年収３００ 年収３００万円 ３００万円の 万円の 仕事ができない 仕事ができない転職 ができない転職ばかりのサラリーマンが 転職ばかりのサラリーマンが ３０歳 ３０歳までに月 までに月３０万 ３０万の自動収入を 自動収入を築いた方法 いた方法 初めまして、 めまして、竹本啓一と 竹本啓一と申します。 します。 このレポートを読 このレポートを読むことで、 むことで、あなたは、 あなたは、 安定した 安定した純収入 した純収入、 純収入、月３０万円 ３０万円を 万円を得ることができます。 ることができます。 そして、 そして、 必要最低限の 必要最低限の生活費を 生活費を不労所得で 不労所得で得られるようになったあなたは、 られるようになったあなたは、 今のサラリーマンという奴隷 のサラリーマンという奴隷の 奴隷の身から抜 から抜け出し、 好きなように、 きなように、自由に 自由に生きることができるのです。 きることができるのです。 このレポートで紹介 このレポートで紹介する 紹介する内容 する内容は 内容は、仕事ができず 仕事ができず転職 ができず転職ばかり 転職ばかり繰 ばかり繰り返していた、 していた、 ダメサラリーマンの私 ダメサラリーマンの私が、実際に 実際に実践して 実践して結果 して結果の 結果の出た方法です 方法です。 です。 私にできたのですからあなたにもできるはずです。 にできたのですからあなたにもできるはずです。 是非、 是非、あなたにも不労所得 あなたにも不労所得を 不労所得を得る喜びを味 びを味わっていただきたいのです。 わっていただきたいのです。 レポートの要点 レポートの要点は 要点は以下の 以下の３点です。 です。 ①なぜ不動産投資 なぜ不動産投資がいいのか 不動産投資がいいのか？ がいいのか？ ②具体的にどのようにすれば 具体的にどのようにすれば不動産 にどのようにすれば不動産を 不動産を入手することができるのか 入手することができるのか？ することができるのか？ ③低リスクで月 リスクで月３０万円 ３０万円の 万円の純収入を 純収入を得るプランとは？ るプランとは？ 私も、普通のサラリーマンでした 普通のサラリーマンでした。 のサラリーマンでした。 大学に 大学に入るにも２ るにも２浪し、やっと３ やっと３流大学に 流大学に入学。 入学。 卒業後もやりたい 卒業後もやりたい仕事 もやりたい仕事が 仕事が見つからず、 つからず、なんとなく営業職 なんとなく営業職に 営業職に就職。 就職。 毎日、 毎日、夜遅くまで 夜遅くまで働 くまで働き、土日も 土日も休日出勤。 休日出勤。 たまにある休日 たまにある休日も 休日も、家でだらだら寝 でだらだら寝て過ごすそんな生活 ごすそんな生活。 生活。 給料を 給料を自給に 自給に換算したら 換算したら、 したら、パートと変 パートと変わらないのでは？ わらないのでは？ このまま、 このまま、普通に 普通に結婚して 結婚して、 して、子供も 子供も増えれば貯金 えれば貯金もろくにできない 貯金もろくにできない。 もろくにできない。 ひたすら働 ひたすら働いて、 いて、子育てが 子育てが終 てが終わった頃 わった頃には、 には、もう定年 もう定年を 定年を迎えている。 えている。 自分の 自分の人生は 人生は定年後からと 定年後からと思 からと思いきや、 いきや、今度は 今度は親の介護が 介護が待っている。 っている。 先輩社員の 先輩社員の姿を見て、 自分もそんなレールに 自分もそんなレールに乗 もそんなレールに乗ってしまっているのではないか？ ってしまっているのではないか？ という恐怖 という恐怖でいっぱいでした 恐怖でいっぱいでした。 でいっぱいでした。 だけど、 だけど、そんな人生 そんな人生はいやだけど 人生はいやだけど、 はいやだけど、どうしたらこのレールから抜 どうしたらこのレールから抜け出せるのか？ せるのか？ からずに、 うつうつとした日々 日々を ごしていました。 分からずに 、うつうつとした 日々 を過ごしていました 。 あなたも、 あなたも、あの頃 あの頃の私のように 「何とかしなくちゃいけないと思 とかしなくちゃいけないと思っているのに、 っているのに、何をしたらいいのか分 をしたらいいのか分か らない」 らない」 という焦 という焦りを感 りを感じたことはありませんか？ じたことはありませんか？ 私は毎日、 毎日、２４時間 ２４時間この 時間この恐怖 この恐怖を 恐怖を感じていました。 じていました。 そして、 そして、焦っていました。 っていました。 株式投資の 株式投資の本も多々読みました 多々読みました。 みました。 しかし、 しかし、なけなしの貯金 なけなしの貯金で 貯金で株を買ってみるが、 ってみるが、全く儲からない。 からない。 やはり、 やはり、サラリーマンをして給料 サラリーマンをして給料をおとなしくもらっているしかないと 給料をおとなしくもらっているしかないと挫折 をおとなしくもらっているしかないと挫折する 挫折する日々 する日々。 日々。 