平成 19 年 12 月 10 日 各 位 ＜不動産投資信託証券発行者名＞ 執行役員 山碕 建人 （コード番号 ８９５２） ＜資産運用会社名＞ ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社 代表者名 代表取締役社長 荒畑 和彦 問合せ先 企画部長 荒木 治彦 TEL.03-3211-7921 資産の取得に関するお知らせ 当投資法人は、平成 19 年 12 月 10 日、下記の通り資産の取得を決定いたしましたので、 お知らせいたします。 記 １．取得の概要 １) 取 得 資 産： 不動産（土地及び建物の所有権（共有持分）） (建物所有割合 29.7389％）（注） ２) 資 産 名 称： 八王子ファーストスクエア ３) 取 得 価 格： ２，３７９，１１２千円 ４) 取得予定日： 平成２０年３月１９日 ５) 売 相互住宅株式会社 主： ６) 取 得 資 金： 未定 平成19年12月10日現在、当投資法人は本物件の持分(建物所有割合50.6611％)を保有し ているが、上記追加取得により、当投資法人の建物所有割合は80.4％となる。 （注） ２．取得の理由 当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得する。 なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおり。 （１） 建物運営管理効率の向上 本追加取得により、資産価値の向上及び建物運営管理の効率化が図れること。 （２） 立地の優位性 本物件の位置する八王子市は、東京都多摩地区最大の都市であり、鉄道網(京王 線及びＪＲ線（中央本線、横浜線、八高線）)並びに道路網(国道 16 号線、中央 自動車道及び国道 20 号線（甲州街道）)の結節点として利便性の高い交通の要 1 所であり、その中でも、本物件は京王線「京王八王子」駅まで徒歩１分、ＪＲ 「八王子」駅まで徒歩４分という場所に位置し、特に高い立地優位性を有する こと。 （３） 賃貸ビルとしての仕様の優位性 基準階 335 坪の貸室面積は、大小様々な区画に分割貸付が可能であり、また、 天井高 2,600 ㎜、電気容量 40VA／㎡、24 時間入退館可能な警備システム、126 台収容可能な大規模な駐車場等、営業拠点としてのニーズのみならず様々なテ ナントニーズに充分対応可能な仕様であること。 ３．取得資産の内容 以下に掲げる通り。 なお、「面積」、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、「用途」については登 記簿上の表示のうち、主要なものを記載。 （１） 取得資産の内容 所在地 登記簿上 の表示 住居表示 用途 面積 土 地 建 物 構造 建築時期 設計者 施工者 建築確認機関 所有形態 土 地 東京都八王子市明神町三丁目 547 番 8 他 17 筆 建 物 東京都八王子市明神町三丁目 547 番地 8 他 東京都八王子市明神町三丁目 20 番 6 号 事務所、店舗 2,989.33 ㎡（建物敷地全体の面積） 18,329.98 ㎡（建物 1 棟全体の延床面積） ※付属建物の駐車場(127.53 ㎡)を含む 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 12 階建 平成 8 年 7 月 株式会社間組 株式会社間組 八王子市 所有権 土 地 建 物 取得価格 鑑定評価額 (鑑定機関) (評価方法) 地震ＰＭＬ 担保設定の有無 不動産管理会社 （注）1. (5 筆 965.99 ㎡の共有持分 337,741,000,000 分の 96,748,968,592、3 筆 1,273.92 ㎡の共有持分 33,774,100,000,000 分の 11,340,170,578,272、2 筆 233.50 ㎡の共有持分 337,741,000,000 分の 148,788,772,313、 2 筆 93.88 ㎡の共有持分 33,774,100,000,000 分の 10,715,692,933,620、1 筆 153.75 ㎡の共有持分 33,774,100,000,000 分の 11,288,130,774,551) 所有権（共有持分：10,000,000 分の 2,973,890） ２，３７９，１１２千円 ２，３１０，０００千円 (大和不動産鑑定株式会社) (収益還元法：平成 19 年 12 月 1 日時点) <参考>直接還元法における還元利回り 5.2％ DCF 法における割引率 4.9％、最終還元利回り 5.4％ ８．