資料３－２ 特定用途制限地域等 都市計画決定素案の内容と考え方 審議会では、資料３－１および資料３－３の内容についてご審議頂き、 この資料については、主に参考としてご覧ください。 目 １．特定用途制限地域の決定 次 (1)特定用途制限地域とは 素案の内容 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ２ (2)エリアと制限内容についての基本的な考え方 (3)各エリアの指定基準 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ３ (4)建築物の用途制限の考え方 ２．用途地域の変更 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ22 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ22 (3)前回の素案からの変更点 (4)変更対象地区一覧 ３．特別用途地区の決定 (1)特別用途地区とは ････・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ23 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ24 用途地域見直し総括図 (2)素案の内容 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ８ 素案の内容 (1)変更についての考え方 (2)素案の内容 ・・・・・・・・・・Ｐ２ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ26 素案の内容 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ27 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ27 特別用途地区総括図・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・Ｐ28 1 １．特定用途制限地域の決定 素案の内容 (1)特定用途制限地域とは ①制度の概要 「非線引き」都市計画区域の白地地域において、良好な環境の形成又は保全のために、制 限すべき特定の建築物の用途を定める制度。用途地域は農業振興地域において指定すること が出来ないが、特定用途制限地域は指定することができることから、白地地域における土地 利用のコントロールに有効な制度である。 ②目的 住環境の保全および商工業の利便性の確保や、農地や自然環境の保全のための無秩序な市 街化の防止を図ることを目的とする。 ③都市計画決定と条例の制定 ・区域と制限の概要は、都市計画決定する。 ・制限すべき建築物の用途は、市条例で定める。 (2)エリアと制限内容についての基本的な考え方 ①基本４エリアとその他２エリアの指定 「伊勢市土地利用基本方針」の市街地外の土地利用方針をもとに、白地地域全域を基本 的な４つのエリアに分け、それぞれのエリアの特徴に応じた制限内容を定める。また、そ の４つのエリアとは性質の異なる地区については、「その他の地区」として個別に制限内 容を定める。 ②農用地等の保全を前提とする 農用地や自然公園など、他法令による保全が図られている地区についてはその保全を 前提としながら、制限が解除された場合を想定し、地域の特性に応じて建築物の立地制限 を規定する。特定用途制限地域のエリア指定は、農用地の解除や農地の転用などを進める ものではない。また、農用地等の指定のない地域についても、用途地域内のように、積極 的に市街化を促進するものではない。 ③幹線道路沿道については、一定の商工業施設の立地を許容する。 周辺の農用地や山林などにおいて商工業施設や環境に大きな影響を与える施設が分散 立地することを防ぐ。 ④住宅は、基本的に制限を行わない。 特定用途制限地域の主たる目的の一つとして住環境の保全があることから、今回の特定 用途制限地域の指定に当たって、住宅に関しては、基本４エリアでは制限を行わない。 （例 外：サンアリーナ周辺地区） ⑤都市公園に関する施設や公共団体が整備する観覧場などについては、特定用途制限地域の 制限対象外とする。 公共の野球場や陸上競技場、サンアリーナなどの施設を制限対象外とする。 2 (3)各エリアの指定基準 ◆幹線道路沿道流通・業務地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・基本的なエリア 農用地の保全を前提としつつ、周辺の住環境や自然環境、営農環境との共存を図り ながら、一定の商工業系の土地利用を許容する地区 ■指定 ・国道や主要地方道など、幹線道路の沿道およびその周辺を指定する。 ・道路沿いに線形に指定する場合は、道路境界線から 50ｍの範囲を基本とする。 ■建築物の制限 分類 店舗等 遊戯施設・ 風俗施設 制限する建築物の用途 ・延べ床面積が 3,000 ㎡を超える店舗等 ・客席が 200 ㎡以上の劇場、映画館、演芸場、観覧場 ・キャバレー・ダンスホール等、ソープランド等 【考え方】 ・市の中心部の活性化や地区の風紀を考慮し、規模の大きな店舗や劇場等、および 風俗施設を制限する。 ◆第二種田園・集落地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・基本的なエリア 住宅を基本とし、農地、農業・漁業や地場産業に関する施設および周辺の山林等の 自然環境との共存を図る地区 ■指定 ・農・漁業集落、開発された団地や宅地化が進んでいる地区などを指定する。 ■建築物の制限 分類 店舗等 ホテル・旅館 遊戯施設・ 風俗施設 公共施設等 倉庫等 用途 ・延べ床面積が 3,000 ㎡を超える店舗等 ・ホテル・旅館 ・スポーツ施設で、延べ床面積が 3,000 ㎡を超えるもの（※２） ・カラオケボックス等 ・麻雀屋、パチンコ屋、射的場、車券発売所等 ・劇場、映画館、演芸場、観覧場(※２) ・キャバレー・ダンスホール等、ソープランド等 ・自動車教習所 ・倉庫業を営む倉庫 【考え方】 ・国道や県道などの幹線道路には面していない地区で、住環境や地域の風紀に影響 を与える規模の大きな店舗やホテル、遊技施設・風俗施設などを制限する。 3 ◆第一種田園・集落地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・基本的なエリア 生産の場、景観資源としての農地の保全を図る地区 ■指定 ・一団の農地で、その保全を図る地区や、農用地に囲まれた集落を指定する。 ・営農状況や農林事業の実施状況、後継者の育成状況等を考慮して指定する。 ■建築物の制限 分類 店舗等 事務所等 ホテル・旅館 遊戯施設・ 風俗施設 公共施設等 倉庫等 工場等 用途 ・物品販売店店舗、飲食店等以外のもので、延べ床面積が 150 ㎡を超えるもの ・延べ床面積が 150 ㎡を超えるもの ・ホテル・旅館 ・スポーツ施設（※２） ・カラオケボックス等 ・麻雀屋、パチンコ屋、射的場、車券発売所等 ・劇場、映画館、演芸場、観覧場(※２) ・キャバレー・ダンスホール等、ソープランド等 ・自動車教習所 ・倉庫業を営む倉庫 ・原動機を使用する作業場の延べ床面積が 150 ㎡を超える工場 （ただし、育苗施設など、農業に関する施設を除く） 【考え方】 ・営農環境の保全のため、環境に影響を及ぼす施設を広く制限する。 ・集落の住民のための利便性や生業の場としての必要性と、地域の環境への影響を 考慮し、店舗、事務所や工場については小規模なもの以外を制限する。 ・農業に関する工場は、面積に関わらず立地を許容する。 4 ◆自然環境地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・基本的なエリア 景観および自然環境を保全する地区 ■指定 ・自然公園特別保護地区および特別地域に指定されている地区と、それと一体とな った山林を指定する。 ■制限の概要 分類 店舗等 事務所等 遊戯施設・ 風俗施設 公共施設等 倉庫等 工場等 用途 ・物品販売店店舗、飲食店等以外のもので、延べ床面積が 150 ㎡を超えるもの ・延べ床面積が 150 ㎡を超えるもの ・スポーツ施設（※２） ・カラオケボックス等 ・麻雀屋、パチンコ屋、射的場、車券発売所等 ・劇場、映画館、演芸場、観覧場(※２) ・キャバレー・ダンスホール等、ソープランド等 ・自動車教習所 ・倉庫業を営む倉庫 ・原動機を使用する工場 （ただし、地場産業として、木材加工場や陶磁器工場は除く） 【考え方】 ・自然環境の保全のため、環境に影響を及ぼす施設を広く制限する。 ・集落の住民のための利便性や生業の場としての必要性と、地域の環境への影響を 考慮し、店舗、事務所については、小規模なもの以外を制限する。工場について は、面積に関わらず制限を行う。 ・地場産業に関する施設として、陶磁器の製造所と木材加工に関する施設について は、面積に関わらず立地を許容する。 5 ◆低層住居専用地区・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・その他の地区 住宅および兼用住宅（事務所、店舗等）を基本とし、良好な住環境を保全する地区 ■指定 ・都市計画法第 41 条の規定により、建築物に対して第一種低層住居専用地域と同程 度の形態制限が定められている地区を指定する。 ■制限の概要 分類 店舗等 事務所等 ホテル・旅館 遊戯施設・ 風俗施設 公共施設等 倉庫等 工場等 用途 ・店舗等 ・事務所等 ・ホテル・旅館 ・スポーツ施設（※２） ・カラオケボックス等 ・麻雀屋、パチンコ屋、射的場、車券発売所等 ・劇場、映画館、演芸場、観覧場(※２) ・キャバレー・ダンスホール等、ソープランド等 ・大学、高等専門学校、専修学校等 ・病院 ・延べ床面積 600 ㎡を超える老人福祉センター、児童厚生施設 等 ・自動車教習所 ・単独車庫（附属車庫を除く） ・建築物附属自動車車庫で、延べ床面積が 600 ㎡を超え、かつ ２階以上の部分にあるもの ・倉庫業を営む倉庫 ・床面積の合計が 15 ㎡を超える畜舎 ・パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自 転車店等で、作業場の床面積が 50 ㎡以下のもの ・工場 ・危険物の貯蔵・処理に関する施設 【考え方】 ・従前の低層住宅地としての土地利用方針を継続し、良好な住環境保全のため、住 環境に影響を及ぼす施設の立地を制限する。 6 ◆サンアリーナ周辺地区【検討中】 ・・・・・・・・・・・・・・・・・その他の地区 市及び県の産業用地としての土地利用を進める地区 ■指定 ・サンアリーナや三重県の防災施設および市が企業誘致を進めているサンサポート スクエア伊勢を指定する。 ■制限の概要 分類 用途 検討中 【考え方】 当該地区については、県と市の担当部署で構成される検討会議において、制限 内容を検討する。 7 (4)建築物の用途制限の考え方 ・◆住宅等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ○用途の特徴 ・住宅や共同住宅などの専用住宅や、兼用住宅（住宅でない部分の床面積が 50 ㎡以 下のもので、事務所や日用品販売のための店舗、美容院など、環境に影響が少な い用途に限る）で、静かで落ち着いた環境を必要とするものであることから、騒 音や振動が発生し、工場としての土地利用に特化した工場団地内などでの立地は 望ましくないと考えられる。 ・兼用住宅の用途として、自家販売用（※）の食品を製造するパン屋、米屋、豆腐 屋、菓子屋等が含まれており、単なる工場の場合と扱いが異なる。（８(2)参照） ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 周 辺 商 業 工業・流通 第 二 種 農 第 一 種 農 自然環境 業務 業務 地・集落 地・集落 低層住居 サンアリ ーナ周辺 ○ ○ 検討中 ○ ○ ○ ○ ・◆店舗等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ○用途の特徴 ・小規模なもの（延べ床面積 150 ㎡～500 ㎡）で、日用品販売店舗など環境に対する 影響が小さいものについては、地域住民の利便施設としての必要性を考慮する必要 がある。 ・中規模程度のもの（500 ㎡～3000 ㎡）は、中規模以上の店舗（スーパーマーケット やドラッグストアなど）を想定しており、規模が大きくなるほど広域からの来客が あるため、地域の利便施設としての必要性とともに、自動車の交通量の増加や、集 客による環境への影響を考慮する必要がある。 ・規模の大きな店舗（3,000 ㎡～10,000 ㎡）については、近隣市町も対象とした集客 施設であり、自動車交通の著しい増加や多数の集客による環境への影響や、市の中 心部への影響を考慮する必要がある。 ○各エリアでの制限内容 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 ○：立地可能×：立地を制限 第一種 田園・集落 自然環境 延べ床面積 3,000 ㎡以上の店舗 延べ床面積 150 ㎡を超える店 等を制限 舗等（物品販売店や飲食店等 以外）を制限 8 低層住居 サンアリー ナ周辺 × 検討中 ・◆事務所等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ○用途の特徴 ・住居兼事務所で、事務所部分が 50 ㎡以下のものは「兼用住宅」として扱われる。 ・規模が小さいものについては、地域住民が生業を営む場であることを考慮する必要 がある。 ・規模が大きなものについては、従業員や来訪客の出入りがあることから、自動車交 通の増加など、周辺地域への影響が想定される。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 ○ ○ 延べ床面積 150 ㎡を超えるも ×：立地を制限 低層住居 サンアリー ナ周辺 × 検討中 の ・◆ホテル・旅館・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ○用途の特徴 ・ビジネスホテルや民宿等のほか、ラブホテル等も含まれる。 ・一般的に、静かな環境を必要とするものと考えられる。 ・不特定多数が利用する施設であり、必要物資の搬入・搬出などが必要となることか ら、大型車の出入りが想定される。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ × × ○ × 検討中 9 ・◆遊技施設・風俗施設・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ①スポーツ施設 （ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習等） ○用途の特徴 ・不特定多数の利用者がある施設で、規模が大きなものについては、大会やイベント に利用され、広範囲からの来客と自動車交通の集中が想定される。 ・規模が小さいものは、近隣住民の利用が主と想定され、地域住民の健康増進のため の施設としての必要性を考慮する必要がある。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ 延べ床面積 × × × 検討中 3,000 ㎡を超 えるものを制 限 ※公園施設として整備されるものや、公共団体が整備するものについては、制限対象外 ②カラオケボックス等 ○用途の特徴 ・不特定多数の利用がある遊戯施設であり、騒音の発生のおそれがあることから、住 環境に影響を及ぼす施設として、住宅地での立地は望ましくないと考えられる。 ・スナックなどの飲食店に設置されるカラオケについては、制限対象外 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ × × × × 検討中 10 ③麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等 ○用途の特徴 ・ギャンブルに関係する施設であり、地域の風紀に影響を及ぼすおそれがある。 ・パチンコ屋については、規模がある程度大きく、自動車交通の増加が想定される。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ × × × × 検討中 ④劇場、映画館、演芸場、観覧場 ○用途の特徴 ・不特定多数が限られた時間帯に集中して利用する施設で、広域からの来客が想定さ れることから、自動車交通の増加や、イベント実施時の騒音の発生など周辺環境へ の影響が想定される。 ・規模の大きな施設については、遠方からの来訪者や幅広い年代層の利用を考慮する 必要があり、宿泊施設や飲食店など、公共交通などの移動機関を必要とすることか ら、駅前など市の中心部に立地することが望ましいと考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 客席 200 ㎡以上 × × × × 検討中 のもの ※公園施設として整備されるものや、公共団体が整備するものについては、制限対象外 11 ⑤キャバレー、ダンスホール等、個室付浴場等 ○用途の特徴 ・客に遊興（ダンス等）、飲食をさせる店舗や風俗施設であり、夜間の営業が主となる ことから、地域の風紀や環境に影響を及ぼすおそれがある。 ・一般的に夜間における駅前等の商業地の賑わいに関係する施設であり、アルコール の提供も目的のひとつであることから、自動車の利用を前提としている郊外部での 立地は望ましくないと考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 × × × × × 検討中 12 ・◆公共施設等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ①幼稚園、小学校、中学校、高等学校 ○用途の特徴 ・一般的に、周辺住民が利用する施設で、施設までの交通手段は徒歩や自転車が主と 想定される。また、利用は日中が主となる。 ・静かな環境を必要とし、子どもの通学路の安全を考慮すると、工場のみに特化した 土地利用を進める工場団地や工場が多い地域での立地は望ましくないと考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ ○ 検討中 ②大学、高等専門学校、専修学校等 ○用途の特徴 ・幼稚園や小中高等学校よりも多くの利用者があり、自動車交通の増加や、比較的夜 間の利用があることが想定される。 ・静かな環境を必要とすることから、騒音を発生する工場が多数立地する地域での立 地は望ましくないと考えられる。 ・大学等の研究施設や実験施設がキャンバスと離れた場所に立地する場合は、事務所 等に分類される。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ × 検討中 ③図書館等 ○用途の特徴 ・静かな環境を必要とし、不特定多数の利用がある施設であることから、工業に特化 した土地利用を進める工場団地内などでの立地は望ましくないと考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ ○ 検討中 13 ④巡査派出所、一定規模以下の郵便局等 ○用途の特徴 ・地域の治安維持や利便性に関係する施設であることから、制限すると地域住民の生 活に支障をきたすおそれがある。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ ○ 検討中 ⑤神社、寺院、教会等 ○用途の特徴 ・ここでいう神社等は、地域住民を対象としたもので、地域の良好な環境を害するお それがなく、社会教育的な活動のために設けたものをいう。