Ⅰ．特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）１．履行確保法の対象となる者と瑕疵担保責任の範囲《全体の概要》平成 21 年 10 月 1 日以降引き渡しをする新築住宅＊構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分買主（（（（消費者）売主宅建業者 10 年間の瑕疵担保責任(基本構造部分) ＊瑕疵担保責任の履行確保措置義務「保証金の供託」または「責任保険への加入」《対象となる者（法 1 条、2 条 2 項・3 項）》 ① 新築住宅の請負人である建設業者＊＊建設業の許可を受けた建設業者であり、一定の軽微な建設工事のみを請負う許可不要業者は対象とならない。 ② 新築住宅の売主である宅建業者（適用除外） ① 建設工事の発注者が宅建業者である場合 (2 条 5 項二号ロ) ② 新築住宅の買主が宅建業者である場合 (2 条 6 項二号ロ) Ｑ．資力確保が必要となる「新築住宅」とはどのようなものですか。 ①建設工事完了の日から起算して 1 年以内のもので、かつ、 ②人の居住の用に供したことのないもの国土交通省ホームページ「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律コーナー」 →更新情報 2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 8.28 8.28 8.28 8.28 7. 1 7. 1 7. 1 省令を省令を改正しました改正しました（しました（届出時の届出時の添付書類に添付書類に関する改正する改正）改正）保証金の保証金の還付手続きに還付手続きに関きに関する省令する省令を省令を公布しました公布しました「まんがでわかる『」をんがでわかる『住宅かし住宅かし担保履行法かし担保履行法』担保履行法』」を公開しました公開しました保険法人の保険法人の業務の業務の改善を改善を図りました設計施工基準を設計施工基準を統一しました統一しました住宅瑕疵担保履行法に住宅瑕疵担保履行法に関する Q＆A を更新しました更新しました＊国土交通省住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室０３－５２５３－８１１１（代）住宅瑕疵担保責任保険法人：財団法人住宅保証機構、株式会社住宅あんしん保証、ハウスプラス住宅保証株式会社、株式会社日本住宅保証検査機構、株式会社ハウスジーメンたてもの株式会社の６社が指定されている。（平成２１年１０月１日現在）２．住宅瑕疵担保履行法上の売主宅建業者の義務 (１) 供託等の届出義務法：瑕疵担保履行法規則：瑕疵担保履行法施行規則基準日ごとに、保証金の供託又は保険契約の締結状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府法 12 条県知事に届出なければならない。 (２) 届出の時期・方法基準日から 3 週間以内に、所定様式による届出書に規則 16 条より行う。 1項 (３) 届出の添付書類 ① 基準日前 6 月間に引渡した新築住宅に関する事項を記載した所定様式による一覧表規則 16 条 2 項、3 項 ② 新たに供託した「供託書の写し」 ③ 新たに契約した「保険契約を証する書面」 (４) 新たな契約締結の制限届出義務に反し、基準日の翌日から 50 日を経過した日以後においては、自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することはできない。法 13 条ただし、不足する額の供託をし、かつ、免許権者(知事等)の確認を受けたときは、その確認を受けた日以後においてはこの限りでない。 ① 供託所の所在地 ② 供託所の名称 ③ 販売瑕疵負担割合 (５) 供託に関する書面交付と説法 15 条＊令 6 条 1 項の販売新築住宅については、同項明規則 21 条に記載された 2 以上の宅建業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅建業者の販売瑕疵負担割合の割合 (６) 保険証券等の交付保険証券又はこれに代わる書面の交付法 11 条３．宅建業法上の宅建業者の義務 (１) 重要事項説明書瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要宅建業法 35 条 1 項 13 号 (２) 宅建業法 37 条書面（売買契約書等）瑕疵担保責任の履行に関する措置の内容宅建業法 37 条 1 項 11 号＊資力確保措置、届出等の義務に違反した場合には、瑕疵担保履行法に基づく罰則が科されるほか、宅建業法に基づく行政処分も科されることになります。Ｑすでにすでに着工済着工済みで着工済みで基礎配筋工事みで基礎配筋工事が基礎配筋工事が完了してしまった完了してしまった場合してしまった場合、場合、保険加入は保険加入は可能ですか可能ですか。ですか。Ａ保険加入においては、原則として、保険法人の現場検査を工事中に受けなければなりません。ただし、平成 22 年 3 月 31 日までの申込住宅については、着工後・完成後であっても、非破壊検査等を受けることにより保険加入が可能となっています(検査手数料が通常より割高になります)。また、建設住宅性能評価書が発行された住宅については、着工後・完成後であっても防水部分の確認を受ければ、保険加入が可能となっています。 ⇒国土交通省ＨＰ「法律に関するＱ＆Ａについて」より 2009.8.4 時点 2 Ⅱ．「重要な事項」の告知義務宅建業法が、取引に関与する宅建業者に対して「重要事項」の説明義務を課す趣旨は、不動産取引に関する知識が不足する購入予定者に対して、取引対象物件に関する事項や取引条件に関する事項等の取引に必要な情報を事前に提供して、購入するかどうかの判断が適切に行えるようするためである。したがって、重要事項の内容は、業法 35 条に列挙された事項だけでは足りず、購入の判断に重要な影響を及ぼすその他の事項も「重要な事項」として説明することが必要になる。これにつき宅建業法は、35 条は「少なくとも次に掲げる事項について、･･･」と規定して、列挙事項は最低限必要な事項であり限定列挙したものではないことを示している。さらに、47 条 1 号では、より明確に規定している。宅建業法 35 条宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 2、3 略 4 取引主任者は、前 3 項の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。 5 第 1 項から第 3 項までの書面の交付に当たっては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。宅建業法 47 条宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。一宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為イ第 35 条第 1 項各号又は第二号各号に掲げる事項ロ第 35 条の 2 各号に掲げる事項ハ第 37 条第 1 項各号又は第 2 項各号(第 1 号を除く。)に掲げる事項ニイからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等対価の額若しくは支払方法、その他の取引条件又は宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの 3 重要事項説明項目の重要事項説明項目の分類売買・交換重要説明項目規定条項代理、媒介売買・交換貸借宅地建物宅地建物宅地建物登記された権利の種類、内容、登記名義人等 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の概要 ○ ○ ○ ○ ○ △ ③ 私道に関する負担 ○ ○ ○ ○ ○ ④ 飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し及び整備についての特別の負担 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 未完成物件の完成時の形状、構造等 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ３５条 ① １項 ② 令§３ ⑤ 規則§１６ ⑥ 規則§１６の区分所有建物の敷地に関する権利の種類及び内容２一 ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の共用部分に関する規約等の定め２二 ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の専有部分の用途その他の利用の制限に関す２三る規約等の定め ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の専用使用権に関する規約等の定め２四 ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ２五減免する旨の規約等の定め ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の修繕積立金等に関する規約等の定め２六 ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の通常の管理費用の額２七 ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の管理の委託先２八 ○ ○ 