００％（平成 17 年 3 月に取得した東京海上日動リスクコンサ ルティング株式会社による地震リスク評価報告書に基づく。） なし 相互住宅株式会社（注）2. 2 （注）1.取得後に委託を予定している不動産管理会社を記載。 （注）2.不動産管理会社の概要 商号 本店所在地 代表者 資本金の額 大株主 相互住宅株式会社 東京都品川区西五反田二丁目８番１号 代表取締役社長 林 哲治郎 100 百万円（平成 19 年 11 月 30 日現在） 東急不動産株式会社 株式会社第一ビルディング 株式会社竹中工務店 ジェイアンドエス保険サービス株式会社 （平成 19 年 11 月 30 日現在） 主な事業内容 不動産業 当投資法人又は資産運用 当投資法人が資産の運用を委託しているｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾ 会社との関係 ｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社（資産運用会社）の株主である第一生命 保険相互会社及びその緊密な者が 19.5%出資（うち、5%を第 一生命保険相互会社が直接出資）している。なお、ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘ ｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社に対する第一生命保険相互会 社の出資比率は 27%である。 （２） テナント等の内容 テナント総数 総賃貸可能面積 総賃貸面積 最近の入居率の推移 ４２ ３，７２４㎡ ３，７０３㎡ 平成 17 年 9 月 30 日 ９５．３％ 平成 18 年 9 月 30 日 ９８．７％ 平成 19 年 9 月 30 日 ９９．４％ 取 得 予 定 日 未 定 ＮＯＩ（Net Operating Income） 年間１２７百万円 ・ 数値（ＮＯＩを除く）は、平成 19 年 9 月 30 日現在当投資法人が保有する持 分にかかる数値を今回取得予定の持分に換算して記載。 (注) ・ ＮＯＩは、取得予定日の賃貸借契約条件等を基にした定常稼動時の取得予定 持分にかかる推定数値を記載。 ※想定稼働率：９５．１％ （３） 貸室仕様 天井高 基準階面積 ＯＡフロア 電気容量 空調方式 床荷重 その他 2,600 ㎜（ＯＡフロア敷設箇所は 2,525mm） 1,107 ㎡ 一部敷設箇所有り（75mm） 40VA／㎡ セントラル空調 500 ㎏／㎡ 24 時間入退館可 3 （４） エンジニアリングレポートの概要 ⅰ.修繕項目の概要 報告書日付 報告書作成者 早期修繕項目 今後 15 年間における 修繕費・更新費 （当投資法人による今回取得持分に係る年平均値） 緊急修繕項目 短期修繕項目 （１年以内） 修繕費 更新費 合計 平成 16 年 12 月 24 日 清水建設株式会社 特になし 特になし ５百万円 ８百万円 １４百万円 ⅱ.アスベスト使用状況に関する記載 （使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載） アスベストが含有される吹付け材 記載なし 上記以外のアスベスト含有材 記載なし ４．売主の概要 前記３．（１）（注）２．に記載の不動産管理会社の概要と同じ ５．取得の日程 平成 19 年 12 月 10 日 平成 19 年 12 月 18 日 平成 20 年 3 月 19 日 取得を決定 不動産売買契約締結（予定） 引渡し（予定） 以 上 なお、本件取得による当投資法人の平成 20 年 3 月期（平成 19 年 10 月 1 日～平成 20 年 3 月 31 日）運用状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想の修正はありません。 