オフィス市場

Savills Research I Japan
オフィス市場
August 24, 2010
都心5区の平均賃料と空室率は引き続きほぼ横ばい状態
が続いており、底を打ったものとみられる。
写真：汐留シオサイト(東京都港区)
オフィス移転・拡張の動きは主に数か所に散ら
ばるオフィスの統合ならびにコストの削減を目
的としたものが主流。今期はJXホールディング
スが12,000坪（約40,000㎡）を千代田区内で新
たに賃借した。楽天やバークレイズ・キャピタ
ルなど一部の優良企業が拡張を目的にスペース
を確保している。
都心5区所在のグレードA/Bオフィスビルの平均
賃料は前期比1.7%の減少にとどまっている。前
期（2010年第一・四半期）5.7%の下落から大幅
に改善された減少幅は今後横ばいあるいは若干
の上昇につながるものと期待される。
最大の下げ幅を記録した千代田区にあっても前期
の5%から今期は2%の下落にとどまり、復調ぶりを
うかがわせる。
Savills
Research
www.savills.com
都心5区所在のグレードA/Bオフィスビルの平均
空室率は今期6.2%となり、横ばい状態が続いて
いる。中央区、港区、新宿区では若干の上昇が
みられるものの、千代田区では横ばい、渋谷区
でも1%の下落にとどまっている。
2010年後半のオフィス賃貸市場も引き続き厳しい
見通しのなか、新たに竣工するビルはわずかに限
られる模様。したがって急速に需給バランスが崩
れるという将来シナリオは描きにくい。
今期はオフィスビル29物件の取引が報告されて
おり、ほとんどが10億から40億円クラスの物件
である。その中で森トラスト総合リートがスポ
ンサー会社から取得した東京汐留ビルは、全体
の50%の所有権で1,110億円と、Jリート史上2番
目の高額物件となった。
Savills Research I Japan
オフィス市場
東京オフィス賃貸市場アップデート
東京主要5区平均賃料・空室率推移(2009年7月∼2010
年6月）
平均賃料
空室率
30,000
7
25,000
6
5
20,000
4
15,000
3
10,000
空室率(%)
平均月額賃料(坪単価)
国内経済の緩やかな回復基調を受けて、今期の東京オフ
ィス賃貸市場は若干ながらも活況を呈した。3,000坪以上
のオフィス移転・拡張事例が5件報告されており、その中
でもJXホールディングスは千代田区の旧新日鉄本社ビル
のすべてのフロア、約12,000坪を賃借すると発表した。JX
ホールディングスは都内数か所に点在するオフィスを集
約することでコスト削減を見込んでいる。ここ数年のオフ
ィス移転はコスト削減を目的としたものが多いが、一部で
は拡張のための移転もわずかながら存在する。今期は楽
天やバークレイズ・キャピタルが拡張を目的にそれぞれ賃
貸床を増やしている。
2
5,000
1
0
7月
8月
9月 10月 11月 12月 1月
2月
3月
2009
4月
5月
6月
0
2010
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
主なオフィス移転・拡張事例(2010年第二・四半期)
移転先
所在地
移転元
賃貸面積
(坪 /㎡)
移転
理由
6月
日本レップ
丸の内トラストタワ
ーＮ館
千代田区
大手センタービル
N/A
経費削減
日本ケロッグ
品川グランド
セントラルタワー
品川区
東京オペラシティ
N/A
移転
日本シェリング
ブラウ
北の丸スクエア
千代田区
新宿パークタワー
1,650 /
5,455
移転
JXホールデ
ィングス
新日本製鉄
旧本社ビル
千代田区
複数の拠点
12,000 /
39,672
統合
富士通F-SAS
武蔵小杉駅前ビル
川崎市
メゾニック38MT
ビル他
6,894 /
22,792
統合
平河町森タワー
港区
汐留シティセンタ
ー、恵比寿プライム
プレイス
2,100 /
6,943
統合
日産自動車本社ビル
新館
中央区
新阪和ビル
2,400 /
7,934
拡張
六本木ヒルズ
森タワー
港区
空港施設第２
681 /
2,251
移転
住友不動産品川
シーサイド
品川区
N/A
6,558 /
21,681
拡張
三井住友建設
リバーサイドM
スクエア
中央区
住友不動産中野
坂上他
3,961 /
13,095
統合
バークレイズ
キャピタル
六本木ヒルズ
森タワー
港区
アーバンネット
大手町
3,000 /
9,918
拡張
東品川ビル
品川区
第2丸善ビル・丸善
淡路町ビル
1,600 /
5,290
統合
ラック・ホールデ
ィングス
5月
阪和興業
レノボ・ジャパン
4月
楽天
丸善
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
都心5区所在のグレードA/Bオフィス平均賃料は引き続き
下落を続けているものの、下落のペースは明らかに緩や
かなになっている。これまで続いてきた賃料下落トレンド
に終止符を打つものとして期待されている。今期のオフィ
ス平均賃料は前期比1.7%の下落だが、前期は5.7%を記録
しており、下落ペースに一定の歯止めがかかっていること
がうかがえる。また月ごとのデータでも5月は0.7%、6月は
0.4%しか減少していない。こうしたことから賃料は今後数
カ月で完全に底打ちし、今年終盤にかけてはわずかなが
らの上昇に転じる期待を抱かせる。