これ以外の施設につい て、用途地域においては、面積や形態によって立地できる地域を制限している。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ ○ 検討中 14 ⑥病院 ○用途の特徴 ・ベッド数が 20 床以上のものを指し、それ以下のものは「診療所」に分類されている。 （診療所については、地域住民の必要性を考慮し制限対象外とする） ・規模が大きなものについては、近隣住民だけでなく、周辺市町からの来客が想定さ れる。 ・本来は、静かな環境を必要とする施設で、高齢者など車を運転しない人の利用も想 定されることから、騒音を発生する工場が多数立地する地区や郊外部での立地は望 ましくないと考えられる。 ・専門分野によっては、利用者が比較的長時間滞在することから、広い駐車場を必要 とし、土地の確保が容易な郊外に立地するという傾向が見られる。 ・地域医療を支える施設としての必要性を考慮する必要がある。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ × 検討中 ⑦公衆浴場、診療所、保育所等 ○用途の特徴 ・診療所については、ベッド数が 19 床以下のもので、病院とは区別して扱われる。 ・いずれも地域住民のための施設であり、日常生活における必要性の高いものである ことから、制限すると地域住民の生活に支障をきたすおそれがある。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ ○ 検討中 15 ⑧老人ホーム、障害者福祉ホーム等 ○用途の特徴 ・利用者が長期間滞在、入居して日常生活をおくる施設で、下記(9)とは区別される。 ・静かな環境を必要とすることから、騒音を発生する工場が多数立地する地域での立 地は望ましくないと考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ ○ 検討中 ⑨老人福祉センター、児童厚生施設等 ○用途の特徴 ・高齢者や児童に関する各種相談やレクリエーションのための施設で、上記(8)とは区 別される。 ・地域住民のための福祉施設で、規模の大きなものについては、周辺地域からの来訪 が想定され、低層の住宅団地内に外部からの往来が頻繁にあることは落ち着いた住 環境に影響を及ぼすおそれがある。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ 延べ床面積 検討中 600 ㎡を超え るものを制限 ⑩自動車教習所 ○用途の特徴 ・広い敷地を必要とし、騒音の発生や不特定多数の利用が想定される。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ × × × × 検討中 16 ・◆倉庫等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ①単独車庫（附属車庫を除く） ○用途の特徴 ・「単独車庫」とは、敷地内に単独で存在する車庫で、下記(2)の「建築物附属自動車 車庫」とは区別されている。 ・低層の住宅団地においては、宅地内に車庫を設置することが想定され、単独車庫の 必要性は低い。立地すると地区内に地区外の車両の往来が発生し、住環境に影響を 及ぼすおそれがある。 ・店舗や工場のない農地や自然環境内では、立地の可能性は低い。また、白地地域は 比較的広い敷地を確保することが可能であることから、制限を行うことによって逆 により広い面積の駐車場が整備される可能性があると考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ × 検討中 ②建築物附属自動車車庫 ○用途の特徴 ・ 「附属車庫」とは、同一敷地内のほかの建築物の使用者等のために設けられる車庫で、 上記(1)の「単独車庫」とは区別されている。 ・敷地規模が限定される市街地内においては、自動車交通への対応と敷地の有効利用 のため、立体駐車場や機械式駐車場が多く見られ、制限を行う必要性があると考え られる。白地地域においては、比較的広い敷地を確保することが可能であることか ら、制限を行うことによって逆により広い面積の駐車場が整備される可能性がある と考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ × 検討中 17 ③倉庫業を営む倉庫 ○用途の特徴 ・貸し倉庫やコンテナルームなど、他人のものを保管することを生業としている倉庫 をいう。自らのものを保管する場合は「自家用倉庫」として扱われ、 「倉庫業を営む 倉庫」とは区別されている ・搬入・搬出のための運搬車の出入りが想定される。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ × × × × 検討中 ④畜舎（15 ㎡を超えるもの） ○用途の特徴 ・悪臭や騒音（家畜の鳴き声など）を発生するおそれがある。 ・白地地域においては、農業や畜産業など、第一次産業を営むことに対する制限は望 ましくないと考えられる。ただし、開発された低層住宅地内は住宅に特化している ため、立地は望ましくないと考えられる。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ × 検討中 18 ・◆工場等・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ①パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等 （作業場の床面積が 50 ㎡以下のもの） ○用途の特徴 ・当該施設については、兼用住宅で自家用販売（兼用住宅内で販売するもの）か、単 なる工場かで考え方が多少異なる。周辺環境への影響が小さく、地域住民の日常生 活に関する施設としての必要性を考慮する必要がある。 ・兼用住宅で自家用販売を行うもの 住宅の敷地の利用範囲内であり、他の敷地を求めることが難しいという 状況が想定されることから、用途地域内においては、低層住宅地（専用住 宅または兼用住宅で構成）においても立地を許容している。 ・工場である施設 新たに敷地を探し、工場を建てるものであることから、その選択肢にあ えて低層住宅地を含めることはないという考え方である。また、自家用販 売を行わない工場も含むことから、搬入・搬出のための車両が日常的に出 入りすることが想定されることから、用途地域内では、低層住宅地（専用 住宅または兼用住宅で構成）においては立地を制限している ○各エリアでの制限内容 幹線道路沿道 ○：立地を許容 ×：立地を制限 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 流通・業務 第二種 田園・集落 サンアリー ナ周辺 ○ ○ ○ ○ × 検討中 19 ②危険性や環境を悪化させるおそれがある工場 ○用途の特徴 ・地域の活力に関する施設であり、市街地で施設周辺の住民とのトラブルや広い敷地 の確保が困難な施設の移転先として、白地地域においてもエリアを限定して立地を 許容する必要がある。 ・環境に対する影響の大きさから、農地や自然環境、低層の住宅地内での立地は極力 避けることが望ましいと考えられる。 ・建築基準法では、環境に対する影響の大きさによって、４段階に分類されている。 分類は、業種ではなく、作業内容や扱っている材料、製造工程などで分類されてい るが、現在立地している工場の作業内容を把握することは大変困難である。 ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ 延べ床面積 × × 検討中 150 ㎡を超え (ただし、陶 るものを制限 磁器の製造や (ただし、農業 木材加工施設 施設は面積に は制限対象外 制限対象外と とする) する) 20 ③自動車工場 ○用途の特徴 ・原動機を使用する工場である。規模の小さいものについては、周辺環境への影響が 小さく、地域住民の生活面での必要性、生業としての必要性を考慮する必要がある。 規模が大きいものについては、周辺環境への影響が大きく、また資材などの搬入・ 搬出や来客による自動車交通の増加などが想定され、立地をコントロールする必要 がある。 ・環境に対する影響の大きさから、農地や自然環境、低層の住宅地内での立地は極力 避けることが望ましいと考えられる。 ・ガソリンスタンドは自動車修理工場には含まれない（物販店として扱う） ○各エリアでの制限内容 ○：立地を許容 ×：立地を制限 幹線道路沿道 流通・業務 第二種 田園・集落 第一種 田園・集落 自然環境 低層住居 サンアリー ナ周辺 ○ ○ 延べ床面積 × × 検討中 150 ㎡を超え るものを制限 ④危険物の貯蔵・処理施設【調査中】 21 ２．用途地域の変更 素案の内容 (1)変更についての考え方 「伊勢市土地利用基本方針」の市街地における土地利用方針に基づき、現在の用途 地域の指定状況を見直し、方針に即した形に変更を行う。また、都市計画道路の変 更や特定用途制限地域等の都市計画決定など、他の制度の決定・変更に関係し、境 界線の見直し等を行う。 全体として小規模な地区において用途地域の見直しを行うものであり、これまで の土地利用方針から大きく変更になるものではない。 (2)変更の内容 ①歴史的・文化的環境の保全 歴史的まちなみを有する二見町茶屋地区およびその周辺において、現在風俗施 設の立地が可能な用途地域となっていることから、歴史的・文化的環境や景観の 保全・形成のため、環境に影響が大きい施設の立地を制限する用途地域への変更 を行う。 ②地域の特徴ある施設と周辺の住環境との調和 ミタス伊勢地区については、住宅及び学校と隣接する地域であることから、住 環境に大きな影響を及ぼす建築物の立地を防ぐため、用途地域を変更する。 ユニチカ地区については、以前工場であった土地において宅地化が進んでいる。 