しかし、 しかし、ある本 ある本に出会ったのです 出会ったのです。 ったのです。 その本 その本にはサラリーマンでも大家 にはサラリーマンでも大家さんになれる 大家さんになれる方法 さんになれる方法が 方法が書かれていました。 かれていました。 私は、むさぼるようにその本 むさぼるようにその本を何度も 何度も何度も 何度も読みました。 みました。 そして、 そして、その本 その本の内容を 内容を実践し 実践し始めたのです。 めたのです。 そう、 そう、やると決 やると決めたのです。 めたのです。 この時 この時、私の人生が 人生が変わりました。 わりました。 その結果 その結果、 結果、月々の 月々の収入 ３０歳 ３０歳で、家賃収入６２ 家賃収入６２万円 ６２万円 万円 純収入３４ 純収入３４万円 ３４万円 現在は 現在は、家賃収入７７ 家賃収入７７万円 ７７万円 万円 純収入４４ 純収入４４万円 ４４万円 を得る資産を 資産を築くことができました。 くことができました。 現在５ 現在５棟１６室所有 １６室所有（ 室所有（入居率６ 入居率６年連続９０ 年連続９０％ ９０％以上） 以上） 本や雑誌にも 雑誌にも掲載 にも掲載されたことがあります 掲載されたことがあります。 されたことがあります。 「ネットマネー ネットマネー ２０１０年 ２０１０年３月号」 月号」 廣済堂出版 「サラリーマン大家 サラリーマン大家さんのための 大家さんのための絶対失敗 さんのための絶対失敗しない 絶対失敗しない物件選 しない物件選び 物件選び」 藤山勇司著 藤山勇司著 廣済堂出版 私より大 より大きな規模 きな規模の 規模の不動産投資家さんは 不動産投資家さんは星 さんは星の数ほどいます。 ほどいます。 しかし、 しかし、私はローンを組 はローンを組んで何億円 んで何億円もの 何億円もの不動産 もの不動産を 不動産を購入し 購入し、 金利の 金利の上昇、 上昇、ローン返済 ローン返済の 返済の不安に 不安に駆られる日々 られる日々を 日々を送るより、 るより、 このくらいの金額 このくらいの金額で 金額で自由な 自由な安心した 安心した日々 した日々を 日々を送ることで、 ることで、 楽しい日々 しい日々を 日々を送れています。 れています。 不動産は 不動産は他の投資と 投資と異なり、 なり、一度家賃が 一度家賃が入ってくるシステムを作 ってくるシステムを作れば、 れば、 ほとんど日々 日々の 手間はかかりません はかかりません。 ほとんど 日々 の手間 はかかりません 。 月に２時間も 時間も使っていないと思 っていないと思います。 います。 まさに、 まさに、不労所得の 不労所得の代名詞です 代名詞です。 です。 今は、脱サラし、 サラし、適度にやりたい 適度にやりたい仕事 にやりたい仕事をしながら 仕事をしながら、 をしながら、 家賃収入とで とで、 子供２ 育児を しみながら、 家賃収入 とで 、妻と子供 ２人の４人で、育児 を楽しみながら 、 安心した 安心した自由 した自由な 自由な生活を 生活を送っています。 っています。 「では、 では、なぜ数 なぜ数ある投資 ある投資の 投資の中で、不動産投資がい 不動産投資がい いのでしょう？」 いのでしょう？」 大きく３ きく３点あげられます。 あげられます。 1 買った時点 った時点でリターンがある 時点でリターンがある程度予測 でリターンがある程度予測できる 程度予測できる 2 買った った不動産 不動産を 不動産を担保にして 担保にして金融機関 にして金融機関からお 金融機関からお金 からお金を借りることができる ほとんどの企業 企業の 兼業禁止規約に 違反しない 3 ほとんどの 企業 の兼業禁止規約 に違反 しない それぞれについて説明 それぞれについて説明しましょう 説明しましょう。 しましょう。 ①買った時点 った時点でリターンが 時点でリターンが予測 でリターンが予測できる 予測できる 今６万円の 万円の家賃が 家賃が数年後に 数年後に２万円になることは 万円になることは考 になることは考えられないでしょう。 えられないでしょう。 などの投資 投資のように のように、 突然０ になることはありません。 株などの 投資 のように 、突然 ０円になることはありません 。 家賃の 家賃の変動はゆっくりですので 変動はゆっくりですので、 はゆっくりですので、買った時点 った時点で 時点で今後の 今後の収支を 収支を予測することができ 予測することができ るのです。 るのです 。 まさに、 まさに、買ったときに利益 ったときに利益が 利益が確定するのが 確定するのが不動産投資 するのが不動産投資です 不動産投資です。 です。 家賃の 家賃の変動は 変動は株価などに 株価などに比 などに比べて、 べて、圧倒的にゆっくりです 圧倒的にゆっくりです。 にゆっくりです。家賃が 家賃が下落傾向に 下落傾向に なっても時間 時間をかけて をかけて対処 対処することが することが可能 可能です です。 なっても 時間 をかけて 対処 することが 可能 です 。 