第１章第１節売買編（売買一般）売主が法人（非宅建業者）の瑕疵担保責任期間【問】近時売主が宅建業者ではないのに、瑕疵担保責任の期間を延ばし、１年程度にするという話しを聞いたがなぜか？【答】１瑕疵担保責任を引渡日から３ヶ月以内と限定する特約は、消費者契約法１０条に違反し、無効であるとの見解が近時有力になったから。現に、この理論を示した判例（東京地裁平２２・６・２９ウエストロー・ジャパン）がでている。この判例の事案は以下の通り。２事案 1) 買主Ａと売主Ｂは、以下の土地売買契約を締結した。 ① 契約日：平成２０年１月３１日 ② 売買代金：２７５０万円 ③ 特約：瑕疵担保責任の行使期間を本件土地の引渡日から３ヶ月以内 ④ 引渡：平成２０年３月１０日 ⑤ 買主の購入目的：買主Ａは個人で、その子供が二世帯住宅を建築する目的 ⑥ 売主Ｂ：貴金属、宝石類の卸売業等を目的とする株式会社 2) 瑕疵の発見と瑕疵担保請求 ① 同年６月４日ころ、買主Ａの子供が本件土地近隣住民から、過去に本件土地で皮革が燃やされ埋設されたことがあると聞き売主Ｂに確認を求めたところ、売主Ｂは売主の代表者の兄が皮革を燃やして埋設したものの、少量であるなどと回答した。 ② 買主Ａ側は、売主Ｂに対し土壌調査をするよう求めたが、売主Ｂは、買主Ａの負担で土壌調査して欲しいと回答した。 ③ 同年７月８日、買主Ａが専門業者に土壌調査を依頼したところ、環境基準を超える鉛が検出された。 ④ さらに、同年８月２５日、埋設物の有無を確認するため、本件土地の西側について掘り起こしたところ、皮革等の燃え殻が多数発見された。 ⑤ 同年９月３０日、買主Ａ側は、ハウスメーカーとの建物請負契約を解除し、同年１０月１６日、買主Ａは売主Ｂに対し、瑕疵担保責任に基づき、本件売買契約を解除するとの意思表示をした。 ⑥ その後、買主Ａは売主Ｂに対し、瑕疵担保責任に基づき売買契約を解除したとして、２７９３万６６９５円及びうち売買代金相当額に対する遅延損害金の支払いを求め、解除が認められない場合は、土壌改良費用の一部として２７５０万円及びこれに対する遅延損害金の支払いを求める訴訟を提起した。３判決要旨（一部判決の表現をわかりやすく変更） 1) 本件売買契約は、住宅を建築することを目的としており、本件土地から環境基準を超える鉛が検出されるとともに、六価クロムを含む皮革等の燃え殻が多数埋設されていたことが認められるから、本件土地は、通常有すべき性状を備えたものとはいうことはできず、瑕疵がある。 2) しかし、本件土地上に住宅を建築することができない程度の瑕疵とは言えない。したがって、本件土地の瑕疵によって本件売買契約の目的を達成することができないということはできない（ので契約の解除は認められない）。 3) 瑕疵担保責任における損害賠償の範囲は、買主Ａが目的物に瑕疵がないと信じたことによって生じた損害、すなわち信頼利益に限られ、鉛や皮革等の燃え殻の除却費用が信頼利益に含まれる。 4) 買主Ａは本件土地の全面的な土壌改良が必要だとして、その費用が最大７４２５万円であると主張するが、本件土地の瑕疵の性質・内容等に照らして、瑕疵担保責任の損害は、鉛や皮革等の燃え殻の除却費用として２００万円が相当である。 5) 売主Ｂは法人であるから、消費者契約法２条２項の事業者に該当する。本件特約は、本件土地の引渡日から３ヶ月以内にするというものであって、瑕疵担保責任の行使期間を、①買主Ａが瑕疵を発見したか否かにかかわらず、②その期間も民法の、事実を知った時から１年以内から３ヶ月に短縮するものであるから、消費者契約法（１０条）の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者である買主Ａの権利を制限するものである。 6) 本件土地の瑕疵は（埋設された産業廃棄物による土壌汚染で）、その発見が困難であり、このような瑕疵によって、買主Ａは相当の損害を受けるにもかかわらず、本件特約は、買主Ａによる瑕疵担保責任の行使期間を、瑕疵の認識の有無にかかわらず、本件土地の引渡日から３ヶ月以内という短期間に制限するものである。 