規則§１６の区分所有建物の建物の維持修繕の実施状況の記録２九 ○ ○ ○ ○ ⑦ 代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑧ 契約の解除に関する事項 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑨ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 手付金等の保全措置の概要 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑩ ⑪ 規則§１６の支払金又は預り金の保全措置の概要３，４ ⑫ ⑬ 金銭の貸借のあっせんの内容及びそれが成立しないときの措置規則§１６の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する措置を講ずるかどう４の２か、講じるときはその措置の内容 ⑭ 規則§１６の造成宅地防災区域内にあるときはその旨４の３一 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 規則§１６の土砂災害警戒区域内にあるときはその旨４の３二 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 規則§１６の石綿使用調査結果が記録されているときはその内容４の３三 ○ ○ ○ 規則§１６の耐震診断を受けたものであるときはその内容４の３四 ○ ○ ○ 規則§１６の住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨４の３五 ○ ○ 規則§１６の台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況４の３六 ○ 規則§１６の契約期間及び契約の更新に関する事項４の３七 ○ ○ 規則§１６の定期借地、定期借家または高齢者居住法の終身建物賃貸借４の３八の適用を受ける場合はその旨 ○ ○ 規則§１６の用途その他の利用に係る制限に関する事項４の３九 ○ ○ 規則§１６の敷金等契約終了時において精算することとされている金銭の４の３十精算に関する事項 ○ ○ 規則§１６の４の３十一管理の委託先 ○ ○ 規則§１６の４の３十二契約終了時における建物の取壊しに関する事項 ○ ・取引の態様：法３４条・供託所等に関すること：法３５条の２ 4 「取引の取引の判断に判断に重要な重要な影響を影響を及ぼす事項ぼす事項」事項」等の記載例（１）隣地建物の一部が越境している場合本物件の東側隣接地（所有者：甲山乙男）の建物の庇の一部が約○ｃｍ本物件敷地内に越境しています。ついては、売主と隣地所有者甲山乙男氏との間で、当該建物を増改築・再建築等する場合には当該越境部分を撤去する旨の協定が締結されていますので、買主は、その内容を承継しなければなりません。（２）隣接地等に建築計画がある場合本物件の南側隣接地に 10 階建共同住宅（マンション）の建築計画があります。当該建物が建築された場合は、日照・通風・眺望等の影響を受ける場合があります。予定建築物の概要：（本件例のように、影響が大きいと思われる場合は特に注意を要する）（３）近くにゴミ廃棄処分場がある場合（工場、養鶏(豚)場、その他煤煙・臭気等を発する施設の場合）本物件の西側約○ｍのところに、○○ゴミ廃棄処分場があります。天候・風向等によっては臭気が生じることがあります。（４）敷地に擁壁がある場合本件建物を増改築・再建築する場合、南側擁壁について、所管行政庁より補修その他の行政指導を受ける場合があります。なお、この場合、生じる費用は買主負担となります。（行政指導の内容が明らかな場合は、その内容を具体的に記載する。）（５）敷地の前がゴミ集積所になっている場合本件敷地の前(東側道路と接する電柱の横)に、本物件の属するブロックの居住者(○世帯)のためのゴミ集積所があります。なお、ゴミ出しのルール・収集日等は別紙の通りです。（６）過去に火災があった場合本件建物は、平成○年○月頃、隣家の火災の類焼により一部が焼失し、○○部分は修復工事が施されています。（７）近くに暴力団事務所がある場合本物件の東側約○ｍ（住宅地図参照）に関係団体の事務所があります。（抗争等の事件の事実がある場合、報道記事等があればそれを示してそのことを告げる）（８）過去に自殺事故があった場合本物件建物内（１階北側和室）において、平成○年○月に自殺事故（売主の親族）がありました。なお、同年○月に、各居室のリフォーム工事を行っています。（９）近隣に迷惑行為を行う人がいる場合近隣に、地域住民や通りがかりの人に暴言を吐いたり、騒音を出すなどの迷惑行為を行う人が居住し、現在、自治会において管轄警察署と相談しながら対策を協議中です。（1０）地耐力調査をしていない土地の場合建物を建築する場合、建築物の構造、形態、地盤の状況に応じた基礎の構造にする必要があります(建築基準法施行令 38 条 3 項)。また、依頼する建築会社等の地耐力調査の結果により、地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤の状況により、依頼する建築会社の標準基礎工法の採用できないことにより生じる増加費用、地耐力調査費用及び必要となった場合の地盤補強工事等の費用は、買主様の負担となります。なお、本件土地について、過去に地盤(地耐力)調査を実施したことはありません。 5 Ⅲ．業務に業務に関する禁止行為等する禁止行為等不動産取引のトラブルの原因のうち、宅建業者の媒介行為等に起因するものでは、調査不足・調査ミス・不適切な説明等の重要事項説明に関するものが一番多いが、契約解除等のトラブルでは、売主業者や媒介業者が宅建業法で規制している禁止行為に違反した行為を行っている事例が多く見られる。宅建業法上の禁止行為は次の通りであるが、東京都都市整備局では「宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の指導及び監督処分基準」を公表している（平成 21 年 4 月 1 日から施行）。禁止行為違反には重い処分が課されることを確認し、禁止行為を行わないように十分注意する。【】内は、東京都監督処分基準…数字は業務停止日数標準処分例禁止事項１（宅建業法 47 条） ① 故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為【90 日】 ② 不当に高額の報酬を要求する行為【30 日】 ③ 手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為【15 日(損害発生：30 日)】禁止事項２（宅建業法 47 条の 2、施行規則 16 条の 12） ① 断定的判断の提供の禁止（利益に関するもの）【15 日(損害発生 30 日)】 ② 威迫行為の禁止【15 日(損害発生 30 日)】 ③ 相手方等の保護に欠ける行為の禁止 ⅰ）断定的判断の提供（将来の環境・利便等に関するもの）【15 日(損害発生 30 日)】 ⅱ）判断する時間を与えることを拒む行為【15 日(損害発生 30 日)】 ⅲ）長時間の勧誘等の困惑させる行為【15 日(損害発生 30 日)】 ⅳ）預り金の返還を拒む行為【15 日】 ⅴ）手付放棄による解除を拒み又は妨げる行為【30 日】禁止事項３（宅建業法 65 条 1 項 1 号～3 号、２項５号） ① 取引の関係者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大である行為【指示】 ② 取引の公正を害する行為、又は公正を害するおそれが大である行為【指示】 ③ 他法令に違反し、業者として不適当と認められる行為【指示】 ④ 不正又は著しく不当な行為【65 条 2 項 2 号類似違反 7 日他(損害の程度・社会的影響大 60 日)】 6 Ⅳ．土地付建物売買土地付建物売買重要事項説明書（参考例）参考例）乙野次男買主様 ○○不動産株式会社売主様下記の不動産について、宅地建物取引業法第 35 条、第 35 条の 2 の規定に基づき、次のとおりご説明いたします。この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いたします。免許番号免許番号国土交通大臣・○○知事（ ○ ）第 ○○○○ 号国土交通大臣・○○知事（ ○ ）第 ○○○○ 号免許年月日平成○年○月○日免許年月日平成○年○月○日主たる事務所 ○○市○○ ○丁目５－６主たる事務所 ○○市○○ ○丁目７－８の所在地商号又は名称の所在地 ○○不動産株式会社商号又は名称代表取締役代表取締役代表者の氏名住宅太郎代表者の氏名印説明をする宅地建物取引主任者氏登録番号業務に従事する事務所業務に従事電話番号 ○○○（ ○○ ）○○○○ する事務所売買・交換丙川一郎名登録番号 ○ ○ 営業所（法第 34 条第 2 項）注：氏印（ ○○ ）第 ○○○○ 号取引の態様丙川一郎印説明をする宅地建物取引主任者甲山三夫名 ○○土地建物株式会社（ ○○ ）第 ○○○○ 号 ○○土地建物株式会社本店電話番号 ○○○（ ○○ ）○○○○ 取引の態様当事者・代理・媒介印（法第 34 条第 2 項）売買・交換当事者・代理・媒介複数の業者が関与する取引の説明義務と実務の取扱い宅建業法は、「宅建業者は・・・説明させなければならない。」と定めていることから、売主業者を含め複数業者が取引に関与する場合、全ての業者各々に重要事項説明の義務があり、各業者は、取引主任者をして書面を交付して説明させ、取引主任者は当該書面に記名押印しなければならない。（実務の取扱い）実務上は、取引主任者の一名が代表して説明している。