JAPAN BUILDING MANAGEMENT INSTITUTE BULLETIN 財団法人 日本ビルヂング経営センター 日本ビル経営管理士会（ JBMS ） http://www.bmi.or.jp いしずえ No.135 JAPAN BUILDING MANAGEMENT INSTITUTE BULLETIN 特集 2008. 4 汐留ビルのサービスオフィス 「オフィシア汐留」 ─ 不動産とサービスが融合したサービスオフィス事業を展開 オフィシア株式会社 代表取締役社長 岡嶋伸仁 ●連載／記者の眼〈第4回〉 動き始めた地球温暖化問題③ ●わかりやすい不動産証券化 最新動向講座③ 不動産証券化と不動産サイクル ●ビルマネジメント 判例百選⑰ 汐 留ビ ル の サ ービ ス オフィス 「オフィシア汐留」 不 動 産とサ ービ ス が 融 合した サ ー ビ ス オフィス 事 業 を 展 開 オフィシア株式会社 代表取締役社長 岡嶋伸仁 などを削減できます。 1 サ ー ビ ス オ フィス と は サービスオフィスを利用するうえで 一番大きなメリットは、著名なランド 2 事業コンセプト サービスオフィスは、海外において マークビルに自社オフィスを構えるこ 会社設立∼最高水準のサービスを 一般的に“Serviced Office”もしくは とができるという点です。これまでは 提供するオフィス空間を目指して “Business Center”と称され多くの 一部の大企業のみが享受できた大規模 昨年4月に「オフィシア株式会社」 企業に広く利用されていますが、日本 ビルでのオフィス開設が、サービスオ を設立しましたが、サービスオフィス 国内においてはまだその認知度は低い フィスという商品の台頭によってわず 事業を開業するにあたって重要視した 状態にあります。 か数名程度の従業員だけの小規模な企 のが最高水準のサービスを提供するオ サービスオフィスとは、机、イス、 業であっても利用できるようになりま フィス空間を確立することでした。 キャビネットなどの備え付け家具と、 す。 出資母体である物産不動産㈱では多 電話回線、インターネット回線などの これまでいわゆるペンシルビルと言 くのオフィスビルや商業施設などの開 ビジネスに必要なインフラ環境が整っ われるような物件にしか選択肢がな 発・運営に携わり、耐震性やＩＴ化な た専用個室に、受付、会議室、カフェ く、オフィスの快適性やインフラ面で どいわゆるハード面でのノウハウは蓄 ラウンジなどのパブリックスペースを の利便性を十分に享受できなかった個 積されていました。今回のオフィシア シェア、また必要に応じて秘書サービ 人事業者や中小企業でも、大企業と変 ではこのノウハウに加えて、提供する スや IT サポートなどといった人的 わらない好立地なオフィス環境で生産 サービスレベルで事業に対する評価が サービスが付加されているサービス付 性の高いビジネス展開をすることが可 決まるであろうことを計画段階から痛 きオフィスです。 能となり、事業規模によるオフィスス 感していました。 一般オフィスに比べると月単位の短 ペース効率の格差を解消できます。 しかしながら本物のホスピタリティ 期契約で保証金が1 ∼ 2 ヶ月と少ない このほかオフィス性能以外において を理解し、実践できる体制を構築する のが特徴です。テナントは、必要以上 も、サービスオフィス利用企業は会社 ことは容易ではなく、長年の実績や経 の長期賃貸借から解放され、実使用期 イメージや信用性が向上され、営業活 験が必要となります。そこで会員制リ 間だけの賃料負担で済みます。また、 動や企業ＰＲなどの広範囲での効果が ゾートホテル「エクシブ」シリーズで 事業規模の増減にあわせた柔軟なス 期待できます。 会員制ホテル業界のトップランナーで ペース利用が図れ、入居にかかる初期 あるリゾートトラスト㈱をパートナー 費用や人件費、退去時の原状回復費用 として迎え、ビル事業で培ったオフィ 2 いしずえ／ No.135 ス開発力と同社のホスピタリティを融 り過去のログ情報を検索することで不 による大規模プロジェクト「汐留ビル 合させることにより、サービスオフィ 正侵入を的確に特定できます。 ディング」の３階に本年１月、開業し ス事業推進に万全の体制で運営会社の 情報漏えいの可能性が最も高い共用 ました。 「オフィシア株式会社」を設立しまし 複合機についても同一ＩＣカード制御 国内外から多くの企業が進出する汐 た。 としました。ユーザーが所有している 留再開発エリア「汐留シオサイト」は、 次に注力したのが「安心・安全」な ＩＣカード情報と出力データを紐付け ビジネスエリアとしての成熟度が高 商品づくりでした。サービスオフィス することによって、ユーザー毎のパー く、新幹線・空港へのアクセスが優れ は多数の企業が同じオフィス内を利用 ソナルリストを複合機ディスプレイに ているためサービスオフィスを展開す しインフラ設備などをシェアしていま 表示し、必要なジョブを選択してアウ るには絶好のロケーションでした。そ すので、コスト面では非常に合理的な トプットします。これにより出力デー の中でも地上24階・延床面積119,000 システムになっていますが、一方、情 タを他人に閲覧されることなく複合機 ㎡・基準階面積3,500㎡を誇る汐留ビ 報漏えいや盗難・紛失といったリスク を共有できるセキュアなドキュメント ルディングは圧倒的な存在感で、1 ∼ にさらされる危険性がないとは言えま 環境を実現しました。 2階の商業ゾーン 「ハマサイトグルメ」 せん。内部統制や個人情報保護が企業 また複数枚のＩＣカードを所持する も新たなグルメスポットとして注目さ の社会的責任となっている今日、サー わずらわしさを解消するためＪＲ東日 れています。当該ビルにおいてオフィ ビスオフィス事業においてもそのリス 本SuicaとPasmo規格にも対応させ、 シアは3階の産業支援フロア約1,800 クをクリアすることは必要最低限の責 自宅からオフィスまでカード一枚でア ㎡を賃借し、80区画を超えるプライ 務であるといえます。 クセスできるという利便性をもってい ベートオフィスを用意しました。 オフィシアではFeliCa技術を用い ます。 施設の特徴としては、内装デザイン た非接触型ＩＣカード入退室管理シス テムを全オフィスの入り口と各セキュ オフィシア汐留の概要 設計としてリゾートトラストのホテル リティゲートに採用しました（写真： 当社の第１号物件『オフィシア汐 設計を手がけるデザイナーを起用し、 1） 。入室記録をセンター装置で集中 留』は、三菱地所㈱・東急不動産㈱・ ビジネス効率とやすらぎの場を両立さ 管理し、万が一の場合は履歴データよ 三井物産㈱・平和不動産㈱の共同開発 せたONとOFFの空間設計を施して 写真 1：ＩＣカードによる入退室 写真 2：エントランス＆ロビー いしずえ／ No.135 3 写真 3：カフェラウンジ 写真 4：プライベートオフィス います。 ターに株式や為替情報といったビジネ 窓側に配置された開放的なミーティン ペデストリアンデッキから3基の専 スニュースを流す予定でしたが、お客 グルームはクリエイティブな企画ミー 用エレベータでアクセスすると、まず 様にONとOFFの切替わった空間を ティングに最適です。同席者の顔がお オフィシア汐留の顔となる大空間のエ 提供したいというコンセプトのもと、 たがいによく見えるように円形デスク ントランス＆ロビーが皆様を迎えます くつろげる環境映像を流しています。 を中央に配置し、長時間座っていても （写真：2） 。内装材は大理石を多用 ご契約者が利用するプライベートオ 疲れないメッシュタイプのチェアを組 し、木目調の曲面壁に昼光色のダウン フィスにはワイドタイプの木製デスク み合わせました。 ライト照明で演出された、シックで落 と黒革張りハイバックチェアーで重役 シックな内装に重厚感溢れるカン ち着いたデザインとしました。来訪者 室を想わせる高級感を演出しました ファレンステーブル＆チェアを用いた の方々がくつろげるようロータイプソ （写真：4） 。圧迫感を感じさせない 会議室は重要な会議や商談などに適し ファーと高級ホテルを彷彿させる受付 ようすべての廊下幅員を2,000mmと たスペースとなっています（写真： カウンターや植栽を設置し、専属のオ しました。天高も2,900mm で、窓側 5） 。そのほかに研修会、 各種セミナー、 フィシアスタッフが来客対応、電話応 のオフィスに関しましては、床面から 企業説明会など最大90名までご利用 対などのサービスを提供します。 天井まで採光が取れ開放的な空間にま いただける大会議室等、6室7タイプ 続いて入居者専用のセキュリティ とめ上げました。 を用意し、利用企業のあらゆるニーズ ゲートを通過すると、左手にライブラ 基本設定では2 ∼ 5名用7タイプの に応えられます。 リーを兼ね備えたカフェラウンジがあ オフィスを用意しておりますが、オ このほか、主にバーチャルオフィス ります（写真：3） 。木目を基調とし フィス間の間仕切りをはずすことによ 会員向けのタイムシェア商品として、 た温かみのあるデザインに加え、メイ り最大30名までのプライベートス サテライトデスクを設けました（写 ン通路より連続したフローリングとす ペースを設けることが可能で、テナン 真：6） 。出張や外出時の急な資料作 ることで開放感を出しています。