新税制対応プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう！ダイジェスト版不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書成田仁著小谷野公認会計士事務所 [ 監修 ] 目次はじめに序章　収益不動産投資は誰にでもできる第１章　やっぱりプロの眼から見ても不動産投資が確実だと考える理由第２章　収益不動産のマーケティング戦略　プロはここを見ている第３章　なぜ収益不動産投資を「法人」でやると手元に残るお金が増えるのか第４章　プロとチームを組めば「勝てる法人」設立は意外に簡単第５章　知っていますか？不動産投資の税務戦略第６章　プロにしか言えない「ここだけの話」はじめに [ 本文要約］第一弾書籍の出版から約 3 年間が経過した今、安なった現状を考えると、これまで法人化のデメリッ倍首相の指示で将来的に法人減税がなされる見込みトとされた税務調査を受けやすいという点についてです。現在 35.64％（東京都の場合）の法人税率はは、差がなくなりつつあるともいえそうです。ま 20％台を目指して引き下げの方向に動いていくことた、そもそも税務調査がこようとも、まったく問題は間違いありません。のないようにすべきです。納税は国民の義務なのでその一方で、消費税や、比較的国民の理解を得やすから、税法に適った正しい会計処理が必要です。すい、高額所得者への所得税、相続税などは税率一方で、適法な範囲での、賢い節税は国民の権利アップの方向に動いていきそうです。今後、所得であるとも考えます。正々堂々と、入ってきた収入税、住民税、復興税をあわせると最高税率 56％にを最大化して残していく税務戦略や、財務マネジメもなることが予定されている個人の税率と 20％台ントが今後は益々重要になると考えます。を目指して動いていきそうな法人税率を考えると、「法律」は知っている人だけを助けるといわれまその違いは歴然としたものになります。す。税法を知っている人には、たくさんの恩恵をプ 2013 年、多くの個人の不動産収入がある方々のレゼントしてくれると思います。知っている人だけ元へ、税務署からの「おたずね」が寄せられましが「得」をする収益不動産の税務戦略及び財務マネた。今まであまりフォーカスされなかった個人の不ジメントをご紹介して、「収益不動産投資」の効果動産所得にも、公のメスが入ったのかもしれませを最大化する方法を是非多くの人に知ってもらいたん。今回の「おたずね」では実際多くの方々が修正いと思います。申告となりました。個人にメスが入れられるように序章　収益不動産投資は誰にでもできる ■節税しながら資産を増やす、賢い方法 ■あなたに知ってほしい、不動産投資で「本当にお金を残す」ためのポイント [ 本文要約］あなたが稼いだお金が残らないのは、税引後所得せん。しかし、プロの手を借りれば意外に簡単に出でお金を残そうとしているからかもしれません。た来ます。さらに、「収益不動産投資（賃貸）事業でとえば、サラリーマンや個人事業主で 1800 万円をあれば、金融機関は融資してくれる」のも特徴。こ越える課税所得を得たとすると、住民税を合わせるれが、他の投資商品を買うためだったり、他の事業と最高税率は 50％！を始めるためだったりしたら、融資を受けるのも一せっかく稼いだお金もその半分は税金として引か苦労です。れてしまうのです。税金分を取り戻そうと個人で投不動産投資で重要なことは、「収益不動産のマー資をしても、実は節税にもキャッシュフローを増やケティング戦略」とキャッシュフローを最大化するすことにもなりません。そこで、個人ではないかたための「税務戦略と財務マネジメント」です。しかちで投資を行って、節税をしながらキャッシュフし、巷にあふれる不動産投資の本を見てみても前者ローを増やし資産を育てていくのです。に偏りがちで、後者についてはほとんど誰もふれてそのためには法人を設立してマンションなどの収いません。是非、本書を参考に不動産投資を通じ益不動産投資を行うのがイチバンです。