「賃貸及び賃貸管理における不動産相談事例に関する意見交換会」１．日時平成２２年１２月１０日（金）２．場所京都府不動産会館研修センター（３階）３．意見交換（14:30～16:00）講師佐藤貴美法律事務所弁護士佐藤 ☆ Ⅰ たか貴よし美 ☆ 氏 ☆ 賃料滞納と契約解除との関係事例１借主のＡ氏は、賃料支払いが滞りがちである。催促すれば支払うが、またすぐ滞納が始まるということが繰り返されている。今回はまだ１ヶ月分の滞納にすぎないが、契約解除をすることは可能か？（回答）賃料滞納は、賃貸借契約上の基本的義務に反する行為であり、当然に契約違反、債務不履行となります。ただし、賃貸借契約においては、単に契約違反行為があっただけでは足りず、その行為が当事者間の信頼関係を破壊する程度のものであることが要求されます（信頼関係破壊の法理）。事例１の場合でいえば、滞納が繰り返され、かつ、催促しなければ払わないという状況である以上、１ヶ月滞納であったとしても解除は有効に成立しうると考えられますが、いずれにしても、過去の事実及び今後の賃料支払い能力への懸念等が示せるよう、一連の記録を整理し、信頼関係破綻を立証できるようにしておくことが大切でしょう。（解説）１賃料支払義務借主は、賃貸借契約上の基本的義務として賃料支払義務を負います（民法 601 条）。したがって、特段の合意がない限り、借主は賃料支払義務を免れることはできず、その遅滞は、当然に契約違反、債務不履行となります。２契約解除賃料滞納は、賃貸借契約上の基本的義務に反する行為であり、当然に契約違反、債務不履行となります。ただし、賃貸借契約においては、単に契約違反行為があっただけでは足りず、その行為が当事者間の信頼関係を破壊する程度のものであることが要求されます（信頼関係破壊の法理）。どの程度の賃料滞納があれば信頼関係破壊といえるかの明確な線引きは困難ですが（「３か月滞納で解除ができる」と言われることがありますが、「３か月」は一つの目安に過ぎま 1 せん）、 ① 滞納原因（今後の賃料支払能力に疑念が生じるものであるか否かなど）、 ② 今までの滞納状況（今回が初めてか、過去も滞納を繰り返していたかなど）、 ③ 現在の滞納期間・滞納額（３か月滞納が一つの目安） ④ 催促に対する対応（支払い意思の有無など）を総合的に考慮し、「滞納賃料を支払い、かつ、今後も月々の賃料を支払う資力と意思があるか」が判断のポイントになります。 2 Ⅱ 滞納賃料の督促方法について事例２家賃滞納につき連絡がとれない。賃料等の滞納の事実を示し、連絡するよう記した文書の貼り付け等をすることはできるか？（回答）家賃等の滞納は、賃貸借契約上の問題であり、貸主対借主の個人間の問題です。にもかかわらず、その問題を第三者の目にも触れるような形で、しかも金銭債務の不履行という事実が明らかになるような形で公表することは、督促方法として合理性・相当性を欠くものであると考えられます。ただし、賃料滞納とは別の問題として物件の管理上の必要性から借主に連絡を取らなければならない場合があり、そのために貸主や管理業者に対し連絡するよう要請することは認められるものと考えられます。したがって、連絡が一向にとれない借主に対しては、滞納の事実等は記載せず、単に連絡する旨を呼び掛けるはり紙で対応することは可能ではないでしょうか。（解説）１滞納賃料督促の基本的考え方賃料等の滞納は、借主としての基本的な義務である賃料支払義務に反する債務不履行行為にあたります。不払等に対しては、債権者である貸主や、その委託を受けた管理業者において、債務者である借主等に対して不払い等の事実を告げ、支払いを促すことは、当然に権利として認められる行為です。しかし、その方法には一定の制限があり、その制限を超えた対応は、不法行為と評価されることになります。賃料等の徴収、督促等については、現在のところ法律上明文化された規制はありません。しかし、コンプライアンスの観点からは、何をやってもよいということではありません。例えば賃料の徴収、督促等は、金銭債務の徴収等という点において、消費貸借上の貸金の徴収等と同様の性質を持ちます。貸金業者が行う貸金等の徴収等については、貸金業の規制等に関する法律（以下「貸金業法」といいます）や金融庁の示すガイドラインで、明文でルール化されているところであり、その考え方は、必要に応じて賃料の徴収、督促等にも十分に参考にすべき場合があるところです。