株やＦＸのように ＦＸのように１ のように１分１秒を気にする必要 にする必要もありません 必要もありません。 もありません。 サラリーマンの日常業務 日常業務をしながらでも をしながらでも十分 十分、 対処できます できます。 サラリーマンの 日常業務 をしながらでも 十分 、対処 できます 。 ②買った不動産 った不動産を 不動産を担保にして 担保にして金融機関 にして金融機関から 金融機関から借 から借り入れができる これが不動産投資 これが不動産投資の 不動産投資の最大のメリットかもしれません 最大のメリットかもしれません。 のメリットかもしれません。 自分の 自分の所有不動産または 所有不動産または購入 または購入しようとしている 購入しようとしている不動産 しようとしている不動産を 不動産を担保に 担保に、 金融機関から 金融機関から借 から借り入れをして不動産 れをして不動産を 不動産を購入することができるのです 購入することができるのです。 することができるのです。 これは、 これは、株式投資では 株式投資では難 では難しいです。 しいです。 私は株をこれだけ持 をこれだけ持っているから、 っているから、株式投資をする 株式投資をする資金 をする資金を 資金を貸してくれと銀行 してくれと銀行へ 銀行へ っても相手 相手にされないでしょう にされないでしょう。 行っても 相手 にされないでしょう 。 この特性 この特性を 特性を使って、 って、短期間で 短期間で不動産を 不動産を増やしていくことができるのです。 やしていくことができるのです。 ③企業の 企業の兼業禁止規約に 兼業禁止規約に違反しない 違反しない 親から不動産 から不動産を 不動産を相続する 相続する人 する人もいるわけであり、 もいるわけであり、多くの企業 くの企業で 企業で大家業を 大家業を禁止してい 禁止してい るところはほとんどありません。 るところはほとんどありません。 安心して 安心して、 して、サイドビジネスで経済的自由 サイドビジネスで経済的自由を 経済的自由を目指すことができます 目指すことができます。 すことができます。 それでは、 それでは、これからあなたに行 これからあなたに行って頂 って頂く 具体的なアクションプランについてお 具体的なアクションプランについてお話 なアクションプランについてお話します。 します。 〈ステップ１ ステップ１〉自己資金３００ 自己資金３００万円作 ３００万円作る 万円作る 「えー！ えー！そんなに貯 そんなに貯められるかよ！ められるかよ！ わずにまずはこのステップを踏 んで下 さい。 と言わずにまずはこのステップを 踏んで 下さい 。 どんな不動産 どんな不動産でも 不動産でも３００ でも３００万円 ３００万円はします 万円はします。 はします。 家計簿をつけましょう 家計簿をつけましょう！ をつけましょう！ 月々の 月々の自分の 自分の家計の 家計の収支がどうなっているのか 収支がどうなっているのか把握 がどうなっているのか把握しましょう 把握しましょう。 しましょう。 自分の 自分の日々の 日々の生活で 生活で、どんな支出 どんな支出があるのか 支出があるのか記入 があるのか記入していきます 記入していきます。 していきます。 私は、月収３０ 月収３０万 ３０万から毎月 から毎月１５ 毎月１５万円貯 １５万円貯めると 万円貯めると心 めると心に決めました。 めました。 ４年弱で 年弱で６７０万円貯 ６７０万円貯めました 万円貯めました。 めました。 「なぜ、 なぜ、こんな面倒 こんな面倒なことをしなければならないのか 面倒なことをしなければならないのか？」 なことをしなければならないのか？」 この貯金 この貯金という 貯金という行為 という行為により 行為により、 により、 「自分の 自分の大きな目標 きな目標のために 目標のために、 のために、日々の 日々の小さな欲望 さな欲望に 欲望に勝つ 習慣が 習慣が身に着くのです。 くのです。 そして、 そして、自分の 自分の決めたことを達成 めたことを達成できたことで 達成できたことで、 できたことで、自分に 自分に自信が 自信が持てます。 てます。 また、 また、自分の 自分の家計もビジネスと 家計もビジネスと同 もビジネスと同じで、 じで、会計の 会計の視点で 視点で考えることができるようになり ます。 ます 。 これは、 今後、 大家業をビジネスとして をビジネスとして経営 経営して して行 とても大切 大切な 視点になり これは 、今後 、大家業 をビジネスとして 経営 して 行く上で、とても 大切 な視点 になり ます。 ます。 〈ステップ２ ステップ２〉 ３００万円 ３００万円の 万円の物件を 物件を現金で 現金で取得する 取得する 総家賃５ 総家賃５万円 （ 万円 （純収入 （純収入 純収入 約３万円） 万円）コース 貯めた３００ ３００万円の 万円の物件を 物件を現金で 現金で購入します 購入します。 します。 