薫り トニーズに応じた自由度の高いレイア 成やメールチェックなどにご利用いた 高いコーヒーや健康飲料などを楽しみ ウトを実現しています。 だけるパソコン常設のブース型オフィ ながらゆったりとしたオフタイムを過 共用の打ち合わせスペースは、会議 スです。プライバシーとセキュリティ ごせるように家具はロータイプのもの のテーマや出席者よって使い分けがで を確保した新たなビジネス拠点をリー を選びました。当初は中央の大型モニ きるようにレイアウトを施しました。 ズナブルな価格でご利用頂けます。 4 いしずえ／ No.135 このほかにも専用レストルームやレ ネスツールの作成といった「セクレタ 間や資金を有効的且つ最適にすること ンタルロッカー、無料の打ち合わせ リーサポートサービス」 、電話応対や は経営における最重要事項と考えられ コーナーなど1800㎡超というスケー 独自ドメイン手配、製本、スキャニン ます。 ルメリットを生かし、利用企業が効率 グなどの「ビジネスサポートサービ この意味からもサービスオフィスは 的かつ快適に事業展開できるビジネス ス」 、弁護士・公認会計士の手配、Ｉ 前述の通りフレキシブルかつ合理的な 環境を提供しています。 Ｔサポート、テレマーケティングなど システムとなっているため、的確に意 ソフト面にあたるサービスメニュー の「プロフェッショナルサポート」な 思決定でき、しかも事業のエキスパン では、前述の来客対応などの「レセプ どといった専門性の高い分野でのメ ションに応じた経営上のオプションを ションサービス」に加え、ホテルやハ ニューも用意し、日本的で、きめの細 数多く行使できることとなります。 イヤー、飛行機の予約、事務用品、駐 かい『気づき』のサービスを提供する オフィシアでは更なるクオリティ向 車場の手配といった「コンシェルジュ ことで他社との差別化を図り、顧客満 上を目指し、今後5年間で首都圏、政 サービス」 。 足度ナンバーワンを目指しています。 令指定都市などを中心に20拠点程度 の出店を計画しています。 さらには東京ミッドタウンメディカ ルセンターの特別診療室やリゾートト ラストが運営するホテル＆レストラン 3 おわりに 私どもオフィシアは、以上のように 最先端の機能と快適なオフィス空間を の優先予約等さまざまなバリュープラ 皆さんが普段何気なく使っていらっ 提供することで、ご利用頂く皆様のビ ンを基本サービスとして提供します。 しゃるオフィスですが、いざご自分で ジネスの成長という企業価値創造に寄 また別途オプションサービスとし 開設しようとする際は、思った以上に 与していきたいと考えております。 て、資料作成や名刺の整理・データ 時間と手間、そして費用がかかります。 ベース化、慶弔や贈答品の手配、ビジ 本来本業の邁進に費やすべき貴重な時 写真 5：会議室 写真 6：サテライトデスク いしずえ／ No.135 5 6 いしずえ／ No.135 記者の眼〈第4回〉 動き始めた地球温暖化問題③ その後の動向と住宅セクターの取り組み 「不動産経済通信」記者 松本義弘 北海道洞爺湖サミットを舞台に、地球環境問題で世界の主導権を握り、国際政治・経済のスーパーパワー浮上を目論んだ政府 の野心は、その実現達成に向け、最終のスパート段階に入った。とはいえ、不安定な政治情勢が道のりを相当厳しくしているこ とは否めない。 そうこうするうちに東京都が大規模事業所規制を正式表明。今回は、昨今の地球環境問題を巡るマクロ、ミクロの動きを概観し た上で、後段は、ビルと同じ建築物関連、住宅セクターの取り組みをみてみたい。 都審議会が大規模事業所規制を正式表明 ロールできる範疇ではないといったビル業界の主張は、 テナントビルの削減義務はビルオーナーに 聞き入れられなかった。 「業者や事業所の特性への配慮」 を示したが、各事業所の過去の排出量実績を、削減義務 3 月 28 日、東京都環境審議会は、大規模事業所に、 の基準とするということ。ビルオーナー主体の削減義務 CO2 など温暖化ガス削減を義務づける答申をまとめた。 が緩和される措置にはならないとみられる。 2010 年度からエネルギー年間使用量が原油換算 1,500kl また、 石原慎太郎・都知事はこのほど、 欧州連合 （EU） 以上など、 「相当程度大きい」オフィスビルや、 商業施設、 や米国主要州などで構成する「国際炭素取引協定」に参 工場といったおよそ 1,300 事業所が対象となる。テナン 加する方向性を打ち出した。この「国際炭素取引協定」 トビルの場合、削減義務は、基本的に、ビルオーナーに とは、昨年 11 月に発足され、排出総量規制を課すとと 課せられる。ただ、 すべてのテナント事業者に対し、 オー もに、排出権取引制度を導入するいわゆる「キャップ・ ナーの削減対策に協力する義務を課すとしている。 特に、 アンド・トレード」を推進する国際団体である。英国、 ビルの中で排出量が大きいテナントには、温暖化対策計 フランス、ドイツ、ノルウェーなど、EU 諸国に加え、 画書の作成・提出を義務化し、都がこうしたテナントに 地球環境問題に消極姿勢だった米国政府は参画していな 対し、直接指導する仕組みを構築するという。 いものの、ニューヨーク州や、カリフォルニア州、マサ 国は、改正・省エネルギー法で、これまでのオフィス チューセッツ州に、カナダの 2 つの州や、ニュージーラ ビルや工場を対象とした｢事業所｣単位のCO2 規制から、 ンドなどが参画している。 コンビニエンスストアや量販店などのチェーン店を始め この協定加盟は、 東京都版の環境税検討着手に続いて、 とする「事業者」単位の規制に舵を切った。このような 日本経団連の反対により、遅々として議論が進まない国 動きがあるにもかかわらず、都は、 「エネルギー使用の レベルに対し先行した動きの一環といえるが、それでは 管理・把握は事業所ごとに行われているのが一般的。効 都だけが国内の他圏域を置いて、すぐさま EU 型キャッ 果的な削減対策を実施していくためには、事業所単位と プ方式にのめり込んでいくとも思われない。狙いは、こ することが望ましい」などを理由として、 従来からの「事 こにきて環境省や経団連から聞こえてきた排出権論議を 業所」単位による規制を押し通す構えを鮮明にした。テ 機能させ、国として、ＥＵ型に合流するなり、日本型を ナントビルの場合、基本的に CO2 排出のもととなって 創設するなりの答えを早期に導き出そうとするものとみ いるのはテナントであり、それはビルオーナーがコント られる。 いしずえ／ No.135 7 記者の眼〈第 4回〉 からの CO2 排出をゼロにする技術」 、世界中の屋根に取 洞爺湖サミットでポスト京都議定書づくり り付け可能な 「低コストで高効率の太陽光発電技術」 「 、グ 政府、セクター別指標を設定方針 リーンIT」 などの開発を加速することを表明。このほか、 技術的な取り組みにとどまらず、日本を低炭素社会に転 政府レベルでの動きとしては、今年 1 月、福田首相は、 換していくため、生産の仕組みや、ライフスタイルとと スイス・ダボスにおける世界経済フォーラム年次総会 もに、都市や交通のあり方など、各種制度を根本から見 （ダボス会議）で、2050 年までに世界の温室効果ガス 直すための検討に着手するとした。 排出を半減するとしたこれまでの日本提案「クールアー これらを受け、環境省は、5 月をメドに、 「セクター ス 50」を推し進め、 「クールアース推進構想」をアナウ 別」の指標設定に向け、国際規模の検討会を開始する。 ンスした。洞爺湖サミット議長として、その最大のテー ただ、セクター別設定値は、 「指標」という曖昧な位置 マは気候変動問題とすることを告げ、新たな日本提案と づけだけに、最後は、国別による「目標」にすり替えら して、 「ポスト京都議定書」の枠組みづくりと、国際環 れかねないとの新興国サイドの警戒感は強い。サミット 境協力、イノベーションの 3 点を掲げている。 議長国・日本の手腕が問われることになる。 日本のリーダーシップ発揮が相当厳しくなっているこ とはとりあえずさておき、福田首相が掲げた日本提案と 日本経団連、排出権取引導入に容認姿勢 は、ポスト京都の枠組みとして、日本は、主要排出国と EU型導入には否定的、日本型目指す ともに、今後の温室効果ガス排出削減に関し、国別の総 量目標を掲げて取り組むということ。ただし、この目標 福田首相のダボス演説に続く、2 月下旬、日本経済団 策定にあたり、削減負担の公平さを確保することが重要 体連合会の御手洗冨士夫会長が排出権取引導入に容認 とし、科学的かつ透明性の高い尺度として、エネルギー 姿勢を示した。御手洗会長は、定例会見で、 「温暖化ガ 効率などをセクター別に割り出し、今後活用される技術 ス排出量削減は地球規模の課題であり、各国が総排出量 をベースに削減可能量を積み上げていくという「セク の目標を設定する必要がある。日本は、サミット議長国 ター別」の指標を設定する方針を打ち出した。 として、全主要排出国が取り組めるよう、一つの方策に また、国際環境協力では、第一次オイルショック以来、 固執することなく、幅広い議論を展開していくべきであ 国を挙げて省エネに取り組み、産業部門のエネルギー消 る」とした。排出権取引は、国別の削減目標値クリアー 費量を増やすことなく、実質 GDP を 2 倍にすることに のための極めて有効な手段となりつつある一方、日本で 成功した日本の実績を誇示。その上で、優れた環境関連 排出権取引導入が進まないのは、経団連の反対姿勢が根 技術をより多くの国に移転していくこととし、例えば、 本にあった。 