参考資料（添付） ・ 八王子ファーストスクエア外観写真 ・ 案内図 ・ 本取得後の運用不動産等資産一覧 本資料は、兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。 4 （参考）八王子ファーストスクエア外観写真 5 （参考）案内図 6 本件取得後の運用不動産等資産一覧 名称 （所在地） 地域 こころとからだの元氣プラザ （東京都千代田区） 北の丸スクエア （東京都千代田区） ＭＤ神田ビル （東京都千代田区） 神田橋パークビルヂング （東京都千代田区） 二番町ガーデン （東京都千代田区） 三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル （東京都千代田区） ビュレックス麹町 （東京都千代田区） 山王グランドビル （東京都千代田区） 首都圏 (東京23区) 有楽町電気ビルヂング （東京都千代田区） 小伝馬町新日本橋ビルディング （東京都中央区） ビュレックス京橋 （東京都中央区） 銀座三和ビル （東京都中央区） 菱進銀座イーストミラービル （東京都中央区） 晴海センタービル （東京都中央区） 青山クリスタルビル （東京都港区） 芝二丁目大門ビルディング （東京都港区） コスモ金杉橋ビル （東京都港区） 新和ビルディング （東京都新宿区） 東京オペラシティビル （東京都新宿区） 高輪台ビルディング （東京都品川区） 東五反田1丁目ビル （東京都品川区） 大森駅東口ビルディング （東京都大田区） 日本ブランズウィックビル （東京都渋谷区） 代々木1丁目ビル （東京都渋谷区） ダヴィンチ原宿 （東京都渋谷区） 神宮前メディアスクエアビル （東京都渋谷区） 渋谷クロスタワー （東京都渋谷区） 恵比寿ネオナート （東京都渋谷区） ハーモニータワー （東京都中野区） 大塚東池袋ビルディング （東京都豊島区） 池袋二丁目ビルディング （東京都豊島区） 池袋ＹＳビル （東京都豊島区） 首都圏 (東京23区を除く) 資産の種類 取得日 又は 取得予定日 不動産 平成14年10月31日 ５，０００，０００ １．１％ 不動産 平成18年2月24日 ８１，５５５，５００ １７．１％ 不動産 平成14年5月31日 ９，５２０，０００ ２．０％ 不動産 平成14年8月15日 ４，８１０，０００ １．０％ 不動産 平成17年4月1日 １４，７００，０００ ３．１％ 不動産 平成19年3月28日 ４４，７００，０００ ９．４％ 不動産 平成17年7月29日 ７，０００，０００ １．５％ 不動産 平成17年1月31日 平成18年4月3日 計 １０，２００，０００ １０，７００，０００ ２０，９００，０００ ４．４％ １．５％ 不動産 平成15年8月1日 ７，２００，０００ 平成13年9月25日 ３，１７３，０００ ０．７％ 不動産 平成14年7月22日 ５，２５０，０００ １．１％ 不動産 平成17年3月10日 １６，８３０，０００ ３．５％ 不動産 平成17年3月15日 ５，３５３，５００ １．１％ 不動産 平成19年12月18日 ２６，８００，０００ ５．６％ 不動産 平成15年3月14日 ７，６８０，０００ １．６％ 不動産信託受益権 平成13年9月10日 ４，８５９，０００ １．０％ 不動産信託受益権 平成13年9月25日 ２，８０８，０００ ０．６％ 不動産 平成16年9月1日 ７，８３０，０００ １．６％ 不動産 平成17年9月13日 ９，３５０，０００ ２．０％ 不動産信託受益権 平成13年9月25日 ２，７３８，０００ ０．６％ １．２％ 不動産 平成16年11月1日 ５，５００，０００ 不動産信託受益権 平成13年9月10日 ５，１２３，０００ １．１％ 不動産 平成16年3月24日 ６，６７０，０００ １．４％ 不動産 平成16年4月1日 ８，７００，０００ １．８％ 不動産 平成14年11月22日 ４，８８５，０００ １．０％ 不動産 平成15年10月9日 １２，２００，０００ ２．