Savills Research I Japan 住宅市場 2011年第2・四半期 震災以降都心回帰のトレンドが続く中、東京都心の一般 向け賃貸住宅賃料は引き続き安定している。その一方で 高級賃貸住宅市場は不透明な景気の先行きと消費者心 理の冷え込みから賃料下落圧力が高まると予想される。 写真：ワールドシティタワーズ（東京都港区） 2011年第2・四半期の都心8区賃貸住宅の平均募 集賃料は今期若干の下落を記録。平均賃料は1㎡ あたり3,967円で、前年同期比0.8%の下落にとど まっている。 都心8区のうち5区で賃料の下落を確認。最も下 落幅が高かったのが港区で前期比約3.8%の下落 を記録。 一方で渋谷区と目黒区では平均賃料が上昇。前 期比それぞれ1%、1.4%の上昇を記録。 東京都心8区におけるJ-REIT保有物件の平均稼 働率は95%。これは過去2年間で最も高い稼働 率を記録した前期に比べてもわずか100ベイシ スポイントの下落にすぎない。 Savills Research www.savills.com 稼働率が最も変動したのは千代田区で、前期比 約370ベイシスポイント下落の94.7%となった。 そのほか目黒区と世田谷区ではそれぞれ200ベイ シスポイント近くの伸びを記録し、結果稼働率 を97%まで押し上げている。 東京都心部の高級賃貸住宅の平均募集賃料は1 ㎡あたり5,020円で、これは一般向け賃貸住宅 の平均賃料より21％のプレミアムが乗った計算 になる。しかしながら今後、駐在員マーケット の縮小や消費者心理の冷え込みなどが原因とな り、賃料の下落圧力が強まる可能性は否定でき ない。 Savills Research I Japan 住宅市場 東京賃貸住宅市場 - 賃料動向 2011年第2・四半期の東京都心8区1における賃貸住宅 2の 募集賃料は前期比0.3%の下落に転じた。前期は過去2年 間で初めて賃料が上昇に転じたが、今期は微減となった。 都心8区の平均募集賃料は1㎡あたり3,967円（1坪あたり 13,114円）となり、前年同期比で0.8%の下落となった。 前期は都心8区のうちわずか2区のみ賃料の下落が確認 されたが、今期は5区に拡大した。そのうちもっとも下落 幅が大きかったのは3.8％の下落を記録した港区である。 都内で2番目に賃料の高い区である港区で賃料の大幅下 落が起こったのはワンルーム、1LDKなどの物件で空室を 埋めるための賃料値引きが行われたことと、2DKや2LDK などの新築ストックが少なくなった一方、築年が古い物 件のストックが多くなったことで、相対的に賃料が下落 したことが大きな要因と考えられる。なお下落が確認さ れたその他4区の下落幅はおおむね0.3%から0.7%の間 でおさまっている。 賃 貸 住 宅 平 均 募 集 賃 料 推 移 ( 2 0 0 9 年 第 2・四 半 期 ∼2011年第2・四半 期） 23区平均 都心8区平均 目黒区 渋谷区 港区 平均募集賃料（1㎡あたり、円） 4,900 4,700 4,500 4,300 4,100 3,900 3,700 3,500 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2009 Q3 2010 Q4 Q1 Q2 2011 出典: Chintai, サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング 港区とは対照的に、都心8区で最も賃料の高い渋谷区と 3番目に高い目黒区ではそれぞれ1%と1.4%の賃料上昇が 確 認された。両区とも単身入居者向けの物件に品薄 感 が出てきており、ワンルームや1DK、1L DKなどの物件の 賃料が相対的に上昇したことに起因すると考えられ、ま たこの賃料上昇でファミリー向け物件の賃料下落を吸収 している。特に目黒区では単身者向け物件の品薄感が顕 著で、それにともない賃料が上昇。またファミリー向け物 件についても単身者向け物件の賃料上昇につられる形で 上昇がみられた。 3月に発生した東日本大震災の影響は、東京都心部の賃 貸住宅についてはそれほど影響を及ぼさなかったもの の、東京湾岸を中心に発生した液状化の影響は場所に よって甚大なものとなった。特に千葉県市川市や浦安市 などでは分譲、賃貸いずれの市場も大きな影響を受け た。半面、液 状化をまぬがれた千葉県内や東京都内の 隣 接する市区では、浦安市などから一時的に移 住を決 めるケースが見られていることから、賃料の若干の上昇 が確 認できる。浦安市に隣接する東京都江戸川区を例 にとると、特に単身者向けの物件に多くの引き合いがある 模様で、賃料もわずかながらではあるが上昇している。 東京賃貸住宅市場 - 稼働率動向 2011年第2・四半期、東京23区所在のJ-REIT物件の平均 稼働率は95%となった。これは過去2年で最高の稼働率を 記録した前期に比べ1%の下落が確認されている。大部分 の物件が集中する都心8区に限ってみると、前期比0.9% 下落の95.1%であった。最も下落幅の大きかったのは千 代田区で、前期比3.7%下落の94.7%を記録した。