現在の用途は工場の立地が可能なものであることから、住宅地内に環境に影響が 大きい施設が立地することを防ぐため、用途地域の変更を行う。また、現在、住 居専用地域と工場地域が隣接しているため、段階的な土地利用とすることを考慮 した用途地域の指定とする。 ③都市地域と農業地域との調整 一之木５丁目のホトス池は、農業用施設（ため池）に利用されながらも用途地 域に指定しているために農林事業での整備に支障をきたしている。このため、農 林事業を可能とするため、用途地域の解除を行う。 ④他の都市計画決定に関係する見直し ア）都市計画道路の見直しにかかる変更 平成 21 年４月に行った都市計画道路の廃止および今後予定している道路の変 更に伴い、用途地域の区域界を変更する。 イ）特定用途制限地域の決定にかかる変更 第二千寿台地区は、第一種低層住居専用地域に隣接している地区で、現在は用 途無指定となっている。都市計画法第 41 条の形態制限により、第一種低層住居専 用地域と同程度の形態制限が指定されており、良好な住環境が保全されている。 白地地域全域を対象とする特定用途制限地域に際し、これまでの土地利用の方 針を維持するため、隣接する用途地域の区域を変更し、当該地区に用途地域を指 定する。 22 ウ）特別用途地区の決定にかかる変更 準工業地域の指定のある地域を対象として、特別用途地区の指定を行うに際し、 境界線を明確にするための変更を行う。 エ）都市計画区域内での用途地域の指定の考え方の統一 旧小俣町の区域のみ、河川および鉄道施設内に用途地域が指定されていない。 １つの都市計画区域内で用途地域の指定に対する考え方を統一するため、河川 および鉄道施設内においても用途地域を指定する。 ⑤都市計画提案制度による提案内容 宇治館町地区と大仏山地区において、それぞれ都市計画提案制度による用途地 域の変更の提案があった。市で検討し、都市計画の変更の必要性があると考えら れるため、用途の変更を行う。 宇治館町地区については、神宮司庁工作所が既存不適格となっていることから、 用途地域の変更が提案されたものである。神宮司庁工作所は、遷宮のための御用 材を加工する施設で、地域の伝統文化において必要な施設であると考えられる。 また、当該地区には風致地区が指定されており、建築物の形態や規模が制限され ている。このことから、工作所の立地を許容し、かつ周辺の環境と調和した土地 利用を行うため、用途地域を解除した上で特定用途制限地域によるコントロール を行う。 大仏山地区については、周辺地域の福祉環境を充実させ、永く住み続けること ができる地区とすることを目的とした用途地域の変更が提案されたものである。 現在第一種低層住居専用地域に指定されている当該地区において、住宅団地と併 設して医療施設の立地を可能とする用途地域に変更する。また、合わせて高度地 区による建築物の高さ制限を定め、良好な住環境の保全を図る。 (3)前回の素案からの変更点 ①国道 23 号沿線地区の変更取り止め 御薗町長屋の国道 23 号沿道地区については、農用地が含まれていることが判明 したため、用途地域の指定ではなく、特定用途制限地域による土地利用コントロ ールを行うこととする。 ②第二千寿台地区の追加 （※(2)④イ）特定用途制限地域の決定に係る変更 参照） ③宇治館町における用途地域変更地区の範囲見直し 当該地区は、五十鈴川をはさんで内宮おはらい町地区に隣接しており、景観地 区の拡大など五十鈴川左岸の地区と一体的な地域づくりを検討していく必要があ る。このことから、以前の素案では、五十鈴川右岸において、用途地域を解除す る内容としていたが、今回の素案では、地区北半分の神宮司庁第一工作所の範囲 のみに範囲を変更する。 23 (4)変更対象地区一覧 図面 番号 1-1 1-2 地区名 二見町 茶屋地 区 変更前用途 （建ぺい率/容積率） 商業地域 （80/400） 準工業地域 （60/200） 変更後用途（案） （建ぺい率/容積 率） 近隣商業地域 （80/300） 第一種住居地域 （60/200） 第二種住居地域 （60/200） 変更の理由 市の景観施策上重要な地区である二見町茶 屋地区における、風俗施設等の景観や環境 上不適切な建築物の立地を制限のための用 途地域変更 商業地域に指定されている地域で、既に宅 地化が進んでいる地域における用途地域の 変更 生涯学習センターの敷地における、周辺の 状況と合わせた用途地域への変更および区 域界の変更 2 ミタス伊 勢 準工業地域 （60/200） 第二種住居地域 （60/200） 第二種住居地域 （60/200） ミタス伊勢およびその周辺地域について、住 宅及び学校と隣接する地域であることから、 住環境に大きな影響を及ぼす建築物の立地 を防ぐため、用途地域を変更する。 