６％ 不動産 平成13年11月30日 ３４，６００，０００ ７．３％ 不動産 平成15年11月14日 平成16年4月1日 計 ３，７４０，０００ ３６０，０００ ４，１００，０００ ０．９％ 不動産 平成17年2月28日 ８，５００，０００ １．８％ 不動産信託受益権 平成13年9月25日 ３，５４１，０００ ０．７％ 不動産信託受益権 平成13年9月25日 １，７２８，０００ ０．４％ 不動産 平成16年8月2日 ４，５００，０００ ０．９％ 平成17年3月31日 平成20年3月19日 計 平成13年9月25日 平成13年10月11日 計 ３，３００，０００ ２，３７９，１１２ ５，６７９，１１２ １，２３２，０００ １，３４２，０００ ２，５７４，０００ 不動産 さいたま浦和ビルディング (埼玉県さいたま市） 不動産 東北地方 北陸地方 中部地方 近畿地方 中国地方 九州地方 ８・３スクエア北ビル (北海道札幌市） 定禅寺パークビル (宮城県仙台市） 仙台本町ホンマビルディング (宮城県仙台市） 不動産信託受益権 平成13年9月25日 ３，３７５，０００ ０．７％ ３９９，７３２，１１２ ８４．０％ ８４．０％ １．５％ ７，１００，０００ １．５％ 不動産 平成17年1月31日 １，０００，０００ ０．２％ 平成13年9月25日 平成18年6月28日 計 平成14年2月28日 平成15年3月3日 計 平成18年10月2日 平成18年11月1日 計 ２，９２４，０００ ２５０，０００ ３，１７４，０００ ２，８８０，０００ １，７００，０００ ４，５８０，０００ ３，８５０，０００ １，３００，０００ ５，１５０，０００ 不動産信託受益権 錦パークビル (愛知県名古屋市） 不動産 ０．９％ ０．７％ １．１％ 平成18年9月22日 １，６８０，０００ ０．４％ 不動産 平成13年9月10日 １４，５３３，０００ ３．１％ 不動産 平成15年8月8日 １，８６５，０００ ０．４％ 不動産 平成13年12月20日 ２，６５０，０００ ０．６％ 平成13年9月25日 平成15年12月26日 計 平成13年9月25日 平成14年2月28日 計 ２，２６４，０００ １，９００，０００ ４，１６４，０００ ６，９３４，０００ ７，３８０，０００ １４，３１４，０００ 不動産 御堂筋ダイワビル (大阪府大阪市） 不動産信託受益権 １．０％ １．０％ 不動産 堺筋本町ビル (大阪府大阪市） ２．４％ ０．５％ 平成19年6月1日 不動産 リットシティビル (岡山県岡山市） ＮＨＫ広島放送センタービル (広島県広島市） 東晴天神ビルディング (福岡県福岡市） 天神クリスタルビル (福岡県福岡市） 日之出天神ビルディング (福岡県福岡市） １．２％ 不動産 金沢パークビル (石川県金沢市） 広小路栄ビルディング (愛知県名古屋市） 名古屋広小路ビルヂング (愛知県名古屋市） 名古屋御園ビル (愛知県名古屋市） 京都四条河原町ビル (京都府京都市） 地域毎の比率 ８１．５％ 首都圏計 北海道 比率 不動産信託受益権 八王子ファーストスクエア （東京都八王子市） 川崎砂子ビルディング （神奈川県川崎市) 取得価格 （千円） ４．９％ ０．９％ ４．４％ ３．０％ 不動産 平成18年2月1日 ４，６５０，０００ １．０％ 不動産 平成16年3月25日 １，３２０，０００ ０．３％ 不動産 平成13年9月25日 １，５５０，０００ ０．３％ 不動産 平成17年6月1日 ５，０００，０００ １．１％ 不動産信託受益権 平成13年9月10日 １．３％ 地方都市計 運用資産合計 ２．１％ ３，６５７，０００ ０．８％ ７６，３８７，０００ １６．０％ １６．０％ ４７６，１１９，１１２ １００．０％ １００．０％ （注）上記表に記載の資産のほか、平成17年3月29日、平成17年11月24日及び平成18年11月24日に、晴海フロント特定目的会社の発行する優先出資証券を取得価格合計1,270百万円で 取得しております。 7
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