この場合、代表して説明する業者、取引主任者が所定欄に記名押印し、残りの各業者及び立ち会う取引主任者は、重要事項説明書の欄外又は添付書類として相手方に交付する別紙に、各々記名押印することが必要である。 7 不動産の表示（１）土地所在地番地目 ① ○○市○○ ○丁目 12 番 34 宅地 123.11 ㎡／ ② 12 番 35 宅地 45.22 ㎡／同上地積登記簿面積合計実測面積（持分） 168.33 ㎡㎡（現況測量図・確定測量図 …別添測量図をご参照ください）権利の種類１．所有権２．地上権３．賃借権借地面積（備考）引渡し時までに隣地所有者等の立会を得て、資格あるものにより実測図を作成します。実測図と登記簿面積に差異が生じた場合は、1 ㎡あたり○○○円で精算します。注：実測売買と公簿売買土地・戸建の取引において、分譲地等で境界が明確であり、境界について紛争の可能性が低い場合は公簿売買でも可能であるが、取引の基本となるのは実測売買である。 (実測売買) ① 売買契約時すでに実測が完了し実測面積が確定している場合 ② 売買契約締結後実測を行う場合ａ．「確定測量図」(隣接するすべての土地の境界について、関係者の立会確認に基づき作成)に基づき行う場合ｂ．「現況測量図」(隣地が公道である場合にその境界立会(いわゆる「官民査定」)を省略して作成)に基づき行う場合＊民民の立会なしに作成する測量図に基づく取引は紛争の原因となるので避ける。 ②の場合、上記ａ、ｂいずれの測量図による取引なのか明確にしておく。また、契約後に実測を行い精算する場合は、精算方法を明確にしておく。「……、１㎡当たり○○○円で精算するものとします。」等＊注意地積更正登記について隣地所有者の協力が得られないなどにより、実質的に更正登記が困難となることがある。契約において更正登記を売主の義務とする場合には、更正登記ができない事態が生じた場合、売主の債務不履行となることから、更正登記が出来ない場合の措置について明確に約定しておく必要がある。（公簿（登記簿）売買とする場合）登記簿売買とする場合は、「実測による面積と登記簿記載の面積に差異が生じたとしても、それに基づく代金の増減精算はしない」旨を売買契約書に定め、重説においても記載・説明しておく。なお、単に「土地の面積は公簿による」としただけでは、実測面積と差異が生じた場合に精算をしないことを定めたものではなく、数量指示売買とされる恐れがあることに注意する。また、登記簿売買であっても、「地積 ○○㎡×㎡単価○○円＝売買代金○○○円」等のような記載をすると数量指示売買ととらえられることにも注意する。 8 ㎡（２）建物所在 ○○市○○丁目 12 番地 34 住居表示家屋番号種類 ○○市○○丁目 2 番 3 号 12 番 34 居宅構造床面積木造瓦葺き２階建地階㎡・ 1 階 65.67 ㎡・ 2 階 35.56 ㎡・ 3階㎡延床面積 101.23 ㎡建築年月昭和・平成 ○ 年 ○ 月新築（昭和・平成 ○ 年 ○ 月頃増築・改築）備考増築部分の 1 階南側の 6 帖和室については登記されていません。（固定資産税課税台帳によると増築面積は 10.32 ㎡です。）（登記簿・現況）注：増築等により、登記簿面積と実際の面積に差異がある場合には、その旨を備考欄に記載する未完成物件の場合は、建築確認申請書に基づき記載し、その旨も記載しておく。（３）売主の表示住氏備考所１．登記名義人と同じ ○○市○○ ○丁目 5‐6 ２．登記名義人と異なる名 ○○不動産株式会社別紙の登記名義人との平成○年○月○日付不動産売買契約により、本件売主が購入しています。平成○年○月○日頃までに、売主への所有権移転登記を完了予定です。注：不動産登記法の改正により、中間省略登記は原則としてできないので、転売等の場合は残金決済時までに売主名義に所有権移転登記を完了する必要がある。売主と登記名義人が異なる場合、買主消費者は不安であるので、売主が真の所有者であることの理由を示して説明し理解を得ておく必要がある。【相続登記手続中の場合の記載例】備考現在、登記名義人から売主への相続登記手続中です。平成○年○月○日頃までに登記手続完了の予定です。注：相続物件の取引を行う場合、相続登記が完了してから行うのが原則。現に相続登記手続中（登記申請済み）の場合は、上記のように記載し説明する。（相続登記未了の場合の留意点）遺産分割協議書等による相続人の確認が必須であり、協議書等がないときには相続人間で協議が整ってなく、争いがある場合もあることに注意する。媒介契約締結の際には、相続人全員の署名・捺印をもらうこと（各相続人の自筆）。相続人のうち他の相続人に媒介契約について他の相続人に委任する者があるときは、受任する相続人に対して印鑑証明書付の委任状を提出してもらい、媒介業者は当該書類等を確認することを怠らない。売買契約の締結の際も同様。 9 Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項１．登記記録に記録された事項（平成 ○ 年 ○ 月 ○ 日現在）住所 ○○県○○市３－３－３甲名義人氏名山田一郎区土所有権にかかる権利に関する事項（有・無）所有権以外の権利に関する事項抵当権設定：平成○年○月○日受付第○○○○号乙地（有・無）債権額金 ○○○○万円債務者 ○○不動産株式会社区抵当権者株式会社○○銀行 ○○支店共同担保目録（○）第○○○○号建甲区名義人住所氏名土地に同じ所有権にかかる権利に関する事項（有・無）物乙区所有権以外の権利に関する事項土地に同じ（有・無）注：・直近の登記簿に基づいて記載する。・売主は、買主に物の移転だけではなく、負担のない完全な所有権を移転しなければならない担保責任を負っている。売主は、自己の負担と責任で抵当権等の抹消をしなければならない。・媒介(宅建)業者は、抵当権等が設定された物件の媒介を行うとき、その負担がいかなる内容のものであるか、決済時までに除去抹消できるのかを抵当権者等に確認し、その旨を買主に説明する必要がある。特に、売買代金を上回る残債のある抵当権等が設定されたいわゆる債務超過物件の場合、より慎重な調査・確認が必要である。【民法の規定】 566 条売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。 567 条売買の目的物である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる。【売買契約書約定例】第○条売主は、本物件引渡し時までに、その責任と負担において抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければなりません。 10 ２．法令に基づく制限の概要（１）都市計画法に基づく制限区域の別制限の概要都市計画法１．市街化区域既に市街化を形成している区域及び今後10 年以内に優先的かつ計画的に市街化２．市街化調整区域を図るべき区域とされ、用途地域が定められます。３．非線引区域４．準都市計画区域５．その他有（１．計画決定２．事業決定名称 ○○○線都市計画道路幅員 ○○ｍ）無本都市計画道路は、物件の東側約 100m に位置します（別添住宅地図参照）。注： ① 市街化調整区域内の土地では、農業従事者の居住用建物等を除き、原則として住宅を建築することはできない。住宅の建築を目的として当該土地を取引する場合、例外的に建築が可能となる場合の法令の内容（手続、資格要件、許可条件・・・等）を詳細に説明することが必要である。 ② 計画道路は当該物件にかかっていない場合でも、当該物件の近くに計画されているときには、説明しておく。（２）建築基準法に基づく制限イ．用途地域名制限の内容主として、低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するため定められた地域です。第二種低層住居専用地域ロ．地域・地区・街区名等制限の内容市街地における火災の危険を防除するために定める地域です。準防火地域木造建築物の外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分は、防火構造としなければならないなどの制限があります。高度地区は、建物の高さの最高限度または最低限度を定め、用途地域の高さの制限を強化する第一種高度地区ものです。用途地域内において、市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図ることを目的としています。本物件には、○○丁目 12 番地１他を対象区域とする「○○住宅地建築協定」により、建築物の用建築協定途等に関する制限が定められています。（別添「○○住宅地建築協定書」（写）を参照してください）。建築面積の限度（建ぺい率制限）延床面積の限度（容積率の制限）６０％１００％ 99.79 ㎡（敷地面積 168.33 ㎡ ― 5.00 ㎡）× 100％＝ 163.33 ㎡接面道路幅員により上記容積率がさらに制限されます。（道路幅員ｍ × ／10 ×100％＝％）１．道路斜線制限２．隣地斜線制限 3．北側斜線制限 4．絶対高さ 10ｍ・12ｍ建物の高さの制限５．日影による中高層の建築物の制限（4－2.5）私道の変更又は廃止の制限その他の制限（敷地面積 168.33 ㎡ ― 5.00 ㎡）× 60％＝有・無建築物の敷地面積の最低限度が ○○ ㎡と定められています。注： ① 建築協定や最低敷地面積の制限等の調査漏れがないように注意する。 ② 道路幅員により法定容積率がさらに制限される場合には、道路幅員による容積率制限を記載する。法定容積率のほうが厳しい場合は上記のように線を引いて消しておく。 11 ③ 「私道の変更又は廃止の制限」とは何かについて質問を受けたときには、次のように説明する。