮定しま す。 4万円×6部屋ですから、ひと月の家賃が24万円になります。 ４戸のアパート、もしくは６戸のアパートなどは一番小回りが効きますし、 このようなアパートを複数持つと、一つがダメになっても、他の物件でリスク ヘッジが出来るのがメリットです。 アパートの運営費は20％で想定します。 では、利回りについて見てみましょう。 ■面利回り 家賃288万円÷1920万円 ＝15％ ■営費まで抜いた利回り 家賃230.4万円 ÷1920万円 ＝12％ かなり高い利回りかと思います。 区分マンションと比べ、運営費を覗いても１２％の利回りが取れるのです。 かなり高いコストパフォーマンスが高いので、地方アパートはお奨めです。 － 45 － フルローン（物件価格までのローン）を組んだ時のシミュレーションです。 ちなみに、地方のアパートとなると、木造、あるいは軽量鉄骨が多いです。 その場合、耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨で19年ですから、例えば築10 年の場合、22年の耐用年数から築年数を引くしかないので、12年の融資期間 となります。 しかし、アパートローンではなく、事業用土地として融資を申し込む事で、 築年数や耐用年数に関係が無く融資期間が取れるようになります。 その場合の融資期間ですが、一概には言えませんが15年や20年などの長期 の融資が受けられる可能性があります。 仮に20年ローンで融資が受けられた場合のシミュレーションを見てみます。 金利3％で20年 （この場合、変動金利になる事が多いです） フルローンを想定していますが、取得経費は10％程度なのでこちらは自己資 金と想定します。 返済方法ですが、元利均等と元金均等がありますが、元利均等は毎月の返済 額が同じなのでこちらを採用します。 すると、毎月の支払額が10万6,482円、総支払額が2,555万5,761円とな ります。 これが返済比率という物になります。 この物件の返済比率は、月の返済額が10万6,482円で、年間を通すと127 万7,784円です。 年間の家賃収入が288万円ですから、 ■返済額127万7,784円（家賃収入に対する割合44.36％） ■運営費57万6,000円（家賃収入に対する割合20％）となります。 － 46 － この時の割合の出し方ですが、 返済額 ÷ 家賃収入 ＝ 家賃収入に対する割合となります。 ★地方アパートに関しての考察 地方アパートへの投資は、収益性が高く、優良な投資対象です。 収益性が高い事と、返済比率が低い物件であることが大きいです。 これが、都心の物件になると、収益性が低いので、返済が上手く回りません。 ただし、都心物件は都心物件の魅力がありますので検証してみましょう。 ★都心アパートでのシュミレーション 都心のアパートでのシミュレーションです。 こちらも、運営費を引いたシミュレーションを出してみたいと思います。 このアパートは、１部屋７万円の部屋を４部屋あるアパートをイメージして シミュレーションをしてみました。 特に重要な事は無いのですが、都心の場合、土地値が高いので、積算価格が 高い物が出てくることがあります。 どういう事かと言いますと、「土地に価値がある」という評価をしてもらい やすいのです。 ただ、相当な自己資金が買うには必要です。 なぜなら、買うには、利回りが低いので、返済計画が成り立たない可能性が あるからです。 では、利回りや、返済比率から都心の物件の特徴を見ていきましょう。 表面利回り 家賃336万円÷4,200万円 ＝8％ － 47 － ■運営費まで抜いた利回り 家賃268.8万円÷4,200万円 ＝6.4％となります。 特に利回りが低いため実質利回りの低下に繋がっています。 4,200万円物件価格のフルローン、金利3％で20年の元利均等で試算します。 そうすると、毎月の返済が23万2,930円になります。 総支払額が、5,590万3,370円です。 では、毎月の返済額が23万2,930円で、年間通すと279万5,160円です。 年間の家賃収入が336万円ですから、 ■返済額279万5,160円（家賃に対する割合83.2％） ■運営費67万2,000円（家賃に対する割合20％）となります。 ここで、よく見てほしいのが、返済額と運営費を足すと、100％を超えてい るので、家賃だけでは返済出来ない状況です。 こう考えると、都心アパートで低利回りの物は、フルローンで買うという事 は、事業計画として成り立たないという事です。 ★都心アパ―トの考察 シミュレーションからも分かる通り、低利回りの物であれば「フルローン」 には適しません。 しかし、１０％以上のものであれば、返済比率から見て、安全圏とは言い難 いのですが、一応、返済は可能です。 ただし、キャッシュフローも出ないので、物件を買って潤沢な使えるキャッ シュフローを作ろうと考えている人には向かない投資物件です。 － 48 － では、どんなタイプの人に向くのか？と言いますと、すでに潤沢なキャッシ ュフローがある人が、価値の高い土地を目当てに、ある程度の現金を入れて買 うのであれば、問題無いと思います。 また、最終的には、「出口」と言われる転売での利益が見込めそうな物を買 う事も大事です。 ★大型マンションの収支 こちらも、不動産の投資対象としては王道的なタイプです。 キャッシュフローが出やすいという点では、資産に組み込んで行くべき投資 対象です。 ■地方マンションのシュミレーション 地方マンションのシミュレーションを行いたいと思います。 ここでのポイントは、キャッシュフローです。 先ほどの、地方アパート投資でもキャッシュフローは生まれましたが、規模 が小さいので微々たるものでした。 こちらは規模が大きくなるに比例して、キャッシュフローも大きくなります。 一部屋分は4万円の家賃しかとれませんが、20戸あれば月に80万円入ってき ます。 ちなみに、運営費を高くしましたが、これは、固定資産税が高くなることか らアパートよりも５％高めに設定しました。 マンションと言えば、重量鉄骨造、RC造、もしくはSRC造を想定しています。 建物の積算価格の出し方でも説明しましたが、RC造、SRC造は、他の構造よ りも評価が高くなります。 利回り等を見ていきましょう。 ■表面利回り 家賃960万円÷7,384万円 ＝13％ － 49 － ■運営費まで抜いた利回り 家賃720万円 ÷7,384万円 ＝9.75％ キャッシュフローが出やすく、物件として人気があるので、地方アパートよ り若干利回りが落ちます。 また、積算価格も高く出る傾向があるので、融資にも有利です。 ここでポイントなのが、耐用年数で見てくれる場合、ある程度築年数が浅い と、長期でローンが引ける可能性があるという事です。 長期でローンが引けるという事は、毎月の返済額が低く抑えられるので、キ ャッシュフローが出やすいです。 では、返済比率も合わせたシミュレーションです。 今回は、7,384万円の物件価格のフルローン、金利3％で返済期間30年の元 利均等で試算します。 そうすると、毎月の返済が31万1,312円になります。 総支払額が、1億1,207万2,281円です。 毎月の返済額が31万1,312円で、年間通すと373万5,744円です。 年間の家賃収入が960万円ですから、 ■返済額373万5,744円（家賃に対する割合38.9％） ■運営費240万円（家賃に対する割合25％） ■手残り家賃収入346万4,256円（家賃に対する割合36.1％）となります。 この数字から読み取れるのは、「高い安全性」です。 私の不動産投資理論としては、フルローンで買ったとしても、安全に投資を する事が何よりも大事だと思います。 － 50 － 物件を買った後で、借金が返せなくなり、破たんするような可能性は低く抑 えられていると思います。 そして、資産を拡大させる「成長期」には、この地方マンション投資は、キ ャッシュフローの観点からもかなり大事な投資手法になっていると思います。 ★地方マンションの考察 地方の１棟マンションへの投資の考察ですが、これはぜひオススメしたい投 資になります。 ただ、注意点も何点かあって、一番大事な注意点は、「人が入るかどうか？」 という点です。 学校が近い、工場が近いという利点があれば満室にする事も出来るかもしれ ませんが、基本的に地方の駐車場無し物件は敬遠すべきです。 その駐車場は敷地内にあることがベストですが、周辺で借りることでカバー することもできると思います。 地方１棟マンションについては、キャッシュフローで考えた時に、かなり高 確率で資産に組み入れるべき物件です。 欠点をあげるとすれば、固定資産税が高い事と、物件が大きい事で、事件事 故など、不慮の事態があった時に物件全体に影響を及ぼすことです。 ★都心マンションのシュミレーション 都心の1棟マンションのシミュレーションです。 現金がかなりある人の投資手法です。 一部屋の家賃7万円で20戸×毎月の家賃収入140万円 物件価格2億1,000万 － 51 － 「こっちの方が運営費を抜いた家賃収入や、総家賃収入が多いから良い投資 だ」と思った方は再勉強が必要です。 家賃収入が多くても、運営費を抜いた家賃収入が多くても、最終的にこの物 件を買った事によって、毎月のキャッシュフローがどれだけ残るのかが一番重 要だからです。 一般的な都心１棟マンションの利回りを見てみましょう。 ■表面利回り 家賃1,680万円÷2億1,000万円（建物価格） ＝8％ ■運営費まで抜いた利回り 家賃1,008万円÷2億1,000万円（建物価格） ＝4.8％ この計算式を見て感じた事はありますか？ 運営費を抜いた利回りは、実に４．８％です。 これは銀行金利が３％で試算していますので、ちょっと金利が上がると銀行 からの金利分を超えてしまう状況です。 つまり、非常に実際の利回りが低いのです。 都内の１棟マンションなどは、立地も良いし、建物も頑丈そうだし、タイル 張りでオシャレだし…とイメージとしては良いのですが、これもお金持ちが投 資する投資対象であって、お金が無い人間が投資する対象物ではありません。 なぜなら、何回も言いますが、不動産投資とは、キャッシュフローという安 全基準から外れる投資はしない方が良いからです。 やりたいのであれば、「自己資金を入れる」ことが大事な要素です。 それでは、返済比率までみた、フルローンのシミュレーションです。 2億1,000万円の物件価格のフルローン、金利3％で返済期間30年の元利均 等で試算します。 － 52 － そうすると、毎月の返済が88万5,368円になります。 総支払額が、3億1,873万2,469円です。 では、毎月の返済額が88万5,368円で、年間通すと1,062万4,416円です。 年間の家賃収入が1,680万円ですから、 ■返済額1,062万4,416円（家賃に対する割合63.24％） ■運営費420万円（家賃に対する割合25％） ■手残り家賃収入197万円5,584円（家賃に対する割合11.75％）となります。 ここで見てほしいのが、手残りの金額です。 2億円の借金をしておいて、手残り額が年間200万弱で、わずか１％の手残 りになる訳です。 都心のアパートを購入するよりはキャッシュフローが出やすいのですが、そ れでも、購入した物件の価格から見て収益性が低い事は否めません。 この投資法も、土地に価値がある都心ですから、そういう「不動産自体に価 値感」を感じるのであれば購入しても良いと思います。 また、その場合も相場より安く（都心であれば相場もしっかり形成されてい るので）仕入れて、最終的に売れる価格で買う事が重要です。 出口が大事と不動産投資でよく言われますが、このような都心での投資は、 「出口を意識して買う」事が何よりも大事な投資方法ですし、短期間で利益が 出る売り先があるとすれば、すぐに売却してでも利益を確定させましょう。 売るには、タイミングが大事ですからすが、「もっと高く買ってくれるだろ う」という人を待っていると、失敗する可能性が高くなりますので。 都心での1棟マンション投資ですが、これも資産を成長させる、あるいはサラ リーマンを辞める事が目的で投資するには投資対象外となります。 － 53 － これも潤沢な現金がある、すでに潤沢なキャッシュフローがある中で買うに は良い投資といえるでしょう。 ★データから見てわかる事 ここまで、区分所有（マンション１室）、アパート、マンション１棟の地方、 都心について、それぞれシュミレーションしてみました。 そこから分かる事を最後に取りまとめます。 まず収益性は、利回りが高いのが当然に地方になりますので、地方 ＞都心（地 方有利）となることがお分かり頂けるかと思います。 収益性が地方の方が高いという事は、投資額に対して家賃収入が多く取れた り、キャッシュフローが多くなったりしますので、必然的に家賃収入で儲けら れる可能性が高くなります。 つまり家賃収入である不労所得を得るためには、「地方物件を買う」と良い のです。 また、逆に都心は全然買ってはいけないのか？というと、土地の価値が高く、 他にも買い手が多数いるのが実情です。 これはどういう意味なのか？というと、「売る事」を前提に買うのです。 買い手が多くいる市場では、常に取り引きがありますので、「いくらで売れ そうだからいくらで買えば良い」という事になります。 反対に、地方物件は、「いくらで貸せそうだから、いくらで買おう」という、 売ることよりも貸す事に専念すべきです。 物件タイプですが、地方で家賃収入を期待すると言っても、区分マンション は買ってはいけません。 区分所有の章でもご説明しましたが、管理費・修繕積立金が高い割に、家賃 が安いので、採算が合わなくなる可能性が高いです。 － 54 － ですから、区分所有（マンション１室）は、都心の転売できる事が前提にあ る物件だけ投資しましょう。 もちろん、都心物件は、転売が最終目的になるので、純粋に家賃収入を得る という目標がある場合は敬遠すべきです。 2-6 建物に問題がある場合の見分け方 この章では、建物に問題がある場合、特に注意が必要なポイント（お金がか かるところ）について説明したいと思います。 建物は、瑕疵担保責任で売主に責任を負わせる契約をすることもできますが、 この場合の責任は、建物の主要構造部分になります。 具体的には、雨漏り、躯体（骨組み）の欠陥、建物の傾き、シロアリ、給排 水管の欠陥です。 しかし、このような制度があっても、売主が一般の方で買主が一般の方の場 合は、それが摘要されない契約も有効になります。 その反面、建物責任を売主に追求しない場合、それ自体で価格交渉の材料に なりますので物件の調査ができると有利になることもあります。 やはり基本的なポイントを押さえることは重要です。 ★雨漏りについて 基本的に屋根を直接見ることが重要になりますが、非常に危険が伴いますの で売主側の管理会社さん同伴で確認することが多いです。 屋上の屋根の材質や形状については、さまざまな種類がありますが、ひび割れ、 雨水のたまり（排水がダメなケースも有り）、コーキングの劣化、屋根材の色 褪せがある場合は工事が必要になる可能性があります。 RC造陸屋根（平らな屋根）の場合、防水種類にもよりますが6,000円/㎡～ 8,000円/㎡かかりますので規模によっては数百万円かかるケースも有ります。 事前に防水工事をかなりの期間していないとわかっているとき（売主から修繕 履歴をもらいましょう。）