コンプライアンスや、賃貸経営業・管理業の社会的信頼の保持の観点からは、不法行為の誹りを受けないよう、適切な督促の方法を心がける必要があります。２問題となりうる督促行為以下の行為は、過去にも裁判例や行政サイドなどから問題となりうる行為として指摘されているものです。 ① 鍵の交換等によって「賃借人」が当該賃貸住宅に立ち入ることができない状態とすること（いわゆるドアロック行為） ② 賃貸住宅から衣類、寝具、家具、電気機械器具その他の物品を持ち出し、及び保管すること 3 ③ ④ ⑤ ⑥ 夜間・早朝の取立て家賃等の滞納の事実を文書の貼り付け等により公表すること勤務先等借主の居宅等以外の場所に電話、訪問等をして督促すること督促のために借主の居宅等を訪問した場合、借主からその場所から退去するよう要請されたにもかかわらず退去しないこと ⑦ 借主等滞納賃料の支払債務がない者に対し、弁済を要求すること ⑧ 借主等が支払いを拒否しているにもかかわらず、引き続き督促を行うこと ⑨ 一定の事由が発生した場合に賃貸借契約を解除する（賃貸借契約の解約の申入れをする）権限を、あらかじめ借主が保証会社等の第三者に付与すること（関連質問）滞納賃料の早期の合法的な回収や、滞納の予防のため、現行法制度上考えられる措置にはどのようなものがあるか。（回答）現行法制度のもとでは、以下のような方法が考えられるところです。 ① 公正証書による契約契約書に執行認諾文言（債務者は債務不履行があれば強制執行されることを認める旨の記述。この場合、「借主は、賃料等の支払いが遅れた場合、直ちに強制執行手続がなされることを承諾する」などの記載が考えられます）があれば、賃料滞納に対し直ちに強制執行が可能となり、さらには契約条件の履行に対する心理的な働きかけの方法にも使えます。ただし手続きが煩雑なこと（公証役場での手続きが必要）等から、一定の高額賃料物件以外ではなかなか実効性が乏しい面もあります。 ② 早期の督促ある団体の調査によれば、家賃滞納後の早期の督促で、1 カ月以内に９割の物件につき滞納が解消したというデータもあります。督促の時期については制約がありません（１日でも遅れがあれば履行遅滞であることにはかわりありませんので、督促が可能です）。方法選択に留意しつつ早期の督促で対応することが考えられます。 ③ 連帯保証人等担保の在り方借主の賃料滞納につき、滞納分の家賃の支払いを求めるための人的担保として、また、賃料滞納対応の最終的な解決は借主との契約解除・明渡の履行となり、その際に事実上の協力を求める連帯保証人の重要性はますます高まるものと考えられます。連帯保証人をどうするか、保証会社の選択も含め、その活用の在り方には十分検討すべき余地がありましょう。 ④ 定期借家契約の活用賃料滞納による損失を可能な限り押さえ、賃貸経営を進めていくための方法としては、借主との契約を終了させ、新規借主との契約を早期にすることが考えられます。この場合、普通借家契約では契約期間満了でも更新される可能性が高く、また、契約解除も直ちには認められない場合があります。その点定期借家の場合、 4 契約解除の困難さは普通借家と同じですが、期間満了で契約が終了する以上、更新をめぐる紛争を回避することは可能となり、より簡易に契約終了することができるメリットがあります。したがって、家賃滞納対応としての定期借家契約の意義も見出せるところです。 5 Ⅲ 更新料等事例３更新料をめぐる裁判例は無効判決が多いようである。今後更新料特約をすることはできるのか。（回答）更新料特約の有効性については高裁レベルで判断が分かれていること、そもそも賃貸借に係る消費者契約法１０条に基づく判断は個別性を有することから、消費者契約法に基づき個別事情のもとで無効判決があるからといって、現段階で、新たに更新料特約を締結することは否定されません。ただし一連の判決からは、借主が消費者の場合、金銭授受の「特約がなされた」と評価されるためには、当該金銭の趣旨、趣旨に見合った金額の合理性、情報力交渉力に配慮した手続面での対応が求められることが読み取れます。したがって、更新料の趣旨を明確にしつつ、合理的な金額を設定し、契約時及び募集時の説明・情報提供のあり方を十分に考慮することが要求されましょう。いずれにしても、近々出されるであろう最高裁の判断内容には十分注視しておくことが大切でしょう（最高裁が更新料制度そのものを否定する判断を示さない限りは、どのような要件で更新料特約が認められるか（認められないか）を分析し整理することが必要となります）。