千代田 区はオフィスや商業 施 設などが立ち並ぶ一角ではある が、3月の大震災ならびに原発事故などの影響で同区所 在の賃貸住宅から外国人入居者が退去したことが一つ の要因として考えられる。千代田区の北側にある文京区 でも前期比3.5%下落の95.2%となった。主要因はアドバ ンス・レジデンス投資法人所有の後楽園ならびに千石 の物件で10％以上の稼働率下落が響いた形だ。そのほ かの物件に関しては多少稼働率は低下しているものの、 下落幅はわずかである。 賃料が都心8区で最も高い渋谷区、港区、目黒区では区に よって下落もしくは上昇がみられる。港区は前期比1.6% 減の92.5%、渋谷区では0.8% 減の93.9%となった。港区 では千代田区同様、外国人入居者の退去が主要因と考 えられる。外国人入居者は特に港区において大きな割 合を占めていることから、少しの退去が数字に大きく反 映するとされる。一方で目黒区では前期比2%上昇の97.1% へと改善されている。アドバンス・レジデンス投資法人所 有の物件において、極めて高い伸びが記録されているの が大きな要因であると考えられる。 1 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、世田谷区、目黒区。 2 賃料データは国内最大級の賃貸物件検索サイト「C HIN TAI」のデータベースか ら抽出している。検索対象は「築10年以下、最寄駅から徒歩10分以内」を条件として いる。東京23区内で同検索条件に合致する物件数はおよそ16,000件である。 Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. I 02 Savills Research I Japan 住宅市場 人気の高い住居地区として知られる世田谷区でも前期 比2.2%増の97%へ稼働率がアップしている。平和不動産 リートならびにアドバンス・レジデンス所有の物件で稼 働率の大幅改善がみられており、改善幅は8～11%を記 録している。 J-R EI T保有物件の平均稼働率 (2009年第2・四半 期 ∼2011年第2・四半 期） 23区平均 98% 港区 渋谷区 目黒区 都心8区平均 97% 96% 95% 94% 93% 92% 今期、最も高い賃料をマークしたのは引き続き渋谷区で ある。平均募集賃料は前期比2%アップの月額1㎡あたり 6,200円（1坪あたり20,350円）であった。これは都心9 区の高級賃貸住宅の平均より18％ほど高い水準である が、これはいくつかの超高級賃貸住宅が同区に所在す るためである。代 官山や広尾、表参道などが代表的な 高級賃 貸 住宅のマーケットであるが、そのいず れもが 国内外の富裕層に人気のある地区である。特に代官山 には調 査 対 象の物 件のなかで 最も高額な賃 料を誇る 物件「ラ・トゥール代 官山」（住 友不 動産）も存 在する （1㎡あたり8,30 0円、1坪あたり27,4 4 0円）。これは高 級 賃 貸 住 宅の平 均から4 0％も高 い水 準 である。同 物 件では1L D K、50 0㎡の物件で月額賃料 50 0万円以上に て募集をしている。 91% 90% 89% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2009 2010 出典: Jリート*, サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング Q4 Q1 Q2 東 京都内主要8区高 級 賃貸住宅 平均募 集賃料 (2011 年第2・四半 期 v s 2011年第1・四半 期） 2011 * 日本アコモデーションファンド投資法人、FCレジデンシャル投資法人、アドバンス レジデンス投資法人（旧日本レジデンシャル投資法人含む）、クレッシェンド投資法 人、オリックス不動産投資法人 東京高級賃貸住宅市場動向 サヴィルズでは前 期から20 0 物件を超える高級賃貸住 宅のデータの収集に着手している。調査の対象は、これ までの都心8区に品川区を加えた9区に所在する賃貸面 積100㎡以上、築10年未満、最寄駅から徒歩10分以内の 物件に限定している。 調査結果によると、第2・四半 期の都心9区の高級賃貸 住宅の平均募集賃料は1㎡あたり5,02 0円（1坪あたり 16,592円）となった。これは一般の賃貸住宅の賃料よ り約 21% 程 度 高 い 結果となった 。今期、世田谷区で基 準を満たす募集物件はなく、同区での高級賃貸住宅の 市場は極めて限定的であると言える。世田谷区を除く 都心8区の平均募集賃料は前期比で0.5%程度の下落と なった。なおこの数字は募集賃料でありフリーレントな どのインセンティブが考慮されているものではない。し かしながら海 外からの駐 在員需要が伸び悩む中、各オ ーナ ーはフリーレントなどのインセンティブ 導入に 積 極的になっている模 様で、実際の成約においては募集 賃料より小幅ながらも安 価な賃料で契 約されているも のとみられる。 