めた３００万円 ３００万円で 万円で、３００万円 「せっかく３００ せっかく３００万円貯 ３００万円貯めたんだから 万円貯めたんだから、 めたんだから、フルローンで３０００ フルローンで３０００万円 ３０００万円の 万円の物件を 物件を買いたい よ！」 と思うかもしれませんが、 うかもしれませんが、それはやめましょう。 それはやめましょう。 現金で 現金で小規模の 小規模の物件をまず 物件をまず購入 をまず購入する 購入する理由 する理由が 理由が３点あります。 あります。 ①いきなり大 いきなり大きな物件 きな物件を 物件を購入し 購入し失敗しないため 失敗しないため あなたは、 あなたは、新米大家さんです 新米大家さんです。 さんです。 不動産賃貸業の 不動産賃貸業の経験が 経験が全くありません。 くありません。 自動車に 自動車に例えるなら教習所 えるなら教習所に 教習所に入所する 入所する前 する前の状態です 状態です。 です。 いきなりフルローンで大 いきなりフルローンで大きな物件 きな物件を 物件を買うことは、 うことは、いきなりＦ いきなりＦ１のレースに参戦 のレースに参戦する 参戦する ようなものです。 ようなものです 。 結果がどうなるかは 結果がどうなるかは予想 がどうなるかは予想がつくでしょう 予想がつくでしょう。 がつくでしょう。 まずは、 まずは、小さな物件 さな物件で 物件で不動産賃貸業の 不動産賃貸業の経験を 経験を積むのです。 むのです。 ②今後、 今後、金融機関から 金融機関から借 から借り入れをしていくため ローンを組 ローンを組まないことで、 まないことで、 あなたは抵当権 抵当権の いていない不動産 不動産を 所有していることになります していることになります。 あなたは 抵当権 の付いていない 不動産 を所有 していることになります 。 サラリーマンとしての安定収入 サラリーマンとしての安定収入もあり 安定収入もあり、 もあり、 ローン返済 返済の 必要ない ない収益不動産 収益不動産を っているあなたは、 ローン 返済 の必要 ない 収益不動産 を持っているあなたは 、 銀行マンからの 銀行マンからの評価 マンからの評価が 評価が高くなります。 くなります。 この抵当権 この抵当権の 抵当権の付いていない共同担保 いていない共同担保にできる 共同担保にできる物件 にできる物件を 物件を持っていることが、 っていることが、 今後大きな 今後大きな不動産 きな不動産をローンで 不動産をローンで購入 をローンで購入していく 購入していく上 していく上で重要になります 重要になります。 になります。 ③家族からの 家族からの同意 からの同意を 同意を得やすい いきなり何千万 いきなり何千万もする 何千万もする物件 もする物件をローンで 物件をローンで購入 をローンで購入したいと 購入したいと相談 したいと相談したら 相談したら、 したら、奥さんはなんと 言うでしょう？ うでしょう？ きっと、「 きっと、「馬鹿 、「馬鹿なんじゃないの 馬鹿なんじゃないの！」 なんじゃないの！」と ！」と反対することでしょう 反対することでしょう。 することでしょう。 家族の 家族の反対の 反対の中、不動産賃貸業を 不動産賃貸業を経営していくことは 経営していくことは非常 していくことは非常に 非常に難しいです。 しいです。 いくら言葉 いくら言葉で 言葉で説明してもなかなか 説明してもなかなか、 してもなかなか、説得するのは 説得するのは難 するのは難しいものです。 しいものです。 しかし３００ しかし３００万円程度 ３００万円程度なら 万円程度なら、 なら、同意を 同意を得ることも可能 ることも可能でしょう 可能でしょう。 でしょう。 この段階 この段階で 段階で管理費などを 管理費などを引 などを引くと、 くと、手取りのキャッシュフローは 手取りのキャッシュフローは３ りのキャッシュフローは３万円ほどでしょう 万円ほどでしょう。 ほどでしょう。 しかし、 しかし、あなたは生 あなたは生まれて初 まれて初めて労働 めて労働しないで 労働しないで収入 しないで収入を 収入を得たのです。 たのです。 あなたはたった一人 あなたはたった一人の 一人の手で、世間から 世間から月々 から月々３ 月々３万円のお 万円のお金 のお金が流れ込んでく る水道管を 水道管を引くことに成功 くことに成功したのです 成功したのです。 したのです。 まずは、 まずは、不動産オーナーになった 不動産オーナーになった自分 オーナーになった自分を 自分を褒めてあげて下 めてあげて下さい。 さい。 知識はあっても 知識はあっても、 はあっても、この最初 この最初の 最初の一歩を 一歩を踏み出せない方 せない方がほとんどなのです。 がほとんどなのです。 私は、今でも初 でも初めて通帳 めて通帳に 通帳に家賃が 家賃が振り込まれた日 まれた日の感動を 感動を忘れていません。 れていません。 〈ステップ３ ステップ３〉 また３００ また３００万円 ３００万円の 万円の物件を 物件を現金で 現金で購入する 購入する 総家賃１０ 総家賃１０万円 １０万円 （ 万円 （純収入 （純収入 純収入 約６万円） 万円） コース ） コース 〈ステップ２ ステップ２〉で不動産を 不動産を得たら、 たら、家賃の 家賃の振り込み用の口座を 口座を、今後借り 今後借り入れしよう えている金融機関 金融機関に 開設します します。 