（解説）消費者契約法１０条のもとでは、あくまでも個別の契約関係における当事者間の情報格差等を踏まえ、信義則に照らし該当するか否かが判断されることから、制度そのものを一般的に否定するような理由づけがない限り、単純に一つの判決の結論を他の事例一般に当てはめることは出来ません。判決の中でも、あえてそのような趣旨を明言し、制度そのものを否定したものではないことを注意喚起するものすらあります。この点、ある特約条項が借地借家法の規定に反し借主に一方的に不利益であるから無効と判断される場合（この判断では、当該特約が借地借家法の規定と抵触するかが問題となるのであり、個別の契約上の手続や他の条文との関係などは問題となりません）とは全く異なるところです。現在のところ、更新料という制度そのものを一般的に否定するような理由づけがなされている判断はありません。その意味で、一つの判決で特定の特約条項が無効とされたからといって、今後同様の特約がすべて無効とされるとか、従前の特約が無効とされて受領済みのものが当然に不当利得として返還しなければならないということにはならないことに注意が必要でしょう。ただし、それぞれの判決で指摘される点については十分に整理し、今後の取り扱いに活かしていくことが大切です。 6 （関連質問）一部の更新料無効判決を受け、更新時期を迎えた契約につき、更新料特約は無効であるとして更新料の支払いを拒否された。どのように対応すべきか。（回答）上記事例３の回答で示したように、少なくても現段階では、更新料制度そのものが否定されているわけではありませんので、個別の事情に基づき有効になされた更新料特約であれば、支払いを請求することができ、借主の不払いに対しては債務不履行として対応することが可能です。したがって、このような動きに直面した場合には、一連の判決で示されている特約の有効性判断の基準を参考にしつつ、それぞれの契約関係における個別事情をもとに特約の有効性を維持できるかどうかを検討して、対応することになりましょう。なお、当該更新料が賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、当事者間の信頼関係の基盤をなしている場合には、その不払いは契約解除原因となりうるとした判例もあります（最高裁昭和５９年４月２０日判決。ただし借地にかかる事案）。（関連質問）一部の更新料無効判決を受け、支払い済みの更新料につき、更新料特約は無効であるとして返還を求められた。どのように対応すべきか。（回答）この返還請求の根拠は更新料特約が無効であることを前提として、更新料は貸主が法律上の根拠なく得た不当な利益であるから借主に返還せよというもの（不当利得返還請求）です。上記事例３の回答で示したように、少なくても現段階では、更新料制度そのものが否定されているわけではありませんので、個別の事情に基づき有効になされた更新料特約であれば、貸主が受領済みのものは不当利得にはならず返還の必要はないことになります。したがって、このような動きに直面した場合には、一連の判決で示されている特約の有効性判断の基準を参考にしつつ、それぞれの契約関係における個別事情をもとに特約の有効性を維持できるかどうかを検討して、対応することになりましょう。 7 Ⅳ 原状回復事例４退去時の原状回復につき、契約上は単に「原状に復して返還する」旨の定めしかない。この場合、借主に対しどの範囲まで費用負担を求めることができるか。（回答）原状回復については、通常損耗分（借主が目的に従って通常の状態で使用した場合でも生ずる傷や汚れ）の補修費用はすでに賃料に含まれていることから、明確な合意に基づく特約がない限り、通常損耗分については退去時に請求できないとするのが最高裁の判断です。事例４の場合、「原状に復して」という中に「通常損耗分も含めて」という趣旨を読み込むことは困難であり、契約書以外で合意が存在していた場合など、特段の事情がない限りは、通常損耗分は請求できないということになりましょう。なお、そもそもスケルトン貸しのように通常損耗が想定しうる設備等を備えていない場合は、特段の合意がない限り、すべて借主側の負担において「原状」に復せしめることになります。（解説）１原状回復義務の性質借主は、その賃貸借の目的物の返還に当たっては、民法第 598 条、第 616 条の規定により、明渡し時に目的物を原状に復して、これに付属せしめた物を収去することができるとされています。