「法人で」て、節税しキャッシュフローを最大化していくことというところがポイントですが、「法人設立なんてで、自分のやりたいことの実現のためのロードマッ難しそう」と思われる方もいらっしゃるかもしれまプを作ってみてください。 1 第 1 章　やっぱりプロの眼から見ても不動産投資が確実だと考える理由 ■不動産投資は、なぜいつも強いのか ■６つのリスクコントロールで確実に収益を上げる ■プロだけが知っている投資戦略 [ 本文要約］投資におけるリスクはコントロール出来るリスクですが、プロは出口戦略、つまり売却を見据えて行とコントロールが困難なリスクとに分けられます。動します。不動産投資では天災などを除けば仮に物件価格が下がったとしても、物件そのものがなくなってしまうことはありません。そして健全なテナントがいる限り賃料収入は入り続けてくるので、収益がゼロになることはありません。これは不動産投資の特徴であり魅力でもあります。また、右の図を見ていただければ分かるのですが、不動産物件というのは株式な ◎上図：東京 23 区新築分譲（区分所有）1R マンションの供給戸数とどの市場の動きに比べて比較的安定している＝一定平均坪単価下図：日経平均株価（Nikkei225）推移の対比の需要があり、リスクコントロールしやすいということが言えます。供給戸数（件）もちろん不動産投資にもリスクがありますが、そ 8,000 のほとんどが「コントロールできるリスク」です。 7,000 順番に見ていきましょう。 6,000 平均坪単価（万円） 400 坪単価は比較的安定 ↓坪単価 300 万ライン 5,000 ①悪い物件を購入してしまうリスク　4,000 ②空室が発生するリスク　3,000 ③滞納が発生するリスク 2,000 ④自然災害リスク　1,000 ⑤物件の値下がりリスク　0 ⑥金利上昇リスク 350 250 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 150 供給戸数 6,611 5,490 4,890 4,752 3,577 2,605 1,922 4,513 4,533 4,155 （本書ではこのようなリスクに対してプロの視点から平均坪単価 321.3 331.8 337.2 341.5 345.4 328.5 329.8 334.3 333.4 338.5 アドバイスをしていますので、是非参考にしてみて下さい）こうしたリスクコントロールの他に、「旗を立て株価（円）る」つまり自分が何を目的に不動産投資をするのか 22000 ということを明確にして、「長期ビジョンとビジョ 20000 ンに対するマネジメント」をしっかり身につけるこ 18000 とが重要となってきます。その際、次の 3 つを具体 16000 的に描いた上で行動できるかが大切です。 14000 12000 10000 ①物件の取得タイミング（入り口）　②物件保有　8000 ③売却・エグジット（出口） 6000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 平均株価 11,489 16,111 17,226 15,308 8,860 10,546 10,229 8,455 10,395 16,291 入り口の言わば仕入れを間違えないのはもちろん下図の「日経平均株価」に比べ、上図の「不動産坪単価」は安定している。 2 第 2 章　収益不動産のマーケティング戦略プロはここを見ている ■不動産投資ならなんでも OK ではない ■不動産マーケットをプロの視点で分析する ■マーケットの変化を見る ■プロが行う収益物件の設備投資戦略 [ 本文要約］収益不動産投資といっても、区分所有のワンルーとして重要となってきます。ムマンション、リート（REIT）と呼ばれる不動産不動産投資というと、どうしても立地や物件ばか投資信託などいろいろな種類があります。しかし、りを見てしまいがちですが、いくらいい物件があっ長期的な収益を考えるならば、私たちはマンションても賃借する「人」がいなければ意味がありませやアパートの「一棟買い」をお勧めします。