特定行政庁は、私道（既存道路・位置指定道路・2 項道路など）の変更や廃止により、その私道に接する敷地が法 43 条の接道基準に適合しなくなるような場合には、その変更や廃止を禁止し又は制限することができます（建築基準法 45 条）（３）その他の法令に基づく制限３古都保存法４都市緑地保全法５生産緑地法＊数字は、宅地建物取引業法施行令第 3 条 1 項各号に掲げる法令それぞれの各号の番号です。９首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律 5 の 3 景観法 6 近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及土地区画整理法住宅地区改良法 15 公有地拡大推進法 16 5 の 2 特定空港周辺特別措置法 10 14 17 農地法宅地造成等規制法推進法 24 森林法 25 道路法 26 全国新幹線鉄道整備法 17 の 2 都市公園法 27 土地収用法自然公園法 28 文化財保護法び開発に関する法律 6 の 2 大都市地域における住宅 23 の 2 土砂災害防止対策 18 及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法６の３地方拠点都市地域の整備 11 流通業務市街地整備法 12 都市再開発法 18 の 2 首都圏近郊緑地保全法 18 の3近畿圏の保全区域の整備 12 の 2 沿道整備法 6 の 4 被災市街地復興特別措置法７航 30 国土利用計画法 31 12 の 3 集落地域整備法 19 12 の 4 密集市街地における防災街区の整備の促進に関す新住宅市街地開発法る法律 7 の 2 新都市基盤整備法空法に関する法律及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律 29 河川法 19 の2特定都市河川浸水被害対廃棄物の処理及び清掃に関する法律 32 土壌汚染対策法 33 都市再生特別措置策法 20 海岸法 21 砂防法 22 地すべり等防止法法 12 の 5 地域における歴史的風８旧市街地改造法（旧防災建致の維持及び向上に関築街区造成法において準用する場合に限る）する法律 13 港湾 34 高齢者、障害者等の移動等の促進に関法 23 急傾斜地法する法律（制限の概要）本件建物は「歴史的風致形成建造物」に指定されています。本件建物を増築、改築又は除去をしようとする者は、その 30 日前までに、行為の種類、場所等を市町村長に届け出なければなりません。また、その届出に係る事項のうち主務省令で定める事項を変更しようとするときは、当該事項の変更に係る行為に着手する日の 30 日前までに、主務省令で定めるところにより、その旨を市町村長に届け出なければなりません。注：説明に当たって法令上の制限について、買主消費者に対し十分な理解が得られるように説明することは容易でない。説明に当たっては、各種法令の制限の概要をまとめた「重要事項説明書補足資料」や図表・写真・その他資料等を活用して買主が理解できるよう分かりやすく説明する必要がある。また、取引主任者は、質問を受けた際に答えることができるように、事前準備を怠らないようにしておく。 12 ３．敷地と道路との関係接道方向公・私道の別道路の種類幅員接道長さ公道・私道南側下記種類１番 4.0 ｍ約 16.8 ｍ接面道路公道・私道東側下記種類 6 番 3.0 ｍ約 10.0 ｍ昭和・平成年月日第号位置指定道路(下記 5 番) １ 1 項 1 号道路 5 1 項 5 号道路２道路の種類 1 項 2 号道路 6 2 項道路（建築基準法 42 条）３ 1 項 3 号道路７ 3 項道路 4 1 項 4 号道路 □ 本件敷地は、上記いずれの道路にも接していないため、建物を建築することはできません。敷地と道路との関係（概略図）Ｎ道路後退線 10m 備考 3ｍ（ｾｯﾄﾊﾞｯｸﾗｲﾝ） 2ｍ法 42 条 2 項道路 16.8m 4 ｍ公（市）道注接する道路が建築基準法 42 条の道路に該当しない場合は、建築基準法 43 条の接道基準を満たさず建築できない土地であるので、重要事項説明においては「建築不可」の土地であることを記載する必要がある。43 条ただし書きの適用により建築が可能な場合も、重要事項説明においては、接道基準を満たさず「建築不可」であることを明記し、その上で、43 条ただし書きの適用ができることを記載する（一定の要件を満たし、所定の手続により可能であること及び建築の制限についても説明する）。【43 条但し書適用の場合の記載例】接道方向側接面道路側公・私道の別道路の種類幅員接道長さ公道・私道下記種類番ｍｍ公道・私道下記種類番ｍｍ位置指定道路(下記 5 番) 昭和・平成年月日第号１ 1 項 1 号道路 5 1 項 5 号道路２ 1 項 2 号道路道路の種類 6 2 項道路（法 42 条）３ 1 項 3 号道路７ 3 項道路 4 1 項 4 号道路 □ 本件敷地は、上記いずれの道路にも接していないため、建物を建築することはできません。敷地と道路との関係（概略図）備考本件土地は接道義務を満たしていませんが、建築基準法 43 条但し書の規定に基づき、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は建物の建築をすることができます。本件土地においては、木造２階建以下の建築物に限り、所定 10ｍ 4ｍの手続により前記の許可が得られるとの見解を得ています。通路（平成○年○月○日、○○市役所建築指導課に確認） 13 【道路の定義】「道路」とは、幅員 4m（指定区域内においては 6m）以上のものをいう(法 42 条 1 項本文)。【建築基準法で定義する 7 つの道路（42 条）】道路の種類内１号道路法 42 条 1 項容国道、都道府県道、市町村道など（自動車専用道路を除く）２号道路開発許可などにより築造された道路３号道路法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在し（既存道路）た４m 以上の道４号道路事業執行が予定され特定行政庁が指定した道路５号道路・道路位置指定による道路（位置指定道路）法 42 条 2 項道路法 42 条 3 項道路・告示建築線＊法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した４m 未満の道土地の状況により 4m 未満で指定された道【＊告示建築線】・・・建築基準法以前に指定された建築線建築基準法(昭和 25 年 11 月 23 日施行)以前は、「旧市街地建築物法(大正 8 年 4 月法律第 37 号)」が施行されていた。「告示建築線」とは、「旧市街地建築物法第 7 条但書」に基づき、行政官庁が告示により指定した指定建築線のことで、建築物を建築線より突出して建築できないこととされ、道路のないところに指定されることも少なくなかった。＜建築基準法附則第 5 項＞旧市街地建築物法第 7 条但書の規定によって指定された建築線で、その間の距離が 4m 以上のものは、その建築線の位置に、この法律第 42 条第 1 項第 5 号の規定による道路の位置の指定があったものとみなす。 14 ４．私道負担等に関する事項私道負担等の有無有・無対象不動産に含まれる私道に関する負担等の内容㎡（持分負担面積負担金／）円建築基準法第 42 条 2 項等により後退（セットバック）する部分の面積約 5.0 ㎡備考道路とみなされるセットバック部分は、建物の敷地として算入することができません。また、セットバック部分には建築物を建築することはもちろん門・塀等も築造することはできません記載例 ① 私道が共有で負担金がある場合負担の有無有・無負担面積 100.00 ㎡（持分１／８）負担金月額 1,000 円当該私道は共有者(別紙参照)全員に管理責任があり、その費用として上記負担金があります。記載例 ② 隣接地のために敷地の一部を通行させている場合負担の有無有負担面積 10.00 ㎡負担金 ― ・無本件敷地の一部に北側隣接地所有者のための通路があり、無償にて通行させることになっています(別紙図面参照)。記載例 ③ 前面道路（私道）の所有権（持分）等がない場合前面道路の所有者負担金住所 ○○市○○町 1 丁目 1 番 1 号氏名 ○○ ○○ 上下水道・ガス管等の掘削承諾料として、金○○円当該私道の通行及び上下水道・ガス管の敷設をする場合は、上記所有者の承諾及び上記承諾料が必要です。すでに通行及び道路掘削に関する所有者の承諾を得ています(別添承諾書参照)。なお、通行(自動車の通行を含む)に関する承諾料の負担はありません。注特に、当該前面道路私道の持分を持たない場合は注意が必要である。これまでは無償で通行できていたが、売買により所有者が移転することを契機に通行料が請求されるといったことがある。また、私道の所有者から、「売主には車の通行を認めていたが、買主に対しては人の通行は認めるが、車の通行は認めない」といわれ、トラブルになることもある。従前にとらわれず、取引の都度、必ず調査・確認を行うことが必要である。 15 ５．飲用水・ガス・電気の供給施設および排水施設の整備状況直ちに利用可能な施設飲用水配管等の状況前面道路 50 ｍ／ｍ公営・私営・井戸敷地内配管 13 ｍ／ｍ都市ガス・プロパン（集中・個別）前面道路整備予定・負担予定金有・無円ｍ／ｍガス有・無未定円プロパンガスの宅地内配管設備等の所有権はプロパンガス販売業者に（有・無）電気汚水雑排水雨水 ○ ○ 電力㈱公共下水・浄化槽・汲取式私設管利用有（備考２参照）有・無円有・無円有・無円浄化槽施設の必要（有・無・既設）公共下水・浄化槽・側溝等・浸透式公共下水・側溝等・浸透式有・無備考配管等の状況等の概略図円Ｎ１．水道管は現状 13 ㎜で引込みを行なっており、建替え・増改築等を行う場合には、容量不足により引込管の取替えが必要となります。この場合の取替え費用は買主負担となります。私設管２．ガスについては、平成○年○月頃、南側接面道路に都市ガス管が埋設される予定です。