また、判例では、賃貸借契約上借主が一般的に負うべき義務として、「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある」としているところです。２原状回復の原則的取扱多くの裁判例や、民間賃貸住宅につき国土交通省が示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」という。）では、契約により定められた使用方法に従い、かつ、常識的に考えて普通に使用していればそうなったであろう状態であれば、仮に使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしても、それはそのまま貸主に返還すればよいとする前提に立ちます。これは、普通の使用に伴って生じるような損耗（「通常損耗」という。）に係る原状回復の費用は、減価償却費として一般的に賃料に含まれているものと考えられ、これを退去時に請求することは、費用の二重取りに当たるという考え方に基づきます。したがって、一般的に、借主が負うべき原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義され（ガイドライン）、特約がない限り、借主の原状回復の範囲は以上の範囲にとどまり、通常損耗分の補修は貸主の負担ということになります。 8 （関連質問）原状回復につき通常損耗分の一部につき借主負担とする特約を契約書に規定したところ、借主から、そのような特約は無効だと言われた。このような特約はできないのか。また、居住用と事業用とで特約の有効性に係る判断に違いはあるのか。（回答）１特約成立の余地原状回復の基本的な内容を変更するためには、特約を結ぶ必要があります。居住用に係る判例や国土交通省が示すガイドラインも、契約自由の原則により、例えば借主が退去時の補修内容に通常損耗分を含めるとする特約（通常損耗補修特約）をすることができるとしているところです。ただし、その特約が有効かどうかは、次項に記載する基準等をもとに検討されることになります。２特約の有効性の判断基準（１）居住用の場合ガイドラインでは、居住用物件につき、原状回復特約成立・有効の要件として以下の 3 つを挙げています。ａｂ特約の必要性があり、かつ、暴利的でない等の客観的、合理的理由が存在すること賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していることｃ賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることまた、最高裁平成１７年１２月１６日判決は、通常損耗補修特約は、「明確な合意」がなされていることが必要であると判断し、明確な合意が存在すると認定される例として、ア契約書に一義的に明白な記載があること（賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていること）イアが不十分な場合、口頭での十分な説明をし、賃借人がその旨を明確に認識して合意の内容としたことを挙げています。（２）事業用の場合～判例の状況事業用賃貸借の場合には、市場性原理と経済合理性に支配され、原則として、当事者間の合意によって原状回復の内容が決定されるという考え方も強くあります（東京高裁平成１２年１２月２７日判決）。それに対し、事業用契約にも最高裁の明確な合意の基準を適用し、上記⑴に示した例に該当する手続等がないことをもって特約の成立を否定した判例もあります（大阪高裁平成１８年５月２３日判決）。事業用契約では、借主側に調査能力等があり、損得を判断できる材料や交渉の余地などはすでに前提にあることから、「明確な合意」の基準が適用されるとしても、契約書の記載のあり方や、手続面では、居住用ほどの厳密さは要求されず、契約書の条文において、「通常損耗分を含む」旨明記されていれば足りると解する余地は十分にあるのではないかと考えます。 9 Ⅴ 中途解約の可否と違約金事例５借主が、契約期間中に解約申入れをしてきた。契約書に解約できる旨の規定があるため、解約自体は認めようと考えているが、一定の金額を違約金として請求することは可能か。（回答）１期間の定めのある賃貸借契約の場合、特約で解約できる旨定めているときに限って中途解約は可能とされます（民法 617・618 条）。