は、専門業者を同席させるのがベターです。 － 55 － また、できない場合は、写真（全体、ひび割れなどのアップ）多数とり、後 日専門業者に見てもらうようにしましょう。 また、雨漏りを発見するために軒下（屋根・庇の裏側）、空室の天井、共用 廊下の天井、窓のコーキング（窓枠の周りに塗られている白や黒のゴム状の部 分）を見て、水によるシミやたるみがないか？劣化してヒビがないか？を確認 してください。 ★水回りについて まずはキッチンです。賃貸の場合は、高級なシステムキッチンである必要は ないですが、見た目が綺麗であるかは重要です。 キッチン自体は、カッティングシートでお化粧が可能なので、すぐにきれい にできると思います。 なお、水を使用する場所なので、床に水がしみていないかは確認が必要です。 お風呂は最もお金のかかる水回りです。 古いアパートでは、バランス釜タイプ・タイルスタイルのお風呂がある場合 もあります。 最近主流のユニットタイプに変更することも考えないといけないかもしれな いですが、お風呂周りの仕上げにもよりますが、単身用で安くても40～60万 円の費用が必要になることもあります。（給湯器を外付けにする場合は、プロ パンガス屋さんに相談するのが良いかもしれません。） また、水回りは、配管そのものに問題があるケースもがあります。代表的な のが赤水だと思います。室内を見るときは必ず上水を出すようにしてください。 赤水は配管内の錆です。状況によっては配管交換が必要かもしれません。 また、水圧が弱い（シャワー）というクレームは結構多いです。 もともと、引いている水道管が細い可能性があります。管の交換は多額の費 用が必要なので避けたいところですが。購入の判断材料にはなると思います。 （2階建てのアパートで管径13ｍｍというケースも見ましたが20ｍｍはほし いところです。） － 56 － 排水につては、入居者さんへのヒアリングがベストですが、空室がある場合 はお風呂に水をためて排水状況を確認することもできます。 ゴミのつまりの場合は排水清掃で大分改善する可能性が高いですが、年数が 経過している引き直しの可能性はあります。 ★建物の傾きについて 建物の傾きについてですが、これも補修には大きな金額が掛かります。 傾きを調べるためには、水準器を使い調べます。最近では、iphoneの無料ア プリでも水準器があります。 傾きの原因は、「地盤沈下」である事が多いです。 特に昭和５６年６月に施行された新耐震基準前の物件は、地盤改良まで見て いない場合も多く、もともと弱い地盤の上に、何の改良もなされないままに建 物が建てられている可能性さえあるので注意が必要です。 また、建物の基礎が割れていると地番沈下の可能性はあるかもしれません。 ★塗装について 塗装についてですが、見た目に問題がある場合は、塗装をやり直す必要があ ると思います。（賃貸募集の影響を考慮） また、外壁を触った時に、粉のような物が手についたり、外壁の塗装部分が パリパリに剥がれたり、外壁に水を掛けた時に染み込んでしまう場合は塗装が 必要と判断できます。 外壁塗装をする場合は、塗料の材質によって耐用年数が変わりますので、コ ストパフォーマンスには注意が必要です。 また、足場を組む必要があるときには、窓のコーキンングなどの作業も併用 したほうが足場台が無駄になりにくいと思います。 － 57 － ★参考までに 1棟マンションの場合、タイル張りの外壁があります。 これは、塗装では対応しきれません。 タイルの場合は、外壁補修が必要な場合多額に費用が必要となりますので、 専門業者に事前確認を依頼するのがベストです。（判断が難しいい。） なお、屋上に上がる機会がある場合、上から外壁を確認してください。 タイルに浮きがある場合、上から見ると波を打ったように見えます。また、 目地の状態やヒビが無いかも確認する必要があります。 ★シロアリについて シロアリについてですが、基本は木造建築物が該当します。 確認方法ですが、床を踏んで沈むことがないかを見ます。（木が腐っている と沈むことが多いです。） 当然ながら、シロアリそのものがいた場合は修繕が必要になりますので、購 入しても利益が出るように価格交渉などの対応も進めます。 やはり、築古木造の場合には、必ず専門家に見てもらうようにしてください。 ★周辺と物件の入居者調査 入居率の調べ方です。 ガスメーターの場合、開栓されているとレバーが管と同じ方向を向いていま す。電気メーターの場合、メーターが回っているかを確認しますが、退去後ブ レーカー本体を下げていないと若干回転していることもあるようなので注意し てください。 後は室内を覗くという方法もありますが、周辺の方に注意してください。ま た、どうしても納得できない場合は、夜行くのも1つだと思います。 － 58 － これは、入居者のダミーが無いかを確認する作業ですが、入居の時期を確認 するのも重要です。ある時期に集中して入居があると一斉に退去することもあ りますので注意してください。（学生が多いとこの傾向が強まります。） ★最後に 何回も違うシチュエーション（時間、天気、曜日、休日など）で通うことも 重要です。 高額の不動産を購入するので、建物の状況を正確に把握することが大きなト ラブルを防ぐとにつながります。不動産管理会社でも把握していない、何かが あるかもしれません。 トラブルの防止も重要ですが、建物等の欠点が見つかると価格交渉の根拠と しても役立ちます。 － 59 － 第３章 融資付けノウハウ 不動産投資を考える場合、金融機関からの融資は非常に重要なポイントにな ります。 なぜかというと、不動産は、そもそも高額な物ですから、資本になるお金を 借り入れないと買えないからです。 お金持ちは別でしょうが、一般のサラリーマンには、数千万の現金を用意す る事は不可能です。 3-1 融資の概要 一般的なビジネスで、金融機関から運転資金の融資を受ける場合、その融資 期間は1ケタで金額も大きなものにはならないと思います。 しかし、これが不動産投資・事業の場合、10年、20年、超長期になると30 年というローンも組める可能性があります。 また、不動産投資・事業へのローンの金利は1％台後半～4％が標準的な金利 となっています。 対して、不動産の家賃収入の利回りは10％前後もありますので、借り入れ期 間が長くなれば長くなるほど、毎月のキャッシュフロー（手残り）は増えるこ とになります。 ここに、借入の返済と家賃収入に差があるため、キャッシュフロー（家賃― 返済額の残り）を得て、給与収入以外の不労所得を得ることができます。 根本的な話になりますが、なぜ不動産投資・事業では、良い条件で融資が組 めるのでしょうか？ それは収益が上がる事業構造と土地・建物の担保価値が金融市場で認められ ているからです。 また、金融機関は返済が滞った事態も想定したうえで融資をしており、その 根底にあるものが抵当権の実行、つまり競売になります。 － 60 － 仮に競売になった時にいくら資金回収ができるのかを想定するために、積算 評価を算定しその時に備えています。 また、事業の収益性の観点から収益還元法による評価もし、ローン金額の検 証をしています。（評価方法は金融機関により、個性ともいうべき違いがあり ますので注意が必要です。） ローン金額と売買価格を検証し最終的なローン実行額が決まるわけですが、 この時点で不動産の担保価値は認められています。（外部鑑定がある金融機関 もあり実行段階で価格が変わることもあります。） ※積算評価、収益還元法については第2章の用語解説を参照してください。 そして、もう一つ審査の対象になるのが個人の審査で、属性の確認と言われ るものになります。 