なお、負担金等については未定です。３．汚水は敷地内汚水桝から私設管を経由して公共下水道に流入しています（私設管の管理者：○○町会、管理料金○○円／年）上水道管下水道管注「直ちに利用可能な施設」とは何かがことさら問題とされることがあるが、何が「直ちに利用可能な施設」であるかが重要なのではなく、業法は、「施設の整備の状況」の説明を求めている。宅建業者に求めているのは、利用できる施設管（上下水道管・ガス管等）の敷設の状況であり、その施設管が直ちに利用できる状況にあるのか、利用に当たり特別な負担金が必要なのか、将来整備される予定があるのか、その負担金の有無はどうなのか等を調査・説明することである。本管が前面道路に敷設されてなく、本管に接続するには長い距離を引いてくる必要があり、工事に多額の費用が見込まれる場合はそのことも説明しておく必要がある。更には、隣の配管が敷地内を通過していないか、逆に隣の敷地を通過して引き込まれていないか等についても調査が必要である。私道の場合は、その承諾の有無や負担金の有無に特に留意する。金銭的な負担が生じる事項は、その多寡にかかわらずトラブルになりやすいので要注意である。記載例前面道路(公道)に公設水道管が敷設されているが、敷地内には引込んでない場合前面道路に埋設された公設管より敷地内に新規に水道管を引込む場合の引込工事代金は買主の負担となります。なお、引込工事代金とは別に局納金(口径○㎜の場合○○円)の負担が発生します。 16 ６．宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件のとき）宅形状及び構造地宅地に接する道路の幅員及び構造形状及び構造建主要構造部、内装及び外装の構造・仕上物設置する設備構造設備の設置及び構造７．当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か造成宅地防災区域内造成宅地防災区域外８．当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か土砂災害警戒区域内土砂災害警戒区域外９．石綿(アスベスト)使用調査の内容調査方法(照会先) 売主(所有者) 管理組合(管理会社) 石綿使用調査結果の記録の有無（有・無）石綿使用調査の内容 ① ② ③ ④ ⑤ 調査の実施機関調査の範囲調査年月日石綿使用の有無石綿使用の箇所（有・無：：：：：施工会社 ○○調査株式会社添付「調査報告書」参照平成○年○月○日有(添付「調査報告書」参照) 添付「調査報告書」参照・不明）＊別添調査報告書の通り、屋根材、外壁材等にアスベストを含有した建材(アスベスト成型板)が使用されていますが、吹付けアスベストは使用されていません。石綿使用の有無アスベスト成型板は、通常の状態で使用されているのであれば、そのこと自体で健康等の被害の心配はないとされています。しかし、物理的に破壊されるとアスベストが飛散する恐れがあります。したがって、増改築や解体にあたっては、飛散防止の措置が必要となりますので、通常の解体工事費用が割高になる恐れがあります。注：「この建物にはアスベストは使用されていませんか？」と質問を受けた場合、「調査記録は無」だけでは質問に答えたことにならず、「石綿使用の有無」について答える必要があるので、「石綿使用の有無」の記載欄を追加している。記録がなく売主等に確認してもわからない場合は、「不明」に○をつけ、中古戸建であれば、『アスベストを含有した建築建材(アスベスト成型板) は、2004 年 10 月にその使用が禁止されるまでは、広く使用されていましたので、平成○年に建築されていた本件建物の一部にも使用されている可能性があります。なお、アスベスト成型板は、通常の・・・（以下上記記載例と同じ）』などと記載・説明しておくことがトラブルの未然防止になると思われる。 17 １０．耐震診断の内容調査方法(照会先) 耐震診断の有無耐震診断の内容売主(所有者) 管理組合(管理会社) （有・無）施工会社 ① 耐震診断の実施機関： ○○一級建築士事務所(㈱) ② 実施年月日：平成○年○月○日 ③ 診断の結果：添付「耐震診断報告書」参照注：昭和 56 年 6 月 1 日以降に建築確認を取得した物件は、本説明義務の適用対象外となっているが、適用対象外の建物の取引において、買主より本件建物の耐震性・安全性について質問を受けた場合は、そのことについて説明する義務が生じるので、その場合には、適用物件と同様の対応をする。つまり、耐震診断の有無の確認をして、耐震診断を実施していなければ、「無」に○をつけ、『本件建物の耐震診断は実施していません。本件建物の耐震強度・地震に対する安全性等については、耐震診断を実施しないと判断することができません。耐震診断については、行政の窓口や専門家等にご相談下さい。』などと説明する。なお、自治体等の簡易耐震診断を実施している場合がある。調査によりそのことが判明したときは、業法が規定した耐震診断ではない場合においても、その旨及びその結果内容を記載・説明する。 11．住宅性能評価を受けた新築住宅である場合登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付の有無登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付（有・無）設計住宅性能評価書建設住宅性能評価書 Ⅱ 取引条件に関する事項１．代金及び交換差金以外に授受される金額授受の目的 ① 解約手付金（決済時には売買代金の一部に充当します）金 ② 固定資産税・都市計画税精算金（平成 ○ 年度分） ③ 下水道私設管管理料額金 3,000,000 円金 65,000 円金 2,000 円備考精算金額については、引渡し予定日（平成○年○月○日）におけるものです。注（授受される代金以外の金銭） ① 売主等との間 ……手付金・固定資産税等精算金、管理費等精算金、敷金の引継金等 ② 第三者との間 ……登録免許税、不動産取得税等 ③ 媒介業者との間 …媒介報酬、ローン事務手数料等（説明すべき代金以外の金銭）業法が求める代金以外の金銭とは、原則として、①の売主との間で授受される金銭に限定される。しかしながら、登記費用やローン手続費用、媒介手数料等については、すぐに必要となる費用であり、資金計画に影響する金銭であるので、併せて説明しておく。不動産取得税や譲渡所得税等の税金について、「概算金額でよいから算出してほしい。」などの依頼を受けることがあるが、安易に算出して提出すると、実際の税額と大きな差異が生じトラブルになることがある。税金に関する質問には、税のしくみを説明にするにとどめ、実際の税額の計算は、税務署や税理士等に確認してもらうように案内する。 18 ２．契約の解除に関する事項手付解除手付解除期日平成－年－月－日売主及び買主は、相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、この売買契約を解除することができます。１．本物件の引渡し前に、天災地変、その他売主または買主いずれかの責に帰すことができない事由により本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができます。引渡し前の滅失又は毀損等の場合の解除２．売主は、前項の事由によって本物件が毀損したときは、被害の修復が可能な場合でも、修復が著しく困難なとき、または過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができます。 3．第 1 項または前項により本契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく返還しなければなりません。１．売主または買主が、この契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ相当の期間を定めて催告をしたうえで、この契契約違反による解除約を解除することができます。２．前項により契約を解除された者は、相手方に対し、契約書に定める違約金を遅滞なく支払わなければなりません。１．後記「金銭の貸借に関する事項」欄に記載された融資の全部又は一部につい融資利用特約による解除契約解除期日平成 ○年 ○月 ○日て、契約書に定める融資承認取得期日までに承認を得られないときは、左記の期日までであれば、買主は契約を解除することができます。２．前項により契約が解除されたときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに買主に返還しなければなりません。【買換え特約による解除】１．買主は、手持物件（○○市○○町 16 番 11 所在 ○○マンション 301 号室）の売却代金をもって本物件の購入代金を弁済するため、平成○年○月○日までに買換え特約による解除当該手持物件が、金○○○○円以上で売却できないとき又はその売却代金を受領できなかったときは、契約を解除することができます。２．前項により契約が解除されたときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに買主に返還しなければなりません。注建築条件付土地売買の場合も「契約の解除に関する事項」に該当するので、その内容を記載する。【建築条件付土地売買の場合の記載例】１．買主と売主又は売主の指定する建設業者との間で本件契約締結後３か月以内に建築工事請負契約が成立しない場合又は建築工事請負契約を締建築条件特約による解除結しないことが確定した場合、本契約は解除されます。２．前項により本契約が解除となった場合、売主は受領済みの金員全額を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。 