１８．９．２９スライド法における変動率（スライド率）についての考察小林達哉１．不動産鑑定評価基準に基づく算式 (1)現行賃料を定めた時点における純賃料×変動率（スライド率）＋価格時点における必要諸経費等 (2)実際実質賃料（実際支払賃料）×現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率（スライド率）２．不動産鑑定評価基準における変動率及び必要諸経費等の内容 (1)現行賃料を定めた時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すもの。土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等を総合的に勘案 (2)必要諸経費等の求め方は積算法に準ずる。３．論点の抽出及び展開 (1)上記１における(1)、(2)の優先順位は(1)が先、(2)が後でいいのであろうか？(1) か(2)の選択は、変動率として採用できる資料が、純賃料の変動率に対応するものなのか、実際支払（実質）賃料に対応するものなのかによるべきである。この論点は後記で詳述する。 (2)上記１(1)における「価格時点における必要諸経費等」は、２(2)において、積算法に準ずると記載されている。 ①積算法（スライド法）における必要諸経費等積算法においては、次のものがあげられるとして、ア、減価償却費イ、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）ウ、公租公課（固定資産税、都市計画税等）エ、損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）オ、貸し倒れ準備費カ、空室等による損失相当額以上が記されている。 1 必要諸経費等の内容に関しては、地代、家賃の別によって異なると考えられるが、さらに、家賃に関しては、用途（住居系、事務所系、店舗系）、契約内容によっても、大きく異なってくる。 ②最近の賃貸物件における必要諸経費等さらに、家賃については、最近の不動産証券化の進展により、Ｊ－Ｒｅｉｔ、ファンド用不動産における必要諸経費等は下記のように分解されている。ア、ＢＭ（建物維持管理費－人件費、エレベーター管理費、警備費用、消防対策費、清掃費、ゴミ処分費用等）イ、水道光熱費（電気、ガス、水道、下水道代金。ソーラーシステム管理費、自家発電費用。地域冷暖房システム費用）ウ、ＰＭ（不動産管理費－テナント管理、テナント募集管理）エ、ＡＭ（資産管理費－毎月の賃貸状況報告。決算報告。将来的な企画、中長期計画）。但し、ＡＭに関しては、信託報酬と同様に不動産そのものに必要な費用ではないため除外すべきであるとの意見もある。オ、広告宣伝費・仲介手数料（賃貸募集費用、賃貸仲介費用）カ、原状回復費用（退去時において敷金、保証金で補填されない部分）キ、公租公課（土地建物の固定資産税、都市計画税、償却資産の固定資産税）ク、損害保険料（火災、機械、ボイラーの各種保険、店舗総合保険、地震保険）ケ、経常的な修繕費用（費用的支出）コ、中長期修繕費用（資本的支出） ※ 上記クの地震保険は含めないこともある。上記ケとコは分解が困難で一緒のことがある。上記①アの減価償却費は、②においては考慮されず、還元利回りを償却率を含めたものにすることによっている（但し、中長期修繕費の大小との関係はある。）上記①オの貸し倒れ準備費もＮＣＦを考察する場合において、その算定根拠が困難である等の理由から②においては、必要諸経費等として含めていないことが多い。上記①カについては、総収入の段階で差し引いている場合が多い。上記より、家賃の必要諸経費等に関しては、上記①と②の考え方が大きく異なり、最近の不動産市場におけるいわゆる収入、支出をＡＬＬＩＮ－ＡＬＬＯＵＴ方式で把握するＮＣＦベースの考え方に鑑定評価基準上で列挙されている「必要諸経費等」が現実に即していない面が否定できない。 2 (3)現行賃料を定めた時点 ①最近におけるケース最近行った店舗の継続賃料の鑑定評価において、以下のような場合があった。昭和５５年４月１日建物賃貸借契約締結：月額賃料 1,000,000 円、共益費 200,000 円、保証金 5,000,000 円平成６年４月１日建物賃貸借契約締結：月額賃料 800,000 円、共益費 400,000 円保証金 5,000,000 円平成１６年４月１日建物賃貸借契約締結：月額賃料 800,000 円、共益費 400,000 円保証金 5,000,000 円平成１７年１０月１日貸主が借主に対して月額賃料の大幅アップを要求（800,000 円→1,200,000 円。他の条件は同様）このような場合は、共益費を併せた月額賃料との合計額が現行賃料と同じだった昭和５５年が現行賃料を定めた時点とすべきなのか、月額賃料及び共益費がそれぞれ同額となった平成６年４月１日なのか、直近の現行賃料改定時である平成１６年４月１日であるのか混乱がある。 ②上記①に関する考察上記ケース毎に考察すると以下のとおりである。昭和５５年４月１日を基準とする考え方・・・土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等の開きが大きく、変動率適用に際しての妥当性が欠ける。但し、月額賃料、共益費等を合計した総収入から賃貸収入を把握していこうとするいわゆるＡＬＬＩＮ－ＡＬＬＯＵＴ方式の観点からは、総収入の数値が変化していない昭和５５年４月１日を基準とすることに一定の合理性が認められる。平成６年４月１日を基準とする考え方・・・土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等の開きはあるが、実際の月額賃料及び共益費が現行賃料に改定されたこの時点を基準とすることは賃料改定時と鑑定評価時点との変動率を把握するという基準の本来の趣旨に合致しており、合理性がある。 3 平成１６年４月１日を基準とする考え方・・・直近の契約更新時点において、関係当事者が月額賃料及び共益費等の契約条件について合意しているという観点から鑑みると、現行賃料を定めた直近の時点は平成６年４月１日ではなく、平成１６年４月１日である。賃貸借契約は、月額賃料、共益費等の金額的条件が中心とはいえ、契約期間、更新条件、退去手続き等に関しての内容変更をも伴うものであり、それらの条件が月額賃料、共益費に包含されている。また、直近の契約更新時点を基準にすると変動率の比較も容易で説得性のあるものとなる。 ③結論直近の契約更新時点において、関係当事者が月額賃料及び共益費等の契約条件について合意しているという観点を重視し、上記のケースにおいては、平成１６年４月１日を基準とすべき考え方に近いが、そもそも契約当初から月額賃料＋共益費という総収入が同一であるというところに、継続賃料としての設定に関する紛争が生ずる要因となっていることをも鑑み、平成６年４月１日の場合、昭和５５年４月１日の場合における変動率も併記して、結果を比較・検討してみるべきであると考える。４．変動率（スライド率）の検証前記のとおり、スライド法における変動率としては、 (1)現行賃料を定めた時点における純賃料×変動率（スライド率）＋価格時点における必要諸経費等・・・（以下、ケース(2)とする。） (2)実際実質賃料（実際支払賃料）×現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率（スライド率）・・・（以下、ケース(1)とする。）の２とおりの考え方がある。ここでは、変動率により上記(1)及び(2)どちらが相応しいのかの検証と、地代・家賃の別、用途別、地域別、土地・建物別にどのような変動率を採用すべきか、及び、変動率を総合的に勘案する場合の着眼点について述べたい。 4 (1) 変動率によりケース(1)及び(2)どちらが相応しいのか、及び、用途別、地域別、土地・建物別にどのような変動率を採用すべきか ① 土地及び建物価格の変動率土地及び建物価格の変動率としては、以下のものがあげられる。土地・・・地価公示・調査変動率、市街化土地価格指数（不動産研究所）、６大都市市街化土地価格指数（不動産研究所）、相続税財産評価路線価変動率、固定資産税評価額の推移。相続税財産評価路線価に関しては、平成４年から地価公示価格の８割程度に、固定資産税評価額の基礎となる固定資産税路線価に関しては、平成６年から地価公示価格の約７割になるように設定されていることに注意が必要。用途的、地域別の観点は当然必要。地代の場合は重要。建物・・・建設工事費デフレーター（建設総合）等用途的、地域別の観点のほか、構造的な区分も必要。変動率の適用の仕方としては、土地変動率、建物変動率を単独の指標として、変動率に適用する場合のほか、積算賃料を求める場合における基礎価格の土地、建物構成割合に応じて加重平均して、変動率を求める方法がある。前者の場合は、ケース(1)及び(2)いずれも適用可能である。後者の場合は、ケース(1)及び(2)いずれも適用可能であるが、ケース(1)がより相応しいものと考えられる。なお、地代の場合は、前者の土地変動率のみが採用変動率として有用である。 ② 物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数上記には次の種類がある。Ａ．消費者物価指数・・・全国、都道府県別、市町村別にある。現在は平成１７年基準が最新。調査品目は、継続調査が可能であること等の観点から選定した 580 品目に持家の帰属家賃４品目を加えた 584 品目である。家賃項目としては以下のものがある。 5 家賃民営家賃民営家賃(木造小住宅) 民営家賃(木造中住宅) 民営家賃(非木造小住宅) 民営家賃(非木造中住宅) 公営・都市再生機構・公社家賃公営家賃都市再生機構・公社家賃持家の帰属家賃持家の帰属家賃(木造小住宅) 持家の帰属家賃(木造中住宅) 持家の帰属家賃(非木造小住宅持家の帰属家賃(非木造中住宅消費者物価指数のうち、総合指数は、地代、家賃いずれも利用できるが、もっとも、用途的、地域的に詳細な分析が可能な上記家賃指数は家賃のみ、かつ、ケース②において採用が可能である。