したがって、そのような特約がなければ借主側からも中途解約はできません（ただし居住用の定期建物賃貸借の場合には、転勤、介護等の特段の事情がある場合には法律上解約は可能です（借地借家法 38 条５項）。２契約書上中途解約の規定がない場合でもどうしても借主側で契約を終了したいというのであれば、合意解約として扱うことになります。そしてこの場合、契約期間満了まで契約が継続したときと同様の利益を貸主に与えるような代償措置が必要であるから、中途解約を認める代わりに貸主側の不利益を補てんするために違約金の支払いを定め、その定めに基づき違約金を請求することは合理性があります。反対に、あらかじめ契約において中途解約を可能とする定めがあるにもかかわらず違約金規定がない場合、残存期間に対応した賃料相当額の違約金を請求することは、実質的に解約を不能にするものであるなどとして、認められない可能性もありえます。したがって、中途解約を可能とする特約をするのであれば、あわせて違約金についても明確に合意しておくことが大切でしょう。（関連質問）中途解約の場合、残存期間すべての賃料相当額を違約金とすることはできるか。（回答）違約金としてどの程度の金額（どの程度の期間の賃料相当額）なのかについて明確な基準はありません。貸主側の契約存続に対する期待がどの程度保護されるべきか、個々の契約の背景事情なども考慮しながら合意により決めていくという抽象的な考え方にとどまらざるを得ないところです。裁判例の中には、いわゆる「建て貸し」の契約について、賃貸借期間を通して借主が借り続けることを前提としているのであるから、違約金額算定の基礎には、契約が中途解約された場合により貸主の損害を填補し得る方法が予定されていたと解するのが相当であるとしたものや（福岡高裁平成１９年７月１４日判決。なお、同判決では、貸主がその後本件建物を第三者に賃貸したとしても、その賃料について違約金から控除しなければならない筋合いにはないといしている点も参考になりましょう。）、残存期間の賃料の支払いを定めていた契約条項を制限的に解釈し、６カ月分だけを認めたもの（東京地裁平成１９年４月２３日判決）などがあり、一つの参考になるでしょう。 10 Ⅵ 解約・明渡業務と弁護士法事例６貸主から、賃貸物件を建て替えたいので借主との退去・明渡を依頼された管理業者が、その交渉の過程で一部の借主から、弁護士法違反であるとの指摘を受けた。このまま明渡業務を進めてよいか。（回答）１解約・明渡の手法賃貸不動産の管理業者は、貸主から、建物の建て替えなどを目的として、建物に居住している借主等に対する明渡業務を依頼されることがあります。借主等に対し明渡しを求めるためには、まずは賃貸借契約を終了させなければなりません。契約の終了方法としては、合意による解約、貸主からの一方的な解約、借主の債務不履行に基づく契約解除などがあります。ただし、合意解約の場合には解約条件が、一方的な解約の場合には正当事由の有無が、解除の場合には信頼関係破綻の有無が、それぞれ争われる余地があり、法的手段による解決が必要となることもあります。さらに、契約が終了したとしても、借主が任意に明渡しをしない場合には、今度は裁判所の力を借りてその実現を図る必要があります。２解約・明渡しと弁護士法の問題弁護士法では、弁護士以外の者が報酬を得る目的で法律事件に関して法律事務を取り扱うことを禁止しており（弁護士法７２条）、以上の解約・明渡し業務については、しばしば弁護士法との関係が問題とされることがあります。最近、解約・明渡し業務に関して弁護士法違反が認められた最高裁決定がありました。その裁判所の判断理由では、弁護士法違反を認定するに際し、弁護士以外の者が当該業務を行ったこととあわせ、借主が多数いる物件での当該業務の遂行過程においては法的な紛争の発生が不可避であること、実際の交渉過程においては借主らに不安や不快感を与えるような行為があったことなどを指摘しています。したがって、解約・明渡業務に際しては、既に大筋の合意ができていて若干の条件につき通常の協議によって合意が図られるようなものである場合など、法的な紛争の可能性が考えにくいものであるか否かを確認すること、実際の交渉は、法令や社会通念に照らし適正なものとすることなどに留意しければなりません。法的な紛争の可能性が高い場合や法的手段が必要となった場合には、貸主本人による対応への移行や、弁護士に依頼することなどを検討することが大切です。