一棟買ん。実は、不動産のプロはこうした「人」の動きをいであれば部屋ごとに設備や内装を変えた部屋にす常に分析しているのです（本書では、人の流れをみることで、多様な入居者のニーズに応えることがでるときに何に着目すればいいのかを具体的に紹介しきます。また、前章で触れた出口戦略としてもています）。 ①そのまま売却　②加工（リノベーション）して売却 ◎黄金のシックスティーンエリア ③土地として売却　春日部 ④新築して売却川越入間といったようにバリエーションが増え、その中から一番有利な選択肢を選ぶことができます。この出福生口戦略の選択肢の多さも、一棟買いをお勧めする理八王子由のひとつです。「一棟買い」の収益不動産に優位野田さいたま狭山柏環七八千代相模原性があることがお分かり頂けたかと思いますが、そ千葉みなと駅大和もそも人口が減少していく日本で賃貸市場はどうな横浜駅の？という疑問があると思います。その点を不動産のプロの視点からみていきたいと思います。 ◎人口の社会移動推移図国立社会保障・人口問題研究所が公表している（万人）データによると 2035 年までには、日本の人口増加東京圏 20 名古屋圏率はマイナス 16.2％と推計されています。その中で関西圏 15 も比較的マイナス幅が小さいのが東京都、神奈川県、滋賀県、沖縄県の４都県です。こうしたデータ 10 を踏まえると、収益不動産投資で中長期での安定し 5 た収益を得るためには、やはり東京圏のエリア投資が投資先として重要になってきます。東京圏の中で 0 も特に「黄金のシックスティーン」ともいうべきエ -5 リアがあります。これは、右の図をみて頂ければ分かるのですが、国道 16 号線で輪切りにしたエリア 96 98 2000 02　04　06 08　10　12　（年）です。このエリアの内側は今後も概ね人口減少率が東京圏は 9 万 6524 人の転入超過。前年に比べ 2 万 9315 人の増加。 18 年連続の転入超過。転出超過は神奈川県横須賀市、茨城県日立市、広島県呉市など 1310 市町村。全市町村の 76.2％。 10％以下に抑えられるエリアで、収益不動産投資先（出典：総務省統計局住民基本台帳人口移動報告（平成 25 年）） 3 第 3 章　なぜ収益不動産投資を「法人」でやると手元に残るお金が増えるのか ■知って愕然！個人と法人の税制格差 ■税引前所得で「貯金」ができる法人メリット ■将来の「自由のために」法人設立という手も [ 本文要約］日本の税制では個人の最高税率は 50％（個人事フローを最大化する「法人による収益不動産投資」業税 5％も加味すると 55％）と法人税に比べて割高が登場する訳です。に設定されています。さらに、今後の社会保障・税それではどうやってどのような法人を設立するの一体改革によって個人の課税強化、特に高所得の個かということですが、私たちは、不動産保有会社で人は狙い撃ちにされる傾向が強まっています。そう収益不動産物件を取得し、会社自身が物件を運用すすると、いくら本業で稼いで、不動産投資で安定収る方法をお勧めしています。新規に不動産運用会社益を得ても結局税金を納めるために頑張っているこを設立し、収益不動産物件を取得する場合はだいたとになってしまいます。い次ページのような流れになります。そこで、本書のテーマである税引後のキャッシュ ◎法人税と所得税の税率格差表 A. 個人の場合 ①所得税の速算表…累進課税制度（所得に比例して税率も高くなる）（平成 27 年 1 月 1 日以後）課税される所得金額税率 195 万円以下 5% 控除額 0円 195 万円超 330 万円以下 10% 97,500 円 330 万円超 695 万円以下 20% 427,500 円 695 万円超 900 万円以下 23% 636,000 円 900 万円超 1,800 万円以下 33% 1,536,000 円 1,800 万円超 4000 万円以下 40% 2,796,000 円 4000 万円超 45％ 4,796,000 円（計算例）課税所得が 700 万円の場合の所得税額 7,000,000 円× 23% − 636,000 円＝ 974,000 円 ②住民税の税率所得割…一律 10%（都民税 4%、区市町村民税 6%） →課税所得で 4,000 万円を超える場合、最高税率はなんと 55%！