これはどういうものかと言うと、年収、勤務先、家族構成などなど…個人と しての総合的な評価を見ます。 金融機関の見方として、返済が滞ることがないかを確認しているとも言えま す。 まず始めのうちは、不動産収入が無いので、純粋にサラリーマンでの給与所 得が審査されます。 この時の確認するのが「源泉徴収票」になります。 最初の1回目の融資がとにかく難関で、「源泉徴収票」で個人属性評価が大き く分かれます。 これがすべての基本になりますので、年収は高ければ高いほどよく、貯蓄はあ ればあった方が良いです。 なお、年収が高い人でも、貯蓄が０だとかなり融資は厳しくなります。金融 機関の見方としては、返済できる人を重視しますので「貯蓄が出来る人」は有 利になりますが、無駄遣いは家賃収入も使うと思われ減点の対象です。 － 61 － 例えば、個人の属性が大変良い人が、多少評価の悪い物件を購入することも 可能です。これは、個人の信用を使って融資をしてもらっている…という総合 的な評価によるものです。 金融機関はあらゆる視点で物件と個人の属性を評価しているのは、あくまで も返済が滞らないかを見るためです。 ちなみに、積算価格と収益還元で、積算価格だけ出ていないものがあったと すれば、大きく売値と離れていても、収益が見込めるのであれば迷わず購入を 進めるべきです。 収益が上がるという事実が大きく、その後買い増していく場合は、「賃貸経 営の成績」が良い、つまり「確定申告書」が良い結果になりますので金融機関 の見方としては評価される方に有利に働くからです。（もちろん積算評価が出 ているのがベストですが、そのような物件は市場にほとんどありませんので。） 逆の場合、積算価格が高く収益還元価格が低い場合は、注意が必要です。担 保価値は高いのですが、キャッシュフローが弱いので、個人の評価に悪影響が 出ます。 金融機関から見ると担保価値が高いから安心ですが、お金を借りて物件を買 ったみなさんからすれば、毎月のキャッシュフローが少なく、お金が入らない ので返済が大変という展開が考えられます。 ちょっと待ってください。積算評価が高いと融資が通りやすく、売れる物件 だから売却時に利益が出るしリスクが無いという話を聞いたことがないです か？ これは、非常に危険な事業になるかもしれないと私は考えています。忘れな いでほしいのが、急激に元金が減るわけではないということです。 毎月の返済は苦しい中で元金が徐々に減り、10年後、20年後に売った時に 利益が出ますよと言われても、キャッシュフローがきつくて物件を増やすこと ができない状況になるかもしれません。 － 62 － その10年後、20年後に、その物件がいくらで売れるのか？は、誰にも見通 すことはできません。 つまり、返済がギリギリの状態で何年も所有し、いくらで売れるか？わから ない未来をあてにするよりも、家賃収入からのキャッシュフローが有り、物件 を増やしてさらにキャッシュフローを厚くすることが、不労所得の理想だと思 います。 ですから、初めての物件は、キャッシュフローを重視するべきです。 ではなぜ積算が重要視されているのうでしょうか？ 最近の不動産投資の本には、「積算が重要」という解説が多くなされていま す。 これは、なぜ「積算」が重要なのか？というと、多くの金融機関は積算評価 をより重視しているからだそうです。 収益還元評価をする銀行としては、りそな銀行、オリックス銀行、スルガ銀 行、各信用金庫あたりで、あとは積算評価を重視している銀行ばかりです。 ですから、「積算が重要」という事が言われ続けているのです。 「積算が重要」という話も利益がでれば問題ないと思いますが、金融機関の 真意は、「返済が遅れて物件を競売に出したときは…」という保身が重視され ているような感じがし、あくまでも「もしもの時」を想定していると思います。 個人の属性が良い方の中には、融資が付くから買うという方が意外に多く、 物件からしっかりとしたキャッシュフローが上がるから融資を付ける…という 感覚が少ないように感じます。 3-2 建物で評価基準を上回る 建物で評価基準を満たす場合は、RC造のマンションが土地いっぱいに建って いるのをイメージして頂けるとわかりやすいと思います。 － 63 － このタイプの投資物件は非常に人気が高く、収益還元評価がでる金融機関が セットされた案件が一番人気です。 なぜこのタイプの物件に人気が集まるのか？というと、「キャッシュフロー が出る」からです。 これは、基本的に銀行が積算評価で見るので、建物そのものの耐用年数から 融資期間を割り出してきます。 するとどうなるのか？というと、超長期で融資が引ける可能性があるという 事です。ＲＣの耐用年数は47年なので、20年経過してもあと27年も理論上は 耐用年数が残っている事になるのです。 そのため、融資期間が長く、多少利回りが低くてもキャッシュフローが出や すいので人気があるということになります。 また、最近では、修繕などの状況にもよりますがS造の案件でも、融資期間が 比較的長く取れるケースも出ており、このケースもキャッシュフローが良いこ とから人気が出ています。 3-3 各金融機関の特徴 各金融機関の特徴を紹介したいと思いますが、実にたくさんの金融機関が存 在します。 ★政府系金融機関 日本政策金融公庫 ここは、政府系の金融機関で全国に支店があり、銀行が出さないような案件 も出す時があります。 あくまでも政府系なので、投資案件には融資は出ません。 不動産賃貸業として、基本のプレゼン（借り入れ申込書、創業計画書、利益 が間違いなく出る事業計画書、自己紹介文など）を行う必要があります。 金利が低い事と、長期固定というのが魅力ですからすが、最大で融資期間が 15年と銀行に比べると短くなります。 － 64 － ★都市銀行 三菱UFJ 銀行、みずほ銀行、三井住友銀行 主に東京２３区、大阪２４区などの都心部に本店がある銀行とされている銀 行で、この中でもメガバンクは規模や資本がけた違いに大きく、ここが不動産 投資に積極的になると市場状況が一変する可能性があります。 ★地銀 オリックス銀行、スルガ銀行 地銀とは、社団法人全国地方銀行協会に加盟する銀行です。 特色として、地方に本店を置き、地方の経済に大きな影響力を持っていると ころが多いです。 第2地銀というものもあり、所属団体が社団法人第二地方銀行協会に加盟して いるところになります。 ここで大事なことは、各地方銀行の融資エリアです。 地方在住で、地方で不動産投資を進めたいのであれば、地方にしかない銀行 にもドンドンお話を持ち込んでみましょう。 ★信用金庫・信用組合 この２つは、地銀よりも小さい規模で、地域に密着している金融機関です。 正確には、信用金庫と信用組合は、別の団体ですがここでは一緒のくくりに しています。良い点は、小さい物件でも親身になって融資してくれます。悪い 点として、金利がやや高い事と、規模が小さい分高額案件の取り組みに難があ ります。最初の１棟目の実績作りで、利用するには良いと思います。 なお、融資エリアも小さいので、物件と買主のどちらもがその信用金庫や信 用組合の近くでないと融資は基本的にでにくいのも難点です。 ★ノンバンク 三井住友トラストローン＆ファイナンス、新生プロパティファイナンス お金を貯金できず、お金を貸し出すだけの金融機関です。 かなり色々な金融機関がありますが、不動産投資に積極的なノンバンクもあ ります。 － 65 － ただ、メインは銀行からの借り入れが、信用問題の意味でもお奨めです。 住信不動産ローン＆ファイナンスは、共同担保を求められますが「再建築不 可」や「耐用年数オーバー」「連棟物件」にも融資が付けられますので、その 辺は、かなり魅力的な金融機関と言えるでしょう。 