したがって、事例６については、その発言の真意は定かではありませんが、解約等につき直ちに合意することはなく、場合によっては法的手続きでの解決も辞さないとの借主側の意向の現れであるとすれば、貸主にその旨を告げて貸主本人による対応への移行や、弁護士に依頼することなどを助言することになりましょう。ちなみに貸主本人が自ら解約明渡業務を行う場合には弁護士法の問題は生じません。ただしその方法に行き過ぎ等があれば、不法行為の誹りを受ける可能性がありますので、協議等の在り方には十分配慮することが必要です。 11 ［参考］明渡業務と弁護士法に係る裁判例弁護士資格等がない不動産業者が、ビルの所有者から、報酬を得て、ビルの借主との間で合意解約、明渡しの業務を受任し、その業務を行った場合につき、弁護士法７２条違反の罪が成立するとされた事案（最高裁平成２２年７月２０日決定）（事案の概要）賃貸ビルを所有していたＡ社は、当該ビルの借主７４名すべてとの間での合意解約、明け渡しなどの業務を不動産業者Ｂ社に委託しました。Ｂ社及びその代表取締役は、弁護士資格がないにもかかわらず、Ａ社から、報酬と立退料等を合わせた多額の金員をその割合の明示なく一括して受領した上で、借主らに対し、Ｂ社が同ビルの所有者であるとの虚偽の事実を伝えた上、借主らに不安や不快感を与えるような振る舞いをしながら、約１０か月にわたり、７４名の借主関係者に対し合意解約等を行いました。これらの行為は弁護士以外の者が報酬を得て法律事務を行うことを禁ずる弁護士法７２条に違反するとして、Ｂ社及びその代表取締役が罪に問われた事案です。原審の東京高裁平成２１年１０月２１日判決は弁護士法違反の罪が成立するとしたので、被告人らが不服として最高裁に上告しました。（裁判所の判断）裁判所は、以下のように判断し、弁護士法違反の罪の成立を認めた原判断（高裁の判断）は相当であると結論づけ、上告を棄却しました。 ① 被告人らは「多数の賃借人が存在する本件ビルを解体するため全賃借人の立退きの実現を図るという業務を、報酬と立退き料等の経費を割合を明示することなく一括して受領し受託した」ものである。 ② 被告人の受託した業務は、「賃貸借契約期間中で現にそれぞれの業務を行っており、立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し、専ら賃貸人側の都合で、同契約の合意解除と明渡の実現を図るべく交渉するというもの」であって、「立退き合意の成否、立退き時期、立退き料の額を巡って交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らか」であることから、弁護士法７２条に定める「その他一般の法律事件」に該当する。 ③ 被告人らの行為は、ア報酬を得る目的で、業として、借主らとの間に生じる法的紛議（弁護士法７２条に定めるその他一般の法律事件）を解決するための法律事務の委託を受けたものであることイ借主らに不安や不快感を与えるような振る舞いをしながらこれを取り扱ったものであることから、弁護士法７２条に違反する。 12 Ⅶ 自殺等の心理的瑕疵ある物件に係る対応事例７前の借主が物件内で自殺をした。 ① その物件の次の入居希望者へその事実を説明する義務があるか。 ② その物件が入っている建物の他の部屋への入居希望者へその事実を説明する義務があるか。 ③ 仮にその後の賃貸借契約において家賃等が下がったり、しばらくの間空室となった場合に、家賃ないし家賃差額分等を遺族等に請求できるか。（回答）自殺等があった物件については、心理的瑕疵の問題が生じます。これは、自殺等の事実がその物件を賃借するに当たり通常の一般人の認識のもとで嫌悪すべき事情に該当する場合には、物件の瑕疵に該当し、瑕疵担保責任等の問題が生じるというものです。 ①について自殺の事実は、自殺があった部屋については裁判例でも一般的に心理的瑕疵であると評価されており、説明義務の対象となります。ただしこの瑕疵は時間の経過によって消失するものと考えられており、とりわけ入居者の変動が予定されている都市部の単身者用賃貸物件などにおいては、次の入居者が通常の期間賃借した場合には、その後の借主に対しては説明義務はないとする裁判例があります。 ②について共同アパート等で自殺があった場合、一部の自治体では一棟全体につき説明義務があると指導しているところもあると聞いています。