サヴィルズ・ジャパンでは東京主要5区所在の延床面積
10,000坪以上のオフィスビル280物件以上を定期的にモ
ニターしている。他の調査会社が発行するデータは「募
集賃料」であるのに対し、弊社では実際に契約可能な賃
料、つまり「成約可能賃料」にて集計を行っている。した
がって新聞等メディアで公表される賃料水準とは若干の
かい離があることを理解いただきたい。また空室率に関
しても弊社が調査時点で発生している実際の空室のみで
計算しているのに対し、他の調査会社では数カ月先の解
約予告も含めてデータを公表している。よって弊社の空
室率は他の調査会社発行のデータに比べ若干低くなるこ
とをお含みおきいただきたい。
区ごとで見ると今期賃料の下落が最も大きかったのは千
代田区で、前期比約2%ダウンの月坪30,300円となった。
ただし前期の約5%の下落からは大幅に改善がみられる。
そのほか都心5区を構成する中央区、港区、新宿区、渋谷
区でも、前期の4.8%～7.5%から今期は1.4%～1.9%の下落
幅にとどまっている。今期の下落幅改善は市場環境が徐
々に回復基調にあることを示唆しており、近い将来の賃
料上昇局面を期待させるものである。
東京主要 5 区別平均月額賃料推移（ 2 0 0 9 年 7 月
∼2010年6月）千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
40,000
35,000
平均月額賃料 (坪単価)
企業名
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
7月
8月
9月
10月 11月 12月
2009
1月
2月
3月
4月
5月
6月
2010
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.
I 02
Savills Research I Japan
オフィス市場
都心5区所在のグレードA/Bオフィスビルの平均空室率
は過去2四半期6.2%と横ばいがつづいてきたが、今期は
前期比0.2%減の6%となった。区ごとでみると中央区、港
区、新宿区でわずかながら空室率の上昇がみられたが、
千代田区は横ばい、渋谷区は1%の減少を記録している。
オフィス賃貸市場は今年後半も引き続き厳しい状況が続
くものと思われるが、新築のオフィスビル供給はここ10
年で最も少ない水準になると想定されている。したがっ
て需給バランスが崩れることは想定されないことから中
長期的に大幅な空室率上昇が発生するシナリオは現時
点で描きにくい。
東京主要5区別空室率推移（2 0 0 9 年7月∼2 010 年
6月）
千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
9
8
平均空室率 (%)
7
6
5
4
3
2
1
0
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
2009
3月
4月
5月
6月
2010
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
東京オフィス売買市場アップデート
Real Capital A nalyticsの調査によると第二・四半
期、オフィスビル29物件が売買されている。そのほとんど
が10億～40億円の物件にとどまる中、大規模複合ビルの
取引が成立している。J-REITのひとつ、森トラスト総合リ
ート(MTR)はスポンサー企業の森トラストから「東京汐留
ビル」の50%の所有権を1,100億円で取得した。取得金額
ベースで、今回のMTRの取引は取得金額ベースでDAオフィ
ス投資法人が取得した「新宿マインズタワー」
（1,340億
円）に次ぐ大規模取引となった。東京汐留ビルは地下4階
付き37階のオフィスとホテルが入居する複合開発ビルで
全体の延べ床面積は191,394㎡を誇る。同ビルの現在の
稼働率は100%で、オフィス部分にはソフトバンク・テレコ
ムなどが入居し、ホテルはヒルトンホテルと森トラストの
合弁企業であるM T&ヒルトンが運営する「コンラッド東
京」が営業中である。NOIが49億円と想定され、これをベ
ースにNOI利回りを計算すると4.5%となる。一方、1㎡あた
りの取得金額は1,149,460円で、これは3月に森ヒルズ投
資法人(MHR)が「六本木ヒルズ森タワー」の延べ床面積に
対してわずか0.7%の所有権を取得した金額より62%も安
価である。M HRは同ビルの所有権を親会社である森ビル
から想定NOI利回り4.1%で購入している。
東京汐留ビルの取得と同時に、M T Rでは「赤坂見附 M T
ビル」を269 億円にて親会社の森トラストに売却してい
る。2009年9月30日現在のNOI実数値をもとにした利回
りは4.7%である。赤坂見附MTビルは1975年に竣工した
延べ床面積17,171㎡を誇る地下2階付き12階建てのオフ
ィスビルである。竣工年は古いが2005年に大規模なリニ
ューアルを実施している。MTRは同ビルを2006年5月から
今回とほぼ同額で取得していた。
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代表取締役兼チーフ・エグゼクティブ・オフィサー、ジャパン
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