3-4 他の金融機関の特徴 金利 自己資金 評価額 全体的評価 低 高い 低 厳 高 低 高 緩 都市銀行等 地方銀行等 信用金庫等 ノンバンク ここでは、金融機関の大まかな特徴について触れますが、詳細については各 自独自の評価や基準を持っていますので、あくまでも参考としてみてください。 金利については、都市銀行が1％台で、地銀や信金などが3～4.5％、ノンバ ンクは属性によるところが大きいですが3～7％台です。 自己資金は、都市銀行が最も求められる傾向にあります。地銀や信金では、 古ローンの相談もできるところがあります。 全体的な評価としては、都市銀行は厳しく、地銀や信金、ノンバンクと緩く なる傾向があります。 また、物件を増やしていくためには、出来るだけ上の金融機関から借りてく るようにすることです。（都市銀行⇒地方銀行⇒信金） というのも、下の金融機関から借りれば借りるほど、上の金融機関からは「下 の金融機関からしか借りられない人」という判断になります。 つまり、出来るだけランクの高い金融機関から借り入れはすべきです。 とくに注意してほしいのが「ノンバンク」です。 － 66 － 他の金融機関と比べて、明らかに格下になってしまうので、どうしてもそこ しか借りられない場合にしか使わないようにしましょう。 物件を増やしていくためには複数の金融機関とのお付き合いが必要となりま す。これは、金融機関ごとに融資ができる枠が異なるためで、、地銀、信用金 庫、信用組合が強い味方です。 都市銀行の中では、りそな銀行（評価は厳しいですが収益還元評価もしてい ます。）が最も利用しやすいと思いますので、ぜひチャレンジする価値はある と思います。 － 67 － 第４章 リフォームノウハウ 修繕工事やリフォーム工事をできるだけ安く仕上げるためには、どのような 方法があるでしょうか？ その方法をここでは紹介しますが、リフォームの考え方として、投資に対し てのリターンで見ることも大事です。 家賃が5万円程度のファミリータイプの間取りに、高級システムキッチンを入 れても、その費用を回収するまでに何か月もの家賃を回収しないといけなけれ ば適正な投資とは言えません。 また、リフォームの重要なところとして、短時間で綺麗に仕上げることも覚 えておいてください。 4-1 リフォーム工事の多様性 リフォーム工事については、いろいろな方法で綺麗に仕上げることができま す。つまり、いろいろなノウハウがあるということです。 そのノウハウは、リフォーム業者内に蓄積されていることが多いです。 また、その費用も様々です。 そのため、自分なりのリフォームプランを考えたうえで、いろいろな業者さ んに相談し、アイディアをいろいろ聞きましょう。 また、複数の業者から見積もりを取ることでリフォーム費用を抑制すること にもつながります。 また、必ず、工事が完了したら現地で工事の仕上がりを確認して、感想を業 者に伝える癖をつけてください。 安く工事を発注していますが、これだけでも手抜き工事を防ぐことにつなが ると思います。 注意点として、管理会社に管理を委託する場合は、第3者にリフォームを別で 委託することができるように契約する必要があります。 － 68 － 4-2 リフォーム工事のイメージ ★家賃３万円台の1Rアパート これは、生活できればOK というレベルの部屋作りになります。 押さえておくべきポイントはクロス、雨漏り、カビ臭などの匂い対策くらい で、あとは小奇麗に掃除が行き届いていれば問題ないと思います。 また、エアコンくらいは付けておいた方が良いと思います。 この家賃の価格帯で、１ランク上のアイテムを足すとかなり差別化が図れる と思います。 ★３万円～６万円のアパート、マンション この部屋は、基本的に色々と差別化が必要な価格帯だと思います。 押さえておくべきポイントはクロス、雨漏り、カビ臭などの匂い対策、掃除 は必須でカラードアフォン、ウォシュレットなどを付加すると良いと思います。 また、最近はおしゃれな雑貨や設備がホームセンターやインテリアショップ で安く買うこともできますので、利用すると差別化が図れると思います また、単身者向けの部屋の場合、家具家電付きにして、家賃を上げる…とい う方法を用いる事で、とくに単身者の入居が促進できますし、家賃を上げやす くなります。 ★６万円以上のアパート、マンション この価格帯は、非常に難しい価格帯の部屋です。全てにおいてきれいな設備、 でデザインが優れたクロスなどの工夫が無いと差別化が難しいと思われます。 お金をかければ良いという物でもないのではないのですが、立地に難がある 場合は設備を付加する必要が高いです。 例えば、インターネット回線無料が当たり前になりつつある価格帯なので、 導入を検討するのも良いと思います。 － 69 － 4-3 セルフリフォームという方法 大工仕事は好きで、時間に余裕があるときは、セルフリフォームも1つの手だ と思います。 最近では、ホームセンターやインターネットで材料、道具も豊富に揃ってい るので、趣味も兼ねて挑戦することも良いと思います。 時間は別として、金額は安く仕上げることができます。 4-4 分離発注方式 ただ、先ほど解説したセルフリフォームは、自分でやるのでかなり大変です。 そこで材料と工事をする人を「分離発注」という方法です。 最初は難しいとは思いますが、やり方さえ理解すると思いのほか円滑にでき るようになります。 例として、キッチンを入れ替えるリフォームを考えます。 材料はキッチン、人はキッチンの取り壊しと設置、水道とガスの接続になり ます。 まず、通常に工事を依頼する業者から見積もりを取ります。この見積もりを 基本にすべての作業を「材料」と「人」分離して、材料をホームセンターやイ ンターネットを利用して自分で購入します。 この時に、見積もりに必要な材料の型番を書いてもらうことです。型番さえ 分かっていれば購入することができます。 次に、人の手間の部分を複数の業者から見積もりを取り直し、最安値の業者 にリフォームを依頼すると費用が抑制できるようになります。 注意点としては、材料を自分で搬入する必要があるので、段取りを組む必要 があります。（だれがいつ何の仕事をするのか？それに合わせ材料を搬入しま す。）また、塗装のような保証が付く工事の場合、材料支給で保証が付くかを 確認する必要があります。 － 70 － 4-5 初心者の方が最初に取るべきリフォーム法 初心者の方が最初に取るべきリフォームの方法ですが、これは、一括でリフ ォーム会社に丸投げする方法です。 なお、管理会社に管理を任せている場合、管理会社経由で頼むのが一番安全 と言えます。 当然費用は高くつく可能性がありますが、時間と安心を取るのか？価格を取 るのか？という選択になります。 例えば、リフォーム項目が、壁のクロス張替え、床を畳からフローリングに 変更、カラーインターフォン取り付け、クリーニング（専門業者によるお掃除） など多岐に渡る場合、初心者の方では分離発注は現実としてはできないと思い ますので、一括発注で総合的に複数の見積もりを取るのが現実的ではないかと 思います。 － 71 － 第５章 客付けノウハウ 物件を購入し、リフォームもしました。この後は、入居者を入れるだけにな ります。 ここでは、どのようにして他の競合不動産と差別化して、入居者を集め満室 賃貸経営を続けていくかを紹介します。 5-1 業者の特徴をつかんだ客付け方法 まず、賃借人の集客は、不動産屋頼みになってきます。 賃借人の募集は、ほとんどのケースで賃貸仲介会社が客付けしてくれる事に なるからです。 そのため、どのような業者に頼むべきなのかを考える必要があります。 この賃貸仲介業は、地域性が色濃く出ます。 