日本の石炭火力発電効率を米、中、インドの 3 ヶ国に普 ただ、導入に容認姿勢といっても、企業に排出枠を課 及させれば、CO2 削減効果は、日本一国の排出量に相当 す EU 型への合流には否定的であり、あくまでも日本型 する 13 億トンになるとの試算を示した。 を目指していく考えも同時に示している。経団連は 3 月 ここで 2020 年までにエネルギー効率 30％改善を世界 中旬、 「洞爺湖サミットに向けた地球温暖化問題に関す 目標とすべきとも提案、国際環境協力のもう一つの柱と る基本的な方針」をまとめたが、そこでは、国別総量目 して、途上国支援も掲げている。その一方策として、日 標の算定にあたり、 実際のエネルギー効率をベースとし、 本による 100 億ドル規模の新たな資金メカニズム（クー セクター別に積み上げていく方式が多くの国の参加を得 ルアース・パートナーシップ）構築や、米国、英国とと る上で重要であり、また、技術開発の推進・技術の普及 もに多国間の新たな基金を創設することを目指し、他に は、CO2 の削減・吸収両面において地球温暖化防止の鍵 も参加を呼びかけるとした。 であるとして、 ダボス会議における政府方針を全面支持、 さらに、イノベーションを巡っては、革新的技術の開 積極的協力姿勢を表明している。 発によるブレークスルーが不可欠であり、大規模な技術 ただし、排出権取引に関しては、 「目標達成のための 投資が必要とした上で、日本として、 「石炭火力発電所 手段・仕組みである排出量取引制度が先行して議論され 8 いしずえ／ No.135 動き始めた地球温暖化問題③ るべきではない。国別総量削減という目標達成の手段・ 一方、不動産協会は、新たな「不動産業における環境 仕組みについては、自主行動計画や、税・財政上のイン 自主行動計画」 を策定、 そこで新築オフィスビルの設計・ センティブといった排出削減のための方策、森林吸収策 企画段階における省エネルギー性能に関する数値目標提 もある」と、会長発言から後退したといえる内容を示し 示に踏み込んだほか、協会会員社が業務でビルを使用す ている。 る際の床面積当たりエネルギー消費量（エネルギー消費 原単位）の数値目標を高めた。 国交省、オフィスビルの温暖化防止を検討 不動協は、設計・企画段階の新築ビル省エネ性能に関 ガイドラインづくりや行動計画見直しの方向示す して、原則として、省エネ法基準を「1 割程度以上上回 るレベル（年間熱負荷係数＝ PAL、主要設備エネルギー 一方、国土交通省は、オフィスビルにおける CO2 排 消費係数＝ERRそれぞれを 10％以上低減するレベル） 」 出量削減方策を検討する「オフィスビルの地球温暖化防 とした。その上で、特に、大規模新築ビル（延床面積概 止対策検討会」などに取り組んでいる。その中間とりま ね 1 万㎡程度以上を想定）には、 「より高い目標（ERR20％ とめでは、 「不動産・ビル業界がオフィスビルで行われ 以上を低減するレベル） 」を課している。これまでは、 る事業活動の質や量を直接抑制するものではないが、ビ 設計・企画時の新築ビル全般に関し、不動協は、 「省エ ルの所有・管理を通じた事業を行う主体として、CO2 排 ネ性能についてトップランナーに相当するレベルを目指 出量の抑制に向けた改善をできる限り積極的に講じてい す」との表現にとどめていた。また、会員自社ビルの床 くことが必要」とした上で、①ビル業界の共通指針とな 面積当たりエネルギー消費量については、これまで、10 る「ビルエネルギー運用管理ガイドライン」の策定、② 年度において「90 年水準を上回らないことを目指す」 既存ビルを含めた運用改善、省エネ診断・改修の促進法 としていたが、08 年度から 12 年度の平均値が基準年（90 策の具体化、③テナントの CO2 削減努力を実効的に促 年度）の水準と比べ、 「5％下回ることを目指す」との高 す方策の具体化―とともに、不動産業における環境自主 い目標値を掲げた。このほか、面的開発への地域冷暖房 行動計画の抜本見直し・強化の方向を示した。 の導入や、 未利用エネルギーの活用、 テナントとの協力・ 特に、ガイドラインは、日本ビルヂング協会連合会が 連携による CO2 排出抑制の推進も示している。 主体となって策定することとなり、ビルの新築、改修、 設備更新時や運用管理におけるビルオーナー、テナント 野村不のプラウド、東急不のブランズ、 について、不動産・ビル業界共通の指針およびテナント 東京都のマンション環境性能オール★★★ との共通認識を構築するための指針として、今年 6 月を 目途に策定、経団連などとも連携し、自社ビルオーナー 地球環境問題を巡る昨今の動きを概観してきたが、後 やテナントにも広く普及啓発するものとした。 段は、ビルと同じ建築物関連である住宅セクターの取り 組みをみてみたい。住宅関連でも、行政による諸制度が ビル協、業界共通のガイドライン策定へ 導入されているが、その一つが東京都による建築物環 不動協、ビル設計段階の省エネ数値目標設定 境計画書制度に基づく「マンション環境性能表示」であ る。都内で開発する延床面積 1 万㎡以上の分譲マンショ これを受け、ビル協は、ガイドライン策定に取り組む ンに性能表示を義務づけており、05 年 10 月にスタート、 研究会を進め、その中間報告では、ソフト（運営管理） 、 昨年（07 年）には年間で 50 物件に達した。評価項目は、 ハード両面の 100 項目以上に及ぶ省エネ・CO2 削減対策 エネルギー消費の抑制にかかわる「建物の断熱性」 、給 メニューを挙げ、可能な限り個別の対策ごとに CO2 削 湯や空調の「設備の省エネ性」 、 「建物の長寿命化」 、 「み 減効果を明示することとした。また、サンプルビルでの どり」―の 4 つで、性能ランクを販売広告などに表示す CO2 削減シミュレーション結果や、テナントとの協働に る。 よる省エネ対策、エネルギー使用量のデータ把握（見え 昨年、4 つの評価項目すべてにおいて、最高等級の「★ る化） ・管理方策も示すとしている。 ★★（3 ツ星） 」を獲得したのは、野村不動産による「プ いしずえ／ No.135 9 記者の眼〈第 4回〉 ラウドタワー練馬」 （東京・練馬、地上 29 階建て、総戸 数 257 戸） 。断熱性を高め、長寿命化を図るなど、環境 に配慮し、計 12 点満点のオール 3 ツ星を取得した。浴 室窓を除く、すべての住戸サッシに二重サッシを採用、 冷暖房によりエネルギー効率を向上し、CO2 発生を削減。 また、 制震構造を導入、 主要構造部には高耐久コンクリー トを使用し、将来のメンテナンスやリフォームに対応す るため、スケルトン・インフィル構造としている。竣工 は 09 年 2 月。 オール 3 ツ星は、06 年に 1 件あったが、それ以来であ り、ハードルは決して低くはない。例えば、 「建物の断 熱性」の最高ランクは、品質確保法・省エネ等級 4 相当 としており、最高ランクは相応の条件を満たしていなけ ればならない。野村不では、政府で「200 年住宅構想」 が打ち出され、 「長寿命住宅」 「省エネ住宅」への関心が 高まっていることから、環境配慮マンションの設計・開 発を本格化するとしている。 プラウドタワー練馬に続き、このほど、都からオー プラウドタワー練馬 ル 3 ツ星を獲得したのが東急不動産による「ブランズタ ワー南千住」 （東京・南千住、地上 29 階建て、総戸数 215 戸） 。JR南千住駅前の市街地再開発事業で、 東急不は、 における住宅開発プロジェクトで、ここにきての価格高 参加組合員として参画、取得住戸 180 戸を分譲する。専 騰で失速する首都圏マンション販売動向の中でも、人気 有部には、高効率、かつ CO2 削減を同時に実現する給 が高く、順調な販売を進めている。 湯「エコジョーズ」を導入、遮音性や断熱性に優れた複 因みに、マンション一般分譲第 1 期の中心販売価格が 層ガラスを採り入れるなど、全般的に環境に配慮した。 8000 万円台、坪当たり単価は 400 万円強という水準でス このほか、 隅田川や、 10 年開業予定の「新東京タワー」 タートした。京王井の頭線・浜田山駅から徒歩 3 分とい が望める共用のスカイガーデン、エントランスから住戸 う立地が人気を呼ぶ大きな要素だが、それにも増して までの 3 重のセキュリティなどが特徴。竣工は 10 年 1 月 評価されているのが 8ha 超に及ぶ三井グランドを、 「100 の予定。なお、この再開発事業は、92 年に研究会を設 年の森」をコンセプトとし、自然を活かした環境共生型 置しスタート。03 年に都市計画決定を受け、翌 04 年に、 プロジェクトとした点。地内の 1000 本以上に上る既存 東急不が参画した。 樹木に加えて、新たに約 1000 本を植樹、敷地約 1.7ha 分 については、地元・杉並区に提供する。また、旧グラン 三井不、浜田山のグランド跡地で住宅開発 ドのクラブハウスは一部保存することとし、フィットネ コンセプトは「100年の森」 スセンターや、ゲストルーム、キッズルームなどを備え たコミュニティ形成の場とする。さらに、避難スペース このほか、昨年、オール 3 ツ星は逃したものの、12 点 や防災備蓄倉庫を設けるなど、災害に強い街づくりも推 満点中、11 点だったのが三井不動産レジデンシャルに 進するという。全体竣工は 09 年 12 月の予定。