19 ＊契約の解除に関する留意点 ① クーリング・オフによる契約の解除（業法 37 条の 2）事務所等以外の場所で申込み等を受けた場合、相手方は、この申込みの撤回等を行うことができることを告げられた日から 8 日以内であれば、書面により撤回できる。宅建業者の行う「申込みの撤回等の告知」は所定の事項を記載した書面を交付して行わなければならない(施行規則 16 条の 6)。「申込みの撤回等の告知」を受けていない相手方は、8 日間に限定されることなくクーリングオフによる申込等の撤回ができることになるので注意しなければならない。また、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の請求は出来ないことにも注意する(施行規則 16 条の 6 第 4 号)。＊なお、顧客が自ら希望して自己の居宅又は勤務先を契約締結等の場所として申し出た場合は、クーリング・オフでの申込みの撤回・契約の解除をすることはできない。しかしながら、相手方が申し出たか否かについて立証が困難な場合があるので、契約書や申込書等に顧客が自宅や勤務先を契約締結の場所として特に希望した旨を記載しておく。【記載例】買主は本売買契約を自らの希望により自宅で締結しましたので、宅地建物取引業法 37 条の 2 の適用がなく、「クーリング・オフ」により本売買契約を解除できないことを確認しました。＜買受の申込みの撤回等に関する告知書（参考例）＞買受申込者氏名買主住所（以下甲という）売主（宅地建物取引業者）（以下乙という）告知日商号又は名称住所免許証番号平成年月日１．甲は、上記告知日から起算して８日を経過する日（平成年月日）までの間は、書面により買受の申込みの撤回又は売買契約の解除（以下「申込みの撤回等」という。）ができます。ただし、物件の引渡を受け、かつ、代金全部の支払いが完了した場合は除かれます。２．申込みの撤回等が行われた場合、乙は損害賠償又は違約金を請求しません。３．上記１の申込みの撤回等は、その旨を記載した書面を発信したときにその効力が生じます。４．乙は、申込みの撤回等があったときは、遅滞なく、すでに甲から受領している金銭の全部を返還します。 20 ② 手付放棄による解除宅建業者が売主の場合、手付金を受領すると、その手付金がいかなる性質のものであっても、相手方が「履行の着手」をするまでは、手付放棄（買主）又は手付倍返し（売主）により、契約を解除することができる（解約手付性）。これに反して、買主に不利な特約を定めても、その特約は無効となる（業法 39 条 2、3 項）。＊注意買主が、内金・中間金等の支払いを行い「履行に着手」しても、買主は手付解除することができる。履行の着手をした買主の手付解除権がなくなるわけではなく、「履行の着手」をした者の相手方の手付解除権が消滅する。つまり、売主業者が「履行の着手」をしない限り、買主は手付金を放棄することで契約を解除できる（無理由解除権･･･理由不要）。 ③ ローン特約・買換え特約等の解除条項に基づく解除宅建業者には、買主が、購入代金の一部又は全部の支払を何らかの融資を受ける資金計画である場合、融資が否認された場合の措置を説明する義務がある。宅建業法 35 条 1 項 12 号は、「あっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」について説明義務を課しているが、宅建業者があっせんしない融資の場合であっても、融資が否認された場合の買主のリスクを説明し、リスク回避のために「ローン特約」をつけるなどについて助言義務がある。買主は不動産購入に際し、分からないことが多く不安があることから、手数料を支払ってまでも不動産取引のプロである宅建業者に媒介を依頼するのである。買主が、購入代金の一部又は全部の支払を何らかの融資を受ける資金計画である場合、買主及び売主にローン特約について何等の説明もせず、ローン特約をつけずに買主に損害が発生し、紛争が生じた場合、業法違反（65 条 1 項）の対象になる可能性が高い。買換えにおいて購入が先行する場合も同様のことがいえる。【媒介業者の責任が認められた裁判例】宅建業者が売主である物件を購入した買主が、金融機関から融資を否認され、融資を受けられなかったことを理由に契約の解除を通知したが、「融資利用特約」が約定されていなかったことから裁判上で争われた事案において、 ① 売主業者に対する「黙示の融資利用特約の存在」の主張は否認された。 ② 媒介業者に対する裁判においては、裁判所は「媒介業者には、ローンを受けられない場合に買主が不測の損害を被らないように、買主のためにローン特約条項をつけることを売主に申入れるなど、あらかじめ措置すべき注意義務がある。よって、媒介業者には注意義務を怠ったことの媒介契約に基づく債務不履行がある。」と判示した。（大阪高判 H12・5・19）。 21 ３．損害賠償額の予定または違約金に関する事項１．売主の債務不履行により、買主が契約を解除したときは、売主は、受領済みの金員に売買代金の（○）％相当額の違約金を付加して支払わなければなりません。２．買主の債務不履行により、売主が契約を解除したときは、売主は、受領済みの金員から違約金を控除した残額を無利息で返還する。この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとします。４．手付金等保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）（１）未完成物件の場合保証委託契約（法第 41 条第 1 項第 1 号）・保証保険契約（法第 41 条第 1 保全の方式項第 2 号）保全措置を行う機関（２）完成物件の場合・保証委託契約（法第 41 条第 1 項第 1 号）・保証保険契約（法第 41 条第 1 項第 2 ・手付金等寄託契約及び質権設定契約（法第 41 条の 2 第 1 項）号）保全の方式保全措置を行う機関（３）保全措置を講じない本取引では、手付金等の額が、未完成物件で売買代金の 100 分の 5・完成物件で同 10 分の 1 以下、かつ、1,000 万円以下であるため保全措置は講じません。注：「手付金等」とは、契約の締結日以降引渡し前までに支払われる手付金、内金(中間金)等の金銭で代金に充当されるものをいう。したがって、手付金(代金に充当)は保全措置不要の額の授受であっても、内金との合計額が保全措置の必要となる金額となる場合は、当該内金は、保全措置を講じた後でなければ受領できないことに注意する。５．支払金または預り金の保全措置の概要保全措置を講じるかどうか講じる・講じない保全措置を行う機関６．金銭の貸借に関する事項金融機関等（金融機関名）金額金利借入期間 ○○銀行○○支店 1,500 万円 ○○％ 30 年社内融資 1,500 万円 ○○％万円％金銭の貸借が成立しないときの措置あっせんの有無保証料ローン融資利用特約の事務手数料融資承認取得期限 ○○○円 ○○○円平成○年○月○日まで 30 年有・無 ○ 無有・○ ○○○円 ○○○円平成○年○月○日まで年有・無円円平成年月日まで＊前記 2 の「契約の解除に関する事項」における「融資利用特約による解除」による。なお、ローン金利等については、金融情勢により変わることがあります。注：上記のように金融機関名等を具体的に記載する。「都市銀行他」等の抽象的な記載はトラブルの原因となる。売買契約書にも具体的に約定しておく必要がある。 22 ７．瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要講ずる措置を講ずるかどうか・講じない本契約の対象となる住宅は、（財）住宅保証機構の「既存住宅保証制措置の内容度」の登録を受けるものとします。保証内容については、別添の「既存住宅保証制度の保証内容について」を参照下さい。注：（財）住宅保証機構(以下「保証機構」)の「既存住宅保証制度」を利用する場合の例。＊新築住宅－住宅瑕疵担保履行法に基づく措置 ● 責任保険による措置を講ずる場合の記載例講ずる措置を講ずるかどうか・講じない ○○(指定法人名)の住宅瑕疵担保責任保険を利用します。措置の内容別添、○○保険重要事項説明書をご覧下さい。注：平成 21 年 10 月 1 日以降に引き渡される新築住宅は、履行確保措置が義務付けられるので、すべて「講ずる」になる。保険措置の場合、その内容は、保険法人所定の重要事項説明書を添付のうえ、説明する。工事完了前である等により、保険契約が締結されていない場合は、措置を「講ずる予定」と記入し、「措置の内容」には予定である旨をあわせて記載する。（宅建業法の解釈・運用の考え方－ガイドライン）宅地又は建物が宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前のものである等の事情により、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に関する措置に係る契約の締結が完了していない場合にあっては、当該措置に係る契約を締結する予定であること及びその見込みの内容の概要について説明するものとする。 ● 供託による措置を講ずる場合の記載例講ずる措置を講ずるかどうか・講じない住宅瑕疵担保履行法に基づく保証金を下記供託所に供託します。措置の内容・名称： ○○○○ ・所在地： ○○○○ （宅建業法の解釈・運用の考え方－ガイドライン）・供託をする場合の説明事項 ① 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする供託所の名称及び所在地 ② 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行令第 6 条第 1 項の販売新築住宅については、同項の書面に記載された 2 以上の宅地建物取引業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵担保負担割合の割合 23 ８．