しかしこの問題は、説明の結果として建物内のすべての部屋の家賃の下落等が生じる場合に誰が負担すべきなのかという議論と密接に関連するものであり、個別事情を検討することなく、一律にそのように考えることは疑問です。現に最近の裁判例では、傍論ですが、隣接物件については説明義務はないとしているものもあり、私見としては、心理的瑕疵の程度が大きい殺人事件等の場合でなければ、隣接物件に対する説明義務までは生じないのではないかと考えます。 ③についてこれは①②と表裏の関係にあり、「説明の結果として生じうる家賃の下落等の負担を誰が負うべきか」の問題です。裁判例では、連帯保証人等遺族に対する請求は認めますが、その範囲は、自殺があった部屋の２～４年程度の家賃相当額ないしは家賃下落相当額に限定している例があり、その物件の属性や心理的瑕疵の程度にもよりますが、説明義務について①②の考え方に立つことを前提とすれば、上記裁判例の考え方は大いに参考になるものと考えます。 13 （解説）１心理的瑕疵の問題とは（１）心理的瑕疵の定義心理的瑕疵とは、「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥」などと説明されます。（２）瑕疵担保責任が発生する瑕疵とは単に買主や借主において同事由の存する不動産への居住を好まないだけでは足りず、それが通常一般人において、買主や借主の立場におかれた場合、上記事由があれば、住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断される程度に至ったものであることが必要である（例えば、他の客がその事実を知ったことから断わった例があることを評価の材料としている裁判例もある）。２入居者の死亡の場合に考慮される事情上記瑕疵担保責任の問題となりうるかの判断要素としては次のようなものがあります。 ① 死因 ② 時間の経過 ③ 物件の属性（単身者用かファミリー向けかなど） ④ 物件の所在する場所（都心部か郊外かなど）（参考）心理的瑕疵に係る最近の裁判例共同賃貸住宅の階下の部屋で発生した自然死について、心理的瑕疵に当たらないとした事例（東京地裁平成１８年１２月６日判決）（事案の概要）建物の賃借人が、仲介業者に対し、当該賃借物件の階下の部屋で死者が出ていた事実があるのに、賃貸借契約締結に際してこの事実を告知しなかった説明義務違反ないし詐欺行為があったとして、損害賠償を求めた事案です。（裁判所の判断）裁判所は、概ね以下のように判断し、借主側の請求を認めませんでした。 ① 一般に、不動産媒介業者は、宅地建物取引業法上、賃貸目的物の賃借人になろうとする者に対して、賃貸目的物に関する重要な事項を告知すべき義務があるというべきであり、賃貸目的物に関する重要な事項には、賃貸目的物の物理的欠陥のほか、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥も含まれるものと解される。 ② しかし、本件建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があったという事実は、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当するものとまでは認め難いといわざるを得ず、したがって、賃貸目的物に関する重要な事項とはいえないから、かかる事実を告知し、説明すべき義務を負っていたものとはいえない。 14 共同賃貸住宅で発生した自殺について、告知義務が生じる範囲及び時期につき制限があることを述べたもの（東京地裁平成１９年８月１０日判決）（事案の概要）共同賃貸住宅内で自殺があったことから、その自殺者の相続人及び連帯保証人に対し、自殺によって、自殺があった部屋、両隣及び階下の物件につき６年間程度は賃料を下げざるをえないとして、その下落分の損害賠償を求めた事案です。（裁判所の判断）裁判所は、賠償請求を一部（３年間の賃料減額分）を認めましたが、そのように減額した理由として、ア本物件がある建物が、都市部の単身者対象物件であるなどの事情があることイ自殺があった部屋については、最初の賃借人に対しては告知義務があるが、その後の賃借人に対しては、最初の賃借人がごく短期間で退去したなどの特段の事情がない限り告知義務はないことウ両隣及び階下については告知義務はないことを挙げています。 15