同プロジェ よるマンションおよび戸建ての複合住宅開発「パークシ クトの担当者は、 「これまで、いわばクローズだった企 ティ浜田山」である。所在地は、東京・高井戸、地上 3 業の福利厚生施設が、緑を保ちつつ、公園や、道路を整 ∼ 6 階建てマンション計 9 棟・総戸数 522 戸と建売住宅 備し、一般にも開放されたオープンな街として生まれ変 39 区画で全体構成する。旧・三井上高井戸運動場跡地 わる」と、話している。 10 いしずえ／ No.135 動き始めた地球温暖化問題③ パークシティ浜田山 また、都では、この「マンション環境性能表示」を昨 らも、 「エコマンションへの反応は良い」 （同社）という。 年 7 月から適用拡大し、分譲マンション、賃貸マンショ 八幡製鉄所跡地の総面積は約 120ha。新日鐵や、北 ンともに、延床面積が 1 万㎡未満であっても、7000 ㎡超 九州市は、01 年に「ジャパンエキスポ北九州博覧会 のものについては、任意で性能の評価と、その表示を開 2001」を開催、大規模アミューズメント「スペースワー 放している。さらに、今後、このマンション環境性能表 ルド」を始め、博物館や、大型商業施設、イオンなどを 示の成果を踏まえ、ビルなどの新築建築物などについて 整備してきたが、今後、新日鐵グループは、今回のエコ も省エネ性能を提示する制度の導入も打ち出している。 マンションを皮切りに、八幡エリアで住宅整備を始動し 都の動向は、全国に波及する可能性もあることから、そ ていく。 の動向は注視していく必要があるだろう。 大阪を中心にマンション事業を展開する栄泉不動産 は、家族のコミュニケーションと環境に配慮した新コン 新日鉄都市、八幡製鉄所跡地にエコマンション セプトマンション「帰りたくなる我家（いえ） 」を展開 大阪の栄泉不はLED照明を導入 している。 家族のコミュニケーションに配慮して、ダイニング 新日鉄都市開発は、北九州の新日鐵八幡製鉄所跡地の ルームの活用に着目、 ダイニングを広めに設計するほか、 有効活用策として、環境共生型マンション「 （仮称）八 環境に配慮。室内照明や、共用部分の夜間照明などに、 幡東田アーバンレジデンス」 （北九州・八幡東区、総戸 マンションとしては初めて発光ダイオード（LED）を 数約 200 戸）の開発を推進している。 本格採用していく。LED の導入コストは高いが、中長 これは、環境省の補助事業「街区まるごと CO2 20％ 期的にはエネルギー消費コストが安くなることに加え、 削減事業」の第１号案件。CO2 削減 20％以上が適用対象 シリーズ展開による大量購入で、イニシャルコストの低 となるが、新日鉄都市では、各種環境技術を導入し、適 減を目指すという。また、共用電力には、ソーラー発電 用基準を 10％上回る CO2 30％削減を見込んでいる。具 を利用、省エネを推進する。なお、新コンセプトのダイ 体的には、太陽光発電（約 200kw）や、風力発電を採用、 ニングは、食事スペースにとどまらず、食事どき以外で 地区内天然ガスコージェネ発電を利用する。また、カー も、子供や夫婦が個室に閉じこもらず、子供が親と勉強 シェアリングシステムを導入、設備・機器には、遮熱効 したり、家族が趣味を楽しんだりできるスペースとなる 果が高い LOW − E ペアガラスや、給湯器「エコキュー ように設計面で配慮し、生活スタイルを提案していく、 ト」を採用する。環境仕様で、販売価格はやや割高なが としている。 いしずえ／ No.135 11 わかりやすい不動産証券化 最新動向講座③ 不動産証券化と不動産サイクル ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社 取締役企画管理本部長 田辺 信之 「不動産証券化」に関する4回のシリーズの中で、これ に要求される投資利回りを示すものであり、金利水準や まで「不動産と金融」 、 「グローバル化」の2つの観点から 不動産のリスクプレミアム（３）、個別不動産のリスクプレ 整理してきました。今回は、両テーマとも密接なつなが ミアムなどによって変化します。ということは、景気や りを持つ「不動産サイクル」をテーマとして取り上げる リスクプレミアムといった諸条件が変わることによって、 ことにします。 不動産の価値も変化することになります。 景気に循環があるように、金利、リスクプレミアムな 現在では、証券化対象となるような投資用不動産（賃 ども、短期間の調整を除けば、ある期間は一定方向に動 貸ビル、賃貸住宅など）の価値は、原則としてその不動 く傾向があります。したがって、不動産が収益価値で評 産が生み出す収益をベースとして決められています。こ 価・取引されるようになると、ある一定の周期（その長 れは昨年7月に改正・施行された不動産鑑定評価基準の上 さは不定）で不動産の価値が上がったり下がったりする、 でも、また、実際の売買取引においても同様です。不動 いわゆる「不動産サイクル」を生み出すことになるのです。 産の収益に基づく価値は、一般的に次の計算式で算出さ 「不動産サイクル」は、不動産の需給や一般的な経済動 （１） れます 。例えば、 毎年5億円の収益を生み出し、 年間5％ 向だけではなく、グローバルな資金の流れや金融・資本 の利回りである不動産であれば、その価値は5億円÷5％ 市場の影響を受けます。 ＝100億円になります。 グローバルな投資を行う機関投資家（銀行、生損保、 年金基金など）やファンドは、不動産と他の資産（株式、 債券など）との比較や、日本の不動産と他国の不動産と 収益に基づく価値 （２） ＝不動産が一定期間で生み出す収益 ÷還元利回り の比較を通じて、どの資産に投資するのが有利かを判断 した上で、投資先を決定します。このときに、重要な判 この算式で、 「不動産が一定期間で生み出す収益」は、 断要素となるのが、日本が「不動産サイクル」のどこに 景気や不動産の需給動向による賃料や空室率などの変化 位置するかです。日本が「不動産サイクル」の底から上 によって増減します。一方、 「還元利回り」はその不動産 向きに転じる局面であれば、割安な不動産をバルクなど 12 いしずえ／ No.135 不動産証券化と不動産サイクル で購入するオポチュニスティックな資金を投入しますし、 安定局面であれば、コア資産に対して投資します。逆に、 下降局面に入れば、投資資金を日本の不動産以外の資産 へシフトします。こうした資金の動向は「不動産サイク ル」の振幅をより大きいものにする場合がありますし、 証券化を通じて投資規模が膨れ上がった現在では、 「不動 産サイクル」そのものにも影響を及ぼします。 ① 不動産が収益価値で評価・取引されるようになる と、不動産の収益状況や還元利回りの変化によって、 一定の周期で不動産の価値が上下する「不動産サイ クル」が生じる。 ② 不動産証券化市場の拡大等により、不動産に対す る投資家層が広がると、 「不動産サイクル」はグロー バルな資金の動向や金融・資本市場の影響をこれま で以上に受けるようになる。 「不動産サイクル」は金融・資本市場の影響も受けます。 不動産に対する投資資金の一定比率は借入金で調達され ることが多いことから、不動産市場とデット（借入債務） さて、それでは、日本において、戦後から平成バブル とは、昔から深い関連がありました。不動産証券化を通 崩壊までの時代―いわゆる「土地神話」 （土地の価値は上 じて、資本市場との関係が密接になったため、現在では 昇するという考え方）が生きていた時代、言い換えれば これまで以上にこの関連が深まっています。 不動産の収益価値が現在よりも重視されなかった時代― 例えば、J-REIT（上場不動産投資信託）の分析におい には、 「不動産サイクル」はなかったのでしょうか。 て、 「インプライド・キャップレート」という指標が用い 日本は戦後3回、地価高騰を経験しています。第1回目 られることがあります。これは、上場市場において取引 は、1960年前後の高度成長に向かう時期でした。第2回目 されているREITの投資口（株式会社の株式に相当）価格 の地価高騰は、1972年から74年にかけて田中内閣により から、投資口に対する投資家の要求利回りを算出し、そ ｢日本列島改造論｣が提唱され、全国レベルで道路・鉄道 れと借入金の金利を組み合わせて、分析対象となってい の建設が進み、都市開発が促進されると考えられた時期 るREITが保有する不動産に対して、投資家が求めている に起きています。そして、第3回目が80年代後半に本格 投資利回り（キャップレート）を推計するものです。 化した平成バブル期の地価高騰です。 理論的には、投資家が求める投資利回り以上で不動産 もちろん、それぞれの時期の経済・金融環境などが地 を購入できれば、そのJ-REITの評価は高まることになり 価高騰の背景となっているのですが、結果的に見ると、 ます。もちろん、これは資本市場サイドの考え方であり、 およそ15年前後の周期で地価高騰が生じていることがわ これが不動産市場において現実的にどこまで受け入れら かります。その意味では、不動産が収益価値に重点を置 れるかは別問題ですが、少なくともこうした指標が、金 いて評価されなかった時代でも、 「不動産サイクル」は存 融・資本市場の投資家の一部によって利用されていると 在していたという捉え方も可能でしょう。 いう現実があることを踏まえておく必要があります。 ジョン・K・ガルブレイスがその著｢バブルの物語｣で ここまでの話を整理すると、次のようになります。 