と考えている 金融機関 に開設 します 。 家賃に 家賃に手をつけてはいけません。 をつけてはいけません。 できればキャッシュカードは作 できればキャッシュカードは作らない方 らない方がいいです。 がいいです。 そして、 そして、引き続き貯金と 貯金と家賃を 家賃を貯めて２ めて２棟目の 棟目の物件を 物件を現金で 現金で購入します 購入します。 します。 この時点 この時点で 時点で、世の奥様方がスーパーのレジに 奥様方がスーパーのレジに毎日 がスーパーのレジに毎日４ 毎日４時間働いて 時間働いて得 いて得る収入を 収入を、不労所 ている状態 状態になっています になっています。 得で得ている 状態 になっています 。 奥さんのあなたを見 さんのあなたを見る目も変わってきているはずです。 わってきているはずです。 実際に 実際に通帳に 通帳に家賃は 家賃は振り込まれる事実 まれる事実は 事実は、女性の 女性の心理を 心理を大きく変 きく変えます。 えます。 きっと、 不動産投資に 前向きになっているはずです きになっているはずです。 きっと 、不動産投資 に前向 きになっているはずです 。 ２棟の物件を 物件を所有し 所有し、不動産賃貸業の 不動産賃貸業の経験も 経験も積んだあなたは自身 んだあなたは自身も 自身も付いてきている ことでしょう。 ことでしょう 。 ではここで、〈 ではここで、〈ステップ 、〈ステップ２ ステップ２〉〈ステップ 〉〈ステップ３ ステップ３〉で どのような物件 どのような物件を 物件を購入すればいいのか 購入すればいいのか？ すればいいのか？ についてまとめます。 についてまとめます。 原則として 原則として「 として「純利回り 純利回り」が最低１２ 最低１２％ １２％以上の 以上の物件を 物件を購入します 購入します。 します。 では、「 では、「利回 、「利回り 利回り」とは何 とは何でしょう？ でしょう？ 利回りとは 利回りとは、 りとは、一般的には 一般的には１ には１年間の 年間の家賃収入を 家賃収入を購入金額（ 購入金額（売価） 売価）で割った値 った値です。 です。 投資した 投資した金額 した金額の 金額の何パーセントのリターンがあるかを示 パーセントのリターンがあるかを示す指標です 指標です。 です。 しかしこの数値 しかしこの数値では 数値では、 では、収益を 収益を生んでくれる物件 んでくれる物件かどうか 物件かどうか判断 かどうか判断できません 判断できません。 できません。 なぜなら、 なぜなら、不動産投資では 不動産投資では管理費 では管理費や 管理費や、取得費用がかかるからです 取得費用がかかるからです。 がかかるからです。 そのため、 そのため、もっと現状 もっと現状の 現状の収益力を 収益力を正確に 正確に表す指標が 指標が必要になります 必要になります。 になります。 純利回り です。 それが「 「純利回 り」です 。 それが この値 この値は、何通りも 何通りも計算式 りも計算式がありますが 計算式がありますが、 がありますが、私が採用しているものは 採用しているものは以下 しているものは以下の 以下の式です。 です。 「純利回り 純利回り」＝（ 」＝（年間家賃収入× 年間家賃収入×０．８）÷（物件価格× 物件価格×１．１）×１００ 管理費等で 管理費等で家賃の 家賃の２０％、 ２０％、取得費用 ％、取得費用で 取得費用で１０％ １０％かかるからです。 かかるからです。 「純利回り 純利回り」が２０％ ２０％の物件なら 物件なら、 なら、投資金額の 投資金額の全額を 全額を５年で回収できます 回収できます。 できます。 では、 では、どこで高利回 どこで高利回りの 高利回りの物件 りの物件を 物件を見つければいいの でしょう？ でしょう？ 私は、最初の 最初の２物件は 物件は競売で 競売で落札しました 落札しました。 しました。 今までに４ までに４物件落札しています 物件落札しています。 しています。 「競売」 競売」とは、 とは、債務者が 債務者が借金を 借金を返済できなくなったために 返済できなくなったために、 できなくなったために、 借金の 担保となっていた となっていた物件 物件を 裁判所が さえて、 借金 の担保 となっていた 物件 を裁判所 が差し押さえて 、公にオークションすることで す。 以前はダークなイメージがありましたが 以前はダークなイメージがありましたが、 はダークなイメージがありましたが、今は入札用紙さえ 入札用紙さえ裁判所 さえ裁判所でもらってくれば 裁判所でもらってくれば、 でもらってくれば、 裁判所に かなくても、 郵送で 入札できます できます。 裁判所 に行かなくても 、郵送 で入札 できます 。 