Q1/2011 7,000 Q2/2011 6,000 月額平均賃料（1㎡あたり・円） 88% 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 渋谷区 目黒区 千代田区 港区 文京区 品川区 新宿区 中央区 出典: トウキョウ・リビング、サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング 前 期比約4％の伸びを見せた目黒区が渋谷区に次いで 高額な平均賃料を記 録した区となった。同区での高級 住宅は池尻大橋駅や中目黒駅、また目黒駅に近い東山 地区などで多くみられる。目黒区の平均募集賃料は今 期、1㎡あたり5,480円（1坪あたり18,116円）となった。 高級賃貸住宅の需要のほとんどを駐在員マーケットに 依存しているとされる港区は今期、前 期比6.6 %の大幅 下落を記録している。東日本大震災以降リースアップの ためのインセンティブが相当導入されていると思われる が、賃料の下落幅は縮小していないのが実情である。 Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. I 03 Savills Research I Japan 住宅市場 第1・四半期のレポートでも言及したが、高級賃貸住宅市 場は、一般的な賃貸住宅市場に比べて震災の影響がより 深刻になっていると考えられる。建物の損傷はもちろん なかったものの、震災とその後発生した福島第一原発の 事故により市場はすっかり冷え込んでしまったと考えら れる。また高級賃貸住宅市場を支える駐在員の多くが、 家族を本国へ帰国させ、単身で国内に残るという選択を しているとされる。これは特に家族向けの専有面積が広 い物件の空室率が増加することにつながる。これまでも 指摘してきたが、オーナーの中にはインセンティブを導 入して空室消化につなげているが、その一方で、賃料水 準を下げると市場価値が落ちるため、インセンティブを 導入せず空室のままキープするオーナーもあるという。 詳しいお問合せ先: 日本 クリスチャン・マンシーニ 代表取締役 兼 チーフ・エグゼクティブ・オフィサー、ジャパン 03-5562-1717 [email protected] 日本 内藤 康二 アソシエイト・ディレクター、リサーチ＆コンサルティング 03-5562-1733 [email protected] リサーチ＆コンサルティング、 アジア・パシフィック サイモン・スミス シニア・ディレクター +852 2842 4573 [email protected] 所在地 サヴィルズ・ジャパン株式会社 〒106-0041 東京都港区麻布台1-11-9 CR神谷町ビル10F T: 03-5562-1700 F: 03-5562-1705 企業ウェブサイト www.savills.com This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. © Savills (Hong Kong) Limited. 2011. ASIA PACIFIC HEADQUARTERS 23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) 2842 4400 Fax: (852) 2868 4386 Robert McKellar - CEO, Asia Pacific Savills - Korea Savills Korea 11/F Seoul Finance Center, 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea 100-768 Tel: (82) 2 2124 4201 Fax: (82) 2 2124 4188 Contact: Moonduck Kim E-mail: [email protected] savills.com Raymond Lee - CEO, Greater China Chris Marriott - CEO, South East Asia Savills - Malaysia Charles Chan - MD, Valuation & Professional Services, Greater China Savills Rahim & Co Level 17, Menara Uni. Asia, 1008 Jalan Sultan Ismail, 50250 Kuala Lumpur, Malaysia Tel: (60) 3 2691 9922 Fax: (60) 3 2691 0096 HONG KONG SAR Contact: Robert Ang E-mail: [email protected] Savills (Hong Kong) Limited 23/F Two Exchange Square , Central, Hong Kong Tel: (852) 2842 4534 Fax: (852) 2869 6738 Contact: Raymond Lee E-mail: [email protected] EA Co. 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