述べているように、｢金融の記憶は極端に短いものであり、 （１） 不動産鑑定評価基準は、証券化対象不動産は DCF 法 (Discounted Cash Flow Method) を適用するものとしているが、ここでは 説明の都合上、直接還元法による算式を用いることとする。ただし、DCF 法においても、基本的な考え方は同様である。 （２） 不動産が一定期間で生み出す収益を測る指標として、通常、NOI（Net Operating Income：純収益（減価償却前営業利益） ）や NCF(Net Cash Flow：純キャッシュフロー ) が用いられる。 （３） 不動産に投資することはリスクがあるため、国債のようなリスクがほとんどない資産よりも、それだけ高い利回りを投資家が要求 する。このことを「不動産のリスクプレミアム」という。 いしずえ／ No.135 13 一定の周期で人々が陶酔的熱病（ユーフォリア）に陥り、 海外資金などの積極的投資によって、ここ数年、大都市 それがバブルを生み出す｣という側面も一概に否定はでき 圏中心部の不動産価格は高騰しました。一方、現在は不 ないようにも思います。あるいは、不動産市場における 動産投資市場の一時的な調整局面にあるとか、潮目が変 中心プレイヤーの世代交代が、こうした周期をもたらし わったという意見もあります。 ているとの考え方もあるかもしれません。 こうした局面では、 「不動産サイクル」が不動産市場に したがって、 「不動産サイクル」が純粋に経済現象だけ 構造的に組み込まれたことを踏まえた上で、サイクルの で説明できるかどうかは議論があるかもしれません。し 上昇局面でも陶酔的熱病（ユーフォリア）に陥ることの かし、少なくとも投資用不動産が収益価値によって評価 ないよう、逆に下降局面でも悲観論に陥ることのないよ されるようになったことから、現在では「不動産サイク う一人一人のプレイヤーが心がけるとともに、それぞれ ル」が構造的に不動産投資市場に組み込まれることになっ の局面に応じたビジネスを展開していくことが重要にな たということは言えるでしょう。 ると思われます。 平成バブル崩壊後約15年が経過し、不動産ファンドや 14 いしずえ／ No.135 連載 17 ビルマネジメント 弁護士 渡辺 晋（わたなべ すすむ） 判例０６５ 賃貸人の義務（1） （東京地裁平成 15 年 1 月 27 日判決、判例タイムズ 1129 号 153 頁） 【解 説】 賃貸人には、契約で定められた目的にしたがって、 にもかかわらず、これを放置しもしくは防止策を怠る 賃借人に貸室を使用収益させる義務がある（民法 601 ときには、賃貸人の使用収益させる債務の不履行とな 条） 。使用収益に支障となる障害があれば、障害を除 るとされた事案である。 去しなければならない。 なお焼鳥店の発する臭いが受忍限度を超えるとし 本裁判例は、婦人服販売店舗につき、ビル内のほか て、一定限度以上の臭気の差止めを命じると共に慰謝 の飲食店からの悪臭が販売に悪影響を及ぼしているの 料の支払いを命じた事案として、神戸地裁平成平成 に、賃貸人がこれに対処できなかったケースであり、 13 年10月19日判決（判例タイムズ1098 号196 頁） 社会通念上受忍限度を逸脱する悪臭が発生している がある。 の程度、時間、当該地域、発生する営業の種類、態様な 【事案の概要】 賃借人Ｘは、平成10年12月18日から、Oビル1階の貸 どと、悪臭による被害の態様、程度、損害の規模、賃借 室を、賃貸人Ｙから店舗として賃借し、婦人服販売店舗 人の営業等を総合して、受忍すべき限度内の悪臭か否か を営んでいる。 の判断をすべきである。 平成12年5月、Ｘ店舗の真下に当たる地下１階に、小 本件においては、Ｘが受忍すべき限度を超える悪臭に 料理店Ｍが入店して営業を開始したが、Ｍからは、魚の よって被害を被り、他方、Ｙ側において、悪臭に関する抜 生臭い臭い、煮魚、焼き魚の臭いが発生し、そのため、Ｘ 本的な解決策をとらなかったことが認められる。 店舗は売上げが減少し、あるいは、貸室で実際の業務に これに対し、Ｙは、貸室への悪臭は発生していないと主 携わっていたＳが気分を害するなど、婦人服販売の業務 張するが、Ｘ店舗の30名の顧客が、小料理店Ｍからの魚 に支障が生じるに至った。 の臭いについて、かなりの不快感を示し、主たる商品であ る婦人服等に魚の臭いが付着し、悪臭によって被害を被っ 【裁判所の判断】 賃貸借契約における賃貸人の義務を考えるに、賃貸人 たという報告書が提出されており、また、Ｘは、婦人服販 には、あらゆる臭いの発生を防止すべき義務があるという 売を営む上で、悪臭を重大問題として捉え、調停を申し立 ものではなく、賃貸借の目的から見て、目的物をその目的 てて、悪臭による被害を防止する措置をＹに対して積極的 に従って使用収益する上で、社会通念上、受忍限度を逸 に求めていたのであり、Ｙの主張は採用できない。 脱する程度の悪臭が発生する場合であって、これを放置 以上、Ｙは、Ｘに目的物を使用収益せしめる義務を怠っ し若しくは防止策を怠るときに初めて、賃貸人に債務不履 たものであるから、Ｘに対して債務不履行責任を負うとい 行責任が生ずるというべきであり、悪臭発生の有無、悪臭 うべきである。 弁護士 渡辺 晋 （わたなべ すすむ） 昭和 55 年 3 月 一橋大学卒業 平成 2 年 3 月 三菱地所㈱退社 同 年 4 月 三菱地所㈱入社 平成 4 年 4 月 弁護士登録（第一東京弁護士会） 平成 14 年 4 月 山下・渡辺法律事務所開設、現在に至る 平成 元 年 11 月 司法試験合格 いしずえ／ No.135 15 判例０６６ 賃貸人の義務（2） （東京地裁平成 5 年 11 月 8 日判決、金融商事 1201 号 46 頁 ） 【解 説】 賃借人が、貸室の使用に必要な修繕がなされないこ ならないのは、使用収益ができない場合である。 とを理由として、賃料の支払を拒むケースがみられる。 本裁判例は、使用収益に及ぼす障害の程度が一部 たしかに賃貸人には、賃貸目的物の使用収益に必要 にとどまる場合には、賃借人は、当然には一部につい な修繕をする義務があり（民法 606 条） 、賃貸人が修 ても賃料支払義務を免れないとされた事案である。 繕義務の履行を怠り、その結果、賃借人が目的物の使 なお一部の使用収益ができなくなったために賃借人 用収益を全くすることができなかった場合には、賃借 が賃料減額請求権を有するとした事案として、東京地 人は、使用収益ができなかった期間の賃料支払義務を 裁昭和 62 年1月30日判決（判例時報1252 号 83 頁） 免れることができる。 がある。 しかし賃料を支払わなくても賃借人の義務違反とは 【事案の概要】 次に、換気扇の換気機能障害についても、Ｘは、申入 Ｘは、平成2年6月9日、Ｙに対し、使用目的スナック れに応じてより排気量の多い換気扇と取り替え、あるいは 営業、賃料月額39万7000円として、店舗を賃貸したけれ 増設しており、専門家の調査によっても通常の排気基準に ども、Ｙが、平成3年4月分以降、約9 ヶ月分の賃料を支 達していると判定されているのであるから、店舗における 払わなかったために、Xは、賃料不払により契約を解除し、 スナック営業をまったく不能ならしめる程度の障害があっ Yに対し、明渡しを求めた。 たとは到底いえない。 Ｙは、エアコンや換気扇の機能障害、換気扇の騒音、 また、換気扇増設後の騒音についても、江戸川区環境 流し台下のグリーストラップからの異臭などがあり、Ｘに 部公害対策課の調査やＹの依頼した環境調査会社の結果 は修繕義務違反があるが故に賃料を支払わなかったとし はともに60ないし70（ｄＢ）Ａ程度であるところ、本件 て、債務不履行を争った。 のようなスナックの場合、酔客の話し声やバックグラウン 【裁判所の判断】 ドミュージック、カラオケの音などを生ずることを避ける 賃貸人は賃借人に対し、賃貸目的物の使用収益に必要 ことはできないのであって、このようなスナックを営業す な修繕をする義務を負い（民法606条） 、賃貸人が修繕義 る上で避けることのできない音の大きさとの対比におい 務の履行を怠り、その結果、賃借人が目的物の使用収益 て、換気扇等の発する日が店舗での営業がまったく不能に を全くすることができなかった場合には、賃借人は、使用 なるほどの甚だしい騒音と評価できるものでないことも明 収益ができなかった期間の賃料支払義務を免れると解さ らかである。 れるが、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす さらに、流し台下のグリーストラップからの異臭につい 障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は、当然に ては、中容器に溜った脂肪分やゴミを定期的に掃除したり は賃料支払義務を一部についても免れないというべきであ することによって避けることができるものであり、このこ る。 とをもって、店舗の構造上の欠陥と解したり、Ｘの修繕義 これを本件についてみると、次のとおりである。 務違反を観念する余地はない。 