競売で 競売で物件を 物件を入手する 入手する理由 する理由は 理由は、一般の 一般の市場より 市場より安 より安く入手できるケースがあるからで 入手できるケースがあるからで す。 一般売買でも 一般売買でも、 でも、指値をするなどして 指値をするなどして安 をするなどして安く購入できれば 購入できれば、 できれば、それでもいいです。 それでもいいです。 今は、ホームページ上 ホームページ上でもたくさんの投資用物件 でもたくさんの投資用物件が 投資用物件が掲載されていますので 掲載されていますので、 されていますので、そこか ら見つけるのもいいでしょう。 つけるのもいいでしょう。 最初の 最初の２物件で 物件で気をつける点 をつける点が 4 点あります。 あります。 ①再建築不可の 再建築不可の物件は 物件は買わない 再建築不可の 再建築不可の土地とは 土地とは、 とは、新たにその土地 たにその土地に 土地に建物を 建物を建てる許可 てる許可の 許可の得られない土地 られない土地 のことです。 のことです 。 再建築不可の 再建築不可の物件は 物件は金融機関が 金融機関が担保価値として 担保価値として評価 として評価してくれません 評価してくれません 今後ローンで ローンで大 きな物件 物件を 共同担保としてみてもらえません としてみてもらえません。 今後 ローンで 大きな 物件 を買う際に、共同担保 としてみてもらえません 。 ②純利回りの 純利回りの１２ りの１２％ １２％以上の 以上の物件を 物件を買う 純利回りの 純利回りの低 りの低い物件を 物件を購入しても 購入しても利益 しても利益がでません 利益がでません。 がでません。 金融機関に 不動産賃貸業の 経営手腕がないと がないと判断 判断されてしまいます されてしまいます。 金融機関 に不動産賃貸業 の経営手腕 がないと 判断 されてしまいます 。 ちなみに１ ちなみに１億円の 億円の物件をフルローンで 物件をフルローンで購入 をフルローンで購入したとします 購入したとします。 したとします。 金利３ ％、２０ ２０年 ローンで物件 物件の 表面利回りが りが１２ １２％（ ％（純利回 純利回り ％）とすると とすると、 金利 ３％、 ２０ 年ローンで 物件 の表面利回 りが １２ ％（ 純利回 り８．７％） とすると 、 手元に 手元に残る金額は 金額は２５万円前後 ２５万円前後にしかなりません 万円前後にしかなりません。 にしかなりません。 億円借金して して年間 年間３００ ３００万円 万円しか しか手元 手元に りません。 １億円借金 して 年間 ３００ 万円 しか 手元 に残りません 。 ③できれば戸建 できれば戸建を 戸建を買う、区分所有（ 区分所有（マンションの１ マンションの１室）は避ける 金融機関によっても 金融機関によっても異 によっても異なりますが、 なりますが、マンションの１ マンションの１室のような区分所有 のような区分所有は 区分所有は担保価 値を見てくれない金融機関 てくれない金融機関も 金融機関も多いです。 いです。 戸建であれば 戸建であれば再建築可 であれば再建築可の 再建築可の土地であれば 土地であれば担保価値 であれば担保価値があります 担保価値があります。 があります。 ④雨漏り 雨漏り、水道、 水道、ガスに問題 ガスに問題のある 問題のある物件 のある物件、 物件、傾いた物件 いた物件は 物件は買わない これらの物件 これらの物件は 物件は修繕費用が 修繕費用が大きくかかり最終的 きくかかり最終的に 最終的に利益がでません 利益がでません。 がでません。 〈ステップ４ ステップ４〉 ローンで ローンで４０００ ローンで４０００万 ４０００万のアパート１ のアパート１棟購入する 棟購入する 総家賃 総家賃６０ 総家賃６０万円 ６０万円 （ 万円 （純収入 （純収入 純収入 約３０万円 ３０万円） 万円）コース ついに純収入 ついに純収入３０ 純収入３０万円 ３０万円です 万円です。 です。 このステップで初 このステップで初めて、 めて、ローンを利用 ローンを利用して 利用して不動産 して不動産を 不動産を購入します 購入します。 します。 取得する 取得する物件 する物件の 物件の目安は 目安は、４０００万円程度 ４０００万円程度のアパートで 万円程度のアパートで、 のアパートで、月に家賃収入が 家賃収入が５０万円程 ５０万円程 度入ってくる ってくる物件 物件をターゲットにします をターゲットにします。 度入 ってくる 物件 をターゲットにします 。 金融機関で 金融機関で金利３ 金利３％、２０ ％、２０年 ２０年でフルローンを組 でフルローンを組むと、 むと、返済額が 返済額が月々２３ 月々２３万円 ２３万円。 万円。 管理費が 管理費が約３万円。 万円。 この物件 この物件からの 物件からの純収入 からの純収入は 純収入は５０万円 ５０万円― 万円―２３万円 ２３万円― 万円―３万円＝ 万円＝２４万円 ２４万円となります 万円となります。 となります。 ついに、 ついに、あなたは所有 あなたは所有する 所有する３ する３物件から 物件から 純収入３０ 純収入３０万円 ３０万円を 万円を稼ぐ仕組みを 仕組みを手 みを手に入れたことになります。 