（注：個人事業税（第１種事業）5% も加えると、60% の負担） B. 法人の場合 ①法人税の実効税率の算式（Ａ＋Ａ ×（Ｃ＋Ｄ＋Ｇ）＋Ｅ＋Ｆ）/（１＋Ｅ＋Ｆ）= 35.64％税目税率 A 法人税 25.50％備考 B 復興特別法人税ー C 法人道府県民税 4.20％ 26 年改正により廃止制限税率。標準税率は 3.20％ D 法人市町村民税 12.10％制限税率。標準税率は 9.70％ E 法人事業税 4.66％（※1）制限税率。標準税率は 4.30％ F 地方法人特別税 2.8982％ G 地方法人税 4.40％事業税の標準税率 4.30％× 67.4％ 26 年改正により創設 ※1　法人事業税の超過税率については本稿執筆時点で不明のため推定値となります。 ②法人の規模法人税の実効税率は法人の規模によっても異なります。サラリーマン投資家の不動産管理会社の多くは「資本金 1 億円以下で所得 800 万円以下」に該当するでしょう。法人の規模 26 年 4 月 1 日〜 26 年 10 月 1 日〜資本金 1 億円超資本金 1 億円以下資本金 1 億円以下で所得 800 万円以下 27 年 4 月 1 日〜 35.64％ 37.11％ 23.16％ 23.20％ ※2　中小法人の軽減税率の期限切れで、法人税率が15％から19％に引き上げられた場合。 4 27.58％（※2）税率格差だけで最大30% 超。費として認められます。また様々なセーフティネッ ①不動産オーナー（又は親族）が出資を行い、不トが利用できるのも、法人化の魅力です。そのよう動産保有会社を設立 ②不動産保有会社は、不動産オーナーからの借入な制度の一つとして『独立行政法人中小企業基盤整金や社債（少人数私募債）の引き受け、金融備機構』が運営する中小企業向けの共済制度があり機関からの借入金で不動産購入資金を調達ます。これは法人であれば収益不動産保有法人であっても利用でき、共済の積み立ての掛け金が全額 ③不動産保有会社は、調達資金で収益不動産を法経費として計上されるのです。つまり、「経費が貯人名義で取得して賃貸を開始 ④不動産保有会社は、貸主として入居者である第金になる」のです。（本書ではそのようなセーフ三者から賃料を徴収。賃借人からの賃貸収入ティネットの活用方法と個人と法人の税制度上の格は、全額を法人の売上として計上差について具体的に分かりやすく説明しています） ⑤不動産保有会社は、不動産オーナー又は親族に最近、将来の独立資金を安定して増やすために、対して給与を支給本業のビジネスや専門職の給与収入を得ながら「自法人化による「入ってきたお金を減らさない」た分株式会社」として、不動産保有会社を持つようなめの税制上の 2 大メリットとして「所得の分散」とケースも少しずつ増えています。私たちがお手伝い「給与所得控除」が挙げられます。個人では累進課をさせて頂いているケースでは、「企業に勤めてい税制度により所得が増えると実効税率が上がって負て、趣味を活かしたバーを経営したい」という方や担税額が増加します。しかし、その所得を分散する「自分もトレーニングするためにジムを経営したことで一人当たりの実効税率を低くすることができい」「全くの趣味でいいのでダーツバーを開きたます。　い」など、いろいろなケースがあります。さらに、法人であれば自分の家族を役員や社員とけれども、「本業をやりながら、法人で不動産保し、給与を支払うことも可能になります。そうする有をして、収益の上がるマーケティングをしてタッことで、個人では、収益不動産所得がそのまま課税クスメリットを活かす会計・税務マネジメントをす所得になってしまうものが、法人から役員、社員にるのは難しい」と思う方もいるでしょう。