なお、各都道府県、市町村において、各自治体の詳細なデータを公開している場合もあり、自治体窓口への問い合わせも必要である。Ｂ．企業物価指数・・・企業物価指数（CGPI：Corporate Goods Price Index）は、企業間で取引される商品（モノ）の価格に焦点を当てた物価指数。この企業物価指数は、日本銀行が 1887（明治 20）年以降継続的に作成している物価指数。その後、1949（昭和 24）年に東京卸売物価指数から卸売物価指数へ、2002 年に卸売物価指数から企業物価指数へと統計名称を変更した。しかし、「需給を反映する価格の調査」という企業物価指数の目的は今日に至るまで変わらない。2002 年 12 月の改定では「需給動向を敏感に反映する取引価格を調査する」という指数の大原則に反しない範囲内で、デフレータとしての機能向上を図ることを目的に、価格調査段階の選定基準を一部変更した。その結果、調査価格における生産者段階の割合がウエイトに占めるシェアでみて全体の 68％（1995 年基準）から 85％（2000 年基準）へと上昇し、「卸売物価指数」という名称と調査の実態（価格調査段階）との乖離がさらに拡大した。但し、直接、地代、家賃結びつく項目は下記のとおりない。 6 総括表１．国内企業物価指数品目数合工業製加工食繊維製製材・木製パルプ・紙・同製化学製プラスチック製石油・石炭製窯業・土石製鉄非鉄金金属製一般機電気機輸送用機精密機その他工業製農林水産鉱産電力･都市ガス･水スクラップ計品品品品品品品品品鋼属品器器器器品物物道類 910 862 109 47 18 37 145 20 12 43 50 32 43 84 108 13 27 74 29 6 8 5 ウエイト 1,000.0 919.4 117.4 19.8 12.7 30.3 78.3 38.4 36.6 30.9 36.8 20.3 39.6 103.3 161.4 99.2 11.3 83.1 25.5 6.3 46.6 2.2 222 6 53 27 40 48 11 12 25 ウエイト 1,000.0 18.5 76.8 64.5 192.4 358.5 203.6 25.4 60.3 275 293 43 61 34 36 17 10 34 66 35 ウエイト 1,000.0 1,045.8 93.1 138.9 74.1 80.9 32.3 221.0 66.7 348.8 83.1 ２．輸出物価指数品目数合繊維化学製金属・同製一般機電気機輸送用機精密機その他工業製計品品品器器器器品３．輸入物価指数品目数合食計料品・飼料繊維品金属・同製品木材・同製品石油・石炭・天然ガス化学製品機械器具その他産品・製品（注）合計、食料品･飼料の欄の下段は参考指数（生鮮食品）を含むベース。 7 Ｃ．日銀企業向けサービス価格指数企業向けサービス価格指数は、企業間で取引される「サービス」の価格に焦点を当てた物価指数であり、企業間で取引される「商品（モノ）」を対象とした企業物価指数と対をなしている。その主な目的は、サービスの需給動向を敏感に反映する取引価格の動向を調査し、マクロ経済分析のための重要な材料の一つを提供することにある。また、個々の品目など下位分類の指数については、金額ベースで表示される生産額（サービスの提供額）を実質化し数量ベースにする際のデフレーターとしての機能も有している。分類編成およびウエイトとしては、企業間で取引される企業向けサービス（うち国内＋輸入向け）の価格を対象としており、個人向けサービスについては対象外の扱い（※）。ウエイト算定に際しては、基準年（1995 年）における総務省『産業連関表』のサービスの中間取引額（内生部門計）を基礎データとして使用。8 大類別、17 類別で構成。 ※ 主として個人向けのサービスであっても企業が同様のサービスを需要している場合（郵便、電話料金など）は、本指数の対象となっている。 2000 年基準企業向けサービス価格指数においては、以下の分類である。大類別不動産類別不動産賃貸小類別品目事務所賃貸事務所賃貸（東京圏）事務所賃貸（大阪圏）事務所賃貸（名古屋圏）事務所賃貸（その他地域）その他不動産賃貸店舗賃貸ホテル賃貸駐車場賃貸従って、この指数は、地代の場合においては上記「駐車場賃貸」くらいしか参考にならず、反面、家賃に関しては、事務所、店舗、ホテルといった用途別の区分ができるほか、事務所に関しては圏域別の把握も出来る。なお、各都道府県、市町村において、各自治体の詳細なデータを公開している場合もあり、自治体窓口への問い合わせも必要である。また、上記指数は原則、家賃のケース２の場合しか採用できないものと考えられる。 8 Ｄ．用途別の指数スライド法の対象不動産が、事務所、共同住宅、ホテル、店舗（個店）、スーパーマーケット、百貨店等の場合においては個別に各変動率データがある。