れたことになります。 このように、 このように、 ローンは所有不動産 ローンは所有不動産を 所有不動産を一気に 一気に増やしてくれます。 やしてくれます。 しかし、 しかし、反面、 反面、かじ取 かじ取りを間違 りを間違えると 間違えると取 えると取り返しのつかないことになります。 しのつかないことになります。 ここでの注意点 ここでの注意点は 注意点は 「返済比率を 返済比率を満室時想定家賃収入の 満室時想定家賃収入の４０％ ４０％以内にする 以内にする」 にする」 ことです。 ことです。 これが、 これが、一番大切です 一番大切です。 です。絶対に 絶対に守って下 って下さい。 さい。 この原則 この原則を 原則を守らないと、 らないと、ローンの返済 ローンの返済に 返済に怯えた日々 えた日々を 日々を送る羽目になります 羽目になります。 になります。 ちなみに 「返済比率」＝「 返済比率」＝「月々 」＝「月々のローン 月々のローン返済額 のローン返済額」 返済額」÷「月々の 月々の満室想定家賃収入」 満室想定家賃収入」 です。 です。 この値 この値が４０％ ４０％以内に 以内に納まっていれば、 まっていれば、まず大丈夫 まず大丈夫です 大丈夫です。 です。 どのくらい、 どのくらい、安心かというと 安心かというと、 かというと、 たとえば満室時 たとえば満室時の 満室時の年間想定家賃収入が 年間想定家賃収入が１０００万円 １０００万円なら 万円なら、 なら、 維持費（ 維持費（管理費、 管理費、固定資産税等） 固定資産税等）が２０％ ２０％で２００万円 ２００万円、 万円、 返済比率が ４０％ なので、 返済費が ４００万円 万円。 返済比率 が４０ ％なので 、返済費 が４００ 万円 。 すなわち、 すなわち、支出が 支出が６００万円 ６００万円になります 万円になります。 になります。 入居率が ６０％ になってしまっても、 赤字にならないライン にならないラインが つまり、 、入居率 が６０ ％になってしまっても 、赤字 にならないライン が、 つまり 返済比率４０ 返済比率４０％ ４０％なのです。 なのです。 このレポートの具体例 このレポートの具体例で 具体例で計算してみると 計算してみると、 してみると、この時点 この時点でのあなたの 時点でのあなたの返済比率 でのあなたの返済比率は 返済比率は ２３万円 ２３万円÷ 万円÷６０万円 ６０万円× 万円×１００＝ １００＝３８． ３８．３％ となり４０ となり４０％ ４０％以内に 以内に納まりますので合格 まりますので合格です 合格です。 です。 ここで、 ここで、 返済比率を 返済比率を４０％ ４０％以内に 以内に抑えるポイントが３ えるポイントが３点あります。 あります。 ①高利回りの 高利回りの不動産 りの不動産を 不動産を購入する 購入する これは当 これは当たり前 たり前のことですが、 のことですが、利回りが 利回りが高 りが高ければ高 ければ高いほど家賃 いほど家賃が 家賃が増え、借入金額 は低くなりますので、 くなりますので、返済比率は 返済比率は低くなります。 くなります。 ②借入金利をできるだけ 借入金利をできるだけ低 をできるだけ低くする 高金利でローンを 高金利でローンを組 でローンを組んではいけません。 んではいけません。金利を 金利を甘くみると大変 くみると大変なことになります 大変なことになります。 なことになります。 消費者金融などはもってのほかです 消費者金融などはもってのほかです。 などはもってのほかです。 一つの金融機関 つの金融機関で 金融機関で融資が 融資が下りると、 りると、その条件 その条件を 条件を他の金融機関に 金融機関に話すことで競争 すことで競争 させ、 させ、金利を 金利を低くすることができます。 くすることができます。 ③返済期間をできる 返済期間をできる限 をできる限り長くとる 可能な 可能な限り、返済期間を 返済期間を長くとることで、 くとることで、月々の 月々の返済金額が 返済金額が低くなり、 くなり、返済比率 が下がります。 がります。 また、 また、月々の 月々の手取り 手取り金額も 金額も多くなり、 くなり、 次の不動産を 不動産を取得するための 取得するための資金 するための資金を 資金を貯めるスピードが速 めるスピードが速くなります。 くなります。 〈ステップ４ ステップ４〉を見事達成し 見事達成し、純収入３０ 純収入３０万円 ３０万円を 万円を達成したあなたはどのよ 達成したあなたはどのよ うな気持 うな気持ちでしょうか 気持ちでしょうか？ ちでしょうか？ もう、 もう、会社が 会社が一番ではなくなっているでしょう 一番ではなくなっているでしょう。 ではなくなっているでしょう。 生活費は 生活費は、あなたの不動産 あなたの不動産が 不動産が稼ぎ出してくれるのです。 してくれるのです。 あなたは、 あなたは、プラスアルファのお金 プラスアルファのお金を稼ぐために、 ぐために、会社で 会社で働いているだけです。 