まず、エアコンの機能障害について、Ｙは度々これをＸ そのほか、ビルの他のテナントからは、グリーストラッ に訴え、Ｘは、その都度業者に依頼して検査をさせ、必 プからの異臭のほか、換気扇等の設備の欠陥について苦 要に応じガスを注入させたり電熱盤の交換をさせたりして 情が出たことがないことを考慮すると、Ｙの主張する諸事 いるのであるが、特に異常が発見されないことも多かった 情は、いずれも、スナック店補としての店補の使用収益を のであり、エアコンの機能に店舗におけるスナック営業を まったく不可能にするような事情とはいえず、本件店補を まったく不能ならしめる程度の障害があったとは認めがた 占有する以上、その期間中の賃料支払義務を当然に免れ い。 るものではないというべきである。 16 いしずえ／ No.135 ビルマネジメント判例百選 判例０６７ 賃貸人の義務（3） （京都地裁平成 19 年 9 月 19 日判決、最高裁ホームページ） 【解 説】 耐震強度偽装事件以来、建物の耐震性に極めて高 て、それぞれ異なった目的をもって締結されている。 い関心が集まっている。ビルの賃借人から、ビルの所 法の基準を満たしていないとしても、そのことが直ち 有者や管理者に、耐震性能の確認が求められることも に賃貸借契約における賃貸人の義務違反となるわけで 多くなっている。 はない。本裁判例は、賃借人が、賃貸人に対して、建 ビルを十分な構造耐力を備えたものとしておくこと 物には構造上問題があるとして補強工事を求めたのに は、ビルの所有者や管理者の責務であり、賃借人との 対し、建物が既存不適格建物であって、法が定める基 関係においても、貸室を使用するうえで、ビルの安全 準に適合する建物と同等の耐震性能を有していないこ 性が欠如しているならば、賃貸借契約上も、賃貸人の とは、契約締結時に当然に前提とされていたとして、 義務を果たしていないということができる。 賃借人の請求を認めなかった事案である。 とはいえ、賃貸借契約は、さまざまな状況下におい 【事案の概要】 ンさせたものである。 Ｙは築80年の建物の所有者であり、Ｘに対し、使用目 してみると、Ｘは、建物が、古い部分は築80年を超え 的を、レストラン、ブライダル事業として、建物を賃貸した。 ており、全体として、建築基準法３条２項にいう既存不適 その後、Ｘは、建物の構造が建築基準法の求める基準 格建物であることは、当然認識していたと認められ、建物 を満たしていないとして、自ら補強工事を行うとともに、 が既存不適格建物であって、同法が定める基準に適合す さらにYに対して、建築基準法の定める基準を満たすべく る建物と同等の耐震性能を有していないことは、本件賃貸 補強工事を求めて、訴えを提起した。 借契約締結時に当然に前提とされていたものと認めるのが 【裁判所の判断】 相当である。 賃貸借契約における賃貸人は、目的物を賃借人に使用 したがって、Ｙに、本件賃貸借契約に基づく修繕義務 収益させる義務を負い（民法601条） 、その当然の結果と として、本件建物に建築基準法20条が定める構造耐力を して、目的物が契約によって定まった目的に従って使用収 備えさせるべき義務があるとは認められない。 益できなくなった場合には、これを修繕すべき義務を負う また、当庁の専門家調停委員が本件建物を逐一確認し （同法606条） 。そして、この修繕義務の内容は、契約条 たところによると、建物は、以前にＹの行った補強工事に 件のもとであるべきものとして契約内容に取り込まれてい よって、災害が起こらない時の通常の使用に対して構造上 た目的物の性状を基準として判断されるべきであり、仮に 安全である程度には補強されていることが認められる。 目的物に不完全な個所があったとしても、それが当初から そして、Ｘは、本件建物を賃借して以来、レストランク 予定されたものである場合には、それを完全なものにする ラブ「Ｃ」を経営し、本件賃貸借契約の目的とされたレス べき修繕義務を賃貸人は負わないというべきである。 トラン運営事業、ブライダル運営事業を継続して営んで Ｘは、本件建物について、耐震性能の見地から、また きており、その間本件建物の構造耐力が欠けていること 建物自重・積載荷重を支える通常の支持性能向上の見地 によってＸの事業に支障を及ぼすような状態が生じたこと からも修繕・補強の必要性があると主張し、Ｙに対し、本 や、その使用収益が現に損なわれたことを認めるに足りる 件工事の施工を求めている。 証拠はない。 しかし、賃貸借契約成立に至る経緯からすると、Ｘは、 以上の点を総合すると、Ｙに、本件賃貸借契約に基づ 建物の持つ古い和の雰囲気を特に気に入り、Ｙに対し、建 く修繕義務として、本件工事を行う義務があるとは認めら 物を建て替えることなく、改装して、本件建物のイメージ れない。 を壊さずにブライダルレストラン事業を行いたいとの申出 をし、営業委託を経て、レストランクラブ「Ｃ」をオープ いしずえ／ No.135 17 判例０６８ 転用物訴権（最高裁平成 7 年 9 月 19 日判決、判例タイムズ 896 号 89 頁） 【解 説】 民法には、法律上の原因なく他人の財産又は労務に 602号52頁）がある。 よって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者 ビルの賃貸借でみると、賃借人が業者に依頼して貸 （受益者）は、その利益の存する限度において、これを 室内の改装工事をしたけれども、賃借人が工事代金を支 返還する義務を負う、と定められている（民法703条） 。 払えなくなったために、工事業者から賃貸人に工事代金 これが、受益者の不当利得返還義務である。 相当額の請求がなされる場面が、転用物訴権の問題で 契約上の給付が契約の相手方以外の第三者の利益に ある。現実にこのような場面となることは、決して少なく なったときに、給付をした契約当事者から第三者に対し、 ない。 第三者が不当利得における受益者にあたるとして、利益 本裁判例では、賃貸人の利益は、通常であれば賃借 の返還を求めることがあり、この返還請求が、 「転用物 人から得ることができた権利金の支払を免除したという 訴権」とよばれている。転用物訴権が認められた例には、 負担に相応するものであって、法律上の原因がないとは 賃貸されていたブルドーザーの修理代金について、修理 いえないとして、工事請負業者の賃貸人に対する請求が 業者からブルドーザーの所有者に対する請求を認めた最 否定された。 高裁判決（最高裁昭和45年7月16日判決、判例時報 【事案の概要】 する利益を受けたということができるのは、丙と乙との間 Ｙは、建物の所有者であり、昭和57年2月1日、Ａに対 の賃貸借契約を全体としてみて、丙が対価関係なしに利 してこれをブティック等の営業を目的として賃貸した。賃 益を受けたときに限られるものと解するのが相当である。 貸借契約には、ＹとＡは、Ａが権利金を支払わないことの けだし、丙が乙との間の賃貸借契約において何らかの形 代償として、本件建物の修繕、造作の新設・変更等の工 で利益に相応する出捐ないし負担をしたときは、丙の受け 事はすべてＡの負担とし、Ａは本件建物返還時に金銭的 た利益は法律上の原因に基づくものというべきであり、甲 請求を一切しないとの特約が付されていた。 が丙に対してこの利益につき不当利得としてその返還を請 Ｘは、Ａから貸室内の改装工事を請負い、工事を完成 求することができるとするのは、丙に二重の負担を強いる させたが、Ａから請負代金の支払を受けていない。 結果となるからである。 Ａが貸室を無断転貸したため、Ｙは、Aに対して契約 本件においては、本件建物の所有者であるＹがＸのし を解除し、貸室の明渡を受けた。Ａは、請負工事代金をX た工事により受けた利益は、建物を営業用建物として賃貸 に支払わないままに所在不明になり、請負代金は、回収不 するに際し通常であれば賃借人であるＡから得ることがで 能となっている。 きた権利金の支払を免除したという負担に相応するものと そこで、Ｘは、Ｙに対し、不当利得返還請求権に基づき、 いうべきであって、法律上の原因なくして受けたものとい 請負代金相当額の支払を求めて訴えを提起した。 うことはできず、これは、賃貸借契約がＡの債務不履行を 第一審は、Ｘの請求を一部認容したが、控訴審でこれ 理由に解除されたことによっても異なるものではない。 が覆され、上告審である本裁判例においても、Ｘの請求は そうすると、Ｙに損失が発生したことを認めるに足りな 認められなかった。 いとした原審の判断は相当ではないが、Ｙの不当利得返還 【裁判所の判断】 請求を棄却すべきものとした原審の判断は、結論において 一般に、甲が建物賃借人乙との間の請負契約に基づき 建物の修繕工事をしたところ、その後乙が無資力になった ため、甲の乙に対する請負代金債権の全部又は一部が無 価値である場合において、建物の所有者丙が法律上の原 因なくして修繕工事に要した財産及び労務の提供に相当 18 いしずえ／ No.135 是認することができる。論旨は採用することができない。 Book Review ビル事業判例の研究 プロパティマネジメントに関連する 最新判例と解説 渡辺晋／著 ●発 行：社団法人日本ビルヂング協会連合会・ 財団法人日本ビルヂング経営センター ●発行日：2008 年 3 月 17 日 ●サイズ：B5 判／ 176 ページ ●一般販売価格：3,000 円（ビル協会員、 ビル経営管理講座受講者、 ビル経営管 理士は 2,000 円に割引） 実践なるほどわかる 不動産証券化バイブル 橋本隆／著 ●発 行：株式会社エクスナレッジ ●発行日：2008 年 3 月 26 日 ●定 価：1,900 円＋税 ●サイズ：A5 判／ 287 ページ ISBN978-4-7678-0637-2 C2034 本書は、財団法人日本ビルヂング経営センターの機関誌「いしずえ」に連載さ れている「ビルマネジメント判例百選」を中心に、執筆者である渡辺晋弁護士が 自ら、実務に役立つ先例的価値の高い 118 の判例を厳選しまとめたものである。 