例えば、１社独占、もしくは２社での寡占した地域の場合、1社ないし2社と の関係が悪化すると、もうどうにもできません。 いろいろな状況はありますが、賃貸仲介会社の状況を正確に把握することが 重要になります。 そのため、地域の賃貸仲介会社を何社もまわることや大家さんのコミュニテ ィに参加することで情報を把握していきましょう。 5-2 自分の物件を優先させて客付けをしてもらう方法 ★ポイント1 「より多くの業者に動いてもらう…」ように環境を整えます。 賃貸仲介会社の報酬は、さまざまな状況によって変化しています。 まず基本形ですが、借り手だけ見つけてくる賃貸仲介会社と、みなさま大家 さん側につく賃貸仲介会社（元付け業者と呼ばれます。）に分かれます。 この場合、元付け業者は、１つに絞る、または複数作る事も出来ます。 － 72 － また、窓口となる元付け業者を１つに絞ったとしても、報酬次第で、実際に お客さんを付けてくれる賃貸仲介会社の数を複数増やすことも可能です。 どの形にするかはみなさまの判断ですが、元付け業者にみなさまが支払う手 数料を受け取らないように依頼し、借り手だけ見つけてくる賃貸仲介会社に渡 してもらうようにすることで、より多くの業者に動いてもらうことができるよ うになります。 ただし、前提として、「賃貸仲介会社の地域の力関係」を見極めた上で動く 事が大切です。（圧倒的に強い力を持つ賃貸仲介にこれを依頼すると逆効果の 可能性もあるので注意が必要です。） 通常の不動産の賃貸の客付けの場合、客を付けた賃貸仲介会社と元付け業者 で、手数料を分けています。 これを分けずに、客を付けた賃貸仲介会社に全額を渡すように依頼するとい うことです。 これで、客を付けた賃貸仲介会社は通常よりも報酬が高くなるので、強いイ ンセンティブが働き、結果としてより多くの業者に動いてもらうことができる ようになります。 では、これでこの対策は終わりなのか？というと、まだ続きがあります。 どういう事かと言うと、さらに大家側から客を付けた賃貸仲介会社にお金を 支払うこともあります。これが広告費と呼ばれている費用です。 この広告費にも注意が必要で、地域によっては空室が多く、広告費が１回の 入居時に1ヶ月、2ヶ月とかかる地域もあるのです。 また、広告費は会社に支払うものですが、実際に客付けをしてきた個人に支 払うことも有効です。 この場合は、会社によっては個人への報酬が禁止されている事もあるので、 店長など、役職者に聞いて会社の方針を探りましょう。 － 73 － 禁止されている会社でも、担当者と仲良くなれれば、裏で支払うことも可能 ですが。ドンドン仲良くなって客付けを頑張ってもらい、次いで各種情報も取 得しましょう。 なお、担当者には会社内でのノルマがあまりますので、個人報酬ではなく広 告費に上乗せするケースも有ります。 金額ですが、広告料は関東近辺で１ヶ月くらい、謝礼は１万円が妥当だと思 います。謝礼を上げると、担当者のやる気が変わるので、どうしても空室が続 く場合は、入居促進策として検討する価値はあります。 他の業者に動いてもらう方法ですが、管理を委託している元付け業者の許可 をもらって、自分で他の会社を訪問したり、FAX を送ったり、メールを送った りして印象付けるのも効果的です。 訪問は一番時間がかかるものの、一番効果が高い方法です。また、訪問のポ イントとして、支店が多い会社は本店だけではなく全ての支店を訪問するのが 良いと思います。 訪問時やその後に客付けを依頼することになりますが、その時に募集図面を 送る場合の魅力度アップのポイントを考えてみます。 お得感、希少性、人気有物件であることをアピールすることを考えています。 賃貸経営は、入居が決まることを前提に早めの割り切りが大切で、数千円の 家賃交渉は受けた方が結果としては良いことが多いです。 空室はいつまでも家賃収入が0円だという認識も重要だと思います。 ■「今だけ」「キャンペーン」に実施 ■空室が少ない時は、残り●室を強調 ■（期間限定、部屋数限定などの）家賃値引きコースの設定 ■正式な敷金を二重線で消して0円にすることで魅力アップ ■保証会社加入の場合は敷金0、礼金0に ※みなさまが、借り手だけ見つけてくる賃貸仲介会社などに図面をメールやフ ァックスをする時は、業者名や住所を記入しいていないものを送りましょう。 － 74 － ※ライバル店に管理を頼んでいて、自分のところに客付け頼んでくる大家を快 く思わないこともあるので注意してください。 ※実際に訪問時に募集図面を出すときには、元付け業者の情報を出すのに問題 はないと思いますが、訪問先については元付の意見を聞いておく必要があり ます 5-3 案内しやすいモデルルーム 賃貸の客付けで重要な事の1つに物件案内があります。 済んだ時のイメージがわきやすいほうが、契約につながりやすくなります。 安いもので良いと思いますが、スリッパ、トイレカバー、カーテン、キッチ ン設備などを空き室に設置します。また、空気の入れ替えができていないので、 芳香剤もポイントかもしれません。 ここまで準備を整えると、案内する側もされる側もかなり印象が良くなると 思います。契約につながる助けになると思います。 5-4 大家に有利な契約書の作り方 ここでは、大家側有利な賃貸契約書について紹介します。 とにかく有利な契約は「定期借家契約」です。簡単に言うと、賃貸期間が明 確になっている契約で、「不良入居者を追い出しやすい契約」になります。 契約の終了日が決まっており、退去させやすくなります。（通常は、契約期 間終了の日の6か月前までに解約の通知を出すだけで契約が解除できます。） これまで通常に使われている賃貸契約書は契約に使われるのは、普通借家契 約と呼ばれています。 「普通借家契約」は、戦後の貸家が少ない時代に出来た法律で、「借りる人」 に有利な契約で容易には立ち退きを求めることができません。 － 75 － 第６章 不動産購入後の管理知識 ここで、購入後の賃貸管理について、説明をしていきたいと思います。正直、 物件を購入するのも一仕事ですが、この賃貸管理がうまくいくことで家賃収入 を得ることができます。 つまり、賃貸管理が事業経営のスタートで、非常に重要な仕事となります。 6-1 そもそも管理とは？ そもそも管理とは、何を管理するのでしょうか？ その仕事については、大きく分けると「入居者」の管理と「建物」の管理に 分けることができます。 入居者管理は、空室の賃借人募集、入居者からの家賃管理、家賃の遅延の督 促、入退去の立ち会い、近隣トラブルの仲裁や意見を聞くことです。 建物管理は、清掃、設備点検、外壁の劣化や雨漏りの補修、上下水道トラブ ルや、シロアリ対策などの「建物の補修や修繕」です。 つまり、部屋を貸す以上は、最低限すめる環境を維持しないといけないです し、家賃入金などを確認する必要があります。このような作業を総じて「管理」 と呼んでいます。 管理の方法も大きく分けて2つあります。 1つは自主管理です。これは、多大な時間と経験、事務処理能力が求められま す。また、住居の近所に物件があることも条件となります。メリットとしては、 運営管理費を安く仕上げることができます。 もう1つは、不動産管理を行っている不動産屋に管理にかかわる業務を委託す る方法です。この方法は費用がかかりますが、全ての作業を委託できるので、 通帳に家賃が入ってくるのを確認するだけで済みます。 － 76 － 6-2 管理会社へ任せるメリット、デメリット ★管理会社に任せる事でのメリット 管理会社と言われる「不動産会社」に管理を任せた場合のメリットは2つあり ます。 １つは時間が自由になるという事です。また、全てが委託できるので住居の 近所の物件だけではなく、全国の不動産を購入対象としてみることができます。 