いているだけです。 上司からの からの理不尽 理不尽な 要求にも にも、 毅然として としてＮＯ ＮＯと えるはずです。 上司 からの 理不尽 な要求 にも 、毅然 として ＮＯ と言えるはずです 。 不動産からの 不動産からの不労所得 からの不労所得があることで 不労所得があることで、 があることで、 あなたは、 以前から から夢見 夢見ていたけれど ていたけれど、 生活できないのであきらめていたことを できないのであきらめていたことを始 あなたは 、以前 から 夢見 ていたけれど 、生活 できないのであきらめていたことを 始め ることができます。 ることができます 。 また、 また、働く時間を 時間を減らして、 らして、趣味の 趣味の時間に 時間に当ててもいいですし、 ててもいいですし、 子供たちと 子供たちと一緒 たちと一緒に 一緒に過ごす時間 ごす時間を 時間を増やすこともできます。 やすこともできます。 そして、 そして、不動産をさらに 不動産をさらに増 をさらに増やし、 やし、さらに安定 さらに安定した 安定した不労所得 した不労所得を 不労所得を目指すのもいいでしょう 目指すのもいいでしょう。 すのもいいでしょう。 不労所得が １００万 ２００万 えていけば、 早期リタイアも リタイアも可能 可能となります となります。 不労所得 が１００ 万、２００ 万と増えていけば 、早期 リタイアも 可能 となります 。 完全にあなたの 完全にあなたの中 にあなたの中の人生の 人生の優先順位が 優先順位が「会社」 会社」から「 から「自分」 自分」や「家族」 家族」に移っている ことでしょう。 ことでしょう。 一生、「 一生、「サラリーマン 、「サラリーマン」 サラリーマン」という奴隷 という奴隷を 奴隷を続けなくてはならないという恐怖 けなくてはならないという恐怖から 恐怖から、 から、解放され 解放され たあなたには、 きっと違 った風景 風景が えているはずです。 たあなたには 、きっと 違った 風景 が見えているはずです 。 そう、 そう、あなたの持 あなたの持つ能力を 能力を自由に 自由に発揮することができるのです 発揮することができるのです。 することができるのです。 経済的に 自立した した強 個人になるのです になるのです。 経済的 に自立 した 強い個人 になるのです 。 毎日毎日、 毎日毎日、とうてい人間扱 とうてい人間扱いではないと 人間扱いではないと思 いではないと思えるようなぎゅうぎゅうの満員電車 えるようなぎゅうぎゅうの満員電車に 満員電車に乗っ 職場まで まで運 ばれ、 から晩 までこき使 われる「 サラリーマン」 て、職場 まで 運ばれ 、朝から 晩までこき 使われる 「サラリーマン 」 まさに、 まさに、江戸時代の 江戸時代の雇われ農夫 われ農夫のようです 農夫のようです。 のようです。 気にすることは自分 にすることは自分がいかに 自分がいかに他 がいかに他の農夫よりも 農夫よりも大 よりも大きな地主 きな地主に 地主に雇われているかどうかだ け。 税金をしっかり 税金をしっかり源泉徴収 をしっかり源泉徴収され 源泉徴収され、 され、苦しい生活 しい生活をしているのに 生活をしているのに、 をしているのに、 ずやお国 面倒をみてくれると をみてくれると信 じている。 必ずやお 国が面倒 をみてくれると 信じている 。 しかし、 しかし、現実問題、 現実問題、将来的に 将来的に私たちは年金 たちは年金などもらえないでしょう 年金などもらえないでしょう。 などもらえないでしょう。 是非、 是非、あなたには、 あなたには、みんなが当 みんなが当たり前 たり前だと思 だと思っているサラリーマンという社畜 っているサラリーマンという社畜の 社畜の人生 から抜 せる方法 方法があることを があることを知 って欲 しいのです。 から 抜け出せる 方法 があることを 知って 欲しいのです 。 そして、 そして、ダメサラリーマンであった私 ダメサラリーマンであった私でも、 でも、ここまでできたのですから、 ここまでできたのですから、きっとあなた にもできるはずです。 にもできるはずです 。 私も、まだまだ完璧 まだまだ完璧な 完璧な経済的自由人には 経済的自由人には至 には至っていません。 っていません。 しかし、 あきらめずに今後 今後も 経済的自由人を 目指して して歩 んでいくつもりです。 しかし 、あきらめずに 今後 も経済的自由人 を目指 して 歩んでいくつもりです 。 是非、 是非、一緒に 一緒に経済的自由人を 経済的自由人を目指しましょう 目指しましょう。 しましょう。 そのために、 そのために、まずは不動産 まずは不動産で 不動産で生活費を 生活費を稼ぎましょう。 ぎましょう。 そこから、 そこから、あなたの本当 あなたの本当の 本当の人生が 人生が始まるのです。 まるのです。 竹本啓一
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