言うまでもないが、ビル賃貸事業、プロパティマネジメント事業は、 「法令」と いうルールに従って行われなければならない。しかし、法令、特に法律の条文の 文言を読んでみたからといって、具体的なルール、すなわち、現実に目の前で起 こっている事象・紛争が法的にはどう評価されるのかは、なかなか見えてこない。 そこで「判例」である。ある事件について、裁判所がどのように判断したかが重 要になってくる。具体的に生じた事件についての裁判所の判断が場当たりであっ ては、法的安定性は保てない。そこで、同様の事案については同様の解決が図ら れなければならない。その意味で、過去になされた裁判所の判断、すなわち判例は、 法的問題を扱う上で重要な意味を持つ。 著者も述べているように、判例には、裁判における紛争解決規範の機能の他にも、 裁判外での紛争解決機能、さらには紛争予防機能がある。実務上は特に、紛争予 防機能が重要であろう。判例を知ることによって、一定の紛争が裁判所によりど のような解決がはかられるのかわかれば、当然、紛争を避けることが可能となる。 そのため実務上、判例の知識は必須といえる。 本書は、過去の連載を単に羅列するだけでなく、大きく「賃貸借の判例」と「ビ ル管理の判例」に分け、体系的に整理されており、事案を検索しやすいよう工夫 がなされている。さらに、各節の冒頭にはそのテーマに関する判例の動向につい て概説されている。さすがに、判例集を通読するのは骨が折れるが、この各節の 概説だけでも目を通しておけば、実務に役立つ判例の知識が得られるようになっ ている。 著者は、ビルマネジメントに関する判例研究の第一人者であり、実務にも精通 した渡辺晋弁護士であり、各判例の解説も実務に直結した、わかりやすいものと なっている。ビルマネジメントに携わる者にとって必須の一冊である。 昨年のサブプライムローン問題に端を発する金融収縮の中で、現在、不動産証 券化ビジネスは一つの踊り場を迎えているといえる。しかし、90 年代から始まっ た不動産証券化ビジネスは、今日まで大きく発展・成長し、もはや不動産ビジネ スにおいて欠くことのできない地位を占めている。現在の厳しい局面を乗り越え た時、再び大きく成長していくことは疑いない。その意味で、不動産ビジネスに 携わる者にとって、不動産証券化ビジネスに関する知識は必須である。 もっとも、不動産証券化ビジネスに関する解説書は枚挙に暇がないほど存在す る。そうした中で、本書の特徴を挙げるとすれば、まず、なんといってもその読 みやすさを挙げることができる。個々のテーマが２∼６ページ程度でまとめられ、 それぞれが独立した読み物となるよう工夫されており、肩肘を張らずに拾い読み をしても当該のテーマについて一通りの理解が得られるようになっている。また、 わかりやすい記述とは裏腹に、単に結論だけを解説するに止まらず、なぜそうな のか、その背景や根拠についても言及されている。例えば、不動産証券化におい て何故 GK-TK スキームが多用されるのか等、単に結論のみでなく、その理由ま で詳細に解説されており、応用的な知識を得ることもできる。 さらに、最も新しい情報が盛り込まれていることも特徴の一つと言ってよいで あろう。特に、金融商品取引法に代表される法制度の改正に関わる論点について は相当程度のページを割き、信託法の改正まで含め、初心者にもわかりやすく平 易に解説されている。加えて、J-REIT 運用会社の買収や、投資口の大量保有等 の J-REIT の M&A に絡む話題についても触れられている。今後の不動産証券化ビ ジネスの動向を知る上で、重要な情報を提供してくれる。 新たな時代を迎えた不動産証券化ビジネスの基礎と今後の動向を知るのに最適 である。 いしずえ／ No.135 19 ISHIZUE ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZ NEWS CENTER NEWS 平成19年度「ビル経営管理士試験」 過去最高の482名が合格 −受験者は前年比倍増の698名− 平成 19 年度「ビル経営管理士試験」は 2007 年 12 月 9 日に全国主要都市 6 会場で実施された。受験申込者 770 名、受験 者 698 名で、 前年比倍増となり過去最高の数字となった。合格発表は 2008 年 1 月 31 日に行い、 過去最高の 482 名が合格した。 試験実施結果の詳細は以下のとおり。 平成19年度「ビル経営管理士」試験合格者の発表について ㈶日本ビルヂング経営センター／平成 20 年１月 31 日 １．平成 19 年度「ビル経営管理士」試験・実施結果 ※受験生個別の合否通知の郵送のほか、合格者の （１）試験実施日 平成 19 年 12 月９日（日） 受験番号および氏名をセンター窓口およびセン ・全国６会場（札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、 ターホームページ（http://www.bmi.or.jp/）に 福岡） 掲載。 （２）受験申込者数 770 名 （平成 18 年度 397 名） ２．平成 19 年度「ビル経営管理士」試験・合否基準 （３）受験者数 698 名 3 科目合計 300 満点中 197 点以上で、かつ、 「企画・ （平成 18 年度 342 名） 立案業務」科目については 58 点以上、 「賃貸営業業務」 （４）合格者数 482 名 ・合格率 69.1％、平均 科目については 68 点以上、 「管理・運営業務」科目に 年齢 40.1 歳、女性 27 名 ついては 67.5 点以上の者を合格とする。 （平成 18 年度 225 名 ・合格率 65.8％、平均年齢 なお、合否基準点は、科目別の難易度を勘案して決 37.6 歳、女性 8 名） 定した。 （参考表）過去５か年の試験実施結果及び合否基準 （点以上） 実施年度 平 成 平 成 平 成 平 成 平 成 実施年度 平 成 平 成 平 成 平 成 平 成 実施状況 15 年度 16 年度 17 年度 18 年度 19 年度 名 257 360 365 397 770 平均年齢 歳 40.3 39.3 39.1 38.6 39.8 女 性 名 6 11 26 17 53 受 験 者 名 232 321 323 342 698 出 席 率 ％ 90.3 89.2 88.5 86.1 90.6 試験合格者 名 121 205 229 225 482 合 格 率 ％ 52.2 63.9 70.9 65.8 69.1 平均年齢 歳 38.8 38.7 38.3 37.6 40.1 女 性 名 3 8 13 8 27 いしずえ／ No.135 合否基準 試 験 20 受験申込者 15 年度 16 年度 17 年度 18 年度 19 年度 ３科目合計 点 180 180 180 180 197 企画・立案 点 50 48 51 46.5 58 賃貸営業 点 47 58 50 61 68 管理・運営 点 45 52 56 54 67.5 注）合否基準の公表は平成 13 年度より実施。平成 12 年度以前のものは未公表。 ZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEWS ISHIZUE NEW CENTER NEWS 20年度ビル経営管理講座・申込受付中！ 平成 20 年度ビル経営管理講座は 6 月 1 日から、9 月 30 日まで実施されます（概要は下記のとおり） 。現在受講生の申 込受付中です（5 月 31 日まで） 。なお昨年度から講座修了者には、ビル経営管理士試験・総合記述科目が受験免除とな る特典が与えられています。申込・問い合わせはセンター事務局（03-3211-6771）まで。詳細はセンターＨＰでもご覧 いただけます。 また平成 20 年度ビル経営管理士試験実施概要は下記のとおりです。 平成20年度 ビル経営管理講座実施計画 １．募 集 期 間 平成 20 年 4 月 1 日から 5 月 31 日まで ２．受 講 期 間 平成 20 年 6 月 1 日から 9 月 30 日まで ３．受 講 料 126,000 円（消費税を含む） ４．学 習 学 科 『企画・立案』編（上巻） （テキスト名） （第1分冊） （第2分冊） 『企画・立案』編（下巻） （第3分冊） 『賃貸営業』編（上巻） （第4分冊） 『賃貸営業』編（下巻） （第5分冊） 『管理・運営』編（上巻） （第6分冊） 『管理・運営』編（下巻） ５．教材の配布 テキスト ６月 ６．スクーリング 平成 20 年 9 月 8 日（月）∼ 10 日（水）の 3 日間 会 場：シェーンバッハ・サボー（砂防会館）千代田区平河町 2 − 7 − 5 ７．添削問題の提出及び審査 提 出 期 間 平成 20 年 7 月 15 日から 8 月 15 日まで 添削指導期間 平成 20 年 9 月 15 日まで ８．修了証発行 平成 20 年 9 月 30 日 ９．ビル経営管理主任の資格付与 平成 20 年 10 月 平成20年度 ビル経営管理士試験実施計画 １．試験実施日 平成 20 年 12 月 14 日（日） ２．試 験 地 札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、福岡のいずれかの希望地とする。 ３．受験申込書の配布期間及び配布場所 （1）配布期間 平成 20 年 7 月中旬∼ （2）配布場所 ㈶日本ビルヂング経営センター ㈳日本ビルヂング協会連合会及び各ビルヂング協会事務局 ４．受験申込手続 （1）受験申込方法／受験申込書は、郵送により提出するものとする。 （2）受験申込書の受付期間／受付期間は平成 20 年 10 月 1 日から 10 月 31 日までとし、受付期間終了後到達した 受験申込書は、受付最終日までの消印のあるものについて、受け付けるものとする。 （3）受験申込書の受付場所／㈶日本ビルヂング経営センター ５．受 験 料 31,500 円（消費税を含む） ６．合格者の発表 平成 21 年 2 月上旬（受験生個別通知、センター窓口及びセンターホームページに掲示） ７．登 録 申 請 合格発表日の翌日から 1 ヵ月間 ８．登 録 日 平成 21 年 3 月 いしずえ／ No.135 21 セミナーのご案内 不動産証券化 特別研究 スキルアップ 現在、センターでは第 12 回不動産証券化セミナーと 第 279 回、第 280 回特別研究セミナーの受講申込を受け付けています。 これらのセミナーは一般の方（ビル経営管理士、ビル管理講座受講生以外） も受講できます。 またスキルアップセミナーも開催しますが、 この受講はビル協会員とビル経営管理士会会員限定です。 第１２回 不動産証券化セミナーのお知らせ 《基本研修に最適！人気定番セミナー、ご好評にお応えしてリピート開催》 だれでもわかる不動産証券化 金商法時代の必須知識！基礎を理解するための不動産証券化セミナー 金融商品取引法の施行もあり、不動産証券化 は不動産業界の大きな流れとして、ますます社 会的認識が高まっています。不動産証券化の仕 組みや影響等について知識がないと不動産業・ 建築業のビジネスが円滑に進まないケースも多 くなっています。 このセミナーでは初心者＝門外漢であっても 不動産証券化の全体を理解でき、専門的な知識 を得る上での基礎体力をつけられるように企画 しています。 例えば、ヴィークル、エクイティ、デット、レ バレッジ、ＤＣＦ法、ＮＯＩ、ＩＲＲなど専門用 語や、SPV（SPC） 、アレンジャー、アセットマ ネジャー、プロパティマネジャーなど各プレー ヤーの役割・業務内容を、全体のスキーム・業 務フローの中で分かりやすく解説します。 主な内容：◆不動産証券化の背景と基礎知識 ◆不動産証券化の仕組みと基本事項の詳細 ◆不動産証券化ビジネスの詳細と今後の展望 講 師：橋本 隆氏（ブリッジアドバイザーズ㈱代表取締役） 開催日時：2008 年 5 月 21 日㈬ 13：30 ∼ 18：00（4 時間 30 分）< 開場・午後１時 > 会 場：コンファレンススクウェア エムプラス（千代田区丸の内 2-5-2 三菱ビル 10F グランド TEL03-3282-7777） 参 加 費：30,000 円（一般） ★但し㈳日本ビルヂング協会連合会会員・ 「日本ビル経営管理士会」会員・平成 19 年度ビル経営管理講座受 講生は 25,000 円（一人 5,000 円割引）[ 参加証に該当参加費が明記されます ] ※詳細内容、申込方法等、詳しくは㈶日本ビルヂング経営センターホームページ（http://www.bmi.or.jp/）をご覧ください。 ビル経営管理士会・スキルアップセミナーのお知らせ 平成 20 年度北海道ビル経営研究セミナー 日 時：平成 20 年 5 月 30 日（金） 13：30 ∼ 16：30 場 所：札幌国際ビル 8 階「国際ホール」（札幌市中央区北 4 条西 4 丁目） テーマ：「不動産証券化時代におけるプロパティマネジメント」 講 師：株式会社ＰＭアドバイザーズ 取締役社長 齊藤 利雄 氏 定 員：120 名（先着順） 参加費：無料（日本ビル経営管理士会会員・日本ビルヂング協会連合会会員） 22 いしずえ／ No.135 第 279 回 特別研究セミナーのお知らせ 《事例研究その３》 ビルマネジメント法律実務対策講座 新しくビル業務に携わる方・管理職に就任された方に最適 ビル経営・管理をめぐっては、立法・行政・司法な どの場面で、民法改正や借地借家法改正の動き、耐震 務を遂行しなければなりません。本セミナーでは、ビ ル経営・管理に初めて携わる方などを対象に、ビル賃 問題、原状回復やサブリースなどをめぐり注目すべき 判決など、様々な動きがあります。ビル経営・管理は、 このような最新の情報をもとに、法令にしたがって業 貸借契約・管理に係る法律知識の最新情報を踏まえて 説明するとともに、法的実務を解説します。 主な内容：◆賃貸借契約の基礎 ◆契約期間中の管理実務 ◆契約更新等実務 ◆退去時管理実務 ◆事故発生に伴う法的責任 ◆ビル管理と個人情報保護法 講 師：佐藤 貴美弁護士（佐藤貴美法律事務所） 開催日時：2008 年 5 月 20 日（火）13：30 ∼ 16：30 分 < 開場・午後１時 > 会 場：コンファレンススクウェア エムプラス （千代田区丸の内 2-5-2 三菱ビル 10F「グランド」TEL03-3282-7777） 参 加 費：25,000 円（一般）★但し㈳日本ビルヂング協会連合会会員・「日本ビル経営管理士会」会員・平成 19 年度 ビル経営管理講座受講生は 20,000 円（一人 5,000 円割引） 第 280 回 特別研究セミナーのお知らせ ３時間で伝授するアセット・プロパティマネジャーのための 共益費の適正な算出方法とコストコントロールの実務 改修工事のバリューアップとコストコントロールの手法を詳説 ビルの管理運営を行ううえで重要な要素である共益 費や改修工事コストは、ただ安ければ良いというもの ではありません。そのビルのポテンシャルにふさわし い管理グレードと、それに見合った適正価格の設定が 重要であり、共益費のコスト分析を効率的に行うため の項目分類を検証することにより、仕様や価格の分析 を容易に行うことができます。 主な内容：◆ビルマネジメントにおける共益費 ◆共益費の分類手法 ◆コスト算定の手法 ◆適正価格とコストコントロール ◆改修工事のバリューアップとコストコントロールの手法 講 師：齊藤 利雄（㈱ PM アドバイザーズ 取締役社長） 開催日時：2008 年 5 月 29 日（木）13：30 ∼ 16：30 分 < 開場・午後１時 > 会 場：コンファレンススクウェア エムプラス （千代田区丸の内 2-5-2 三菱ビル 10F「グランド」TEL03-3282-7777） 参 加 費：25,000 円（一般）★但し㈳日本ビルヂング協会連合会会員・「日本ビル経営管理士会」会員・平成 19 年度 ビル経営管理講座受講生は 20,000 円（一人 5,000 円割引） ビル経営管理士会・スキルアップセミナーのお知らせ 第 36 回スキルアップセミナー 第 37 回 スキルアップセミナー 日 時：平成 20 年６月５日㈭ 13：30 ∼ 16：00 場 所：コンファレンススクエア エムプラス 「グランド」 テーマ：（仮題）「オフィスビル市場動向と森ビルの環境技術への取り組み」 講演 120 分 質疑応答 30 分程度 講 師：森ビル㈱プロパティマネジメント事業本部 ＰＭ企 画室 オフィスグループ 課長 松本 英二 氏 森ビル㈱都市開発事業本部 第 2 設計部 設備設計 部 副参事 武田 正浩 氏 定 員：120 名（先着順） 参加費：無料（日本ビル経営管理士会会員） 日 時：平成 20 年６月 17 日㈫ 13：30 ∼ 16：00 場 所：コンファレンススクエア エムプラス 「グランド」 テーマ： （仮題） 「ビル事業者にとっての地球環境問題と業界展望」 講演 120 分 質疑応答 30 分程度 講 師：株式会社不動産経済研究所 不動産経済通信記者 松本 義弘 氏 定 員：120 名（先着順） 参加費：無料（日本ビル経営管理士会会員） いしずえ／ No.135 23 CONTENTS ◆特集／汐留ビルのサービスオフィス「オフィシア汐留」 2 ――不動産とサービスが融合したサービスオフィス事業を展開―― オフィシア株式会社 代表取締役社長 岡嶋伸仁 ●記者の眼〈第4回〉 7 動き始めた地球温暖化問題③ 「不動産経済通信」記者 松本義弘 ●わかりやすい不動産証券化 最新動向講座③ 12 不動産証券化と不動産サイクル ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社 取締役企画管理本部長 田辺信之 ●ビルマネジメント判例百選⑰ 弁護士 渡辺 晋 15 ●Book Review 19 ●ISHIZUE NEWS 平成19年度「ビル経営管理士試験」／過去最高の482名が合格 20 20年度ビル経営管理講座・申込受付中！ 21 平成20年度ビル経営管理講座実施計画 21 平成20年度ビル経営管理士試験実施計画 21 ●セミナーのご案内 22 不動産証券化セミナー・特別研究セミナー・スキルアップセミナー No.135／2008年4月30日発行 財団法人 日本ビルヂング経営センター 発行 日本ビル経営管理士会 〒100-0004 東京都千代田区大手町1-6-1（大手町ビル837区） TEL.03-3211-6771 FAX.03-3211-6772 http://www.bmi.or.jp/ 《禁無断転載》
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