もう１つのメリットは、管理会社の客付けの動きの良さです。管理会社には 物件の案内する優先順位があり、自社物件⇒管理物件⇒他者仲介物件（自主管 理物件含む）となります。 つまり、管理物件の空室の客付けは優先順位が高いわけです。管理を委託す るオーナーであるみなさんと直接会話をするので、何とか満室にしようと努力 してもらえます。 ここで1つ注意点があります。 ■物件が所在するエリアで、確固たる地位（賃貸客付け市場）がある会社 ■広告料全額を客付けした仲介会社に渡す地域3番手の会社 を選ぶようにしてください。上記のどちらかに該当する場合は、賃貸客付け については結果が出やすくなります。 ★管理会社に任せる事でのデメリット 管理会社に任せる事でのデメリットは、当然ですが費用がかかることです。 管理費という物が管理を委託すると必要ですが、一般的な管理費は物件の家 賃総額に対して3～7％が標準的な金額になります。 5万円の家賃で7％ならば、3,500円が管理会社の毎月の利益になります。 ちなみに、管理と言ってもその業務内容やサービスはバラバラ状況で、統一 されてはいません。そのため、管理委託契約書の内容を確認しなければ、その 管理費が割安なのか？割高なのか？が判断できません。そのため、管理を委託 する場合は、周辺の管理会社のサービス内容や費用を確認したほうが良いと思 います。 － 77 － あくまでも、委託ですのでサービスの内容に不満があれば解約は可能ですが、 ある程度任せる気持ちで契約するべきです。 実は、管理会社同士、賃貸客付けなどでつながりがありますので、Aという会 社とBという会社は仲が悪い、シェアを争っているなど、みなさまと関係ないと ころで争っており、とんだとばっちりを受ける可能性もあります。 また、管理費が割高だが客付けの実績が凄い会社さんも良くありますので、 総合的なバランスで判断する必要があります。 参考ですが、リフォーム会社さんで安く受けてくれる友達がいる方もいらっ しゃるかと思います。 その時は、管理を委託する会社さんに、外部委託が可能かどうか事前に聞い ておくのも手です。 管理費が安い場合、リフォームなどで利益を上げていることもあるので、管 理の保証ができないなどの理由で外部委託ができないケースもあります。 ★選ぶ前に確認したい主な内容 管理物件の棟数、戸数 御社の得意とする業務（管理、賃貸仲介、売買仲介など） 管理費 管理委託の業務内容、特別なサービスの有無（滞納保証など） 賃貸仲介の取扱件数 他社に自社管理物件の客付けを依頼するか？ 客付け時の広告料の流れ（客付け仲介会社にどの程度広告料を払うか？） ※人気のない歴史ある不動産屋さんでは地域の力関係などをヒアリング 6-3 自主管理のメリット、デメリット ★自主管理のメリット 自主管理のメリットは、「管理費」が0円だということです。 家賃収入総額の5％前後が委託の場合かかるので、非常に大きな額となります。 1,000万円の家賃収入がある場合、年間50万円かかります。 － 78 － 1億円を30年・3％で借入した場合、1か月分の返済以上の金額となりますの で削減効果は思いのほか大きいと思います。 また、リフォームなどの修繕費も直接工事業者に依頼しますし、複数の見積 もり依頼も可能なので、経費削減効果もあります。 メリットの２つ目は、色々な賃貸募集会社に募集依頼ができ、広告料の削減 も期待できる点です。 賃貸仲介をしている会社は、仲が悪かったりもしますので、1社に管理を何も 気にせず依頼すると賃貸を探すお客様を取り損ねることにもなりかねません。 ★自主管理のデメリット 自主管理が0円のメリットは大きいのですが・・・・・・・・・その代わりに 自分の時間をかなり犠牲にすることになります。 例えば、賃借人さんから夜中に隣の部屋がうるさい、トイレが詰まったなど のクレームをあなたに直接電話することになります。 大変なことに、時間を問うことはありません。 また、賃貸募集を広く依頼することはできますが、賃貸仲介会社に募集案内 を出すのも自分でやらなくてはいけません。 また、修繕費も安くできますが、見積もり作成を依頼する場合、初めての業 者さんでは立会いが必要になるかもしれません。 つまり、不動産管理会社がしている仕事を全てすることになるので、気力が かなり必要になると思います。 また、自主管理をしているサラリーマン大家さんと話をすると、管理という 仕事が好きな人が多い、楽しんでいる人が多いと思います。 例えば、賃貸募集を依頼するため、仲介会社さんを回っているついでに売却 案件の情報ももらうような感じです。 － 79 － 大変なことかもしれませんが、そのエリアの不動産全般に強くなれるのが最 後のメリットかもしれません。 ★自主管理の注意点 自主管理をする場合、対応する業務ごとに協力していただく業者さんを明確 にしておくことが重要です。 たとえば、トイレのつまり、雨漏り、電気トラブル、浄化槽清掃、受水槽清 掃、消防点検、クリーニング、ごみ処理、自動販売機、インターネットなどな ど多岐に渡りますが、建物管理をしていくうえで必ず必要になります。 おまけですが、便利屋さんとシルバー人材センターは上手に活用すると良い と思います。草刈り、害虫駆除、ごみ捨てなど結構経験値があるので味方にな ります。 入居者管理については、家賃滞納が問題になります。対応としては、新規入 居者は保証会社加入を義務化することがベストです。また、既存入居者も途中 から加入することもできますので、チャレンジするのも良いと思います。滞納 が起きた場合は、電話での督促、訪問での督促、内容証明発送、訴訟の手順が 基本です。 自主管理は煩わしいことが多いですが、やってできないことはありませんの で、近所の戸数4～8戸の小規模アパートからスタートすることをお奨めします。 自主管理が無理だと思えば、委託することも可能なので不動産の世界を知る 良い機会かもしれません。 － 80 － 第７章 税金対策ノウハウ ここでは、一般的な税金対策のことに触れていきたいと思いますが、税金に ついては毎年法律が変わるので、不動産投資に関わることで最も難しい問題だ と私は思っています。 そのため、税金のことについて判断する場合は、必ず信頼のおける税理士に 相談してください。 また、不動産投資をすることで利益が上がることは大変喜ばしいことですが、 「節税」のために不動産投資を考えると不動産を見る目を狂わせることになる かもしれません。 7-1 本当に節税効果はあるのか？ 「不動産投資をして節税になる」というお話を聞いたことがある方は、かな り多いのではないかと思います。これを読んでいる人にもいるかと思います。 新築の収益区分マンション投資のお話になりますが、この投資は基本的に赤 字になります。 キャッシュフローのシミュレーションを簡単にしてみますと、2,100万円で 家賃10万円の1Kマンションがあったとします。 2,100万円の借り入れ（30年返済、金利3％）で、月々の返済額が8万8,536 円になります。 これだけ見ると、ぎりぎり黒字に見えますが、修繕積立金、管理費がかかっ てきますので実はこれは完全な赤字です。概ね管理費と修繕積立金が1万5,000 円くらいなので赤字です。 返済ですが、金利（つまり３％の利子分）は経費として認められるので税金 がかかりません。 元金は話が変わります。返済が進むと借り入れが減るので、税務上は利益が 上がっていると判断されます。（資産が増加する） － 81 － この理屈で、元金が減る分には、しっかりと税金が加算されることになりま す。 元利均等返済のイメージを思い出してください。 