3 ユニチ カ 工業地域 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 工場の敷地であった地域について、宅地化 が進んでいることに対応した用途地域の変更 4 一之木 ５丁目 （ホトス 池） 第二種中高層住居 専用地域 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 無指定 （60/200） 農業施設（ため池）として利用されているホト ス池について、農業地域としての整備を図る ための用途地域の変更 5 大湊町 第一種住居地域 （60/200） 工業地域 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 工業地域 （60/200） 都市計画道路船江大湊線の変更に伴う区域 界の変更 6 伊勢市 駅北側 近隣商業地域 （80/200） 第二種住居地域 （60/200） 神久４ 丁目、６ 丁目、 黒瀬町 第一種住居地域 （60/200） 第二種中高層住 居専用地域 （60/200） 都市計画道路山田二見線の変更に伴う区域 界の変更 7 都市計画道路山田二見線の変更に伴う区域 界の変更 特別用途地区の決定のための区域界の変更 8 第二千 寿台 無指定 （60/200） 第一種低層住居 専用地域 開発により整備された住宅団地で、以前から 都市計画法第 41 条による形態制限により、 第一種低層住居専用地域と同程度の土地利 用が行われていた地区。 今後も良好な低層住宅地としての環境を保 全するため、用途地域を指定する。 9 宇治今 在家町 近隣商業地域 （80/200） 近隣商業地域 （80/200） 特別用途地区の決定のための区域界の変更 24 備考 地区名 変更前用途 （建ぺい率/容積率） 変更後用途（案） （建ぺい率/容積 率） 神久５ 丁目 準工業地域 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 準工業地域 （60/200） 特別用途地区の決定のための区域界の変更 11 神久 1 丁目、２ 丁目 準工業地域 （60/200） 第二種中高層住居 専用地域 （60/200） 準工業地域 （60/200） 特別用途地区の決定のための区域界の変更 12 小俣町 ＪＲ鉄道 敷 無指定 （60/200） 第二種中高層住 居専用地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 13 汁谷川 １ 無指定 （鳥羽松 （60/200） 阪線周 辺） 第二種中高層住 居専用地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 14 外城田 川 無指定 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 15 汁谷川 ２ 無指定 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 16 近鉄鉄 道敷 無指定 （60/200） 第一種住居地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 17 相合川 無指定 （60/200） 第二種住居地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 18 汁谷川 ３ 無指定 （60/200） 工業地域 （60/200） 伊勢都市計画区域における用途地域の指定 の考え方の統一 図面 番号 10 19 大仏山 第一種低層住居専 用地域 （50/100） 第一種中高層住 居専用地域 （50/100【検討 中】） 変更の理由 事業者より、都市計画提案制度を用いた用 途地域変更の提案があった。 周辺地域の福祉環境を充実させ、永く住み 続けることができる地区とするため、住宅団地 と併設して医療施設の立地を可能とする用 途地域に変更する。 神宮司庁より、都市計画提案制度を用いた 用途地域変更の提案があった 20 宇治館 町 準住居地域 （60/200） 無指定（60/200） 25 備考 既存不適格建築物となっている神宮司庁工 作所の立地を許容し、合わせて周辺の住環 境の保全を図るため、用途地域を解除し、特 定用途制限地域を指定する 風致地区 （建ぺい率 40％） ３．特別用途地区の決定 素案の概要 (1)特別用途地区とは ①制度の概要 用途地域の制限内容を強化または緩和することが出来る制度。用途地域内においてのみ指 定することが出来る。 ②目的 用途地域の内容を補完し、よりきめ細かな土地利用コントロールを行なうことを目的とす る。 ③都市計画決定と条例の制定 ・区域と制限の概要は、都市計画決定する。 ・制限すべき建築物の用途は、市条例で定める。 (2)素案の内容 用途地域内の大規模集客施設（１万㎡以上の店舗、劇場、アミューズメント施設など）の 立地が可能な用途地域（商業、近隣商業、準工業）に指定する地域のうち、市の中心部以外 の地域において、大規模集客施設の立地を制限する 27
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