割賦販売に係る事項（該当なし）現金販売価格円割賦販売価格円支払時期支払い方法うち引渡しまでに支払う金銭賦払金の額注：「割賦販売」とは、代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後 1 年以上の期間にわたり、かつ、2 回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう(宅建業法 35 条 2 項)。９．供託所等に関する説明（法 35 条の 2）（１）宅地建物取引業保証協会の社員でない場合営業保証金を供託した供託所及びその所在地（２）宅地建物取引業保証協会の社員の場合名称 ○○ 住所 ○○ 事務所の所在地 ○○ 宅地建物取引業保証協会弁済業務保証金を供託した供託所及びその所在地 ○○ （添付書類の例）１．土地登記簿謄本（抄本）６．建築確認通知書(昭和○年新築時申請書副本) ２．建物登記簿謄本（抄本）７．既存住宅保証制度の保証内容について３．公図（写）８．隣地所有者との覚書４．付近見取り図（住宅地図写し）９．５．建物平面図（参考図面：現況と異なる場合は現況優先としま 10．す。） 24 備考（その他の重要な事項） ① 本物件の東側隣接地（所有者：甲山乙男）の建物の庇の一部が約○ｃｍ本物件敷地内に越境しています。ついては、売主と隣地所有者甲山乙男氏との間で、当該建物を増改築・再建築等する場合には当該越境部分を撤去する旨の覚書が締結されていますので、買主は、その内容を承継しなければなりません。 ② 本物件は、現在、平成○年○月○日付賃貸借契約書（別添）に基づき賃貸されています。占有している借家人は、平成○年○月○日限り明け渡すことを承諾しています。売主は、買主に対し、空室の状態で引渡します。 ③ 本物件の北西方向約 100ｍにある○○ビル(添付の地図参照)の 1 階には、関係団体の事務所があります。以上宅地建物取引主任者から宅地建物取引主任者証の提示があり、重要事項説明書の交付を受け、以上の重要事項について説明を受けました。平成 ○ 年 ○ 月 ○ 日買主住所氏名売主 ○○市○○ ２－７－３乙野次男印住所氏名印注：宅建業法上、説明を受けたことの買主の署名・押印が義務付けられているわけではないが、説明を受けたことを証するために買主（借主）の署名・押印を求めている。重要事項の説明の相手方について、行政解釈は買主（借主）に対して行えばよいとされているが、重要事項説明書の内容は、契約の解除に関する事項等、売主にとっても確認しておくべき重要な事項があることから、売主に対しても説明を行うことが望ましいと思われる（実務では売主・買主同席のうえで行っていることも多い)。本物件は、売主が宅建業者であるので本欄への記名・押印は必要ない。なお、買主が宅建業者の場合、当該買主宅建業者は売主に対して重要事項の説明義務はないが、売主が個人の場合、売買契約の内容（契約の解除条項、損害賠償の定め、その他取引条件等）については、売主が理解できるように十分な説明が必要である。契約の内容について説明がなく紛争が生じた場合、47 条1 号違反となる場合があることに注意が必要である。 25 売主の瑕疵担保責任と媒介責任買主は、取引物件に瑕疵があることについて、売主からも媒介業者からも説明がなく、買主がその瑕疵について通常の注意をしても知りえず、知らなかった場合には、売主に対して瑕疵担保責任を追及できる（民法 570 条･･･566 条準用）。この瑕疵担保責任は、売主と買主間の売買契約関係の中で、売主が負わなければならない無過失責任であり、「隠れた瑕疵」についてその責任を負う。媒介業者が瑕疵担保責任を負うことはなく、買主は媒介業者に対して瑕疵担保責任を追及することはできない。しかし、買主は、媒介業者が媒介責任を果たしていない(瑕疵に関する一定の調査義務を果たしていない)場合には、媒介契約に基づく債務不履行責任又は不法行為責任を追及することができることになる。つまり、媒介業者には当該瑕疵に関してどこまでの調査義務があったのか、その調査義務は果たされていたかが問題となる。隠れた瑕疵売主買主瑕疵担保責任損害賠償請求権・契約解除権＊売主は無過失責任売主＊買主の善意無過失売買契約買主瑕疵媒介責任媒介責任注意義務違反等媒介宅建業者 26 損害賠償請求債務不履行責任の追及（不法行為責任）（１）「瑕疵」と「隠れた瑕疵」瑕疵「瑕疵」とは、対象物件が通常有すべき品質・性能、又は当事者が表示した品質・性能に欠けるところ（欠陥・不具合）があること。中古物件において、経年による品質や性能の低下や自然損耗、耐用年数が経過したものについては、ここでいう「瑕疵」にあたらない。隠れた瑕疵「隠れた瑕疵」とは、買主が取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失のない場合の瑕疵(買主の善意無過失)。つまり、買主が、売主より告げられた瑕疵、すでに知っている瑕疵、普通の注意をすれば知りえた瑕疵は、「隠れた瑕疵」にはあたらず、瑕疵担保責任の問題にならないことになる。買主の請求権 ① 契約解除権(契約の目的を達することができない場合に限る)＋損害賠償請求権 ② ①以外の場合、損害賠償請求権のみ (民法 566 条 1 項) 売買契約品質・性能経年変化・自然損耗等による品質・性能の低下 ⇒ 瑕疵には当たらない瑕疵契約時に存する瑕疵隠れた瑕疵後発的瑕疵 ⇒ 瑕疵担保責任の適用対象外時間 27 （２）法律が規定する売主の瑕疵担保責任・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから１年以内に請求する必要がある。・売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることもできるが、知っていて告げなかった事実についてはその責任を免れることはできない。民法 570 条（566 条準用）・572 条 ⇒ 瑕疵担保免責特約は、売主が知っていて告げなかったことは免責されない（572 条）が、知らなかったと主張しても、客観的に見て当然知っていたと思われる場合にも免責されないことに注意が必要である。 ⇒ 平成 13 年 11 月 27 日、最高裁は、「買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権は、売買契約に基づき法律上生ずる金銭支払請求権であり、167 条 1 項にいう債権に当たる。その債権は 10 年の消滅時効にかかる。」また、「この消滅時効は、物件の引渡しの時から進行すると解される。」と判示した。よって、売主の瑕疵担保責任は、引渡しの時から 10 年で消滅すると考えることができる。宅建業法 40 条・宅建業者が宅建業者が売主の売主の場合、その期間について、引渡の日から２年以上と場合なる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利になる特約をすることができない。 ⇒ 例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡の日から１年とする特約をつけた場合、この特約は無効となり、民法の規定が適用されることになる。住宅品質確保法 94 条・95 条・新築住宅の場合、売主は、引渡の日から 10 年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負う。・基本構造部分とは「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されている。・新築住宅とは、完成後１年未満のもので、かつ、人が住んだことがないものをいう。 ⇒ 新築住宅の場合の瑕疵担保責任は、強行法規であり約定の有無にかかわらず、その責任を負う。しかし、その責任は「基本構造部分」に限られるので、それ以外の部分について何らの特約も定められていない場合は、民法の規定が適用される。ゆえに、売主業者は、基本構造部分以外の部分について、2 年の瑕疵担保期間を定めているのが一般的である。消費者契約法 8条・「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。よって消費者対消費者、事業者対事業者の契約には、消費者契約法の適用はない。・消費者契約の目的物に「隠れた瑕疵」があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は無効となる。＊他に商人間の売買では商法５２６条の規定がある。【商法 526 条】・・・目的物検査及び通知の義務商人間の売買において、買主がその目的物を受け取りたるときは、遅滞なくこれを検査し、もしこれに瑕疵ある・・・ときは、直ちに売主に対してその通知を発するにあらざれば、・・・契約の解除又は代金減額若しくは損害賠償の請求をなすことを得ず。・・・直ちに発見することあたわざる瑕疵ありたる場合において買主が 6 か月内にこれを発見したるときまた同じ。 28 《最近の最近の裁判例》裁判例》リフォーム済リフォーム済みで購入みで購入した被害が発見された発見された購入した中古住宅した中古住宅から中古住宅からシロアリからシロアリのシロアリの被害が東京地裁平成 18 年１月 20 日判決判例ﾀｲﾑｽﾞﾀｲﾑｽﾞ 12401240-284 ●事案の概要● Ｘは、不動産業者Ｙ３、売主代理人である不動産業者Ｙ２を介して、不動産会社Ｙ１の所有する築２１年の土地付戸建住宅）を 3,500 万円で購入した。その際、Ｙ１から建物の築年数が古いので現況有姿売買としてほしい旨の依頼を受け了解したが、引渡し後、１階和室の巾木に虫喰いがあることに気付き床下を確認したところ、土台がシロアリの被害にあっていることが判明した。