7) 売主Ｂは、売買契約締結時、買主Ａの妻から、本件土地の従前の利用方法や埋設物の有無等の確認を求められたのに対し、居住のみに使用しており、問題はない旨回答し、埋設物の可能性を記載することなく、買主Ａに対し物件状況等報告書を交付し、後日鉛の検出や埋設物が判明したため、買主Ａは、本件売買契約を解除すると意思表示した。買主Ａは、適宜本件土地の調査等を尽くしたというべきで、本件特約は、民法の信義誠実の原則に反して消費者である買主Ａの利益を一方的に害するものである。したがって、本件特約は、消費者契約法１０条の規定により無効である。 8) 売主Ｂが、信義則上、売主Ｂの代表者の兄から本件土地の利用状況を聴取して説明したり、皮革を加工する仕事がなされていた旨を説明する義務を負っていたということはできない。売主Ｂの不法行為責任は認められない。４実務上の対応 1) 売主側が非宅建業者の場合、瑕疵担保責任の期間を２ヶ月または３ヶ月と短く定めるのは、仲介業者として、瑕疵担保のトラブルにあまり長く関わりたくないと言う気持ちからである。 2) ところが、埋設物とか土壌汚染とかの問題は、引渡後２ヶ月や３ヶ月では買主が発見することは非常に困難である。 3) 特に、消費者契約法が適用される事業者対消費者の売買契約では、本件のように引渡後３ヶ月程度の瑕疵担保の特約は、合理性がないものとして消費者契約法１０条により無効となる可能性も高い。 4) そのため、消費者契約法の問題があるため、売主の瑕疵担保責任は１年にしておいた方が良いという見解が近時有力となっている。５消費者契約法は、事業者対消費者の契約一般に適用される法律である。売主は株式会社であれば商人であり、事業者である。買主が一般のサラリーマンならば消費者である。したがって、この売買には消費者契約法が適用される。 1) 消費者契約法は、下記の通り事業者の瑕疵担保責任の全部を免除する条項や、あまりに不合理な契約条件の無効を定めている（消費者契約法８条・１０条）。 2) そのため、宅建業法が売主宅建業者の瑕疵担保責任として認めている２年間の半分程度なら、事業者の瑕疵担保責任として妥当であろうという考え方から、本件のような場合、売主の瑕疵担保責任を１年にする傾向にある。 3) また、近時ある不動産の業界団体は、現在３ヶ月としている売主（非宅建業者）の売買契約の瑕疵担保期間を（売主が事業者か否かにかかわらず）１年に延長する検討をしていると聞いている。６【消費者契約法の解説】 1) 消費者契約法８条１項５号（事業者の瑕疵担保責任の全部を免除する条項の無効） ① 消費者契約法８条は、事業者の損害賠償責任を免責する特約の効力を制限し、消費者を保護している。 ② 同条１項５号は、事業者の瑕疵担保責任の全部を免責する特約は無効と定めている。 ③ 従って、本問のように、事業者の瑕疵担保責任の全部を免責していないので消費者契約法８条１項５号に直接違反していないので、有効のようにも思える。 2) 従って、売主が会社（事業者）で、買主が個人（消費者）の場合に、「瑕疵担保免責」特約をすると、この消費者契約法８条１項５号に違反して無効とされる。 3) さらに、本問の、事業者である「売主は３ヶ月間のみ瑕疵担保責任を負う」という特約は、売主の瑕疵担保責任を全部は免責していないので、消費者契約法８条１項５号に直接違反しないので、この本件東京地裁は、消費者契約法８条１項５号で無効という判断はしなかったが、後記消費者契約法第１０条を根拠に３ヶ月の特約を無効にした。第８条（事業者の損害賠償の責任を免除する条項の無効）１次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。