そもそ給与を支払うかたちにすることで、「給与所得控も、不動産保有法人を設立する時点で、いろいろ大除」が受けられるようになります。変そうなイメージです。せっかく投資をして経費を個人の場合は事業をやめて退職しようとしても、かけるのですから、それを最大限活かせるように不退職金というものがありませんし、たとえ家族を専動産と税務・財政のプロを使ったチームをつくった従者として退職金を支給したとしても、経費としてほうが確実に勝率は上がります。次章では「勝つは認められません。しかし、これが法人となると経チーム」づくり、勝てる法人設立についてお話します。 ◎不動産保有会社と投資家との関係不動産保有会社売上：賃貸料経費：給与貸付金私募債・土地・建物賃貸賃貸料資金調達給与の支給金融機関不動産オーナーの配偶者、親族など不動産オーナー 5 賃貸人（入居者）不動産オーナー（又はその親族）出資第 4 章　プロとチームを組めば「勝てる法人」設立は意外に簡単 ■大家感覚ではなく「経営マインド」を持つこと ■不動産業者の力を利用する ■収益不動産のプロと税務・会計のプロが一体に ■不動産保有会社をつくるまで [ 本文要約］自分が何を目的に不動産投資をするのかというこ他、インターネットで常に物件情報を収集するスとを明確にして、「長期ビジョンとビジョンに対すタッフが 3 名、10 数名のスタッフが常時不動産業るマネジメント」をしっかり身につけることが重要者や、会計事務所、弁護士事務所などを訪問しです。不動産投資に限らず、成功する経営者は皆そ「フェイストゥフェイス」で人間関係を築きながらのような具体的なビジョンをもっています。しか情報収集しています。し、その先実際にファイナンスを使って物件を取得個人でこのようなシステムを構築しようとするとし、賃貸マーケティングを行い、税務・会計マネジ費用対効果で絶対に割にあいません。しかし、パーメントとその仕組みを構築するとなると至難の業。トナーとして「収益不動産の情報収集のプロ」を選様々な問題に対応していく仕事をどんなパートナーべば、システムからスタッフまで使い放題なのでと行うかというチームづくりが、非常に重要になっす。てきます。パートナーとして税務・財政のプロとチームを組不動産業者といっても、売買仲介、建売専門、マむことで、「今年の計画では、これだけのキャッンションの専門、地上げ専門、そして弊社のようにシュフローを実現したい。そのためにはこういう手収益不動産の専門会社というように、多岐にわたりを打っておきましょう」というふうに、計画どおります。弊社では、不動産業者向けの物件情報システに進めるための財務戦略と財務マネジメント＝未来ムから収益物件の新着情報をタイムリーに専門ス会計が可能になるのです（本書では税務・財政のプタッフがチェックしており、「収益物件を探していロと組んで実際に不動産保有会社を設立するまでのる」旨のファックスが 24 時間自動的に約 3 万件の流れを分かりやすく解説付きで示しています）。不動産業者に流れる仕組みになっています。その 6 第５章　知っていますか？不動産投資の税務戦略 ■税引後キャッシュフローを最大化すること ■税務戦略として有効な法人化 ■相続対策にも効く不動産の法人化 ■プロが教える金融機関との付き合い方　収益不動産投資の融資のホント ■不動産投資の税務で気をつけること [ 本文要約］税引後のキャッシュフローを最大化するためには、不動産管理会社株式が相続財産となります。こは、収益不動産投資を法人化して行うとよいというの場合、非上場の株式の相続税上の評価方法が適用ことを繰り返しお伝えしてきましたが、法人化してされ、個人で不動産を保有していた場合に比べて、行う場合最もタックスメリットのある形態とはなんさらに評価額を圧縮できる可能性があるのです。なのでしょうか。本書では３つに分けて比較検討しまた、収益不動産物件購入の際の資金調達手段とています。してまず検討すべきなのは、金融機関のレバレッジを使ったファイナンス（融資）です。