Ｘは、専門業者による駆除を行ったうえでＹ１・Ｙ２・Ｙ３に対して、シロアリ被害を知りながら告げなかった不法行為による損害賠償として 4,375 万円を、またＹ１に対し瑕疵担保責任による損害賠償として 1,860 万円を請求した。 ●売主側の言い分● 競売物件を購入しリフォームして売却したが、裁判所の調査資料にもシロアリ被害をうかがわせる記載がなかったため、建物の土台は見ておらず、シロアリには気付かなかった。Ｘには現況有姿売買の了解を得ている。築２１年の中古住宅だからそれなりの経年変化や劣化があり、同年数の建物と比較すれば通常の品質で、隠れたる瑕疵にはあたらないと考える。 ●トラブルの結末● 裁判所は以下のとおり、Ｘの請求のうち、Ｙ１・Ｙ２・Ｙ３の不告知による不法行為に基づく損害賠償については理由がないとして認めず、Ｙ１への瑕疵担保責任による損害賠償について、 718 万円余（補修費 500 万円＋引越費用・家賃等 218 万円余）の請求を容認した。 (1) 契約時すでに本件建物の土台はシロアリに侵食され、居住用建物としては欠陥を有していたと認められる。 (2) Ｙ１及びＹ２は、競売の調査書に本件欠陥をうかがわせる記載がなく、土台を見ていないこと、またシロアリによる建物被害について特別な知識を持っているとはいえないことから、リフォームがシロアリ被害を隠すためと推認することはできず、本件欠陥を把握していたとはいえない。また、過失により認識しなかったともいえず、Ｙ１及びＹ２の不法行為は成立しない。 (3) Ｙ３が本件建物に立ち入ったのはリフォームの後であり土台を見ることはなく、シロアリにつき特別の知識があるとはいえないことから、本件欠陥を認識し、または過失により認識しなかったということはできない。 (4) Ｘが契約時に本件欠陥を知らなかったことに過失はない。取引通念上、目的物たる建物は安全に居住することが可能であることが要求され、本件建物が２１年を経過した中古建物であり、現況有姿売買とされていたことを考慮しても、本件欠陥に関しては隠れたる瑕疵といわざるをえず、Ｙ１には瑕疵担保責任が認められる。 ●トラブルから学ぶこと● 中古住宅の売買においては、売主も十分に建物の状態を把握していないことがある。現況有姿売買としても隠れたる瑕疵が免責とならない点に注意が必要である。また媒介業者には隠れた瑕疵の積極的な調査義務はないが、業務上の一般的注意義務はあるので、専門業者による建物診断を勧めるなどトラブルを防ぐ工夫が求められる。 29 過去の過去の出火について出火について買主告知しなかった売主及媒介業者の責任について買主に買主に告知しなかったしなかった売主及び売主及び媒介業者の東京地裁平成 16 年 4 月 23 日判決判例時報 18661866-65 ●事案の概要● 買主Ｘは、業者Ｚの媒介で、売主Ｙから、中古の戸建て住宅を 2,980 万円で購入した。ところが、入居後、8 年半程前に、台所のガス台のてんぷら鍋から出火し、その上方のプラスチック容器、蛍光灯カバー、換気扇、窓ガラスを焼損し、換気扇下部の横木の一部を炭化する程度まで焼損する火災に遭っていたことが判明した。なお、消防車は出動したが、その消火活動の前に火は消し止められ、消防車による冠水はなかった。焦げ跡が換気扇とフードによって隠れていたことなどから、Ｘが物件を見たときには気付かなったったが、売買契約前に、Ｙ及びＺからは何も説明がなかった。Ｘは、Ｙに対しては、これは隠れた瑕疵であり、この損傷により、本件建物の価格は少なくとも 400 万円減価したなどとして、損害賠償請求を、また、Ｚに対しては、火災による傷損の調査をせず、これを重要事項として説明しなかったことは債務不履行に当たるなどとして、媒介手数料相当の 100 万円の損害賠償請求を求めて提訴した。 ●売主、媒介業者の言い分● 火災は極めて軽微なものであり、焼損部分は交換済みで、建物自体の性能や耐久性には影響しないから、本件火災は隠れた瑕疵には当たらない。媒介業者は、出火の件や焼損の跡も売主から説明がなく、それを知ることができなかったし、一般に、隠れた瑕疵についてまで調査説明すべき義務を負うものではないと考える。 ●トラブルの結末● 裁判所は、以下のとおり、Ｙ及びＺに対して連帯して 60 万円を支払うよう命じた。（１）火災による焼損の程度が無視し得ないものである場合には、通常の経年変化を超える特別の損傷等があるものとして、建物の瑕疵に当たる。そして、この火災や焼損の事実を買主が知らされていなかった場合には、隠れた瑕疵に当たる。本件の焼損によって、建物の耐久性や安全性に影響を及ぼしたものとはいえないが、その具体的痕跡が残存しており、消火活動が行われないまでも消防車が出動したという事情は、買い手の側の購買意欲を減退させ、その結果、本件建物の客観的交換価値を低下させるというのが相当である。（２）売主は、本件火災のことを思い出さなかったなどと主張するが、不自然である。売主には容易に思い出すことができ、当然に思い出して告知すべきであったというべきであるから、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約の適用を認めることは、信義則に反して許されない。（３）本件焼損は下からのぞき込めば発見し得るものであり、対価を得て仲介をする業者としては、自ら発見に努めるべきである。Ｚが本件焼損を確認した上で、買主に告げるべきであったのにこれをしなかったのは、仲介契約上の債務不履行に当たる。買主は、本件焼損を知らずに本件建物を購入し、60 万円の損害を被ったものである。 ●トラブルから学ぶこと● 本件では、売主・買主の双方から依頼された媒介業者は、売主の提供する情報に頼ることなく、自らの通常の注意を尽くせば、物件の外観から確認できる範囲で、瑕疵の有無を調査して、その情報を買主に提供すべき契約上の義務を負うとして、媒介業者の債務不履行責任が認められている。媒介業者の物理瑕疵についての調査義務等について参考とすべき事案である。 30 建物内での建物内での賃借人での賃借人の賃借人の自殺と自殺と相続人及び相続人及び連帯保証人の連帯保証人の責任判例検索ｼｽﾃﾑ東京地裁平成 19 年 8 月 10 日判決判例検索ｼｽﾃﾑｳｴｽﾄﾛｰｼｳｴｽﾄﾛｰｼﾞｰｼﾞｬﾊﾟｬﾊﾟﾝ ●事案の概要● Ｘは、平成 15 年 10 月、Ａに対して、所有する建物（２階建て 10 室のワンルーム物件）の 203 号室をＹ２を連帯保証人として期間２年の約定で賃貸した。ＸとＡとは、平成 17 年 10 月に契約を更新したところ、平成 18 年 10 月、Ａが 203 号室内で自殺した。Ｘは、建物内での自殺に係る裁判例等を総合考慮すると、①203 号室は当初２年間は賃貸することができず、その後４年間は賃料半額を強いられる、②203 号室の両隣と階下の３室については当初２年間は賃料半額、その後４年間は８割程度の賃料での賃貸を強いられるなどとして、Ａを相続したＹ１に対しては賃貸借契約の債務不履行に基づき、Ｙ２に対しては連帯保証契約書に基づき、連帯して 676 万円余の支払を求めて提訴した。 ●Ｙ１・Ｙ２の言い分● 賃借人は、賃貸目的物の物理的な損傷については責任を負う余地があるとしても、心理的な影響を与えるような事由についてまで、これが生じないようにすべき義務を負ってはいない。また、Ｙ２にはＡが自殺しないように配慮すべき義務はないし、賃料不払などについて連帯保証をする意思はあっても、Ａが室内で自殺することによる損害についてまで連帯保証する意思はなかったのだから、本件の損害は、連帯保証契約による責任範囲には含まれない。 ●トラブルの結末● 裁判所は次のような判断を示し、Ｙ１及びＹ２に対して 132 万円Ｘの支払を命じた。（１)賃貸借契約における賃借人は、賃貸目的物の引渡しを受けてからこれを返還するまでの間、賃貸目的物を善良な管理者と同様の注意義務をもって使用収益する義務がある(民法 400 条)。そして、賃貸目的物内で自殺しないようにすることも賃借人の善管注意義務の対象に含まれるというべきである。（２）したがって、Ａが賃借中に 203 号室内で自殺したことは、賃貸借契約における賃借人の善管注意義務に違反したものでありＡを相続したＹ１には、Ｘの損害を賠償する責任がある。また、Ｙ２には、本件連帯保証契約に基づき、Ｙ１と連帯して賠償する責任がある。（３）賃貸人が、自殺があったような物件を賃貸しようとするときは、原則として賃借希望者に対して、当該物件において自殺事故があった旨を告知すべき義務があることは否定できない。（４）しかし、本件建物の所在地が都市部であることなどからすれば、自殺事故の後の最初の賃借人には自殺事故があったことを告知すべき義務があるというべきであるが、当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情が生じない限り、以降の賃借希望者に対して自殺事故があったことを告知する義務はないというべきである。また、Ｘには、Ａが 203 号室内で自殺した後に他の部屋を新たに賃貸するに当たり、賃借希望者に対して 203 号室内で自殺事故があったことを告知する義務はないというべきである。（５）Ｘは、Ａの自殺から約 3 か月後に 203 号室を、期間 2 年、賃料月額 3 万 5 千円、敷金なしで賃貸した事実が認められる。当裁判所としては、賃貸不能期間(1 年間)と一契約期間(2 年間) の経過後、すなわち自殺事故から 3 年後には、従前賃料の月額 6 万円での賃貸が可能になっていると推認するのが相当であると考える。 ●トラブルから学ぶこと● 本判決は、自殺事故の心理的瑕疵の払拭に関して、一つの事例を示しているが、自殺事故に関する心理的瑕疵が減失したとする判断は、事故に関する周辺住民の記憶、事故の状況、当時の報道内容、事故後の貸室の使用状況等及び貸室のタイプ等、事例ごとに様々であると考えるべきである。 31