当初は・・・・元金は全然減らないで金利ばかり 最後に・・・・元金が大きく減り金利も安くなる ※返済額で金利と元金が支払いが50：50になるのは、返済開始から30年返 済の場合で14年目 当初は経費の金利が大きいので赤字となり、本業（サラリーマンの方は給与） と損益と合算できるので節税になると思われます。 しかし、返済の後半は、金利が減り（経費が減り）元金が増える（利益が増 える）ため、家賃も下落しキャッシュフローが薄いにも関わらず、税金だけが 増えることになります。 ちなみに、不動産投資は、利息の支払いが時間の経過とともに少なくなりま す。 これは、税金のかかる金額が大きくなる事を意味しますので、それに対する 予防策として、お金を貯める（家賃収入を使わない）、繰り上げ返済するとい う２つの予防策は頭に入れておいてほしい点です。 7-2 節税はいつ考えるべきか？儲けが出てから考える 利益が多く出てしまい税金を払うことになった場合、やはり国民の義務です から納税するのが基本です。 しかし、多くの投資家さんを見ていると、どこかの時点で節税を考えていま す。やはり、投資のリスクを取っているわけですから、儲けが大きく出る時点 で真剣に考える方が多いと感じます。 次に紹介する方法は、あくまでも一般論であり、詳しく知りたい方は税理士 に必ず相談してください。 どれも、法人を利用する方法です。 － 82 － やり方① 不動産管理会社を設立し、管理委託契約をしたうえで、管理費として5％を法 人に支払います。 （5％以上の場合、税務署から否認される恐れがあるようです。） 家賃収入のうち5％を不動産管理会社に支払いますので、5％分の節税が見込 まれます。また、リフォーム等を依頼することで、家賃収入からさらに管理法 人にリフォーム代などの支払い（原価+利益分）ができるようになります。 やり方② 法人を立ち上げ後、その法人に不動産を一括して貸してしまう方法（サブリ ース）です。通常の管理委託よりも、委託料が高率なのがメリットですが、そ もそも入居状況が高くないと税務署に否認される恐れもあります。通常のサブ リースでは10～20％の手数料がかかるので、管理法人のパターンよりその点 では良いかもしれません。 やり方③ 法人を立ち上げ後、建物だけをその法人に売却する方法です。（土地は個人 のまま） メリットは家賃収入が全て法人の売り上げとして計上でき、法人から個人は 土地代と役員報酬をもらうようにします。 この方法は、家賃収入を大きく法人に残すことができます。 注意点を上げます。 個人の節税を考えているので、法人の利益をあげて意味があるのかという問 題があると思います。 最終的には個人で自由になるお金を使いたいわけで、法人にばかり利益を上 げさせていては経費でしか使えなくなるからです。 法人に上がった利益を、個人に還元する場合、法人で一度課税されて、その あとに個人でも課税されてしまいます。 ここで紹介した法人手法についてはあくまでも参考程度にとどめてください。 － 83 － やはり、税金のことは税理士と相談のうえ、1番良い方法を見つけていただき たいと思います。 7-3 減価償却とは？経費とは？ 会社や事業をしていると、経費という物が計上できます。 経費は、収入からその支払い金額を差し引くことができ、結果として支払う 税金を抑制することができます。 ここで簡略化した税金の計算を見てみます。 ■通常経費の認められていない会社員 給与額×税率＝税金 手残りの給与＝給与額－税金 ■個人事業主、法人 売り上げ－経費（会社が使ったお金）＝利益 利益×税率＝税金 最終的に残るお金＝利益－税金 個人事業主などは、売り上げから会社で使った経費を差し引いた利益に対し て税金がかかるのです。この税金が法人税です。 なお、この経費は、商品を作る材料、人件費、交通費などが認められており、 減価償却も経費として認められています。 では、具体的に減価償却費とはどのようなものでしょうか？ 不動産を購入すると土地と建物がついています。 特に建物は、利益を生む資産であり、徐々にではありますがその資産価値が 下がります。（土地は利益を生む資産ではないとの考えで、減価償却費は認め られていません。） 減価償却費とは、その下がる資産価値を経費として認めたものになります。 － 84 － かなり簡略した説明ですが、木造の新築アパートを購入したケースでは、耐 用年数が22年なので、木造アパートの価格にたいして22分の1の価格を1年間 ×22年間継続して経費計上できるということです。 アパートの価格の22分の1を経費計上できると言いましたが、交通費のよう に誰かにお金を払う必要はありません。 つまり、お金を払わずに経費計上ができ、税金を抑制できるのです。（大雑 把にいうと減価償却費分のお金が残ることになります。） ちなみに不動産の場合、建物本体と大きな修繕が減価償却の対象として認め られています。 価格の設定や耐用年数が過ぎた建物については、詳細の説明は省きますが、 耐用年数が過ぎた建物は、短期間で償却が可能になります。 最近では、太陽光発電で利用されるパネルが、1年一括償却が認められた例も ありますが、収益を生む資産＋減価償却が認められるものについては、良く売 れる傾向はあるかと思います。 まとめになりますが、建物の価格が高いと原価償却費も高くなりますので、 詳細は税理士に相談してください。 7-4 減価償却費の建物は定額法、設備は定率法にすると節税に 減価償却費で、建物と設備（設備とはキッチンやユニットバスなど）を分け て申告すると、会計上有利になります。 まず、建物の全体価格の7割が「建物」の部分、残りの3割が「設備」の部分 とみなされます。（減価償却の簡便法による割合です） 建物は定額法という方法で減価償却しますが、これは減価償却の額が毎年一 定になる方法です。 一方設備については、定率法というものが認められています。これを認めて もらうためには「所得税の減価償却資産の償却方法の届け出」という書類に、 「定率法を用います」と書くことで採用されます。（翌年の3月15日の個人の － 85 － 確定申告の期限までに提出する必要があります。） 定率法とは、初年度の償却額が一番多く、年とともに減少します。そのため、 「初期の段階で償却費を多くとる」ことで、投資の初期段階で税金をなるべく 払わなくても済み、現金で手元資金を残すことができます。 投資初期段階では物件を増やすために、手元に現金がある方が有利となりま すので、節税という意味とは異なりますが、定率法はメリットがると思います。 7-5 流行 消費税還付 節税の方法として、支払った税金を戻すことも考えられます。 そのような方法は、いきなり流行するものです。 かなり前の話になりますが、消費税還付もよく流行りました。もともと、住 居の賃貸には消費税はかかりませんが、自販機などなどで消費税が発生させて、 ある意味無理やり消費税の還付を受けていたのが問題になったようです。 ですので、消費税がかかる事務所ビルなどでは、今でも消費税の還付は受け られるようです。 消費税還付について検討する方は、大変細かな要件があるようなので、必ず 複数の税理士に相談してください。 複数と書いたのは、税理士により見解が異なることもあるからです。やはり、 信頼できる税理士を探しておくことをお奨めしたいと思います。 また、いつのことかわかりませんが、似たようなことは将来も起きると思い ますが、慎重に対応することを心がけてください。 最後になりますが、税金に関する項目は、あくまでも一般的な話としてまと めたものであり、具体的な検討・行動をする場合は、必ず税理士に相談してく ださい。 － 86 －
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