一号～四号略五消費者契約が有償契約である場合において、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるとき（当該消費者契約が請負契約である場合には、当該消費者契約の仕事の目的物に瑕疵があるとき。次項において同じ。）に、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項 4) 消費者契約法第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効） ① たとえば、築３年の中古建物の売買で、所有している株式会社が、「売主は３ヶ月間しか瑕疵担保責任を負わない。」という特約をした場合、瑕疵は通常３ヶ月では発見できないから、消費者契約法第１０条の「信義則に反する、買主に一方的に不利な特約」と判断される可能性がある。 ② 上記判例でも、本件土地の瑕疵は（埋設された産業廃棄物による土壌汚染で）、その発見が困難であるにも関わらず、買主の瑕疵担保請求は、買主が瑕疵を発見していない場合でも引渡後３ヶ月で消滅してしまうのは、「信義則に反する、買主に一方的に不利な特約」で消費者契約法第１０条に違反し無効になると判断されている。 ③ 消費者契約法第１０条に違反した「信義則に反する、買主に一方的に不利な特約」と言われないように、近時、売主（非宅建業者）の売買契約の瑕疵担保期間を１年に延長する検討がされている。この特約は、「宅建業者が許されている特約は、引渡から２年間の瑕疵担保責任」なので、「事業者が消費者に対して負う瑕疵担保責任は引渡から１年間が妥当」という判断から作られている。消費者契約法第１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。７弁護士が理想とする瑕疵担保責任特約（売主が宅建業者以外の契約書）は以下のようなものである。第○条（売主の瑕疵担保責任）１．売主は、本物件について引渡後１年間に限り、買主に対して売主の瑕疵担保責任を負うものとします。なお、買主は、瑕疵を発見したときは、すみやかに売主に通知し、修復に急を要する場合を除いては立会う機会を与えなければなりません。２．前項の瑕疵により買主が契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができます。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができます。３．売主は、本契約締結時瑕疵を知らなくてもその責任を負わなければなりませんが、買主が、第１項の瑕疵を知っていたとき、又は知りうべきとき（知らなかったことに過失あるとき）は、売主は瑕疵担保責任を負わないものとします。４．売主が、本契約締結時、瑕疵を知っていたにもかかわらず、買主に告げなかったときは、前３項の規定にかかわらず、民法が定める売主としての瑕疵担保責任を負うものとします。８また、売主・買主ともに個人（非宅建業者）で、消費者契約法が適用されない場合には、瑕疵担保を免責したり、瑕疵担保期間を３ヶ月程度に短くしてよいかという問題がある。 1) 売主・買主ともに個人（非宅建業者）で、消費者契約法が適用されないなら、瑕疵担保の免責特約も、瑕疵担保期間を３ヶ月程度に短くする特約も、いずれも有効である。 2) ただ、弁護士の立場からは、そのような特約は特別な事情がない限り、買主が不利益を受けるので好ましくないと言わざるを得ない。 3) そもそも、瑕疵担保は「瑕疵のため売った値段以下になってしまったことが判明した場合に、売主が不足分を補填する」制度であり、買主の保護と公平な解決を図るための制度だからである。 4) 従って、売買契約のひな形を作るのであれば、消費者契約法が適用される事業者対消費者の売買契約でも、消費者契約法が適用されない事業者対事業者、消費者対消費者の売買契約でも、瑕疵担保責任は上記ひな形のように、１年程度にすべきと考えている。以上