例示すると以下のとおりである。・事務所・・・三鬼商事㈱、三幸エステート㈱、生駒ＳＢＲＥ㈱等の賃貸データ。日本不動産研究所のオフィス賃料指数（地方別、都市圏別、都市規模別）・共同住宅・・・日本不動産研究所の共同住宅賃料指数（地方別、都市圏別、都市規模別）、地域別人口・世帯数の推移係数・ホテル・・・入込観光客推移動向、都道府県別宿泊数の推移（以上、各都道府県観光統計、ホテルの地元組合の統計等）・店舗・・・商業統計（業種別、地域別、スーパーマーケット、百貨店別、コンビニエンスストア）なお、これらの指標は借地契約の目的（事務所所有のため等）により、用途が制限されるため、地代の場合にも利用できるが、主として家賃でケース２の場合において採用できるものと考えられる。Ｄ．対象不動産の指数スライド法の対象不動産が、事務所、共同住宅、ホテル、店舗（個店）、スーパーマーケット、百貨店等の場合において、暦年の対象不動産の諸係数が把握できればそれらも変動率に採用できる。・事務所・・・月額賃料、共益費等の収入データ・共同住宅・・・月額賃料、共益費等の収入データ・ホテル・・・売上高推移、売上総利益推移、営業利益（部門別利益推移）・店舗・・・売上高推移、売上総利益推移、営業利益（部門別利益推移）これらの指標は、主として家賃でケース２の場合において採用できるものと考えられる。Ｅ．所得水準等を示す指標所得水準を示す指標としては、以下のものが考えられる。・GDPデフレーター・・・名目GDPを実質化して実質GDPを計算する際に用いる一種の物価指数。名目国内総生産(名目GDP)を実質国内総生産(実質GDP)で割ったもの。このGDPデフレーターの変動が物価変動となり、変化率がプラスであればインフレーション、マイナスであればデフレーションとみることができる。 9 GDPデフレーターが消費者物価指数や企業物価指数など他の物価指数と著しく異なる点は、GDPデフレーターは輸入物価の上昇による影響を控除した国内の物価水準を表しているという点である。このため、原油価格の上昇など輸入物価が上昇して国内のガソリン価格が上昇するというような場合には、消費者物価指数や企業物価指数が上昇しているにも関わらず、GDPデフレーターが下落をするということがしばしば起こる。消費者物価指数は家計の消費支出のみを対象とし、企業物価指数は企業間で取引される商品だけを対象としているなど、消費者物価指数や企業物価指数は、経済活動の一部だけを対象とした物価指数である。これに対してGDPデフレーターは経済活動全般を対象とした総合的な物価指数であるが、輸入物価が上昇すると下落しやすく、逆に輸入物価が下落すると上昇するという、直感と異なる動きをすることがある。なお、2006 年 4 月現在、日本の GDP デフレーターはパーシェ型の連鎖指数で、実質 GDP はラスパイレス型の連鎖指数であり、米国の実質 GDP はフィッシャー型の連鎖指数が採用されている。・ＧＤＰ・・・・内閣府経済社会総合研究所が作成し、公表する。ＧＤＰは Gross Domestic Product の略で、国内総生産を意味する。総生産は、原材料費等中間投入分を除いた付加価値の総額。・経済成長率・・・・上記名目ＧＤＰと実質ＧＤＰ毎に計算される。・国民経済計算体系・・・・・ＧＤＰ統計は、より包括的な国民経済計算体系の一部。国民経済計算は、SNA（Sｙｓtem of National Accounts）と言い、国連が開発したもの。SNA は、国民所得勘定を中心に産業連関表、資金循環表、国民貸借対照表及び国際収支表の五つの経済勘定を体系的、整合的に統合したもの。・国民経済計算体系・・・・・ＧＤＰ統計は、より包括的な国民経済計算体系の一部。国民経済計算は、SNA（Sｙｓtem of National Accounts）と言い、国連が開発したもの。SNA は、国民所得勘定を中心に産業連関表、資金循環表、国民貸借対照表及び国際収支表の五つの経済勘定を体系的、整合的に統合したもの。・県民経済計算体系・・・・・上記の都道府県版上記の諸指標は地代・家賃の別、用途的、地域的、ケース１、２いずれも採用できるが、総合的な指数であるので対象不動産の家賃の個別の指数傾向を反映していない面がある。 10 (2) 変動率を総合的に勘案する場合の着眼点上記の変動率は大別すると、土地及び建物価格の変動指数、物価変動指数、用途別の指標、対象不動産の指標、所得水準（ＧＤＰ等）の指標に区分される。スライド法において適用すべき変動率は、幅広く各種指標を適用すべきであるが、着眼点としては、①全体的な経済指標と対象不動産の個別の特性（地域、用途、規模等）を反映したものを併用して、幅広い観点から判断する。②対象不動産の指標に関しては個別性が強いため参考程度にとどめるが、できるだけ把握し、その妥当性を他の指標と比較する。③対象不動産と関連性が低い指標は出来るだけ排除する。等の配慮が必要である。以 11 上