ファイナンス ①不動産保有会社をつくる形態　を受ける場合に自己資金として必要になるのは、基 ②不動産管理会社をつくる形態　本的に総投資額の最低１０％、メガバンクなどでは ③サブリース法人をつくる形態３０％ですが、これは一律ではなく、その時々の状況や投資家の属性、交渉などで変わってきます。し詳細は本書をお読み頂きたいのですが、不動産保かし、金融機関相手に交渉（折衝）する際は、相手有会社をつくる形態が一番タックスメリットがありが不動産やファイナンスのプロであるだけに、一般ます。の方々だとなかなかうまく話が進まないことも多いこれまでは、法人化によるタックスメリットとしのです。そんなときでも、私たちのような「収益不て所得税の軽減効果を紹介してきましたが、さらに動産と税務・会計のプロ」が一緒に話を進めること相続税の軽減効果も期待できます。不動産を個人でで、売主や金融機関ともスムーズに話が進みやすく所有していた人が亡くなった場合、その不動産は相なります。続財産となりますが、法人で保有していた場合に 7 第６章　プロにしか言えない「ここだけの話」 ■今後の不動産投資と税制はこうなっていく！？ ■不動産のプロから見た「成功する投資家」とは [ 本文要約］ここまでお読みになられて、「これまでに読んだあるべき投資」に向けて準備を進めたほうがいいで不動産投資の本とは違うかもしれない」と感じられしょう。成功するための要素はいろいろありますたのではないでしょうか。それは、本書が「儲かるが、意外に見逃されているのが、「スピード」で物件の見つけ方」ではなく、「不動産投資にまつわす。意思決定や情報の反応など、さまざまな面でのる税務やタックスメリットの活用」について重点をスピードが速い不動産投資家の方は、やはり結果と置いて書かれているからです。税務やタックスメして、税引後のキャッシュフローを多く残すことにリットについて正しく理解することが、これからの成功しています。では、そうしたスピードに対応す不動産投資には絶対に必要になってきます。度重なるにはどうすればいいのでしょうか。一番効果がある税制改正によって個人での収益不動産に関わる課るのは、収益不動産のプロとパートナーを組むこと税は強化される一方ですが、一方で法人に対する税です。制は緩和や見直しが進んでいます。近年の税制改革収益不動産投資に関わるのは最終的には「人」でには次のようなものがあります。す。お互いに「この人となら」と思える関係であればあるほど、少しでもいい条件でいい情報を、いい ①法人税の引下げ　投資戦略をと気持ちが動くものです。１章でもお話 ②所得税の見直し　しましたが、収益不動産投資を始めるときに最初に ③消費税増税　するべきことは、まずは「旗を立てる」ことです。 ④相続税増税そして、「未来の話」、夢を話ながら収益不動産投資を一緒に行っていくことで、ブレることなく本当それぞれの詳細は本書で説明していますが、今後に投資してよかったと思える物件を見つけ、収益をは「投資の考え方と行動」を再度見直して、「将来上げていくことができるのです。 8 書籍総合ランキング単行本部門（2014/7/28 〜 2014/8/3）不動産投資部門（2014/7/12 ～ 2014/8/28）１１第位ブックファースト銀座コア店ビジネス書部門（2014/7/28 〜 2014/8/3）第位１第位『収益不動産の税務戦略』『財務マネジメント』がわかる！たちまち 4刷 ! 法人減税、個人増税の時代続! ! 1ヵ月連 Amazon 紀伊國屋書店大手町ビル店利益を最大化したければ、いますぐ「法人」をつくりなさい新税制対応プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう！定価：本体 1580 円（税別）　ISBN 978-4-8443-7370-4　発行：クロスメディア・パブリッシング　発売：インプレス ※お近くに書店がない場合のご注文は（株）ブックライナー 0120-39-8899（9:00-19:00）もしくは Amazon でお買い求め頂けます。 9